trắc nghiệm định giá tài sản

1
1

BĐS đưa vào so sánh có chiều rộng 12m, chiều dài 14m, có thêm phần sân vườn,
gara 140 triệu đồng so với BĐS mục tiêu, các điều kiện khác tương đồng với
BĐS mục tiêu, vừa mới bán 10.220 triệu đồng. Hãy xác định giá BĐS mục tiêu:

10220-140

2

2
(240m2x2tr)Cần định giá bất động sản A có diện tích 240m ,chưa có giấy tờ hợp pháp, sử
200m2x100%
dụng ổn định từ ngày 15/12/2005. Biết rằng giá đất do UBND quy định là 1,2
+40m2x1,2tr
2
triệu đồng/m2, hạn mức đất ở là 200m , giá trị thị trường của lô đất tương tự
cùng khu vực là 2 triệu đồng/m2
1/7/2003:50%
3
Cần xác định tỷ suất chiết 14,04
khấu để ước tính giá trị của BĐS
A. Kết quả điều tra thị trường cho
thấy có 3 giao dịch thành công của
BĐS tương tự với BĐS như sau:
Giao dịch thành công
Giá bán (triệu đồng)
B
10.000
C

8.870
D
11.500
4 Cần thẩm định giá thị trường của một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ =dt-cp-thuế = 252
sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360 trđ/năm, chi phí tu bổ, sửa
chữa hàng năm 10 trd, thuế 98 trd, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho
thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là
12% năm. Hỏi thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê căn nhà?
5

6

7

8

9

10

Cần thẩm định giá thị trường của một căn nhà ở mặt tiền đường phố X.
Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 460 trđ/năm, chi phí
tu bổ, sửa chữa hàng năm 50 trd, thuế 120 trd, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị
trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị
trường là 12% năm. Hỏi thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê căn nhà
2
Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2000m ,
diện tích có thể cho thuê 80% diện tích xây dựng. Doanh thu thuần hàng năm
hiện nay của cửa hàng là 11 tỷ (coi như vô hạn). Ước tính giá của cửa hàng
thương mại đó, biết tỷ suất vốn hóa là 12%.

290

11 tỷ/ 12%

(2000m2x80%x2tr)
Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2000m , /12%
diện tích có thể cho thuê 80% diện tích xây dựng. Doanh thu thuần hàng năm
2
hiện nay của cửa hàng là 2tr/m (coi như vô hạn). Ước tính giá của cửa hàng
thương mại đó, biết tỷ suất vốn hóa là 12%.
Chính quyền X vừa duyệt cho Công ty A xây dựng 5 ngôi nhà trên 1 mảnh đất có 100X5-502
2
100=4850
diện tích 1.500m . Diện tích được phép xây dựng mỗi ngôi nhà là 180m . Các
ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán với giá ước tính là 1.000 triệu đồng.
Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 100 triệu đồng. Chi phí
quảng cáo, đại lý mô giới bán nhà là 50 triệu đồng. Tính doanh thu thuần về bán
BĐS:
2
910
Cần định giá một bất động sản mục tiêu có diện tích 100m , nằm ở hướng
2
Đông, thông tin về bất động sản so sánh có diện tích 120m , nằm ở hướng Tây,
các yếu tố khác coi như tương đồng về mọi mặt vừa được bán với giá 1200 triệu
đồng. biết rằng giá đất nằm ở hướng Đông kém thửa đất nằm ở hướng Tây 9%.
Công ty SAM có tổng số cổ phiếu thường là 17 000 CP. Thu nhập của công ty 3600x(1+8,5%)/15
được dự đoán sẽ tăng trưởng ở mức 8,5%/năm trong dài hạn. Công ty hiện trả cổ %2

tức 3.600 đồng/cổ phần. Nếu tỷ suất lợi nhuận yêu cầu (i) của các nhà đầu tư là 8,5%x17000=1021
15%/năm. Giá trị hiện tại của công ty là:
569239
11 Cần định giá doanh nghiệp X biết rằng doanh nghiệp phát hành cổ phiếu trên thị
trường với số lượng cổ phiếu đã phát hành là 1.000.000 cổ phiếu, số cổ phiếu
quỹ là 200.000. biết năm vừa rồi công ty chi trả cổ tức là 5400 đồng/cổ phiếu, dự
kiến cổ tức của công ty không đổi. Lãi suất chiết khấu là 12%
12 Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu. Giá bán trên thị trường
Giá trị dn:
là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông
(540x1,02)/10%năm N là 540 triệu đồng, tỷ lệ chi trả cổ tức là 40%. Trong những năm tới dự
2%
tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/năm. Tỷ suất
=6885tr
lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm.
Giá trị thực của cổ
Hãy xác định giá trị doanh nghiệp
phiếu
13 Doanh nghiệp A có lợi nhuận thuần hiện tại là 1000 trd. Lợi nhuận thuần tăng
1000/15%-8%
đều hàng năm với tốc độ là 8%. Tỷ suất hiện tại hóa 15%. Ước tính giá trị doanh
nghiệp A:
14 Doanh nghiệp X đang đi thuê 1 tài sản cố định trong 10 năm, mỗi năm trả một
Tiềnx(1-(1+20%)^lượng tiền đều nhau là 50 trđ. Muốn thuê 1 TSCĐ với những điều kiện tương tự
10/20%
như vậy tại thời điểm định giá thường phải trả 60 trđ. Tỷ suất lợi nhuận vốn
trung bình trên thị trường là 20%. Hỏi giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản của
DN X:
15 Doanh nghiệp X đang cho thuê 1 tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 (10trx(1-(1+20%)^năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 trđ. Tỷ suất lợi nhuận vốn trung 20)/20%
bình trên thị trường là 20%. Hỏi giá trị tài sản cho thuê của DN X:

16
Doanh nghiệp có bảng cân đối kế
1800-40-30%x60-30=1712
toán vào cuối năm N như sau:
Tài sản
Số tiền
A. TSLĐ và đầu tư
ngắn hạn
B. TSCĐ và đầu tư
dài hạn
Tổng tài sản

600
1200
1800

Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản
của doanh nghiệp cho thấy có
những thay đổi sau:
1. Một số khoản phải thu không có
khả năng đòi được là 40 triệu
đồng, số còn lại thuộc nợ khó đòi
là 60 triệu đồng. công ty mua bán
nợ sẽ chi trả không quá 30% số nợ
này.
2. Nguyên vật liệu tồn kho kém
phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu
của sản xuất có giá trị giảm theo
sổ sách kế toán là 30 triệu đồng.
3. Khoản phải trả nhà cung cấp là

40 triệu nay doanh nghiệp không
phải trả nữa.
Yêu cầu: tính giá trị tổng tài sản
của doanh nghiệp sau khi đánh giá
lại:


17

Doanh nghiệp có bảng cân đối kế
toán vào cuối năm N như sau:
Tài sản
Số tiền
A. TSLĐ và đầu tư
ngắn hạn

600

B. TSCĐ và đầu tư
dài hạn

1500

Tổng tài sản

2100-40-30=2030

2100

Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản

của doanh nghiệp cho thấy có
những thay đổi sau:
1. Một số khoản phải thu không có
khả năng đòi được là 40 triệu đồng
2. Nguyên vật liệu tồn kho kém
phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu
của sản xuất có giá trị giảm theo
sổ sách kế toán là 30 triệu đồng.
Yêu cầu:
Ước lượng giá trị doanh nghiệp
theo phương pháp giá trị tài sản
thuần cách thứ 1:
18 Định giá cần cẩu HINO có các thông số sau: Sức nâng 20 tấn tuổi đời kinh tế 40
năm, tuổi đời thực tế là 20 năm tính đến thời điểm định giá. Thông tin thị trường
có giá cần cẩu có tính năng và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự là 2200 triệu
đồng:
19 Giá trị tài sản ròng của công ty HP: 642,4 triệu. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của
công ty: 19%. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh trung bình ngành: 15%. Giá
trị lợi thế thương mại (GW) của công ty HP là
20 Giá trị tài sản ròng của công ty HP: 642,4 triệu. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của
công ty: 19%. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh trung bình ngành: 15%. Giá
trị của công ty HP là
21
Giá trị hiện tại ròng của một dòng 460
tiền sau đây là bao nhiêu nếu lãi
suất chiết khấu là 10%?
T=0
T=1
T=2
- 340.000

440.000
22 Giá trị hiện tại của khoản tiền gửi xấp xỉ bằng bao nhiêu nếu sau một năm nhận
được 115.000 VND biết lãi suất là 10%/năm?
23 Hãy xác định giá một máy xúc do hãng komatshu (Nhật bản ) sản xuất năm 2000
có công suất 300CV, có dung tích gầu xúc 0.9 mét khối. Thông tin thị trường cho
thấy: máy xúc komatshu sản xuất năm 2000 công suất 150CV, dung tích gầu xúc
0,6 mét khối, có giá thị trường là 1.500 triệu đồng (biết máy công cụ: x = 0,7)?
24 Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 49 năm. Tại thời
điểm định giá, mức giá giao dịch phổ biến cho thời hạn 70 năm là 25 triệu/mét
vuông. Theo hướng dẫn của thông tư số 117/2004/TT-BTC, mức giá đưa vào so
sánh của lô đất này là bao nhiêu? chọn phương án đúng ?
25 Một BĐS so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1,200 triêu đồng,
sau đó, bên mua trả góp hàng năm số tiền là 80 triệu đồng trong thời hạn 10 năm,
trả vào cuối năm . Giả sử lãi suất là 12% / năm, giá trị thực sự của BĐS là bao
nhiêu? chọn phương án đúng

2200x(20/40)=1100
tr
642,4x4%=25,7
642,4+25,7

104545,45
1500x(0,9:0,6)^0,7
=1192,3tr
25-25x(7049)x1,2%


26

27

28

29

30

31

32
33

34

35

36

Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu
quả từ năm 1997 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2010). Theo tính toán của
các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đền năm 2040, nhưng theo tính toán của
nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế dến năm 2034. Hãy xác định tuổi
thọ vật lý của công trình. Chọn phương án đúng:
Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu
quả từ năm 1997 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2010). Theo tính toán của
các nhà kĩ thuật. Công trình này tồn tại đến năm 2040,nhưng theo tính toán của
nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế đến năm 2034. Hãy xác định tuổi
thọ hiệu quả của công trình. Chọn phương án đúng
Tuổi thọ vật lý : năm tồn tại – năm hoàn thành xây dựng
Tuổi thọ hiệu quả : năm hiện thời- năm đưa vào sử dụng

Tuổi thọ thực : năm hiện thời – năm xây dựng
Tuổi thọ kinh tế còn lại:
Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu
quả từ năm 1997 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2010). Theo tính toán của
các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đến năm 2040, nhưng theo tính toán của
nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế đến năm 2034. Hãy xác định tuổi
thực của công trình. Chọn phương án đúng
Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu
quả từ năm 1997 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2010). Theo tính toán của
các nhà kĩ thuật,công trình này tồn tại đến năm 2040, nhưng theo tính toán của
nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế đến năm 2034. Hãy xác định tuổi
thọ kinh tế còn lại của công trình. Chọn phương án đúng
Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 53 năm. Tại thời
điểm định giá, mức giá giao dịch phổ biến cho thời hạn 70 năm là 35 triệu/mét
vuông. Theo hướng dẫn của thông tư số 117/2004/TT-BTC, mức giá đưa vào so
sánh của lô đất này là bao nhiêu? Chọn phương án đúng
Một BĐS so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1500 triệu đồng,
sau đó, bên mua trả góp hàng năm số tiền là 60 triệu đồng trong thời hạn 10 năm,
trả vào cuối năm. Giả sử lãi suất là 13%/năm, giá trị thực sự của BĐS là bao
nhiêu? chọn phương án đúng
Một BĐS rộng 4m, dài 25m. Hợp đồng cho thuê vĩnh viễn, người chủ đồng ý
cho người thuê thanh toán mỗi năm 15 triệu, nếu lãi suất thị trường là 13%/năm .
Xác định giá hiện tại của 1 mét vuông BĐS.
Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông, diện tích
xây dựng là 15.000 mét vuông . chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2.000
USD/ mét vuông. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 . hãy xác
định mức giảm giá của công trình xây dựng. chọn phương án đúng
Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông , diện tích
xây dựng là 15.000 mét vuông. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2.000
USD/ mét vuông. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50. Một mảnh

đất tương tự vừa được nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 3.000 USD/mét
vuông. Hãy xác định giá thị trường của đất trống. Chọn phương án đúng
Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông, diện tích
xây dựng là 15.000 mét vuông. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2.000
USD/ mét vuông. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50. Hãy xác
định giá trị xây dựng công trình còn lại. chọn phương án đúng
Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông, diện tích
xây dựng là 15.000 mét vuông. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2.000
USD/ mét vuông. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50. Một mảnh
đất tương tự vừa được nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 3.000 USD/mét
vuông. Hãy ước tính giá trị của trung tâm để lập báo cáo tài chính. Chọn phương
án đúng:

45 năm

13 năm

15 năm

17

35tr-35trx(7053)x1,2%=22,96tr
1500+(60/13%)x(1(1+13%)^-10
(15/13%):100m2
10/50x15000m2x2
000=6000000
3500m2x3000=105
00000

24tr

34,5tr


37

Một cửa hàng có thu nhập bình quân hàng năm là 100 triệu đồng (coi như vô
hạn), tỷ suất chiết khấu là 15%. Ước tính giá trị của cửa hàng:
38 Một cửa hàng có thu nhập thuần hiện tại là 100 triệu đồng, thu nhập này tăng đều
mỗi năm 3%, tỷ suất chiết khấu là 15%. Ước tính giá trị của cửa hàng:
39 Một thiết bị trị giá 100 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, chạy
thử). Thời gian sử dụng 5 năm, hệ số là 2, do đó tỷ lệ khấu hao là bao nhiêu
40 Một thiết bị trị giá 200 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, thay
thế), thời gian sử dụng là 5 năm, biết hệ số là 2, tỷ lệ khấu hao là
41 Một thiết bị trị giá 200 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, thay
thế), thời gian sử dụng là 5 năm, biết hệ số là 2, giá trị còn lại năm thứ nhất
42 Một thiết bị trị giá 200 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, thay
thế), thời gian sử dụng là 5 năm, biết hệ số là 2, giá trị khấu hao năm thư nhất là:
43 Một máy ép mía cho thu nhập đều hàng năm là 15 triệu đồng, trong 20 năm. Nếu
tỷ suất chiêt khấu là 18%/năm thì giá trị hiện tại của máy là:
44 Một doanh nghiệp có tài liệu sau: Tổng giá trị tài sản theo sổ sách là 5000 triệu
đồng,nợ phải trả 1200 triệu đồng. Nhưng khi đánh giá lại theo giá thị trường có
sự thay đổi như sau:
- Tài sản vô hình đánh giá lại giảm 60 triệu đồng
- Các khoản đầu tư dài hạn ngoài doanh nghiệp đánh giá lại tăng 120 triệu đồng
Giá trị doanh nghiệp sau khi đánh giá lạitheo phương pháp tài sản thuần là
45 Một công ty có lợi nhuận sau thuế là 12.000.000.000 đồng. Số cổ phiếu phổ
thông đang lưu hành là 4.000.000 cổ phiếu, tổng số cổ phiếu ưu đãi trị giá
1.000.000.000 đồng phải trả lãi hàng năm là 60%. Vậy cổ tức của mỗi cổ phiếu
phổ thông là:

46 Một bạn học sinh đầu tư là 8.000.000 vào một doanh nghiệp sau 2 năm bạn thu
đựơc 9.331.200 Vậy bạn học sinh này thu được mức tỷ suất lợi nhuận là bao
nhiêu trên 1 năm?
47 Một người gửi ngân hàng 1000$, lãi suất 8%/năm. Sau 1 năm người đó sẽ nhận
được cả gốc và lãi là:
48 Nếu bạn đầu tư 100.000VND ở hiện tại với mức lãi suất 10%/năm, số tiền bạn sẽ
có được vào cuối năm 1 là bao nhiêu?
49 Nếu giá trị hiện tại của dòng tiền X là 300$, và giá trị hiện tại của dòng tiền Y là
150$, giá trị hiện tại của dòng tiền kết hợp (X+Y) là:
50 Nếu bạn đầu tư 100.000VND ở hiện tại với mức lãi suất 12%/năm, số tiền bạn sẽ
có được vào cuối năm là bao nhiêu?
51 Năm N, công ty ABC có thu nhập ròng là 800 triệu đồng, số cổ phiếu đã phát
hành là 600.000 cổ phiếu, cổ phiếu quỹ là 40.000, không có cổ phiếu ưu đãi. Hội
đồng quản trị quyết định trả 560 triệu cổ tức. Như vậy mỗi cổ phần được trả cổ
tức là
52
Nguyên giá và khấu hao luỹ kế 110,5tr
từng nhóm TSCĐHH tính đến
ngày
31/12
Đơn vị tính: trđ.
Nhóm TSCĐ
Nguyên giá
1. Nhà cửa, vật kiến trúc
2. Máy móc thiết bị
3. Phương tiện vận tải
4. Dụng cụ quản lý
5. TSCĐ khác
Cộng
Các chuyên gia định giá đã có báo

cáo đánh giá lại TSCĐHH của
công ty ngày 31/12/N:

100/15%
100/15%-3%
40%
40%
120
80
2229654,42
5000-120060+120=3860

12tỷ1tỷx60%/4000000=
2850
8%
1080
110000
450
112000
560/(60000040000)=1000đ


53

54

55
56

57

58

59

60

61

Hệ số đánh giá giá trị còn lại
TSCĐ HH như sau:
- Nhà cửa, vật kiến trúc: 0,85
Giá trị sau khi đánh giá lại của nhà
cửa của vật kiến trúc là:
2
Ngày 1/8/2014, tổ chức A được giao 2000 m đất phi nông nghiệp làm mặt bằng
sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm. tại thời điểm này giá phi nông
2
nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là 6 triệu đồng/m . Theo hướng dẫn
của thông tư số 117/2004/TT-BTC, tiền sử dụng đất phải nộp là:
Theo khảo sát thực tế, thẩm định viên xác định tỉ trọng các kết cấu chính và mức
độ hao mòn của các kết cấu chính của công trình xây dựng cần định giá như sau :
- Tỉ trọng kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: Móng: 15%, Tường: 23%,
Sàn : 17% , Mái :12%
- Tỉ lệ hao mòn kết cấu chính: Móng: 30%, Tường: 45% , Sàn: 38%, Mái: 42%.
Tỉ lệ còn lại của công trình là:
Xác định mức độ hao mòn của một BĐS biết chi phí thay thế hiện hành của BĐS
đó tính được: 100.000$ và biết giá bán thị trường hiện hành của các BĐS tương
tự trong các điều kiện tương tự là 80.000$
xác định tỉ lệ tăng giá bình quân hàng tháng của các BĐS đã được giao dịch sau :

• Giao dịch 1 : Mua vào tháng 4 năm 2008 , với giá 1,6 tỉ đồng , bán lại vào
tháng 8 năm 2009 với giá 1,762 tỉ đồng
• Giao dịch 2 : Mua vào tháng 5 năm 2008 giá 1,645 tỉ đồng , bán lại tháng 3
năm 2009 giá 1,753 tỉ đông
Giao dịch 3 : Mua vào tháng 11 năm 2008 giá 1,58 tủ đồng , bán lại tháng 3 năm
2009 giá 1,62 tỉ đồng
Xác định tỉ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA – HIACE có các
thông số sau:
- Tỉ trọng giá trị của bộ phận trong tổng giá trị: Động cơ: 55%, Khung Gầm:
15%, Hệ thống điện: 20%, Hệ thống khác: 10%
- Tỉ lệ hao mòn của bộ phận kĩ thuật chủ yếu: Động cơ: 25%, Khung gầm: 20%,
Hệ thống điện: 10%, Hệ thống khác: 10%
Xác định tỉ lệ còn lại của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA – HIACE có các thông
số sau:
- Tỉ trọng giá trị của bộ phận trong tổng giá trị: Động cơ: 15%, Khung Gầm:
15%, Hệ thống điện: 20%, Hệ thống khác: 10%
- Tỉ lệ hao mòn của bộ phận kĩ thuật chủ yếu: Động cơ: 25%, Khung gầm: 20%,
Hệ thống điện: 10%, Hệ thống khác: 10%
Xác định giá trị thực của một trái phiếu doanh nghiệp có mệnh giá là 100.000
đồng, thời gian đáo hạn là 5 năm, lãi suất phải trả hàng năm là 10%.
Xác định giá trị thực của một trái phiếu doanh nghiệp có mệnh giá là 100.000
đồng, thời gian đáo hạn là 5 năm, lãi suất phải trả hàng năm là 10%. Biết tỷ suất
hiện tại hóa là 15%
Vốn CSH và lợi nhuận sau thuế
trong các năm gần đây của công ty
X:
Đơn vị tính:
trđ.
Năm

N-4

1. Lợi nhuận sau thuế

N-3
340

20,02%

2000m2x6tr2000m2x6trx(7050)x1,2%=9120

(15x30+45x23+38x
17+42x12)/
30+45+38+42

100-80/100=20%
Tỉ giá bán- mua /
bán

22x55+20x15+10x
20+10x10)/
55+15+20+10
=18,1
15x75+15x80+20x
90+10x90/
15+15+20+10=
83,75
(100000/10%)x(1(1+10%)^-5
+100000/
(1+10%)^5=99998

(100000/5%)x(1(1+5%)^-5
+100000/
(1+5%)^5=99998


2. Vốn CSH bình
quân

62

1800

Tỷ xuất lợi nhuận trung bình của
công ty là:
Ước tính giá trị của BĐS A, biết 1,42 tỷ
thu nhập ròng của BĐS A là 2000
triệu đồng. Kết quả điều tra thị
trường cho thấy có 3 giao dịch
thành công của BĐS tương tự với
BĐS như sau:
Giao dịch thành công
B
10.000
C
8.870
D
11.500

63

Ước tính giá biệt thự A biết:
+ Biệt thự B cùng diện tích với biệt thự A, giống biệt thự A về nhiều mặt vừa bị
tòa án phát mãi với số tiền là: 1,5 tỷ đồng.
+ Biệt thự C cùng diện tích với biệt thự A được bán với điều kiện trả làm 5 đợt
mỗi đợt cách nhau 1 năm, với số tiền đều là: 500.000.000 đ/đợt. Lãi suất tiền gửi
ngân hàng là 10%/năm.

64

Ước tính giá biệt thự B biết: Biệt thự B được bán với điều kiện trả làm 5 đợt mỗi
đợt cách nhau 1 năm. Trong đó trả ngay lần đầu 300.000.000 đ, đợt hai
265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối
169.389.793đ. Lãi suất tiền gửi ngân hàng là 9%/năm

65

Ước tính giá trị lô đất A biết rằng: lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường là
5m, chiều sâu 75m. Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này
2
2
với những lô đất có diện tích khoảng 75 m (5mx15m) là 10trđ/m , không mặt
2
đường là 6 trđ/m

300tr/1.09+265/1,0
9^2+228/1,09
^3+ 188,9568
/
1,09^4+169,38979
3/1,09^5

5mx15mx10tr+5x(
75-15)x6tr
=2550