nghiên cứu đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản ở tập đoàn hdb việt nam

1
LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy lợi, Phòng Đào
tạo đại học và Sau đại học, Ban chủ nhiệm Khoa Kinh tế và Quản lý cùng các thầy
cô giáo khoa Kinh tế và Quản lý đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tác giả về mọi
mặt trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân, người thầy trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tác giả trong
quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn các tổ chức, cá nhân đã hỗ trợ, cung cấp thông tin, góp ý
cho tác giả trong suốt quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn những người thân và bạn bè đã chia sẻ cùng tác giả những
khó khăn, động viên và taọ điều kiện cho tác giả nghiên cứu và hoàn thành Bản luận
văn.
Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012

Tác giả lun văn





Nguyễn Thanh Hải

2
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tác giả. Các
số liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Các đánh giá, kết luận
khoa học chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác trước đó.

Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012

Tác giả lun văn





Nguyễn Thanh Hải

3
MỤC LỤC
26TLỜI CẢM ƠN26T 1
26TLỜI CAM ĐOAN26T 2
26TDANH MỤC CÁC HÌNH VẼ26T 5
26TDANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU26T 5
26TMỞ ĐẦU26T 6
26TCHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ26T 9
26T1.1.26T 26TDự án đầu tư26T 9
26T1.2.26T 26TPhân loại dự án đầu tư26T 11
26T1.3.26T 26TQuá trình đầu tư bất động sản26T 12
26T1.4.26T 26TNguồn vốn đầu tư và nội dung của vốn đầu tư26T 24
26T1.5.26T 26TNhững đối tượng tham ra vào thực hiện đầu tư26T 25
26T1.6.26T 26THiệu quả của dự án đầu tư bất động sản26T 30
26TKết luận chương 126T 38
26TCHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở TẬP
ĐOÀN HDB VIỆT NAM
26T 39
26T2.1.26T 26TGiới thiệu về Tập đoàn HDB Việt Nam26T 39
26T2.2. Thực trạng hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại Tập đoàn HDB Việt Nam26T 50
26T2.3. Phân tích hiệu quả đầu tư bất động sản tại Tập đoàn HDB Việt Nam 26T 60
26T2.4. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Tập đoàn
HDB Việt Nam

26T 69
26TKết luận chương 226T 72
26TCHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở TẬP ĐOÀN HDB VIỆT NAM
26T 73
26T3.1. Định hướng phát triển của Tập đoàn HDB Việt Nam trong thời gian tới26T 73
26T3.2. Những thuận lợi, khó khăn, cơ hội và thách thức của Tập đoàn HDB Việt
Nam trong tương lai
26T 74
26T3.3. Đề xuất một số giải pháp nhm nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động
sản của Tập đoàn HDB Việt Nam trong thời gian tới
26T 75
26TKết luận chương 326T 96
26TKẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 26T 98




4

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TĂT
BĐS: Bất động sản
TTTM : Trung tâm thương mại
GPMB: Giải phóng mặt bng
UBND: Ủy ban nhân dân
QĐ: Quyết định
TT: Thông tư
QP: Quy phạm
QPVN: Quy phạm Việt Nam
QPTL: Quy phạm thuỷ lợi

NĐ: Nghị định
CP: Chính phủ
TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam
TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
GTGT: Giá trị gia tăng
BXD: Bộ Xây dựng
BTC : Bộ tài chính
TNDN: Thu nhập doanh nghiệp
VNĐ: Tiền Việt Nam đồng
WTO: Tổ chức thương mại thế giới
V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
G
R
XD
R: Chi phí xây dựng của dự án;
G
R
TB
R: Chi phí thiết bị của dự án;
G
R
GPMB
R: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bng và tái định cư;
G
R
QLDA
R: Chi phí quản lý dự án;
G
R
TV

R: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
G
R
K
R: Chi phí khác của dự án;
G
R
DP
R: Chi phí dự phòng.



5
NPV: Giá trị hiện tại ròng
IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ
T
R
h
R: Thời gian hoàn vốn (năm)
B
R
t
R: Thu nhập ở năm thứ t (đồng/năm)
C
R
t
R: Chi phí ở năm thứ t (đồng/năm)
r : Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (%)
K
R

ni
R: Số tiền khấu hao hàng năm của tài sản thứ i (đồng/năm)
A
R
i
R: Giá trị tài sản thứ i cần tính khấu hao (đồng)
T
R
KHi
R: Thời hạn khấu hao của tài sản thứ i (năm)
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Tập đoàn HDB Việt Nam
Hình 2.2: Vị trí đắc địa dự án HDB PLAZA
Hình 2.3: Phối cảnh tổng thể Chợ Lim- Trung tâm giao thương quốc tế
Hình 2.4 Phối cảnh tổng thể dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi, huyện Lạng
Giang, tỉnh Bắc Giang
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Thống kê năng lực chuyên môn
Bảng 2.2: Các dự án BĐS tiêu biểu của Tập đoàn HDB Việt Nam đã và đang tiến
hành triển khai đầu tư
Bảng 2.3: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Bảng 2.4: Tài sản, nguồn vốn
Bảng 2.5: các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng tổng tài sản
Bảng 2.6: các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu
Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình
Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn vốn của các dự án đã triểu khai
Bảng 2.9: Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án

6
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:
Nước ta đang trên đà phát triển, nền kinh tế được hội nhập một cách nhanh chóng,
đời sống của người dân ngày một nâng cao, nhu cầu về tiện nghi vật chất và tinh
thần cũng đòi hỏi kỹ càng hơn. Để phục vụ nhu cầu về vật chất và cả đời sống tinh
thần là sự ra đời của các hàng hóa cao cấp, với mức độ đáp ứng nhu cầu, tiện nghi
ngày càng cao.
Trong một vài năm trở lại đây, có rất nhiều các dự án bất động sản được hình thành,
với quy mô, mục tiêu và hình thức đầu tư ngày càng đa dạng. Các chủ đầu tư bất
động sản ngày càng đưa ra những sản phẩm mới không những đáp ứng được nhu
cầu về nơi ăn chốn ở đơn thuần của con người, mà ngày một hoàn thiện, trau chuốt
hơn để đáp ứng được cả những nhu cầu gia tăng về giá trị cuộc sống và cả tinh
thần: không gian sống được chú trọng, cảnh quan – ngoại cảnh được quan tâm, tiện
nghi hiện đại, yếu tố sức khỏe đảm bảo… ngoài ra còn có thêm cả những yêu cầu
phong thủy hay tâm linh.
Việc thực hiện các dự án bất động sản mang lại hiệu quả cao là mong muốn của nhà
đầu tư bất động sản . Chính vì vậy việc thực hiện các dự án Bất động sản đòi hỏi
Nhà đầu tư phải nghiên cứu, xem xét phương án, lựa chọn mục tiêu, phương án đầu
tư một cách kỹ càng, công tác quản lý dự án, vận hành bộ máy thực hiện một cách
hiệu qu
ả nhất. Không những giúp mang lại hiệu quả tài chính cao nhất cho nhà đầu
tư, mà còn phải mang lại lợi ích cao cho người tiêu dùng và toàn xã hội.
Tập đoàn HDB Việt Nam là một Công ty Cổ phần hoạt động trong lĩnh vực Bất
động sản - Kiến trúc - Xây dựng – Thương mại – Thể thao. Tập đoàn HDB Việt
Nam (Công ty) đã có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản, đã
và đang thực hiện nhiều dự án Bất động sản lớn tại Hà Nội và một số tỉnh khu vực
phía Bắc. Xã hội càng phát triển, nhu cầu người dân ngày càng tăng cao, đặt ra
những nhu cầu rất lớn về nhu cầu ở, nhu cầu cuộc sống, điều này mở ra cho Công ty

những thị trường lớn, những cơ hội lớn và cũng nhiều thách thức mới. Chính việc
thị trường Bất động sản ngày một phát triển và là một thị trường tiềm năng khiến
nhiều công ty, nhiều tổ chức muốn ra nhập thị trường này với nhiều nguồn tài chính
khác nhau đổ dồn vào tạo nên sự cạnh tranh lớn, sức ép từ thị trường. Thêm vào đó
các nguồn lực ngày càng cạn kiệt, quỹ đất khan hiếm, dòng tài chính cộng với các



7
chính sách về đầu tư, lãi suất và huy động vốn thay đổi. Đó là những thách thức của
Tập đoàn HDB Việt Nam.
Trong bối cảnh như vậy, muốn tồn tại và phát triển bền vững thì Tập đoàn HDB
Việt Nam phải khẳng định được vị thế cũng như năng lực của mình. Muốn vậy, việc
tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bất động sản của Tập đoàn
HDB Việt Nam là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết giúp cho Công ty có
những định hướng đầu tư đúng đắn và ngày càng trở nên vững mạnh.
Với Đề tài luận văn “Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả các
dự án đầu tư bất động sản ở Tập đoàn HDB Việt Nam”. Tác giả mong muốn
nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp mang l ại hiệu quả cao cho các dự án đầu tư
bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam trong bối cảnh hiện tại và phát triển một
cách bền vững trong tương lai.
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI:
- Phân tích thực trạng của Tập đoàn HDB Việt Nam (thực trạng về năng lực quản
lý, tài chính, kinh nghiệm và các dự án đầu tư đã thực hiện ), rút ra được các
điểm mạnh, điểm yếu của Tập đoàn HDB Việt Nam.
- Phân tích môi trường đầu tư, những biến động của thị trường và các chính sách
về đầu tư, kinh tế của nhà nước để tìm ra những cơ hội và định hướng phát triển
đúng đắn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bất động sản ở Tập
đoàn HDB Việt Nam.

3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các giải pháp nâng cao hiệu quả d ự án đầu tư
bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các dự án đầu tư B ất động sản như khu đô thị
mới, khu dân cư tại một tỉnh khu vực phía Bắc, chung cư tại Hà Nội. Các dự án
bất động sản về thương mại như khu thương mại, trung tâm thương mại, trung
tâm giao thương quốc tế, chợ.



8
4. CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
Để hoàn thành nội dung của luận văn , tác giả đề tài đã sử dụng những phương pháp
nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra ; Phương pháp phân tích thống kê; Phương
pháp phân tích tính toán ; Phương pháp chuyên gia; Phương pháp so sánh ; Phương
pháp tra cứu văn bản pháp quy và một số phương pháp kết hợp khác.

9
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Dự án đầu tư
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Trong hoạt động hàng ngày của doanh nghiệp luôn sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiêu và các tài sản vật chất khác, nhm trực tiếp
hoặc gián tiếp tạo ra giá trị thng dư. Xuất phát từ kết quả đầu tư, có thể nhìn nhận
nhiều cách khác nhau về đầu tư:
- Xét theo nghĩa rộng: Đầu tư là sự hy sinh các giá trị, các nguồn lực hiện tại để
tiến hành các hoạt động kinh tế, nhm thu về cho nhà đầu tư những kết quả tốt
nhất trong tương lai, giá trị đạt được phải lớn hơn giá trị đã bỏ ra trong hiện tại.
- Xét theo nghĩa hẹp: Đầu tư bao gồm các hoạt động về việc sử dụng vốn trong
quá trình hoạt động kinh doanh, nhm mục đích đem lại giá trị cao hơn cho nhà
đầu tư.
- Theo luật đầu tư của quốc hội nước Công hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam số

59/2005/QH11 ngày 29/01/2005: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bng các tài
sản hữu hình hay vô hình để hình thành tài sản, bng việc tiến hành các hoạt
động đầu tư theo quy định của pháp luật”.
1.1.2. Khái niệm về bất động sản
36TT36Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “11TBĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định11T”.
1.1.3. Đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu
tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước. Đây là việc nhà đầu
tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến
hành dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhm mục đích sinh lời
và đáp ứng lợi ích của xã hội.
1.1.4. Đặc điểm hàng hóa bất động sản



10
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Do đó ngoài những đặc điểm chung của
hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau đây:
Thứ nhất, hàng hóa bất động sản đúng như tên gọi của nó có tính bất động về vị trí,
bất biến về số lượng, diện tích, tính chất do hàng hóa bất động sản luôn luôn gắn
liền với việc sử dụng đất đai, mà đất đai là nguồn tài nguyên không có khả năng di
chuyển hay khả năng gia tăng về số lượng, bị giới hạn về không gian. Hàng hóa bất
động sản gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lý cụ thể, điều kiện kinh tế xã
hội, môi trường, cảnh quan
Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền do kết cấu của công trình, vật kiến
trúc cấu thành lên hàng hóa bất động sản có tính bền vững lâu dài theo thời gian, có
khi tới hàng trăm đến vài trăm năm. Vì vậy bất động sản là một tài sản có giá trị và

rất quý giá.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản chịu sự quản lý và chi phối của Nhà nước do đất đai
là thuộc sở hữu của toàn dân và Nhà nước là đại diện của toàn dân trong việc quản
lý tài nguyên đất đai, mặt khác đất đai là tư liệu sản xuất quyết định hình thành lên
hàng hóa bất động sản. Nên việc kinh doanh bất động sản được nhà nước quy định
và giám sát chặt chẽ, có rất nhiều các quy định pháp luật, hàng loạt các nghị định,
thông tư tác động trực tiếp hoặc gián tiếp được nhà nước ban hành để quản lý và chi
phối chặt chẽ loại hàng hóa này.
Thư tư, hàng
hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội:
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố như tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản
của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập
quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín
ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tác động của môi
trường tự nhiên và môi trường xã hội: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất
lớn. Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt,
trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công



11
trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến.
1.2. Phân loại dự án đầu tư
1.2.3. Phân loại theo tính chất đặc điểm của bất động sản được đầu tư:
Theo tính chất đặc điểm của loại bất động sản đầu tư có thể phân loại dự án đầu tư

ra thành các loại đầu tư sau đây:
- Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư.
- Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp.
- Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại.
- Đầu tư kinh doanh khách sạn.
- Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái.
- Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp.
- Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…
1.2.4. Phân chia theo hình thức giao dịch:
Bất động sản có nhiều hình thức giao dịch khác nhau, căn cứ vào từng loại hình
giao dịch đó ta cũng có thể phân ra thành nhiều loại dự án đầu tư bất động sản như
sau:
- Đầu tư xây dựng ra các bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển
nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
1.2.5. Phân loại theo hình thức đầu tư bất động sản bao gồm:
Các chủ đầu tư có thể lựa chọn nhiều hình thức đầu tư vào bất động sản, với một
trong các hình thức đầu tư:
- Đầu tư theo hình thức đầu tư trực tiếp: các doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản như Công ty Cổ phần, Công ty tư nhân, Công ty TNHH, hợp
tác xã tự bỏ vốn ra đầu tư và kinh doanh bất động sản.



12
- Đầu tư theo hình thức đầu tư gián tiếp: góp vốn vào doanh nghiệp đầu tư kinh

doanh bất động sản khác, tổ chức cho vay tài chính, mua bán cổ phiếu của các
công ty Bất động sản trên sàn chứng khoán
- Ngoài ra phân loại theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS gồm có: Đầu tư từ vốn
đầu tư phát triển của Doanh nghiệp; Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài; Nguồn
vốn tín dụng; Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác.
1.3. Quá trình đầu tư bất động sản
1.3.3. Quá trình đầu tư theo giác độ quản lý vĩ mô của Nhà nước
Đại hội Đảng lần thứ VII đã xác định phải “quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường
bất động sản”. Đã thể hiện tầm quan trọng và mối quan tâm rất lớn của Nhà nước về
đất đai và thị trường bất động sản. Chính điều đó đã đặt ra nhiệm vụ nâng cao tính
hiệu lực quản lý Nhà nước về BĐS trong đó việc ban hành các quy định, chính sách
cụ thể để có thể quản lý, giám sát chặt chẽ BĐS là vấn đề cốt lõi và quyết định. Do
đó, những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất
động sản ở Việt Nam gồm có:
1.3.1.1. Nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp quy làm cơ sở quản lý
BĐS chịu sự chi phối bởi rất nhiều các quy định của pháp luật, từ chi phối trực tiếp
đến chi phối gián tiếp như: Luật đất đai số 13/2003/QH11; Luật đầu tư số
59/2005/QH11; Luật xây dựng số 16/2003/QH11; Luật kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11; Luật nhà ở số 56/2005/QH11; Các luật thuế có liên quan đến việc
đầu tư, kinh doanh và chiếm hữu BĐS
Ngoài các luật định trên là các các quy định dưới luật nhu pháp lệnh, nghị định,
thông tư, chỉ thị, quyết định cụ thể hóa, hướng dẫn và thi hành luật. Việc ban hành
các quy định này được cơ quan pháp chế đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các
văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau
và có tĩnh thực tiễn đảm bảo có thể áp dụng và thực thi trong cuộc sống.
Đồng thời nhà nước ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các
định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS như việc ban hành các chính

13
sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS như khung
giá đất, khung giá nhà; Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải phóng mặt
bng trong thu hồi đất; Nhà nước phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị
trường BĐS với hệ thống chứng khoán; Ban hành các quy định về đăng ký hành
nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao
dịch BĐS.
1.3.1.2. Nhà nước xây dựng và quản lý về chiến lược phát triển kinh tế xã hội
Nhà nước có trách nhiệm xây dựng và quản lý chiến lược phát triển kinh tế xã hội
nói chung và thị trường BĐS nói riêng nhm định hướng cho quá trình phát triển và
hình thành một thị trường BĐS theo đúng định hướng như: Chiến lược về cơ cấu
chủng loại sản phẩm và khối lượng sản phẩm Đầu tư BĐS; Chiến lược đầu tư bất
động sản theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp; Chiến lược về cơ cấu đầu tư nhất
là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng, Cơ cấu đầu tư được xét theo các
mặt như cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư theo nguồn vốn,
theo theo các dự án đầu tư BĐS hạ tầng và phi hạ tầng; Chiến lược thu hút nguồn
vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm
bảo hoàn vốn…
1.3.1.3. Nhà nước quản lý về đất đai:
Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các
nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên
quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung
chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; vị trí của cơ quan đăng
ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản
lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn
và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Nhà nước quản lý về đất đai trong đầu tư BĐS như: nhà nước tổ chức điều tra khảo
sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định gía các loại đất; Nhà nước lập Quy hoạch
chung, định hướng quy hoạch và lên kế hoạch sử dụng đất; Nhà nước thực hiện giao

14
đất, cho thuế đất đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất để xây dựng dự án; Chịu trách nhiệm đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; Nhà nước
thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi phạm
về đất đai.
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử dụng
và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho
thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất
tư, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử
dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý đất đai là quá trình lưu
giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông
tin liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều
chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi
tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trường bất
động sản.
Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết. Những hiểu biết phụ thuộc vào
thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng
trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là nguồn thông tin quan trọng và
đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của
nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nước và
cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin
liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công
việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt;
phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần
thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như
các phương pháp kiểm tra giám sát.

1.3.1.4 Quản lý của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch:



15
Nhà nước lập quy hoạch và lên kế hoạch phát triển thị trường bất động sản là định
hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong
những công cụ chủ yếu trong quản lý của nhà nước về bất động sản, là những căn
cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Theo luật xây dựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bng khu đất
sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật độ dân số, hệ số sử
dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác. Quy hoạch chi tiết phải xác định
được các nội dung sau: xác định mặt bng, diện tích xây dựng các loại công trình
trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây
dựng Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất
động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
1.3.1.5. Nhà nước thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS
Thị trường BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao
dịch chính là các "chợ" BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ
giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải
đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn
giao dịch đó theo hướng xã hội hoá hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch,
đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành
hiện thực.
1.3.1.6. Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản
1. Quản lý nhà nước về lập dự án đầu tư
Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết
phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của dự án bao gồm
phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở của dự án.
a. Nội dung phần thuyết minh của dự án:

Nội dung chủ yếu của thuyết minh dự án đầu tư cần nêu đủ sự cần thiết và mục tiêu
đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh



16
doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng
đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
- Các phương pháp thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Phương án giải phóng mặt
bng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; Các
phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công trình có
yêu cầu kiến trúc; Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; Phân kỳ,
phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
- Đánh giá tác động môi trường (DTM), các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và
các yêu cầu về an ninh, quèc phßng.
- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp
vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn;
các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của
dự án.
b. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
- Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thiết minh thiết kế cơ sở và phần hồ sơ
bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định
tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
- Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung như: Nêu đầy đủ đặc
điểm tổng mặt bng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng
theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; Kết cấu
chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ

thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công
trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; Mô tả tải trọng và các tác động đối với
công trình; Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn được áp dụng.
- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện các kích thước chủ yếu, bao gồm: Bản
vẽ tổng mặt bng, phương án tuyến công tình đối với công trình xây dựng theo
tuyến; Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc. Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ
thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.



17
2. Quản lý của nhà nước về Thẩm định, phê duyệt :
a. Quản lý về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
Về thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tưkinh doanh BĐS được
nhà nước quy định như sau:
- Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng
công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây
dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu.
- Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao
gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công
viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở
Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm
định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành,
thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì Sở đó là đầu mối
tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở
có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở liên quan đến phần công nghệ chính và các Sở,
Ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng

công nghệ mới, công nghệ cao, thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở
có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định
thiết kế cơ sở của dự án đó.
Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ
sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thêi gian đối với các dự án đầu tư kinh
doanh BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản
tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình.
b. Quản lý của nhà nước về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:
Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình được nhà
nước quy định như sau:



18
- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công
trình hạ tầng kỹ thuật,….
- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng,
công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình; các số liệu sử dụng trong thiết kế;
các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng.
- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thông
qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc.
- Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế.
- Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề
của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định.
c. Về thẩm quyền quyết định đầu tư BĐS:
Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh
BĐS. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kết quả thẩm
định dự án.
3. Quản lý nhà nước về điều chỉnh dự án đầu tư BĐS

Dự án đầu tư BĐS đã được quyết định đầu tư chỉ được điều chỉnh khi có một trong
những trường hợp sau :
- Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ lụt, lốc,
sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh;
- Do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách mới có
quy định được thay đổi mặt bng giá đầu tư xây dựng công trình…
- Do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện những
yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án.
- Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự
án.
Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt
tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án.



19
Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch,
quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì
chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung
thay đổi phải được thẩm định lại.
Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình.
1.3.1.7. Quản lý thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1. Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình:
- Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thường 2 bước bao gồm:
thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công.
- Tài liệu làm căn cứ thiết kế: Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn
và các văn bản pháp lý liên quan; Thiết kế cơ sở; Danh mục quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng được áp dụng; Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng.
2. Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình:

- Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ
thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập
dự án;
- Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước khi đưa ra
thi công phải được thẩm định, phê duyệt.
- Chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì đựpc phép thuê các tổ
chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự toán công
trình làm cơ sở cho việc phê duyệt.
3. Giấy phép xây dựng dự án BĐS
Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án kinh doanh BĐS gồm:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.



20
- Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai có công chứng.
- Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt
bng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình.
4. Quản lý thi công xây dựng:
Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng, quản
lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an
toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng.
5. Các hình thức quản lý dự án:
Chủ đầu tư dự án BĐS Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của
dự án mà quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình sau đây:
- Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ
điều kiện năng lực;

- Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng
lực về quản lý dự án.
Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban
quản lý dự án. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư
theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao.
1.3.1.8. Quản lý về các ưu đãi trong đầu tư bất động sản:
Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư bất động sản như điều 12
của Luật kinh doanh bất động sản. Mặt khác theo Quy chế khu đô thị mới điều 26
có quy định: Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị
mới như sau:
1. Nhà nước có những chính sách hỗ trợ cho các dự án BĐS như sau::
- Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án
khu đô thị mới.



21
- Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù
hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới;
- Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu
tư các dự án nhm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế
hoạch phát triển các khu đô thị mới;
- Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nm trong
khu vực dự án khu đô thị mới;
- Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bng dự án khu đô thị mới.
2. Những chính sách ưu đãi của nhà nước::
- Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người
nghèo và người có thu nhập thấp;
- Cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước;

- Miễn phí sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình như: Công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc
không tính doanh; Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người
thu nhập thấp.
- Dịch vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.
- Theo điều 64 Luật Nhà ở Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng
dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện chính
sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức như: Hỗ trợ kinh
phí để học mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở; Miễn, giảm tiền sử
dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở; Hỗ
trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà
ở; Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương
1.3.2. Quá trình đầu tư ở doanh nghiệp
Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản trong lãnh thổ nước Việt Nam
phải chịu sự chi phối của tất cả các quy định của nhà nước về đầu tư và kinh doanh



22
bất động sản. Ngoài ra còn phải thực hiện theo một số quy định, chính sách hay
nghĩa vụ riêng của mỗi địa phương, tỉnh thành mà dự án Bất động sản nm tại đó.
Một dự án đầu tư BĐS thường kéo dài nhiều năm. Quá trình đầu tư một dự án nói
chung cũng như một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường bao gồm các giai
đoạn sau:
1.3.2.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Tất cả các dự án định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn
này bao gồm một loạt các bước sau đây:
- Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư (chủ trương đầu tư, thu hút đầu tư của từng địa
phương; vị trí có thể đầu tư; lựa chọn hình thức, loại hình bất động sản có thể áp
dụng);

- Bước 2: Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư và quy mô dự kiến đầu tư
thông qua các hoạt động khảo sát, nghiên cứu đánh giá thị trường để xác định rõ
nhu cầu của thị trường và kỳ vọng của thị trường mục tiêu; khả năng có thể huy
động các nguồn vốn để đầu tư để lựa chọn hình thức đầu tư cho phù hợp.
- Bước 3: Phân tích hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án từ đó Chủ đầu tư quyết
định đầu tư.
- Bước 4: Lập dự án, để phục vụ lập dự án đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
còn cần phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 và được Sở Xây dựng thẩm định,
UBND tỉnh phê duyệt. Đối với việc sử dụng đất, cần được Sở tài nguyên và môi
trường chấp thuận bàn giao đất hoặc cho thuê đất dùng cho dự án.
- Bước 5: Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyền
quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án.
1.3.2.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư ở:
Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhm
vật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản cho doanh nghiệp. Ở giai đoạn này trước hết
cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng như sau:
- Lập kế hoạch đầu tư và huy động vốn cho dự án;



23
- Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước;
- Đền bù và giải phóng mặt bng, xin cấp chứng nhận quyền sử dung đất (sổ đỏ);
- Khảo sát xây dựng và thiết kế xây dựng
- Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị
- Thi công xây dựng và đặt thiết bị trong đó bao gồm: Quản lý khối lượng, chi
phí; Quản lý chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường; Quản lý tiến độ trong hợp
đồng; Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
1.3.2.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành:
Các dự án khi hoàn thành quá trình xây dựng và đưa vào quá trình vận hành khai

thác. Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai
thác sử dụng bao gồm:
- Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và
nghiệm thu đạt chất lượng;
- Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng,
- Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và
hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dùng theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Vận hành, khai thác công trình;
- Khi các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đưa vào khai thác, tùy theo chức
năng các loại bất động sản khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khác
nhau của pháp luật như sau:
+ Đối với các khu đô thị mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành
theo quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới như: Nghị định số
02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban
hành Quy chế khu đô thị mới;
+ Đối với các khu chung cư khi xây dựng xong đưa vào vận hành phải tuân
thủ theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số



24
06/QĐ-BXD ngày tháng năm 2005 của Bộ xây dựng.
+ Đối với bất động sản là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách
sạn thì sự quản lý vận hành chúng cũng tuân thủ theo các văn bản trên
trong trường hợp nm trong khu đô thị mới hoặc các quy định riêng trong
kinh doanh các loại hình dịch vụ đặc thù.
+ Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việc

hướng dẫn phân hạng nhà chung cư.
1.4. Nguồn vốn đầu tư và nội dung của vốn đầu tư
1.4.3. Khái niệm vốn đầu tư:
Vốn đầu tư là toàn bộ các chi phí bỏ ra để thực hiện mục đích đầu tư. Như vậy theo
quan điểm kinh tế vĩ mô vốn đầu tư trong kinh tế bao gồm ba nội dung chính là: vốn
đầu tư làm tăng tài sản cố định; Vốn đầu tư tài sản lưu động và Vốn đầu tư vào nhà
ở.
Chỉ tiêu “Vốn đầu tư” với nội dung như trên là rất cần thiết cho việc tính toán các
chỉ tiêu liên quan như: tích luỹ tài sản, vốn hiện có, và dùng trong phân tích về
hiệu quả của đầu tư và các phân tích khác có liên quan đến vốn đầu tư, đồng thời
khái niệm này cũng bảo đảm phạm vi của chỉ tiêu trong so sánh quốc tế.
1.4.2 Nội dung của vốn đầu tư trong đầu tư bất động sản:
Vốn đầu tư trong đầu tư bất động sản gồm vốn đầu tư xây lắp; vốn đầu tư mua sắm
thiết bị và vốn đầu tư cơ bản khác. Cụ thể:
- Vốn đầu tư xây lắp (vốn xây lắp) là phần vốn đầu tư cơ bản dành cho công tác
xây dựng và lắp đặt thiết bị, máy móc gồm: vốn đầu tư dành cho xây dựng mới,
đầu tư xây dựng công trình, hạ tầng kỹ thuật; vốn đầu tư để lắp đặt thiết bị, máy
móc.
- Vốn đầu tư mua sắm thiết bị (vốn thiết bị) là phần vốn đầu tư cơ bản dành cho
việc mua sắm thiết bị, máy móc, công cụ, khí cụ, súc vật, cây con đủ tiêu chuẩn
là tài sản cố định bao gồm cả chi phí vận chuyển, bốc dỡ và chi phí kiểm tra, sửa
chữa thiết bị máy móc trước khi lắp đặt. Đối với các trang thiết bị chưa đủ là tài



25
sản cố định nhưng có trong dự toán của công trình hay hạng mục công trình để
trang bị lần đầu của các công trình xây dựng thì giá trị mua sắm cũng được tính
vào vốn đầu tư mua sắm thiết bị.
- Vốn đầu tư cơ bản khác là phần vốn đầu tư cơ bản dùng để giải phóng mặt bng,

tái định cư, đền bù hoa màu và tài sản của nhân dân, chi phí cho bộ máy quản lý
của ban kiến thiết, chi phí cho xây dựng công trình tạm loại lớn.
1.5. Những đối tượng tham ra vào thực hiện đầu tư
1.5.3. Chủ đầu tư
Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư
BĐS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác, đưa
vào kinh doanh dự án BĐS. Chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Ban quản lý dự án
để giúp Chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Việc giao nhiệm vụ và uỷ quyền cho
ban quản lý dự án phải được thể hiện ở quyết định thành lập Ban quản lý dự án. Chủ
đầu tư có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện
nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án.
Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư:Tổ chức lập thẩm định và phê duyệt dự
án thiết kế, dự toán đầu tư xây dựng BĐS, bao gồm các bước sau :
- Người quyết định đầu tư chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm đầu mối tổ
chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt.
- Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết
kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định.
- Với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm
định, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
- Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án (bao
gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) tới cơ quan có thẩm
quyền thẩm định thiết kế cơ sở để thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định; đồng
thời gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan, đơn vị có liên quan để lấy ý kiến về những
nội dung liên quan đến dự án.