Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

MAI XUÂN TOÀN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH
PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên nghành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016
i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Mai Xuân Toàn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập
và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành
phố
Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành

luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Mai Xuân Toàn

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .....................................................................................................................
i

Lời

cảm

ơn

........................................................................................................................ ii Mục lục
........................................................................................................................... iii Danh
mục các chữ viết tắt................................................................................................ vi
Danh mục bảng ...............................................................................................................
vii

Danh

mục

sơ

đồ

.............................................................................................................. vii Trích yếu luận
văn

.........................................................................................................

viii

Thesis

absract.................................................................................................................... x Phần
1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................

1.2.
3

Mục đích nghiên cứu ..........................................................................................

1.3.
3

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 4

Phần
2.
Tổng
quan
............................................................................................. 5

tài

liệu

2.1.
5

Khái quát về đất đai ............................................................................................

2.1.1.
5

Đặc điểm của đất đai ..........................................................................................

2.1.2.

7

Quyền sở hữu về đất đai .....................................................................................

2.2.
8

Khái quát về giá đất ............................................................................................

2.2.1.
8

Khái niệm về giá đất ...........................................................................................

2.2.2.
9

Cơ sở khoa học xác định giá đất .........................................................................

2.2.3.
15

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở .................................................................
3


2.3.
20

Định giá đất ......................................................................................................

2.3.1.
20

Khái quát định giá đất.......................................................................................

2.3.2.
21

Các nguyên tắc của định giá đất ......................................................................

2.3.3.
24

Phương pháp định giá đất .................................................................................

2.4.
25

Công tác định giá đất trên thế giới...................................................................

2.4.1.
25

Định giá đất tại Úc ............................................................................................

2.4.2.
27

Định giá đất tại Trung Quốc .............................................................................

2.4.3.

Định giá đất tại Thái Lan .................................................................................. 27

2.5.

Công tác định giá đất ở Việt Nam .................................................................... 27

4


2.6.

Công tác định giá đất ở thành phố hạ long - tỉnh quảng ninh.......................... 31

2.6.1.

Về kết cấu bảng giá đất..................................................................................... 32

2.6.2.

Về điều chỉnh giá .............................................................................................. 32

2.6.3.

Về bổ sung các vị trí mới.................................................................................. 33

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 34

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 35

3.5.3.
35

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.......................................... 36

3.5.5.

Phương pháp phân tch hồi quy tuyến tính ....................................................... 36

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ...................................................................
38
4.1.
38

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố hạ long, tỉnh Quảng Ninh ........

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 40

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 42

4.1.4 .Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật ....................................................................

44
4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phô hạ long, tỉnh Quảng Ninh..... 47

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2014 ................................... 47

4.2.2.

Công tác khảo sát, đánh giá, phân hạng đất...................................................... 48

4.2.3.

Công tác quản lý tài chính về đất đai................................................................ 48

4.3.

Giá đất ở một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ............................. 48

4.3.1.

Giá đất ở quy định của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu........ 48

4.3.2.

Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa
bàn nghiên cứu..................................................................................................
53

4


4.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu .......................... 61

4.4.1

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực I ............................................... 61

4.4.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực II .............................................. 63

5


4.4.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực III............................................. 65

4.4.4.

Đánh giá chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cho toàn Thành phố ....... 67

4.5.

Giải pháp để giá đất ở quy định của nhà nước tại thành phố hạ long phù
hợp với giá đất ở trên thị trường .......................................................................

68

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................
70
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 70

5.2

Kiến nghị .......................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 72
Phụ lục .......................................................................................................................... 74

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CCRĐ

Cải cách ruộng đất

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LB

Liên bang

ND-CP

Nghị định – Chính phủ

QSH

Quyền sở hữu

SHNN

Sở hữu nhà nước

SHTN

Sở hữu tư nhân

TNMT

Tài nguyên môi trường

TT

Thông Tư

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

6

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất............................................................................... 47

Bảng 4.2.

Giá đất ở quy định tại thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực I từ
năm 2010 – 2014 ....................................................................................... 49

Bảng 4.3.

Giá đất ở quy định tại thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực II từ
năm 2010 – 2014 ....................................................................................... 50

Bảng 4.4.

Giá đất ở quy định tại thành phố Hạ Long áp dụng cho Khu vực III từ
năm 2010 – 2014 ....................................................................................... 51

Bảng 4.5.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................... 56

Bảng 4.6.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................... 58

Bảng 4.7.

Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực III qua các năm
(2010-2014) ............................................................................................... 60

Bảng 4.8.

Giá đất thị trường trên đường Trần Hưng Đạo (từ từ ngã 3 Cột đồng
hồ đến ngã 4 Loong Toòng) năm 2014 ..................................................... 61

Bảng 4.9.

Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực II ............................................. 63

Bảng 4.10. Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực III ............................................ 66

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Hạ Long ..................................................... 38

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Mai Xuân Toàn
Chuyên nghành: Quản lý đất đai - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Tên đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.
Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND thành phố Hạ Long
Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 55 hộ trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo,
Hà
Phong, Hà Trung thuộc thành phố Hạ Long.
Kết quả nghiên cứu
Từ kết quả nghiên cứu và chạy mô hình ta xác định được các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu nói riêng và của toàn thành phố Hạ
Long nói chung. Đối với khu vực I (phường Trần Hưng Đạo) có 02 yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở gồm: yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách đến đường chính.
Đối với khu vực II (phường Hà Phong) có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở gồm:
yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố.
Đối với khu vực III (phường Hà Trung) có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở gồm: yếu
tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố.
Kết luận
1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long từ năm 2010 đến năm
2014 có biến động tăng nhẹ sau đó giữ ổn định, đến năm 2013 và năm 2014 giá đất
giữ ổn định không tăng.
Giá đất thị trường đều tăng lên qua các năm, nhưng giá đất quy định của
Nhà nước đối thành phố Hạ Long nói riêng, tỉnh Quảng Ninh nói chung lại có chủ
trương giữ ổn định không tăng (năm 2010, 2011, 2012 mức giá tăng nhẹ, năm 2013
và năm 2014 giữ ổn định không tăng không giảm), và có sự chênh lệch lớn so với giá
của Nhà nước quy định.
8

2. Theo kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long gồm các yếu tố: yếu tố ảnh kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách
đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố.
3. Những thửa đất bám các tuyến đường trung tâm như Đường Trần Hưng
Đạo khi xác định giá đất cần phải đưa các yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng
cách đến đường chính. Tại các tuyến đường thuộc khu vực phường Hà Phong và phường
Hà Trung cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách
đến trung tâm Thành phố. Để nâng cao chất lượng bảng giá đất và làm giảm sự chệnh
lệch giữa giá đất ở quy định với giá đất ở trao đổi thực tế trên địa bàn thành phố Hạ
Long.

9


THESIS ABSRACT
Full name: Mai Xuan Toan
Speciality: Land management - Vietnam Agriculture Institute
Project title: "The study of factors affecting the price of land in Ha Long City,
Quang Ninh"
Research objectives
- Learn the actual land price and land price stipulated by the State in the area of
Ha
Long City, Quang Ninh Province.
- The analysis showed the dominant element in the land
price.
Research Methods
Secondary data collection at the People's Committee of Ha Long City
Primary Data Survey: Survey 90 households on Tran Hung Dao ward, Ha Phong, Ha
Trung of Ha Long City.
Research results

From the results of research and run the model to identify the factors affecting the
price of land in the study area in particular and the whole city of Ha Long in
general. For Region I (Tran Hung Dao Ward) 02 Factors afecting the price of land
including the size façade elements and factors distance to the main road. For
Region II (Ha Phong Ward) 02 factors affecting land prices are: Factors distance to the
main road and the distance factor to the city center. For Region III (Ha Trung ward)
with 02 factors afecting land prices are: Factors distance to the main road and the
distance factor to the city center.
Conclude
1. The price of land in regulation on the Halong city from 2010 to 2014 fluctuated
slightly then hold steady in 2013 and 2014, land prices remain stable not increase.
Land prices are rising market over the years, but land prices prescribed by
the State for particular Ha Long city, Quang Ninh province have generally
maintained a stable policy does not increase (in 2010, 2011, 2012 prices a slight
increase in 2013 and
10


2014 to stabilize not increase not decrease), and there is a big diference compared
to the price of the State.

11


2. According to the study of factors affecting the price of land in the city of Ha Long
include factors: size factors facade, elements distance to the main road and the distance
factor to the center City.
3. The land plots cling central routes as Tran Hung Dao when determining land prices
have put the size façade elements and factors distance to the main road. In the
roads sector Ha Phong ward and Ha Trung ward need to incorporate the distance to the

main road and the distance factor to the city center. To improve soil quality and reduce
price differentials between the price of land in regulation in exchange for actual land
on Ha Long city.

12


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội của
đất nước, công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng được cũng cố và hoàn
thiện nhằm tăng cường hiệu quả khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng đặc biệt của
môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc
phòng an ninh.
Theo quy định trước đây của Luật Đất đai năm 2003, việc tính giá đất còn
nhiều bất cập. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành và công bố
công khai vào ngày 1/1 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để thực hiện
thu nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy
nhiên, do bảng giá đất phải đảm bảo hài hòa các mục đích của địa phương, chủ
đầu tư và người dân đã dẫn đến thực tế là giá đất trong bảng giá đất luôn
thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (phổ biến ở mức bằng 30 70% giá đất thị trường), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước khi thực hiện giao
đất, cho thuê đất và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó trong công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng do người có đất thu hồi có tâm lý chờ đợi giá
đất mới của năm sau cao hơn năm trước và tốn kém về kinh phí, nhân lực, nhất
là đối với khu vực có đất đai ít giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc không
có biến động về giá cả thị trường.
Một vấn đề quan trọng khác dễ gây khiếu kiện khi định giá đất tại các dự án

phải thu hồi theo Luật Đất đai 2003 là khi định giá đất khu vực giáp ranh giữa hai
địa phương. Nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao
thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc
thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh. Do giá đất ở mỗi tỉnh quy
định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau, dẫn đến nhiều khi hai nhà
sát vách nhưng khi giải phóng mặt bằng tiền đền bù lại khác nhau, dân tới
nhiều người dân không đồng thuận, khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
1


Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt
chẽ trong Luật đất đai 2013. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 5 điều 13 Luật đất đai 2013.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động
mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý
của mình, Nhà nước quy định khung giá các loại đất. Tại điều 112 Luật Đất đai
2013 về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây:
a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b. Theo thời hạn sử dụng đất;
c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích
sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau.”
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương
đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm
quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm
nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và
Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh có các cơ quan trợ giúp: Sở tài
chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm
quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội
đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Thành phố Hạ Long là thành phố tỉnh lỵ, trung tâm văn hóa, kinh tế,
chính trị của tỉnh Quảng Ninh, thuộc vùng duyên hải Bắc Bộ. Thành phố Hạ

2


Long được thành lập ngày 27 tháng 12 năm 1993. Ngày 10/10/2013, Chính
phủ ban hành quyết định số 1838/QĐ-TTg công nhận thành phố Hạ Long là

3


đô thị loại I. Trong những năm qua Thành phố Hạ Long đã đạt được những
thành tựu đáng kể trong phát triển kinh tế - xã hội. Thành phố hiện đang trong
bước thay đổi dáng dấp của một khu đô thị mới hiện đại. Tại các phường của
thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về
đất đai cũng nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây
ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất... Những bất cập trên
dẫn đến tnh trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các

dự án phát triển kinh tế - xã hội, thực thi chính sách pháp luật về đất đai và
khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai tại
địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự
thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác
định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tôi thực hiện
đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn 3
phường Trần Hưng Đạo, phường Hà Phong, phường Hà Trung của thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2015 đến tháng 3 năm 2016.
- Địa điểm nghiên cứu: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long
và các phường Trần Hưng Đạo, phường Hà Phong, phường Hà Trung.
4


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Để giảm mức chênh lệch giữa giá thực tế so với giá quy định cần xây
dựng bảng giá đất ở chi tiết hơn và đảm bảo phù hợp với thực tế tại
địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do chính
phủ ban hành, giá đất do UBND tỉnh quy định phải phù hợp với thực tế và phù
hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất

Đưa các yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm căn cứ xây dựng bảng giá đất
cho phù hợp với giá thị trường.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các
khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt
vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu
đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong
mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách
là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông
trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi
hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được
thực hiện. Để bảo đảm tnh nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất,
những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề
liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối
tượng nghiên cứu của chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của
tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di, dời được
Đặc tnh không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để
phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là
tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai
nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất
động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản.

Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với
nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi
thực hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một
số loại tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng
được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công
năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó,
6


chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác
so với tài sản

7


đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai
nên cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền
với tài sản gắn liền với đất cũng như tnh bất động của các loại tài sản gắn liền
với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tnh tương đối.
Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của
một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng
cũng chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản
gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không
khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa
không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem
là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng
giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa
nhà có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia.
Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài
sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy

đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương
pháp định giá phù hợp.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị
Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác
định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích,
hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng
không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù
và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính
“độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan
trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy,
trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan
tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế
của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động
của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác
nhau có thể lựa chọn để sử dụng

8


Mỗi diện tch đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác
nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người,
nhiều

9


người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về
sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm
người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội.

Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện
cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của
từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích
lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì
các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt
(Đoàn Ngọc Phương và cs., 2013).
2.1.2. Quyền sở hữu về đất
đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu
thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La
Mã cổ. Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể
thực hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng
quyền sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt,
theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng,
quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là
coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng.
Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống common law thường
không sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở
hữu. Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gồm cả những quyền mà
trong hệ thống pháp luật civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu,
như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm, v.v.

1
0