thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN NGỌC TIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Tiệp

i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp quý
báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Trần Văn Chính - Giảng viên Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực
hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bình Xuyên, tập thể Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê, chính quyền và bà con
nhân dân các xã, thị trấn trong huyện Bình Xuyên đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện luận văn trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong qua trình thực hiện đề tài này.
Hà nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Tiệp

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lơi cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................. v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục sơ đồ ..........................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis Abstract .............................................................................................................. x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.
Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai .................................................. 3
2.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................................. 3

2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .................................................................... 4
2.1.3. Quyền sử dụng đất ........................................................................................... 5
2.2.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................................... 8
2.2.1. Các nước phát triển .......................................................................................... 8
2.2.2. Một số nước trong khu vực Châu Á ............................................................... 12
2.2.3. Những bài học kinh nghiệm từ một số nước ................................................... 16
2.3.
Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các qsdđ ở Việt Nam ......................... 17
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở Việt Nam ....................................... 17
2.3.2. Thực tiễn việc thực hiện QSDĐ ở Việt Nam .................................................. 21
2.4.
Nhận xét chung .............................................................................................. 23
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 24
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 24
3.2.
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 24
3.3.
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 26
3.4.
Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 24
3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc. .............................................................................................. 24
3.4.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh
Phúc. ............................................................................................................. 24

iii

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2008 – 2014. ...................................... 24

3.4.4.
3.5.
3.5.1.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện các QSDĐ ở huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc hiệu quả hơn. .................................................... 24
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 24
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 24

3.5.2.
3.5.3.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu......................................................... 25
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 25

3.5.4.
3.5.5.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu......................................................... 26
Phương pháp đánh giá, so sánh số liệu. .......................................................... 26

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 27
4.1.
Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc................................................................................................ 27

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 27
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 34
4.1.3. Nhận xét chung .............................................................................................. 38
4.2.
Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện .................................... 39
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................... 39
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 43
4.3.
Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ ........................................................ 45
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ......................................... 45
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ .................................................... 49
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ...................................................... 52
4.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ .................................................... 55
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ................................. 57
4.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các QSDĐ.......................................... 61
4.4.
Các giải pháp nhằm khắc phục những điều chưa thực hiện được cho
việc thực hiện các QSDĐ ở huyện bình xuyên ............................................... 63
4.4.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................ 64
4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ......................... 64
4.4.3. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 64
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 65
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 65
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 66
Danh mục các tài liệu tham khảo ................................................................................. 67
Phụ lục ...................................................................................................................... 69

iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Diện tích và đặc điểm các loại đất ở huyện Bình Xuyên ..........................31

Bảng 4.2.

Tình hình tăng trưởng kinh tế qua các năm trên địa bàn huyện ................35

Bảng 4.3.

Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên ...........................................................36

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Xuyên năm 2014 ........................44

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bình
Xuyên giai đoạn 2008-2014 ....................................................................45

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở 3 xã nghiên
cứu giai đoạn 2008-2014 .........................................................................46

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại huyện Bình Xuyên
giai đoạn 2008-2014 ................................................................................49

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn
giai đoạn 2008-2014 ................................................................................50

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Bình Xuyên
giai đoạn 2008 – 2014 ............................................................................52

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn
giai đoạn 2008-2014 ................................................................................53
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Bình
Xuyên giai đoạn 2008-2014 ....................................................................55

Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn
giai đoạn 2008-2014 ................................................................................56
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ở
tại huyện Bình Xuyên giai đoạn 2008 – 2014 ..........................................58
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các xã,
thị trấn giai đoạn 2008-2014 ....................................................................59

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc..................... 27

vi


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Ngọc Tiệp
Tên đề tài luận văn: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực
hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp phục vụ cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp và sơ cấp.

- Áp dụng phương pháp chọn điểm nghiên cứu kết hợp phương pháp điều tra,
phỏng vấn. Tiến hành thống kê, tổng hợp cùng so sánh số liệu để đánh giá việc thực
hiện các quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ ở
huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Kết quả chính và kết luận
- Trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2014, trên địa bàn huyện Bình Xuyên có
tổng số 753 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 750 vụ cho thuê quyền sử dụng đất,
133 hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất, 417 hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử
dụng đất, 1582 vụ thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
- Tuy vậy việc thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, thị
trấn của huyện Bình Xuyên có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng
có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những xã, thị trấn
có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp,
thương mại dịch vụ. Những xã miền núi, rẻo cao có nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp thì
các giao dịch về đất đai ít. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng
đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh
doanh giữa các địa phương. Qua điều tra, tổng số vụ giao dịch của thị trấn Hương Canh
là 428 vụ, ở xã Quất Lưu là 144 vụ và ở xã Đạo Đức là 406 vụ.

vii


- Kết Luận;
+ Trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2014, Ở huyện Bình Xuyên, các hộ gia
đình, cá nhân chủ yếu thực hiện QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê;
quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDĐ.
+ Tình hình giao dịch diễn ra ở các xã, thị trấn có mức độ phát triển khác nhau
thì khác nhau. Các địa phương có điều kiện phát triển sớm hơn, nhanh hơn (thị trấn
Hương Canh) thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn ở các địa phương mới
phát triển hoặc phát triển chậm hơn.

+ Về thủ tục khi thực hiện các quyền sử dụng đất, người dân vẫn đánh giá còn phức
tạp, mất thời gian, văn bản hướng dẫn còn nhiều, khó hiểu, rườm rà, chưa đồng bộ.
+ Việc thực hiện các QSDĐ giai đoạn 2008-2014 trên địa bàn huyện ngày càng tăng
tập trung chủ yếu thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, còn lại các quyền khác diễn ra với số lượng nhỏ.
+ Cần phải đưa giai các giải pháp tích cực như đầu tư trực tiếp cho công tác quản
lý đất đai của địa phương, đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, nâng cao trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ, Xây dựng các phương án quy hoạch dài hạn, có
tính khả thi cao để người dân có các kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và yên tâm sử
dụng đất theo quy hoạch.

viii


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Ngoc Tiep
Thesis Title: "The situation and solutions to improve the efficiency of the
implementation of land use rights in Binh Xuyen District, Vinh Phuc Province"
Major: Land Management
Code: 60.85.01.03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objects
- To evaluate the implementation of the rights of land users in Binh Xuyen
District, Vinh Phuc Province.
- To propose solutions serving the implementation of the rights of land users in
Binh Xuyen District, Vinh Phuc Province.
Materials and Methods
- Using the method of collecting secondary and primary data.
-Apply the method of selecting sample for researching with method of survey and
interview. Process the statistic, summary and comparison of data to assess the

implementation of the land use rights and propose solutions for the implementation of
land use rights in Binh Xuyen District, Vinh Phuc Province.
Main Results and conclusions
- In the period from 2008 to 2014, there are 753 transactions for transferring of
land use right, 750 transactions for renting of land use right, 133 transactions for
inheritance of land use right, 417 transactions for donation of land use right and 1582
transactions of mortgage by land use right in Binh Xuyen District.
- However, the implementations of the land use rights of land users are different in
towns and places of Binh Xuyen District with or without fascination. The locals which
show fascination to the implementation of land use rights are towns with fast economic
growth, the economic structure shifting rapidly to industry, trade and services. The
mountainous communes whose economy is mainly agricultural have less land
transactions. It also reflects the disparity, unequal in economic, land use restructuring and
development in manufacturing, trading among localities. After processing survey, the
total number of transactions of land use right is 428 cases in Huong Canh Town, 144
cases in Quat Luu Town and 406 cases in 406 Dao Duc Town.
- The survey also shows a common trend that local people are afraid of visiting
governmental agencies, the transactions of land use right are often processed based on

ix


the trustworthy or the relation of friendship, neighbor. This would causes an increase in
land claims and disputes which cause social instability.
- Conclusion
+ In the period from 2008 to 2014, households and individuals mainly processed
Land Use Right in Binh Xuyen District which includes: Land Transfer Right; Land
Leasing Rights; Land Inheritance Right; Land Donation Right and Land Mortgage Right.
+ Land transactions took place in communes and towns in different levels. The
local town with faster economic growth (Huong Canh Town as an example) often

have more fascination to land transactions than newly developed or slower economic
growth one.
+ The procedure of implementing land use right is still considered a complex one
with a lot of time spent, too many confusing, unclear and unlinked guidance documents.
+ The implementation of land use rights during period of 2008-2014 in Binh
Xuyen District increased with land mortgage mainly by the land use right, land transfer
right and other right with insignificant figures.
+ The positive solutions should be done, for example, process direct investment
for the management of the local land, boost up the granting process of land use right,
improve qualification and profession of the officials and make long-term planning with
high feasibility in order to help local people with long - term land use plan as well as
the assurance for using land as planned.

x


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an ninh,
quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân. Đất không chỉ
là “phương tiện” hay “tài sản”, mà hơn thế, nó là không gian sống theo cả ý nghĩa vật
chất lẫn tinh thần, do đó con người không thể sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất.
Chính vì vậy, mỗi một Quốc gia có hệ thống quản lý và sử dụng đất đai riêng.
Quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH, HĐH) đất
nước, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh
tế phát triển kéo theo sự hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho
sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa trong đó có đất đai. Sự phát triển
này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập nên kinh tế thị trường xã hội chủ
nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật

Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực
hiện các QSDĐ ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
Hiện tượng đất đai manh mún đã phần nào khắc phục sau khi thực hiện
dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên, những giải pháp trong dồn điền đổi thửa còn nhiều
bất cập trước yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Hiện tượng
chuyển QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong nông nghiệp diễn ra tự
phát rất sôi động ở nhiều địa phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin,
không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Những năm gần đây thị trường QSDĐ đang có hiện tượng "đóng băng".
Phải chăng hiện nay cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá đất
được định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của
thị trường. Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn.
Tâm lý người dân mỗi vùng, miền là khác nhau: vùng đồng bằng Bắc bộ
mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất đai,
trong khi đó người dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng
bán để đi làm thuê cho người khác. Vấn đề nông dân không có đất do chuyển
nhượng đất đai ngày càng tăng.
1


Huyện Bình Xuyên – Tỉnh Vĩnh Phúc với tổng diện tích tự nhiên là
14.847,31 ha. Trong những năm qua, hòa chung với nhịp độ phát triển của tỉnh
Vĩnh Phúc, trên địa bàn huyện Bình Xuyên diễn ra quá trình công nghiệp hóa, đô
thị hóa mạnh mẽ. Do nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
ngày một tăng kéo theo các hoạt động thực hiện các QSDĐ của người dân có xu
hướng ngày càng tăng lên. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền của
người sử dụng đất do không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định
của pháp luật trên địa bàn huyện Bình Xuyên vẫn còn diễn ra. Tình trạng này
diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế

nào? Là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp
trong giai đoạn tới. Vì vậy việc thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh
Vĩnh Phúc” là thực sự cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp phục vụ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. Trong đó điều
tra chi tiết 90 hộ gia đình cá nhân tại 1 thị trấn và 2 xã: Thị trấn Hương Canh, xã
Quất Lưu và xã Đạo Đức.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân ở huyện Bình Xuyên từ năm 2008 đến năm 2014.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn đã chỉ ra các luận cứ khoa học và quan
điểm, giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của Pháp luật về việc thực hiện
các quyền sử dụng đất của người dân.
- Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn có thể phục vụ cho công tác và hoạt động
thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân; giúp cán bộ,
công chức và nhân dân nâng cao nhận thức về Pháp luật việc thực hiện các quyền
sử dụng đất để từ đó có ý thức chấp hành cũng như hành xử đúng đắn trong công
tác thực hiện các quyền sử dụng đất.
2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI
2.1.1. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là chỉ tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng. Theo Bộ Luật Dân sự
2005 tại điều 164 đã nêu: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản, nghĩa là chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng những cách thức khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất tinh thần của
bản thân miễn là không gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi
ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng như quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng không chỉ thuộc về chủ sở hữu tài sản mà còn thuộc
về những người không phải chủ sở hữu nhưng được chủ sở hữu giao quyền hoặc
theo qui định của pháp luật (người mượn tài sản, thuê tài sản thông qua các hợp
đồng dân sự,...).
- Quyền định đoạt theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Dân sự “Quyền định
đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc bỏ quyền sở hữu đó“. Như
vậy chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt của mình thông qua việc quyết định
“số phận“ pháp lý hoặc “số phận“ thực tế của tài sản. Người không phải chủ sở
hữu cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy
định của pháp luật.
Định đoạt “số phận“ pháp lý tài sản: tức là chuyển quyền sở hữu của mình
cho người khác thông qua các giao dịch dân sự như: ký kết hợp đồng mua bán,
hợp đồng tặng cho tài sản...
Định đoạt “số phận“ thực tế của tài sản: chủ sở hữu bằng hành vi của
mình làm cho tài sản không còn trong thực tế như sử dụng hết hoặc tiêu huỷ
tài sản.
3

2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Luật Đất đai 2013 đã quy định
về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
về đất đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình
thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Như vậy nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ
cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được
hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận

pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền
này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng
nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
4


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện,
còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền
tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là
toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản
chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân
(tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến
pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói
cách khác là QSDĐ của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền
dân sự đặc biệt, quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính

sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật
Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững (Hiến Pháp, 1992).
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về
đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu
đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
5


diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói,
quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia
cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Luật đất đai, 1993).
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”
(Điều 5 Luật Đất đai 2013).

“Quyền sử dụng ” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân , để người
dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản
xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không
mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm
“quyền sử dụng” của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước
và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

6


cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều167, Luật Đất
đai 2013). Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích
quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi
đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước
thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ đền bù, bồi
thường. Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định

đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển

7

QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Đào Trung Chính, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Đào Trung Chính, 2005).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất

nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
8


Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) thì ở Thụy Điển hệ thống pháp luật về
đất đai gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo
đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy
hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu
đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính
sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký.
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người
sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.
Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ
sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được

thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được
gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh
các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi
thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước
2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi
không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự
thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay

9


sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp
(thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi
được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ
thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của
toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết,
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước
(3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được thanh
toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ
quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất

được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của
xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Theo Trần Thị Minh Hà (2000) thì ở Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản
lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp
Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất
thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho
thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất
có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ
sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì,
10


kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền
lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không
bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)

nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền.
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo
nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong
một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà
nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cương, 2012).
11


2.2.2. Một số nước trong khu vực Châu Á
2.2.2.1. Thái Lan
Theo Hoàng Huy Biểu (2000) Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu

đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được
cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về
đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một
số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền
huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại
giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu
được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển
nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy

này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
12


dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.
2.2.2.2. Malaisia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để
có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính
là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ
sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai
vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải
đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không
được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
13


Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh.
Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
2.2.2.3. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
14