nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI XUÂN TOÀN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên nghành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016
i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình
nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Mai Xuân Toàn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành phố
Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Mai Xuân Toàn

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ .............................................................................................................. vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis absract .................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 4

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 5
2.1.

Khái quát về đất đai ............................................................................................ 5

2.1.1.

Đặc điểm của đất đai .......................................................................................... 5

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai ..................................................................................... 7

2.2.

Khái quát về giá đất ............................................................................................ 8

2.2.1.

Khái niệm về giá đất ........................................................................................... 8

2.2.2.

Cơ sở khoa học xác định giá đất ......................................................................... 9

2.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở ................................................................. 15

2.3.

Định giá đất ...................................................................................................... 20

2.3.1.

Khái quát định giá đất ....................................................................................... 20

2.3.2.

Các nguyên tắc của định giá đất ...................................................................... 21

2.3.3.

Phương pháp định giá đất ................................................................................. 24

2.4.

Công tác định giá đất trên thế giới................................................................... 25

2.4.1.

Định giá đất tại Úc ............................................................................................ 25

2.4.2.

Định giá đất tại Trung Quốc ............................................................................. 27

2.4.3.

Định giá đất tại Thái Lan .................................................................................. 27

2.5.

Công tác định giá đất ở Việt Nam .................................................................... 27

iii


2.6.

Công tác định giá đất ở thành phố hạ long - tỉnh quảng ninh .......................... 31

2.6.1.

Về kết cấu bảng giá đất..................................................................................... 32

2.6.2.

Về điều chỉnh giá .............................................................................................. 32

2.6.3.

Về bổ sung các vị trí mới .................................................................................. 33

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 34

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 35

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 35

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.......................................... 36

3.5.5.

Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính ....................................................... 36

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố hạ long, tỉnh Quảng Ninh ........ 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 40

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 42

4.1.4 .Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật .................................................................... 44
4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phô hạ long, tỉnh Quảng Ninh ..... 47

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2014 ................................... 47

4.2.2.

Công tác khảo sát, đánh giá, phân hạng đất...................................................... 48

4.2.3.

Công tác quản lý tài chính về đất đai................................................................ 48

4.3.

Giá đất ở một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ............................. 48

4.3.1.

Giá đất ở quy định của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu........ 48

4.3.2.

Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa
bàn nghiên cứu.................................................................................................. 53

4.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu .......................... 61

4.4.1

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực I ............................................... 61

4.4.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực II .............................................. 63

iv


4.4.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực III............................................. 65

4.4.4.

Đánh giá chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cho toàn Thành phố ....... 67

4.5.

Giải pháp để giá đất ở quy định của nhà nước tại thành phố hạ long phù
hợp với giá đất ở trên thị trường ....................................................................... 68

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 70
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 70

5.2

Kiến nghị .......................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 72
Phụ lục .......................................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CCRĐ

Cải cách ruộng đất

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LB

Liên bang

ND-CP

Nghị định – Chính phủ

QSH

Quyền sở hữu

SHNN

Sở hữu nhà nước

SHTN

Sở hữu tư nhân

TNMT

Tài nguyên môi trường

TT

Thông Tư

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất............................................................................... 47

Bảng 4.2.

Giá đất ở quy định tại thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực I từ
năm 2010 – 2014 ....................................................................................... 49

Bảng 4.3.

Giá đất ở quy định tại thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực II từ
năm 2010 – 2014 ....................................................................................... 50

Bảng 4.4.

Giá đất ở quy định tại thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực III từ
năm 2010 – 2014 ....................................................................................... 51

Bảng 4.5.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................... 56

Bảng 4.6.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................... 58

Bảng 4.7.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực III qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................... 60

Bảng 4.8.

Giá đất thị trường trên đường Trần Hưng Đạo (từ từ ngã 3 Cột đồng
hồ đến ngã 4 Loong Toòng) năm 2014 ..................................................... 61

Bảng 4.9.

Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực II ............................................. 63

Bảng 4.10. Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực III ............................................ 66

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Hạ Long ..................................................... 38

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Mai Xuân Toàn
Chuyên nghành: Quản lý đất đai - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Tên đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”
Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.
Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND thành phố Hạ Long
Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 55 hộ trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, Hà

Phong, Hà Trung thuộc thành phố Hạ Long.
Kết quả nghiên cứu
Từ kết quả nghiên cứu và chạy mô hình ta xác định được các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu nói riêng và của toàn thành phố Hạ Long nói
chung. Đối với khu vực I (phường Trần Hưng Đạo) có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở gồm: yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách đến đường chính. Đối với khu
vực II (phường Hà Phong) có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở gồm: yếu tố khoảng
cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố. Đối với khu vực
III (phường Hà Trung) có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở gồm: yếu tố khoảng cách
đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố.
Kết luận
1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long từ năm 2010 đến năm
2014 có biến động tăng nhẹ sau đó giữ ổn định, đến năm 2013 và năm 2014 giá đất giữ
ổn định không tăng.
Giá đất thị trường đều tăng lên qua các năm, nhưng giá đất quy định của Nhà
nước đối thành phố Hạ Long nói riêng, tỉnh Quảng Ninh nói chung lại có chủ trương giữ
ổn định không tăng (năm 2010, 2011, 2012 mức giá tăng nhẹ, năm 2013 và năm 2014
giữ ổn định không tăng không giảm), và có sự chênh lệch lớn so với giá của Nhà nước
quy định.

viii


2. Theo kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long gồm các yếu tố: yếu tố ảnh kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến
đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố.
3. Những thửa đất bám các tuyến đường trung tâm như Đường Trần Hưng Đạo
khi xác định giá đất cần phải đưa các yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách
đến đường chính. Tại các tuyến đường thuộc khu vực phường Hà Phong và phường Hà
Trung cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến

trung tâm Thành phố. Để nâng cao chất lượng bảng giá đất và làm giảm sự chệnh lệch
giữa giá đất ở quy định với giá đất ở trao đổi thực tế trên địa bàn thành phố Hạ Long.

ix


THESIS ABSRACT
Full name: Mai Xuan Toan
Speciality: Land management - Vietnam Agriculture Institute
Project title: "The study of factors affecting the price of land in Ha Long City,
Quang Ninh"
Research objectives
- Learn the actual land price and land price stipulated by the State in the area of Ha
Long City, Quang Ninh Province.
- The analysis showed the dominant element in the land price.
Research Methods
Secondary data collection at the People's Committee of Ha Long City
Primary Data Survey: Survey 90 households on Tran Hung Dao ward, Ha Phong, Ha
Trung of Ha Long City.
Research results
From the results of research and run the model to identify the factors affecting the price
of land in the study area in particular and the whole city of Ha Long in general. For
Region I (Tran Hung Dao Ward) 02 Factors affecting the price of land including the
size façade elements and factors distance to the main road. For Region II (Ha Phong
Ward) 02 factors affecting land prices are: Factors distance to the main road and the
distance factor to the city center. For Region III (Ha Trung ward) with 02 factors
affecting land prices are: Factors distance to the main road and the distance factor to the
city center.
Conclude
1. The price of land in regulation on the Halong city from 2010 to 2014 fluctuated

slightly then hold steady in 2013 and 2014, land prices remain stable not increase.
Land prices are rising market over the years, but land prices prescribed by the
State for particular Ha Long city, Quang Ninh province have generally maintained a
stable policy does not increase (in 2010, 2011, 2012 prices a slight increase in 2013 and
2014 to stabilize not increase not decrease), and there is a big difference compared to
the price of the State.

x


2. According to the study of factors affecting the price of land in the city of Ha Long
include factors: size factors facade, elements distance to the main road and the distance
factor to the center City.
3. The land plots cling central routes as Tran Hung Dao when determining land prices
have put the size façade elements and factors distance to the main road. In the roads
sector Ha Phong ward and Ha Trung ward need to incorporate the distance to the main
road and the distance factor to the city center. To improve soil quality and reduce price
differentials between the price of land in regulation in exchange for actual land on Ha
Long city.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội của
đất nước, công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng được cũng cố và hoàn
thiện nhằm tăng cường hiệu quả khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng đặc biệt của môi

trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng
an ninh.
Theo quy định trước đây của Luật Đất đai năm 2003, việc tính giá đất còn
nhiều bất cập. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành và công bố
công khai vào ngày 1/1 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để thực hiện thu
nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do
bảng giá đất phải đảm bảo hài hòa các mục đích của địa phương, chủ đầu tư và
người dân đã dẫn đến thực tế là giá đất trong bảng giá đất luôn thấp hơn giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường (phổ biến ở mức bằng 30 - 70% giá đất thị
trường), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất
và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó trong công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng do người có đất thu hồi có tâm lý chờ đợi giá đất
mới của năm sau cao hơn năm trước và tốn kém về kinh phí, nhân lực, nhất là đối
với khu vực có đất đai ít giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc không có biến
động về giá cả thị trường.
Một vấn đề quan trọng khác dễ gây khiếu kiện khi định giá đất tại các dự án
phải thu hồi theo Luật Đất đai 2003 là khi định giá đất khu vực giáp ranh giữa hai
địa phương. Nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao
thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc thu
hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh. Do giá đất ở mỗi tỉnh quy định
khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau, dẫn đến nhiều khi hai nhà sát
vách nhưng khi giải phóng mặt bằng tiền đền bù lại khác nhau, dân tới nhiều
người dân không đồng thuận, khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

1


Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ
trong Luật đất đai 2013. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai

của Nhà nước theo quy định tại khoản 5 điều 13 Luật đất đai 2013.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động
mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý
của mình, Nhà nước quy định khung giá các loại đất. Tại điều 112 Luật Đất đai
2013 về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây:
a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b. Theo thời hạn sử dụng đất;
c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.”
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến
địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền
trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ
định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài
nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền
giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có
trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Thành phố Hạ Long là thành phố tỉnh lỵ, trung tâm văn hóa, kinh tế,
chính trị của tỉnh Quảng Ninh, thuộc vùng duyên hải Bắc Bộ. Thành phố Hạ
Long được thành lập ngày 27 tháng 12 năm 1993. Ngày 10/10/2013, Chính
phủ ban hành quyết định số 1838/QĐ-TTg công nhận thành phố Hạ Long là
2

đô thị loại I. Trong những năm qua Thành phố Hạ Long đã đạt được những
thành tựu đáng kể trong phát triển kinh tế - xã hội. Thành phố hiện đang trong
bước thay đổi dáng dấp của một khu đô thị mới hiện đại. Tại các phường của
thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về
đất đai cũng nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra
những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền của người sử dụng đất... Những bất cập trên dẫn đến tình trạng
thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh
tế - xã hội, thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp
chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương và càng có
ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành công của công cuộc
đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác định
giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tôi thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh”
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn 3
phường Trần Hưng Đạo, phường Hà Phong, phường Hà Trung của thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2015 đến tháng 3 năm 2016.
- Địa điểm nghiên cứu: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long
và các phường Trần Hưng Đạo, phường Hà Phong, phường Hà Trung.

3


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Để giảm mức chênh lệch giữa giá thực tế so với giá quy định cần xây
dựng bảng giá đất ở chi tiết hơn và đảm bảo phù hợp với thực tế tại địa
phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do chính phủ
ban hành, giá đất do UBND tỉnh quy định phải phù hợp với thực tế và phù hợp
với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất
Đưa các yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm căn cứ xây dựng bảng giá đất
cho phù hợp với giá thị trường.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các
khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt
vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu
đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối
quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một
loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị
trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa

đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện.
Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề
thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất
đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của
chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài
sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di, dời được
Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân
biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản
thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong
quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và
đối lập với bất động sản là các loại động sản.
Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều
mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực
hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại
tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là
bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của
mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có
đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản
5


đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai
nên cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền
với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền
với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối.
Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của
một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng
chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền

với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà
nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là
một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất
động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất
động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá
trị của chiếc máy điều hòa tham gia.
Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản
đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ,
toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp
định giá phù hợp.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị
Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác
định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích,
hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không
thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố
định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc
nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong
không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong
quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu
tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của
từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí
tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác
nhau có thể lựa chọn để sử dụng
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác
nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều
6


người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử

dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người
khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện
cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của
từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ
lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn
nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các
mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Đoàn Ngọc
Phương và cs., 2013).
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu
thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã
cổ. Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực
hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền
sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ
quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định
đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở
hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng.
Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống common law thường không
sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu.
Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gồm cả những quyền mà trong hệ
thống pháp luật civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền
quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm, v.v.
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực

tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành
nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại,
7


một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác.
Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người
khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều
đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội
dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và sơ cứng.
Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay
thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng
quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ
quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng
được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy
định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu
cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên
thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên
quan (Đoàn Ngọc Phương và cs., 2013).
2.2. KHÁI QUÁT VỀ GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá
trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá
vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá

đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của
nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh
tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai
năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất”.
8


Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất
đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất
thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.2.1. Địa tô - nguồn gốc hình thành giá đất
- Quan điểm về địa tô của Adam Smith:
Adam Smith (1723-1790) đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ
điển Anh, người sáng lập hệ thống lý luận kinh tế chính trị học, trong tác phẩm
“sự giàu có của các quốc gia”, Ông đã trình bày và phân tích một cách có hệ
thống sớm nhất lý luận về địa tô. Ông cho rằng, trong xã hội tư bản có ba giai cấp
cơ bản: giai cấp công nhân, giai cấp tư sản và giai cấp chiếm hữu ruộng đất; đồng
thời ông phân chia ba loại thu nhập: tiền công, lợi nhuận và địa tô.
Theo Adam Smith, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nẩy sinh
quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giá cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ
nghĩa. Ông cho rằng, địa tô ra đời cùng với quyền chiếm hữu ruộng đất, là giá cả
chi trả cho việc sử dụng ruộng đất, là việc giai cấp địa chủ dựa vào quyền chiếm
hữu ruộng đất mà chiếm không một bộ phận thành quả lao động, là thu nhập
không phải lao động mà có. Đồng thời, ông còn liên hệ giữa địa tô với sự độc
quyền của quyền chiếm hữu ruộng đất, coi địa tô là loại giá cả độc quyền. Như
9


vậy, trên thực tế Adam Smith đã tiến rất gần đến lý luận về địa tô tuyệt đối. Đó là
lý luận thứ nhất của ông về địa tô.
Tuy nhiên, khi phát triển lý luận để lý giải về nguồn gốc của địa tô, Adam
Smith lại cho rằng, địa tô là sản phẩm của sức tự nhiên, là một bộ phận của chi
phí sản xuất. Sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vảo sản xuất
nông nghiệp, nó là thù lao mà người sở hữu ruộng đất thu được nhờ việc nhà tư
bản nông nghiệp sử dụng sức tự nhiên và ông cho rằng, địa tô là một trong những
nguồn gốc của giá trị, là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm. Đó là lý luận thứ hai
của ông về địa tô.
Từ lý luận về cơ cấu giai cấp và thu nhập cơ bản của các giai cấp trong
xã hội tư bản chủ nghĩa, ông kết luận: giá trị của mọi sản phẩm đều được cấu
thành từ ba bộ phận thu nhập là: địa tô, tiền công, lợi nhuận. Hay nói cách khác,

giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận.
- Quan điểm về địa tô của David Ricardo:
David Ricardo (1772-1823) nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển của giai
cấp tư sản, đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ điển Anh, Trong tác phẩm
“Những nguyên lý của kinh tế chính trị học và thuế khóa”, Ông đã xây dựng lý
luận giá trị lao động triệt để nhất có thể đạt được theo quan điểm của giá cấp tư
sản. Trên cơ sở lý luận về giá trị của Adam Smith, Ông tiếp thu và phát triển mặt
chính xác của lý luận giá trị của Adam Smith; kế thừa sự phân biệt giữa giá trị trao
đổi với giá trị sử dụng của Adam Smith. Theo Ông giá trị là do hao phí sức lao
động sản xuất sáng tạo ra và Ông bác bỏ luận điểm sai lầm của Adam Smith về giá
trị do ba yếu tố thu nhập cấu thành. Về địa tô, ông xây dựng lý luận trên cơ sở lý
luận giá trị lao động, từ đó ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu
về ruộng đất, địa tô tồn tại do hai điều kiện:
+ Tính có hạn của diện tích đất đai;
+ Tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai.
Vì địa tô có đặc tính như trên nên giá trị của nông sản là do lượng lao động
trong sản xuất nông sản trên mảnh đất loại xấu nhất quyết định.
Như vậy, mặc dù chỉ dùng một loại tư bản là lao động với lượng như nhau
nhưng giá trị của nông sản trên những thửa đất loại tốt và thửa đất loại trung bình
lớn hơn so với thửa đất loại xấu nhất, khoản lớn hơn đó gọi là lợi nhuận siêu
ngạch. Do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản mà lợi nhuận siêu ngạch này chuyển
10


hóa thành địa tô và bị địa chủ - người sở hữu ruộng đất chiếm hữu. Từ đó, ông đưa
ra kết luận: địa tô cấp sai phát sinh là do sự khác nhau về năng suất lao động trên
các thửa đất khác nhau. Theo Ông có 2 hình thức của địa tô cấp sai:
Hình thứ nhất là địa tô được tạo ra trên cơ sở một diện tích đất như nhau,
nhưng độ màu mỡ và vị trí khác nhau, đầu tư lao động và tư bản như nhau, số
lượng nông sản thu được sẽ khác nhau;

Hình thức thứ hai là địa tô được tạo ra trên cùng một mảnh đất, liên tục
được đầu tư lượng tư bản và lao động như nhau, nhưng năng suất khác nhau, nghĩa
là mỗi lần đầu tư thì thu được số sản phẩm khác nhau.
Ông cho rằng, do tác dụng màu mỡ của đất đai ngày càng giảm trên cùng
một mảnh đất, liên tục tăng đầu tư tư bản và lao động như nhau, sản lượng tăng
thêm vẫn dần dần ít đi. Do vậy, đầu tư ban đầu trên mảnh đất này thu được lợi
nhuận siêu ngạch và hình thành địa tô.
Lý luận địa tô của Ricardo được xây dựng trên cơ sở lý luận giá trị lao
động. Theo Ông, địa tô là do lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành và cũng chỉ rõ
hai hình thái địa tô cấp sai, từ đó xây dựng hệ thống lý luận địa tô. Nhưng lý luận
địa tô của ông vẫn còn nhiều sai lầm, thiếu sót:
Thứ nhất, tuy ông nhận thức được rằng địa tô sản sinh ra từ sở hữu đất đai,
nhưng chính Ông lại coi nhẹ quyền tư hữu đất đai, không phân biệt rõ sự khác
nhau giữa địa tô phong kiến với địa tô tư bản chủ nghĩa.
Thứ hai, Ông đã coi điều kiện hình thành địa tô cũng là nguyên nhân hình
thành nên nó.
Thứ ba, Ông đã gắn địa tô cấp sai với sự canh tác trên những thửa đất tốt,
xấu và đưa ra “quy luật màu mỡ của đất đai ngày càng giảm” là không chính xác.
Thứ tư, trong lý luận địa tô, tuy Ông không thừa nhận hoàn toàn luận thuyết
về giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận của
Adam Smith nhưng Ông lại cho rằng không có khái niệm địa tô tuyệt đối và
không thừa nhận có địa tô tuyệt đối. Đây là hạn chế lớn nhất trong lý thuyết địa tô
của Ricardo.
- Quan điểm về địa tô của C.Mác:
C.Mác (1818-1883), trên cơ sở chắt lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa
tô của Adam Smith, của David Ricardo, C.Mác đã kế thừa, phát triển và hoàn
11


thiện lý luận địa tô của mình; Ông cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền

sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là
địa tô; hay nói cách khác địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Theo Ông trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao
động thăng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác
nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau.
Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao dịch, địa tô
hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư
vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người
sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô truyệt đối.
+ Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa, là lợi
nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai loại tốt và vừa thu được, chuyển quy
về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Do điều kiện hình thành khác
nhau nên địa tô cấp sai chia thành 2 loại: địa tô cấp sai I được hình thành do
chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất với khoảng cách thị trường xa gần; địa tô
cấp sai II được hình thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung
thường xuyên trên cùng một thửa đất.
+ Địa tô tuyệt đối là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa do
người sở hữu đất đai nhờ quyền chiếm hữu đất đai mà có; là số dư của giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra; khoản
này không kể đất tốt hay xấu, người thuê đất đều phải nộp cho người sở hữu đất.
Theo C.Mác, sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành nên
địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cấu thành hữu cơ của tư bản
trong nông nghiệp bằng, thậm chí cao hơn trong công nghiệp, trong bối cảnh đó,
địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả
sản xuất, mà là phát sinh từ giá cả độc quyền.
Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam
Smith khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai
lầm lớn nhất của Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối
trong xã hội tư bản chủ nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa
tô không phải là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật

chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao động. Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù
mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua bán thì nó có giá. Mục đích mua
đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất, cho nên giá đất trên thực
12


tế là không phải là giá mua đất mà là giá mua tiền thuê đất. Giá đất đai quyết
định trực tiếp bởi tiền thuê đất là bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp: khi
lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi
mức lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ lệ thuận với tiền thuê đất. Từ đó cho
thấy công thức tính giá đất như sau:
G =

T
L

Trong đó: - G là giá đất
- T là tiền thuê đất
- L là mức lợi tức
Do đất đai vừa là loại tài nguyên vừa là loại tài sản, đất đai với tư cách là
loại tài nguyên thì nó là sản phẩm phi lao động và không có giá; đất đai với tư
cách là loại tài sản thì nó có giá trị và giá trị của đất đai chính là giá mua tiền
thuê đất. Giá trị đất đai bao gồm các bộ phận sau:
Thứ nhất, chi phí dùng khai thác đất đai;
Thứ hai, giá trị được tích lũy trong kinh doanh đất đai. bộ phận giá trị này
được cấu thành bời 2 bộ phận: bộ phận giá trị sản phẩm được hình thành từ lao
động vật hóa và lao động sống dầu tư cho đất đai, được chuyển dịch và kết đọng
trong sản phẩm đất đai; bộ phân giá trị bản thân đất đai được hình thành từ
chuyển dịch và kết đọng lại trong đất đai;
Thứ ba, Chi phí xây, sửa chữa các công trình trên đất (nếu có);

Thứ tư, chi phí khai thác đất đai tại thành thi (đối với đất đô thị) (Đoàn
Ngọc Phương cs, 2013).
2.2.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì mang tiền vào ngân hàng gửi sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu thập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
13