đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện thanh liêm, tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ HƯƠNG THẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH LIÊM, TỈNH HÀ NAM

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Thị Hương Thảo

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn
Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Hà Nam, Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Liêm, Phòng Tài Nguyên và Môi
trường huyện Thanh Liêm, Ban Giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
huyện Thanh Liêm, Uỷ ban nhân dân xã Thanh Tuyền, Uỷ ban nhân dân xã Thanh Phong,
Ủy ban nhân dân thị trấn Kiện Khê và các phòng ban khác của huyện Thanh Liêm đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Thị Hương Thảo

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ........................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................. 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ......... 4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan .................................................................................. 4

2.1.2.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........................................................ 6

2.1.3.

Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................................ 7

2.1.4.

Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................ 9

2.2.

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới ............................. 14

2.2.1.

Australia ............................................................................................................ 14

2.2.2.

Pháp .................................................................................................................. 14

2.2.3.

Hàn Quốc .......................................................................................................... 15

2.2.4.

Trung Quốc ....................................................................................................... 16

2.2.5.

Thái Lan ............................................................................................................ 18

2.2.6.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ......... 18

iii


2.3.

Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam ........................ 18

2.3.1.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ ................. 18

2.3.2.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương ............................ 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 30

3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 30

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm ....................... 30

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Liêm ................................... 31

3.4.3.

Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm ....... 31

3.4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu ........ 31

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm ............ 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 32

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp...................................................... 32

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ........................................................................ 33

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ......................................................................... 33

3.5.6.

Phương pháp xử lý số liệu.................................................................................. 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện thanh liêm ........................................ 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................... 35

4.1.3.

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm ............. 38

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Liêm ............................. 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ................................................................................... 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liên năm 2015 ......................................... 44

4.3.

Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm .......... 45

4.3.1.

Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại huyên
Thanh Liêm ....................................................................................................... 45

iv


4.3.2.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại huyện Thanh Liêm ................................. 49

4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu ........ 50

4.4.1.

Khái quát về 2 dự án nghiên cứu ........................................................................ 50

4.4.2.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu ................. 53

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư tại huyện Thanh Liêm ....................................................................... 71

4.5.1.

Tăng cường vai trò cộng đồng trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư....... 71

4.5.2.

Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban giải phóng mặt
bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................................... 71

4.5.3.

Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính............................................. 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 73
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 73

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 75

Phụ lục .......................................................................................................................... 78

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HT&TĐC

Hỗ trợ và tái định cư

KT-XH

Kinh tế - xã hội

NĐ

Nghị định

QĐ-UB

Quyết định ủy ban

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

STH

Sau thu hồi

TNMT

Tài nguyên môi trường

TĐC

Tái định cư

TTH

Trước thu hồi

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

WB

Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Liêm .............. 36

Bảng 4.2.

GDP các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Liêm .............................. 36

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Thanh Liêm năm 2015 ..................... 45

Bảng 4.4.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm giai
đoạn 2011 - 2015 ........................................................................................ 50

Bảng 4.5.

Tổng hợp diện tích và số hộ đủ điều kiện bồi thường về đất tại 2 dự án
nghiên cứu .................................................................................................. 54

Bảng 4.6.

Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường về đất tại dự án .................................................. 55

Bảng 4.7.

Đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu ....................................... 56

Bảng 4.8.

Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với việc xác định đối tượng giá
đất bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu ......................................................... 57

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu ......................... 57

Bảng 4.10. Tổng hợp đối tượng được bồi thường tài sản, cây cối hoa màu tại 2 dự
án nghiên cứu.............................................................................................. 58
Bảng 4.11. Kết quả bồi thường về tài sản, cây cối hoa màu tại 2 dự án nghiên cứu....... 59
Bảng 4.12. Tổng hợp đối tượng đủ điều kiện được hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu .......... 62
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu........................................... 62
Bảng 4.14. Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với kết quả hỗ trợ tại 2 dự án
nghiên cứu .................................................................................................. 65
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác BT, HT & TĐC..... 67

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam ........................................ 34
Hình 4.2. Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC ................................................. 47
Hình 4.3. Quốc lộ 1A đoạn từ Phủ Lý (Km 235+885) - cầu Đoan Vỹ (Km 251+00)
huyện Thanh Liêm sau khi được mở rộng, nâng cấp ....................................... 51
Hình 4.4. Đầu tư san nền giai đoạn 1, Cụm công nghiệp Kiện Khê I huyện Thanh Liêm ....... 52
Hình 4.5. Khu đất dịch vụ 7% của dự án ........................................................................ 64
Hình 4.6. Khu tái định cư tại thôn Phúc Lai, xã Thanh Phong, huyện Thanh Liêm,
tỉnh Hà Nam ................................................................................................... 66

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Thị Hương Thảo
Tên Luận văn: "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự
án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam"
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương

pháp nghiên cứu sau: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra thu thập
số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng
hợp; Phương pháp phân tích so sánh; Phương pháp xử lý số liệu.
Kết quả chính và kết luận
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, huyện Thanh Liêm đã lập phương án thu hồi đất cho
155 dự án với diện tích 509,7 ha. Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giai
đoạn này là 3.815.917.506 nghìn đồng; số hộ đủ điều kiện tái định cư là 522 hộ. Việc thực
hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cũng còn một số vấn đề tồn tại trong công tác này như sau: giá đất bồi thường,
hỗ trợ thấp hơn giá thị trường, hồ sơ địa chính không được cập nhật thường xuyên; một số
dự án đầu tư còn chậm.
- Kết quả đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ và tát định cư tại 2 dự án nghiên
cứu cho thấy: Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Nâng cấp, mở
rộng QL1A đoạn từ Phủ Lý (Km235+885) - cầu Đoan Vỹ (Km251+00) huyện Thanh Liêm
là 55.289.723 nghìn đồng. Trong đó, số tiền bồi thường là 28.477.923 nghìn đồng (bồi
thường về tài sản là 23.786.459 nghìn đồng; bồi thường về cây cối, hoa màu là 359.464
nghìn đồng; bồi thường về đất là 4.332.000 nghìn đồng); số tiền hỗ trợ là 26.811.800 nghìn
đồng. Tổng số hộ đủ điều kiện được bố trí tái định cư là 16 hộ. Dự án Đầu tư san nền giai
đoạn 1, Cụm công nghiệp Kiện Khê I huyện Thanh Liêm có tổng kinh phí là 35.114.450

ix


nghìn đồng. Trong đó, số tiền bồi thường là 11.256.200 nghìn đồng (bồi thường về cây cối,
hoa màu là 1.468.200 nghìn đồng; bồi thường về đất là 9.788.000 nghìn đồng); số tiền hỗ
trợ là 23.858.250 nghìn đồng. Tổng số hộ đủ điều kiện được hỗ trợ đất sản xuất kinh doanh
dịch vụ 7% là 589 hộ.
- Để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh
Liêm, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: tăng cường vai trò của cộng đồng trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc

của Ban Giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ
sơ địa chính.

x


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Tran Thi Huong Thao
Thesis title: “Assessment of compensation, support and resettlement in some
projects in Thanh Liem district - Ha Nam Province”
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives
- Assessment of compensation, support and resettlement when the State recovers
land in some projects in Thanh Liem district - Ha Nam Province.
- Proposed some solutions to improve the effectiveness of compensation, support
and resettlement in Thanh Liem district - Ha Nam Province.
Materials and Methods
To perform the research contents of the thesis, we have used the methods as follow:
point selected method; survey methods secondary data collection; survey methods primary
data collection; statistical methods, synthesis; methods of analysis, comparison; Data
processing methods.
Main findings and conclusions
- In the period 2011 - 2015, Thanh Liem district recovered 155 projects with an area
of 509.7 hectares. Total money of compensation, support and resettlement in this period is
3,815,917,506 thousand; the number of resettlement households is 522. The implementation
of compensation, support and resettlement is done by law. However, there are many

obstacles are found such as: the land price of compensation, support is lower than market
price; cadastral file is not updated regularly; a project has been invested slowly.
- The assessment results of the compensation, support and resettlement in 2
research projects showed that the budget total of compensation, support and resettlement of
the project of upgrading and expanding 1A 1A highway (the section from Phu (Km 235 +
885) to Doan Vy (Km 251 + 00)) in Thanh Liem district is 55,289,723 thousand. Of which
the amount of compensation is 28,477,923 thousand (property compensation is 23,786,459
thousand; tree and crop compensation is 359 464 thousand; land compensation is
4.332.000 thousand); amount of support is 26,811,800 thousand. Total number of
households resettled is 16. The budget total of leveling investment projects (phase 1) Kien Khe Industrial Zone is 35,114,450 thousand. Of which the amount of compensation

xi


was 11,256,200 thousand (tree and crop compensation is 1,468,200 thousand; land
compensation for land is 9,788,000 thousand); amount of support is 23,858,250 thousand.
Total number of households supported the services land is 589.
- The proposed solutions for compensation,support and resettlement in Thanh Liem
district are: strengthening the role of the community for the compensation, support and
resettlement; advancing capacity of staffs work in Board of Clearance compensation,
support and resettlement; completing the data base of the cadastral file.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi
đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà
nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó
không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị
- xã hội.
Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (Khóa IX) đưa ra những chủ trương,
chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc
lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu
hiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Nhiều năm qua, Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho
việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các
khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng… Luật Đất đai năm 2003 có
nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh
các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất, trong đó có
công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều
khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ
tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương
phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải
phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh
hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư
có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội
ở các địa phương. Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực
hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ,
cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người

1

bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện
về thu hồi đất ngày càng tăng…
Thanh Liêm nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam. Trung tâm huyện
cách thành phố Phủ Lý 4 km về phía Nam và cách Hà Nội 62 km về phía Bắc
theo quốc lộ 1A. Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo cho huyện Thanh
Liêm những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư thực hiện công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa của địa phương. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua
đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã
hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện
Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài thực hiện nghiên cứu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại các dự án nghiên cứu, đề xuất được các giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trên địa bàn huyện Thanh
Liêm - tỉnh Hà Nam trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho cơ quan quản lý đất đai đưa ra
các giải pháp nhằm góp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư phục vụ tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nâng cao hiệu quả quản lý
và sử dụng đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan
2.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất
Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người
khác lấy (Nguyễn Như Ý, 2001). Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm
thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo
Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Từ khái niệm trên có thể hiểu thu hồi đất thực chất là một trong những
biện pháp nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được Nhà nước công

nhận quyền sử dụng đất và một bên là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất
đai. Việc thu hồi đất xảy ra do hai nguyên nhân chủ quan và khách quan. Nguyên
nhân chủ quan là do người sử dụng đất hoặc người của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thực hiện trái pháp luật gây ra; nguyên nhân khách quan là thu hồi
đất để phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế.
2.1.1.2. Khái niệm bồi thường
Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong
trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra.
Theo từ điển tiếng việt, “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại
tương xứng giá trị công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi
của chủ thể khác (Nguyễn Như Ý, 2001). Việc bồi thường có thể vô hình hay hữu
hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa
các chủ thể.

4


Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất là việc
Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người
sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, người sử dụng đất khi bị
Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất, tài sản trên đất và các chi phí
đầu tư vào đất còn lại.
2.1.1.3. Hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn
đề cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ và tái
định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của
dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người

bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.
* Khái niệm hỗ trợ
Theo từ điển tiếng việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn
Như Ý, 2001). Theo Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất là là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định
đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá
trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể
hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất
cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng. Tuy nhiên, trong thực tế
hiện nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa
thực sự đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số
trường hợp thì nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thường thiếu
sòng phẳng gây ra; bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là
hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là
những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra (Đào Chung Chính, 2014).
* Khái niệm tái định cư
Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm “tái định cư”, tuy nhiên
nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư. Như vậy, có thể khái quát rằng, “tái
định cư” là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm ăn. TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,

5


cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về KT - XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.
Hiện nay, ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
(1) Bồi thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở mới; (3) Bồi thường
bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
2.1.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một công việc rất phức tạp. Để công
tác này đạt được hiệu quả cao cần phải đảm bảo 5 nguyên tắc sau: công bằng,
dân chủ, hiệu quả, tiết kiệm ngân sách nhà nước và hỗ trợ người khó khăn.
2.1.2.1. Nguyên tắc công bằng
Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành công của chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp
hành. Ngược lại, họ sẽ chống đối, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
hoặc thất bại, hoặc trả giá đắt. Công bằng ở đây là công bằng về chính sách, công
bằng về chế độ, về đơn giá, về mức bồi thường, hỗ trợ, về đối tượng thụ hưởng,...
Do vậy, để có chính sách công bằng phải họach định chính sách sát thực tế, xem
xét lợi ích một cách phân minh. Nguyên tắc công bằng phải được quán triệt và
thực hiện nhất quán từ trên xuống dưới, từ dưới lên trên. Ví dụ, hai hộ liền kề có
nguồn gốc đất như nhau, quá trình sử dụng như nhau, điều kiện hạ tầng như nhau
thì giá bồi thường và mức bồi thường phải như nhau. Hai hộ dân, một hộ ở tỉnh
này, một hộ ở tỉnh kia đều bị thu hồi nhà 2 tầng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phải
được bồi thường 100% giá trị đất ở, 100% giá trị tài sản.
2.1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả
Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước
khi quyết định. Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế sau đó
là hiệu quả về mặt xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống). Nói cách khác,
phải tạo được sự đồng thuận của người dân trong vùng dự án. Nguyên tắc hiệu
quả phải đạt được cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn. Tuyệt đối không vì
lợi ích trước mắt mà không tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau.

6


2.1.2.3. Nguyên tắc dân chủ
Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh
hưởng trực tiếp. Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số,
tập thể bàn bạc cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Tuyệt đối không được áp đặt
quyết định từ một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán bộ có
chức quyền. Dân chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân
chủ cả ở khâu hoạch định chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử
với mọi người một cách bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của họ.
2.1.2.4. Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước
Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi công vụ có
quyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng
phí. Vì ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư lại rất lớn. Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn
phải đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ. Tiết
kiệm không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độ chính sách. Tiết
kiệm là tổ chức công việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách khoa học,
quy củ, tránh làm rồi sửa, phá.
2.1.2.5. Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn
Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với
các trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt. Đó chính là tinh thần tương thân
tương ái, lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta.
Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan hệ
mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau, ràng buộc nhau. Trong quá trình cụ thể hoá chính
sách và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắc nêu trên.
Tuyệt đối không được xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng nguyên tắc kia mà ngược

lại, phải căn cứ vào chế độ chính sách của nhà nước và tình hình thực tiễn ở địa
phương để vận dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu của chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư là ổn định tình hình, phát biển bền vững và công bằng
xã hội.
2.1.3. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là
nhằm đảm bảo lợi ích công cộng.

7


Thông qua việc thu hồi đất nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh quốc phòng,
an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển cơ sở kinh tế. các khu công nghiệp,
các cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị, khu vui chơi giải trí, công viên cây
xanh... Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong
nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo
giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào
các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sông của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các
công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hổi mang lại lợi
ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó
khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở.
Khi thay đổi nơi ở là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch khu
tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫn
đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải di chuyển chỗ ở đến khu tái định cư,
chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người

dân phải ở khu tái định cư. Do đó vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà
nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa bảo vệ quyển lợi
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ những thành quả lao
động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự,
an toàn xã hội
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có vai trò quan
trọng trong sự phát triển của đất nước. Các công trình phục vụ mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng.
Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh, hiệu
quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa. Quá trình thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của

8


người dân tại thời điểm thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của
người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu
nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là
nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của
nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng
nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để
chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các
tệ nạn xã hội.
Việc thu hồi không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất sản xuất,
người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình
trạng người dân bị kích động bởi những thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh
quốc phòng, mất niềm tin của nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì vậy, vai

trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm
thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài
toán ổn định và phát triển bền vững cho những người dân sau khi bị thu hồi đất.
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc
bồi thường tổn thất, hỗ trợ và tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn
trước mắt để họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh
nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người tham gia,
đây là một thực trạng đang diễn ra. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát
sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội
và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy, thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định đời sống chính trị, trật tự,
an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội.
2.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.4.1. Chính sách, pháp luật đất đai
Chính sách BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chính
sách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị,
chính sách dân tộc, văn hóa... Giống như các chính sách công khác, có nhiều khái
niệm khác nhau về BTHTTĐC.
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất
đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy
hoạch chi tiết...để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung

9


ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông
qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường
(Trung Quốc, Đài Loan...), hoặc truất hữu (Pháp...) (Đào Trung Chính, 2014).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ

quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc
truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu
toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước
đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng
và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền
kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở
nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy,
vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi
lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHTTĐC cư là một dạng
chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu
toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao
quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng đảm
bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,
xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều
công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình.
Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư phải chú ý đến các
phương diện sau:
Về mặt quan điểm: BTHTTĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu
cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc
xác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan. Ở đây nhấn mạnh hai
yêu cầu: Dân chủ, công bằng. Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHTTĐC
phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý.
Yêu cầu về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được
hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ. Phần lợi ích chung của xã hội phải
được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch.
Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc
thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích
tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa
việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác.

10


Nói tóm lại, chính sách BTHTTĐC là tổng thể các quan niệm, chủ trương,
phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực BTHTTĐC
với người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệu
quả và phát triển bền vững.
2.1.4.2. Giá đất và định giá đất
Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng
hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù. Vì vậy,
căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng
thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát
triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu
công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với việc
xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của
người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu,
tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng,
quản lý đất tái TĐC… Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá
đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai,
quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu
chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các
tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá
phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự
quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị
trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau
đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất

đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp
phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan
và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia
Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất. Giá
đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi
mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây
dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong

11


đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi. Trên
thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số
tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ
sở hạ tầng. Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó
sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá
thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn về định mức sản xuất chưa thống
nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa
đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý.
Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm,
trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu
không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên... (Tôn
Gia Huyên, 2009).
2.1.4.3. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự chuyển nhượng, cho thuê đất đai, nhà cửa hoặc góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
2.1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. QHKHSDĐ được
xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu
quả quỹ đất nhằm phát triển KT-XH.
Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo
cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các
mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức
TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều
nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất...

12