đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thạch bàn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH CÔNG TRÍ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU NHÀ Ở THẠCH BÀN, QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Mã số

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đinh Công Trí

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình, chu đáo của các nhà khoa học,
các Thầy giáo, Cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS
Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa
Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, UBND quận Long Biên, Thành phố
Hà Nội, Ban Bồi thường GPMB quận và các phòng ban, cán bộ, nhân dân các phường
của quận Long Biên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện về
mọi mặt, động viên, giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đinh Công Trí

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt` ..........................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh mục hình ............................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... x
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Giả thuyết khoa học ......................................................................................... 2

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.3.1.

Mục đích ......................................................................................................... 3

1.3.2.

Yêu cầu ........................................................................................................... 3

1.4.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.5.

Những đống góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Khái quất chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất. .............................................................................................. 4

2.1.1.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................... 4

2.1.2.

Hỗ trợ .............................................................................................................. 4

2.1.3.

Tái định cư (TĐC) ........................................................................................... 4

2.1.4.

Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất: ...................................................................................... 5

2.2.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới............... 9

2.2.1.

Trung Quốc ..................................................................................................... 9

2.2.2.

Hàn Quốc ...................................................................................................... 10

2.2.3.

Thái Lan ........................................................................................................ 12

2.2.4.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới

(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ............................................... 13

iii


2.3.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở việt nam. .................................... 14

2.3.1.

Thời ký trước khi có Luật Đất đai năm 1987. ................................................. 14

2.3.2.

Thời ký từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993. ........... 16

2.3.3.

Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003. ........... 17

2.3.4.

Những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường giải phóng
mặt bằng. ....................................................................................................... 18

2.4.

Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng. ......................................... 20

2.4.1.

Các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban
hành. .............................................................................................................. 20

2.4.2.

Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội
ban hành. ....................................................................................................... 21

2.5.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất ở Việt Nam. ......................................................................... 22

2.5.1.

Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng. ...................................... 22

2.5.2.

Những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân. .................................................. 24

2.6.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất tại thành phố Hà Nội. ........................................................ 25

2.7.

Đánh giá, nhận xét chung và định hướng nghiên cứu. .................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu. ................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 30

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hình hình quản lý sử dụng đất đai
của quận Long Biên ....................................................................................... 30

3.4.2.

Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đai tại quận Long Biên .................... 30

3.4.3.

Đánh giá tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện
dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở Thạch Bàn - quận Long Biên - thành
phố Hà Nội .................................................................................................... 30

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án tại quận Long Biên ...... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

iv


3.5.1.

Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ............................................. 30

3.5.2.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 31

3.5.3

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên ...................................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ................................ 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - Xã hội. ............................................................................. 35

4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................ 36

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất tại quận Long Biên ......................................... 38

4.2.1

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên ......................................................... 38

4.2.2.

Tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận giai đoạn 2010 – 2015............. 39

4.2.3.

Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên. ................................................ 41

4.2.4.

Ưu và nhược điểm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn quận Long Biên. ...................................................................................... 42

4.3

Công tác bồi thường GPMB trên địa bàn quận Long Biên. ............................. 43

4.3.1

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn quận Long Biên. .......................... 43

4.3.2.

Đánh giá những thuận lợi khó khăn chung trong công tác bồi thường
GPMB tại quận Long Biên:............................................................................ 50

4.4.

Đánh giá một số chỉ tiêu cơ bản về dự án nghiên cứu. .................................... 50

4.4.1

Khái quát chung về dự án: ............................................................................. 53

4.4.2.

Cơ sở pháp lý để thực hiện dự án: .................................................................. 52

4.5.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
dự án nghiên cứu. .......................................................................................... 53

4.5.1.

Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ: .............................. 53

4.5.2.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ về đất của dự án nghiên cứu. ................ 56

4.5.3.

Bồi thường tài sản trên đất: Giá bồi thường về tài sản. ................................... 60

4.5.4.

Đánh giá chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, thưởng tiến độ bàn giao mặt
bằng và các hỗ trợ khác theo quy định). ......................................................... 63

4.5.5.

Những tồn tại trong công tác GPMB của dự án nghiên cứu: ........................... 68

4.6.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn quận Long
Biên thông qua dự án ngiên cứu. .................................................................... 68

v


4.6.1

Một số kết quả thực hiện đạt được. ................................................................ 68

4.6.2

Một số tồn tại, hạn chế. .................................................................................. 69

4.7.

Đề xuất một số giải pháp trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất. ..................................................................................................... 70

4.7.1.

Hoàn thiện về chính sách. .............................................................................. 70

4.7.2.

Tăng cường công tác quản lý đất đai. ............................................................. 70

4.7.3.

Cụ thể hóa việc công khai dân chủ. ................................................................ 70

4.7.4.

Công tác tiếp nhận giải quyết đơn thư, khiếu nại. ........................................... 70

4.7.5.

Công tác tuyên truyền, vận động. ................................................................... 70

4.7.6.

Việc tổ chức thực hiện. .................................................................................. 71

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 72
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 72

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 75

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa Tiếng Việt

BTHT&TĐC

Bồi thường hỗ trợ và tái định cư

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND - UBND

Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân

TĐC

Tái định cư

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

WB

Ngân hàng thế giới

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên, Thành phố Hà Nội tính
đến ngày 31/12/2015 ............................................................................... 38

Bảng 4.2.

Biến động sử dụng đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2010 – 2015 ........... 40

Bảng 4.3.

Kết quả công tác GPMB tại quận Long Biên từ năm 2010 – 2015 ........... 44

Bảng 4.4.

Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường ............. 54

Bảng 4.5.

Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tượng và điều kiện được bồi thường ........................................................ 55

Bảng 4.6.

Tổng hợp về bồi thường, hỗ trợ về đất..................................................... 58

Bảng 4.7.

Đơn giá bồi thường hỗ trợ về đất và sơ sánh với giá thực tế .................... 58

Bảng 4.8.

Ý kiến của người dân về đơn giá BTHT về đất. ....................................... 59

Bảng 4.9.

Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình vật kiến
trúc, cây cối hoa màu trên đất bị thu hồi tại dự án................................... 62

Bảng 4.10. Ý kiến của người có đất trong việc xác định giá bồi thường cây
trồng, công trình, mộ trên đất tại dự án.................................................... 62
Bảng 4.11. Tổng hợp kinh phí theo chính sách hỗ trợ ổn định đời sống ..................... 65
Bảng 4.12. Ý kiến của người dân chính sách hỗ trợ ổn định dời sống ........................ 65
Bảng 4.13. Tổng hợp kinh phí theo chính sách thưởng tiến độ .................................. 67

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ quận Long Biên.................................................................................32
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên giai đoạn 2011-2015 .............................35
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Long Biên năm 2015.............................................39
Hình 4.4. Sơ đồ vị trí dự án Khu nhà ở Thạch Bàn.......................................................55

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Nội dung Luận văn “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở Thạch Bàn
- quận Long Biên - thành phố Hà Nội”. Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng của việc
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đối với dự án
Đầu tư xây dựng khu nhà ở Thạch Bàn - quận Long Biên - thành phố Hà Nội; Đề xuất một số
giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn góp phần nâng cao hiệu

quả công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn nghiên cứu.
Qua việc nghiên cứu về Chính sách về đất đai của Nhà nước nói chung và chính
sách trong công tác giải phóng mặt bằng nói riêng; Qua phương pháp thu thập thông tin,
dữ liệu từ các phòng, ban, đơn vị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội, điều tra, phỏng
vấn trực tiếp người dân bị thu hồi đất. Từ đó đánh giá việc thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất hiện tại; đưa ra những giải pháp góp phần thực
hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn quận Long Biên.
Kết quả nghiên cứu:
- Về xác định đối tượng bồi thường hỗ trợ: qua việc điều tra phỏng vấn trực tiếp 90
hộ dân bị thu hồi đất, kết quả có 88 hộ đồng thuận với việc xác định đối tượng bồi thường,
hỗ trợ đạt 97,77% và có 02 hộ không đồng thuận đạt 2,23%
- Về đơn giá bồi thường, hỗ trợ:
+ Đối với đất nông nghiệp: Qua điều tra phỏng vấn 30 hộ dân bị thu hồi đất, kết
quả có 5 hộ hài lòng với đơn bồi thường, hỗ trợ chiếm 16,6% và 25 hộ không hài lòng
chiếm 83,4%.
+ Đối với đất ở: Qua điều tra phỏng vấn 05 hộ dân bị thu hồi đất, kết quả có 01
hộ hài lòng với đơn bồi thường, hỗ trợ chiếm 20% và 04 hộ không hài lòng chiếm 80%.
- Về bồi thường tài sản trên đất (công trình, mộ, cây cối ho màu): Qua điều tra
phỏng vấn 65 hộ dân bị thu hồi đất, kết quả có 65 hộ hài lòng với đơn giá bồi thường,
hỗ trợ chiếm 100%.
- Về khoản hỗ trợ ổn định đời sống: Qua điều tra phỏng vấn số hộ hài lòng với
khoản hỗ trợ ổn định đời sống chiếm 20% và số hộ không hài lòng chiếm 80%.
- Về thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng: Qua điều tra phỏng vấn số hộ hài lòng
với khoản thưởng tiến độ chiếm 40% và số hộ không hài lòng chiếm 60%.
Qua nội dung nghiên cứu cho thấy công tác giải phóng mặt bằng tại dự án nghiên
cứu cũng như địa bàn nghiên cứu là chưa đáp ứng với sự hài lòng của người dân, từ đó
cần có những cơ chế điều chỉnh chỉnh cần thiết cho phù hợp với công tác giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

x

THESIS ABSTRACT
Content Thesis "Evaluation of the implementation of the policy of
compensation, support and resettlement when the State recovers land Investment
project to build housing Thach Ban - Long Bien District - Hanoi". The purpose of
research: Assessment of the status of the implementation of the policy of
compensation, support and resettlement when the State recovers land for project
construction Investment in housing Thach Ban - Long Bien District - a Hanoi pho;
Proposed a number of measures and proposals contribute to solving these problems,
difficulties contribute to improving the effectiveness of compensation, support
clearance in the study area.
Through the study of the land policy of the State in general and policy work
clearance in particular; Through the methods of collecting information and data from
the departments and units in Long Bien District, Hanoi, investigations, interviews
directly people whose land is recovered. Since then evaluate the implementation of the
compensation, the State supports the current land acquisition; offering solutions that
contribute to better implementation of compensation policies, supported on Long Bien
District.
Research results:
- On the subject of compensation determined support: through direct interview
survey of 90 farmers whose land is recovered, the result has 88 households agreed with
identifying object compensation, reached 97.77% support and there are 02 households
consensus reached 2.23%
- Regarding the compensation rate, support:
+ For agricultural land: Through the survey interviewed 30 farmers whose land
is recovered, resulting in 5 households satisfied with the claim, accounting for 16.6%
support and 25 households accounted for 83.4% dissatisfied .
+ For residential land: Through the survey interviewed 05 farmers whose land is
recovered, the result has 01 households satisfied with the claim, 20% support and 04

households accounted for 80% dissatisfied.
- Regarding compensation for property on the land (buildings, tombs, trees or
color): Through the survey interviewed 65 farmers whose land is recovered, the result
has 65 households satisfied with the claim, supporting up 100% .

xi


- About grants stabilize life: Through the survey of the households interviewed
are satisfied with subsidies and stabilize their life and 20% of households accounted for
80% dissatisfied.
- Regarding the progress prize handed in by: Through surveys of households
interviewed are satisfied with the progress bonus of 40% and the number of households
accounted for 60% dissatisfied.
Through research content showed clearance work in research projects as well as
the study area is yet to respond to the satisfaction of the people, since it is necessary to
adjust the mechanisms necessary adjustments accordingly working with clearance when
the State recovers land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Như chúng ta đã biết, Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc
biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không
ngừng phát triển. ỏ Việt Nam đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị

mới, khu dân cư, cơ sở hạ tầng... đang được triển khai xây dựng. Để xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v. Nhà nước phải thu
hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.
Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ý nghĩa quyết định trong toàn
bộ quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đảm bảo cho sự thành công của dự án
đầu tư và là một trong những nhân tố quan trọng quyết định đến hiệu quả thu hút
đầu tư trong và ngoài nước nhằm đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
của đất nước.
Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về
đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc
trong quá trình triển khai thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia công cộng, kinh tế
và an ninh quốc phòng.
Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử
dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế
triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về phương thức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993 đều quy định chỉ có một hình thức Nhà
nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và nhà đầu tư
phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
Luật Đất đai 2003 đã hạn chế lại chỉ một số trường hợp được thực hiện cơ chế
Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và việc bồi

1


thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành chính để có đất
thực hiện dự án). Các trường hợp khác, để tiếp cận quỹ đất, nhà đầu tư phải thương

thảo trực tiếp với người đang sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng,
thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất thực hiện dự án).
Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập gây
khó khăn cả cho cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và người đang sử dụng đất. Trong
biện pháp hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực để
tham gia, nhà đầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của
người bị thu hồi đất, người đang sử dụng đất luôn không thỏa mãn với mức bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước giải quyết. Trong biện pháp dân sự, nhà đầu
tư khó tìm được sự đồng thuận của tất cả mọi người đang sử dụng đất trong thương
thảo, một số người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nâng giá
đất lên quá cao.
Quận Long Biên nằm ở phía Đông Bắc của ngõ của Thành phố Hà Nội, là
một trong 12 quận của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, an ninh
quốc phòng. Trên địa bàn quận có 14 phường với 64 đường phố có tên.
Là một Quận nội thành từ khi thành lập (06/11/2003) cho đến nay, được sự
quan tâm của Thành phố, cơ sở hạ tầng của quận được đã được đầu tư đáng kể,
cùng với việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, các dự án nhằm mục
tiêu phát triển kinh tế, xã hội có sử dụng đất dẫn đến sự biến động đất đai trên địa
bàn quận. Chính vì thế quận Long Biên luôn đứng đầu toàn Thành Phố về công tác
giải phóng mặt bằng. Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn quận cũng gặp một số các khó khăn vướng mắc về chính sách, thủ tục
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần phải tiếp tục hoàn thiện. Vì vậy,
việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Đầu tư xây dựng khu nhà
ở Thạch Bàn - quận Long Biên - thành phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm
hiện nay.
1.2. GIẢ THUYẾT KHOA HỌC
Nghiên cứu về việc áp dụng Chính sách bồi thường GPMB tại dự án nghiên
cứu, cũng như trên địa bàn nghiên cứu, đáng giá việc hài lòng của người dân đối với

việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là chưa hài lòng. Quá trình triển
khai thu hồi đất cũng như các chính sách hiện hành còn nhiều bất cập.
2


1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.3.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đối với dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở Thạch
Bàn - quận Long Biên - thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại,
khó khăn góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng trên địa bàn nghiên cứu.
1.3.2. Yêu cầu
- Điều tra các số liệu, tài liệu đảm bảo tính trung thực, chính xác, phản ánh
đúng hiện trạng và tình hình thực tế của dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở Thạch Bàn
tại phường Thạch Bàn - quận Long Biên - thành phố Hà Nội. Từ các số liệu thu thập
được, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB tại dự án nghiên cứu.
- Các giải pháp phải đáp ứng được nhu cầu đẩy nhanh tiến độ bồi thường
GPMB ở các dự án để phát triển cơ sở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với một
quận mới thành lập như Long Biên.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Người dân có đất bị thu hồi tại Phường Thạch Bàn, quận Long Biên, thành
phố Hà Nội tại thời điểm thu hồi đất.
1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Qua đề tài nghiên cứu đề xuất các nội dung nhằm khắc phục các tồn tại, hạn
chế trong Chính sách bồi thường GPMB; đưa ra những giải pháp nhằm đẩy nhanh
công tác GPMB, bên cạnh đó vẫn đảm bảo lợi ích chính đáng của người bị thu hồi
đất, đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư, đảm bảo chính sách chung của Nhà nước.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUẤT CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Thu hồi đất
Theo quy định tại Khoản 5, Điều 4, Luật đất đai năm: Là việc Nhà nước ra
quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”
quy định tại 2003 Khoản 11, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: Là việc Nhà nước
quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
- Bồi thường
+ Theo từ điển tiếng việt thì “bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác. (Hoàng Phê, 1998).
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Theo quy định tại Khoản 6, Điều 4,
Luật đất đai năm 2003; Khoản 12, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: Bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
2.1.2. Hỗ trợ
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: Hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ
người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh
phí để di dời đến địa điểm mới”; Quy định tại Khoản 14, Điều 3, Luật đất đai
năm 2013: “Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển”.
2.1.3. Tái định cư (TĐC)

TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi
hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di

4


chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,
cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác
động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định
197/2004/NĐ-CP).
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB.
2.1.4. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
2.1.4.1. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất,
diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn
còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến
độ GPMB nhanh hơn.

5


2.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật
tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy
hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình
phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do
lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước
đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa trên một
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có
hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo
cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu
chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và
cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả

nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003, 2013 việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
2.1.4.3. Giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp Luật Đất đai 2003 tại Điều 55 thì giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:

6


- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh)
quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất
trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố

công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (Quốc Hội, 2013).
2.1.4.4. Định giá đất
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn
cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định giá để áp dụng phương
pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử
dụng một phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa
Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm
2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.
Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công
bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường
đất đai và phát sinh khiếu kiện (Điều 55, Luật đất đai 2003). Hiện tại theo Luật Đất đai
năm 2013 quy định “Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập
thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất
đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất,
cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định (Quốc Hội, 2013).

7


2.1.4.5. Thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển

thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự
án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.1.4.6. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản trong quản lý đất đai.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998;
2001; 2003 và năm 2013) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất
nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những
đổi mới về pháp luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết
quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển
các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn
và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở
địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên

8


truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa
đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc
áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương
chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong
nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2005).
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị
trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên
không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu
hồi đất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại
bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều

chỉnh tại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính
chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến điều
kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước chú ý và có
chính sách xã hội riêng.

9


Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân
tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình
bồi thường hỗ trợ tái định cư.
- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ
tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị
mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát
triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ
tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công, thì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của
Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc
độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB bằng trước khi xây xong nhà
tái định cư...
2.2.2. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất

công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở luật quy hoạch đô thị cho
từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước
chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
dàng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này
giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất
nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai về đất đai, hạn chế sở hữu
đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế
công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được
xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.

10


Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.
Một là ”đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của phát luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ
tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã
được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương
lượng thu hồi đất công thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và
đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào
hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể
chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được
thỏa thuận thì “Luật sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng

nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời
gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng. Do đó, cho đến nay đã có
nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này là một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành định giá trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định
470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó
hình thành giá quy địnhcho việc bồi thường. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận
khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp
thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng, chấp thuận thu hồi. Thứ ba: Biện pháp di rời là một đặc điểm quan trọng.
Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công
cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như
tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho
các đối tượng này nơi cư trú hoặc 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự
án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà

11


ở thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu

kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất
đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản...
để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho
lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi
hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngay phải theo pháp
lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc
các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho
nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là
hay hơn cả.
2.2.3. Thái Lan
Thái Lan chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng Hiến Pháp
năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải tạo đất
đai và mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp
pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải
khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên
quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của
ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển đô thị, nông
nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định những
nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt
hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi
thuờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá bồi thường, các bước lập và phê duyêt dự
án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự

12