Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính bưu điện

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian 4 năm học từ tháng 9 năm 2012 đến nay, tại mái
trường Học viện Ngân hàng, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động
viên, giúp đỡ từ phía thầy cô giáo, gia đình và bạn bè đã giúp em trưởng
thành hơn. Với kiến thức uyên thâm và tâm huyết với nghề giáo, các thầy cô
đã truyền đạt cho em kiến thức quý báu không chỉ về chuyên môn nghiệp vụ
mà cả cách sống, đối nhân xử thế. Dẫu biết sắp xa trường với những bộn bề
của công việc và lo toan cho cuộc sống, nhưng em sẽ không quên ơn các thầy
cô đã dìu dắt em trên quãng đường đời sinh viên.
Sau gần 4 năm học cố gắng trên giảng đường, em đã may mắn hơn bao
bạn khác để được thực hiện công trình nghiên cứu khóa luận của mình. Nếu
như không có sự hướng dẫn, quan tâm từ phía thầy cô Khoa Tài Chính, đặc
biệt là thầy giáo hướng dẫn trực tiếp là NGƯT. PGS. TS Kiều Hữu Thiện
thì chắc chắn bài khóa luận của em khó có thể hoàn thiện được. Mặc dù rất
bận với công việc giảng dạy cũng như hoạt động nghiên cứu, hoạt động đoàn
trường song thầy cô đã rất nhiệt tình chỉ bảo, hướng dẫn em. Vì vậy, em xin
gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến các thầy cô giáo đã giúp đỡ em
trong quá trình hoàn thành công trình nghiên cứu khóa luận. Em cũng xin
chân thành cảm ơn quý Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính
Bưu điện đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại công ty. Do
trình độ và hiểu biết còn hạn chế, bài viết của em chắc chắn còn những thiếu
sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ phía thầy cô và bạn đọc để
hoàn thiện tốt hơn.
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Tiến Thạch Hoàng


LỜI CAM ĐOAN
Bài khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của riêng bản
thân em, dựa trên kiến thức lý thuyết, quá trình nghiên cứu tại đơn vị thực tập

và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo là NGƯT. PGS. TS Kiều Hữu Thiện.
Các nội dung nghiên cứu, các số liệu, bảng biểu và những kết quả trong
khóa luận là trung thực, các nhận xét và phương hướng đưa ra xuất phát từ
thực tiễn. Ngoài ra trong bài khóa luận còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá
của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích
nguồn gốc.
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Tiến Thạch Hoàng


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1........................................................................................................................ 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..................................................3
CHƯƠNG 2...................................................................................................................... 29
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ ..............................................................................29
TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN.....................................................................................................29
CHƯƠNG 3...................................................................................................................... 68
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ..............................................68
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
BƯU ĐIỆN........................................................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................................1



KÝ TỰ VIẾT TẮT
Chữ ký hiệu

Nguyên nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

IVSC

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế

PTFV

Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài

TSSS

chính Bưu điện
Tài sản so sánh

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính
Bưu điện..................................................................................................................... 39
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1........................................................................................................................ 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..................................................3
CHƯƠNG 2...................................................................................................................... 29
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ ..............................................................................29
TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN.....................................................................................................29
CHƯƠNG 3...................................................................................................................... 68
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ..............................................68
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
BƯU ĐIỆN........................................................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................................1


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây hoạt động thẩm định giá BĐS đang phát
triển và trở thành nhu cầu cần thiết của nhiều lĩnh vực như kinh doanh chứng
khoán, BĐS, tín dụng ngân hàng, thế chấp... trong đó mỗi một lĩnh vực lại có
mục định giá khác nhau. Thực tế cho thấy nhu cầu về nghề thẩm định giá
BĐS ngày càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Giá trị
BĐS có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến các quyết định liên quan đến
việc mua bán, quản lý, đánh thuế, thế chấp cầm cố vay vốn.

Hiện nay, công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt
là thẩm định giá BĐS, máy móc thiết bị, doanh nghiệp… Tuy nhiên trong quá
trình thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính
Bưu điện còn tồn tại những vấn đề như: quy trình thẩm định giá đầy đủ nhưng
chưa khoa học, việc áp dụng các phương pháp còn một số bất cập về kĩ thuật
và các bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai của thẩm định giá BĐS.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với quá trình thực tập tại
công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện vì vậy em chọn đề
tài: “ Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện” với mong muốn nghiên cứu
hoạt động thẩm định giá BĐS và tìm ra một số giải pháp góp phần nâng cao
chất lượng thẩm định giá BĐS.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu là nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS
tại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện để thấy được
những kết quả đạt được, những mặt còn hạn chế và từ đó đưa ra một số giải
pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quá trình thẩm định giá BĐS, nâng cao
chất lượng.


2

3. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu và phân tích thực trạng chất lượng thẩm định giá BĐS tại
công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp thông tin, từ đó phân tích,
tổng hợp lại nội dung về vấn đề này.
5. Kết cấu khóa luận

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản tại
công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động
sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện


3

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2014 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 181 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Đất đai: không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
Phải là đất đai đã xác định chủ quyển và được đo lường bằng giá trị.
Nhà ờ, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng: nhà cửa xây dựng cố định không thể di
dời, hoặc di dời không đáng kể, nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn
phòng, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai, các tài
sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình đó như điều hòa trung
tâm, các máy móc thiết bị điều khiển...
Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm, các công trình nuôi

trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
1.1.1.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng
di dời được
Do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố
định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích
của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi


4

ích mang lại của BĐS. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền
với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt như yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính
chất xã hội, điều kiện môi trường.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền
Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất
đai. Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như
xói lở, vùi lấp. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, thể
hiện trên hai góc độ là tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt khi điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu bị xuống cấp và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo
đảm an toàn cho việc sử dụng.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm
BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi
dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.
Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình
xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở

rộng mãi không gian bề rộng của các công BĐS. Chính vì vậy, quan hệ cung
cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến
tình trạng đầu cơ về BĐS. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu
không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống
đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS.
Thứ tư, hàng hóa BĐS có tính khác biệt
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có
các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt
của BĐS là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về cảnh quan và các


5

ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt
để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác
biệt của người tiêu dùng.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá
mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để
ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hóa BĐS kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các
BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính
đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến
khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sự ra đời.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động
sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã

hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu
quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và
TTBĐS, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách
nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của TTBĐS.
Thứ bảy, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý
BĐS thường có giá trị lớn và đa dạng nên việc quản lý khá phức tạp.
Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng
phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây
dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê


6

đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những
nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
Thứ tám, hàng hóa BĐS luôn là một tài sản có giá trị lớn
Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh
lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải có
vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo
vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên
hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ
chức tín dụng.
Thứ chín, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội
Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa
BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi
khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.

1.1.1.3. Phân loại bất động sản
Việc phân loại BĐS là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử
dụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Đối
với các nhà đầu tư đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá
một cách hợp lý giá trị BĐS giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS
có thể phân thành ba nhóm:
- BĐS có đầu tư xây dựng
BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS
hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc ... Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp
rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.


7

- BĐS không đầu tư xây dựng
BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản
xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.
- BĐS đặc biệt
Bao gồm những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang ... Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
- Các yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị
trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai
loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.

Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là
đối với việc xác định giá đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích,
kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư
trong vùng.
+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS.
- Các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ
BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều
hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá BĐS càng cao.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá trị BĐS
thể hiện ở việc ban hành các quy định về chính sách và nghĩa vụ tài chính có


8

liên quan đến quyền sử dụng đất, quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng
chuyển nhượng…
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản
lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị

trường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và
ngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của mỗi
nền kinh tế. TTBĐS là một thị trường đặc biệt có ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế và đời sống xã hội. Ngoài ra, TTBĐS còn có mối liên hệ mật
thiết đối với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng
khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài
chính, tiền tệ, thị trường tín dụng… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp
dân cư.
1.1.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
Thứ nhất, tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi
hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao
dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng
hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch
mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau thông tin về BĐS
giao dịch.


9

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác
của thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS.
- Đăng ký pháp lý, thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Thứ hai, TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung
TTBĐS được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển
không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình
độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội.

TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất
nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem
bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa
các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn
hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS
khác nhau.
Thứ ba, cung về BĐS phản ứng chậm hơn với biến động về cầu và giá cả
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS. Thời gian tạo ra hàng hoá BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác. Khi
TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳng
hạn cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo. Tuy nhiên đối với hàng hoá BĐS, mặc
dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì cung BĐS không thể
phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐS
với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Từ đó, khi xem xét
TTBĐS cần chú ý giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên giá
cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu.
Thứ tư, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp
Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:


10

- Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn
- Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm
- Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng
nắm vững
- Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý
- Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong

kinh doanh BĐS
Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức
tạp thể hiện:
- Thời gian tạo ra hàng hoá là BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác
- Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm
thủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai
- Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin
phép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình
Thứ năm, hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà
nước
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, việc quản lý của Nhà nước đối với
BĐS bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi
BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. BĐS được đăng ký
pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, được tham gia vào tất cả các
giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà
nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ sáu, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một
lượng vốn lớn được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không
có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, TTBĐS cũng không
thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những cuộc khủng hoảng tài chính
trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của TTBĐS. Khi BĐS sụt giá


11

nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi có thể kéo theo các tổ
chức tài chính tín dụng rơi vào khủng hoảng.

Thứ bảy, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo
TTBĐS không hoàn hảo là do các thông tin về hàng hóa BĐS không
đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các
BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác
như đối với các hàng hóa khác. BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng
không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so
sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và
cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh
tranh hoàn hảo.
1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại
TTBĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau.
- Dựa vào loại hàng hóa BĐS người ta có thể phân chia TTBĐS thành
các thị trường đất đai,nhà ở, TTBĐS dùng trong dịch vụ, TTBĐS dùng cho
văn phòng, công sở, TTBĐS công nghiệp.
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta
phân chia TTBĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm.
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia TTBĐS thành thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các công trình
BĐS để bán và cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia TTBĐS thành thị
trường chính thức và thị trường phi chính thức.
1.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản
- Các yếu tố kinh tế
Sức khỏe của tổng thể nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS.
Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việc


12

làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hoá… Nói chung, khi nền kinh tế chậm
phát triển thì TTBĐS cũng chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, các chu kỳ của
nền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loại hình BĐS. Các yếu tố
chính trị
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội bao gồm sự gia tăng dân số, đô thị hóa, sự di chuyển
dân số, độ tuổi dân cư cũng tác động đến TTBĐS vì nó tác động đến cầu và
đặc điểm của BĐS tại địa phương
- Các yếu tố về môi trường
Các yếu tố môi trường bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường
kinh tế - xã hội như khí hậu, môi trường nước, không khí, hệ thống giao
thông, đèn điện, các tiện ích khu vực, tình trạng an ninh, dân trí… cũng tác
động đến sự phát triển TTBĐS tại một khu vực nhất đinh.
- Các yếu tố chính trị
Các yếu tố chính trị bao gồm quan điểm phát triển định hướng các
chính sách và quy định, chính sách của Nhà nước, thái độ chính quyển địa
phương có tác động mạnh mẽ đến xu thế của TTBĐS, đặc biệt là các quy định
về hoạt động cũng sẽ tác động đến sự phát triển của TTBĐS.
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Có nhiều quan điểm về khái niệm thẩm định giá BĐS như:
- Luật Kinh doanh BĐS quy định: khái niệm thẩm định giá BĐS là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác
định”
- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc
“Thẩm định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có
tính đến bản chất của BĐS và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định
giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu

13

thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm
định giá để hình thành giá trị của chúng”.
- Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyển sở hữu
BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thích
hợp.
Như vậy có thể hiểu rằng thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị
của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp.
1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS nói chung và xác định giá trị
đất đai nói riêng. Theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều
kiện:
Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức
khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và
bảo hộ.
Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều
kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất.
Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự
đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
1.2.2.2. Nguyên tắc thay thế
Giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá bán của một
BĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá
trị và thời điểm bán của các BĐS so sánh này gần với thời điểm xác định giá

14

trị BĐS. Người mua BĐS sẽ không trả giá cao so với giá của một BĐS mà
anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự.
1.2.2.3. Nguyên tắc cung - cầu
Giá cả của BĐS được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu
trên thị trường. Cầu trong TTBĐS được hiểu là số lượng BĐS tại một thời
điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh
toán. Cung trong TTBĐS được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra
trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.
Khi lượng cung về hàng hoá BĐS tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng
chiều thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của
cung và cầu.
1.2.2.4. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của BĐS luôn biến động và chịu sự tác động của các điều kiện
tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan. Xem xét giá trị
của BĐS cần được đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố này.
Các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện
tượng tự nhiên như mưa, nắng, bão, lụt dẫn đến cách sử dụng của con người
cũng thay đổi. Các điều kiện về kinh tế cũng luôn thay đổi và có ảnh hưởng
lớn đến giá trị BĐS. Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, phát
triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi đều có tác động đến giá
trị BĐS. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh
hưởng đến giá trị BĐS. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của BĐS cần phải
đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị.
1.2.2.5. Nguyên tắc dự báo trước

BĐS được đầu tư có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy
giá trị thị trường của một BĐS có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện


15

tại của những lợi ích trong tương lai mà BĐS có thể đem lại. Ngược lại, ngay
cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra
và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai
thường dựa vào nguyên tắc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị
thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị BĐS ở thời
điểm hiện tại.
1.2.2.6. Nguyên tắc phù hợp
BĐS sẽ có giá trị lớn nhất khi được sử dụng theo cách phù hợp với các
điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp
cũng thể hiện trong quá trình xác định giá trị của BĐS, cần có sự nhất quán về
mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS bao gồm cả đất
đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.2.2.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Khi BĐS có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự
cạnh tranh. Kết quả là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa BĐS đó. Mức
độ cạnh trạnh trong TTBĐS thường không gay gắt do cạnh tranh trong thị
trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh
tranh cũng phụ thuộc vào từng loại BĐS và từng vùng khác nhau. Các BĐS
có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất
định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù
hợp thị hiếu, cạnh tranh giữa cung và cầu.
1.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS
tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần


16

thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác
định giá trị thị trường của BĐS.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những BĐS tương tự
với BĐS cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên
thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ
các BĐS cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với BĐS cần thẩm định
giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3
đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và
BĐS cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánh
theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với BĐS cần thẩm định giá, tìm ra
mức giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS cần
thẩm định.
1.2.3.2. Phương pháp chi phí
Khái niệm

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự BĐS
cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành thẩm định giá


17

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là
đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất được quy định.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công
trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước
tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
1.2.3.3. Phương pháp thu nhập
Khái niệm
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập
ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác BĐS thành giá trị hiện
tại của BĐS để ước tính giá trị thị trường của BĐS.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng
năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải
nộp.

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc
này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS
mục tiêu.
Công thức tính giá trị hiện tại của BĐS


18

Ft
(1+i)t
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.
Vo =

Ft: thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài
chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng
doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự
án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
bước 2 trừ bước 3.

1.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản
Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Xác định tổng quát về BĐS thẩm định giá và xác định giá trị thị trường
hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:


19

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của BĐS
cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thẩm định giá tại thời
điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các
đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư
thẩm định giá.
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử
dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử
dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá. Mục
đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn
bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề
nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định
giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ
trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư
thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định
mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử
dụng của chứng thư thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm

định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường
của BĐS thẩm định giá, thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định
giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của BĐS.
- Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn
hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị BĐS thẩm định giá trong
trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông
tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của BĐS thẩm định giá, hạn chế về
đặc điểm của BĐS thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh
hưởng đến việc ước tính giá trị của BĐS thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá