Luận văn chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật việt nam hiện hành

Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành

LỜI NÓI ĐẦU
---1. Tính cấp thiết của đề tài.
Sau gần 10 năm áp dụng Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, Bộ luật đã thực sự
đi vào đời sống con người. Bộ luật đã tạo ra những quy chế pháp lý chuẩn mực cho
cách ứng xử của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo công bằng xã hội. Tuy nhiên,
Bộ luật này cũng còn nhiều hạn chế như một số quy định của luật đã lạc hậu so với
sự phát triển kinh tế xã hội. Đến năm 2005 Bộ luật dân sự mới được ra đời và có
hiệu lực ngày 01/01/2006 thay thế cho Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật này đã xây
dựng các quy chế pháp lý trong tất cả các lĩnh vực như dân sự, hôn nhân gia đình,
thương mại, thừa kế….và một số quy định về hợp đồng đã được sữa đổi, bổ sung
theo nghĩa rộng hơn Bộ luật dân sự 1995, tạo điều kiện cho nền kinh tế thị trường
phát triển.
Theo đó việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản giữa các chủ thể ngày càng
tăng về số lượng. Vấn dề đặt ra liệu các chủ thể có được sự chủ động trong vấn đề
giao kết, quyền và nghĩa vụ của họ có được tôn trọng hay không, làm thế nào để hợp
đồng đảm bảo thực hiện một cách nghiêm túc đưa đến quyền lợi và nghĩa vụ của các
bên không bị xâm phạm đó mới là điều quan trọng. Điều này trước hết phụ thuộc
vào các quy định của pháp luật Việt nam và còn phụ thuộc vào ý chí của các bên
thông qua sự thỏa thuận, miễn sao không vi phạm vào điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội. Thực tiễn cho thấy sự hiểu biết về hợp đồng mua bán tài
sản của các chủ thể còn hạn chế.
Để góp phần vào sự quan tâm chung của các chủ thể về vấn đề đặt ra. Đó cũng
là lý do người viết chọn đề tài “chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản
trong luật Việt Nam”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là tiếp cận nghiên cứu một cách có hệ thống các
quy định hiện hành của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, cũng như thực tiễn
thi hành các quy định đó nhằm hiểu thêm về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
1

Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
của các bên so với thực tế mà các bên áp dụng trong cuộc sống hằng ngày. Từ đó
tìm ra những thiếu sót, bất cập trọng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán tài sản và các vấn đề có liên quan, sau cùng là đề xuất phương hướng nhằm góp
phần xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ngày càng hoàn thiện hơn.
3. Phạm vi nghiên cứu
Hợp đồng mua bán tài sản là một khái niệm khá rộng nhưng do thời gian hạn
hẹp nên việc nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các
bên, mà không đi sâu nghiên cứu từng hợp đồng cụ thể nào cả mà chỉ tìm hiểu sơ
lược về mật vài hợp đồng điển hình.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu dựa trên nền tảng cuốn “giáo trình các hợp đồng
thông dụng trong luật dân sự Việt nam” của TS. Nguyễn Ngọc Điện và cuốn “bình
luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt nam” của cùng tác giả. Ngoài
ra người viết còn sử dụng nhiều tài liệu của nhiều nhà xuất bản và nhiều tác giả
khác. Trong quá trình nghiên cứu người viết có sự phân tích, tổng hợp, liệt kê các
quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.
5. Kết cấu luận văn
Cơ cấu đề tài gồm có:
 Mục lục.
 Lời nói đầu.
 Chương I: Tổng quan về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt
nam (từ mục 1.1 đến mục 1.4). Trong chương này người viết sẽ trình
bày phần khái niệm, vai trò, chủ thể, đối tượng, hình thức và nguồn
luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản.
 Chương II: Quy chế pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản (từ mục 2.1
đến mục 2.4). Trong chương này người viết sẽ trình bày về giao kết
hợp đồng, hình thức ghi nhận việc giao kết hợp đồng và hiệu lực của

hợp đồng.
 Chương III: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán tài sản và đề xuất hướng hoàn thiện.
2


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
 Kết luận.
 Danh mục tài liệu tham khảo.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, với sự nổ lực của bản thân nhưng do năng
lực và nguồn tài liệu còn hạn chế, chưa tiếp cận nhiều với thực tiễn nên bài viết khó
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự góp ý kiến của các thầy cô và các bạn cho
bài viết được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ths. Lâm Tố Trang đã hướng dẫn và tạo điều kiện
tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp với đề tài “chế độ pháp lý về hợp
đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành”.
Em chân thành cảm ơn!

3


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
TRONG LUẬT VIỆT NAM
1.1. Lược sử phát triển hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng xuất hiện đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ thứ V trước công
nguyên. Có rất nhiều quan điểm khác nhau về hợp đồng và nó dần phát triển theo
thời gian. Thời La Mã sơ kỳ, khi đời sống kinh tế, xã hội còn trong tình trạng khép

kín với hình thức chủ yếu là chăn nuôi và trồng trọt, với tính chất sơ khai của pháp
luật, số lượng các giao dịch mang tính chất hợp đồng còn hạn chế với những hình
thức thể hiện và cách thức ký kết phức tạp. Sau đó cùng với việc mở rộng lãnh thổ
của các quốc gia với sự phát triển mạnh mẽ về đời sống kinh tế xã hội, chế định về
hợp đồng ở La Mã có sự thay đổi cơ bản. Hợp đồng đã xuất hiện thường xuyên và
phổ biến rộng rãi trong đời sống xã hội. Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng trở thành
hình thức pháp lý chủ yếu. Thời kỳ này người La Mã đã nêu ra các khái quát về hợp
đồng cụ thể và hợp đồng thông dụng như: hợp đồng mua bán, hợp đồng trao đổi,
hợp đồng vay, hợp đồng mượn, hợp đồng thuê, mướn, hợp đồng gửi giữ, hợp đồng
uỷ thác và hợp đồng liên doanh.
Ở Việt Nam, hợp đồng cũng xuất hiện rất sớm với tên gọi khác nhau theo từng
thời kỳ phát triển của đất nước. Thời kỳ phong kiến hợp đồng được gọi là khế ước
đã được khái quát trong quốc triều hình luật của nhà Lê và Hoàng Việt luật lệ của
nhà Nguyễn, khế ước ra đời đã hình thành những khái niệm đầu tiên về hợp đồng
trong lịch sử lập pháp nước ta. Về sau, khi cơ chế quan liêu bao cấp đã bước đầu
chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thì những quan
niệm củ của về hợp đồng không còn phù hợp nữa và yêu cầu đặt ra là phải có các
khái niệm mới về hợp đồng. Để đáp ứng các yêu cầu đặt ra nhà nước ta đã lần lượt
cho ra đời các quy định về hợp đồng như: pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989, hợp
đồng dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm
2005. Dựa trên định nghĩa khái quát về hợp đồng trong bộ luật dân sự, chúng ta thấy
hợp đồng trước hết là căn cứ phát sinh nghĩa vụ hay nói cụ thể hơn hợp đồng là sự
kiện pháp lý, là giao dịch dân sự nhằm tạo lập quan hệ quyền nghĩa vụ giữa các bên.

4


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Để tồn tại và phát triển, thì mổi cá nhân và tổ chức tham gia và nhiều mối
quan hệ khác nhau trong xã hội. Trong đó việc các bên thiết lập với nhau các quan

hệ, để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với đời sống xã hội.
Tuy nhiên, nếu một bên thiện chí của mình mà không được bên kia chấp nhận thì
cũng không thể hình thành một quan hệ để qua đó thực hiện việc chuyển giao tài
sản. Chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên với nhau thì quan
hệ hợp đồng mới được thiết lập. Như vây, cơ sở đầu tiên để hình thành một hợp
đồng là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên và hợp đồng đó có hiệu lực
pháp luật khi ý chí đó phù hợp với ý chí của Nhà nước và không trái với các quy tắc
đạo đức xã hội. Các bên được tự do thoả thuận thiết lập một hợp đồng nhưng phải
đặc trong giới hạn bởi lợi ích của người khác, lợi ích của xã hội và trật tự công cộng.
Nếu các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng sẽ trở thành phương tiện để người giàu bóc
lột kẻ nghèo và sẽ làm nguy hại chung đối với toàn xã hội.
Thời kỳ phong kiến là tời kỳ mà chế độ chính trị, kinh tế, xã hội và đặc biệt là
pháp luật dân sự luôn gặp phải những khó khăn và phức tạp mà nguyên nhân là thời
kỳ này chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa ngành luật dân sự với các ngành luật khác.
Các quy định về khế ước thì rất ít chỉ chú ý đến các vấn đề về thuế như: thuế ruộng,
thuế thân. Điều đó dẫn đến người dân sống ngoài dòng pháp luật. Thời kỳ này có rất
nhiều hệ thống pháp luật như: luật nhà Thanh gọi là “Đại thanh luật lệ” mà tiêu biểu
và có giá trị cao nhất trong hệ thống pháp luật thời Lê là Bộ Luật Hồng Đức, pháp
luật dân sự thời Nguyễn là Hoàng Việt luật lệ còn gọi là Bộ Luật Gia Long.
Thời Lê là một trong những thời kỳ quan trọng trong lịch sử hình thành và
phát triển của chế độ phong kiến Việt Nam. Triều Lê là một triều đại phong kiến có
lịch sử lâu đời từ năm 1428 – 1788. Trong thời gian đó triều Lê đã trãi qua những
biến đổi thăng trầm về chính trị, thế kỷ XV với sự tồn tại của triều đại Lê Sơ, được
coi là một giai đoạn phát triển cao của chế độ phong kiến Việt Nam về nhiều mặt.
Nhưng do những mâu thuẫn trong nội bộ, các thế lực phong kiến nổi dậy giàng
quyền lực, làm suy yếu nhà nước, dẫn đến tình trạng đất nước bị chia cắt. Đây là
giai đoạn mà vương triều Lê tồn tại có tính chất danh nghĩa, còn quyền lực thực tế
nằm trong tay các thế lực phong kiến như: Mạc, Trịnh, Nguyễn…

5


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Về mặt kinh tế, đây là thời kỳ khôi phục và phát triển của phương thức sản
xuất phong kiến. Do tác động của chính sách kinh tế của nhà Lê (như chính sách lộc
điền, chính sách quân điền…). Nhà Lê đã xác lập quyền sở hữu chặt chẻ, tối cao của
nhà nước về ruộng đất, xác định các chính sách thuế, về quản lý nguồn thu của nhà
nước. Cùng với sự phát triển chính sách mới về ruộng đất, nhà lê còn cho thi hành
chính sách “trọng nông, khuyến thương”. Chính sách này đã làm cho giao lưu dân
sự được mở mang đáng kể, mà đỉnh cao là Bộ Luật Hồng Đức.
Quốc triều hình luật không sử dụng khái niệm hợp đồng mà thường dùng các
khái niệm cụ thể như: mua, bán, cho, cầm…theo đó các yếu tố thuận mua, vừa bán
“thể hiện tư tưởng thoả thuận”. Đây chính là bản chất cốt lõi của khế ước đã được đề
cập đến ngay từ thế kỷ XV, quan niệm này rất tiến bộ và cho đến nay vẫn còn phù
hợp.
Quốc triều Hình luật quy định không phải ai cũng có thể giao kết thế ước, mà
chỉ có những người có quyền thế tài sản và ở một lứa tuổi nhất định mới có quyền
giao kết thế ước. Trong khế ước mua bán, pháp luật quy định người bán phải có
quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua bán, việc mua bán tài sản không phải của
mình thì người bán phải chịu những hình phạt nhất định và chịu trách nhiệm dân sự.
Một trong những chế định quan trọng của khế ước, đó là tài sản của cha mẹ thì chỉ
có cha mẹ được bán, con cái mà bán tài sản của cha mẹ thì bị xử phạt rất nặng, cha
mẹ có nghĩa vụ quản lý tài sản của con nhỏ. Nếu cha chết, mẹ đi cải giá mà lại bán
điền sản của con còn nhỏ thì cũng bị xử phạt sau đó thì phải trả tiền cho người mua
và trả ruộng lại cho con. Quốc triều Hình luật còn quy định rất hạn chế vế đối tượng
việc mua bán chẳng hạn như: không được bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nước
ngoài, cũng như: nô tỳ, ngựa, binh khí, các thứ thuốc có thể chế hỏa pháo. Nếu bán
thì bị xử phạt rất nặng thì bị tội chém, còn nếu bán mắm muối cho người nước ngoài
thì bị lưu đài đi châu xa.

Quốc triều Hình luật cũng quy định hình thức của khế ước là: đối với những
khế ước đơn giản giá trị thấp thì các bên không cần lập văn bản, đối với những khế
ước có gía trị tài sản lớn không phân biệt động sản hay bất động sản hạn như mua
bán nhà ở, ruộng, vườn, trâu, bò,… Phải lập thành văn tự để làm bằng chứng khi
xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, Quốc triều Hình luật có một điểm quy định không hợp
lý là các bên chỉ lập văn tự thành một bản và do một bên giữ. Điều này rất hạn chế

6


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
so với luật hiện hành vì có thể dẫn đến tình trạng một bên cố ý hủy văn tự để có lợi
cho mình hoặc văn tự bị mất… Sẽ rất khó khăn cho việc chứng minh quyền lợi của
các bên đương sự và việc giải quyết tranh chấp.
Trong khi thực hiện kết ước, nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ của mình thì phải
chịu các hình phạt như: Trượng, roi,… Ngoài ra, Quốc triều hình phạt còn quy định
trong những trường hợp nhất định bên nào vi phạm thì còn phải chịu bồi thường
thiệt hại, phải hoàn trả tài sản hoặc bị phạt tiền ví dụ như: cha mẹ còn sống mà con
cái bán trộm điền sản của cha mẹ, tùy theo con trai, con gái sẽ có những mức phạt
khác nhau, các hình thức này hiện nay cũng được quy định trong Bộ luật dân sự và
được gọi dưới một số khái niệm chung là trách nhiệm dân sự.
Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn:
Hoàng Việt luật lệ (hay còn gọi là Luật Gia Long) là một trong hai bộ luật lớn
nhất của chế độ phong kiến Việt Nam. Có thể nói đây là Bộ luật đầy đủ và hoàn
chỉnh của nền cổ luật Việt Nam. Khi nhận xét về Hoàng Việt luật lệ, hầu hết các học
giả đều phê bình Bộ luật này không có tính sáng tạo độc đáo riêng mà chép lại gần
như nguyên văn của triều đình Mãn Thanh
Năm 1802, với sự ra đời của triều Nguyễn, trong thời sơ Nguyễn này, vua Gia
Long tức Nguyễn Ánh đã hoàn tất công việc thống nhất nước nhà. Từ khi lên ngôi
Ông phải đảm đương rất nhiều công việc trọng đại mà cũng đã thừa hưởng một di

sản nội chiến kéo dài. Suốt thời gian chiến tranh mọi việc trong nước bị đình đốn và
riêng pháp luật như bị lãng quên một phần lớn. Thế cho nên sau khi lên ngôi hoàng
đế, vua Gia Long phải giải quyết nhiều vấn đề hệ trọng mà pháp luật là một trong
những vấn đề được Ông đặc biệt quan tâm. Đó là việc Ông ra lệnh triều thần biên
soạn một bộ luật nhằm làm công cụ cho công cuộc trị nước sau này.
Bộ luật được biên soạn trong một thời gian và đến năm 1811 mới hoàn tất năm
1813 in xong và được ban hành áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Nội dung quy định
trong Hoàng Việt luật lệ còn hạn chế, quy định về hình phạt còn rườm rà, khó hiểu,
không quy định trực tiếp ở điều khoản nào cả mà quy định rải rác trong một số điều
luật. Nội dung của những đièu luật này nhìn chung thể hiện rõ chính sách hình sự rất
hà khắc của triều đìng nhà Nguyễn. Tuy nhiên cũng có sự ưu đãi dặc biệt trong việc
giảm nhẹ hình phạt chủ yếu là một số quy định bảo vệ phụ nữ phạm tội khi họ có
thai, không được tra xét phải chờ sau khi sinh nở một trăm ngày mới được tra xét,
7


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
đối với phụ nữ mang thai phạm tội tử đã xử xong thì cho phép người vào chăm sóc
sau khi sinh nở được một trăm ngày mới hành hình… Những quy định này nhằm
trừng trị nghiêm khắc quan lại thi hành án khi họ không tuân theo quy định của pháp
luật, ví dụ như nếu người phạm tội là phụ nữ có thai khi sinh nở mà thi hành tội
đánh roi, ngục quản bị phạt tiền hai mươi quan, ngục lại phải bị phạt tám mươi
trượng, nếu đán roi khiến phụ nữ phạm tội bị trọng thương hay chết thì phải ghép
vào tội quá thất sát thương… Mục đích của những quy định này là nhằm bảo vệ tốt
hơn đối với phụ nữ. Có thể nói, trong một xã hội tồn tại tư tưởng trọng nam khinh
nữ nặng nề như xã hội phong kiến nhà Nguyễn thì những quy định trên của Hoàng
Việt luật lệ đã ít nhiều vượt lên tư tưởng phong kiến lạc hậu thời đó và có thể coi
đây là điểm mạnh đáng kể của bộ luật này. Bên cạnh những trường hợp giảm nhẹ
nói trên, Hoàng Việt luật lệ còn quy định giảm nhẹ hình phạt cho một số đối tượng
phạm tội hác như người già, trẻ em, người tàn tật, người tự thú, người còn phải nuôi

dưỡng cha me,… Ngoài ra, Luật Gia Long còn quy định chi tiết phần khế ước.
Trong những năm nắm quyền thống trị, nhà Nguyễn đã thi hành những biện
pháp chính trị cứng rắn nhằm ổn định tình hình đất nước sau một nội chiến kéo dài,
xóa bỏ những ảnh hưởng tốt đẹp của thời Tây Sơn, đàn áp sự chống đối của nhân
dân, hạn chế viêc quan hệ giao lưu với người nước ngoài, xây dựng và củng cố Nhà
nước phong kiến tập quyền, nặng nề chuyên chế… Thay vào đó thực dân Pháp đã
mở rộng phạm vi biên giới, đặt ra những yêu cầu quản lý mới và sự tác động mạnh
mẽ của chủ nghĩa tư bản phương Tây…
Về mặt kinh tế, Nhà nước vẫn duy trì phương thức sản xuất phong kiến trên cơ
sở chế độ sở hữu tư nhân của địa chủ ngày càng mở rộng: có một số chính sách tích
cực trong viêc phát triển kinh tế, đặc biệt là việc quản lý và mở rộng đất đai. Nông
nghiệp vẫn được chú trọng, công thương nghiệp bị hạn chế nhiều. Mặt dù đã có
nhiều biện pháp tích cực nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp, nhưng do không hài
hòa, không phù hợp với quy luật khách quan của xã hội nên các chính sách kinh tế
chung của triều Nguyễn đã kìm hãm nền kinh tế phát triển theo xu hướng kinh tế
hàng hóa. Đồng thời do thiên tai liên tục ở phía Bắc, chính sách thuế nông bất hợp
lý nên nền kinh tế nông nghiệp thời Nguyễn vẫn trì trệ và rơi vào tình trạng khủng
hoảng bế tắt.

8


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Về ngoại thương, do thực hiện chính sách “bế quan tỏa cảng” nên các quan hệ
kinh tế hàng hóa với nước ngoài bị đóng của. Về mặt xã hội, Nhà nước vẫn duy trì
chế độ học hành, thi cử, nho giáo vẫn tiếp tục phát triển.
Về những quy định pháp luật dưới triều Nguyễn thì được ban hành khá nhiều
chiếu chỉ của nhà vua … Nhưng đặc biệt hơn cả là Bộ Luật Gia Long được ban hành
vào năm 1812 và được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị vào cuối năm
1815.

Cũng như Quốc triều Hình Luật, Hoàng Việt luật lệ không sử dụng khái niệm
khế ước mà thường dùng các khái niệm cụ thể như: mua, bán, vai nợ, thuê…về chủ
thể giao kết khế ước trong Hoàng Việt luật lệ phụ thuộc vào lứa tuổi quan hệ tài sản
và quan hệ trong gia đình, trong xã hội, thời nay xem trong quyền của người gia
trưởng hơn, những giao kết khế ước liên quan đến tài sản của gia đình, nhằm đáp
ứng nhu cầu vật chất tinh thần của gia đình đều do người chồng đứng tên giao kết.
Tuy nhiên, nếu xét từ gốc độ khác nhau điều này cũng cho thấy khả năng con cháu
cũng có những quyền năng nhất định dù là rất hạn chế đối với tài sản của gia đình là
họ vẫn được bán tài sản nếu có sự cho phép của bậc gia trưởng.
Tài sản mua bán chủ yếu trong thời gian này là mua bán điền thổ và trâu bò,
việc mua bán được thực hiện theo hai hình thức phổ biến là đoạn mại và điển mại.
Cả hai hình thức đó khi áp dụng cho việc mua bán đều phải lập thành văn khế. Mua
bán theo hình thức đoạn mại có nghĩa là mua bán đức đoạn, khi người mua đã trả đủ
tiền thì người mua trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó, người bán không còn
quyền lợi gì đối với tài sản bán đó và mọi tranh chấp với tài sản đã bán đều bị pháp
luật nghiêm cấm. Mua bán theo hình thức điển mại có nghĩa là bán rồi một thời gian
sau sẽ chuộc lại tài sản đã bán. Để việc mua bán này có hiệu lực trong văn khế hai
bên phải thoả thuận và ghi rõ thời gian chuộc lại. Hình thức bán này theo quy định
của luật hiện hành gọi là chuộc lại tài sản đã bán được quy định tại điều 462 BLDS
2005.
Về nguyên tắc, các bên có thể lựa chon hình thức của khế ước. Trong thực tế
đối với những vật có giá trị lớn như ruộng đất, trâu, bò…thì phải lập thành văn khế.
Khi thực hiện khế ước thì các bên phải thực hiện nghiêm chỉnh như đã thoả thuận
trong văn khế, nếu bên nào vi phạm thì phải chịu trách nhiệm. Hoàng Việt luật lệ ra
đời đã đáp ứng được nhu cầu luật pháp của xã hội Việt Nam lúc bấy giờ.
9


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Nhìn chung, các quy định thời phong kiến còn quá sơ sài, các quy định về

trách nhiệm dân sự chưa được quy định rõ ràng và vẫn còn lẩn lộn với trách nhiệm
hình sự. Thời kỳ này chế tài về hình sự và dân sự thường đi chung với nhau, ngoài
những hình phạt nhằm trừng trị những kẻ đã xâm phạm vào tài sản hoặc nhân thân
người khác thì phải bồi thường thiệt hại. Mặc dù chưa có sự tách biệt giữa trách
nhiệm dân sự và trách nhiệm hình sự nhưng Bộ luật Hồng đức và Bộ luật Gia long
đều đưa ra vấn đề chính của trách nhiệm dân sự là các yếu tố lỗi của người vi phạm,
mối quan hệ giữa hành vi và hậu quả, và người có hành vi trên phải bồi thường thiệt
hại cho người bị vi phạm. Mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng có thể nói rằng Bộ luật
Hồng đức là Bộ luật đồ sộ của chế độ của phong kiến Việt Nam.
Thời kỳ cận đại
Thời kỳ này có nhiều Bộ luật và nghị định do Pháp ban hành ở nước ta. Tuy
nhiên, Bộ luật dân sự Bắc kỳ được cho thi hành trên toàn bắc kỳ từ ngày 01/07/1931
là được nhiều người chú ý vì đây là Bộ luật tiến bộ nhất trong những Bộ luật mà
Pháp đã ban hành. Bộ luật này đã phản ánh một phần các phong tục, tập quán đời
sống xã hội của nhân dân Việt Nam, kỹ thuật lập pháp khá tinh vi, với cách thể hiện
nôm na, dễ hiểu.
Chế định về khế ước dưới thời Pháp thuộc là một trong những căn cứ làm phát
sinh nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao kết, cho nên những vấn đề chung về khế
ước được Dân luật Bắc kỳ quy định và đưa ra các khái niệm như sau: khế ước là một
hiệp ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để
chuyển giao, để làm hay không làm một cái gì. Thông qua khái niệm này thì khế
ước thực chất là sự thoả thuận giữa ít nhất hai người với nhau để xác lập quyền và
nghĩa vụ của người này đối với người khác và ngược lại.
Thời pháp thuộc có quy định nhiều loại khế ước như: khế ước sinh thời tặng
dữ, khế ước thuê cố vật, khế ước thuê công nhân, nhưng quy định cụ thể vẫn là khế
ước mãi mại. Khế ước mãi mại hay còn gọi là khế ước mua bán là một khế ước
trong đó người bán giao hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tài
sản hay một quyền lợi theo giá tiền đã định trước mà người mua cam đoan trả cho
người bán. Về nguyên tắc, giao kết khế ước thì các bên có quyền tự do ý chí, tự do
định đoạt, tự do giao kết với nhau miễn là đừng trái với quy định của pháp luật,

không trái với phong tục tập quán hay trật tự công cộng thì việc giao kết đó đều
10


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
được pháp luật bảo vệ và tôn trọng. Một khi khế ước đã được giao kết thì các bên
phải thực hiện đúng như đã cam kết và thực hiện một cách trung thực.
Trong khế ước mãi mại thì chủ thể là bất cứ người nào miễn sao không bị
pháp luật tuyên bố là vô tư cách đều có thể giao ước được. Việc pháp luật quy định
cá nhân vô tư cách giao kết là căn cứ vào lứa tuổi, mức độ nhận thức, mối quan hệ
giữa họ với tài sản…Chẳng hạn như: cá nhân phải đủ 21 tuổi không phân biệt nam
nữ mới đủ tư cách giao kết hợp đồng. Những cá nhân sau đây không được giao kết
hợp đồng bán tài sản là người không phải là chủ sở hữu tài sản, người đồng chủ sở
hữu chung mà không được người đồng chủ sở hữu khác đồng ý…Và những người
không được phép mua bán gồm: người giám hộ không được quyền mua bán taì sản
của người thuộc quyền mình giám hộ, người đại lý không được mua các tài sản của
người đã ủy quyền cho mình bán….Ở điểm này giống quy định của luật hiện hành
vì mục đích nhằm bảo vệ người bán, quy định này khá tiến bộ. Ngoài ra, pháp luật
còn quy định về việc người phụ nữ đã có chồng không được giao kết hợp đồng, đây
là một hạn chế rất lớn vì nó thể hiện sự không bình đẳng giữa vợ và chồng trong gia
đình. Tuy nhiên, không phải người vị thành niên và phụ nữ đã có chồng không được
giao kết một cách tuyệt đối, họ vẫn được giao kết trong trường hợp nhất định do
luật định như việc giao kết các vật có giá trị nhỏ, ít quan trọng và có thể thực hiện
ngay.
Đối tượng của khế ước mãi mại rất rộng, có thể bán vật gì, quyền gì cũng trừ
trường hợp pháp luật cấm không được bán, chẳng hạn như cấn không được bán
công điền, công thổ trừ khi nào có lý do đặc biệt và việc bán phải tuân theo thể lệ về
hành chính.
Trong khế ước mãi mại thì quyền và nghĩa vụ của các bên đối lập nhau, quyền
của bên mua sẽ là nghĩa vụ của bên bán và ngược lại. Bên bán có nghĩa vụ chuyển

giao taì sản cho bên mua, phải đảm bảo quyền lợi cho bên mua khỏi sự quấy nhiễu
hoặc sự đòi lại tài sản mua bán đối với người thứ ba. Ngoài ra, bên bán còn phải có
nghĩa vụ bảo đảm vật đã bán không bị khuyết tật hoặc giảm sút giá trị của nó. Trong
trường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ chuyển giao, nghĩa vụ bảo đảm đã nêu trên thì
thì phải chịu trách nhiệm hoàn lại tiền mua, thanh toán các chi phí mà người mua đã
chi và phải bồi thường thiệt hại. Người bán có quyền nhận tiền theo giá trị vật mua
bán mà các bên đã thỏa thuận. Tương ứng với quyền nhận tiền của người bán là

11


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
nghĩa vụ trả tiền của người mua, người mua phải thực hiện nghĩa vụ đó đúng hạn,
đúng địa điểm như đã thỏa thuận. Trong trường hợp hai bên không có sự thỏa thuận
thì người mua giao tiền tại nơi giao động sản nếu tài sản mua bán là động sản, còn
nếu tài sản mua bán là bất động sản thì người mua phải trả tiền cho người bán tại nơi
giao văn khế. Tuy nhiên nếu không thực hiện nghĩa vụ này thì người mua buộc phải
trả lại tài sản mua bán và cả hoa lợi lợi tức thu được từ tài sản đó.
Tóm lại, khế ước mãi mại thời Pháp thuộc sẽ được hình thành khi nó hội đủ
các điều kiện về nội dung, đối tượng của khế ước, phải có sự thỏa thuận thống nhất
giữa các bên về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ và sẽ dược pháp luật tôn trọng và
bảo vệ, nếu trái với những điều kiện trên thì khế ước đó sẽ bị vô hiệu và nó không
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Ở thời kỳ này do tiếp thu sự tiến bộ
của khoa học pháp lý phương tây, nên trách nhiện dân sự khi vi phạm hợp đồng
cũng đã được quy định rõ ràng và tách ra độc lập với trách nhiệm hình sự. Một cá
nhân nào đó phải chịu trách nhiệm dân sự nếu cá nhân đó đã gây ra thiệt hại cho
người khác bằng các hành vi trái pháp luật và hậu quả làm tổn hại đến lợi ích chính
đáng của người khác, kể cả lợi ích vật chất lẫn tinh thần.
Thời kỳ hiện đại
Thời kỳ hiện đại là thời kỳ mà xã hội Việt Nam tiến bộ và phát triển hơn hai

thời kỳ trước. Để bảo đảm cho các quan hệ kinh tế được thiết lập và thực hiện trên
cơ sở tôn trọng quyền tự chủ sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh tế, nhằm đẩy
mạnh sản xuất và lưu thông hàng hóa nên giai đoạn này đã xuất hiện pháp lệnh hợp
đồng kinh tế có hiệu lực ngày 25/9/1989. Theo đó thì hợp đồng kinh tế là sự thỏa
thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện công
việc sản xuất, trao đổi hành hóa, dịch vụ nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ
thuật và các thỏa thuận khác có mục đích kinh doanh với quy định rõ ràng về quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện công việc của mình. Pháp lệnh
chỉ điều chỉnh hợp đồng kinh tế đựơc giao kết giữa pháp nhân với pháp nhân và
giữa pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Về
mặt chủ thể thì pháp lệnh này quy định khá hạn chế hơn so với luật hiện hành thì
mọi cá nhân không cần đăng ký kinh doanh đều có thể giao kết hợp đồng với nhau
nếu thỏa các quy định của pháp luật về độ tuổi và năng lực hành vi, việc cá nhân với
cá nhân không đăng ký kinh doanh thì không được giao kết, nếu muốn giao kết thì

12


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
khi có tranh chấp phát sinh thì khi có tranh chấp không có cơ sở pháp lý để giải
quyết cho phù hợp và theo đúng quy định của pháp luật. Vì vậy, pháp lệnh này đã
không phù hợp với tình hình xã hội Việt Nam lúc bấy giờ đó là các giao dịch nhỏ lẻ
giữa cá nhân với cá nhân. Hợp đồng kinh tế bắt buộc phải giao kết bằng hình thức
văn bản, hai bên không có quyền lựa chọn hình thức khác như bằng lời nói hay bằng
hành vi cụ thể. Quy định này cũng rất hạn chế so với quy định của luật hiện hành vì
sẽ tốn nhiều thời gian cho việc giao kết. Theo pháp lệnh hợp đồng kinh tế thì khi
hợp đồng đã được ký kết các bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ các
cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng trên tinh thần hợp tác, tôn trọng lợi ích của
nhau. Nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm trực tiếp đối với viẹc
mình đã gây thiệt hại cho bên kia. Ngoài ra, bên vi phạm còn phải trả tiền phạt vi

phạm cho bên bị vi phạm từ mười đến mười hai phần trăm giá trị phàn hợp đồng
kinh tế bị vi phạm và mức phạt này sẽ do hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết mức
tiền phạt theo loại vi phạm đối với từng hợp đồng kinh tế. tiền bồi thường thiệt hại
bao gồm giá trị số tài sản mất mát, hư hỏng, số tiền chi phí để ngăn chặn và hạn chế
thiệt hại do vi phạm gây ra.
Theo quy định của hợp đồng kinh tế thì khi hợp đồng thực hiện xong, thời hạn
có hiệu lực của hợp đồng đã hết và không có thỏa thuận kéo dài thời hạn đó, hợp
đồng kinh tế bị đình chỉ thực hiện hoặc bị hủy bỏ hoặc khi hợp đồng kinh tế không
được tiếp tục thực hiện nữa thì các bên phải cùng nhau thanh lý hợp đồng kinh tế đó.
Quy định này nhằm giúp các bên dễ dàng xác định nghĩa vụ của mình đã chấm dứt
hay chưa, nhưng do tập quán sinh hoạt của người dân nếu thực hiện xong quyền và
nghĩa vụ của mình mà không có bên nào tranh chấp thì hợp đồng coi như mặc nhiên
hết hiệu lực không cần phải tốn thời gian, chi phí cho việc thanh lý hợp đồng, nên
dần về sau quy định này không tồn tại trong Bộ luật dân sự năm 1995 và 2005.
Ngoài ra, mức tiền phạt vi phạm hợp đồng cũng không còn quy định trong luật hiện
nay nữa mà nếu các bên thấy cần thiết thì có thể thỏa thuận thêm trong hợp đồng mà
pháp luật không cấm.
Từ khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới do Đảng cộng sản khởi
xướng, Nhà nước đã ban hành nhiều đã ban hành nhiều văn bản thể chế hóa đường
lối chủ trương đổi mới về kinh tế, xã hội như, pháp lệnh hợp đồng năm 1980, Pháp
lệnh hợp đồng kinh tế 1989, Pháp lệnh thừa kế 1990… các văn bản này đã góp phần
phát huy mọi tiềm năng của các thành phần kinh tế, phát triển nền kinh tế hàng hóa
13


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đồng thời
những văn bản này đã bảo vệ các quyền dân sự và lợi ích hợp pháp của các cá nhân,
pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự, nó đã thể hiện được các
nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận, công

bằng, bình đẳng, hợp tác tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau phù hợp với thông lệ quốc tế
và giao lưu dân sự. Tuy nhiên, vẫn không còn ít vấn đề có ý nghĩa rất cơ bản trong
lĩnh vực dân sự chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ như quan hệ về sở hữu tài
sản, nghĩa vụ dân sự, các hợp đồng dân sự thông dụng, các quan hệ có yếu tố nước
ngoài… Mặt khác, do sự chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, nhiều quy đinh trong
các văn bản pháp luật về dân sự nói trên không còn phù hợp nữa với giai đoạn mới
hiện nay. Điều này đã gây không ít khó khăn cho việc bảo vệ các quyền dân sự và
lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự
nhất là khi phát sinh các tranh chấp thì các cơ quan xét xử không giải quyết kịp thời
và đúng đắn các tranh chấp đó.
Do thiếu hỏng các quy định pháp luật dân sự nên trong thực tế đã xảy ra không
ít những trường hợp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tập
thể, Nhà nước, xúc phạm đến danh dự, uy tín của cá nhân, tổ chức do chưa có căn
cứ pháp luật thỏa đáng để Nhà nước bảo vệ một cách hợp pháp. Độ an toàn pháp lý
của mỗi công dân và tổ chức trong sinh hoạt cộng đồng thấp, các tranh chấp dân sự
chưa được giải quyết triệt để, điều đó đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến lòng tin của
nhân dân đối với chính quyền, đối với Nhà nước. Ngoài ra, do chưa có Bộ luật dân
sự nên không tạo được cơ sở pháp lý đầy đủ để xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
kinh tế, thương mại, chưa tạo được hành lang môi trường pháp luật thuận lợi và
thống nhất cho cá nhân, tổ chức hoạt động và phát triển sản xuất.
Trước tình hình nêu trên ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 8 đã
thông qua Bộ luật dân sự 1995 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/1996. Sự ra đời của Bộ luật dân sự là một bước tiến
quan trọng trong việc khẳng định và cụ thể hóa Hiến pháp 1992 về các quyền cơ bản
của con người trong lĩnh vực dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng và niềm tin để cá
nhân, tổ chức phát huy quyền dân chủ trong đời sống dân sự. Nhằm tiếp tục giải
phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy quyền dân chủ, bảo đảm công bằng trong xã
hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và các chủ thể khác, vì
lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng bảo đảm an toàn pháp lý trong các quan
14

Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng các nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân
dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong thời kỳ đổi mới.
Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến pháp năm 1992, Bộ luật dân sự
năm 1995 giữ một vị trí đặc biệt quan trọng, đây là văn bản pháp luật điều chỉnh
một lĩnh vực rộng lớn các quan hệ xã hội là các giao lưu dân sự của cá nhân, pháp
nhân và chủ thể khác. Đó là việc điều chỉnh các quan hệ nhân thân và quan hệ tài
sản nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần cho các chủ thể. Những quan hệ đó
được xác lập trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện và tự chịu trách nhiệm trong quá trình
giao lưu dân sự. Sau một thời gian thi hành, về cơ bản các quy định của Bộ luật dân
sự đã đi vào đời sống xã hội của người Việt Nam nhất là các quy định về hợp đồng,
nó đã phát huy vai trò to lớn trong việc tạo lập hành lan pháp lý cho các giao lưu
dân sự, tạo chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia các
giao dịch, góp phần làm lành mạnh các quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lơi ích hợp
pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng. Nó đã góp phần
làm ổn định tình hình kinh tế xã hội và đời sống dân sự của cộng đồng, đồng thời
chúng cũng là cơ sở pháp lý khá đầy đủ cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự. Bộ luật dân sự năm 1995 phần lớn là quy định,
đề cập đến các vấn đề chủ yếu trong cuộc sống thường ngày của mỗi người dân. Do
đó, Bộ luật dân sự năm 1995 được coi là cẩm nang của mỗi người dân, mỗi gia đình
trong các giao lưu dân sự, các giao kết, thực hiện hợp đồng…các quy định đó đã
được người dân tự nguyện thi hành vì nó hợp tình hợp lý đảm bảo công bằng cho
các chủ thể tham gia trong các giao dịch.
Tuy đã bao hàm nhiều quy định cụ thể và chi tiết, nhưng để mọi quy định của
Bộ luật dân sự nhất là các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đi vào
cuộc sống, làm cho các quy định này phát huy đầy đủ hiệu quả điều chỉnh của chúng
đối với các quan hệ hợp đồng góp phần ổn định cuộc sống cộng đồng, đẩy mạnh quá
trình xây dựng và phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị

trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện
mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh thì cần phải
nghiên cứu nhằm hoàn thiện cơ chế đồng bộ bảo đảm cho việc thi hành các quy định
đó. Đồng thời, qua thực tiễn thi hành và áp dụng các quy định đó, nhất là các quy
định về hợp đồng cũng cần phải nghiên cứu để phát hiện những hạn chế, về hiệu quả
điều chỉnh của chúng nhằm đề xuất các biện pháp khắc phục và hướng tới việc hoàn
15


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
chỉnh các chế định đó, để chúng có thể phát huy đầy đủ hiệu quả điều chỉnh đối với
các quan hệ hợp đồng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng, đáp ứng đòi hỏi
của quá trình hội nhập trong khu vực và thế giới. Đây là nhiệm vụ hết sức quan
trọng, vì hiệu quả điều chỉnh của luật thể hiện những vấn đề mới phù hợp với thực tế
mà các nhà làm luật mong muốn đạt được. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện nhất
là trước sự ngày càng đổi mới của đất nước trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện
đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực, Bộ luật dân sự năm 1995 đã bộc lộ
những hạn chế, một số quy định không còn phù hợp với thực tế nữa, đã lạc hậu hơn
so với sự phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Ngoài ra, thêm một số quy định quá
chung chung không rõ ràng, cụ thể và chưa đầy đủ khi áp dụng sẽ dễ phát sinh tranh
chấp nhưng khó giải quyết. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 1995 là
điều cần thiết và cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mọi mặt của đất nước ta
hiện nay và trong tương lai.
Vì vậy, ngày 14/06/2005 đã dược quốc hội khoá XI thông qua kỳ họp thứ bảy
đã sữa đổi bổ xung Bộ luật dân sự 1995 thành Bộ luật dân sự 2005. Đây là Bộ luật
chung để điều chỉnh các quan hệ xã hội được xác lập trên nguyên rắc bình đẳng tự
nguyên thoả thuận và tự chịu trách nhiệm khi tham gia vào quan hệ nhân sự. Tuy đã
sửa đổi bổ sung nhưng Bộ luật dân sự 2005 vẫn giữ lại một số điều khoản tiến bộ
vẫn còn phù hợp với thực tế hiện nay. Riêng về phần hợp đồng mua bán tài sản luật
2005 đã thay thế một số điều khoản sau: chẳng hạn như về nghĩa vụ trả tiền thì Bộ

luật dân sự 1995 quy định không đầy đủ, chỉ quy định bên mua phải trả tiền cho bên
bán vào thời điểm và địa điểm, nhưng việc các bên không thoả thuận thì luật không
đề cập đến phải trả vào lúc nào và ở đâu. Đây là quy định còn rất hạn chế làm cho
các chủ thể khi áp dụng sẽ gặp nhiều khó khăn gây sự hiểu nhằm, từ đó có thể nảy
sinh tranh chấp làm mất tình cảm đôi bên, họ không tin tưởng lẫn nhau, mua bán mà
luôn phập phòng lo sợ có thể dẫn đến hạn chế việc mua bán. Vì vậy, qua thực tiễn
áp dụng những hạn chế đó lần lượt kịp phát hiện và kịp thời bổ sung thêm vào Bộ
luật dân sự 2005 “không thoả thuận thì phải trả đủ tiền so thời điểm và địa điểm
giao tài sản”. Việc bổ sung thêm quy định này giúp cho pháp luật mua bán của nước
ta ngày càng hoàn chỉnh hơn. Ngoài ra, còn một số sửa đổi khác cũng đã làm góp
phần hoàn thiện về chế định hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và Bộ luật dân sự
nói chung.

16


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
1.2.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản
1.2.1.Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế: kinh
tế tự nhiên và kinh tế hàng hoá, kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất mà sản phẩm
lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ đợn vị kinh
tế. Đối lập với hình thức kinh tế này là kinh tế hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sản
xuất xã hội trong đó mối quan hệ kinh tế giữa người sản xuất biểu hiện qua thị
trường. Qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ1.
Theo BLDS Điều 428, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán được đặc
trưng bởi việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền. Theo khái niệm đó thì hợp
đồng mua bán tài sản là hợp đồng do sự tự nguyện giao kết với nhau, các bên đều có

quyền lựa chọn người giao dịch thích hợp mà không một cá nhân nào có quyền
cưỡng ép hay hạn chế việc giao kết đó. Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ là
quyền tự do lựa chọn đối tác giao kết bị hạn chế. Đó là trường hợp Nhà nước ưu tiên
mua cho một số chủ thể nào đó có quyền mua trước. Nếu chủ thể đó từ chối việc
mua bán thì người có tài sản mới có quyền tự do tìm người giao kết. Theo Điều 223
khoản 3 và Điều 199 khoản 2 Bộ luật dân sự 2005 là quyền ưu tiên mua của chủ sở
hữu chung theo phần và quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với di tích lịch sử văn
hoá. Hạn chế đối với bên bán chỉ phát sinh khi tài sản liên quan đến quyền ưu tiên
mua được đem ra bán và quyền ưu tiên đó chỉ liên quan đến một số quyền nhất định,
Nhà nước hạn chế quyền này là nhằm bảo vệ những người liên quan và bảo vệ lợi
ích quốc gia. Để đảm bản cho các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, pháp luật
có quy định trước khi tiến hành bán thì bên bán phải thông báo cho bên còn lại biết
việc bán tài sản chung đó trong thời hạn một tháng đối với tài sản bán là một động
sản và thời hạn là ba tháng đối với tài sản là bất động sản. Nếu hết thời hạn trên mà
chủ sở hữu chung còn lại không mua thì bên bán có quyền bán tài sản chung đó cho
người khác. Nếu trường hợp không thông báo hoặc chưa hết hạn thông báo về việc
bán taì sản thuộc sở hữu chung thì trong thời hạn ba tháng kể từ ngày bán bên được
quyền ưu tiên mua có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa
1

Giáo trìng luật dân sự Việt Nam, trường đại học luật Hà Nội năm 2007, trang 119

17


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
vụ của người mua. Ngoài ra, hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng chuyển
quyền sở hữu tài sản có đền bù mà đặc trưng là việc giao một tài sản để nhận lấy
một số tiền. Nếu giao tài sản mà không nhận tiền thì lập tức là hợp đồng khác mà
không phải là hợp đồng mua bán tài sản.

Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên thoả
thuận xong về đối tượng và giá cả bên mua trả tiền xong cho bên bán, thì bên bán
chuyển giao tài sản cho bên mua nhưng cũng có thể được các bên thoả thuận khác
như: nhận tiền trước giao vật sau hoặc giao vật trước trả tiền sau. Nếu đối tượng tài
sản của hợp đồng là một số lượng lớn tài sản, thì các bên có thể chuyển giao vật làm
nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất định. Vì vậy, hợp đồng
mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổi
hàng hoá, thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất kinh doanh. Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổi
vật tư, sản phẩm thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho
các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật
chất, tinh thần của nhân dân.
1.2.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng mang tính chất đền bù. Hợp đồng có
đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia
một lợi ích nhất định và sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Phần lớn
các hợp đồng dân sự là hợp đồng có tính chất đền bù. Bởi đặc điểm cơ bản trong
quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự là sự trao đổi ngang giá. Tính chất đền bù lợi
ích được coi là một trong những đặc trưng cở bản của quan hệ pháp luật dân sự.
Tính chất đền bù được thể hiện một cách rõ nét nhất trong chế định hợp đồng dân
sự. Việc phân tích tính chất đền bù của hợp đồng giúp xác định bản chất pháp lý của
từng hợp đồng, từ đó áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết trang chấp
phát sinh một cách chuẩn xác. Tính chất đền bù của hợp đồng mua bán tài sản thể
hiện ở chổ: sau khi bàn giao tài sản mua bán thì bên bán sẽ nhận được lợi ích ngược
lại dưới dạng tiền mà bên mua phải thanh toán.
Hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng mang tính song vụ. Tính song vụ
đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên giao kết hợp đồng với nhau, quyền
của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Theo tính chất song vụ này hai
18

Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
bên có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, quyền và nghĩa vụ của người này không thể
đổi sang thnàh quyền và nghĩa vụ của người kia, hai bên phải nghiêm chỉnh thực
hiện một cách đầy đủ và đúng hạn theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng mang tính chất ưng thuận,
nghĩa là hợp đồng được giao kết vào thời điểm đạt được sự thoả thuận của các bên
về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thừo
điểm ghi nhận sự thoả thuận bằng văn bản. Sự ưng thuận là sự tự nguyện nó là một
yếu tố cơ bản không thể thiếu trong giao dịch dân sự, phản ảnh một cách khách
quan, chung thực như mong muốn bên trong của các bên giao kết, các bên tham gia
giao dịch hoàng toàn tự do bày tỏ ý chí nguyện vọng của mình, thoả thuận với nhau
về các nội dung của giao dịch mà không bị nhầm lẫn, lừa dối, đe doạ và cưỡng ép từ
phía bên kia hoặc của người khác. Các bên tự nguyên thoả thuận về các vấn đề
nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của mình 2.
1.2. Điều kiện xác lập hợp đồng mua bán tài sản
1.2.1. Điều kiện về hình thức
Hình thức của hợp đồng mua bán có thể bằng lời nói, bằng văn bản do các bên
thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản có
công chứng thực. Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán
và người mua đã tham gia vào hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ
của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp
đồng.
Những điều khoản mà các bên cam kết phải được thể hiện ra bên ngoài bằng
một hình thức nhất định. Hay nói cách khác, hình thức của hợp đồng là phương tiện
để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định. Tuỳ vào nội dung, tính chất của
từng hợp đồng cũng như tuỳ thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựa
chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng cho phù hợp với từng
trường hợp cụ thể. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng mang tính chất ưng

thuận, có sự gặp gỡ ý chí của các bên và được ghi nhận một cách đơn giản dưới hình
thức trao đổi lời nói. Thông qua hình thức này các bên giao kết hợp đồng chỉ cần
thoả thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng hoặc mặc nhiên thực
2

Nhà nước và pháp luật số 11/2007

19


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
hiện những hành vi nhất định đối với nhau. Hình thức này thường được áp dụng
trong những trường hợp các bên có độ tin tưởng lẫn nhau hoặc hợp đồng mua bán
tài sản có giá trị nhỏ. Trường hợp này thường gặp nhiều trên thực tế, thí dụ như bên
mua muốn mua quạt máy thì đến cửa hàng bày bán rất nhiều được tự do lựa chon
theo ý chí, sở thích của mình, sau khi đồng ý loại quạt đó hai bên tiến hành thoả
thuận giá cả nếu đôi bên đồng ý thì bên mua trả đủ tiền và bên bán giao quạt, hợp
đồng mua bán coi như đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh và
chấm dứt cùng lúc. Vì vậy, các bên không cần thiết phải lập hợp đồng làm gì cho
tốn thêm thời gian, chi phí. Tuy nhiên, nó chỉ thích hợp cho hợp đồng có giá trị nhỏ
hoặc việc mua bán không cần thời gian thực hiện quyền và nghĩa vụ nên ít xảy ra
tranh chấp, nhưng nếu hợp đồng hai bên thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà
không lập hợp đồng bằng văn bản thì dể phát sinh tranh chấp và khó cho Toà án
trong việc giải quyết vì không có gì để chứng minh lời họ nói. Tuy là luật quy định
vậy, nhưng để đảm bảo cho quyền lợi của mình khỏi bị xâm phạm thì các bên khi
tham gia hợp đồng mua bán tài sản dù giá trị lớn hay nhỏ đều phải lập hợp đồng
theo hình thức văn bản để làm chứng cứ cho việc tranh chấp sau này. Hình thức hợp
đồng miệng có ưu điểm là nhanh gọn đỡ tốn kém thời gian nhưng cũng có nhiều
nhược điểm và sẽ là cơ hội để kẻ xấu gây bất lợi cho bên kia, sẽ tạo ra nhiều mâu
thuẩn xung đột trong việc giao kết hợp đồng làm cho người dân mất lòng tin vào

pháp luật, tạo sự không yên tâm khi giao kết từ đó việc giao kết hợp đồng sẽ bị hạn
chế hơn.
Hợp đồng mua bán tài sản có thể thực hiện bằng cử chỉ hành vi cụ thể, hình
thức này các bên không cần trao đổi thoả thuận bằng lời nói để thể hiện ý chí giao
kết hợp đồng của mình mà chỉ hành động thể hiện ý chí đó thay cho lời nói là đủ.
Hình thức này áp dụng trong trường hợp người mua tài sản trong các siêu thị, cửa
hàng có niên yết gía sẵn người mua đến xem nếu thấy chất lượng số lượng thích hợp
với gía cả thị trường và phù hợp với túi tiền của mình thì đồng ý mua. Khi đó người
bán hàng trong siêu thị, cửa hàng không cần nói thêm gì về số lượng, chất lượng, giá
cả của tài sản mua bán mà cứ giao tài sản và nhận tiền của người mua. Thế là, việc
mua bán coi như hoàn thành, quyền và nghĩa vụ của các bên coi như chấm dứt, khi
đó bên bán không phải chịu trách nhiệm gì nữa đối với tài sản mua bán kể cả việc
bảo đảm số lượng, chất lượng.

20


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Tuy nhiên, trong khung cảnh luật Việt Nam, nguyên tắc ưng thuận có xu
hướng co lại, nhường chổ cho các quy tắc chi phối hình thức giao kết hợp đồng
tương đối khắc khe hơn là phải lập thành văn bản. Hình thức này áp dụng đối với
các hợp đồng có đối tượng là các tài sản quan trọng và có giá trị lớn hoặc là những
hợp đồng mua bán tài sản dưới hình thức trả chậm, trả dần. Chẳng hạn như việc mua
bán xe gắn máy với hình thức mua trả góp, các bên cần phải lập hợp đồng mua bán
với nội dung đầy đủ theo quy định của pháp luật như về tài sản bán, quyền và nghĩa
vụ của các bên thời hạn thanh toán tiền dứt điểm là khi nào, trả trước bao nhiêu còn
thiếu bao nhiêu, khi nào trả thêm và mổi lần trả góp là bao nhiêu, ở đâu. Các bên
cần thoả thuận đầy đủ, rõ ràng và chính xác như vậy để hạn chế việc lợi dụng sự
không rõ ràng của hợp đồng để bên này có thể gây bất lợi cho bên kia, đồng thời nó
sẽ là chứng cứ quan trọng nếu sau này các bên có xảy ra tranh chấp. Vì vậy, thông

qua hình thức này các nhà làm luật chủ yếu là bảo vệ quyền lợi cho đôi bên đặc biệt
là người mua. Hình thức bằng văn bản nhằm nâng cao độ xác thực về những nội
dung đã cam kết các bên có thể ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn
bản. Trong văn bản đó các bên phải ghi đầy đủ các nội dung cơ bản của hợp đồng và
cùng ký tên xác nhận vào văn bản đó, hợp đồng giao kết bằng hình thức này tạo ra
chứng cứ pháp lý chắc chắn hơn so với hình thức miệng. Căn cứ vào hợp đồng mua
bán đó các bên dễ dàng thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia. Vì vậy,
đối với những hợp đồng mà việc thực hiện không cùng lúc với việc giao kết thì các
bên thường chọn hình thức này. Thông thường hợp đồng được lập thành hai bản và
mỗi bên giữ một bản, coi như đã có trong tay một bằng chứng, chứng minh quyền
dân sự của mình. Việc các bên cùng lập văn bản và cùng ký tên xác nhận vào văn
bản còn thể hiện ý chí hoàn toàn tự nguyện cam kết thoả thuận trong việc xác lập
quyền và nghĩa vụ dân sự của mình mà không bên nào áp đặt, cưỡng chế việc giao
kết hợp đồng. Các cam kết thoả thuận đó có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các
bên và sẽ được các cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng và được pháp luật
bảo vệ.
Ngoài ra, đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp
và đối tượng của nó là những tài sản mà nhà nước cần quản lý và kiểm soát khi
chúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác như: bất động sản hay
động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản có công
chứng chứng thực. Việc thực hiện quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻ
21


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
khi tất cả mọi người điều công nhận và tôn trọng quyền đó. Muốn được vậy, thì
quyền đó phải được mọi người biết đến và được pháp luật thừa nhận. Theo quan
niệm từ xưa đến nay thì việc đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố
sự tồn tại quyền của một người đối với bất động sản đó, nhằm tạo điều kiện thuận
lợi cho chủ thể đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản đã

được đăng ký. Trong mối quan hệ với người xung quanh việc đăng ký cho một tài
sản được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, điều đó sẽ làm cho hiệu lực
của hợp đồng mua bán đó có giá trị pháp lý. Việc đăng ký cho một tài sản mang tính
thủ tục hành chính thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với chủ thể được đăng
ký đó và Nhà nước sẽ bảo vệ và tôn trọng quyền đó. Ngoài ra, việc đăng ký tài sản
có tác dụng là thông tin công bố công khai cho mọi người biết về sự tồn tại quyền sở
hữu của người đăng ký. Hợp đồng được tạo ra nhằm thiết lập bằng chứng về sự có
quyền của bên đăng ký và bằng chứng này có giá trị chứng cứ cao nhất và không thể
bị đánh đổi bằng một án kiện hay một tranh chấp của người khác. Vì vậy, đối với
những hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập thành văn bản nhưng để bảo
vệ quyền loại của mình, các bên có thể chọn hình thức lập thành văn bản để giao kết
hợp đồng. Hành vi này chẳng những đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật về
hình thức hợp đồng mà còn có sự công bố với mọi người rằng đã mua được tài sản
và là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Hành vi trên còn là sự xin phép cơ quan
nhà nước về việc mua tài sản và sự chấp nhận của cơ quan thể hiện bằng việc công
chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đó. Đây sẽ là chứng cứ quan trọng và cần
thiết nhất khi đôi bên có tranh chấp hoặc một người thứ ba kiện đòi lại tài sản đã
mua bán. Khi đó, cơ quan nhà nước sẽ đứng ra bảo vệ quyền lợi cho người bị thiệt
hại mà chủ yếu là bảo vệ người mua. Tuy nhiên, nếu việc mua bán như trên mà
chúng ta chỉ giao kết bằng lời nói thì khi có tranh chấp xảy ra chúng ta sẽ không có
chứng cứ để chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp tài sản đó và khi đó người
mua có thể mất cả tài sản lẫn tiền. Để được luật pháp công nhận và bảo vệ quền lợi
cho mình thì khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản chúng ta cần nên chọn hình thức
hợp đồng lập thành văn bản có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Qua thực tiễn thi hành các quy đinh của Bộ luật dân sư 2005 về hợp đồng cho
thấy các quy định về hợp đồng của nước ta nói chung là tương đối đầy đủ, tiếp thu
được tinh hoa lập pháp qua các thời kỳ cũng như thể hiện được đặc thù của dân tộc.
22

Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Tuy nhiên, về hình thức của hợp đồng vẫn còn có sự hạn chế theo điều 401 BLDS
2005 về hình thức hợp đồng dân sự thì hợp đồng có thể được thể hiện dưới các hình
thức sau: Bằng lời nói, băng văn bản hoăc bằng hành vi cụ thể … Với hình thức
bằng văn bản việc giao kết phải có chữ kí của hai bên. Tuy nhiên, trong điều kiện
phát triển kinh tế thị trường như hiện nay thì viêc ký kết hợp đồng rất đa dạng như:
Fax, thư điện tử, talex… Các hình thức này chưa được quy định trong Bộ luật dân
sự 2005. Đây cũng là môt vấn đề thiếu sót cần phải được bổ sung.
1.2.2. Điều kiện về nội dung
Theo Điều 402 BLDS, thì nội dung của hợp đồng mua bán tài sản là tổng hợp
các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận. Các điều
khoản đó xác định các quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng.
Nội dung của hợp đồng có thể bao gồm các điều khỏan sau: đối tượng, số lượng,
chất lương, giá phương thức thanh toán, thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện
hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các
nội dung khác do các bên thoả thuận. Các điều khoản đó là những điều khoản cơ
bản xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng, nếu không thoả thuận được thì hợp
đồng không thể giao kết được như điều khoản về đối tượng của hợp đồng. Tuy
nhiên, cũng có những điều khoản hai bên không thoả thuận nhưng hợp đồng vẫn
được giao kết và hợp đồng đó không bị vô hiệu đó là những điều khoản được pháp
luật quy định trước và nó mặc nhiên được các bên chấp thuận. Đó là các điều khoản
về địa điểm giao tài sản, giá cả.
1.2.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm bên mua và bên bán. Chủ thể
này có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác,.....và sau khi giao kết hợp
đồng thì quyền và nghĩa vụ của các bên bị ràng buộc trong mối quan hệ này. Hai
chủ thể này mang tính tương ứng và đối lập nhau về quyền và nghĩa vụ. Quyền của
một bên chỉ đạt được khi bên kia thực hiện các nghĩa vụ đã được xác định trong hợp
đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Kể từ khi hợp đồng được giao kết và có hiệu

lực bắt buộc đối với các bên tham gia trong hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ đối
với nhau và các nghĩa vụ ấy thường không giống nhau, nghĩa vụ của bên này sẽ là
quyền của bên kia và ngược lại. Nghĩa vụ có thể là một hành vi cụ thể hoặc có thể
gồm các hành vi khác nhau và các hành vi đó có thể tiến hành cùng một lúc, vào
23


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
cùng một thời điểm hoặc có thể tiến hành theo một quá trình trong một thời hạn nhất
định theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Chủ thể của bên bán là người có tài sản đem bán, là chủ sở hữu tài sản hoặc là
người được chủ sở hữu tài sản uỷ quyền bán tài sản hoặc bên bán có thể là người đại
diện hợp pháp theo quy định của pháp luật. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả
tiền theo đúng như thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng. Chủ thể bên bán có nghĩa
vụ giao tài sản cho bên mua theo đúng kỳ hạn, đúng phương thức, đúng địa điểm,
đúng chất lượng như đã thoả thuân. Ngoài ra, bên bán còn phải bảo đảm chất lượng
tài sản bán đó trong một thời hạn nhất định, nếu tài sản mua bán không đúng như
chất lượng lúc giao kết hợp đồng thì bên bán phải đổi tài sản khác cùng loại cho bên
mua hoặc sữa chữa miễn phí, giảm giá theo đúng chất lượng của tài sản.
Chủ thể của bên mua là người đi mua tài sản và có nghĩa vụ trả tiền cho bên
bán đúng như giá mà hai bên đã thoả thuận. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao
đúng vật, đúng số lượng, đúng chất lượng, đúng thời hạn, đúng địa điểm....như đã
thoả thuận trong hợp đồng. Sau khi nhận tài sản thì người mua có quyền sở hữu đối
với tài sản mua, nếu tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì bên mua được
quyền sở hữu tài sản khi đã hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu đó.
1.2.2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản
Khái niệm - đối tượng của hợp đồng là sự đáp ứng giữa người giao kết với
người cùng giao kết trong khuôn khổ thực hiện hợp đồng3.
Theo BLDS Điều 429, Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép
giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải

được xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài
sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở
hữu của bên bán. Tài sản là của cải, vật chất được con người sử dụng, có thể là vật
hữu hình chúng ta có thể nhận biết bằng các giác quan như nhìn thấy được va chạm
được hoặc tài sản là các quyền tài sản. Thế nhưng, của cải vật chất đó chỉ có thể là
tài sản nếu như chúng có thể được sở hữu riêng của một người, một tập thể nào đó
và chúng phải được phép giao lưu dân sự trên thực tế. Nếu mọi người có thể sử dụng
chung mà không qua các giao dịch thì không được xem là tài sản mua bán. Theo
chương XI của Bộ luật dân sự 2005 thì tài sản được phân loại thành nhiều cách khác
3

Thầy Nguyễn Ngọc Điện - giáo trình luật dân sự Việt nam (tập 1 quyễn 2) – khoa luật trường ĐHCT – Tr 25

24


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
nhau như: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật chia được, vật không chia
được, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vật đồng bộ, hoa
lợi, lợi tức và các quyền tài sản. Ở đây tài sản bán phải là vật hiện hữu nghĩa là tài
sản được ghi nhận trong hợp đồng mua bán tài sản là phải tồn tại. Luật chỉ quy định
rằng tài sản mua bán phải là hiện hữu. Tuy nhiên, tài sản không nhất thiết tồn tại vào
thời điểm giao kết hợp đồng mà có thể là tài sản được hình thành trong tương lai
ngừơi bán có thể giao kết hợp đồng mua bán trước khi tài sản xuất hiện, miễn là đến
thời hạn thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ giao tài sản thì người
bán phải có tài sản đúng số lượng và chất lượng như đã giao kết. Trong những
trường hợp điển hình như, các bên giao kết việc mua bán trên những tài sản mà các
bên dự kiến sẽ hình thành trong tương lai. Vật được chế tạo ra, sản xuất ra, súc vật
sẽ sinh ra, mùa vụ sắp tới, công trình đang được xây dựng…đó là các giao dịch
thường xuyên gắn liền với xã hội người Việt chúng ta, thông thường thì người trồng

hoa màu, cây ăn trái nhưng chưa đến thời hạn thu hoạch nhưng đã tìm người bán và
hai bên ký kết với nhau một hợp đồng mua bán nhưng phải đợi cho hoa màu thu
hoạch thì bên mua mới nhận sản phẩm về. Mặc dù hai bên đã ký kết với nhâu hợp
đồng mua bán nhưng đối tượng chưa được hình thành rõ ràng ở thời điểm giao kết
mà sẽ được hình thành vào tương lai và cuối cùng tài sản xuất hiện thì người mua trả
tiền mua theo giá thoả thuận trước và nhận tài sản. Nếu cuối cùng tài sản không xuất
hiện do nguuyên nhân bất khả kháng, thì hợp đồng coi như không tồn tại. Vì vậy,
hợp đồng mua bán tài sản sẽ có trong tương lai là hợp đồng không nhất thiết bị vô
hiệu, tài sản mua bán không nhất thiết phải có trong thời điểm giao kết hợp đồng mà
nó phải tồn tại ở thời điểm chuyển quyền sở hữu. Tuy việc mua bán này pháp luật
không cấm nhưng các bên cũng nên hạn chế ký kết hợp đồng như thế vì rủi ro cao.
Tài sản được phép giao dịch là tài sản không nằm ngoài lưu thông dân sự có
nghĩa là tất cả các loại tài sản đều được mua bán trừ việc mua bán thân thể con
người, tài sản công của toàn dân, quyền đươc cấp dưỡng, các quyền nhân thân của
tác giả, các phương tiện giao thông vận tải đường bộ được phép sử dụng mà không
được phép bán, vũ khí quân sự, pháo, các phim ảnh đồi truỵ, các vật mà Nhà nước
cấm lưu hành vì đạo đức và trật tự xã hội. Việc luật quy định tài sản chỉ được sử
dụng mà không được bán là vì những tài sản đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước,
Nhà nước sử dụng tiền của ngân sách Nhà nước mua để phục vụ cho lợi ích chung
của toàn dân, cá nhân được Nhà nước cấp cho sử dụng cho mục đích đó nhưng
25