Luận văn đánh giá hiện trạng môi trường và đề xuất giải pháp phục vụ xây dựng nông thôn mới tại xã tân thành, huyện cao lộc, tỉnh lạng sơn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ
NHIÊN
---------------------

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ
NHIÊN
---------------------

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN VĂN
TUẤN

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám ơn và thông tin trích
dẫn trong luận văn điều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Ngƣời thực hiện luận văn
Học viên

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Đại học Quốc gia Hà Nội, đƣợc sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong
trƣờng và trong Khoa Địa lý, phòng sau đại học và toàn thể cán bộ, công chức viên chức
của trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy nhiệt
tình và với sự hƣớng dẫn, giúp đỡ tận tình của thầy PGS.TS. Trần Văn Tuấn luận văn đã
hoàn thành.

Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đến thầy PGS.TS. Trần
Văn Tuấn - giảng viên khoa Địa lý đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong lúc làm luận văn và tất cả
các thầy cô phòng sau đại học trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà
Nội đã giúp tôi có những kiến thức bổ ích về bài học cũng nhƣ những kiến thức trong
quá trình công tác.
Ngoài ra, tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân
Quận Tân Bình, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Quận Tân Bình, phòng Tổng hợp đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập,
nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi có thể hoàn thành luận văn
của mình một cách nhanh chóng.
Xin trân trọng cảm ơn.

Học viên

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT....................................................................5

1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai...............................5
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai ......................................................5
1.1.2. Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất ...........................................6
1.1.3. Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất.........................................................................................................................8
1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...............................9
1.2.1 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993........................................9 1.2.2.
Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003.........................................9 1.2.3. Giai
đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013 .....................................11 1.2.4. Đăng ký
đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 ....................19 1.2.5. Những văn
bản pháp lý của UBND thành phố Hồ Chí Minh từ khi có Luật đất đai 2003 đến
nay về đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. .................................22
1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của
một số nƣớc trên thế giới.........................................................................24
1.3.1. Ôtrâylia (Úc) ............................................................................................24
iii


1.3.2. Kinh nghiệm của Thụy Điển....................................................................24
1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan ..........................................................................28
1.3.4 Kinh nghiệm của Thái Lan .......................................................................30
1.3.5 Nhận xét chung và một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ...............32
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH,........................................................33 THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................33
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội.............................................33

2.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................33
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................34
2.2. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Tân Bình ....................38
2.2.1 Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................38 2.2.2
Tình hình sử dụng đất ...............................................................................40 2.2.3
Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. ........................................42 2.2.4 Tình hình giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất.......................................................................................................................45
2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.........................................45
2.2.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo......................46
2.2.7 Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ:..............................................47
2.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................................................48
2.3.1 Nguồn nhân lực và trang thiết bị ..............................................................48
2.3.2. Tình hình thực hiện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính
phủ. ...................................................................................................51

iv


2.4 Những tồn tại chủ yếu trong công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình
...............................................................................................................................59
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN
TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ......................................65

3.1 Cơ sở pháp lý cho việc hoàn thiện công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân
Bình.................................................................................................65 3.2 Đề xuất một
số giải pháp .................................................................................67
3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................67
3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính...................................69 3.2.3
Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ...................................72 3.2.4 Giải
pháp về tài chính ...............................................................................74 3.2.5 Giải
pháp về ứng dụng công nghệ thông tin vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..........76 3.2.6 Giải pháp về
nhân lực, trang thiết bị.........................................................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................79 TÀI
LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................81 PHỤ
LỤC..................................................................................................................83

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND

: Ủy ban nhân dân

TNMT

: Tài nguyên và Môi trƣờng

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
CSDL

: Cơ sở dữ liệu

ViLIS

: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)

ISO

: International Organization for Standardization

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan.....................................................29
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Tân Bình ........................................................................33
Hình 2.2 biểu đồ cột so sánh tình trạng cấp giấy từ năm 2010-2014........................58 Hình
3.1: Chƣơng trình phần mềm Vilis...................................................................76

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận năm 2015 .........40

Bảng 2.2. Bảng thống kê diện tích và dân số của từng phƣờng................................42 Bảng
2.3. Kết quả thành lập BĐĐC chính quy ở Quận Tân Bình ............................43 Bảng 2.4.
Bảng tổng hợp cơ sở vật chất của VPĐKQSD đất ...................................51 Bảng 2.5. quy
trình tiếp nhận hồ sơ trên địa bàn quận Tân Bình .............................53 Bảng 2.6. Bảng
tổng hợp số liệu hồ sơ cấp giấy năm 2010 ......................................54 Bảng 2.7: Bảng tổng
hợp số liệu hồ sơ cấp giấy năm 2011......................................55 Bảng 2.8. Bảng tổng hợp sô
liệu hồ sơ cấp giấy năm 2012 ......................................56 Bảng 2.9: Bảng tổng hợp số liệu
cấp giấy nằm 2013................................................56 Bảng 2.10: Bảng tổng hợp số liệu cấp
giấy năm 2014..............................................57 Bảng 2.11. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu
điều tra.................................................62

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết (lý do chọn đề tài)
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,...là nguồn
vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc hiện nay.
Nhƣng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn , việc quản lý chặt chẽ và sử dụng nguồn tài
nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng và cả nƣớc một cách
khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Trong những năm qua, do tác động mạnh của cơ chế thị trƣờng, đất đai ngày càng
trở nên "có giá" đặc biệt là đất đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất nhƣ: mua bán, chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp nhà đất ngày càng tăng; việc
lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, các vi phạm pháp luật đất đai...đã tạo
nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai. Do vậy, để quản lý đất đai và
tạo điều kiện cho ngƣời dân thực hiện các quyền trƣớc hết Nhà nƣớc phải thực hiện tốt
công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với

đất.
Cùng với sự phát triển chung của đất nƣớc với nền kinh tế nhiều thành phần
vận hành theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc, Quận Tân Bình, Thành
phố Hồ Chí Minh nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội. Tốc
độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp
phép xây dựng, mua bán nhà đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Để đáp ứng yêu
cầu quản lý của nhà nƣớc về đất đai chặt chẽ, thống nhất thì vấn đề đăng ký - cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những nhiệm
vụ quan trọng. Tuy nhiên công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình cho đến nay vẫn chƣa hoàn thành,
còn khá nhiều bất cập và tồn tại cần giải quyết. Xuất phát từ thực tế này, học viên đã
chọn đề tài "Nghiên cứu đề xuất

1


các giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình, Thành
phố Hồ Chí Minh".
2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ thực trạng và những hạn chế, tồn tại của công tác đăng ký - cấp giấy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn quận Tân Bình. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác này trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nội dung nghiên cứu
Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta.
Tìm hiểu kinh nghiệm đăng ký đất đai (bất động sản) ở nƣớc ngoài (một số nƣớc
nhƣ Oxtrâylia, Thụy Điển, Hà lan, Thái Lan, Trung Quốc).
Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký - cấp giấy giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận
Tân Bình giai đoạn 2010 đến nay.
Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký - cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu;
làm rõ những tồn tại, hạn chế của công tác này.
Đƣa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký - cấp giấy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
quận Tân Bình.
4. Phạm vi nghiên cứu
Địa bàn nghiên cứu: Quận Tân Bình - thành phố Hồ Chí Minh
Giới hạn phạm vi thời gian nghiên cứu: Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu
công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình từ năm 2010 đến 2014
(thực hiện Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009)

2


5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
5.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Đây là phƣơng pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân
Bình.
5.2. Phƣơng pháp so sánh:
So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký - cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu.
5.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích:
Trên cơ sở các tài liệu số liệu thu thập đƣợc tiến hành tổng hợp và phân tích
để làm rõ thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể là những điểm hạn chế và tồn tại của công tác này
trên địa bàn quận Tân Bình.
5.4. Phƣơng pháp chuyên gia:
Lấy ý kiến của các cán bộ của UBND quận, phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng về định hƣớng giải pháp cho công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình.
5.5 Phƣơng pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở
xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại địa bàn Quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
6. Cơ sở tài liệu phục vụ nghiên cứu đề tài luận văn
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2004), Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT, về
việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2007), Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT, về việc
hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2010), Thông tƣ 17/2010/TT-BTNMT, quy định
về chuẩn dữ liệu địa chính.

3


Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT, quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT, quy
định về hồ sơ địa chính
Các Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định
về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân

nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.
Hiến pháp nƣớc Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. Luật
Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003. Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm
2005.
Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai
ngày 18 tháng 6 năm 2009.
Luật Đất đai năm 2013. Nxb. Tài Nguyên - Môi trƣờng & Bản đồ Việt Nam. Nghị
định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ
tƣớng Chính phủ.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân quận Tân Bình - Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Bình, Báo cáo tình hình quản lý đất đai của
quận Tân Bình năm 2010 - 2014.

4


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhƣng mang tính lịch sử luôn tham gia vào
các mối quan hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối
của các điều kiện tự nhiên nhƣ khí hậu bề mặt, địa hình - hình thái, thủy văn, quy luật
sinh thái tự nhiên cùng các quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật.
Đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên đƣợc đặc trƣng bởi một lãnh
thổ, một chất lƣợng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một
chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở không gian (đơn vị hành
chính) của việc bố trí các đối tƣợng sản xuất, định cƣ và là phƣơng tiện sản xuất mà
trƣớc hết và rõ nhất là kinh tế nông - lâm - ngƣ nghiệp, dân cƣ và xây dựng dân
dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai (Land Unit) là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm theo
ngƣời sở hữu hoặc ngƣời có quyền sử dụng và quản lý nó.
Nhƣ vậy, có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng
gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nƣớc, tài
nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Theo chiều nằm ngang: trên mặt đất (là
sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần
khác) tạo nên mối liên kết trong chu trình vật chất và năng lƣợng giữa các hệ sinh thái tự
nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp kề cận. Đây là mối quan hệ tạo nên cơ cấu đất của
mỗi đơn vị lãnh thổ nói chung hay trên mỗi đơn vị hành
chính - kinh tế nói riêng.[11]
Theo Mác: Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là đối tƣợng lao động
vừa là điều kiện vật chất chung nhất cho mọi ngành sản xuất cũng nhƣ hoạt động
của con ngƣời và đất đai có các tính chất điển hình nhƣ:

5


+ Đặc điểm tạo thành: đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động
khi tham gia vào hoạt động sản xuất, dƣới tác động của lao động thì đất đai trở

thành tƣ liệu sản xuất;
+ Tính hạn chế về số lƣợng: bị giới hạn bởi ranh giới trên biển và trên lục địa
(ranh giới hành chính);
+ Tính không đồng nhất: đất đai không đồng nhất về chất lƣợng, hàm lƣợng
chất dinh dƣỡng, các tính chất lý, hóa;
+ Tính không thay thế: đất đai bị quy định bởi các hợp phần tạo ra nó nên ứng
mỗi không gian lãnh thổ cụ thể sẽ có một đơn vị đất đai đặc thù cho khu vực đó. Đất đai
không thể thay thế bằng tƣ liệu sản xuất khác, những thay thế khi áp dụng
khoa học công nghệ sẽ chỉ mang tính tức thời, không ổn định nhƣ tính vốn có của đất;
+ Tính cố định vị trí: khi sử dụng không thể di chuyển đất đai từ chỗ này
sang chỗ khác mà nó hoàn toàn cố định trong sử dụng;
+ Tính vĩnh cửu: là tƣ liệu sản xuất hoàn toàn vĩnh cửu không phụ thuộc bởi thời
gian, nếu biết sử dụng hợp lý, đất sẽ không bị hƣ hỏng mà có thể tăng hiệu quả sử dụng.
1.1.2. Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất
Với các tính chất điển hình của đất đai nhƣ tính hạn chế về số lƣợng, tính cố
định vị trí, tính vĩnh cửu… thì đất đai cần đƣợc sử dụng hiệu quả và bền vững. Trong Luật Đất
đai 2013 đã khẳng định: đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt, là tài sản nguồn lực to lớn của đất nƣớc, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực phát triển của
xã hội. Trong lịch sử, con ngƣời đã dùng sức mạnh để chiếm hữu, bảo vệ và đầu tƣ cho
đất đai để phục vụ mình và mỗi đất đai đã
dần trở thành một đơn vị lãnh thổ (đơn vị hành chính). [10]
Mỗi đơn vị lãnh thổ này là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm ngƣời sở hữu hoặc
ngƣời có quyền sử dụng và quản lý nó. Biện pháp hành chính quản lý đất đai là hệ thống
các Luật, Nghị định, Thông tƣ về đăng ký quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính xác
lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc (tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn

6

dân về đất đai) với ngƣời sử dụng đất. Trong Hiếp pháp 1980 đến Luật Đất đai 1993
đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân và làm rõ vai trò của Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan
nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:
- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi ngƣời (nhƣ đăng
ký hộ tịch) hoặc với một nhóm ngƣời (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phƣơng tiện,
đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho
những ngƣời có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo
hiểm nhân thọ...);
- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nƣớc hoặc
cơ quan nhà nƣớc khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.
Trƣờng hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nƣớc về một sự việc
hoặc hiện tƣợng xã hội cho mục đích trƣớc hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nƣớc
và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nƣớc tổ chức thực hiện; hình
dạng đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân
sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, …
T r ƣ ờ n g h ợ p đ ă ng k ý v ừ a x u ấ t p há t t ừ v a i t r ò q u ả n l ý c ủ a n h à n ƣ ớ c đ ể
phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tƣợng thực hiện đ ă n
g k ý t hì v i ệc đ ă n g k ý n à y t h u ộ c l o ạ i h ìn h d ị c h v ụ c ô n g , s ẽ do mộ t c ơ q u a n của Nhà
nƣớc (thƣờng là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này có: đăng
ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phƣơng tiện), đăng ký bản quyền, đăng
k ý b ả o h i ể m x ã h ội , …
Trƣờng hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tƣợng thực hiện
đăng ký thì việc đăng ký trong trƣờng hợp này thƣờng do một tổ chức kinh tế hay cá
nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà
nƣớc; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ...

7

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất gắn với mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất, đồng thời ghi nhận việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó.[15]
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng, nó là hạt
nhân của hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai nhằm: Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai; là chứng thƣ pháp lý thống nhất và cao nhất xác lập mối quan hệ giữa Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã làm tách bạch quyền sở hữu và sử dụng đất đai để:
+ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý để ngƣời sử dụng
đất thực hiện các quyền của mình. Đƣợc pháp luật bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm hoặc
khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời thông qua việc thực hiện kê khai, đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu ngƣời sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nƣớc và sử dụng đất đúng pháp luật.
+ Giúp Nhà nƣớc thực hiện tốt vai trò quan lý đất đai của mình: Thông qua việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai về hình thể,
diện tích, chủ sử dụng đến từng thửa đất.
1.1.3. Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ
sở để nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai Quốc gia, đồng thời để Nhà nƣớc
có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp hành
đúng Luật Đất đai và các quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là:
+ Phải đăng ký đúng ngƣời sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn
sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
+ Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật.
+ Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội

dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài
liệu có liên quan.

8


Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,
là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa phải có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các
nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các
thông tin đăng ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ
đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ
thống thông tin đất đai, là nguồn tƣ liệu vừa mang tính hiện trạng vừa mang tính pháp lý
cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.
1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Luật Đất đai 1988 quy định "Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nƣớc Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện
lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho ngƣời SDĐ và tự mình đăng ký đất chƣa sử
dụng vào sổ địa chính".
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tƣ số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam"
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấ n,
chi ế m đ ấ t đai, ph át canh thu tô dƣ ới m ọ i hình th ứ c và v ới ph ƣ ơng th ứ c qu ả n lý đất đai
theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.

1.2.2. Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và ngƣời dân có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp.

9


Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để
ngƣời dân khai thác đƣợc hiệu quả cao nhất từ đất. Vì vậy, công tác cấp giấy chứng
nhận đƣợc triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên, công tác cấp
GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vƣớng mắc dù Nhà nƣớc đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc
cấp GCNQSDĐ cho ngƣời dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số
10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ về hoàn
thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Theo điều 13 Luật đất đai năm 1993 thì đất đƣợc phân thành 5 loại căn cứ
vào mục đích sử dụng chủ yếu là:
+ Đất nông nghiệp
+ Đất khu dân cƣ, nông thôn;
+ Đất đô thị;
+ Đất chuyên dùng; + Đất
chƣa sử dụng.
Đất khu dân cƣ nông thôn là đất đƣợc xác định chủ yếu để xây dựng nhà và
các công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn. Đất ở mỗi hộ gia đình nông thôn bao
gồm đất để làm nhà và các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình.
Căn cứ vào Quỹ đất đai địa phƣơng, UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung
ƣơng quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn đƣợc sử dụng đất ở theo quy
định của Chính phủ đối với từng vùng nhƣng không quá 400m 2; đối với những nơi có
tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một bộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt
thì mức đất ở có thể cao hơn nhƣng tối đa không vƣợt quá 02 lần mức quy định đối với
vùng đó.

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đƣợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ
sở các cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công
cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác.
Luật Đất đai 1993 là đạo luật quan trọng với trọng tâm đổi mới: Nhà nƣớc
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Lần đầu

10


tiên, Nhà nƣớc xác định đất có giá, không phải chỉ ở khía cạnh giá trị sử dụng của
đất mà trên cả phƣơng diện giá trị của đất đai đƣợc pháp luật và cuộc sống thừa nhận.
Đồng thời ngƣời sử dụng đất từ chỗ bị nghiêm cấm mua bán đất đai thì nay có 05 quyền
đất đai, đó là các quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, và thế chấp
quyền sử dụng đất. Vì vậy GCNQSD đất đóng vai trò rất quan trọng để ngƣời sử dụng
đất có thể thực hiện các quyền của mình.
Điều 36 Luật Đất đai 1993 quy định việc cấp GCNQSD đất nhƣ sau:
1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung
ƣơng phát hành;
2) Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp GCNQSD đất.
Trong trƣờng hợp chính phủ quyết định giao đất thì UBND Tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ƣơng cấp GCNQSD đất;
3) Trong trƣờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc
không cùng một tổ chức sử dụng thì GCNQSD đất đƣợc cấp đến từng tổ chức, từng hộ
gia đình, cá nhân.
Theo đó thì UBND Huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp
GCNQSD đất cho khu dân cƣ nông thôn.
Những kết quả đạt đƣợc trong các hoạt động quản lý Nhà nƣớc theo Luật Đất đai
năm 1993 là tích cực, đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội.
Những qui định của Luật đất đai 1993 đã thể hiện tƣ tƣởng chỉ đạo là: bảo vệ và quản
lý chặt chẽ nguồn lực đất đai, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp

sang mục đích khác. Việc sử dụng đất đai trƣớc hết phải căn cứ
qui hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất.[9]
Tuy nhiên, nội dung của Luật nói chung, nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai
nói riêng cũng chỉ tập trung sử dụng hai công cụ chủ yếu là quy hoạch và pháp luật,
chƣa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã
hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế khu vực và thế giới.
1.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013
Luật Đất đai 2003 là Luật có phạm vi điều chỉnh bao quát, thể hiện đầy đủ
nhất so với các Luật Đất đai đã ban hành trƣớc đây, trong đó đáng chú ý nhất là

11


Luật tập trung vào các vấn đề đang đặt ra trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai cụ thể là:
Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai, vai trò của Nhà nƣớc với tƣ
cách ngƣời đại diện sở hữu.
Hoàn chỉnh luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn.
Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xóa bỏ cách biệt giữa
ngƣời Việt trong nƣớc và ngƣời Việt định cƣ ở nƣớc ngoài; nhà đầu tƣ trong và ngoài
nƣớc.
Xóa bỏ bao cấp về đất đai, coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nƣớc.
Khuyến khích giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, trong đó tăng thêm quyền cho ngƣời sử
dụng đất hợp pháp, hạn chế sự can thiệp hành chính không cần thiết.
Khắc phục về cơ bản những bất cập về bồi thƣờng, hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi
đất sử dụng vào mục đích chung. Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý
nhà nƣớc về đất đai, đổi mới công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai.
Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004 đã đánh dấu cột mốc quan
trọng trong quá trình hoàn thiện từng bƣớc chính sách, pháp luật về đất đai của Việt
Nam, đáp ứng đƣợc những yêu cầu mới của tiến trình CNH - HĐH đất nƣớc trong giai

đoạn hiện nay.
Nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc mở rộng hơn và có những quy định
phù hợp với tình hình mới. Ngƣời sử dụng đất có đƣợc 9 quyền đó là: quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Với việc mở rộng quyền
cho ngƣời sử dụng đất thì GCNQSD đất càng đóng vai trò quan trọng hơn, là một trong
những điều kiện tiên quyết để ngƣời sử dụng đất có thể thực hiện một trong các quyền
trên.
Luật Đất đai 2003 phân loại thành 3 nhóm, căn cứ vào mục dích sử dụng đó là:
1) Nhóm đất nông nghiệp;
2) Nhóm đất phi nông nghiệp; 3)
Nhóm đất chƣa sử dụng.

12


Đất nằm ở nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở tại đô thị, trong đó:
+ Đất ở tại nông thôn: là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao
gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn ao trong
một thửa đất thuộc khu dân cƣ nông thôn, phù hợp với qui hoạch xây dựng điểm dân
cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
+ Căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và quy định phát triển nông thôn đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng
quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù
hợp với điều kiện và tập quán tại địa phƣơng.
+ Đất ở tại đô thị: Bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị, phì hợp với qui hoạch xây
dựng đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng căn cứ vào quy hoạch xây dựng
đô thị và quỹ đất của địa phƣơng quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá

nhân tự xây nhà ở đối với trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tƣ xây
dựng nhà ở.
H ạ n mứ c g i a o đ ấ t ở tạ i n ô n g t h ô n v à đấ t ở t ạ i đ ô t h ị c h o h ộ g ia đ ì n h , c á n h â n
k ể từ k h i N h à n ƣ ớ c g i a o đ ấ t ở c ho h ộ gi a đ ì n h, cá n h ân k ể t ừ n g à y 1 / 7 / 2 0 0 4 v à t r ƣ ờ n g
h ợ p N hà n ƣ ớ c c ấ p G C N Q S D đ ấ t q u y đ ị n h t ạ i k h o ả n 5 đ i ề u 8 7 L u ậ t đ ấ t đ a i 2 0 03 .
Thẩm quyền cấp GCNQSD đất:
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng cấp GCNQSDĐ cho tổ chức;
cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài.
+ UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Quyết định số 08/2006/QĐBTNMT ngày 21/7/2006 quy định về GCNQSD đất trong đó quy định về mẫu
GCNQSD đất; nội dung, cách thức viết và quản lý việc cấp GCNQSD đất.

13


G C N Q S D đ ất đƣ ợ c cấ p đ ế n từ n g t h ử a đấ t c h o h ộ g i a đ ì nh , cá nh â n t he o
mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành. Nội dung, cách viết và
quản lý GCNQSD đất theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
2/12/2004 và TT 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng, việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất theo nhu cầu tự nguyện của c h ủ sử d ụ ng .
Trƣờng hợp thửa đât chƣa có trên bản đồ địa chính do chƣa đo vẽ hoặc do tách
thửa thì đƣợc phép vẽ sơ đồ thửa đất, ghi kích thƣớc các cạnh trên GCNQSD đất và
ghi chú "Sơ đồ, diện tích thửa đất chƣa đƣợc đo đạc chính xác, sẽ đƣợc hiệu chỉnh khi có
bản đồ chính quy".
Trƣờng hợp thửa đất có vƣờn, ao mà trên bản đồ địa chính có xác định cụ thể vị
trí, diện tích đất ở, đất vƣờn, ao thì sơ đồ thửa đất trên GCNQSD đất theo bản đồ. Trƣờng
hợp không xác định cụ thể vị trí, diện tích đất ở, đất vƣờn, ao thì căn cứ vào hồ sơ, kê khai
đăng ký để lập sơ đồ trên GCNDKQSD đất.
+ Các trƣờng hợp không đƣợc cấp GCNQSD đất.

1) Đất do Nhà nƣớc giao để quản lý theo quy định tại điều 3 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phƣờng, thị trấn
quản lý sử dụng;
3) Ngƣời sử dụng đất cho thuê, do thuê lại của ngƣời khác mà không phải đất
thuê, thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 điều 41 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP;
4) Ngƣời đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để đƣợc cấp GCNQSD
đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất đai;
5) Ngƣời nhận khoán đất trong các lâm trƣờng, công trƣờng. Cấp
GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa
đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của
Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ đƣợc cấp

14


GCNQSD đất, trừ trƣờng hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã
có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa
đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2
và 5 điều 50 của Luật đất đai đƣợc cấp GCNQSD đất đối với phần diện
tích không có giấy tờ khi có đủ điều kiện sau:
+ Đất không có tranh chấp;
+ Đất đƣợc sử dụng trƣớc thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn
đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp đất đƣợc sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ
nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do

UBND xã, phƣờng, thị trấn nơi đó xác nhận.
+ Trƣờng hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trƣớc ngày 1/7/2004 thì
phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trƣớc đây Nhà nƣớc đã có quyết định
quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc nhƣng trong thực tế
Nhà nƣớc chƣa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó đƣợc tiếp tục sử dụng, đƣợc cấp
GCNQSD đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Cấp GCNQSD đất đối với xây dựng nhà chung cƣ, nhà tập thể:
Trƣờng hợp chủ đầu tƣ sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở chung
cƣ kinh doanh thì ngƣời mua căn hộ chung cƣ đƣợc cấp GCNQSD đất với hình thức sử
dụng đất là sử dụng chung. Trên GCNQSD đất vẽ sơ đồ thửa đất có nhà chung cƣ, vị
trí nhà chung cƣ và vị trí căn hộ chung cƣ; phần tài sản có trên đất ghi trên GCNQSD
đất là diện tích sàn xây dựng căn hộ.
Trƣờng hợp nhà chung cƣ và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cƣ do
cá nhân, hộ gia đình xây dựng để cho thuê thì cấp GCNQSD đất cho chủ sở hữu nhà
chung cƣ với hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng. Nếu sau đó bán cho một hoặc
nhiều ngƣời khác thì hình thức sử dụng đất trên GCNQSD đất đã cấp đƣợc

15