Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo

Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định
dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam
3.1. Định hướng hoạt động của SGD và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự
án đầu tư BĐS trong thời gian tới:
3.1.1. Định hướng phát triển của SGD Agribank
3.1.1.1. Mục tiêu chung:
Năm 2011, nền kinh tế đã bước qua giai đoạn khó khăn hậu khủng hoảng nhưng
những bất ổn về lạm phát, tỷ giá vẫn là trở ngại đối với hoạt động của SGD. Năm 2011,
SGD đặt mục tiêu:
- Duy trì mức tăng trưởng, đảm bảo cơ cấu hợp lý nhằm nâng cao chất lượng, hiệu
quả hoạt động kinh doanh.
- Bám sát mục tiêu của Chính phủ, NHNN, Agribank, tích cực khai thác nguồn vốn
ổn định, thực hiện đầu tư có chọn lọc, chú trọng cho vay ngắn hạn đối với khách hàng
truyền thống, hạn chế cho vay trung và dài hạn nhằm nâng cao chất lượng tín dụng. Tích
cực khai thác mở rộng dịch vụ, nâng cao chất lượng dịch vụ.
- Chủ động trong thực thi chính sách tiền tệ, duy trì thanh khoản gắn với an toàn
hoạt động, linh hoạt ứng phó kịp thời với những biến động mạnh mẽ của môi trường kinh
doanh, tuân thủ các cơ chế, chỉ đạo của Agribank.
- Thực hiện điều hành tỷ giá linh hoạt theo định hướng và chỉ đạo của NHNN góp
phần can thiệp, bình ổn thị trường ngoại hối.
3.1.1.2. Các mục tiêu cụ thể:
Các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh trực tiếp:
- Nguồn vốn nội tệ 23,000 tỷ đồng, tăng 2,345 tỷ đồng so với đầu năm (không bao
gồm tiền gửi của các DN 3G)
- Nguồn vốn ngoại tệ 340.000 ngàn USD, tăng 90.000 ngàn USD so với đầu năm
- Dư nợ nội tệ đạt 5,150 tỷ đồng, tăng 670 tỷ đồng so với đầu năm (không bao gồm
dư nợ của các DN 3G)
- Dư nợ ngoại tệ 270,000 ngàn USD, tăng 61.5 triệu USD so với đầu năm.
- Tỷ lệ nợ xấu dưới 1% tổng dư nợ.
- Tài chính kinh doanh có lãi, đủ quỹ lương, thưởng theo quy định.
3.1.2. Định hướng đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS

Đối với mỗi ngân hàng, hiệu quả, chất lượng và sự an toàn trong hoạt động kinh
doanh, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng có ý nghĩa quyết định sự tồn tại và hội nhập
của ngân hàng. Do đó, SGD rất chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư. Công tác
thẩm định dự án phải tuân thủ theo đúng các quy định của NHNo&PTNT Việt Nam với tất
cả dự án xin vay vốn. Mặt khác quá trình này phải được tiến hành thường xuyên, liên tục,
diễn ra trước, trong và sau cho vay. Với mục tiêu gia tăng tổng dư nợ, nhưng vẫn đảm bảo
giảm tỷ lệ nợ xấu, SGD đã đưa ra định hướng đối với công tác thẩm định dự án nói chung
như sau:
- Nhận định rõ vai trò, ý nghĩa của công tác thẩm định trong hoạt động
của SGD.
- Củng cố, kiện toàn bộ máy thẩm định dự án, nâng cao lực lượng thẩm
định cả về số lượng và chất lượng thông qua việc bồi dưỡng, huấn luyện nghiệp vụ
cho cán bộ thẩm định
- Đầu tư cơ sở hạ tầng, trang thiết bị công nghệ hiện đại phục vụ cho công
tác thẩm định phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế.
- Tăng cường công tác thu thập, quản lý thông tin để phục vụ cho công tác
thẩm định chính xác và hiệu quả.
Những dự án thuộc những ngành khác nhau thì SGD cũng đưa ra những định hướng
khác nhau phù hợp từng giai đoạn. Hiện nay, khi NHNN đưa ra quyết định giảm tốc độ và
tỷ trọng dự nợ cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS,
chứng khoán để tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô thì yêu cầu đối với
công tác thẩm định các dự án BĐS lại càng trở nên khắt khe hơn. SGD khẳng định sẽ tiến
hành chặt chẽ công tác thẩm định dự án BĐS, chỉ cho vay các dự án có hiệu quả, khả thi và
thực sự cần thiết, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương cũng như cả
nước.
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD
NHNo&PTNT Việt Nam
Công tác thẩm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có các
yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm định, trình độ chuyên môn của các
cán bộ thẩm định, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công nghệ, khoa học kỹ

thuật phục vụ hoạt động thẩm định…Vì vậy để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công
tác thẩm định dự án nói chung, cũng như dự án BĐS nói riêng, cần phải tập trung hoàn
thiện các yếu tố này.
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án BĐS
- Đối với thẩm định khách hàng vay vốn: Xây dựng các danh mục hồ sơ pháp lý
khách hàng cần phải cung cấp, để tiện cho khách hàng chuẩn bị và giúp cán bộ thẩm định
tiết kiệm thời gian kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ pháp
lý của dự án. Bên cạnh đó, tiến hành thiết lập các tiêu chuẩn đánh giá các chỉ tiêu tài chính
của doanh nghiệp theo từng lĩnh vực, ngành nghề. Bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu này
thông qua các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, CBTĐ còn
cần phải thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đưa ra cái nhìn khách quan,
chính xác nhất về hoạt động của doanh nghiệp.
- Đối với thẩm định dự án đầu tư
+ Thẩm định khía cạnh thị trường: Bất cứ dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nào
muốn đạt được hiệu quả và khả thi thì sản phẩm của dự án phải chiếm lĩnh được thị trường
và đươc thị trường chấp nhận. Vì vậy việc nghiên cứu thị trường dự án là vô cùng quan
trọng. Đặc biệt đối với các dự án BĐS với đặc trưng vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư kéo
dài thì việc nghiên cứu thị trường và dự báo thị trường trong tương lai là cơ sở để xác định
tính khả thi của dự án. Do đó khi thẩm định, CBTĐ cần đi sâu phân tích cung cầu hiện tại
của sản phẩm dự án, dự báo cung cầu trong tương lai của sản phẩm thông qua các nguồn
thông tin khác nhau như: những phân tích, đánh của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS,
các con số thống kê, nghiên cứu khảo sát của của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam,
các thông tin qua trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) và các trang web chuyên về
BĐS (diaoconline.vn, batdongsan.com.vn,…) Ngoài ra, CBTĐ cần thường xuyên cập nhật
diễn biến về giá cả BĐS trong các khu vực khá nhau để xây dựng một cơ sở dữ liệu giúp
cho việc so sánh, đối chiếu và đánh giá dự án được chính xác.
+ Thẩm định khía cạnh kỹ thuật: Các nội dung nghiên cứu kỹ thuật như: Địa điểm
đầu tư, các giải pháp kiến trúc, thiết kế, thi công, xây dựng, các thông số về quy hoạch
tổng mặt bằng, máy móc thiết bị… là không thể thiếu đối với việc thẩm định dự án BĐS.
Một dự án BĐS khả thi về mặt kỹ thuật, thi công thì mới có thể đảm bảo hiệu quả lâu dài.

Không những thế, những nghiên cứu về mặt kỹ thuật của dự án là cơ sở để xác định, tính
toán tài chính dự án. Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kỹ thuật, SGD có
thể áp dụng các giải pháp như:
 Thực hiện khảo sát địa điểm thực hiện xây dựng, đánh giá những thuận lợi và khó
khăn của địa điểm. Đến các cơ quan quản lý quy hoạch để tiến hành tìm hiểu, xác
minh các thông tin về quyền sử dụng đất, quy hoạch khu đất dự án. Từ đó, đánh giá,
nhận định chính xác về tình hình thực địa khu đất có đúng như trong hồ sơ dự án chủ
đầu tư cung cấp không.
 Đối với các dự án BĐS lớn, yếu tố kỹ thuật phức tạp, có thể tiến hành thuê các
chuyên gia tư vấn hỗ trợ về mặt kỹ thuật của dự án. Đối với các dự án BĐS khác, để
tiết kiệm chi phí thuê tư vấn thì CBTĐ cần có kiến thức và kinh nghiệm trong việc
thẩm định các dự án xây dựng. SGD có thể cử CBTĐ đi học thêm về yêu cầu kỹ
thuật của các công trình xây dựng, khả năng đọc các bản vẽ kỹ thuật… hoặc SGD có
thể tuyển dụng các cán bộ có chuyên ngành về lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật.
+ Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý: Để đánh giá năng lực tổ chức quản lý của
chủ đầu tư, CBTĐ cần tiến hành đánh giá năng lực, trình độ chuyên môn, uy tín của lãnh
đạo công ty, kế toán trưởng và các kế toán, ban quản lý dự án. Đây là những người có vai
trò quyết định trong quá trình điều hành hoạt động của dự án. Đồng thời, cần xem xét đánh
giá kế hoạch bố trí nhân sự và các nguồn lực khác theo tiến độ dự án có thật sự hợp lý hay
không. Ngoài ra, CBTĐ cần thẩm định năng lực, trình độ và kinh nghiệm của các nhà thầu
thi công, xây dựng vì đây là đội ngũ trực tiếp tiến hành thực hiện dự án, có vai trò quyết
định chất lượng dự án.
+ Thẩm định khía cạnh tài chính:
Đối với các dự án BĐS việc xác định dòng tiền khi thẩm định các chỉ tiêu tài chính
của dự án phụ thuộc vào tính chất của dự án. Nếu là dự án đầu tư xây dựng hoàn thành rồi
bán lại toàn bộ ( các dự án xây chung cư, xây biệt thự liền kề để bán…), CBTĐ chỉ cần
tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính đến khi chủ đầu tư bán lại toàn bộ sản phẩm, thu
được lợi nhuận cho mình và trả vốn và lãi vay cho SGD. Nếu là dự án đầu tư xây dựng và
kinh doanh đến hết đời dự án (dự án xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho
thuê, dự án xây dựng khách sạn, dự án xây dựng khu du lịch, nghỉ dưỡng…) thì các chỉ

tiêu hiệu quả tài chính sẽ được tính toán đến hết đời dự án.
Ngoài ra, để xác định chính xác các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thì cần xác định
chính xác tỷ suất chiết khấu. Vì nó ảnh hưởng lớn đến giá trị của chỉ tiêu NPV, tỷ suất
chiết khấu càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Tỷ suất chiết khấu phải đảm bảo được
chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn, phản ánh đúng chi phí cũng như hiệu quả sử dụng vốn
của chủ đầu tư. Vì vậy, đối với các dự án trung và dài hạn, cần đảm bảo tính đến lạm phát
trong việc xác định tỷ suất chiết khấu.
Đồng thời, khi phân tích hiệu quả tài chính dự án bên cạnh việc sử dụng các chỉ tiêu
truyền thống như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn đầu tư, thời gian thu hồi vốn vay thì
cũng nên sử dụng thêm các chỉ tiêu như tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR để tăng
thêm tính chính xác khi đánh giá dự án. Ngoài việc quan tâm đến hiệu quả tài chính của dự
án, ta còn cần quan tâm đến tính hiệu quả chắc chắc của dự án. Điều này có nghĩa trong
một số trường hợp rủi ro, dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính. Để khẳng định điều này, ta
cần tiến hành phân tích độ nhạy của dự án trong các trường hợp rủi ro như: Tổng mức đầu
tư tăng, doanh thu của dự án giảm, giá vốn tăng, tuổi thọ của dự án giảm. Ngoài ra, ta có
thể phân tích độ nhạy của dự án khi các yếu tố này đồng thời thay đổi, dự án có đạt được
hiệu quả hay không.Việc phân tích này sẽ giúp ngân hàng đảm bảo lựa chọn được dự án
hiệu quả và khả thi về mặt tài chính ngay cả khi những yếu tố tiêu cực xảy ra với dự án.
+ Phân tích rủi ro dự án: Bên cạnh việc đưa ra các đánh giá nhận diện các rủi ro có
thể xảy ra với dự án, việc sử dụng các phần mềm phân tích, dự báo chuyên dụng trong
quản trị rủi ro nên được áp dụng trong công tác thẩm định dự án.
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định dự án
- Quy trình thẩm định dự án
Để nâng cao hiệu quả thẩm định bên cạnh việc xây dựng quy trình thẩm định chung
cho các dự án đầu tư như hiện nay, SGD nên xây dựng một hệ thống các quy trình thẩm
định dự án cho từng ngành với những đặc trưng riêng biệt. Điều này sẽ góp phần tạo ra sự
thống nhất trong việc thẩm định từng loại dự án khác nhau, và cũng sẽ giúp giảm chi phí
và thời gian thẩm định những nội dung không cần thiết.
- Phương pháp thẩm định dự án: Việc sử dụng phối hợp các phương pháp thẩm định
dự án là rất cần thiết nhưng để đạt được hiệu quả tối đa, CBTĐ cần nắm rõ ưu nhược điểm

của từng phương pháp để có thể sử dụng hiệu quả các phương pháp này trong việc thẩm
định từng nội dung của dự án.
+ Phương pháp thẩm định theo trình tự: CBTĐ tiến hành thẩm định tổng quát từ tư
cách pháp nhân, năng lực tài chính của khách hàng để loại bỏ dự án của những khách hàng
không đủ tiêu chuẩn hoặc yêu cầu khách hàng cung cấp bổ sung thêm tài liệu để tiến hành
thẩm định.
+ Phương pháp so sánh đối chiếu được sử dụng với mọi nội dung thẩm định dư án.
Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp này cần tránh tình trạng rập khuân máy móc vì vậy
CBTĐ cần phải có trình độ và kinh nghiệm trong việc thẩm định dự án.
+ Phương pháp dự báo được sử dụng chủ yếu khi đánh giá khía cạnh thị trường của
dự án. CBTĐ có thể sử dụng các phương pháp dự báo sau: Phương pháp mô hình hồi quy
tương quan, phương pháp định mức, phương pháp ngoại suy thống kê,…