đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện thanh trì thành phố hà nội, giai đoạn 2011-2020

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2011-2020

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Quang Học

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Quy hoạch sử dụng đất
- Khoa Quản lý Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Quang Học, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Thanh Trì, Phòng Tài nguyên và môi
trường huyện Thanh Trì, UBND xã Tân Triều, UBND xã Tam Hiệp, UBND xã Yên Mỹ
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

ii

MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt .............................................................................................. vi
Danh mục các bảng biểu ............................................................................................ vii
Danh mục các hình .................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn....................................................................................................... ix
Thesis abstract............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................3
1.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................3
1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn...............................................3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất ................................................................4
2.1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất đai ...............................................................4
2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai..............................................................5
2.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất .......................................................................6
2.2.1. Quy hoạch sử dụng đất theo ngành.......................................................................6
2.2.2. Quy hoạch sử đụng dất theo lãnh thổ ...................................................................6
2.3. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai ...................................................8
2.4. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đai ..........................................................10
2.4.1. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai .......................................10
2.4.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với dự báo chiến lược dài hạn sử
dụng tài nguyên đất ...........................................................................................10
2.4.3.Quan hệ giữa quy hoạch và sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội ..........................................................................................11
2.4.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành ..............12

iii


2.5. Cơ sở khoa học và thực tiễn trong đánh giá tính khả thi và hiệu quả của
phương án quy hoạch sử dụng đất .....................................................................13
2.5.1. Khái niệm tiêu chí đánh gí tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất .............................................................................................13
2.5.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ............................13
2.5.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất .................................17
2.6. Tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế giới .............................19
2.6.1. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ở Anh ..................................................................19
2.6.2. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Cộng hòa liên bang Đức và Pháp .......................19
2.6.3. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Cộng hòa liên bang Nga ....................................20
2.6.4. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Nhật Bản ...........................................................20
2.6.5. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ở Thái Lan ...........................................................21
2.6.6. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Trung Quốc .......................................................21
2.7. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam .......................................................22
2.7.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993...........................................................22
2.7.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay ...........................................23
2.7.3. Tình hình thực hiện công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành
phố Hà Nội .......................................................................................................26
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................27
3.1. Địa điểm nghiên cứu .............................................................................................27
3.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................................27
3.3. Đối tượng nghiên cứu ...........................................................................................27
3.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................27
3.4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất .......27
3.4.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, tình hình quản lý nhà nước về đất đai ...............28
3.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSD đến năm 2015 .............................28

3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm năng cao tính khả thi của phương án quy
hoạch sử dụng đất .............................................................................................29
3.5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................29
3.5.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ..........................................................................29
3.5.2. Phương pháp thống kê, so sánh ..........................................................................30

iv


3.5.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................................30
3.5.4. Phương pháp minh họa bằng bản đồ ..................................................................30
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thanh Trì - tp Hà Nội .....................31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................31
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội .................................................................36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế – xã hội .......................................47
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Trì .........................................49
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................................49
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Trì năm 2015......................................54
4.2.3. Biến động đất đai giai đoạn 2011 đến 2015 ........................................................57
4.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 .........................60
4.3.1. Một số chỉ tiêu quy hoạch đã được duyệt ...........................................................60
4.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện theo phương án quy hoạch giai đoạn 2011-2020
huyện Thanh Trì................................................................................................67
4.3.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ...........................76
Phần 5. Kết luận và đề nghị ......................................................................................81
5.1. Kết luận ................................................................................................................81
5.2. Đề nghị .................................................................................................................85
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................87
Phụ lục ......................................................................................................................89

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CSD

Chưa sử dụng

CTSN

Công trình sự nghiệp

KCN

Khu công nghiệp

KDC

Khu dân cư

KĐT

Khu đô thị

KT-XH

Kinh tế - xã hội

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

MR

Mở rộng

NC

Nâng cấp

NXB

Nhà xuất bản

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

PNN

Phi nông nghiệp

QHSDĐĐ

Quy hoạch sử dụng đất đai

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm đầu kỳ 2011 – 2015 ........................................55
Bảng 4.2. Biến động đất đai giai đoạn 2011 – 2015 .....................................................58
Bảng 4.3. Các chỉ tiêu theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010
huyện Thanh Trì .........................................................................................66
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 .............................67
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp theo phương án
quy hoạch đến năm 2015 huyện Thanh Trì..................................................69
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
đến năm 2015 huyện Thanh Trì...................................................................70
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp theo phương
án quy hoạch đến năm 2015 huyện Thanh Trì .............................................72
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng đến
năm 2011 huyện Thanh Trì .........................................................................74

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Cơ cấu đất đai năm 2015 huyện Thanh Trì ...................................................56
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp ................................................57
Hình 4.3. Biểu đồ biến động đất đai giai đoạn 2011-2015 ............................................59
Hình 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 so với chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
năm 2015 huyện Thanh Trì ..........................................................................65
Hình 4.5. Hiện trạng sử dụng đất so với chỉ tiêu quy hoạch năm 2015 .........................68
Hình 4.6. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp so với chỉ tiêu quy hoạch sử dụng
đất năm 2015 huyện Thanh Trì ....................................................................69

Hình 4.7. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp so với chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất năm 2010 huyện Thanh Trì ...........................................................71

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên đại bàn huyện
Thanh Trì giai đoạn 2011- 2020”
Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Thu Hà
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

MS: 60 85 01 03

Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Học.
Cơ quan công tác: Bộ môn Quy hoạch - Khoa Quản lý đất đai - Trường Học
Viện Nông Nghiệp Việt Nam.
1. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất của
huyện Thanh Trì đến năm 2020 để tìm ra những thuận lợi, tích cực; những nguyên nhân
tồn tại, hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện phương án quy hoạch.
- Đề xuất một số giải pháp có khả thi để thực hiện có hiệu quả việc lập quy
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp: Là phương pháp chủ yếu
trong quá trình thực hiện đề tài. Thu thập tư liệu, số liệu có sẵn từ Phòng Tài Nguyên &
môi trường huyện Thanh Trì, UBND xã Tân Triều, UBND xã Tam Hiệp, UBND xã
Yên Mỹ
+ Bản đồ hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất huyện.
+ Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 của huyện Thanh Trì.

+ Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010 - 2015; các văn bản pháp luật có
liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Phương pháp kế thừa: Phân tích các tài liệu đã có trên địa bàn huyện, quy
hoạch của các ngành đã xây dựng hoặc có liên quan đến việc sử dụng đất đai để rút ra
quy luật phát triển, biến động đất đai.
- Phương pháp điều tra: Khảo sát thực tế để bổ sung tài liệu số liệu đã thu thập
được cũng như việc khoanh định sử dụng các loại đất. Điều tra 100 phiếu tiếp cận các
hộ dân thuộc điểm 3 xã Tân Triều, Tam Hiệp và Yên Mỹ. Qua đó đánh giá tổng quan về
tính hiệu quả của việc thực hiện chỉ tiêu trong phương án đã lập.

ix


3. Kết quả nghiên cứu
Đất nông nghiệp thực hiện được 3.040,04 ha, đạt 108,93%, vượt so với chỉ tiêu
điều chỉnh được duyệt đến năm 2015 là 249,30 ha; Đất phi nông nghiệp thực hiện được
3.291,73 ha, đạt 94,79%, thấp hơn chỉ tiêu điều chỉnh được duyệt đến năm 2015 là
180,84 ha; Đất chưa sử dụng đến năm 2015 còn 17,34 ha, đạt 58,98%, và thấp hơn chỉ
tiêu điều chỉnh được duyệt đến năm 2015 là 12,06 ha.
Trong quá trình thực hiện quy hoạch, một số mặt đã đạt được như có nhiều công
trình, dự án đã được triển khai thực hiện theo quy hoạch, việc thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất đã dựa trên cơ sở của quy hoạch,... thì việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của
huyện còn những tồn tại, hạn chế: Một vài chỉ tiêu sử dụng đất chưa sát với chỉ tiêu quy
hoạch được duyệt; việc chuyển mục đích sử dụng đất trong nông nghiệp đạt kết quả thấp;
một số công trình lớn như quy hoạch các điểm công nghiệp, cụm công nghiệp thực hiện
chậm hoặc chưa thực hiện được; việc thu hồi đất chưa gắn kết với các vấn đề an sinh xã
hội; việc khai thác đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích còn thấp...
4. Kết luận
Qua việc nghiên cứu từ số liệu của Phòng Tài Nguyên & môi trường huyện
Thanh Trì; điều tra từ 100 hộ dân 3 xã điểm (xã Tân Triều, xã Tam Hiệp, xã Yên Mỹ)

rút ra những tồn tại yếu kém trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất để đề ra các
giải pháp để thực hiện tốt phương án QHSD đất cho giai đoạn tiếp theo trong thời gian
tới cần thực hiện một số giải pháp để 5 năm cuối kỳ có thể đạt hiệu quả cao hơn đòi hỏi
Huyện ủy, UBND huyện cần tích cực áp dụng đồng bộ các giải pháp thực hiện như về
ban hành, tổ chức thực hiện các văn bản, quy định về pháp luật đất đai, tăng cường công
tác kiểm tra, giám sát, phát hiện và xử lý kịp thời, huy động mợi nguồn lực để thực hiện
các dự án, công trình phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng...
Đồng thời đó phải có cách làm, biện pháp tổ chức thực hiện một cách khoa học, luôn
chủ động, khắc phục những tồn tại, yếu kém hiện nay.

x


THESIS ABSTRACT
Thesis topic: “Review of the implementation plan on university Thanh Tri
district 2011- 2020 period”
Full name of student: Nguyen Thi Thu Ha
Specialization: Land Management

MS: 60 85 01 03

Supervisors: Dr. Nguyen Quang Hoc
Place of work: Department of Planning - Faculty of Land Management - Schools
Vietnam Agriculture Institute.
1. Research purposes
- Research and evaluate the implementation of the land use plan of 2020, Thanh
Tri district to find out the advantages and positive; the causes exist, limiting gaps in the
implementation process of planning alternatives.
- Propose some feasible solutions to effectively implement the land use planning
period 2011-2020.

2. Research Methods
- The method of investigation, collecting secondary data: As the primary method
in the process to implement the project. Data gathering, data available from the
Department of Natural Resources & Environmental Thanh Tri district, Tan Trieu
Commune People's Committee, People's Committee of Tam Hiep commune, Yen My
commune People's Committee
+ The map of land use and zoning district.
+ Land use planning period 2010 - 2020 Thanh Tri district.
+ Statistics, land inventory, 2010 - 2015 and the legal documents relating to
planning and land use planning.
- Methods inherited: Analysis of available documents in the district, the
planning of the construction sector or related to the use of land in order to draw the rule
development, land change.
- Methods of investigation: Investigation actual document to supplement data
collected as well as to delineate the types of land use. Investigate 100 votes reach
households in Tan Trieu Commune Point 3, the Three Gorges and Yen My. Thereby
the overall assessment of the effectiveness of the performance targets established in
the plan.

xi


3. The results of the study
Farmland done 3040.04 hectares, reaching 108.93%, exceeding the targets
approved adjustment is 249.30 hectares in 2015; Non-agricultural land is 3291.73
hectares implementation, reaching 94.79%, lower than the approved target adjustment is
180.84 hectares in 2015; Unused land in 2015 was 17.34 hectares, equivalent to
58.98%, lower than the target and adjust the approved 2015 is 12.06 ha.
In the process of implementation planning, some have achieved as many works
and projects were implemented according to planning, land acquisition, land allocation,

land lease was based on the provisions planning, ... the implementation of land use
planning in the district of weaknesses and limitations: some indicators are not close to
the land use planning criteria approved; the transfer of land use in agriculture with low
scores; a number of large projects such as the planning of industrial sites, industrial
implementation is delayed or not implemented; land acquisition is not linked to social
security issues; exploiting unused land into use for these purposes is still low ...
4. Conclusion
By studying the data of the Department of Natural Resources & Environmental
Thanh Tri district; survey of 100 households in three communes (Tan Trieu Commune,
Tam Hiep commune, Yen My commune) draw the shortcomings in the
implementation of land use planning to propose solutions to implement the plan land
use planning for the next stage in the near future to implement a number of measures
for 5 years ending can achieve greater efficiency requires the district Party
Committee, the DPC should actively apply synchronization solutions implemented
as the promulgation and implementation of the text, the provisions of the land
legislation, strengthening inspection and monitoring, detection and timely treatment,
to mobilize all resources to implement the project, works to serve the economic
development objectives, social, security and defense ... Also, there must be ways and
measures to organize a scientific way, always proactive and remedy shortcomings ,
current weakness.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có một ý nghĩa đặc

biệt quan trọng không chỉ trong giai đoạn trước mắt mà cả lâu dài, xác lập sự ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm đáp ứng các
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội một cách bền vững, liên tục, đồng thời hạn chế
các hiện tượng tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng đất đai.
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Chương II, Điều 18 đã quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả. Nhà nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài”.
Chương I, Điều 6, khoản 2 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất” là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Tại mục 2, chương II của Luật này đã giành 9 điều từ Điều 21 đến Điều 30
để quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cũng như trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch và thẩm quyền quyết định xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 6 tháng 4 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư,
đã đưa ra những kết quả tích cực bước đầu đạt được của công tác quy hoạch là:
“Quản lý Nhà nước về đất đai thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được tăng cường, góp phần tích cực vào việc phân bổ và sử dụng ngày càng hợp lý,
có hiệu quả nguồn lực đất đai. Đã cơ bản chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hầu hết
các tỉnh, tỉnh trực thuộc Trung ương đã lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (giai đoạn 2011 – 2015)”.
Việc lập, thẩm định, xét duyệt, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và các quy hoạch có sử dụng đất nhìn chung chưa tốt. Chất lượng quy hoạch
chưa cao, nhiều trường hợp không sát thực tế, tính khả thi thấp. Tình trạng

1

quy hoạch “treo”, dự án “treo”, nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng đang gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng xấu
đến ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân ở nhiều nơi, làm chậm tiến độ
triển khai nhiều dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai. Hiện tượng vi phạm
pháp luật về đất đai còn nhiều, nhất là trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong những năm qua công tác quy hoạch sử dụng đất đã được triển khai
trên toàn địa bàn cả nước, tuy vậy trong quá trình quản lý và tổ chức thực hiện
quy hoạch vẫn còn nhiều tồn tại hạn chế như: Việc công khai quy hoạch, quản lý
quy hoạch còn chưa được chú trọng, công tác điều tra cơ bản, công tác dự báo
còn hạn chế nên một số phương án quy hoạch chưa phù hợp, chất lượng thấp.
Việc bố trí quỹ đất cho các thành phần kinh tế không sát với nhu cầu, vì vậy dẫn
đến tình trạng một số nơi (quy hoạch không khả thi, quy hoạch treo), một số nơi
lại phải điều chỉnh bổ sung nhiều lần, công tác kiểm tra giám sát có lúc còn
buông lỏng, việc vi phạm quy hoạch sử dụng đất xảy ra nhiều nơi gây bức xúc
trong nhân dân ở một số địa phương.
Huyện Thanh Trì nằm ở phía Nam của Thủ đô Hà Nội, gồm 16 xã, thị trấn
với tổng diện tích tự nhiên là 6.292,71 ha; sau khi thành phố Hà Nội mở rộng đã
đẩy mạnh quá trình đô thị hóa nông thôn trên địa bàn Huyện, do vậy nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, đặc biệt là đất giành cho phát triển cơ sở hạ tầng, cụm
công nghiệp, phát triển đô thị… sẽ tăng mạnh để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện nói
riêng và của cả Thủ đô Hà Nội nói chung.
Để đáp ứng các yêu cầu về quản lý, sử dụng đất đai trong bối cảnh mới,
việc rà soát, đánh giá, điều chỉnh, lập phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai huyện Thanh Trì là cần thiết mang tính thiết thực, tạo đà thức đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, thức đẩy tiến trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại
hóa nông thôn.
Xuất phát từ thực tế đó nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá tình hình thực hiện
quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2011 –

2020” đã đặt ra với mong muốn đánh giá tình hình quy hoạch và tìm giải
pháp giúp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả và tính khả thi của phương án
quy hoạch sử dụng đất.

2


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
của huyện Thanh Trì đến năm 2020 để tìm ra những thuận lợi, tích cực; những
nguyên nhân tồn tại, hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện phương án
quy hoạch.
- Đề xuất một số giải pháp có khả thi để thực hiện có hiệu quả việc lập
quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
của huyện Thanh Trì đến năm 2020; điều tra 3 xã điểm là Tân Triều,Tam Hiệp và
Yên Mỹ để nắm rõ hơn tình hình thực hiện quy hoạch.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Để thực hiện tốt phương án QHSD đất cho giai đoạn tiếp theo trong thời
gian tới có thể đạt hiệu quả cao hơn đòi hỏi Huyện ủy, UBND huyện cần tích
cực áp dụng đồng bộ các giải pháp thực hiện như về ban hành, tổ chức thực hiện
các văn bản, quy định về pháp luật đất đai, tăng cường công tác kiểm tra, giám
sát, phát hiện và xử lý kịp thời, huy động mợi nguồn lực để thực hiện các dự án,
công trình phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng...
Đồng thời đó phải có cách làm, biện pháp tổ chức thực hiện một cách khoa học,
luôn chủ động, khắc phục những tồn tại, yếu kém hiện nay.
- Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: Tìm hiểu, nắm vững được các kiến thức
thực tế về luật đất đai nói chung và công tác thực hiện QHSDĐ của địa phương
nói riêng.

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc đánh giá công tác thực hiện QHSDĐ,
tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công tác quản lý đất đai nói chung
và công tác thực hiện QHSDĐ nói riêng của HuyÖn, từ đó tìm ra những giải pháp
khắc phục cho những khó khăn, tồn tại đó.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất đai
Về mặt bản chất, đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong
lĩnh vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử
dụng đất như “tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chắt với phát triển kinh tế - xã hội
nên quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện
đồng thời 3 tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều
tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu…;
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng
đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Như vậy: “Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ,
hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai
(khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu
sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã
hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.
Về thực chất, quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan

hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Mặc khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu cầu Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp (đặc biệt là diện tích đất lúa và đất
có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất,
phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫ đến những tổn thất hoặc
kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về tình

4


hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là
trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường.
2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội,
tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận
hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc
dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát
triển của quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một
phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản xuất và
quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa
người với đất đai cũng như quan hệ giữa người với người về quyền sở hữu và sử
dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời vừa là yếu tố thúc
đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện
chủ yếu ở hai mặt: Đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo

vệ… toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu nền kinh tế quốc dân; quy hoạch sử
dụng đất đai đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như khoa
học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông nghiệp, công
nghiệp, môi trường sinh thái…
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của
những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng, xác định quy hoạch trung và dài hạn về
sử dụng dất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến
lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để thực hiện chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh
từng bước trong thời gian dài cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn
của quy hoạch sử dụng đất đai thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc xa hơn.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy
hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước các xu thế thay đổi phương hướng, mục
tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không sự kiến được các
hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng
đất đai mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ
mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất.

5


* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính
chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính
sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực
hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân,
phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu
khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
* Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước,
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong

những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang thạng thái mới thích hợp
hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển,
khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các
dự kiến của Quy hoạch sử dụng đát đai không còn phù hợp. Việc điều chỉnh, bổ
sung, hoàng thiện quy hoạch là biện pháp thực hiện và cần thiết. Điều này thể
hiện tính khả biến của quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch
động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch – thực hiện – quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý – tiếp tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ hoàn thiện
và tính phù hợp ngày càng cao.
2.2. CÁC LOẠI HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Quy hoạch sử dụng đất theo ngành
+ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp
+ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp
+ Quy hoạch sử đụng dất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất giao thông, thủy lợi…
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai
thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi
ranh giới đã được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ
tương ứng). Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với
quy hoách sử dụng đất của vùng và cả nước.
2.2.2. Quy hoạch sử đụng dất theo lãnh thổ
+ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất cai cả nước;
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh;
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện;
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.

6


Đối tượng của Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện

tích tự nhiên của lãnh thổ. Tùy thuôc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử
dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực
hiện theo các nguyên tắc: từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái
chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính
là [3]: Đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển các ngành
kinh tế quốc dân; cụ thể hóa một bước Quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành
và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở để các ngành (cùng cấp) và
các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai Quy hoạch sử dụng đất đai của ngành
và địa phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (căn cứ để
giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền được quy định trong Luật Đất đai)
phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
- Quy hoạch sử dụng đất cả nước: được xây dựng căn cứ vào nhu cầu
của nền kinh tế - xã hội, trong đó xác định phương hướng, mục tiêu và nhiệm vụ
sử dụng đất cả nước nhằm điều hòa quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh
và thành phố trực thuộc Trung ương; đề xuất các chính sách, biện phát, điều
chỉnh cơ cấu sử dụng đất và thực hiện quy hoạch.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: xây dựng căn cứ vào Quy hoạch
sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch vùng; cụ thể hóa các chỉ tiêu chủ yếu của
quy hoạch cả nước kết hợp với đặc điểm đất đai và yêu cầu phát triển KT – XH
trong phạm vi tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: xây dựng trên cơ sở định hước
của Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan
hệ đất đai. Căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát triển
kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện, đề xuất các chỉ tiêu và
phân bổ các loại đất; xác định các chỉ tiêu định hướng về đất đai đối với quy
hoạch ngành và xã, phường trên phạm vi của huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã: xã là đơn vị hành chính cấp cuối
cùng. Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử dụng đất đai được giải quyết rất
cụ thể, gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã và các quan hệ

ngoài xã. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, được xây dựng
dựa trên khung chung các chỉ tiêu định hướng sử dụng đất cấp huyện. Kết quả
của Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã còn là cơ sở để bổ sung Quy hoạch sử

7


dụng đất đai cấp huyện và là căn cứ để giao đất, cho thê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, để tiến hành dồn
điền đổi thửa nhằm thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh cũng như
các dự án cụ thể.
2.3. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
- Luật đất đai năm 2003: Quy định chung nội dung quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (Điều 23)
Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
b) Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
c) Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh;
d) Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
e) Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường;
f) Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Luât đất đai năm 2013: Quy định chung nội dung quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cụ thể các cấp trong đó có cấp huyện (mục 2, điều 40):
Nội dung quy hoạch sử dụng dất cấp huyện bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đát đã được phân bổ trong quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp

huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại đểm b khoản này đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vức quy
hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định
tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
f) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

8


• Các bước chính của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Theo quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/6/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất thì gồm 7 bước như sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị;
Bước 2: Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ;
Bước 3: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất;
Bước 4: Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai;
Bước 5: Xây dựng và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất;
Bước 6: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất đầu kỳ;
Bước 7: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, trình thông qua, xét duyệt và công bố
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
Theo Định mức kinh tế - kỹ thuật Lập và điều chỉnh quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất (ban hành kèm theo Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày
15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường); gồm 6 bước sau:
Bước 1: Điều tra, thu thập các thông tin dữ liệu và bản đồ
Bước 2: Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và biến đổi
khí hậu; các chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực tác động đến việc
sử dụng đất
Bước 3: Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, biến động sử
dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm
năng đất đai.
Bước 4: Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.

9


2.4. MỐI QUAN HỆ CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
2.4.1. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước và Quy hoạch sử dụng đất đai các cấp
lãnh thổ hành chính địa phương cùng hợp thành hệ thống Quy hoạch sử dụng đất
đai hoàn chỉnh. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử
dụng đất đai của cấp dưới; Quy hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa
quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là
quy hoạch chiến lược, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hòa với quy hoạch cấp tỉnh. Quy
hoạch cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch
cấp xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết.

2.4.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với dự báo chiến lược dài hạn sử
dụng tài nguyên đất
Nhiệm vụ đặt ra cho Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ có thể được thực hiện
thông qua việc xây dựng các dự án quy hoạch với đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật,
kinh tế và pháp lý. Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu điều tra và khảo sát
địa hình, thổ nhưỡng, xói mòn đất, thủy nông, thảm thực vật… các tài liệu về kế
hoạch dài hạn của tỉnh, huyện, xã; hệ thống phát triển kinh tế của các ngành ở
từng vùng kinh tế - tự nhiên; các dự án quy hoạch huyện, quy hoạch xí nghiệp;
dự án thiết kế về cơ sở hạ tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng và
tăng tính khả thi cho các dự án quy hoạch sử dụng đất đai.
Để xây dựng phương án Quy hoạch sử dụng đất đai các cấp vi mô (xã
huyện) cho một thời gian, trước hết phải xác định được định hướng và nhu cầu sử
dụng đất dài hạn (dự báo cho 15-20 năm) trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn (vĩ mô:
tỉnh, vùng, cả nước). Khi lập dự báo có thể sử dụng các phương án có độ chính
xác không cao, kết quả được thể hiện ở dạng khái lược (sơ đồ). Việc thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở thống kế đầy đủ và chính
xác đất đai về mặt số lượng và chất lượng. Dựa vào các số liệu thống kê đất đai
và nhu cầu sử dụng đất của các ngành sẽ lập dự báo sử dụng đất, sau đó sẽ xây
dựng phương án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ đất cho
thời gian trước mắt cũng như lâu dài trên phạm vi cả nước, theo đối tượng và
mục đích sử dụng đất.

10


Dự báo cơ cấu đất đai (cho lâu dài) liên quan chặt chẽ với chiến lược sử
dụng tài nguyên đất đai, với dự báo sử dụng tài nguyên nước, rừng, dự báo phát
triển các công tình thủy lợi, thủy nông, cơ sở hạn tầng… chính vì vậy việc sự báo
sử dụng đất với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và
cải tạo đất nông – lâm nghiệp, các định định hướng sử dụng đất cho các mục đích

chuyên dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về
phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã hội… trong cùng một hệ thống thống
nhất về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Định hướng sử dụng đất đai được đề cập trong nhiều tài liệu dự báo
khoa học kỹ thuật thuộc các cấp và lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, việc xây
dựng quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang
tính chất tổng hợp, dựa trên cơ sở của các tài liệu khảo sát chuyên ngành, đưa
ra định hướng phân bổ và tạo điều kiện thuận lợi về mặt không gian để thực
hiện các quyết định về sử dụng đất trong giao đoạn trước mắt, hoàn thiện về
các chỉ tiêu kỹ thuật và tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất.
Dự báo sử dụng tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là dự báo tài nguyên đất
và các dự báo khao học kỹ thuật khác cũng như các số liệu về quản lý đất đai là
cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch và thiết kế công trình. Tuy nhiên cần hạn chế
sự chồng chéo các biện pháp khi lập dự báo, xây dựng quy hoạch , kế hoạch cũng
như trong công tác điều tra khảo sát. Việc phức tạp hóa vấn đề sẽ làm nảy sinh
các chi phí không cần thiết về lao động và vật tư, đồng thời gây cản trở cho việc
thực hiện các dự án quan trọng và bức xúc hơn trong cuộc sống.
2.4.3. Quan hệ giữa quy hoạch và sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ mô sự phát triển
kinh tế - xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát
triển và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian (lãnh thổ) có tính đến
chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh
thổ cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ

11

phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử
dụng đất đai là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu
của phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu
và phương hướng sử dụng đất; xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử
dụng đất đai thống nhất và hợp lý. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy
hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội.
2.4.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước
đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt
tới quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hóa, giá trị sản
phẩm… trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên quy hoạch và
dự báo yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác
dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hòa quy hoạch phát triển nông nghiệp.
Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng mật thiết và không thể
lẫn nhau.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh ế - xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý toàn
diện, bảo đảm cho sự phát triển đô thị được hài hòa và có trệt tự, tạo ra những
điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị
cùng với việc bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả vấn
đề tổ chức và sắp xếp các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đai được
tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng

toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian (hệ thống đô thị) trong khu vực quy
hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu

12