HOÀN THIỆN CÔNG tác THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ bất ĐỘNG sản làm tài sản đảm bảo PHỤC vụ CHO VAY tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN sài gòn THƯƠNG tín CHI NHÁNH THĂNG LONG

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH

------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT
ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN THƯƠNG
TÍNCHI NHÁNH THĂNG LONG

Họ và tên sinh viên :

NGUYỄN THỊ THU PHƯƠNG

Lớp

:

K15TCDNG

Chuyên ngành

:

TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Khoa

:

TÀI CHÍNH

Giáo viên hướng dẫn :

PGS.TS

PHƯƠNG
HÀ NỘI - 05/2016

1

NGUYỄN

THANH


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng em, được
thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân
hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Thăng Long, và dưới sự
hướng dẫn của thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Phương.
Các số liệu trong nghiên cứu là trung thực và có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng.
Nếu có bất kỳ gian lận nào em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường,
Khoa Tài Chính và hội đồng chấm khóa luận.
Hà Nội, ngày 05 tháng 05 năm 2016

Người cam đoan
Nguyễn Thị Thu Phương


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
ĐGBĐS
NHTM
VAMC
NHNN
PGD
TĐV

Bất động sản
Định giá bất động sản
Ngân hàng thương mại
Công ty quản lý tài sản
Ngân hàng nhà nước
Phòng giao dịch
Thẩm định viên


DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................................1
1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế................................10
1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản..................................................19
KẾT LUẬN Chương 1................................................................................................31
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long........35
KẾT LUẬN chương 2.................................................................................................54
KẾT LUÂN chương 3.................................................................................................63

Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long...........Error:
Reference source not found


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................................1
1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế................................10
1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản..................................................19
KẾT LUẬN Chương 1................................................................................................31
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Sacombank- chi nhánh Thăng Long........35
KẾT LUẬN chương 2.................................................................................................54
KẾT LUÂN chương 3.................................................................................................63
LỜI MỞ ĐẦU
1.

Lý do và tính cấp thiết của đề tài.

Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để
cho vay”, ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong luân chuyển dòng vốn
từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn. Để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng
không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác
“cho vay” của mình. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu
ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng. Khi tiến
hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn
chế tối thiểu rủi ro có thể cho ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng
loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị lớn thường được sử
dụng trong thế chấp vay vốn.
Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản đảm bảo, cụ thể là bất
động sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ dẫn đến cuộc khủng
hoảng nợ xấu trong thời gian vừa qua. Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ hơn về

công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt là định giá bất động sản đảm bảo tiền
vay, em đã tiếp xúc thực tế với công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay tại
chi nhánh Thăng Long ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín, em đã
quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản làm


tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gòn
Thương tín Chi nhánh Thăng Long” làm đề tài khóa luận của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu của đề tài là tìm hiểu, phân tích công tác định giá bất động sản thế
chấp phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank).
Trong đó chú trọng tìm hiểu các khía cạnh liên quan đến quy trình và phương pháp
định giá bất động sản. Từ đó tìm ra một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá
bất động sản phục vụ cho vay tại Sacombank nói riêng và cho toàn hệ thống ngân
hàng nói chung.
3. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp và phân tích số liệu từ Internet, các
bài báo, các bài nghiên cứu trong và ngoài nước.
Phương pháp so sánh, đối chiếu số liệu thu thập được.
4. Nội dung nghiên cứu
Đề tài được chia thành ba chương như sau:
Chương 1: Lý luận chung về công tác định giá bất động sản.
Chương 2:Thực trạng công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh
Thăng Long.
Chương 3:Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho
vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi
nhánh Thăng Long.

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các
quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất
động). Trong tiếng Pháp khái niệm về bất động sản được thể

hiện bằng từ

ImmobiliÐ; Trung quốc
dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai). Ở Việt Nam, khái niệm về
bất động sản được quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bất động sản
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, bất động sản được hiểu một cách khái quát là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi
có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,


- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất công năng, hình thái của
nó không thay đổi,

- Tồn tại lâu dài.
1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt có 8 đặc điểm cụ thể sau:
• Thứ nhất, bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai
không di dời được, do vậy nó có tính cố định về vị trí. Giá trị của BĐS gắn liền với
từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố môi trường.
• Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của bất
động sản thể hiện ở cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ
quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
• Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm.
• Thứ tư, bất động sản mang tính cá biệt. Không có bất động sản nào giống
bất động sản nào.
• Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng của VHXH, mang nặng yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
• Thứ sáu, bất động sản mang tính ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa
bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn.
• Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị lớn.
• Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của pháp luật và chính sách của
Nhà nước.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản
Có nhiều cách để phân loại bất động sản, tuy nhiên, với quan niệm về bất động
sản như đã đề cập ở trên, bất động sản sẽ được phân chia thành ba nhóm sau:
- Đất đai: đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên
BĐS. Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS
nào lại không gắn liền với đất đai. Do vậy bản thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời
nó cũng là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác. Tuy nhiên không phải mọi
đất đai đều là BĐS. Chỉ có những phần diện tích đất đai không di dời hoặc di dời
không đáng kể, được xác định chủ quyền riêng, được đo lường và lượng hóa giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường tính toán nhất định.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng, đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,
hoặc di dời không đáng kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Các tài sản
gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó. Các công trình này phải có khả
năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây); các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối,
các công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số công trình khai thác mỏ (hầm lò)
và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Việc phân định các loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của
các BĐS, từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định
giá trị của tài
sản BĐS. Ngoài ra, bất động sản còn được phân chia theo tình trạng sử dụng,
theo quyền tài sản hoặc theo chức năng sử dụng.
1.1.2. Bất động sản thế chấp
1.1.2.1. Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để
vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn
của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp có những đặc điểm như sau:
- Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn
của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất
động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm
thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với
giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế
chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất
động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng
được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân,

các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài
sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là


hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.
- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động
sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không
thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường. Như vậy khi đem
thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền
sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.
1.1.2.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại. Bao gồm các tài sản chủ yếu
như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản
gắn liền với công trình xây dựng. Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là
các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời
điểm ký kết hợp đồng thếchấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình
thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…
Để trở thành tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa
mãn các điều kiện:
-Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS
-BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch đảm
bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền.
-BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị
cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp. Đối
với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản
của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng. Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính
chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất

thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm.
Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị
của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế
chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết


hợp đồng bảo đảm. Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất,
đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có các cách
thức xác định giá trị khác nhau. BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố
cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài
sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người ta coi tài
sản BĐS là các tài sản quyền năng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sở hữu
và quyền sử dụng BĐS đó chứ không phải bản thân BĐS), bởi vậy việc xác định giá
trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức xác định riêng.
1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản( ĐGBĐS) là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
Từ khái niệm trên, ta có thể đưa ra 4 đặc trưng cơ bản về ĐGBĐS như sau:
- ĐGBĐS chính là quá trình đánh giá hay ước lượng quyền được sở hữu BĐS
hoặc quyền được nhận các khoản thu nhập cụ thể được hình thành của chủ thể nào đó.
- ĐGBĐS là một quá trình xác định giá trị cho một BĐS mà giá trị này có thể
được người mua, người bán hoặc nhà đầu tư chấp nhận làm cơ sở đàm phán để đi
đến các quyết định có lợi nhất.
- ĐGBĐS là việc thiết lập một hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp
thích hợp nhất nhằm có được giá trị của bất động sản trong từng tình huống, mục
đích, cơ sở định giá nhất định.
- ĐGBĐS là quá trình xác định mức độ hữu ích của B ĐS trên cơ sở hiểu biết
sâu sắc về nó trong một môi trường xác định, tại một thời điểm nhất định để phục

vụ cho một mục tiêu nhất định theo một phương pháp nhất định và trên quan điểm
của một bên nhất định.
1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản,
nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực.Người ta đẩy giá mua lên để chia
nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống để kiếm lời.


Cho nên xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá
giao dịch mua bán xác thực với thị trường là rất quan trọng. Định giá còn góp phần
vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả.
Như vậy, thẩm định giá trị bất động sản có những vai trò cơ bản đối với nền
kinh tế như sau:
- Minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp
vốn…) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
- Là cơ sở để chủ sở hữu, cơ quan quản lý đưa ra những quyết định, chính sách
kinh tế để đầu tư, khai thác, sử dụng bất động sản hợp lý, hiệu quả.
- Công tác thẩm định giá trị bất động sản phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho
việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, góp phần thúc đẩy kinh tế
phát triển.
- Việc định giá bất động sản một cách hợp lý giúp các công tác quản lý của
Nhà nước như xử án, đền bù, bồi thường giải tỏa, thu hồi đất được công bằng, minh
bạch hơn; giảm bớt số lượt khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến bất động sản, góp
phần bảo đảm trật tự an toàn xã hội.
1.2.3.Các nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và
nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố
tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc

cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS.
1.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS
thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi
về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định trong


điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ
sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể
mang lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.3.2. Nguyên tắc thay thế
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không
vượt quá chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào
đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một bất động sản tương tự.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống
các phương pháp định giá.
1.2.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
- Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những
lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định.

1.2.3.4. Nguyên tắc đóng góp:
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay một bộ phận cấu thành BĐS
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định.
1.2.3.5. Nguyên tắc cung- cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS.


Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị
BĐS. Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất
xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động
của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận
với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi theo thời
gian. Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với
các gaio dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm
xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị
phi thị trường.
1.2.4. Quy trình định giá bất động sản
Qui trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ
khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc
công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Ở mỗi bước trong qui trình
thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc,
bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc. Ở mỗi
ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những qui
định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS

Theo tiêu chuẩn định giá số 5 (ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TTBTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài Chính) có quy định quy trình thẩm định giá Việt
Nam gồm 06 bước.
1.2.4.1. Xác định tổng quát về bất động sản thẩm định
Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thế
chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng... Các đặc điểm của BĐS như
vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tượng khách hàng vay thế
chấp
a) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ
vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề


nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp
đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm
định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư
thẩm định giá
b) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ
sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những
thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường của tài sản thẩm định giá.
1.2.4.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công
việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ
cuộc thẩm định giá.
b) Nội dung kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập
về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và
phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,


thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân
công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của
khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm
định giá của doanh nghiệp.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
1.2.4.3. Thu thập thông tin
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm:
thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ
các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán,
giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa
điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung
ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn
bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật
của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến
tài sản.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy,

chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương
pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội
dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên
phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản
khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá
và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo
dạng toàn cảnh và chi tiết.
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các
yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.
Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên


quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi
suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và
tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị
trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát,
các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).
1.2.4.4. Phân tích thông tin
Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài
sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết
quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ
thuật).
b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cungcầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ
và các yếu tố khác.
c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm
sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài

chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi
đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của
tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản.Thẩm định
viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những
yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản. Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên
các khía cạnh sau:
- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy
định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật.
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử


dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật
chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các
yếu tố vật chất, kỹ thuật khác. Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác.Trong trường
hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một
số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định
viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng
hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng,
đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn. Mọi kế hoạch sử dụng tạo
ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.
Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu
nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng.
Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp
dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt

động thuần. Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận
trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc sử dụng là khả thi về
mặt tài chính.
Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích
sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó là
mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.
1.2.4.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các
phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của
tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm
định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một
tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm
định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành.


Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ
rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương
pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính
toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so
sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối
chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các
trường hợp:
- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03
giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở
lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những

hạn chế về thông tin này.
1.2.4.6. Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách
hàng, các bên liên quan.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy
định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá,
chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời
điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng
thư thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc
điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị
trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa
không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được
doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành


theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng
kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản
Hiện nay, có 04 phương pháp định giá bất động sản chủ yếu được sử dụng để
định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng gồm: phương pháp so sánh ;
phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư.
1.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị

trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về giá đất, mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể
và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời
điểm định giá đất.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá


Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so
với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;
các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh
giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh
giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh
với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất so
sánh

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

do các yếu tố khác biệt

từng thửa đất
so sánh

của từng thửa đất so
+(-)

sánh với thửa đất
Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ

thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở
Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa
công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên
cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời

gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần
định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không
quá 10%.


1.2.5.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng
chi phí tạo ra một bất động sản tương tự như thế.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chi phí thực hiện theo
các bước sau đây:
1. Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
2.Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên đất.
Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới
có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn
thiết kế, bố cục công trình.
- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình

thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công
trình đó.
3. Ước tính mức độ giảm giá của công trình hiện có trên đất=Mức giảm giá tự
nhiên+ Mức giảm giá do lỗi thời chức năng+ Mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài
4. Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu
12.5.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của

loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất
cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc
cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần


định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì
thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất
trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một
năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu
thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích
sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất
cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan
đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây
dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a được tính theo định mức, đơn giá do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn

giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí
của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế
thu thập được trên thị trường.
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình

Thu nhập bình

=

-

Chi phí bình quân

quân một năm
quân một năm
một năm
4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm


Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính

đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời
điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá
1.2.5.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng
đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở
điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự
kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các

yếu tố khác hình thành doanh thu.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,


công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và
các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,
thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm
a và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại
khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu
hạ tầng tương đương.
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm

và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công
thức sau:
n

Tổng doanh thu phát triển =

TRi

∑ (1 + r )
i =1

i