đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện văn giang – tỉnh hưng yên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VĂN GIANG – TỈNH HƯNG YÊN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã Số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới thầy giáo TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng tài nguyên và
môi trường huyện Văn Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ .......................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
ThesisAbstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài............................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất ....................... 4

2.1.1.

Đất đai và sở hữu đất đai...................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất ............................................................................................... 6

2.1.3.

Người sử dụng đất ............................................................................................... 7

2.1.4.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ............................................................ 7

2.1.5.

Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất ......................... 10

2.2.

Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới ............................ 10

2.2.1.

Thụy Điển ......................................................................................................... 10

2.2.2.

Australia ............................................................................................................ 13

2.2.3.

Trung Quốc ....................................................................................................... 15

2.2.4.

Hàn Quốc .......................................................................................................... 17

2.2.5.

Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam......... 18

2.3.

Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh Hưng Yên ........ 19

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................... 19

2.3.2.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Hưng Yên ........ 26

iii

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 30

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang ......................... 30

3.4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Giang .......................... 30

3.4.3.

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang ............... 30

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trênđịa bàn huyện Văn Giang ....... 30

3.4.5.

Giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang ............................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 30

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 31

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu .................................................................. 32

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh số liệu .............................................................. 32

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ....................................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang ........................................ 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................... 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Văn Giang ......................................................................................................... 38

4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Văn Giang ........................................ 40

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai tại huyện Văn Giang ................................................ 40

4.2.2.

Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Văn Giang ................................................ 42

4.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Văn Giang ............. 44

4.3.1.

Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Văn Giang ..................................................... 44

4.3.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang ............................................................................................... 46

iv


4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 50

4.3.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 53

4.3.5.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn
Giang ................................................................................................................. 57

4.4.

Đánh giá kết quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Văn Giang .............................................................................................. 61

4.4.1. Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 61
4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, viên chức .......................................................................... 65

4.4.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang ................................................................................... 66

4.5.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Văn Giang ............................................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 73
5.1. Kết luận .................................................................................................................... 73
5.2. Kiến nghị .................................................................................................................. 74

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 75
Phụ lục .......................................................................................................................... 80

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH

Công nghiệp hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HTX

Hợp tác xã

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra tại các xã, thị trấn nghiên cứu ............................................. 31
Bảng 4.1. Chỉ tiêu dân số năm 2015 huyện Văn Giang .................................................. 37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Giang năm 2015 ...................................... 43
Bảng4.3.

Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđối với đất ở
trên địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 ...................................... 48

Bảng 4.4. Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đấtở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 ................................................... 49
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đấtđối với đấtở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 50
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp tình hình thừa kếquyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện
Văn Giang giai đoạn 2011-2015 .................................................................... 52
Bảng 4.7. Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đấtđối với đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ........................................... 54
Bảng 4.8. Bảng tổng hợp tình hình tặng choquyền sử dụng đấtở trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 56
Bảng 4.9. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấpquyền sử dụng đấtđối với đất ở trên địa
bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 58
Bảng 4.10. Bảng tổng hợp tình hình thế chấpquyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 59

Bảng 4.11. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của
huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015.......................................................... 62
Bảng 4.12. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công
việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính .......... 63
Bảng 4.13. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất về thủ tục hành
chính ............................................................................................................. 64
Bảng 4.14. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất ................................................................... 65

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên ........................................ 34
Hình 4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế
chấpquyền sử dụng đất .................................................................................... 44
Hình 4.3. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp trên
địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 .............................................. 46

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Hà
Tên đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên;
- Xác định những vấn đề vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm thực hiện
tốt hơn công tác thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng
Yên thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Chi cục Thống kê huyện
Văn Giang.Số liệu về kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Văn Giang và tỉnh Hưng Yên được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Văn Giang và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên.
- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra in sẵn ý kiến người dân
đã thực hiện quyền đối với đất ởvà đã thực hiện giao dịch tại Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả giải quyết TTHC. Số lượng phiếu điều tra là 180 phiếu. Điều tra trực tiếp
bằng phiếu in sẵn 19 cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan quyền của người
sử dụng đất ở.
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010 để tổng
hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai và tổng hợp
tình hình chuyển đổi,chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho, thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn
nghiên cứu.
- Trên cơ sở điều tra thực tếtiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra thực hiện
quyền của người sử dụng đất ở giữa các năm điều tra về tình hình thực hiện quyền của
người sử dụng đất, đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong việc giải quyết
các thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất.

ix

- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở được thực hiện qua các tiêu
chí chính như kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu; ý
kiến về các khoản phí phải nộp…
3. Kết quả nghiên cứu chính
- Theo số liệu thứ cấp thu thập từ VPĐK QSDĐ huyện Văn Giang trong giai đoạn
2011 – 2015huyện Văn Giang đã tiếp nhận 12736 hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
thế chấp QSDĐ ở; trong đó có 3675 hồ sơ chuyển nhượng, 513 hồ sơ thừa kế và 1501 hồ
sơ tặng cho và 7047 hồ sơ thế chấp.
- Theo kết quả điều tra 180 hộ, 96,6% số hộ thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, thế chấp QSDĐ ở có đầy đủ GCNQSDĐ và 100% các hộ đã thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ tài chính khi chuyển quyền. Qua số liệu điều tra thu thập ý kiến đánh giá của HGĐ, cá
nhân, cán bộ, viên chức, có 13,28% HGĐ, cá nhân và 63,16% cán bộ, viên chức đánh giá
không hài lòng về điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho công tácđăng ký QSDĐ. Đánh giá
thông qua phiếu điều tra người thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy, 49,63% HGĐ, cá
nhân không hài lòng về thời hạn giải quyết TTHC.
4. Kết luận chủ yếu
- Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang chịu
tác động bởi các yếu tố như: Hệ thống chính sách pháp luật; cơ sở vật chất phục vụ cho
công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất; đội ngũ cán bộ, viên chức thực hiện các
TTHC về QSDĐ, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật lại chưa được quan tâm.
- Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất ở, cần thực hiện các nhóm giải pháp như: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai
và việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC huyện Văn Giang; cải thiện, nâng cấp các trang
thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Văn Giang;
tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ,
viên chức trong thực thi công vụ.

x

THESIS ABSTRACT

Author: Nguyen Thi Thu Ha
Name of research: “Review the implementation of land use rights in Van Giang
district, Hung Yen province”.
Faculty: Land Management.

Code: 60 85 01 03

University: Vietnam National University of Agriculture.
Objective:
- Evaluate the implementation of land use rights in Van Giang district, Hung Yen
province;
- Identify problems and root cause in the implementation , therefore find solutions
to improve those practices in Van Giang district, Hung Yen province in future.
1. Research Methodology
-Collect data on natural conditions, economic- social in Van Giang Statistics
Department. The data on the results of the implementation of the land use rights in Van
Giang district, Hung Yen province was collected at the Natural Resources and
Environment in Van Giang district and Department of Natural Resources and
Environment in Hung Yen province.
- Perform investigation directly or incidentially through questionaires which printed
comments by local people who have land use rights, have made transactions at reception
list, and have received results about resolving administrative procedures. Number of
survey forms are 180.Direct investigation by pre-printed forms on 19 people performed
administrative procedures regarding the rights of land use.
-The collected data will be processed by Micro soft office 2010 software to
synthetic data on natural conditions, economic - social, land management situation and

review the situation of conversion, transfer, inheritance, donation, mortgage land use rights
in the study area.
-Based on actual investigation, we conduct analysis comparing the survey data to
exercise the right of land use between years. Evaluation by land users, officiers made in
resolving the administrative procedures related to the implementation of the land use rights.
-Review the implementation of the rights of land users made by main criteria as the
result of the implementation of land use rights over the study area; opinions about fees to
be paid.

xi


2.KeyFindings
- According to secondary data collected from register office of land use rights in Van
Giang district in the period 2011 – 2015, Van Giang district has received 12 736 records of
transfer, inheritance, donation, mortgage of land use right, which included 3675 records of
transfer, 513 records of inheritance, 1501 records of donation, and 7407 records of
mortgage in respectively.
- According to a survey of 180 households, 96.6% of those implemented the transfer,
inheritance , donate or mortgage land use rights have certificate of land use rights,and
100% of households have fully implemented their financial obligations when transfer
rights. Through the survey data collected opinions of households and individuals, officers
and employees, with 13.28% households, individuals and 63.16% of the staff and
employees are not satisfied with catering conditions and facilities of registration offices.
Assessment through surveys of people exercise their right to land use showed that 49.63%
households and individuals are not happy with timeline for settling administrative
procedures.
3. Conclusion.
-The implementation of the land use rights in Van Giang district is affected by factors
such as policy and law system; catering facilities for the implementation of the land use

rights; staff and employees perform administrative procedures on land use rights, while as
the dissemination of the legislation has not been interested.
- To overcome these problems, inadequacies in the implementation of land use rights
in, to implement solutions such as propagate and disseminate the legislation on land and
the implementation of the rights of land users ; improve operational efficiency of the
Reception and pay results of the administrative procedure settlement in Van Giang;
improving and upgrading the equipment and facilities at the agencies and administrative
units in the district; increase number of staff, professional training and, improve the sense
of responsibility of the officials and employees in performing official duties.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai ngoài chức năng vốn có của mình là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai
còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý
nghĩa rất quan trọng. Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện mạnh mẽ
chủ trương công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và thực tế đã cho thấy nền
kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân đã và đang
từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật được thay
đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các
nước phát triển. Xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn
nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn nhằm phát huy nguồn lực đất đai,
khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được

chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng
khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần
phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013
quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo
của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với
đất đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy
nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau do
đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người

1


dân.Văn Giang là huyện nông nghiệp nằm ở phía tây bắc tỉnh Hưng Yên, cận kề với
Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô hơn 10 km. Huyện Văn Giang liền kề với
khu công nghiệp Sài Đồng, Gia Lâm, Long Biên, Hà Nội; liền kề với khu công
nghiệp Như Quỳnh huyện Văn Lâmvà khu công nghiệp Phố Nối huyệnVănLâm.Do
huyện có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh tế
của huyện trong những năm vừa qua đạt mức tăng trưởng khá, ngành nghềtruyền
thống được khôi phục và phát triển góp phần giải quyết lao động nông nhàn ở nông
thôn. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện công nghiệp hóa –hiện
đại hóa kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các
hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra khá
mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều
bất cập. Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu:“Đánh giá

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang,
tỉnh Hưng Yên”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn
Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian:Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn 1thị trấn và 10 xãcủa huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trong giai đoạn 2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất với những điểm mới là đã làm rõ và hệ thống
hóa những vấn đề lý luận chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2


- Luận văn đã phân tích các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và cơ sở pháp lý của việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ
quan tâm đến công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài ra, những giải
pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện
Văn Giang tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác thực hiện quyền của người

sử dụng đất trong thời gian tới.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và sở hữu đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai được hiểu dưới nhiều quan điểm khác nhau từ chính trị đến kinh tế.
Theo quan điểm chính trị thì đất đai là một bộ phận cấu thành của lãnh thổ (bao
gồm vùng đất, vùng trời, biển và các hải đảo…) và là một bộ phận không thể thiếu
để tạo nên một quốc gia. Theo quan điểm kinh tế thì đất đai là tư liệu sản xuất cơ
bản trong rất nhiều ngành kinh tế khác nhau từ nông nghiệp, lâm nghiệp và thủ
công nghiệp. Đất đai được sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi, làm gốm, xây dựng
công trình… (Đinh Thanh Phương, 2015). Còn theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013,
đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật.
2.1.1.2. Sở hữu về đất đai
a. Khái niệm sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai là biểu hiện của mối quan hệ giữa người với người trong việc
chiếm hữu, sử dụng và địnhđoạt đất đai (Đinh Thanh Phương, 2015). Nói cách
khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
đối với đất đai.Theo Điều 164, Bộ luật Dân sự năm 2005Quyền chiếm hữu là quyền
của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý đất đai thuộc sở hữu của mình. Quyền sử dụng là
quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Chủ sở
hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu đất đai của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

b. Hình thức sở hữu đất đai
Hình thức sở hữu đất đai là biểu hiện ra bên ngoài của của việc sở hữu đối với
đất đai. Hình thức sở hữu được thể hiện một cách cụ thể thông qua việc xác định đất
đai thuộc về ai. Nếu đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước là chủ sở hữu; nếu
đất đai thuộc tư nhân thì tư nhân là chủ sở hữu; còn nếu đất đai thuộc sở hữu toàn
dân thì chủ sở hữu là toàn dân... Tại Việt Nam từ năm 1980 đến nay tồn tại hình
thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu.Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Đất đai

4


thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Như vậy, Luật
Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền,
nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà
nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai
thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc,
2014). Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy
định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử
dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và
thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong
một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch
sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao đất
nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất:Nhà nước quyết định thu hồi đất
trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con
người.Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực
hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng
khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
- Quyết định giá đất:Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết
định giá đất cụ thể.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất:Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không

5


thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc công
nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai:Nhà nước quyết định chính sách
thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:Nhà nước quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất.

2.1.2. Quyền sử dụng đất
Theo Điều 192, Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Vì đất đai cũng là tài sản nên có thể
hiểu quyền sử đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
đai.Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình
thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất
mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước
không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ
bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch,
KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc
xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc
các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có
nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng
đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời, người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất
đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp
thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền
sử dụng đất... (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013).

6


QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Còn QSDĐ của
người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển QSDĐ hoặc côngnhận QSDĐ... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị
hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần Quang Huy, 2013).

2.1.3. Người sử dụng đất
Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử
dụng đất.
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.4.1 Quyền của người sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất
đai 2013 bao gồm: i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất;iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việcbảo
vệ, cải tạo đất nông nghiệp;iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm
đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;vi) Được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất theo quy định;vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi
phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai.
b. Quyền riêng của người sử dụng đất
Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng đất
bao gồm:i) Quyền chuyển đổi, ii) chuyển nhượng, iii) cho thuê, iv) cho thuê lại, v)
thừa kế, vi) tặng cho; vii) quyền thế chấp, viii) góp vốn quyền sử dụng đất”.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm
phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu

7

“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Như vậy, chuyển
đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục đích thương mại (Phạm
Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển
giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải
trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người
chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần
Quang Huy, 2013). Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc
thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Đỗ Văn Đại và cs., 2012).
- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau
theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê
trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định. Cho thuê QSDĐ
là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạng
chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất
định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ nhưng không
trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những người muốn mở
rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhận
chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã
chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự và

Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa
kế. Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được
giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về
huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được
nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận
chuyển nhượng QSDĐ .

8


- Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang
chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất. Thực chất tặng cho QSDĐ
là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng
này có giá cả thanh toán bằng không. Tặng cho QSDĐ phải có sự thống nhất ý chí
giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp người được tặng
cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
- Thế chấp quyền sử dụng đấtlà một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng.Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng nó
đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế
chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay
tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động
vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác sản
xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng

đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho HGĐ, cá
nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn
đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất:Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh
chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn
sử dụng đất.
2.1.4.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng
đất như:i, Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; ii,
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp

9


vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; iii,Thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; iv,Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; v,Tuân
theo các quy định về bảo vệ môitrường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; vi, Tuân theo các quy định của pháp luật về việc
tìm thấy vật trong lòng đất; vii, Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất,
khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia
hạn sử dụng.
2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 195 Luật Đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai bao
gồm:i)Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; ii)
Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; iii)Thủ tục cấp đổi,

cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;iv) Thủ tục thực hiện các
quyền của người sử dụng đất;v) Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm
bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;vi) Thủ tục hòa giải tranh chấp
đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;vii) Thủ tục xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Về công khai thủ tục hành chính,Điều 196 Luật Đất đai 2013 quy định nội dung
công khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:i) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả;ii) Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;iii) Thành
phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;iv) Quy trình và trách nhiệm giải quyết
từng loại thủ tục hành chính;v) Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng
thủ tục hành chính. Công khai thủ tục hành chính đượcthực hiện bằng hình thức niêm
yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trên trang
thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.
2.2. THỰC HIỆN QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát

10


là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất

động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Dưới đây
là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
a. Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực
hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng
ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng
chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất.
Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ
sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc
được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên
ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy,
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được
ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở
hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
b. Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế

11

được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như
chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản
để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ
văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như
không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ
số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp
đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt
của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh
toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay không
thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ
quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản
tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ
được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
c. Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường.

Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải
nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp
chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có

12