Bài viết về pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong hoạt động kinh doanh

Bài viết 1: Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất ( theo Vnexpress)
Dự kiến bán dự án được 60 tỷ đồng, trong khi phải nộp thuế đất là 57 tỷ đồng,
Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân - Lê Ngọc Tú kiến nghị được đóng tiền sử
dụng đất bằng đất.
Ông Tú đầu tư dự án rộng 14.000 m2 dành cho đối tượng có thu nhập trung
bình thấp. Công ty địa ốc Bình Dân được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất 57 tỷ
đồng trong khi dự trù bán hết dự án chỉ thu được 60 tỷ đồng. Trước viễn cảnh
đó, doanh nhân này đã gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét vì tiền sử dụng đất bất
hợp lý. Tuy nhiên, 3 năm qua ông vẫn chưa được giải quyết.
"Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng thuế bằng
đất của dự án. Nếu vẫn không xong, tôi xin giao dự án lại cho Nhà nước, chính
quyền kinh doanh, sau khi bù trừ cho tôi lại được nhiêu thì cho”, ông Tú giãi
bày.
Trường hợp bế tắc của Công ty địa ốc Bình Dân vì tiền sử dụng đất không phải
là cá biệt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuống dốc, giá giảm rất mạnh,
Nghị định 69 do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 quy định thu tiền sử dụng
đất theo giá thị trường đã khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản phải "méo
mặt".
Trừ những dự án cũ đã được triển khai, hầu hết các dự án mới đều khó khăn vì
Nghị định 69 định thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường. Ảnh: Vũ Lê
Trước đây, tiền sử dụng đất được tính dựa theo bảng giá đất chỉ bằng 20-30%
giá thị trường. Nay tiền sử dụng đất căn cứ vào giá trị chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế. Điều này có nghĩa là khi bù trừ các chi phí hạ tầng, bồi thường
giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp có thể không có lãi mà
còn cạn vốn.
Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa chia sẻ, trong khi các doanh nghiệp
khác án binh bất động chờ giải quyết bất hợp lý về tiền sử dụng đất thì ông sốt
ruột làm thử. "Kết quả là thay vì bán nhà 11-13 triệu đồng mỗi m2 thì giá thành
phải đội lên thành 16-17 triệu đồng mỗi m2 mới có tiền đóng tiền sử dụng đất
cho dự án", ông Nghĩa cho biết.
Lãnh đạo Công ty Lê Thành cho hay, doanh nghiệp ông chuyên bán căn hộ giá

rẻ cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp. Mọi chi phí đều phải cắt giảm nên
lợi nhuận của doanh nghiệp không cao, chủ yếu lấy công làm lời. Nay phải đội
giá thành lên để đóng tiền sử dụng đất là đi ngược lại với xu thế thị trường
hướng đến người tiêu dùng có nhu cầu thật. "Vả lại bán căn hộ giá 16-17 triệu


đồng cho người có thu nhập trung bình thấp thì không ai mua nổi. Tôi đang
phản ánh tình trạng này lên các cơ quan chức năng để tìm hướng giải quyết",
ông Nghĩa nói.
Với những dự án thực hiện trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực, tiền sử
dụng đất được tính dựa theo bảng giá đất hàng năm chỉ bằng 20-30% giá thị
trường. Trong khi đó, các dự án mới sau này phải đóng tiền sử dụng đất bằng
100% giá thị trường. Ảnh: Vũ Lê
Theo Giám đốc Công ty An Thiên Lý, Nguyễn Cảnh Hà, Nghị định 69 quy định
mức thuế đóng tiền sử dụng đất là 100% theo giá thị trường tại thời điểm nộp hồ
sơ. Việc tính thuế do công ty thẩm định giá thực hiện và phải được sự đồng ý
của tổ liên ngành. Doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải hoàn thành bốn
bước theo thứ tự: chi phí thủ tục, chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng và sau
cùng là đóng thuế.
Ông Hà phân tích, việc phải trả 3 chi phí đầu rồi mới tính đến thuế với khung
giá cao sẽ khiến doanh nghiệp không có đường lùi nữa. "Nghị định 69 đang đẩy
thị trường vốn rất khó khăn vào bước đường cùng. Tiền sử dụng đất chỉ nên thu
10-20% theo bảng giá đất hàng năm là hợp lý nhất”, ông kiến nghị.
Trong khi đó Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, Lương
Hoài Nam cho rằng, Nghị định 69 đang đánh đố doanh nghiệp. Chủ đầu tư đối
mặt với ẩn số không biết được chi phí đầu tư bao nhiêu khi tiền sử dụng đất vẫn
còn gây nhiều tranh cãi. "Doanh nghiệp phải án binh bất động các dự án sẽ kéo
theo Nhà nước không thể thu thuế, không mang lợi ích gì cho nền kinh tế", ông
nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM - Lê Hoàng Châu cho hay, Hiệp hội

Bất động sản TP HCM đã kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét thu tiền
sử dụng đất trên cơ sở ấn định tỷ lệ 10-20%. "Những trường hợp dự án bị tính
tiền sử dụng đất chưa hợp lý, khiến không thể thực hiện dự án hoặc khoản thuế
này đẩy giá nhà đất lên cao cũng đã được Hiệp hội trình thành phố xem xét",
ông nói.
Về phản hồi của thành phố, ông Châu cho biết thêm, Chủ tịch UBND TP HCM
Lê Hoàng Quân đã chỉ đạo Sở Tài chính rà soát lại cách tính tiền sử dụng đất để
giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp.


Bài viết 2: “Lỗ hổng” của Luật “giúp” chủ các dự án thu lợi lớn (Phan Phan
Thứ Tư, 29/03/2017 2:08
(Pháp lý) – Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình làm gia tăng giá
trị khai thác của đất đai. Với ý nghĩa đặc biệt quan trọng đó, lẽ ra các quy
định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất


cần phải hết sức kín kẽ. Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy còn không ít
các quy định của Luật Đất đai hiện thời đã tạo ra kẽ hở lớn làm thất thu
ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích cho rất nhiều ông chủ kinh doanh bất
động sản, du lịch…
(Dự án ban đầu lập ra vì mục đích quốc gia, công cộng để không phải đền bù hoặc đền bù thấp nhất, nộp thuế thấp
nhất, thế nhưng khi thực hiện dự án, không ít doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng những hạng mục phục vụ kinh
doanh hoặc chuyển sang mục đích dự án thương mại để thu lợi (ảnh: Trung tâm thương mại Aeon Mall được xây dựng
trên đất của dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội)

Yêu cầu khắt khe đối với cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai
được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng…

Từ phân loại trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn theo đó. Các
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm
khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy
sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ,
đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang
đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công
trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Khi chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử
dụng.
Bàn về quy định trên, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến cho rằng: Luật 2013 quy
định về chuyển mục đích sử dụng đất chặt chẽ hơn Luật Đất đai 2003, tuy nhiên
tính thực tế của những quy định này không cao. Cụ thể Luật 2013 quy định một
hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn (trong cùng một thửa đất đã có
nhà) thì phải thực hiện việc xin chuyển đổi đất với cơ quan chức năng và nộp
tiền sử dụng đất. Tuy nhiên từ thủ tục đến quy trình thực hiện rất khó khăn,
phức tạp với người ở trên thửa đất. Nó dẫn đến tình trạng người dân ở trên cùng
một thửa đất “tự làm tắt”, họ có thể tự xây dựng mà không xin chuyển đổi mục
đích sử dụng đất.

Ngoài ra, hiện nay quy định xin chuyển đổi đất xen kẹt trong khu dân cư để
thành đất ở còn gây khó cho người có đất. Để chuyển đổi được những mảnh đất
này, người dân phải chứng minh đất chuyển đổi phù hợp với quy hoạch chung,
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất… Dù những mảnh
đất xen kẹt, ở gần đất ở (đáp ứng tiêu chí về phù hợp với quy hoạch) nhưng
trong quá trình chuyển đổi, phí chuyển đổi cao (nộp 100% giá tiền đất ở), tạo
gánh nặng tài chính cho người dân… Thêm vào đó, hầu hết đất xen kẹt hiện nay
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hạn chế của việc cấp và quản lý
đất đai. Theo ông Nguyễn Hồng Tuyến, vì những quy định quá chặt trên làm
người dân không muốn thực hiện, không thể thực hiện vì điều kiện, dẫn đến tình
trạng “mặc kệ vi phạm”… Khi người dân không thực hiện thủ tục chuyển đổi
đúng luật, sẽ làm thất thu nguồn tài chính của nhà nước.
Bằng kinh nghiệm thực tế, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho rằng: Gần đây
chúng ta kêu gọi dồn điền đổi thửa để quy hoạch đất nông nghiệp, thực hiện
nông thôn mới và cánh đồng mẫu lớn. Đất phục vụ trồng lúa, sau đó người dân
muốn đào ao thả cá, trồng cây. Tuy nhiên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất
này, người dân buộc phải xin chuyển đổi ở nhiều cấp khác nhau… Bắt người
dân đi xin như vậy có hợp lý không? Luật sư Ngọc cảnh báo: Quy định của
chúng ta hiện nay như thế tạo ra nhiều thủ tục, làm khó người dân. Ở cấp độ
thực thi, cán bộ công chức lại không nghiêm túc thực hiện làm nảy sinh nhiều
thủ tục rườm rà, làm nản lòng dân.
Kẽ hở giúp không ít chủ các dự án thu lợi tiền tỷ
Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất ở các dự án lớn là quá trình làm đất đai
có thể sinh lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, nguồn lợi nhuận không góp vào ngân
sách mà thường bị thất thoát hoặc chảy vào túi các doanh nghiệp. Là một Luật
sư của không ít doanh nghiệp lớn, ông Nguyễn Quang Ngọc đã chia sẻ với
chúng tôi những băn khoăn như vậy về hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trong các dự án kinh tế hiện nay.
LS. Ngọc phân tích: Theo Điều 61, Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ tiến hành
việc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh và theo Điều 62, Nhà

nước tiến hành thu hồi đất phục vụ mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Cụ thể Điều 62 thường được doanh nghiệp vận dụng hơn cả để thực hiện việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 62, Nhà nước thu hồi
đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường
hợp sau đây: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định
chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Thực hiện các
dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất… Theo đó,
việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì


lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các
trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Kẽ hở của luật được lợi dụng phổ biến ở đây là: Doanh nghiệp lập dự án ban
đầu là phục vụ công cộng, công ích để được bồi thường giải phóng mặt bằng
với giá rất ưu đãi nhưng sau đó lại chuyển đổi mục đích dự án. Luật sư Ngọc
nêu thực tế: Hiện nay có rất nhiều dự án do các ông chủ tư nhân đã cố tình bẻ
vỡ quy hoạch ban đầu. “Ngay sau khi thu hồi được đất sạch, họ lập tức xin
chuyển đổi mục đích dự án. Từ dự án công cộng thành dự án kinh tế, điều này
gây ra bất bình cho người bị thu hồi đất và đặc biệt nghiêm trọng là gây thất
thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước. Luật sư Ngọc cho biết: từ thực tế làm
việc, tôi nhận thấy không doanh nghiệp bình thường nào có thể làm được những
điều này (mà chủ yếu là những doanh nghiệp thường có quan hệ với quan chức
địa phương – PV)
Người dân có đất bị thu hồi trong trường hợp này, thiệt thòi cũng rất lớn. Từ
những mảnh đất nông nghiệp, đất đai chuyển thành đất thương mại, dịch vụ, giá
trị đất được đẩy lên rất nhiều. Tuy nhiên họ – những người có đất không phải là
người được lợi. Vì quá trình trước đó, người dân đã nhận được khoản bồi

thường, dựa trên quyết định của các cơ quan, Hội đồng trực thuộc nhà nước.
Luật không cho người dân “hồi tố” lại khi thấy doanh nghiệp “lật kèo”, chuyển
đổi mục đích của chính dự án họ lập ra ban đầu.
Trong một trao đổi với Phóng viên Pháp lý, ông Đỗ Văn Đương (Phó Ban Dân
nguyện của Quốc hội) cho rằng: Để hạn chế những khiếu kiện kéo dài của
người dân, doanh nghiệp muốn có đất thực hiện dự án phải đứng ra thỏa thuận
với người dân về giá đất thu hồi. Thực hiện triệt để Điều 73 của Luật Đất đai:
“Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng
đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; 1. Việc sử
dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc
trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này
mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 2.
Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực
hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh….
Có ý kiến cho rằng, để tạo một môi trường đầu tư thuận lợi, tự do kinh doanh
thì việc tạo điều kiện để doanh nghiệp xin chuyển mục đích của dự án là điều
bình thường. Tuy nhiên để tránh những thất thoát, lãng phí cho nhà nước, cần có


cơ chế để thu lại các khoản chênh, lợi nhuận chảy vào túi doanh nghiệp thân
quan chức.
Ngoài ra, cần nghiên cứu chính sách thuế chuyển mục đích sử dụng đất theo
hướng bền vững, thu đúng, thu đủ, hướng đến mục tiêu khuyến khích nhà đầu tư
nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn quyền sử dụng đất và chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhằm phù hợp sát với cơ chế thị
trường, tạo điều kiện để nhà nước giảm dần, đi đến chấm dứt việc thu hồi đất để
giao hoặc cho thuê vào mục đích phát triển kinh tế.

Chặn trục lợi từ hoạt động
chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Chuyên gia pháp luật kiến nghị gì ?
Bài viết 3:

Thứ Hai, 3/04/2017 4:10

(Pháp lý) – “Lấp” lỗ hổng cơ chế chính sách pháp luật về đất đai nhằm ngăn chặn
hiện tượng trục lợi của các “nhóm lợi ích” thông qua hoạt động chuyển đổi mục
đích sử dụng đất là vấn đề cấp bách hiện nay. Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội –
ông Nguyễn Hồng Tuyến và LS. Nguyễn Quang Ngọc sẽ phân tích, bình luận và đề
xuất các giải pháp giải quyết vấn đề này.
LS. Nguyễn Quang Ngọc: Nên cấm, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ
sang mục đích sử dụng khác
“Chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch; cần “thắt” lại
các quy định để giữ và bảo vệ nguồn rừng phòng hộ quý giá của quốc gia…” – đó là
những đề xuất của LS. Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn
Luật sư TP. Hà Nội.
Phóng viên: Thưa luật sư, Điều 10 Luật Đất đai 2013 đã căn cứ vào mục đích sử dụng
đất để phân loại đất thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp
và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên khoản 1 và khoản 2 tiếp tục liệt kê rất nhiều loại
đất nhỏ trong hai nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Nhiều ý kiến cho rằng, liệt
kê thì sẽ không bao giờ đủ và trên thực tế có một số diện tích đất đang được sử dụng
nhưng không thuộc bất kỳ một loại đất nào đã được liệt kê tại Điều 10, từ đó dẫn tới
nguy cơ “thất thu” do không có cơ chế quản lý diện tích đất này. Xin ông đưa ra hướng
giải quyết bất cập này?


Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

trao đổi với Phóng viên Pháp lý
LS. Nguyễn Quang Ngọc: Cần phải thừa nhận rằng phân loại đất bằng cách liệt kê thì
có thể thừa, có thể thiếu mà thiếu sẽ xảy ra nhiều hơn. Thực ra khoản 3 của Điều 10
chính là một quy định mở giúp Nhà nước đề phòng sự thiếu hụt đó: “Nhóm đất chưa sử
dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”. Có thể hiểu đây là đất bị bỏ
hoang, chưa được khai phá. Thế nhưng trên thực tế vẫn tồn tại những diện tích đất
không thể xếp vào bất kỳ nhóm đất nào kể cả nhóm 3 bởi vì chúng đã được sử dụng, đã
xác định được mục đích sử dụng nhưng lại không nằm trong số các loại đất đã được liệt
kê
tại
Điều
10.
Điều này đòi hỏi các nhà làm luật cần tiến hành khảo sát thực địa thường xuyên và đều
đặn theo từng giai đoạn nhất định để bổ sung nhanh chóng các loại đất mới quy định
vào Luật Đất đai. Từ đó mới có thể quản lý và thu các loại phí liên quan.
Phóng viên: Trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 57 liệt kê trường hợp có thể chuyển đất rừng
phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp, đồng thời có
cả trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Như vậy có thể xảy ra
trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp. Chính vì quy định “mở”
này mà đã xảy ra một trường hợp làm dư luận dậy sóng vào khoảng tháng 2/2017:
UBND tỉnh Vĩnh Phúc trình Thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc phê duyệt chủ trương quy
hoạch xây dựng Công viên nghĩa trang tại khu vực Núi Ngang huyện Tam Đảo nhắm
đến 150 ha đất rừng phòng hộ Tam Đảo với trữ lượng khoáng sản lớn và có giá trị cao.
Được sự phản ánh của người dân và báo chí, Phó Thủ tướng đã yêu cầu làm rõ và lãnh
đạo Vĩnh Phúc mới quyết định dừng dự án.
Từ thực tế trên, theo luật sư, những nhà làm luật tới đây cần điều chỉnh, bổ sung quy
định thế nào trong Luật Đất đai để bít kẽ hở, ngăn chặn chặn trục lợi thông qua hoạt
động chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ?
LS. Nguyễn Quang Ngọc: Chúng ta đều biết rằng rừng phòng hộ giữ vai trò cực kỳ

quan trọng trong sự phát triển bền vững của đất nước nói chung và của môi trường sinh
thái trái đất nói riêng. Về lý thuyết thì chuyển đổi rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng
khác là rất hiếm và rất khó được phê duyệt nhưng hãy nhìn vào thực tế: Rất nhiều diện


tích rừng phòng hộ ngày càng giảm xuống. Chỉ cần lên mạng đọc là chúng ta có được
đầy đù thông tin này.
Điều đó cho thấy, quy định về chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác
đang có vấn đề. Theo tôi, chúng ta nên cấm hẳn, không cho phép chuyển đất rừng
phòng hộ sang bất kỳ mục đích sử dụng nào khác. Có như vậy mới giữ được phần diện
tích ít ỏi còn lại và cũng là giữ được tài nguyên khoáng sản quốc gia cho mai sau.
Phóng viên: Ông có nhắc đến nguyên tắc sử dụng đất, đó là phải đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Nguyên tắc này được Luật Đất đai
2013 quy định trong Điều 6. Tuy nhiên nước ta đang vướng vào “mê cung” quy hoạch
khiến cho cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ. Một phần nguyên nhân thuộc về sự khác nhau
giữa quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương, từng ngành…Một phần là do sử dụng
đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất liên tục, không ổn định lâu dài. Theo
ông, giải pháp nào cần đưa ra để khắc phục tình trạng trên?
LS. Nguyễn Quang Ngọc: Hiện tại chúng ta có Luật quy hoạch đô thị, có quy định về
quy hoạch đất đai trong Luật Đất đai, quy hoạch xây dựng trong Luật Xây dựng…Nhưng
có sự “vênh” nhau giữa các quy định này. Giải pháp là phải ban hành một Luật quy
hoạch chung để “dung hòa” các loại quy hoạch, làm cho các loại quy hoạch đó không bị
mâu thuẫn, không bị chồng chéo và phù hợp với nhau. Nhà nước đã và đang làm điều
này thông qua Dự thảo Luật quy hoạch và hứa hẹn sẽ ban hành trong 1 – 2 năm tới.
LG. Nguyễn Hồng Tuyến: Chủ đầu tư dự án phải nộp lại khoản “chênh” cho ngân
sách và người dân
Ta thấy rằng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, đương nhiên họ
không còn quyền gì nữa. Vậy mà những người “nhận” đất lại có thể tiếp tục chuyển mục
đích sử dụng đất thêm vài lần và thu được lợi nhuận khổng lồ. Điều này quả thật thiếu
công bằng và bất hợp lý. Từ thực tế này, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội

Luật gia TP. Hà Nội kiến nghị cấp thiết bịt “kẽ hở” chính sách “giúp” doanh nghiệp thu lợi
nhuận khổng lồ thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Phóng viên: Trong quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
đối với trường hợp đất xen kẹt: Nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà
thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì chỉ phải nộp 50%
chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất vườn, ao. Còn nếu chuyển từ đất vườn, ao không
nằm trong cùng một thửa đất có nhà sang đất ở thì việc xin chuyển đổi mục đích sử
dụng đất phải nộp 100% giá đất ở. Điều này khiến cho nhiều người dân không chấp
nhận và cứ thế lấp ao làm nhà, bất chấp pháp luật, các cơ quan thu thuế cũng rất khó
thực hiện công vụ của mình.
Ông có đề xuất gì để xử lý được tình trạng trên?
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Theo quan điểm của tôi, đối với đất xen kẹt, đất vườn
ao trong cùng thửa đất có nhà hay không nằm trong cùng thửa đất có nhà mà muốn
chuyển sang đất ở thì không phải xin phép nếu họ đã có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất rõ ràng. Không bắt buộc họ phải làm các thủ tục xin phép chuyển đổi nhưng
vẫn có thể thu phí và phí của 2 trường hợp nói trên phải như nhau, tức là chỉ 50%
chênh lệch giữa giá đất ở với đất vườn, ao thôi. Có như vậy, người dân (đặc biệt ở nông
thôn) mới không “nhắm mắt làm liều”, và Nhà nước sẽ không thất thu.
Phóng viên: Cũng liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử
dụng đất: Có thực trạng doanh nghiệp được nhận một diện tích đất lớn với mục đích


chuyển đổi ban đầu là phục vụ lợi ích công cộng (như xây dựng công viên, trường học,
công nghệ chẳng hạn), khi đó giá đền bù đất sẽ được áp dụng mức giá Nhà nước công
bố rất ưu đãi cho mục đích công cộng. Nhưng sau khi đã nhận được “đất sạch” (tức đã
đền bù, giải phóng mặt bằng xong xuôi) thì doanh nghiệp đó lại tiếp tục chuyển sang
mục đích thương mại, dịch vụ, kinh doanh bất động sản, làm du lịch… và thu về những
khoản lợi nhuận khổng lồ. Đây là điều rất bất hợp lý, giúp rất nhiều cá nhân, nhóm
người, doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng từ đất. Theo ông, chúng ta phải cấp thiết
sửa luật thế nào để tiền không rơi vào một nhóm người, để ngân sách Nhà nước và

người dân bị thu hồi đất không bị thiệt hại nặng nề?

Luật gia Nguyễn Hồng
Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội trao đổi với Phóng viên Pháp lý
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Ta thấy rằng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử
dụng đất xong đương nhiên họ không còn quyền gì nữa. Vậy mà những người “nhận”
đất lại có thể tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần và thu được lợi nhuận
khổng lồ. Ðiều này quả thật thiếu công bằng và bất hợp lý. Theo tôi, trước hết, Nhà
nước cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất đúng mục đích. Trong trường
hợp chuyển đổi mục đích 2 lần hoặc chuyển đổi mục đích sai công năng so với dự án
ban đầu thì các chủ đầu tư phải nộp một khoản vào ngân sách nhà nước tương ứng với
khoản mà lẽ ra họ chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích thương mại. Đồng thời
khoản “chênh” cũng phải được nộp lại cho dân (những người có đất ban đầu – PV).
Phóng viên: Câu hỏi cuối cùng, xin ông đưa ra đánh giá và giải pháp về công tác kiểm
tra, giám sát, xử lý các vi phạm trong lĩnh vực chuyển mục đích sử dụng đất đai thời
gian qua?
Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Tất cả các cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về
đất đai nói chung, chúng ta đều có cả. Giám sát từ Trung ương đến địa phương, từ Hội
đồng nhân dân đến các Sở, Ban, Ngành…Xử lý từ vi phạm hành chính đến hình sự.
Chế tài xử lý cũng rất nghiêm khắc. Vấn đề ở đây không phải là quy định của pháp luật
mà là từ phía những người có trách nhiệm thực thi các quy định đó, phải làm sao tạo
được một cơ chế công khai minh bạch trong tất cả các quá trình thanh tra, xử lý sai


phạm về đất đai. Xử lý không có vùng cấm đối với các sai phạm trong quản lý, sử dụng
đất đai.
Phóng viên: Xin cảm ơn hai ông đã dành thời gian trao đổi với Phóng viên Pháp lý!
Đàm Lan (thực hiện)

Bài viết 4: DN “còng lưng” vì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tác giả: Văn Nguyễn
Nguồn: Báo Diễn đàn doanh nghiệp điện tử, , ngày
24/12/2012,
Sau bài viết “Gánh nặng chưa đúng lúc”, DĐDN đã nhận được nhiều phản hồi
của DN về các loại thuế phí. Theo các DN, họ đang cố “gồng mình gánh” giá
tiền thuê đất tăng cao theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP, thì Luật thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp được áp dụng tiếp vào năm 2012 khiến nhiều DN chồng
chất khó khăn.
Với các mức áp giá khác nhau tùy theo từng trường hợp : 0,03; 0,07; 0,15…
0,2% tuy không cao nhưng cũng khiến không ít DN thêm lo lắng.
Liệu có hợp lý?
Chỉ mới theo Nghị định 121 có DN, mức nộp tiền thuê đất “ổn định” 5 năm tiếp
theo lên tới con số kỷ lục… 2.000%! Chưa dừng lại ở đó, Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp (Luật thuế SDĐPNN) được tiếp tục ra đời và thực thi từ năm
2012 (mức thuế ổn định cho 5 năm) với mức thuế cho các DN sử dụng đất hợp
lý là 0,03%. Mới nghe tưởng như đơn giản nhưng chúng ta thử làm phép tính:
Nhà máy Cơ khí Trung tâm Cẩm Phả có tổng diện tích thuê đất khoảng 250.000
m2; giá thuê đất phải nộp năm 2010 khoảng 1 tỉ đồng; năm 2011 áp dụng theo
Nghị định 121 (nếu tỉnh Quảng Ninh không điều chỉnh hệ số) thì DN này phải
nộp 9,6 tỉ đồng; năm 2012 áp dụng tiếp Luật thuế SDĐPNN thì DN này phải
đóng thêm gần 500 triệu đồng nữa. Trong khi nhà máy kẽo kẹt lắm mới đạt 10 tỉ
đồng lợi nhuận/năm. Với cách tính như vậy thì một nhà máy có bề dày hoạt
động gần nửa thế kỷ, giữa vùng khoáng sản cũng đành “giậm chân tại chỗ” chứ
không thể phát triển, thậm chí có thể không thể tồn tại ?
Ông Nguyễn Hữu Bôn – Chủ tịch HĐQT Cty Việt Thắng – Hải Phòng phát
biểu: “Người thuê QSDĐ DN còn người cho thuê đất là Nhà nước vậy thì tại
sao khi người cho thuê thay đổi điều khoản hợp đồng mà không có sự thỏa


thuận của người thuê. Tức DN từ trước chỉ đóng tiền thuê đất, nay lại phát sinh

thêm tiền thuế ? Đã thuê rồi thì thôi thuế chứ!”.
Đây không phải riêng ý kiến của ông Nguyễn Hữu Bôn mà nhiều DN đều không
đồng tình với cách thu chồng lên nhau như kiểu này. Có người nói, 0,03% tiền
thuế đất (ba phần nghìn của giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường); nhưng
có vị trí mà 1 m2 đất theo thị trường có giá từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng/m2
thì tiền thuê đất không hề nhỏ. Ví dụ giá 1 m2 đất ở trung tâm đô thị đắc địa
nhất là 1 tỉ thì tiền thuế đất bằng 3 triệu đồng/m2/năm, cộng với tiền thuê đất
theo Nghị định 121 nữa thì DN nào chịu nổi ? – ông Bôn nêu câu hỏi.
Đã khốn lại càng thêm khó !
Ông Đỗ Quang Sáng – Giám đốc Cty XNK Thủy sản Quảng Ninh ngậm ngùi:
“Trong lúc sản xuất kinh doanh đình trệ, khó khăn như thế này mà tăng tiền
thuê đất lên ngất ngưởng rồi áp dụng tiếp tiền thuế đất nữa thì khó khăn lại
chồng lên khó khăn. Tuy chúng tôi phải có nghĩa vụ chấp hành luật thuế, nhưng
Nhà nước cũng phải tạo điều kiện cho chúng tôi chấp hành được chứ!”.
Thực tế cho thấy, khi Nhà nước cho phép hoạt động dịch vụ kinh doanh thương
mại hàng tạm nhập, tái xuất qua cửa khẩu Móng Cái thì nhiều DN XNK ùn ùn
kéo ra đây thuê đất, xây dựng kho bãi. Sau khi thị xã Móng Cái đổi thành thành
phố cùng với Nghị định 121 “đi vào cuộc sống” thì giá thuê đất cũng tăng theo.
Đùng một cái, Nhà nước cũng tạm dừng hoạt động dịch vụ này lại, đồng nghĩa
với một số DN trót thuê đất, đầu tư xây dựng kho tàng, bến bãi rồi “ngồi chơi
xơi nước” mà vẫn phải đóng tiền thuê, thuế đất thì quả là khiến DN đứng ngồi
trên “lửa”!
Thiết nghĩ, luật và thực tiễn xã hội là mối quan hệ khăng khít, hữu cơ. Do vậy
chỉ dựa trên thay đổi một khái niệm là mở rộng đối tượng chịu luật điều chỉnh
trong khi DN khó khăn, sản xuất suy giảm thì càng chứng tỏ luật chưa thực sự
theo cuộc sống.