đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã từ sơn – tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY SINH

ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:
Mã số:

Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai

60.85.01.03

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này
là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công
trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực
tiếp thực hiện.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được

cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Sinh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới PGS. TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt
Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn
thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn,
UBND phường Đông Ngàn, Tân Hồng, Châu Khê; UBND xã Hương Mạc, Phù
Khê đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài
trên địa bàn.

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và

giúp đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Sinh
ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii

Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi

Danh mục bảng ............................................................................................................... vii

Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix

Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.2.
1.4.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất....................................................... 3

2.1.2.

Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................... 19

2.1.1.
2.2.

2.2.1.
2.2.2.

Cơ sở lý luận ....................................................................................................... 3

Công tác xác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam................................... 23

Công tác xác định giá đất trên thế giới ............................................................. 23
Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ............ 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 35
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 35

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 35

3.2.
3.4.

3.4.1.

3.4.2.
3.4.3.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 35
Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 35

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ................... 35

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh .................................................................................................................. 35
Giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ........................................ 35
iii


3.4.4.
3.4.5.
3.5.

3.5.1.
3.5.2.
3.5.3.
3.5.4.
3.5.5.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc
Ninh .................................................................................................................. 35
Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường
trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. ....................................................... 35
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ............................................................... 35

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 36
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 36
Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh.............................. 36

Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy ............................................................ 37

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã từ sơn, tỉnh Bắc Ninh .............. 38

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 41

4.1.1.
4.2.

4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.2.4.
4.3.

4.3.1.
4.3.2.
4.3.3.
4.3.4.

4.4.

4.4.1.
4.4.2.
4.4.3.
4.4.4.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn ....................... 43

Tình hình ban hành các văn bản và tổ chức thực hiện các văn bản liên
quan đến đất ở ................................................................................................... 43

Công tác lập QHSDĐ ....................................................................................... 43

Tình hình thực hiện giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất........................................................................................................ 44

Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 47

Giá đất ở quy định tại thị xã Từ Sơn ................................................................ 49

Giá đất theo vị trí đất trong mỗi đường phố ..................................................... 50

Giá đất ở thuộc khu đô thị, khu dân cư mới theo các loại mặt cắt đường. ....... 50

Xác định vị trí khu vực đối với đất ở nông thôn............................................... 51
Giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ........ 55
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn....................... 71

Yếu tố tình trạng pháp lý .................................................................................. 76
Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền thửa đất. ....................................................... 77

Yếu tố cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 84
Yếu tố quy hoạch .............................................................................................. 85

iv


4.4.5.

Yếu tố diện tích................................................................................................. 86

4.4.7.

Đánh giá chung về công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn.................................................................. 87

4.4.6.

4.5.

Các yếu tố khác................................................................................................. 86

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện giá đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. ..................................................................................... 90

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 92
5.1.

5.2

Kết luận............................................................................................................. 92

Kiến nghị .......................................................................................................... 93

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 94

Phụ lục .......................................................................................................................... 96

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

KTXH

: Kinh tế xã hội

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

BĐS

QHSDĐ
TNMT

: Bất động sản

: Quy hoạch sử dụng đất
: Tài nguyên và Môi trường

VT1

: Vị trí 1

VT3

: Vị trí 3

VT2
VT4

: Vị trí 2
: Vị trí 4

vi


DANH MỤC BẢNG

Số bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1.

Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới ........................... 24

Bảng 2.3.

Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ......... 26

Bảng 2.2.
Bảng 2.4.
Bảng 2.5.
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3.
Bảng 4.4.
Bảng 4.5.
Bảng 4.6.
Bảng 4.7.
Bảng 4.8.
Bảng 4.9.

Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới .................................. 25

Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên thế giới .... 27

Khung giá đất ở tại đô thị ........................................................................... 29

Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất của thị xã Từ Sơn....................... 44
Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Từ Sơn ................................. 47

Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Từ Sơn Giai đoạn từ
2012 đến 2015 ............................................................................................ 52
Giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường tại thị xã Từ Sơn ..................... 56

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã ........................................ 59

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã.................................. 64
So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã.................................. 68

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
thị xã Từ Sơn.............................................................................................. 73
Thống kê yếu tố khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thị xã Từ
Sơn ............................................................................................................. 78

Bảng 4.10. Mô hình giữa giá đất và yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng
cách đến trung tâm đến trung tâm thị xã .................................................... 79
Bảng 4.11. Thống kê kích thước mặt tiền, khoảng cách đến đường chính từ các
thửa đất thuộc nhóm I ................................................................................ 81
Bảng 4.12. Mô hình giữa giá đất và yếu tố mặt tiền, khoảng cách đến đường chính ........ 83

vii

DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

Hình 2.1.

Đồ thị cung và cầu đất đai .......................................................................... 21

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .................................................. 38

Hình 2.2.
Hình 4.2.
Hình 4.3.
Hình 4.4.
Hình 4.5.
Hình 4.6.
Hình 4.7.
Hình 4.8.
Hình 4.9.

Hình 4.10.

Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ............................................... 23
Cơ cấu đất đai năm 2015 của thị xã Từ Sơn .............................................. 49

Xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các khu vực ........................ 53
Xu hướng biến động giá đất ở thực tế theo các khu vực............................ 57
Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I ............................... 60

Đường Trần Phú ......................................................................................... 61
Giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố nhóm II ......................... 65
Đường Lý Thường Kiệt ............................................................................. 67

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III ............................. 69
Đường liên thôn Kim Bảng ....................................................................... 71

Hình 4.11. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................... 74

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Huy Sinh

Tên Luận văn: Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1. Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do nhà nước quy

định và giá đất ở thực tế trên địa bàn thị xã Từ Sơn.

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã

Từ Sơn.

- Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường trên

địa bàn thị xã Từ Sơn.

2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Dùng để điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích

nghiên cứu như: hệ thống văn bản, hệ thống hồ sơ địa chính, hồ sơ giải quyết vụ
việc, sổ sách giấy tờ liên quan.

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp;

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thị xã Từ Sơn chọn các

điểm cần nghiên cứu và phân thành 3 nhóm chính “nhóm trung tâm, cận trung
tâm và xa trung tâm”;

- Phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh;
- Phương pháp thống kê;

- Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ, ảnh;
- Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy.

ix


3. Kết quả chính và kết luận

- Đánh giá tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn

- Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã nhằm nâng cao chất
lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới.

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn thị xã,
trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất,
hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình.
- Đưa ra một số giải pháp trong công tác định giá đất để quản lý thị trường
bất động sản chặt chẽ và hiệu quả hơn trong thời gian tới.

- Chỉ rõ được vai trò quan trọng về đất đai, vị trí của thị xã Từ Sơn nói riêng
và tỉnh Bắc Ninh nói chung so với cả nước.

- Đánh giá được chất lượng của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Đánh giá được thực trạng xu hướng biến động giá đất của thị xã Từ Sơn.

- Đưa ra được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn.

x

THESIS ABSTRACT
Author’s name: Nguyen Huy Sinh

Research tittle: Evaluation of the residential land price and the factors

affecting the price of residential land in Tu Son town, Bac Ninh province
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

University: Vietnam National University of Agriculture

1. Goals of the research

- Studying residential land prices and factors affecting the prices in the state
regulations and the actual prices in Tu Son town.

- Identifying several factors affecting the price of residential land in Tu Son
town.

- Proposing several solutions to determine the residential land prices in line
with the market prices in Tu Son town.
2. Research method

In order to investigate, collect the data and information, which is necessary
for the research such as document system, cadastral records system, record of
solved cases, other related books and papers, the research involved these
following methods:

- Method of investigation: collection of secondary and primary data;

- Site selection method: In Tu Son town, choose the necessary places to
study and classify them into 3 main groups “center, near the center and far from
the center groups”;
- Synthetic Methods of analysis, evaluation and comparison;
- Statistical method;

- The method illustrated with maps, charts, photos;
- Methods used regression models.

xi


3. Major findings of the research

- Evaluating the natural, social and economic situations in Tu Son town

- Evaluating land management in the town, in order to improve the quality
of management and serve the people in the future.

- Analyzing the factors affecting the price of land transactions in the town,
including main factors such as location, infrastructure, planning, area, land
navigation, depth and land plots topographic.
- Offering some solutions in land valuation work to manage the real estate
market closely and more effectively in the future.

- Specifying clearly the important role of land, location of Tu Son town
particularly and Bac Ninh generally in comparison with the whole country.
- Assessing the quality of the management of land in Tu Son town, Bac

Ninh province.
- Assessing the current situation of land price trends of Tu Son town.

- Indicating the main factors affecting the price of residential land in Tu Son
town.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng
khiến nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. Nó là nguồn tài nguyên
có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian không thể di
chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất không
gì có thể thay thế được.

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi
là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị
trường đáp ứng nhu cầu của con người.

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác,
giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất

đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Thị xã Từ Sơn là một thị xã được thành lập từ năm 2008 nằm ở cửa ngõ
phía Nam của tỉnh Bắc Ninh và cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội với 7
phường và 5 xã. Thị xã Từ Sơn cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13km về phía
Tây Nam và từ Hà Nội có thể đi theo quốc lộ 1A, tỉnh lộ 295B về hướng Bắc. Do
có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh tế của
thị xã trong những năm qua đạt mức tăng trưởng cao trong tương lai thị xã Từ
Sơn là một trong hai trung tâm kinh tế - văn hóa - giáo dục lớn của tỉnh Bắc
1


Ninh. Trong những năm qua, tốc độ phát triển của thị xã diễn ra khá mạnh mẽ,
nhiều dự án đầu tư được triển khai trên địa bàn… chính vì vậy thị trường đất đai
trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh. Việc nắm được giá đất thực tế trên địa
bàn thị xã Từ Sơn và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được
giá đất chính xác tại địa bàn thị xã Từ Sơn trong điều kiện hiện tại và tương lai là
hết sức cần thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của khoa
Quản lý Đất đai - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của thầy
giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý đất đai, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do Nhà nước

quy định và giá đất ở thực tế trên địa bàn thị xã Từ Sơn.

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã

Từ Sơn.

- Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường

trên địa bàn thị xã Từ Sơn.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi thị xã Từ Sơn,

tỉnh Bắc Ninh.

- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ

Sơn, tỉnh Bắc Ninh từ năm 2012 đến năm 2015.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ

Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

- Bổ sung cơ sở khoa học về giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

- Đề tài giúp địa phương trong việc xác định giá đất phù hợp với giá thị

trường.

- Đề tài là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành

Quản lý đất đai tại các trường Đại học, cao đẳng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
2.1.1. Cơ sở lý luận

2.1.1.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn... và có liên quan đến
lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia
các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.

Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu

lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi

nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai

đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền

kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là
hai giá: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên
quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên

cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích
khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối

lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó

các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước
quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị
trường thường ở trạng thái động.

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện

mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

3


Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện

tích đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013).

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối

với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc
hội, 2013).

2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị
trí của các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

2.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóa
thông thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo
quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị.
Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sử
dụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ở
ngày càng tăng nên gây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng đất. Do đó, giá
đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm:
* Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
4


- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì
thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956
~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956, năm
1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu ở Nhật
Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng
nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển
kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ
tăng nhân khẩu so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật
Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có
ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn

tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên
thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại
gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia
đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
này sẽ làm tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê
cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,
an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu
tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể
thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm
thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất

5


tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn
định cục diện chính trị.

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công
nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công
nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói
chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân
khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn
đất khu vực khác.

* Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời
ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế
giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh
tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai
cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói
chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không
có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 rớt
thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống điểm đáy, cho

đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng trở lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia
thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc
gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung
6


đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất
xuống thấp nên giá đất rớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế

dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình

Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ

hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh
tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá

đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động

về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại là thể thống
nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.

- Mức độ dự trữ và đầu tư: tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ

tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý “tính thống nhất

giữa dự trữ và đầu tư” trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của

mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh
hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ

và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng

dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh.

Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả
các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một

thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản
và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên mức độ dự

trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị

trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ
lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ

đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản

nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.

7


- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài
chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng.
Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn tới quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa,
đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về
nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập
của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến
từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện
được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng
của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng
cao, chúng cùng chung xu thế “nước lên thuyền lên”. Điều cần nói rõ là: Giá nhà
đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì
giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ
cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.

- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có

liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường
không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân
hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc
nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ
cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình
về biến động mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố hành chính

Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất thông qua các văn
bản luật, chính sách... Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô nhằm đảm bảo lợi
ích cho toàn xã hội. Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnh
hưởng tới giá đất: Chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất,
8


chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính... trong
đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố sau:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất... chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất. Ở Việt
Nam một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán
đất đai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên trước yêu cầu của
nền kinh tế mở cửa và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào
lưu thông và có giá.

- Quy hoạch đô thị: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất bởi quyết
định tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất.
Ngoài ra trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích
và mật độ kiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.

- Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của
nhà kinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ
thấp thì giá đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn
nguyên như thời bao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao
như hiện nay và do đó tính bất công bằng trong thị trường BĐS vẫn chưa có công
cụ hữu hiệu để điều tiết. Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần
làm giá đất tăng cao đột biến.

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng
có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về
mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa
phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
*Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
9


các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các
loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài
ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng
cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên
ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các
điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không
khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế
sử dụng đất.

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đô thị. Ví dụ: Khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu
thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu
lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều
kiện cung ứng điện nước (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng thửa đất.

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không rõ ràng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
10


- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc...đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao
xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường
hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.

Ngoài những nhân tố chủ yếu trên còn có các nhân tố khác cũng ảnh
hưởng đến giá đất như về tâm lý, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.1.4. Các nguyên tắc xác định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên
tắc kinh tế có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp
đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một
cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn
gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ
theo các nguyên tắc cơ bản sau:

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số
đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với
11


các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu
nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian
diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một
thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập

ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định
giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo
dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử
dụng. Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn
nuôi. Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng,
khách sạn hoặc văn phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường
của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và
đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của
chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất.
Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển
vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử
dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác
gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán
chung với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất
cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất
nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với
một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết
quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử
dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở
hữu chung của 4 người. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố. Người sở hữu

12