Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam (PVcom bank) chi nhánh hoàng quốc việt

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................................1
CHƯƠNG 1............................................................................................................3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG...3
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.................................................3
1. Khái quát chung về bất động sản....................................................................3
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản...........................................................3
1.2. Phân loại bất động sản.............................................................................3
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản..................4
2.1. Khái niệm định giá bất động sản..............................................................4
2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản....................................................5
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản........................................5
2.3.1. Mục đích định giá tài sản..................................................................5
2.3.2. Yếu tố khách quan.............................................................................6
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:...................................................6
2.3.2.2. Các yếu tố về tình trạng pháp lý................................................6
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế.....................................................6
2.3.2.4. Các yếu tố khác..........................................................................6
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản.....................................................7
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản............................................................7
3.2. Cơ sở định giá BĐS.................................................................................8
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS....................................8
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình..................................................8
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế.........................................................8
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu vực.
.........................................................................................................................8
Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS..........................................................8
Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS..........................................................8
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS..................................8
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản...........................................8

4.1. Các phương pháp định giá bất động sản..................................................8
4.2. Quy trình định giá bất động sản.............................................................14
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển............................................17
1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh.............19
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại ngân hàng PVcomBank chi nhánh
Hoàng Quốc Việt..............................................................................................22
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản tại chi nhánh....22
2.2. Các loại BĐS tại chi nhánh....................................................................23
2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh......................................24
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PVCOMBANK...........................45
3.2.1. Một số giải pháp chủ yếu........................................................................45


3.2.1.1. Ngân hàng PVcomBank cần nhanh chóng hoàn thiện phương
pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị
trường........................................................................................................45
3.2.1.2. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp.
...................................................................................................................46
3.2.1.3. Tăng cường quản lý và nâng cao hệ thống thông tin riêng của
phòng thẩm định........................................................................................46
KẾT LUẬN...........................................................................................................54
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................55

BẢNG CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
NHTM : Ngân hàng Thương mại
BĐS

: Bất động sản

TCCC

: Thế chấp cầm cố

TS

: Tài sản

TSĐB : Tài sản đảm bảo
NN

: Nhà nước

UBND : Uỷ ban nhân dân


HĐQT : Hội đồng quản trị
NVTĐ : Nhân viên thẩm định


LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân
hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự
đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế,
cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách
hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình
thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế bảo đảm, đặc biệt là BĐS
nhà đất. Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công
tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó

khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại,
khó khăn từ phía khách hàng… làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa
đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế
nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong được
sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo.
Trong thời gian tìm hiểu ở Ngân hàng PVcom Bank nhằm mục đích nghiên cứu kĩ và
sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu hoàn
thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng
Việt Nam em đã chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục
vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcom Bank) chi nhánh
Hoàng Quốc Việt” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản
phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng.
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề:
Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và
phương pháp định giá BĐS, căn cứ vào những lý luận chung để phân tích, đánh giá
thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình
và phương pháp định giá BĐS tại ngân hàng PVcom bank.
Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong chuyên đề là kết hợp với các
phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp,

1


quy trình định giá của ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong các
phương pháp đó để bổ sung và hoàn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể
của Ngân hàng.
Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề của em được kết cấu
theo 3 chương như sau :

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt.
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động
sản để đảm bảo tiền vay tại ngân hàngPVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt.
Trong quá trình tìm hiểu tại Ngân hàng PVcom bank, nhờ có sự quan tâm của các thầy
cô trong khoa Tài chính, em đã hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Cô Bùi Thị Lan Hương, Khoa Tài chính- Học
Viện Ngân Hàng đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình
và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm việc sau này.

2


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản.
a) Khái niệm bất động sản
Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự được Quốc hội nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản quy
định như sau
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
• Đất đai.
• Nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng trên đó.
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
• Các tài sản khác do Pháp luật quy định.

b) Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
• Tính cố định về vị trí, không có khả năng di dời được.
• Tính bền vững, có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao.
• Tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan.
• Chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội.
• Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
• Có giá trị lớn.
• Chịu sự quản lý của Nhà nước, mang tính pháp lý cao.
• Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng
lực pháp lý.
1.2. Phân loại bất động sản.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể
phân loại thành:
 Phân loại theo tình trạng sử dụng:

3


• Đất đai tự nhiên.
• Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất.
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Phân loại theo chức năng sử dụng:
• Nhóm 1: Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc …Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì
nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là
nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các

nước trên thế giới.
• Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng …
• Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
 Phân loại theo quyền tài sản:
• BĐS có giấy chứng nhận: Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.
• BĐS có hợp đồng: Cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua - hứa bán.
• BĐS chưa có giấy chứng nhận.
Việc phân loại BĐS trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế
chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội của nước ta.
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản
2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản (BĐS) là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về các khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng
BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể.

4


2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản.
 Xuất phát từ nhu cầu trong nền kinh tế thị trường ở nước ta:
• Khi nền kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu giao dịch về BĐS càng phát triển
thì định giá BĐS càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu của thị trường. Xuất
phát từ vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế.
• Xuất phát từ vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường. Định giá BĐS
giúp Nhà nước: quản lý tốt về mặt giá trị các BĐS của Nhà nước; quản lý tốt các

thị trường đảm bảo phát triển một cách lành mạnh; giải quyết các tranh chấp liên
quan đến tài sản. Qua đó góp phần nâng cao lợi ích kinh tế.
 Định giá tài sản là một nghề, sản phẩm của nền kinh tế thị trường: Khi nền kinh tế
thị trường phát triển, phân công lao động xã hội ngày càng cao, cùng với yêu cầu về
tính hợp lý, trung thực khách quan về định giá BĐS, đòi hỏi có những người chuyên
làm công tác định giá, có trình độ, kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức để thực hiện
công việc đó. Và nghề định giá BĐS ra đời và xuất hiện những người chuyên làm
định giá - những thẩm định viên.
 Xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới đặc biệt là nước ta gia nhập WTO: Hội
nhập quốc tế là cơ hội và cũng là thách thức với nền kinh tế nước ta. Trên tiến trình
mở cửa của nền kinh tế, việc đảm bảo giá trị BĐS của Nhà nước, cũng như xác định
giá trị các BĐS của các chủ thể nước ngoài nhằm đảm bảo lợi ích các bên đặt ra yêu
cầu cần thiết phải phát triển định giá BĐS.
Mặc dù có thể có toàn bộ các loại giá trị khác nhau của bất kì BĐS nào tại bất kỳ
thời điểm nào, phụ thuộc vào lý do cho việc định giá; chỉ có một giá cả thị trường là số
tiền mà BĐS sẽ chuyển chủ nếu được cháo bán trên thị trường mở.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.3.1. Mục đích định giá tài sản
 Mục đích của việc định giá tài sản bao gồm:
• Định giá tài sản chuyển giao quyền sở hữu.
• Định giá tài sản cho mục đích tín dụng.
• Định giá tài sản cho mục đích đầu tư.
• Định giá tài sản trong doanh nghiệp.
• Định giá tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.

5


Mục đích định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định,
được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây

dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.
2.3.2. Yếu tố khách quan
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên,
vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà cửa là vị
trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự hiểu biết nhất
định về BĐS, về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để có được kết quả định
giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường.
2.3.2.2. Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác
các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Thông thường quyền khai thác các
thuộc tính của BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại. Tình trạng pháp lý
là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Một hệ thống pháp lý phù hợp sẽ góp
phần đảm bảo cơ chế định giá BĐS đạt được mục tiêu có được giá trị BĐS phản ánh
một cách khách quan và trung thực.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ
thể có liên quan đến BĐS cần định giá.
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của
giá trị, khi đó giá trị BĐS tùy thuộc vào quan hệ cung cầu. Điều kiện kinh tế phát triển
sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường tăng cao, nhu cầu về vốn cho
sản xuất cũng tăng theo làm gia tăng số lượng vốn vay tại các NHTM qua đó ảnh
hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phải
thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS được
định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị trường.
2.3.2.4. Các yếu tố khác

6


Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một
cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễ
chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân
cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác
minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường.
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm
định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nội dung của nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối
cảnh tự nhiên, pháp luật cho phép.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của
tài sản.
b) Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt
quá chi phí có một tài sản tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản nào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn số tiền nào đó nếu với số tiền ít hơn
vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống các
phương pháp thẩm định giá.
c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích mà nó sẽ mang lại
cho người sử dụng.
- Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.

7


d) Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành
tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài
sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
e) Nguyên tắc cung - cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản.
Do đó giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với nhau
cần thận trọng phân tích cung - cầu, tình trạng thị trường.
- Cơ sở của nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
3.2. Cơ sở định giá BĐS
• Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS.
• Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình.
• Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế.
• Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu vực.
• Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS.
• Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS.
• Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS.
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
4.1. Các phương pháp định giá bất động sản

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hoàn toàn ngang
bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy, theo
phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các công thức tính toán hay mô hình
mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐS tương đương
có thể so sánh được trên thị trường.
- Các bước tiến hành:

8


Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian
gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra:
+ Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô.
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đặc trưng địa lý, địa hình.
+ Đặc điểm các công trình liên quan.
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Môi trường văn hóa xã hội, cơ sở hạ tầng.
+ Tình trạng pháp lý: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, yêu
cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm, tình trạng vi
phạm về không gian kiến trúc…
+ Quy hoạch.
+ Các công trình xây dựng: Tính hữu dụng, tính thẩm mỹ,...
+ Thời gian và điều kiện thu thập thông tin: Giao dịch thành công, chào mua,
chào bán,...
+ Các điều điều kiện và tính chất giao dịch: Phương thức thanh toán, thời hạn
cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện mua bán
của các bên…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ:
nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…; đặc điểm và
tính chất của các giao dịch …
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm
thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.
Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Nếu BĐS so
sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị
giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính và xác định mức giá.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế.

9


+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác: Phương pháp chi
phí, phương pháp thặng dư.
Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử
dụng để so sánh được.
+ Các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:

+ Các BĐS có tính đồng nhất: Chung cư, các dãy nhà được xây cùng kiểu.
+ Các mảnh đất trống.
+ Cho mục đích thế chấp, tính thuế BĐS.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần được định giá
có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thế.
Đồng thời dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý
thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
một công trình có lợi ích tương tự.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất
trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên + Mức giảm giá do lỗi thời
chức năng + Mức giảm gí do lỗi thời bên ngoài
Mức giảm giá tự nhiên = Tỷ lệ giảm giá tự nhiên * Chi phí thay thế công trình
xây dựng trên đất

10


Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS.
Giá trị BĐS = Giá trị miếng đất trống + Chi phí thay thế mới - mức giảm giá
tích lũy.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
+ Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng

biệt.
Hạn chế:
+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường.
+ Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện.
+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
+ BĐS sử dụng vào mục đích sử dụng đặc biệt: Bệnh viện, trường học.
+ BĐS chuyên dùng: Nhà máy điện, nhà máy lọc dầu.
+ BĐS dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu.
+ BĐS trong điều kiện không đủ thông tin thực hiện phương pháp so sánh.
Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư
- Cơ sở lý luận:
Giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất
cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Phương pháp này được xây
dựng trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại.
- Kỹ thuật định giá:
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các
dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của
BĐS.
n

V0=∑
t =1

Ft
(1 + i ) t

11


Trong đó:
Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS
Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
 Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
V=

I
R

Trong đó:
I: thu nhập ròng hàng năm
R: tỷ lệ chiết khấu
 Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:
V0=

I1
i−k

Trong đó:
I1 = thu nhập ròng ở năm thứ nhất, I1 = Io (1+k)
Io: là thu nhập ròng ở năm hiện hành
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến

tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:
chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa
vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận trực tiếp
những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.

12


+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp đơn
giản.
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh
được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai…
+ Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dể dự báo các khoản thu nhập tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính toán.
Trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập đều
đặn qua từng thời gian gồm: Trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu
công nghiệp,...
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lý luận:

Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát
triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những
quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp
đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí tài
chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị của BĐS (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.

13


+ Đây là phươmg pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối
thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng:
Áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển: Đất trống, đất có kết cấu
xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo.

4.2. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán
và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể. Là căn cứ để thẩm
định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: Vị trí, kích thước…
+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: Các giấy tờ về quyền sở
hữu, quyền sử dụng, các giấy phép…
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo
hiểm…
+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị
bảo hiểm, giá thế chấp,…
+ Xác định phương pháp định giá.
+ Xác định ngày định giá có hiệu lực.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng
thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá.

14


+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tài
liệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu.
+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các
nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
+ Lên chương trình, thời gian biểu công tác.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.

Bước 3:Thu thập tài liệu
Các loại tài liệu thu thập bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu.
+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
+ Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền và
thời hạn cho thuê…
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá cho
thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đô thị
hóa…
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:
+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng
đến giá trị của TS cần định giá.
+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đối
tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương
pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Ước tính giá trị:
+ Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá
nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
+ Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: Thuộc tính của TS, khả
năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc chủ yếu được vận dụng.
Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

15

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định
giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy
ra. Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có
hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bước 6: Báo cáo định giá
Yêu cầu đối với báo cáo định giá:
+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có sự
trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông
tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định
giá.
+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ
ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
Nội dung báo cáo định giá:
Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong
hợp đồng với khách hàng. Một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ các nội
dung sau:
1. Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
2. Mô tả tài sản mục tiêu: Địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
4. Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng.
5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thị trường
làm cơ sở để định giá.
6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp
nhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
9. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định
giá.

16


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM (PVCOMBANK)
CHI NHÁNH HOÀNG QUỐC VIỆT
1. Tổng quan về Ngân hàng PVcomBank
1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng PVcomBank
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank được thành lập theo Quyết
định số 279/GP - NHNN ngày 16/09/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trên cơ
sở hợp nhất giữa Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam (PVFC) và Ngân
hàng TMCP Phương Tây (WesternBank).
-

Ngày 01/10/2013, PVcomBank chính thức hoạt động trên cơ sở Giấy chứng
nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp 0101057919
do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp.

-

Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank có tổng tài sản gần
100.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, trong đó cổ đông lớn là Tập đoàn
dầu khí Việt Nam (chiếm 52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley (6,7%).
Với mạng lưới 108 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc;
nguồn nhân lực chất lượng cao và bề dày kinh nghiệm trong cung cấp các dịch
vụ cho các doanh nghiệp trong ngành dầu khí, năng lượng, hạ tầng. PVcomBank
cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng đầy đủ các nhu cầu khách hàng

tổ chức và cá nhân.

-

Với tiềm lực lớn về tài chính, khả năng ứng dụng công nghệ và thế mạnh dịch vụ
chuyên nghiệp, PVcomBank tự hào là 1 trong 18 ngân hàng TMCP hàng đầu
Việt Nam.
Chi nhánh PVcomBank Hoàng Quốc Việt là chi nhánh cấp I, là đơn vị trực thuộc

sự quản lý của Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam. Chi nhánh với đầy đủ tư cách
pháp nhân, có con dấu, có bảng cân đối kế toán, bảng cân đối tài sản riêng, thực hiện
các hoạt động kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ theo sự ủy quyền của Ngân hàng TMCP
Đại chúng Việt Nam.

17


1.1.2. Cơ cấu tổ chức các khối, phòng ban giao dịch Chi nhánh
Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch
P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân
P.QHKH: Phòng quan hệ khách hàng
P.QHKHCN: Phòng quan hệ khách hàng cá nhân
P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TD: Phòng tín dụng
P.TĐ: Phòng thẩm định
P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính
P.TCKT: Phòng tài chính kế toán
P.QLRR
PHÓ GIÁM
ĐỐC 1

P.QHKH

P.QHKHCN
P.GD1
G
I
Á
M

PHÓ GIÁM
ĐỐC 2

P.GD2
P.GD3

Đ
Ố
C

P.GD4
P.TD

PHÓ GIÁM
ĐỐC 3

P.TĐ
P.TCHC
P.TCKT

P.QLRR

18


1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh
- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 3 phó giám đốc, thực hiện chức năng điều
hành, quản lý chung toàn chi nhánh và có quyền quyết định cao nhất.
- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng
tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay.
- Phòng giao dịch :
+ Cung cấp các dịch vụ chăm sóc khách hàng và thông tin các phần khuyến mãi
cho khách hàng.
+ Mở tài khoản tiêng gửi cho khách hàng trong và ngoài nước theo quy định luật.
+ Thực hiện các dich vụ thanh toán và ngân quỹ: Cung cấp các dich vụ thẻ ATM,
thu và phát tiền cho khách hàng, hệ thống thanh toán nội bộ liên NH trong nước và hệ
thống thanh toán quốc tế theo quy định của NHNN.
-

Phòng tổ chức hành chính:
+ Theo dõi, rà soát, đánh giá cán bộ, tham mưu cho ban lãnh đạo trong việc bố trí

lao động tại các phòng phù hợp với các yêu cầu và tình hình thực tế của chi nhánh.
+ Thực hiện việc chi trả lương, thưởng và các chế độ phúc lợi cho người lao động
đầy đủ, kịp thời.
-

Phòng tài chính kế toán:
+ Tổ chức hạch toán kế toán theo các trình nghiệp vụ do PVcomBank ban hành,

phù hợp với các quy định của Nhà nước, của PVcomBank và các chuẩn mực kế toán
hiện hành.
+ Tổ chức thực hiện các nghiệp vụ kho quỹ, điện toán, thanh toán quôc tế, kinh
doanh ngoại tệ theo các quy trình nghiệp vụ do PVcomBank ban hành.
+ Triển khai hướng dân các văn bản, chế độ, quy trình nghiệp vụ của công tác kế
toán, tài chính, thanh toán, ngân quỹ, điện toán.
+ Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm, phân tích báo cáo tài chính, tham mưu
cho Ban giám đốc về điều hành kế hoạch tài chính.
-

Phòng quan hệ khách hàng cá nhân:
+ Đề xuất chính sách phát triển khách hàng, triển khai các sản phẩm hiện có, đề

xuất cải tiến, phát triển các sản phẩm bán lẻ đối với khách hàng cá nhân, xây dựng và
thực hiện các phần trình Marketing tổng thể cho từng nhóm khách hàng.

19


+ Thẩm định tín dụng, đề xuất hạn mức, giới hạn tín dụng và đề xuất tín dụng,
theo dõi tình hình hoạt động của khách hàng, kiểm tra giám sát tình hình sử dụng vốn
vay, tài sản đảm bảo nợ vay.
- Phòng tín dụng: Có chức năng tổ chức, quản lý, triển khai các hoạt động cho
vay đầu tư từ nguồn vốn và các nguồn vốn huy động khác.
-

Phòng quản lý rủi ro:
+ Thẩm định các dự án cho vay, bảo lãnh và đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay.
+ Tham mưu, đề xuất chính sách, biện pháp phát triển nâng cao chất lượng hoạt

động tín dụng, quản lý giám sát, phân tích, đánh giá rủi ro tiềm ẩn đối với các danh mục
tín dụng của chi nhánh, đề xuất hạn mức, điều chỉnh hạn mức, cơ cấu, giới hạn tín dụng
cho từng ngành, từng nhóm và từng đơn vị khách hàng.
+ Giám sát việc phân loại và trích lập dự phòng rủi ro, phối hợp với các bộ phận
thực hiện đánh giá tài sản đảm bảo, thực hiện việc xử lý nợ xấu.
-

Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm
+ Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố (TCCC).
+ Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC.
+ Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản TCCC đảm bảo cho

khoản vay.
+ Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định giá các tài sản
TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng.
+ Xây dựng và hoàn thiện hệ thông chuẩn mực trong việc định giá tài sản TCCC
phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
+ Xây dựng tiêu chuẩn phân hàng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC.
+ Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm tiền vay và thực hiện việc
công chứng.
+ Lập các văn bản thông báo việc thé chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chức
năng theo quy định của luật pháp.
+ Thực hiện việc mua bảo hiểm các tài sản TCCC.
+ Sử dụng, thuê các hệ thông kho bãi để quản lý tài sản cầm cố , soạn thảo hợp
đồng thuê kho bãi.

20


+ Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì tài sản

TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh để
đảm bảo an toàn tín dụng.
+ Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCC
trong toàn hệ thống ngân hàng.
+ Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩm
định…
1.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo của chi nhánh
Năm 2014, nền kinh tế thế giới vẫn còn nhiều biến động, tốc độ tăng trưởng
chậm, không ổn định và mất cân đối. Trong khi nền kinh tế Việt Nam vẫn được duy trì
ổn định, tăng trưởng kinh tế hồi phục rõ nét. Thực tế tài sản đảm bảo là BĐS được thế
chấp, bảo lãnh tại Ngân hàng chiếm đến 57%. Do đó ta có tình hình thực tế dư nợ cho
vay của chi nhánh theo việc định giá BĐS bảo đảm như sau:
Bảng 1.2: Dư nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS.
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm
2012
2013
2014
Quý III/2015

Tổng dư nợ

Dư nợ cho vay TC

Tỷ trọng

1.991
2.289
2.885

3.226

là BĐS
693
705
811
869

28,73%
32,46%
35,57%
37,12%

Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt
động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt là BĐS. So với tín chấp, BĐS
làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Qua đó ta thấy hoạt động tín
dụng mà sử dụng BĐS là thế chấp cầm cố là phát triển qua các năm, đánh giá được sự
tăng trưởng của hoạt động tín dụng trong PVcomBank. Như vậy PVcomBank ngày
càng có uy tín trên thị trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số
vốn mà khách hàng có yêu cầu. Điều đó cũng chứng minh được hiệu quả hoạt động của
việc định giá BĐS đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng được
nhu cầu vay vốn của khách hàng.

21


Vậy phòng thẩm định tài sản đảm bảo thực tế đã sử dụng những phương pháp
định giá BĐS theo lý luận vào thực hiện định giá BĐS bảo đảm tại ngân hàng như thế
nào, chúng ta cùng đi vào việc phân tích thực tế về các phương pháp đó.
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại ngân hàng PVcomBank chi nhánh Hoàng

Quốc Việt
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản tại chi nhánh
Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản.
Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS:
- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm.
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay .
- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức
tín dụng.
- Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thẻ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
ngày 26/11/2003.
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định
giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.

22