Một số vấn đề pháp lý xây dựng, tiêu chí đánh giá mức độ phát triển bền vững đối với dự án đầu tư bất động sản ở việt nam (tóm tắt trích đoạn)

MỘT SÓ VÁN ĐÈ PHÁP LÝ XÂY D ự N G ,
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ MỨC Đ ộ• PHÁT TR IẺN BÈN VỮNG
ĐỚI VỚI DỤ ÁN ĐẦU T ư BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Doãn Hồng Nhung *

1. N hững đặc điểm cơ bản của dự án đầu tư b ấ t động sản
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản rất đa dạng như: dự án nhà ờ, dự án khu
công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật, dự án dầu khí, dự án sân
g o lf... Mỗi một dự án sẽ có những đặc điểm chung và đặc điểm riêng.

1.1.

Đặc điểm chung của dự ảtt đầu tư

Đối với các dự án đầu tư được triển khai trong thực tiễn, về CƯ bản các dự án
có đặc điểm chung sau đây:

Đặc điếm thứ nhất: Mỗi dự án đều có mục tiêu và dự định thời hạn bắt đầu và
kết thúc cụ thể.
Đặc điểm thứ hai: Các hoạt động triển khai, thực hiện, khai thác và kết thúc
dự án đầu tư có mối quan hệ mật thiết theo một trình tự thời gian nhất định.
Đặc điểm thứ ba: Quy mô và quy hoạch của dự án đầu tư được thể hiện rõ
trong hồ sơ cùa dự án.
Đặc điểm thứ tư: Mỗi dự án đều có những khoảng thời gian được đầu tư riêng
để phục vụ cho mục tiêu của dự án. Lập và thẩm định hiệu quả dự án đầu tư là hoạt

động không thể thiếu khi triển khai dự án đầu tư.

Đặc điểm thứ năm: Các kết quà dự kiến của dự án đầu tư phải thể hiện trong
mục tiêu của dự án đầu tư.
Các dự án đầu tư thực hiện ở Việt Nam đã nèu trên trong thời gian qua nếu bị

chậm tiến độ đều có thể kéo theo nhiều bất lợi cho bản thân doanh nghiệp về nhiều
mặt như: tài chính, tổ chức nguồn lực, thay đổi tiến độ triển khai, cung cấp vật tư,
máy móc, phưcmc tiện khơng hoại dộng hiệu quà dẫn đến hệ quả gây lãng phí, thất
th o á t tài sả n c ủ a cá n h ân , tổ ch ứ c thự c h iệ n d ự án dầu t ư . ..

* TS. Khoa Luật, Dại học quốc gia I là Nội.
553


VIỆT NAM HỌC - KỶ YÉU HỘI THẢO QUỐC TẾ LẰN THỨ T ư

1.2. Những đặc điểm riêng của dự án đầu tư bẩí động sản
1.2.1. Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
v ề phương điện chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của Nhà nước ta,
có những vấn đề đáng chú ý sau:

Một là: Nhà nước ta có chính sách về đầu tư bất động sản. Nhà nước khuyến
khích tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản
phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
Hai là: Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ các tổ chức cá nhân
kinh doanh bất động sản tự tạo lập quỹ nhà để bán trả chậm, trả dần, cho thuê mua,
cho thuê đối với người có cơng, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ
tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ dự án sản xuất.
Ba là: Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào
của dự án; cơng trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi
dự án; hỗ trợ đầu tư xây đựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đổi với các dự án
được ưu đãi đầu tư.
Bốn là: Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch
vụ cơng ích đơ thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản1.
Năm là: Các khu kinh tế là khu vực cổ không gian kinh tế riêng biệt với môi

trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư. Khu kinh tế được
tổ chức thành các khu vực chức năng, khu phi thuế quan, khu chế xuất, khu công
nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đơ thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu
chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tể2.
Sáu là: Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực
hiện các dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, khơng có
dân cư sinh sổng.3
Theo Điều 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 thì dự án phát triển nhà
được chia thành hai loại:

1. Xem Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
2. Xem khoản 3 Điều 2 Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phù quy định
về khu cơng nghiệp, khu chế xuất.
3. Xem khoản 1 Điều 2 Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 cùa Chính phù quy định
về khu cơng nghiệp, khu chế xuất.
554


MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ.

Loại thứ nhất: dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dầu tư xây dựng nhà ở và các cơng trình kiến trúc
khác theo quy hoạch được phê duyệt (dự án cấp I). Trong đó, các cơng trình hạ tầng
kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I xây dựng; nhà ở và các cơng trình kiến trúc thuộc dự án
cấp II do chủ dầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng.
Loại thứ hai: dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng cơng
trình nhà ở độc lập hoặc cụm cơng trình nhà ở, kể cả cơng trình có mục đích hỗn
hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ
tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở) hoặc dự án phát triển

nhà ở dộc lập trong khu đô thị cải tạo.
Dự án phát triển khu đô thị mới là những dự án xây dựng một khu đơ thị đồng
bộ, có hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các
cơng trình dịch vụ khác, được phát triển tiếp nối đơ thị hiện có hoặc hình thành đơ

thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây
dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước cỏ thẩm quyền phê duyệt. Khu đơ thị mới có
địa giới hành chính thuộc một tinh, một huyện1. Đã có nhiều dự án đầu tư bất động
sản như: thành phố Sáng tạo Nam Tuy Hòa - Tỉnh Phú Yên, thành phố Bỉnh Dương
- hay dự án Dream City Phú Thọ, thành phố Mặt trời phía Tây N am ... Rất nhiều dự
án bất động sản đầu tư cho nhà xưởng, nhiều khu cơng nghiệp, các tịa nhà văn
phịng hiện đại. Bên cạnh đó các khu nghỉ dưỡng trên núi, ven biển, cao nguyên và
nhà vườn sinh thái ngày càng phát triển. Các dự án bất động sản miền Trung vẫn
lặng lẽ "lên ngơi" vì phù hợp với tâm lý và lối sống của nhiều tầng lớp dân cư. Các
dự án văn phịng cho th có thiết kể và kiến trúc có chất lượng cao được nhiều tầng
lớp quan tâm bởi có đại thế đẹp và phong phú cảnh quan.

1.2.2. Đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư bất động sàn
Dự án đầu tư bất động sản được điều chinh bời nhiều vãn bản pháp luật ở Việt
Nam như: Luật Đất đai năm 2003 (Luật được sửa đổi bồ sung năm 2009), Luật
Kinh doanh bất động sản, năm 2006, Luật Đầu tư và pháp luật về đầu tư, Luật Xây
dựng năm 2003.

Đặc trtmg thứ nhất: các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù là
cần vốn đầu tư lớn và có thời hạn lâu dài. Mỗi cơng trình là sự tích tụ cùa vật liệu,
tài nãng cũng như trình độ tay nghề của những người thợ có trách nhiệm. Mỗi cơng
trình của họ trở thành biểu tượng để thế hệ sau chiêm ngưỡng và đánh giá.

1. Xem: Nghị định sổ 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006 của Chinh phủ ban hành Quy chế khu đô

thị mới.

555


VIỆT NAM HỌC - KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ LẰN THỨ T ư

Đặc trưng thử hai: Các cơng trình, bất động sản mang tính khu vực và là dấu
ấn về không gian sống.
Độc trưng thứ ba: Các dự án ở vị trí khác nhau có giá trị khác nhau. Bất động
sản gần với trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, thuận lợi đường giao
thơng sẽ có giá cao hơn gần khu xử lý chất thải, nghĩa trang, nghĩa địa.
Đặc trimg thứ tư: Chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản
ngày càng đa dạng. N hà nước có thể giao và phê duyệt các dự án cho doanh nghiệp
tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp
liên doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Đặc trưng thứ năm: Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính
của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện
đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.
Từ những đặc trưng cơ bản nêu trên, chúng ta có thể đưa ra một số quan điểm
để cho các dự án đầu tư có thể phát triển trong tương lai.

1.2.3.
bển vững

Một số quan điểm và tiêu chí tài chính của một dự án đầu tư phát triển

Muốn cho các dự án đầu tư phát triển hiệu quả và bền vững cần phải có đánh
giá định lượng và dự báo đáng tin cậy là hết sức quan trọng đối với quyết định đầu
tư. Xây dựng kế hoạch vốn có hiệu quả chính là dự báo đáng tin cậy về cơ hội thị

trường, cơng nghệ có tính cạnh tranh, hành động có thể của các đối thủ cạnh tranh
trên thị trường. Chính vì vậy, để thực hiệu có hiệu quả các dự án đầu tư thì cần phải
xây dựng và thực hiện các biện pháp kiểm tra, kiểm sốt nhằm đảm bảo các dự báo
mang tính thực tiễn khi ra quyết định.
Để phát triển lâu dài, phù hợp với quy hoạch phát triển, các dự án cần phải chú
ý những vấn đề cụ thể sau đây:
- D ự tốn đầu tư cố định: các chi phí cần thiết để dự án chính thức hoạt động;

- Dự tốn vốn lưu động: các chi phí cần thiết phục vụ cho dự án hoạt động;
- Khung thời gian kế hoạch và tuổi thọ kinh tế;
- Tuổi thọ công nghệ; Tuổi thọ thị trường sản phẩm;
- Định giá dự toán thị trường đối với dự án đầu tư;
- Phân loại và xếp hạng đầu tư vốn;
- Vị trí của cơ sở sản xuất, kinh doanh, đầu tư trên thương trường;
- Lao động giản đơn và lao động có tay nghề cao;
- Khả năng tài chính có thể thanh tốn có liên quan;
556


MỘT SỔ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ...

- Dịch vụ và bảo hành, hảo dưỡng, khấu hao;
- Phân tích rủi ro và tính tốn quản lý hành chính;
- Tiêu chí sử dụng và khai thác tiện ích công cộng và đầu tư;
- Kết nối và phát triển các vùng lân cận hiện tại và trong tương lai.
1.2.4. Các tác động tích cực của dự án đầu tư

Khi dự án được triển khai sẽ chịu sự tương tác cụ thể sau:
- Các dự án đầu tư được phát triển do mơi trường đầu tư thơng thống hơn.
- Nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam hơn nữa và kích thích sự thu hút vào nhiều

loại hình đầu tư, kinh doanh bất động sàn.

- Kinh tể phát triển, đời sổng cùa nhiều tầng lớp có sự thay đổi. Khoảng cách
giàu nghèo ngày càng xa.

- Hệ thống ngân hàng phát triển phục vụ các tiến trình giao dịch tài sản có giá
trị lớn.

- Lượng ngoại tệ, vàng lưu thơng nhiều trcn thị trường nước ngoài về trong nước.
- Các dự án đầu tư làm thay đổi cơ cấu vùng và phân công lao động tại nhiều
khu vực trên phạm vi rộng.

1.2.5. Những thách íhức và hạn chế của các dự án đầu tư
- Vốn đầu tư đưa vào sản xuất kinh doanh nhiều nhưng lại đặt trong hoàn cảnh
cơ sờ hạ tầng yểu, còn nhiều hạn chế;

- Nguồn nhân lực, trình độ và khả năng sử dụng vốn Ihiếu nên nhiều dự án đầu
tư bị ngừng trệ;

- Đầu tư bất động sản theo trào lưu đã dẫn đến thị trường bất động sản có
nhiều biến động;

- Đầu tư bất động sản nhằm vào lợi nhuận, không căn cứ vào nhu cầu bức thiết
của nhân dân, của xã hội đã có tác động xấu đến nền kinh tế;
- Giá bất động sàn bị đẩy lên quá cao - Tính thanh khoản thấp trên thị trường.
Thị trường bất động sản phát triển phải phụ thuộc vào động lực kinh tế. Nhưng
khi phát triển thị trường lại có tác động, ảnh hường đến bền vững xã hội. Nhà nước

luôn phải đối mặt với khoảng cách giàu nghèo, nông thôn và đô thị. Mối quan hệ
giữa phát triền kinh tế và bền vững xã hội luôn phải đặt ra như một điều kiện tiên

quyết đổ có một thị trường bền vừng. Đây chính là mục tiêu
Việt Nam đặt ra trong tiến trình cải cách xã hội.

lớn lao mà Nhà nước

557


VIỆT NAM HỌC - KỶ YÉU HỘI THẢO QUỐC TẾ LÀN THỨ TƯ

Đối với các dự án đầu tư có những yếu tố tồn tại thiếu bền vững. Những yếu tố
tác động này cũng bộc lộ và xuất phát từ thực tiễn triển khai của dự án. Khi triển
khai dự án, vấn đề dự báo, dự đốn các tình huống, cần lường trước những vấn đề
có thể xảy ra mới có thể hạn chế rủi ro. Chẳng hạn, nhà nước ta vừa gắn biển " Đô
thị kiểu mẫu" cho khu đô thị Bắc Linh Đàm, một thời gian không lâu sau, con
đường vành đai chuyển làn, khu đô thị Băc Linh Đàm đông đúc hơn, các xe ô tô
trọng tải lớn chạy qua dẫn đến hiện tượng ách tắc giao thông, bụi, tiếng ồn, các tai
nạn giao thông xảy ra nhiều hơn do đường giao thông chật hẹp và lưu lượng giao
thơng tăng. Đây chính là yếu tổ thiếu bền vững của dự án phát triển đô thị ở Việt
Nam. Hiện trạng khu du lịch sinh thái ở Bình Quới - Thành phố Hồ Chí Minh cũng
tương tự.

1.3. Tiêu chí đảnh giá mức độ phát triển bền vững đổi với dự án đầu tư
Tiêu chỉ thứ nhất: Dự án đầu tư cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Vị trí của dự án cần thuận lợi cho giao thông và khả năng gần nguồn cung cấp
nguyên liệu và địa bàn phân phối sản phẩm hàng hóa tiêu thụ. Mỗi dự án đầu tư
được phê duyệt phải được cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt dự án. D ự án
cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phù hợp với chiến lược phát
triển kinh tế xã hội vùng, miền. Dự án đầu tư có thể phát triển bền vững nếu phù

hợp với quy hoạch 10 năm ' của vùng, miền. Tính ổn định của dự án và yên tâm đầu
tư cho các chủ đầu tư của dự án đã bỏ số tiền vốn lớn đầu tư và kỳ vọng nguồn lợi
nhuận trong tương lai. Thí dụ: Quy hoạch tổng thể Hà Nội đến năm 2020, định
hướng đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 6/7/2011. Cũng từ
đó, Thủ đơ xây dựng và phát triển với quan điểm là động lực thúc đẩy phát triển đất
nước, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế trọng điểm Bắc bộ; đảm bảo thống
nhất với quy hoạch ngành, lĩnh vực, phát huy nội lực, sử dụng có hiệu quả tiềm
năng lợi thế của Thủ đô là nhân tổ quyết định, gẳn với thực hiện tiển bộ, công bằng
xã hội và bảo vệ môi trường.

Tiêu chí thứ hai: Dự án đầu tư phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, văn
hóa xã hội.
Dự án đầu tư tại địa phương đã thu hút lao động tập trung và kéo theo phát
sinh nhiều nhu cầu thực tể về văn hóa, chợ, trung tâm thương mại, vui chơi, giải trí,
trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, du lịch... Chính vì vậy, dự án cơng nghiệp,
thương mại cũng đồng thời phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của khu vực. Chẳng

1. Xem: Điều 24 Luật Đất đai năm 2003.
558


MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÃY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ.

hạn như: Dự án Khu đô thị mới Đặng Xá - Gia Lâm có diện tích 33,6 ha về phía
Bắc Thủ dơ Hà Nội, là khu đơ thị đầu tiên trên địa hàn huyện Gia Lâm. Khu đô thị
gần với các tuyến đường giao thông quan trọng như quốc lộ 5 đi Hải Phòng, quốc
lộ 1 di Lạng Sơn, gần cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì tạo mạng lưới giao thơng liên
hồn từ khu đơ thị Đặng Xá đến trung tâm Thủ đơ.

Tiêu chí thứ ba: Dự án đầu íư sử dụng năng lượng sạch, năng lượng xanh,

năng lượng tái tạo.
Dự án đầu tư xây dựng các chung cư cao tầng trong các đô thị ngày càng gia
tăng. Nhưng chất lượng dịch vụ và độ an toàn cho người dân sổng trong các khu
chung cư không phải chủ đầu tư nào cũng làm được. Hiện tượng sự cố thang máy,
cháy trên tầng cao khi thang cứu hỏa chỉ lên được tầng 15 cịn tịa nhà có thể xây
cao 21-31 tầng. Các thiết bị phòng chống cháy nổ được đầu tư còn hạn chế. Trong
xã hội lại xuất hiện nhiều nhà kinh doanh chạy theo lợi nhuận đã sang chiết ga
không đúng quy định gây hậu quả cho khách hàng trong quá trình sử dụng. Nhà
hàng, khách sạn, bệnh viện, trường học cũng cần bảo đàm an toàn khi sử dụng ga
bình. Chính vì vậy, sử dụng hộ thống ga trung tâm, hệ thống khí đốt có kỹ thuật cao,
sử dụng công nghệ tái tạo, công nghệ sạch từ năng lượng, mặt trời, gió, thủy
chiều... có thể hạn chế rủi ro nổ bình ga như hiện nay.1 Hệ thống điện độc lập từ
nguồn năng lượng tái tạo cung cấp điện cho khu vực lưới điện quốc gia vươn tới
phục vụ sản xuất và nâng cao đời sống nhân dân tại khu vực.

Tiêu chỉ thứ tư: ửng dụng khoa học công nghệ, bảo đảmcho quy chuẩn mơi
trường trong q trình thực hiện dự án đầu tư.
Khi triển khai dự án, việc ứng dụng khoa học cơng nghệ phảiphù hợp với
trình độ phát triển kinh tế, xã hội của đất nước đồng thời phải hịa nhập với khu vực.
Tiêu chí này được xây dựng nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án. Quy chuẩn môi
trường cần phải phản ánh đúng yêu cầu xã hội về chất lượng môi trường sống. Tiêu
chuẩn quá cao hoặc quá thấp đều có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của con
người và các điều kiện kinh tế xã hội khác. Quy chuẩn phải đảm bảo sự tưcmg xứng
giữa khả năng kinh doanh, lợi ích kinh tế của nhà dầu tư với lợi ích mơi trường của
đất nước. Từ thực tiễn triển khai các dự án đầu tư, kinh tế càng phát triển, khả năng
kinh doanh càng lớn thì nhu cầu khai thác và sử dụng các thành phần môi trường
ngày càng tăng, cần giải quyết mâu thuẫn giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi
trường. Đây là điểm quan trọng để các dự án phát triển nhung vẫn bảo đảm việc bảo
vệ môi trường theo quan điểm bền vững. Quy chuẩn môi trường trờ thành cơng cụ

1. Xem: Ngọc Lâm "Nồ hình ga ờ nhà hàng, 2 người bị thươnt’", Báo Tiền phong, số 319, thứ
Ba, ngày /11/2011, tr. 11.
559


VIỆT NAM HỌC - KỶ YÉU HỘI THẢO QUỐC TÉ LẦN THỨ TƯ

để Nhà nước kiểm sốt mơi trường. Các báo cáo Đ M C 1 và báo cáo ĐTM2 được
thực hiện theo đúng quy định của Luật Bảo vệ mơi trường.

Tiêu chí thứ năm: Dự án đầu tư muốn phát triển bền vững cần bảo đảm sức
khỏe người lao động và cân bằng "giới" trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.
Căn cứ vào sự tác động xã hội, sự tác động lên sức khỏe của người lao động
trong môi trường sinh hoạt và lao động. Những ảnh hưởng đến sức khỏe của con
người xung quanh doanh nghiệp đầu tư. Sức khỏe người lao động là đối tượng bảo
vệ hàng đầu của quy chuẩn môi trường, đồng thời nó cũng phàn ánh chất lượng,
mơi trường làm việc. Sức khỏe người lao động là yếu tố cần được quan tâm đặc
biệt. Các chủ đầu tư cần ngăn ngừa việc hủy hoại môi trường. Các biến đổi của môi
trường có thể gây ảnh hưởng đến mơi trường, sinh vật. Để các khu công nghiệp, khu
chế xuất phát triển bền vững, N hà nước cần phải cân nhắc và cân đối số lượng dự án
đầu tư trong khu vực. Chẳng hạn, khu cơng nghiệp Sài Đồng, khu cơng nghiệp Bình
Dương, Đồng Nai cần chú ý đan xen dự án sử dụng lao động nam giới trong dự án
công nghiệp, lọc dầu, thương mại điện tử, xi m ăng... với dự án may mặc, phân bón,
chăn ni, chế biến hải sản đông lạnh sử dụng nhiều nữ lao động. Việc bảo đảm
"cân bằng giới" trong độ tuổi iao động sung sức và tính dục phù hợp là vấn đề cần
được đặt ra trong quá trình phát triển phù hợp và bền vững cho các dự án đầu tư.

Tiêu chí thứ sáu: Bảo đảm biện pháp thu gom, vận chuyển, xử lý, chôn lấp các chất
thài sinh hoạt, chất thải lỏng, chất thải rắn, chất thải nguy hại của các dự án đầu tư.

Các dự án đầu tư phát triển ngày càng nhiều, các doanh nghiệp đều phải xử lý
chất thải ra trong quá trình vận hành sản xuất. Nhà nước cần quản lý ô nhiễm môi
trường thông qua các hoạt động kiểm sốt nồng độ ơ nhiễm, thu thuế mơi trường.
Khuyến khích các cơ sở, doanh nghiệp đổi mới cơng nghệ, giảm thiểu chất thải,
tăng năng suất trong các khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu chế xuất. Muốn
cho dự án đầu tư phát triển bền vững thì vấn đề bảo vệ môi trường và xử lý chất thải
phải được quan tâm thích đáng.

Tiêu chí thứ bảy: Bảo vệ mơi trường nước, không khỉ, âm thanh, ánh sảng
trong các dự án đầu tư.
Đ ối v ớ i n h ó m tiêu c h u ẩ n ch ấ t lư ợ ng n ư ớ c thải, cần b ả o đ ả m v iệc p h ân loại nước
thải ch o ch u ẩn h ó a q u y c h u ẩ n v ề cu n g cấp n ư ớ c sạch v à x ử lý n ư ớ c thải. T ro n g các dự
án đ ầu tư cần b ảo đ ảm k h ô n g k h í sạch, tiế n g ồn cần b ảo đ ả m đ iề u k iện số n g k h ô n g làm

1. Báo cáo đánh giá môi trường chiến lược.
2. Báo cáo đánh giá tác động môi trường.
560


MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÂY DƯNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ...

anh h ư ở n g tới m ô i trường. Tiêu chuẩn ánh sáng phải đáp ứ n g đ iề u kiện sống, sinh hoạt.

Quy chuẩn môi trường tạo ra sự mền dẻo, hiệu quả, chi phí thấp, khuyến khích đối
lượng gây ơ nhiễm lựa chọn biện pháp kiểm sốt ơ nhiễm, điều chỉnh chất gây ơ nhiễm
thải vào mơi trường. Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.000 nhà máy cơng nghiệp có
quy mơ lcVn và hơn 25.000 ckm vị sản xuất vừa và nhỏ, nếu tất cả phải tiến hành thực
hiện đánh giá lác động mơi trường thì sẽ tốn kém nhiều thời gian, tiền c ủ a ...1

Tiêu chí thứ tám: Triển khai dự án đầu tư có thể kết hợp khai thác, du lịch

cảnh quan và du lịch sinh thái.
Muốn cho dự án đầu tư phát triển bền vững, chúng ta cần nguồn kinh phí và
nhân lực phục vụ cho dự án đó. Nhà máy, khu đô thị mới, vườn hoa, vườn thú, các
vườn sinh thái sẽ là điểm đến du lịch hứa hẹn cho nhiều du khách nước ngồi muốn
tìm hiểu về con người và đất nước Việt Nam. Dự án khu đơ thị Việt Hưng, Làng
văn hóa các dân tộc Việt Nam, các làng nghề truyền thống Bát Tràng, Bắc Ninh, du
lịch bằng xe trâu, xe ngựa đến làng cổ Đường Lâm hay du lịch trên sơng nước ở
Cần Thơ, Sóc Trăng, Lái Thiêu, phố cổ Hội An, vịnh Hạ Long, khu công nghiệp
Phố N ố i... đã thu hút đông đảo khách du lịch đến tham quan.

2.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bảo vệ môi

trư ờ n g tro n g cá c d ự án đầu tư

Một là: Sử dụng công cụ tài chính, cơng cụ kinh tế làm nhân tố thúc đẩy bảo
vệ môi trường. Tăng cường ngân sách nhà nước cho đầu tư bảo vệ mơi trường. Xã
hội hóa trong xử lý, thu gom, vận chuyển chất thải.
Hai là: Khuyến khích ngân hàng và cơng ty bảo hiểm tham gia vào việc cung
cấp tài chính cho các doanh nghiệp bảo vệ mơi trường.
Ba là: Khuyến khích các dự án đầu tư trực tiếp nước ngồi vào các ngành
cơng nghiệp xử lý chất thải.
Bổn là: Thực hiện nguyên tắc người gây ô nhiễm phải trả tiền. Đổi mới công
nghệ sản xuất đã lạc hậu.
Năm là: Đào tạo cán bộ đào tạo cán bộ về lĩnh vực bảo vệ môi trường. Xây
dựng bộ máy chuyên trách về hảo vệ môi trường.
Sáu là: Tuyên truyền, giáo dục, nâng cao nhận thức của doanh nghiệp đối với
pháp luật về mơi trường. Khuyến khích sử dụng năng lượng xanh, sạch, năng lượng
tái tạo trong các dự án đầu tư.

1. Trương Thị M inh Sâm, Các giải pháp nhằm nâng cao vai trỏ và hiệu lực quàn lý nhà
nước về bảo vệ môi trường ờ các khu công nghiệp, khu ché xuất. Nxb. Khoa học xã hội, Hà
Nội, 2004.
561


VIỆT NAM HỌC - KỶ YỂU HỘI THẢO QUỐC TẾ LẦN THỨ T ư

Bảy là: Tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm bảo vệ mơi trường, thi hành
pháp luật về bảo vệ mơi trường, có quyền và trách nhiệm phát hiện, tố cáo hành vi
vi phạm pháp luật về bảo vệ mơi trường. Tổ chức cá nhân nước ngồi hoạt động
trên lãnh thổ Việt Nam về bảo vệ môi trường.
Tám là: c ầ n triển khai nhiều giải pháp hỗ trợ để bảo vệ các dự án đầu tư bất
động sản được phát triển một cách bền vững. Chẳng hạn như trên đất nước ta, hạ
tầng đô thị đang chịu nhiều sức ép của tốc độ gia tăng dân số, phát triển đơ thị cùng
với tiến trình cơng nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Những tác động của thiên
nhiên đối với con người ngày càng rõ nét như hiện tượng trái đất nóng lên, tan băng
ở Bắc cực, nước biển dâng nhanh, sóng thần, triều cường... Trước sự phát triển
không ngừng của kiến trúc đô thị, chúng ta cần đưa ra những giải pháp phù hợp
theo hướng bảo tồn các giá trị truyền thống, kinh nghiệm phòng chống thiên tai
trong q trình chỉnh trang đơ thị hiện nay. Văn hố, kiến trúc truyền thống ln có
sức sổng bền lâu, có sức lan toả đến tình cảm và tư duy của các nhà kiến trúc, các
nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật. Trên thế giới có rất nhiều hệ
thống cơng trình mang tầm quốc tế như: kênh đào Xuy-ê...; Đất nước H à Lan đã có
hệ thống đê biển được xây dựng để bảo vệ tài sản cho dân cư. Ở Việt Nam, nhiều
địa phương cần phải nghiên cứu quy hoạch để tận dụng thế mạnh về địa hình, khai
thác tiềm năng của những miền đất đốc, đồi núi, trung d u ... Chẳng hạn, vùng đất
Hậu Giang đang hình thành những cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ là
những điểm dân cư nơng thơn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội m ang tính chất
đơ thị được thể hiện trong Quyết định số 1579/QĐ-UBND do ủ y ban Nhân dân tỉnh

Hậu Giang năm 2009.
Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã cỏ rất nhiều giải pháp đưa ra để giải
quyết vấn đề ngập nước khi mùa mưa, mùa nước nổi tràn về. Hệ thống cống ngầm
đã được từng bước nâng cấp, cải thiện trong khu vực trung tâm thành phố. Một
đóng góp to lớn của ủ y ban nhân dân Hậu Giang triển khai kế hoạch xây dựng hệ
thống hạ tầng đô thị cho các tuyến dân cư vùng lũ đà đem lại cho người dân nhiều
đổi thay trong cuộc sống của dân chúng.
Đối với Thủ đô Hà Nội, bao bọc và bảo vệ Thủ đô là hệ thống đê bao quanh
khi mùa mưa lũ tràn về. Sức tàn phá của tự nhiên, của dịng sơng Hồng khiến Hà
Nội phải tiến hành phá "đê quai" để phân lũ, bảo vệ tài sản của Nhà nước và dân
chúng. Dịng sơng Hồng đỏ nặng phù sa nhưng lượng phù sa này không thể cung
cấp cho đồng ruộng miền Bắc nếu không có sự tác động của con người. Nhưng
Miền Nam lại có những ưu thế của mùa nước nổi là lượng phù sa tự nhiên được bồi
dắp cho đồng bằng sông Cửu Long. Vùng Tiền Giang màu m ỡ tốt tươi, nơi miệt
vườn phong phú các loại trái cây, hoa quả mùa nào thức nấy - đó chính là thế mạnh
562


MỘT SỔ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ.

trong hoạt động quản lý đất đai nói chung và quy hoạch đơ thị nói riêng. Việc quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phải gắn với vấn đề bảo v ệ đa dạng sinh học,

bào vệ những vùng sinh thái đặc hữu cùa đất nước. Chính vì vậy, quy hoạch hạ tầng
kỹ thuật đô thị là nội dung được đề cập từ Điều 36 đến Điều 38 trong Luật Quy
hoạch đô thị năm 2009. Việc thống nhất quản lý không gian và hạ tầng đô thị là
mục tiêu lớn của Đảng và Nhà nước trong hoạt động quản lý đô thị trước sự tác
đ ộ n g cù a th iê n n h iê n . B ù n g n ổ kiến trúc tro n g lị n g c á c đ ơ th ị c ũ v à đ ô th ị m ớ i v ớ i

hệ thống hạ tầng không đồng bộ dang tiềm ẩn nhiều điểm bất ổn, những tồn tại gây

ảnh hư(Vng đến đời sống đô thị như: ùn tắc giao thông, ngập úng, triều cường, môi
trường sống ô nhiễm do tiếng ồn, khí thài, khơng gian truyền thống bị lấn chiếm ...
Sự tác động cùa dịng sơng, ven biển vào đô thị đã gây ảnh hưởng tới sự an tồn của
các khu đơ thị và khu dân cư. Hiện tượng di dân với số lượng lởn tại nơi có sự xâm
thực của triều cường đã làm cho chính quyền địa phưomg lúng túng.
Triều cường, nước mặn tràn vào thành phố, gây ngập lụt và tàn phá, ảnh
hưởng tới các cơng trình ngầm tại nhiều quận của Thành phố Hồ Chí Minh như
Quận Bình Thạnh, Quận Gị vấp, Quận 6, 8, 12. Trong thời gian qua, Đề án Quy
hoạch tổng thể và xây dựng hộ thống cơng trình thuỷ lợi, kiềm soát thuỷ triều, tăng
năng lực tiêu thoát nước vả chống ngập khu vực Thành phố Hồ Chí Minh và các
tỉnh lân cận đã đem lại nhiều kết quả khả quan.
Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 đã được Quốc hội thông qua ngày 17/06/2009
với 6 Chương, 76 Điều, cỏ hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2010 sẽ là công cụ hữu
hiệu để nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước trong xây dựng và phát triển đô thị.
Luật đã xây dựng cơ chế bảo đảm phát triển các hệ thống đô thị và quy hoạch đô thị
kết hợp hài hoà giữa sửa chữa và xây đựng mới, kế thừa kinh nghiệm phòng chống
thiên tai. "Tri thức là khỏi nguồn của tất cả!" Văn hào Pháp Vích-to Huy-gơ đã từng
nhận xét: "Kiến trúc là tấm gương trung thực nhất phản ánh thời đại". Kiến trúc đô
thị cần phải kế thừa di sản kiến trúc, thiên nhiên truyền thống. Hệ thống kiến trúc
từng bước hiện đại hoá kết cấu hạ tầng và triển khai cơng trình kiến trúc mới có chất
lượng phù hợp. Trong cuộc sống hôm nay, hệ thống đê điều, đê bao, dòng kênh là
minh chứng cho cách đối xử nhân văn và đúng mực của con người đối với thicn
nhiên, sông núi, đất trời.
Không coi trọng môi trường tự nhiên không được! Khi hàng năm, người dân
đô thị phải đổi diộn với ngập úng, triều cường, thiên tai, bão, lũ, mùa nước nổi
n g h iệ t n g ã v ẫn là đ iề u trăn trở của các n h à h o ạch d ịn h c h ín h sá c h v à x â y d ự n g p h á p

luật Việt Nam. Chính vì vậy, xây dựng tiêu chi dánh giá phát triển bền vững cho dự
án đầu tư là việc làm cần thiết trong thời gian tới.

563