Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM đến năm 2015

B
TR

NG

GIÁO D C VÀ ÀO T O
I H C KINH T TP. H

CHÍ MINH

  

NGUY N T NG ÔNG

GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT
TRI N TH TR
NG B T
NG S N T I
THÀNH PH H CHÍ MINH
N N M 2015

LU N V N TH C S KINH T

TP.H Chí Minh – N m 2010


B
TR

NG

GIÁO D C VÀ ÀO T O
I H C KINH T TP. H

CHÍ MINH

  

NGUY N T NG ÔNG

GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT
TRI N TH TR
NG B T
NG S N T I
THÀNH PH H CHÍ MINH
N N M 2015

Chuyên Ngành: Kinh t Tài chính – Ngân hàng
Mã s :   

 

60.31.12

LU N V N TH C S KINH T
NG

IH

NG D N KHOA H C: TS. NGUY N V N S

TP. H Chí Minh - N m 2010


L I CAM OAN
Tôi cam đoan lu n v n này do chính tôi nghiên c u và th c hi n. Các thông
tin và s li u đ

c s d ng trong lu n v n là hoàn toàn trung th c và đ

đ y đ ngu n tài li u t i danh m c tài li u tham kh o
TP.HCM, tháng 10 n m 2010
Tác gi lu n v n:

Nguy n T ng ông
H c viên cao h c khóa 16
Chuyên ngành: Kinh t -tài chính-ngân hàng
Tr

ng

i H c Kinh T TP.H Chí Minh

c trích d n


M CL C
TRANG PH BÌA
L I CAM OAN
M CL C
DANH M C CÁC B NG

DANH M C CÁC T
PH N M

VI T T T

U ......................................................................................... 1

1. GI I THI U T NG QUAN: ................................................................. 1
2. M C ÍCH VÀ NHI M V NGHIÊN C U C A
TÀI: ................. 2
3.
IT
NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U:........................................ 2
4. PH
NG PHÁP NGHIÊN C U: ......................................................... 3
5. K T C U C A LU N V N: ............................................................... 3
6. Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A
TÀI NGHIÊN C U:
............................................................................................................................ 4
CH
NG 1: T NG QUAN V B T
NG S N VÀ TH TR
NG
B T
NG S N ................................................................................................... 5
1.1 KHÁI NI M VÀ
C I MB T
NG S N. ................................ 5
1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n theo B lu t Dân s . ............................... 5
1.1.2 Khái ni m b t đ ng s n theo Lu t Kinh doanh b t đ ng s n n m

2006 ................................................................................................................. 7
1.1.3 c đi m c a b t đ ng s n. .......................................................... 8
1.2 PHÂN LO I B T

NG S N......................................................... 12

1.3 HÀNG HÓA B T
NG S N ......................................................... 13
1.4. KHÁI QUÁT V TH TR
NG B T
NG S N ......................... 15
1.4.1 Khái ni m và đ c đi m th tr ng b t đ ng s n. ......................... 15
1.4.2 Các c p đ phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n: .................... 17
1.4.3 Vai trò c a th tr ng b t đ ng s n: ........................................... 19
1.5 VAI TRÒ C A NHÀ N
C TRONG TH TR NG B T
NG
S N ................................................................................................................... 22


1.6 NGU N V N
U T CHO TH TR
NG B T
NG S N (TÍN
D NG B T
NG S N) ................................................................................. 25
1.6.1 Khái ni m tín d ng b t đ ng s n................................................. 25
1.6.2 c tr ng c a th tr ng tín d ng b t đ ng s n.......................... 26
1.6.3 Các s n ph m tín d ng b t đ ng s n........................................... 27
1.7 M T S BÀI H C KINH NGHI M C A CÁC N

C TRONG
VI C PHÁT TRI N TH TR
NG B T
NG S N ..................................... 30
1.7.1 Tín d ng b t đ ng s n t i Singapore........................................... 30
1.7.2 Kinh nghi m phát tri n REIT c a M .......................................... 31
1.7.3 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam ............................................. 33
CH NG 2: TH C TR NG TH TR
NG B T
NG S N THÀNH
H CHÍ MINH .......................................................................................... 34

PH

2.1 T NG QUAN V TH TR

NG B T

NG S N TP.HCM........ 34

2.1.1 Quá trình phát tri n c a th tr ng B S Vi t Nam nói chung và
TP.HCM nói riêng: ........................................................................................ 34
2.1.2 Tình hình th tr ng B S TPHCM t n m 2008 đ n nay: ........... 36
2.1.3 Các lo i hình B S ch y u t i TPHCM: ..................................... 42
2.2 TH C TR NG CÁC KÊNH THU HÚT V N CHO TH TR NG
B T

NG S N TP.HCM ............................................................................... 48
2.2.1 V n vay ngân hàng ..................................................................... 48
2.2.2 Huy đ ng v n thông qua phát hành trái phi u............................. 53

2.2.3 Huy đ ng t khách hàng: ............................................................ 55
2.2.4 Tình hình ngu n v n ngo i: ........................................................ 56
2.2.5 Hình th c huy đ ng khác ............................................................ 58
2.3 TH C TR NG PHÁP LU T V TH TR
NG B T
NG S N 62

TR

2.4 ÁNH GIÁ NH NG THÀNH T U VÀ NH NG T N T I C A TH
NG B T
NG S N TPHCM ............................................................... 68
2.4.1 Thành t u: .................................................................................. 68

2.4.2 Nh ng t n t i v c ch , chính sách tài chính đ i v i th tr ng
B S ................................................................................................................ 72
2.4.3 Nh ng m t h n ch c a th tr

ng B S ...................................... 74


CH

NG 3: GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH

TR
NG B T
NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH
NN M
2015 ...................................................................................................................... 76

3.1 QUAN I M VÀ NH H
NG PHÁT TRI N TH TR NG B T
NG S N TP.HCM
N N M 2015............................................................. 77
3.1.1 Quan đi m phát tri n d ch v b t đ ng s n ................................. 77
3.1.2 nh h ng phát tri n d ch v b t đ ng s n ............................... 77
3.2 CÁC GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH
TR

NG B T
NG S N T I TP.HCM
N N M 2015 ............................ 78
3.2.1 Hoàn thi n chính sách tín d ng ngân hàng liên quan đ n th

ng b t đ ng s n ....................................................................................... 78
3.2.2 Ti p t c th nghi m, đi đ n hình thành các qu đ u t b t đ ng
s n, các qu ti t ki m đ u t b t đ ng s n, các qu tín thác đ u t b t đ ng
tr

s n ................................................................................................................. 80
3.2.3 Hình thành và phát tri n h th ng th ch p-c m c th c p đ tài
tr cho th tr ng b t đ ng s n. ..................................................................... 83
3.2.4 Huy đ ng t i đa các ngu n v n trong dân thông qua các kênh trái
phi u b t đ ng s n, c phi u b t đ ng s n, ti t ki m b t đ ng s n ................. 85
3.3 CÁC GI I PHÁP H TR ................................................................ 87
3.3.1 Hoàn thi n các y u t đ m b o phát tri n b n v ng th tr ng b t
đ ng s n ......................................................................................................... 87
3.3.2 Hoàn thi n t ch c qu n lý phát tri n th tr ng b t đ ng s n.... 88
3.3.3 T ng c ng các thành t th tr ng b t đ ng s n. ...................... 89
K T LU N ............................................................................................... 91

DANH M C TÀI LI U THAM KH O.................................................. 92


DANH M C CÁC B NG
B ng 1.1: Ti n đ huy đ ng v n d án t i Singapore
B ng 2.1: Các ch tiêu c b n c a th tr
B ng 2.2: S l

ng Vi t Nam qua các n m

ng c n h qua các n m t i TPHCM

B ng 2.3: Di n tích bán l qua các n m t i TPHCM
B ng 2.4: C n h d ch v cho thuê qua các n m t i TPHCM
B ng 2.5: D báo s l

ng khách s n t ng thêm trong th i gian t i trên đ a

bàn TPHCM
B ng 2.6: D n cho vay B S trên đ a bàn TPHCM qua các n m


DANH M C CÁC T

VI T T T

B S: B t đ ng s n
CK: Ch ng khoán
C T: Ch đ u t
TM: ô th m i

FDI:
FII:

u t tr c ti p
u t gián ti p

NHNN: Ngân hàng nhà n

c

N : Ngh đ nh
TTB S: Th tr

ng b t đ ng s n

TCTD: T ch c tín d ng
TPHCM: Thành ph H Chí Minh
REIT: Real Estate Investment Trust - Qu tín thác đ u t b t đ ng s n
VN: Vi t Nam
WTO: T ch c th

ng m i th gi i


1

PH N M

U

1. GI I THI U T NG QUAN:
Qua h n hai m

i n m đ i m i, th tr

ng b t đ ng s n n

c ta đã hình

thành và phát tri n v i t c đ nhanh. Tuy nhiên, bên c nh nh ng m t tích c c, ho t
đ ng c a th tr
Th tr

ng b t đ ng s n còn b c l nhi u khuy t t t, hi u qu còn h n ch .

ng b t đ ng s n quá "nóng" d n t i "s t" ho c quá "l nh" d n t i "đóng

b ng" đ u nh h
dân. Ngh quy t

ng không t t đ n đ u t phát tri n s n xu t và đ i s ng c a nhân
i h i l n th X c a

đ ng s n, bao g m th tr

ng nh n m nh: Phát tri n th tr

ng b t

ng quy n s d ng đ t và b t đ ng s n g n li n v i đ t,

làm cho đ t đai th c s tr thành ngu n v n cho phát tri n, góp ph n vào công cu c
đ i m i toàn di n c a đ t n

c.

Trong quá trình phát tri n th tr
quy đ

c ban hành và s a đ i b sung ngày m t hoàn thi n nh : Lu t Dân s ; Lu t

u t trong n
Nhà

ng b t đ ng s n, h th ng các v n b n pháp

c; Lu t

u t ngoài n

c; Lu t

t đai; Lu t Xây d ng; Lu t

và Lu t v kinh doanh b t đ ng s n… Thông qua th c t v n hành th tr

b t đ ng s n, công tác qu n lý nhà n
thành hoàn thi n t ng b

c và th ch kinh t th tr

ng đ

ng

c hình

c đ phù h p v i yêu c u phát tri n và h i nh p

Thành ph H Chí Minh là trung tâm c a vùng kinh t tr ng đi m phía Nam,
đ ng th i là trung tâm th
thu hút l

ng dân c r t l n

nhu c u v nhà
Thái Bình D

các t nh, thành khác v sinh s ng và làm vi c, nên

ng v tri n v ng đ u t b t đ ng s n, m t trong nh ng đ a đi m có
ông Nam Á theo Báo cáo v "Xu h

ng b t đ ng s n t i khu v c châu Á-Thái Bình D

Qu n Lý

t

c nên thành ph đã

r t l n. Thành ph H Chí Minh đ ng th 13 khu v c châu Á-

c h i cao nh t t i khu v c
th tr

ng m i kinh t l n nh t c a c n

ng m i n i trong

ng" n m 2010 do Vi n

ô Th t i M (ULI) và công ty PricewaterhouseCoopers th c hi n.

Ti m n ng là th , tuy nhiên, c ng nh th tr

ng b t đ ng s n c n

c, th tr

ng


2

b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh trong th i gian qua c ng di n bi n th t
th

ng. Các kênh v v n cho th tr

ng b t đ ng s n còn h n ch , tình tr ng đ u

c , giá c bi n đ ng m nh, quá trình mua bán ph c t p, qua nhi u khâu trung gian
không c n thi t, t n nhi u th i gian, s c l c, chi phí giao d ch cao; th tr

ng b t

đ ng s n thi u công khai, minh b ch
V n đ b c thi t đ t ra là, ph i nhanh chóng kh c ph c nh ng h n ch , nh t
là nh ng h n ch v v n cho th tr

ng b t đ ng s n hi n nay, t ng kh n ng thu

hút các ngu n l c c a xã h i. Th tr

ng b t đông s n (đ t đai và tài s n g n li n

v i đ t) là m t trong ba ngu n l c đ u vào c a n n kinh t , ngoài th tr
đ ng và th tr

ng lao

ng v n, đ ch đ o quá trình đ u t làm chuy n d ch c c u kinh t ,

đ y m nh công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n

c. Vì th tác gi ch n nghiên c u

đ tài “GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR
NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH

NG B T

N N M 2015”.

2. M C ÍCH VÀ NHI M V NGHIÊN C U C A

TÀI:

M c đích chính c a đ tài là t p trung nghiên c u th c tr ng th tr
đ ng s n TPHCM, nh ng nhân t tác đ ng đ n th tr

ng b t đ ng s n TP. H Chí

Minh, t đó đ xu t nh ng gi i pháp nh m phát tri n th tr
H Chí Minh nói riêng, th tr

ng b t đ ng s n c n

ng b t

ng b t đ ng s n TP.

c nói chung

đ t m c đích nghiên c u trên, nhi m v c a đ tài là ph i gi i quy t các
công vi c sau:
- Xem xét, đánh giá th c tr ng th tr
-

ng b t đ ng s n TP. H Chí Minh

a ra nh ng gi i pháp phát tri n th tr

ng b t đ ng s n TP. H Chí

Minh.
3.

IT

NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U:


3

ng b t đ ng s n là m t th tr

Th tr
th tr

ng r t r ng, h n n a các v n đ c a

ng b t đ ng s n di n bi n r t đa d ng và ph c t p, nh t là trong đi u ki n
ng hi n nay. Vì v y đ tài ch t p trung nghiên c u nh ng khía

n n kinh t th tr

c nh pháp lu t v b t đ ng s n, v n cho th tr
hi n nay đang di n bi n ph c t p

tích và đánh giá th tr
4. PH

ng b t đ ng s n mà theo tác gi

TP. H Chí Minh. Th i gian nghiên c u: phân

ng B S t i TPHCM t n m 2007 đ n 06/2010

NG PHÁP NGHIÊN C U:

tài đ

c nghiên c u d a trên:

- Ph

ng pháp th ng kê s li u

- Ph

ng pháp t ng h p

- Ph

ng pháp phân tích s li u th c t

- Ph

ng pháp so sánh t

ng quan

5. K T C U C A LU N V N:
tài đ

c s p x p nh sau:

- N i dung g m 3 ch

ng:

+ Ph n m đ u
+ Ch

ng 1: T ng quan v b t đ ng s n và th tr

+ Ch

ng 2: Th c tr ng th tr

+ Ch

ng 3: Gi i pháp tài chính góp ph n phát tri n th tr

ng b t đ ng s n t i TP. H Chí Minh

đ ng s n t i TP. H Chí Minh đ n n m 2015
+ K t lu n

ng b t đ ng s n

ng b t


4

+ Danh m c tài li u tham kh o
6. Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A

TÀI NGHIÊN

C U:
óng góp c a lu n v n là nghiên c u m t cách có h th ng, t ng quan v th
tr

ng b t đ ng s n t i TP. H Chí Minh, phân tích nh ng b t c p, khuy t t t c a

th tr

ng b t đ ng s n TP. H Chí Minh, xác đ nh nguyên nhân và đ xu t nh ng

gi i pháp phát tri n th tr

ng b t đ ng s n TP. H Chí Minh. Lu n v n là tài li u

tham kh o b ích cho các đ i t

ng có liên quan.

5

CH
NG 1: T NG QUAN V B T
S N VÀ TH TR
NG B T
NG S N
1.1 KHÁI NI M VÀ

C I MB T

NG

NG S N.

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n theo B lu t Dân s .
Tài s n là m t ch đ nh quan tr ng đ

c quy đ nh trong B lu t Dân s .

Trong đó, vi c phân lo i tài s n có ý ngh a r t l n. H u h t các n

c đ u chia tài

s n thành đ ng s n và b t đ ng s n. C s c a vi c phân lo i này xu t phát t tính
ch t c a b t đ ng s n là nh ng tài s n g n li n v i đ t đai và không th di d i đ

c.

Ngày nay, pháp lu t c a nhi u qu c gia v n d a vào y u t t nhiên không di
d iđ

c c a tài s n đ xác đ nh tài s n đó là b t đ ng s n và c b n th ng nh t

xem b t đ ng s n g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai nh Lu t Dân s
Pháp, Lu t Dân s Nh t B n... Tuy nhiên, m i n
nh ng tài s n g n li n v i đ t đai đ

c l i có quan ni m khác nhau v

c coi là b t đ ng s n nh Lu t Dân s Pháp

xem mùa màng ch a g t, trái cây ch a b t kh i cây là b t đ ng s n, n u đã b t kh i
cây đ

c coi là đ ng s n, t

ng t quy đ nh này c ng đ

c th hi n

Lu t Dân s

Nh t B n. Trong khi đó, Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh b t đ ng s n là đ t đai và
nh ng v t g n li n v i đ t đai ho c h p thành m t th th ng nh t v i đ t đai, bao
g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai.
Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n

c c ng có nh ng nét đ c thù riêng

v khái ni m b t đ ng s n, c ng nh nh ng tiêu chí đ đánh giá, phân lo i chúng.
Có m t s qu c gia quan ni m r ng b t đ ng s n không hoàn toàn d a trên thu c
tính t nhiên mà còn d a trên m c đích s d ng ho c giá tr c a tài s n g n v i đ t
đai nh Lu t Dân s Pháp có quy đ nh nh ng v t tuy không g n li n v i đ t đai
nh ng v n đ

c coi là b t đ ng s n khi chúng đ

c ch s h u đ a vào ph c v

ho c khai thác cùng v i ru ng đ t bao g m: súc v t g n v i canh tác; nông c ; h t
gi ng giao cho ng

i thuê đ t canh tác; d ng c c n thi t cho vi c khai thác c s


6

rèn, c s làm gi y và các nhà x
đ

ng khác… Khi nh ng tài s n này không còn

c ch s h u s d ng cho vi c khai thác ru ng đ t n a thì chúng s tr thành

đ ng s n1.
Vi t Nam, vi c phân chia tài s n thành b t đ ng s n và đ ng s n c ng đã
th hi n ngay trong B lu t Dân s n m 1995. Theo đó, “B t đ ng s n là các tài s n
không di d i đ

c2”, tính ch t không di d i c a các lo i tài s n là b t đ ng s n đ

c

hi u là tài s n đó không th d ch chuy n m t cách c h c trong không gian. Ngoài
ra, các tài s n là b t đ ng s n không ph i là đ t đai có m t đ c đi m chung là tài s n
đó tr c ti p hay gián ti p v i đ t đai. Các tài s n là b t đ ng s n tr c ti p g n v i
đ t đai là nhà, công trình xây d ng, cây c i g n v i đ t. Các tài s n là b t đ ng s n
gián ti p g n v i đ t đai là tài s n g n v i nhà

và công trình xây d ng.

n khi B lu t Dân s n m 2005 ra đ i thay th B lu t Dân s n m 1995
c ng có s phân chia nh v y. Tuy nhiên, pháp lu t hi n hành không nêu khái ni m
c th th nào là “b t đ ng s n” mà ch s d ng ph

ng pháp li t kê đ đ nh ngh a

b t đ ng s n, theo đó “B t đ ng s n là các tài s n bao g m: Ð t đai; Nhà, công trình
xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây
d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy
đ nh3”. Nh v y, c hai B lu t Dân s n m 1995 và n m 2005 c a n

c ta đ u

không đ a ra khái ni m c th th nào là “b t đ ng s n” mà ch dùng ph

ng pháp

li t kê đ ch ra các lo i tài s n là b t đ ng s n mà thôi.

1

Bình lu n khoa h c B lu t Dân s 2005, tác gi PGS.TS Hoàng Th Liên.

2

i u 181 B lu t Dân s 1995.

3

i u 174 B lu t Dân s 2005.


7

1.1.2 Khái ni m b t đ ng s n theo Lu t Kinh doanh b t đ ng s n n m
2006
Th tr

ng b t đ ng s n n

c ta chính th c đ

t đai n m 1993 ra đ i cho phép ng
nh
tr

i s

d ng đ t đ

ng quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t.
ng b t đ ng s n m i đ

c đ c p trong V n ki n

th VIII "Qu n lý ch t ch đ t đai và th tr

c hình thành k t khi Lu t
c th c hi n chuy n

n n m 1996 thu t ng th
ih i

ng b t đ ng s n.

ng toàn qu c l n
t đai thu c s h u

toàn dân, không t nhân hóa không cho phép mua bán đ t đai. Th c hi n đúng Lu t
đ t đai; b sung, hoàn ch nh h th ng pháp lu t và chính sách v đ t đai…".
đ

c xem nh là m t b

ây

c ti n l n trong quan ni m c a chúng ta v vi c xác l p

các giao đ ch v đ t đai trong đ i s ng xã h i. Trong giai đo n này, ho t đ ng th
tr

ng b t đ ng s n đang hình thành và phát tri n. Tuy nhiên, nhi u giao d ch b t

đ ng s n thông qua th tr
th

ng ng m, phi chính ch c, tình tr ng đ u c v n di n ra

ng xuyên. Mãi đ n n m 2006, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n m i đ

c ra đ i

và có hi u l c t ngày 01/01/2007 đã đi u ch nh k p th i, làm lành m nh hóa th
tr

ng b t đ ng s n, giúp th tr

ng b t đ ng s n ngày càng ho t đ ng t t h n.

Có th th y r ng Lu t Kinh doanh b t đ ng s n ra đ i là m t b

c ngo c

l n, góp ph n duy trì tr t t , thúc đ y n n kinh t phát tri n. Lu t Kinh doanh b t
đ ng s n hi n hành không nêu khái ni m “b t đ ng s n”. Tuy nhiên, trong ph n D
th o c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n

y ban so n th o lu t c a Qu c H i c ng

có đ c p đ n khái ni m “b t đ ng s n” và s d ng ph

ng pháp li t kê đ nêu khái

ni m “b t đ ng s n”. Theo đó, “B t đ ng s n là các tài s n bao g m: quy n s d ng
đ t; nhà, công trình xây d ng; các tài s n khác g n li n v i đ t4”. Nh v y, chúng ta
có th th y r ng khái ni m v “b t đ ng s n” trong B lu t dân s n m 2005 và D
th o Lu t Kinh doanh b t đ ng s n n m 2006 có nhi u đi m t

ng đ ng v vi c

xem và phân lo i các tài s n là b t đ ng s n. Tuy nhiên có m t đi m khác bi t đ

4

i u 4 D th o Lu t Kinh doanh b t đ ng s n.

c


8

xem là khá c b n là D th o Lu t Kinh doanh b t đ ng s n xem quy n s d ng đ t
chính là b t đ ng s n trong khi đó B lu t ngu n - B lu t Dân s 2005 ch a th
hi n c th quy n s d ng đ t là b t đ ng s n, do đó trong th c t có nhi u ý ki n
tranh lu n khác nhau.
Thêm vào đó, các

i bi u Qu c h i có ý ki n không đ ng tình v i khái

ni m “b t đ ng s n” nh trong D th o Lu t Kinh doanh b t đ ng s n n m 2006 và
đ ngh s d ng khái ni m “b t đ ng s n” theo nh B lu t Dân s n m 2005 là đ y
đ và phù h p nh t, c th : Khái ni m b t đ ng s n, theo d th o Lu t Kinh doanh
b t đ ng s n là tài s n bao g m quy n s d ng đ t, nhà, công trình xây d ng, các tài
s n khác g n li n v i đ t. Quy đ nh này v a không đ y đ , v a thi u chính xác và
đ ngh nên gi i thích khái ni m b t đ ng s n trên c s đ i chi u v i B lu t Dân
s đ có quy đ nh v b t đ ng s n m t cách khái quát h n, đ y đ h n b i theo quy
đ nh c a B lu t Dân s b t đ ng s n là tài s n c đ nh g n li n v i đ t, không di
d iđ

c5.
Vì v y, Lu t Kinh doanh b t đ ng s n ra đ i không đ a ra khái ni m “b t

đ ng s n” c ng nh không đ a ra các tiêu chí đ phân lo i, đánh giá b t đ ng s n,
mà ch tr c ti p đi u ch nh các lo i b t đ ng s n đ
doanh trên th tr

c phép đ a vào ho t đ ng kinh

ng, bao g m “các lo i nhà, công trình xây d ng theo quy đ nh

c a pháp lu t v xây d ng; quy n s d ng đ t đ

c tham gia th tr

ng b t đ ng

s n theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai; các lo i b t đ ng s n khác theo quy đ nh

c a pháp lu t6”.
1.1.3

c đi m c a b t đ ng s n.

Do b t đ ng s n là hàng hóa đ c bi t nên chúng có nh ng đ c đi m nh sau:

5

Ý ki n phát bi u c a

6

Kho n 1, i u 6 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n.

i bi u Qu c h i Bùi Th Trung Hà -

i bi u t nh Hà Nam.


9

- Tính c đ nh và không th di d i: B t đ ng s n luôn g n li n v i đ t đai
nên có đ a đi m và v trí c đ nh, không có kh n ng di d i, d ch chuy n, c ng nh
t ng thêm v di n tích. M t khác, đ t đai là ngu n tài nguyên thiên nhiên nên có h n
và b gi i h n v không gian. Các b t đ ng s n khác nh nhà, công trình xây d ng
và v t ki n trúc g n li n v i đ t đai b c đ nh v v trí, đ a đi m. Vì v y, giá tr và
l i ích c a b t đ ng s n g n li n v i t ng v trí c th . Y u t v trí s quy t đ nh
giá tr và l i ích mang l i c a b t đ ng s n. Y u t v trí không ch xác đ nh b ng
các tiêu th c đo l

đ n trung tâm th

ng đ a lý thông th

ng mà nó đ

c đánh giá b i kho ng cách

ng m i, d ch v . Do b t đ ng s n có tính c đ nh v v trí và g n

li n v i v trí nh t đ nh nên giá tr và l i ích mang l i c a b t đ ng s n ch u tác
đ ng c a y u t vùng và khu v c rõ r t.
- Tính cá bi t và khan hi m:

c đi m này c a b t đ ng s n xu t phát t tính

cá bi t và s khan hi m c a đ t đai. S khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t
trái đ t là có h n. Tính khan hi m c th c a đ t đai là gi i h n v di n tích đ t đai
c a t ng mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ph
tính c đ nh và không di d i đ

ng, lãnh th . Chính vì tính khan hi m,

c c a đ t đai nên hàng hoá b t đ ng s n có tính cá

bi t. Trong cùng m t khu v c nh k c hai b t đ ng s n c nh nhau đ u có nh ng
y u t không gi ng nhau. Trên th tr

ng b t đ ng s n khó t n t i hai b t đ ng s n

hoàn toàn gi ng nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau k c hai công trình
c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k . Ngay trong m t tòa cao c thì các c n
phòng c ng có h

ng và c u t o nhà khác nhau.

Thêm vào đó, di n tích đ t là có h n so v i s phát tri n c a dân s , do v y
v lâu dài di n tích đ t đai có chi u h

ng b thu h p b i nhi u nguyên nhân nh

t c đ t ng dân s nhanh, vi c phát tri n kinh t th tr

ng theo h

ng công nghi p

hóa hi n đ i hóa làm cho di n tích đ t nông nghi p b thu h p, nhu c u lao đ ng
thành th bao gi c ng cao h n nông thôn d n đ n tình tr ng dân s
t ng đ t bi n, vì v y nhu c u v nhà

thành ph

c ng t ng lên, t đó phát sinh nhu c u mua

bán b t đ ng s n, kinh doanh nhà cho thuê.


10

t đai là ngu n tài nguyên do thiên nhiên ban t ng, là t

- Tính b n lâu:

li u s n xu t đ c bi t mà không có tài s n nào có th thay th đ
nguyên đ

c, m t lo i tài

c xem nh không th b h y ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p.

ng th i, các v t ki n trúc và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c
sau m t th i gian s d ng đ

c c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m ho c

lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a B S là ch tu i th c a v t ki n trúc và công
trình xây d ng.
t đai là th đ

c xem nh không b h y ho i, v t ki n trúc thì có th t n

t i hàng ch c n m đ n hàng tr m n m. C n phân bi t tu i th kinh t v i tu i th
v t lý c a b t đ ng s n. Tu i th kinh t ch m d t khi trong đi u ki n th tr
tr ng thái v n hành đ u bình th
b ng v i l i ích thu đ

ng và

ng mà chi phí s d ng b t đ ng s n l i ngang

c t b t đ ng s n đó. Tu i th v t lý nói chung dài h n

nhi u tu i th kinh t , nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u b lão hoá và
h h ng, không th ti p t c b o đ m an toàn cho vi c s d ng. Trong tr
n u xét th y ti n hành c i t o, nâng c p công trình mà l i thu đ

ng h p đó

c l i ích l n h n là

phá nó đi và đ u t xây m i, thì ta có th kéo dài tu i th v t lý đ "ch a" đ

c

m y l n tu i th kinh t .
- Tính ch u s

nh h

ng l n nhau: B t đ ng s n ch u s

nh h

ng l n

nhau r t nhi u, giá tr c a m t b t đ ng s n có th b tác đ ng b i b t đ ng s n
khác.

i n hình là trong tr

ng h p Nhà n

c đ u t xây d ng các công trình k t

c u h t ng s làm t ng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng c a b t đ ng s n trong
khu v c đó. Trong th c t , vi c xây d ng b t đ ng s n s làm tô thêm v đ p và s
h p d n c a b t đ ng s n khác là hi n t
s n có tính nh h
h

ng khá ph bi n. B t đ ng s n là lo i tài

ng r t l n gi a các b t đ ng s n li n k và có tác đ ng nh

ng m nh đ n các ho t đ ng kinh t xã h i có liên quan. Do v y, khi đ u t xây

d ng các d án b t đ ng s n ph i tính đ n y u t

nh h

ng đ n các công trình

khác, khi đánh giá b t đ ng s n ph i tính đ n kh n ng nh h
trình b t đ ng s n khác s ra đ i. Chính vì s

nh h

ng khi có các công

ng c a b t đ ng s n đ n các


11

ho t đ ng kinh t xã h i nên Nhà n

c gi vai trò qu n lý và đi u ti t th tr

ng b t

đ ng s n.
- Tính ch u nh h

ng c a chính sách pháp lu t: B t đ ng s n có v trí, vai

trò quan tr ng, các giao d ch v b t đ ng s n th

ng có tác đ ng m nh m đ n h u

h t các ho t đ ng kinh t xã h i. Do đó, các v n đ v b t đ ng s n ch u s đi u
ch nh ch t ch c a h th ng các v n b n pháp lu t v b t đ ng s n.
c ph i quan tâm đ n b t đ ng s n và th tr

ph i ban hành các ch tr

ng

n đ nh và khai thác có hi u qu các ngu n l c cho s

vai trò c a mình, duy trì s
phát tri n Nhà n

t ng c

ng b t đ ng s n,

ng, chính sách pháp lu t nh m th c hi n vai trò và ch c

n ng qu n lý đ i v i ho t đ ng c a th tr

ng b t đ ng s n.

- Th i gian mua bán, giao d ch dài; chi phí giao d ch cao: Do b t đ ng s n
là tài s n quan tr ng, có giá tr cao nên vi c mua bán b t đ ng s n ph i đ
nh c th n tr ng d n đ n th i gian mua bán, giao d ch th

c cân

ng là dài so v i các tài

s n khác, đi u đó d n đ n chi phí mua bán, giao d ch cao. H n n a giao d ch gi a
ng

i mua và ng

i bán không tr c ti p, th

ng ph i thông qua s gi i thi u, môi

gi i nên ph i m t thêm chi phí. Ngoài ra, phát tri n đ t n
nghi p hóa hi n đ i hóa, chính sách pháp lu t c a Nhà n

c theo h

ng công

c, nhu c u chuy n đ i

m c đích đ đáp ng tình hình phát tri n, t t c đ u làm cho chi phí mua bán, giao
d ch b t đ ng s n t ng thêm.
- Kh n ng chuy n hóa thành ti n m t kém linh ho t: B t đ ng s n là hàng
hóa đ c bi t, có giá tr cao, l i nhu n mang l i c ng l n nh ng l i liên quan đ n
nhi u th t c, do đó vi c quy t đ nh mua bán không nhanh nh hàng hóa khác. Vì
v y kh n ng chuy n hóa thành ti n kém linh ho t. Trong nhi u tr
ch s h u có m t b t đ ng s n nào đó t

ng h p, đôi khi

ng đ i l n, giá tr b ng ti n c a nó cao

nh ng khi kh n c p không th bán m t ph n và có ti n ngay mà ph i kéo dài nhi u
khi b l r t nhi u c h i.


12

- Kh n ng co giãn c a cung b t đ ng s n kém: Cung b t đ ng s n th

ng

kém đàn h i so v i nh ng thay đ i giá c . Do đó, có nh ng h n ch nh t đ nh v
cung ng đ t đai đ phù h p v i nh ng m c tiêu riêng bi t c a các ch th . Bên
c nh đó, các v n đ v qu đ t không thay đ i, nh ng h n ch v m t t nhiên, quy
ho ch, phân b đ t đai c ng làm cho cung c a b t đ ng s n c ng kém linh ho t.
- B t đ ng s n có s thích ng, s can thi p và qu n lý c a nhà n
đ ng s n th

ng là các công trình nên trong quá trình s d ng con ng

thi t k theo đ c tr ng riêng ho c theo nhu c u c a ng

i có th

i s d ng. Ngoài ra, b t

đ ng s n có vai trò quan tr ng v i n n kinh t , xã h i nên Nhà n
nh ng ch tr

c: B t

c c n ph i có

ng, chính sách đ đi u ti t và qu n lý ch t ch vi c s d ng, mua

bán… b t đ ng s n.
1.2 PHÂN LO I B T

NG S N

T kinh nghi m c a nhi u n

c và k t qu nghiên c u

n

c ta, b t đ ng

s n có th phân thành ba lo i: B S có đ u t xây d ng, B S không đ u t xây
d ng và B S đ c bi t.
B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m: B S nhà , B S nhà x
trình th

ng và công

ng m i-d ch v , B S h t ng (h t ng k thu t, h t ng xã h i), B S là

tr s làm vi c v.v.. Trong B S có đ u t xây d ng thì nhóm B S nhà đ t (bao
g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m t tr ng
r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h

ng c a nhi u y u t ch quan và

khách quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i
hoá đ t n

c c ng nh phát tri n đô th b n v ng. Nh ng quan tr ng h n là nhóm

B S này chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr
nh

các n

c trên th gi i.

ng B S

n

c ta c ng


13

B t đ ng s n không đ u t xây d ng: B S thu c lo i này ch y u là đ t
nông nghi p (d

i d ng t li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t

r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng v.v..
B t đ ng s n đ c bi t là nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di
s n v n hoá v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, ngh a trang v.v..
c a lo i B S này là kh n ng tham gia th tr

c đi m

ng r t th p.

Vi c phân chia B S theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho vi c
xây d ng c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr

h p v i đi u ki n kinh t -xã h i c a n
1.3 HÀNG HÓA B T

c ta7

NG S N

Hàng hóa b t đ ng s n là b t đ ng s n đ
tr

ng b t đ ng s n phù

c đem trao đ i, mua bán trên th

ng trong khuôn kh pháp lu t cho phép. Hàng hóa b t đ ng s n g m 2 lo i ch

y u:
t đai

-

- V t ki n trúc đã xây d ng xong
Có nh ng b t đ ng s n không ph i là hàng hóa nh các công trình h t ng
công c ng, đ t đai b c m mua bán…
- i u ki n đ B S tr thành hàng hoá trên th tr
B S ch đ

c coi là hàng hoá c a th tr

sau đây:

7

C c Qu n lý Nhà – B Xây D ng

ng:

ng khi đáp ng đ

c các đi u ki n


14

B S ph i có ch s h u c th , ph i đ

c pháp lu t cho phép và ph i có đ

đi u ki n đ giao d ch. C th nh có xác nh n quy n s h u (có gi y ch ng nh n),
không thu c vùng c m s d ng, không n m trong vùng quy ho ch ph i di d i ho c
thay đ i m c đích s d ng theo k ho ch c a Nhà n
tr

c và không gây ô nhi m môi

ng
-

c tr ng hàng hóa b t đ ng s n: Hàng hoá B S có 2 đ c tính quan tr ng

khác nh : Tính c đ nh và Giá tr c a nó ph thu c nhi u vào m c đích s d ng.
+ Tính c đ nh là đ c tr ng khác bi t c a hàng hoá B S so v i các hàng
hoá khác:


Các hàng hoá khác, ng

i mua có th d dàng đem hàng hoá v

i bán, ng

n i nào tu ý nh ng v i B S thì không th di d i đ

c.Ch nhân c a nó ph i

chuy n đ n n i có B S.


Hàng hoá B S không th đem ra th tr

ng (siêu th – ch ) đ tr ng bày

nh các lo i hàng hoá khác mà ph i gi i thi u thông qua mô t b ng mô hình, hình
nh, b n v , ho c các mô t khác.


ph

Tính c đ nh còn t o hàng hoá B S mang “tính đ a đi m” và “tính đ a

ng” r t cao. Cùng m t lo i B S nh ng

nh ng đ a đi m khác nhau thì có giá

tr khác nhau.
+ Giá tr hàng hoá B S có đ c thù khác bi t so v i các lo i B S khác.
Giá tr c a hàng hoá B S ph thu c vào m c đích s d ng chúng hay nói
cách khác là ph thu c vào s tác đ ng c a y u t con ng
sinh l i c a B S. Khi đ t đai đ

c quy ho ch vào s n xu t nông nghi p ho c lâm

nghi p th

ng có giá tr th p h n so v i tr

tri n nhà

ho c kinh doanh d ch v , th

ho ch có vai trò nh h

i làm t ng kh n ng

ng h p đ t đai đó đ

c quy ho ch phát

ng m i… Nói cách khác, công tác quy

ng quy t đ nh đ i v i giá tr B S nói chung và nâng cao

hi u qu s d ng đ t nói riêng


15

1.4. KHÁI QUÁT V TH TR

NG B T

1.4.1 Khái ni m và đ c đi m th tr
Vi t Nam, th tr

NG S N

ng b t đ ng s n.
ng s c lao đ ng và th tr

ng v n, th tr

s n là m t b ph n không th thi u trong h th ng th tr
đó, th tr

ng b t đ ng s n đ

c xem là m t th tr

k quan tr ng trong n n kinh t . Khi nói đ n th tr
quan đi m cho r ng đó chính là th tr

ng b t đ ng

ng c a c n

c. Trong

ng đ c bi t, gi m t v trí c c
ng b t đ ng s n thì có r t nhi u

ng đ t đai; th tr

ng nhà, công trình xây

d ng hay th tr

ng quy n s d ng đ t... Tuy nhiên, đó ch là nh ng b ph n c u

thành c a th tr

ng b t đ ng s n.

M t cách khái quát nh t v th tr

ng b t đ ng s n đó chính là n i di n ra

vi c mua bán và trao đ i b t đ ng s n, hay nói cách khác đó là th tr

ng mua bán,

ng, thuê, thuê mua b t đ ng s n bao g m các lo i nhà, công trình xây

chuy n nh

d ng, quy n s d ng đ t, các b t đ ng s n khác theo quy đ nh c a pháp lu t.
C ng nh các lo i th tr

ng khác, th tr

trong n n kinh t hàng hóa, khi n n kinh t th tr
nh t đ nh. S ra đ i và phát tri n c a th tr

ng b t đ ng s n ch xu t hi n
ng phát tri n đ n m t trình đ

ng b t đ ng s n ch u nh h

ng sâu

s c b i các y u t nh s phát tri n kinh t , các chính sách pháp lu t, quy ho ch c a
qu c gia. S hình thành th tr
đai, nhà
l

theo h

ng b t đ ng s n đã góp ph n chuy n d ch c c u đ t

ng tích c c, hi u qu , kích thích, thu hút nh ng ho t đ ng và

ng v n đ đ u t phát tri n b t đ ng s n; góp ph n đi u ch nh, c i thi n đi u

ki n, môi tr
th tr

ng c trú, sinh ho t và đi l i c a đa s nhân dân; tác đ ng tr c ti p t i

ng tài chính - ti n t và quan h m t thi t v i s v n hành, ho t đ ng hi u

qu c a th tr

ng v n, th tr

ng hàng hoá, th tr

ng thông tin, th tr

ng s c lao

đ ng; góp ph n đ m b o s c nh tranh bình đ ng, lành m nh trong n n kinh t và
h ch toán giá đ t vào giá thành s n ph m; t o ra s sôi đ ng trong nh ng l nh v c
liên quan nh kinh doanh xây d ng, phát tri n giao thông v n t i, t ng c
c u h t ng kinh t - xã h i.

ng k t


16

ng b t đ ng s n là m t th tr

Do th tr

ng hàng hóa đ c bi t nên có nh ng

đ c đi m riêng c a nó, c th :
ng b t đ ng s n là th tr

- Th tr

ng mang tính đ a ph

ng sâu s c: Do

đ c tính c a đ t đai là không th mang t n i th a sang n i thi u h t đ

c, m i n i

l i có trình đ phát tri n kinh t , v n hoá, xã h i, dân s khác nhau d n đ n nhu c u
v b t đ ng s n r t khác nhau, do đó s phát tri n c a th tr

ng b t đ ng s n

m i

vùng s khác nhau.
ng b t đ ng s n là th tr

- Th tr

mang tính đ a ph
nhi u h n th tr

ng c nh tranh không hoàn h o: Do
ng b t đ ng s n mang tính đ c quy n

ng sâu s c nên th tr

ng các hàng hoá thông d ng khác. Bi n đ ng c a giá đ t th

ng

m nh h n bi n đ ng c a hàng hoá thông d ng, các giao d ch mua bán ti n hành
không có đ y đ thông tin c n thi t do th tr
trung tâm, n i mà ng

i mua ng

ng b t đ ng s n không có th tr

ng

i bán có th tác đ ng tr c ti p qua l i l n nhau.

Vì v y, t o nên s b t hoàn h o trong c nh tranh trên th tr

ng. Ho t đ ng

mua bán, giao d ch b t đ ng s n ch y u thông qua các đ n v kinh doanh b t đ ng
s n, qua thông tin báo chí, t ch c môi gi i… Do không có th tr

nên thông tin v th tr

ng b t đ ng s n khó thu th p, đ tin c y kém, t o nên tính

không hi u qu c a thông tin th tr
th tr

ng trung tâm

ng. T đó d n đ n th tr

ng b t đ ng s n là

ng nh y c m, d bi n đ ng khi có s bi n đ ng c a các y u t kinh t , chính

tr và xã h i. Bên c nh đó, s so sánh gi a các b t đ ng s n cùng lo i c ng khó
chính xác vì các tiêu chí đánh giá b t đ ng s n đ
S l

ng ng

c đo l

ng m t cách t

ng đ i.

i tham gia cung và c u m i lo i b t đ ng s n là con s r t nh , không

đ m b o cho tiêu chí c nh tranh hoàn h o.

- Th tr

ng b t đ ng s n có m i quan h m t thi t v i th tr

ti n t : Tùy theo nhu c u đ u t mà ng
các s n ph m trên th tr
tr

ng b t đ ng s n th

ng tài chính

i ta có th chuy n hóa b t đ ng s n thành

ng v n và ng

c l i. Bên c nh đó, hàng hoá trên th

ng có giá tr l n, các ho t đ ng giao d ch, đ u t kinh


17

doanh đ u có nhu c u r t l n v v n. Và do có giá tr l n nên b t đ ng s n còn đ
s d ng làm v t b o đ m cho các ho t đ ng vay m

c

n t i các ngân hàng, t ch c

tín d ng.
- Th tr

ng b t đ ng s n là th tr

c a pháp lu t: Do b t đ ng s n th

ng ch u nh h

ng có giá tr t

ng nhi u b i s chi ph i

ng đ i l n và đ c tính riêng có

c a hàng hoá b t đ ng s n nên giao d ch b t đ ng s n luôn ph c t p h n các hàng
hoá thông th

ng khác, đi cùng v i các giao d ch b t đ ng s n là hàng lo t các gi y

t kèm theo nh : gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, các quy n mua, bán, th
ch p, góp v n b t đ ng s n, thu , l phí liên quan ph i n p. Do đó, nh ng quy đ nh
pháp lu t chi ph i b t đ ng s n và giao d ch b t đ ng s n càng tinh g n, l phí liên
quan đ n vi c giao d ch càng th p thì vi c mua bán giao d ch b t đ ng s n di n ra
càng nhanh và càng phát tri n thu n l i.
- Th tr

ng b t đ ng s n ph i c n đ n các lo i t v n chuyên nghi p, có

trình đ trong giao d ch: Do b t đ ng s n là tài s n có giá tr l n nên c n đ n các

lo i t v n chuyên nghi p đ có th đánh giá b t đ ng s n. Giá tr c a b t đ ng s n
ch u s tác đ ng c a nhi u y u t , các thông tin trên th tr

ng b t đ ng s n khá

ph c t p. B n thân b t đ ng s n ch ph n ánh th c tr ng c a nó mà không ph n ánh
đ

c rõ ràng tính pháp lý v quy n s h u c a ng

chính là nh ng thông tin, y u t mà ng
mua…c n ph i đ

i mua bán, chuy n nh

ó

ng, thuê, thuê

c t v n đ n m b t thông tin chính xác.

1.4.2 Các c p đ phát tri n c a th tr
H uh t

i đang có b t đ ng s n.

ng b t đ ng s n:

các qu c gia có n n kinh t th tr

ng, th tr

ng B S đ u hình

thành và phát tri n qua 4 c p đ : s kh i, t p trung hoá, ti n t hoá và tài chính hoá.
Th nh t, c p đ s kh i: ó là giai đo n c a t t c m i ng
l pđ

i đ u có th t o

c nhà c a mình. Giai đo n này ch c n có m t m nh đ t là có th hình thành