Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

Lời nói đầu
Thị trờng bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh
tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trờng bất động sản
Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng đợc sự chú ý của
d luận Thủ đô. Các phơng tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị tr-
ờng bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trờng này; hoạt động
thị trờng bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế
của cả nớc nói chung và thủ đô nói riêng. Điều đó cho thấy rằng, tầm quan
trọng và ảnh hởng của thị trờng bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là
rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không thể thiếu đ-
ợc, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngơì.
Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trờng bất động sản thờng đợc
đề cập đến nh: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở
Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn cha hạ nhịêt giá nhà đất
tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tợng
không bình thờng cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất
hợp lý so với thu nhập của đại đa số ngời lao động; thị trờng bất động sản
còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trờng không chính thức ( nhà nớc
không kiểm soát đợc) Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị tr ờng bất động
sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trờng bất động
sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành và phát triển thị
trờng bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô .
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:
Phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trờng bất động sản


Chơng I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trờng
bất động sản
1

I) Tổng quan thị trờng bất động sản
1.1) Các khái niệm

1) Bất động sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản nh sau:
+ Bất động sản là tài sản không di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và
các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng ký nhằm
đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc có thẩm quỳên.
+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích
khác nhau
- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng
nh đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà
2) Thị trờng và các loại thị trờng
a) Thị trờng
Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng
với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự
trao đổi hàng hoá trên thị trờng tạo ra sự gắn bó giữa thị trờng và nền kinh
tế hàng hoá. Vậy thị trờng là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là
kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm
trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá.
Vậy thị trờng : là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là

nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa ngời mua và
ngời bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lợng, chất l-
ợng , giá cả hàng hoá dịch vụ.
Thị trờng hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trờng chi
phối nh: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả..
b) Phân loại thị trờng
2

Để nắm băt bản chất thị trờng , nhận biết từng loại thị trờng , x hớng hình
thành và vận động của từng loại thị trờng . Vì vậy cần phải phân loại thị tr-
ờng , tức là phân chia thị trờng theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa
học.
Theo phạm vi lãnh thổ:
Có thị trờng thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi..
Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất
sản phẩm xã hội:
Thị trờng hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trờng hàng hoá tiêu dùng
cho sản xuất, cho cá nhân
Thị trờng các yếu tố sản xuất: thị trờng tài chính, sức lao động, thông
tin khoa học công nghệ.
theo mức độ cạnh tranh:
đợc căn cứ vào số lợng ngời tham gia trên thị trờng về sản phẩm cung
cấp cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phơng thức hình thành giá cả, do đó
hình thành các phơng thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trờng.
c) Các hình thái thị trờng
phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số
ngời tham gia trên thị trờng :

Ngời mua
Ngời bán

Một Một số Nhiều
Một độc quyền tay
đôi
độc quyền bán
hạn chế
độc quyền
bán
Một độc quyền mua
hạn chế
độc quyền song
phơng
độc quyền
cạnh tranh
bán
Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh
tranh mua
Cạnh tranh
Thực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau:
+ thị trờng cạnh tranh hoàn hảo thị trờng đa phơng
+ thị trờng không hoàn hảo -- thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranh
độc quyền.
3

Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời cùng mua bán một loại hàng
hoá. ở đây không một ngời mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị
trờng.
điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều
- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trờng

Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ ít để có thể gây ảnh hởng
đến giá.
Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán một sản phẩm nhất
định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa
điểm )
d ) Thị trờng bất động sản .
Là địa điểm, là nơi tại đó những ngời mua và bán bất động sản tác động
qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lợng bất động sản đợc thể hiện.
Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị trờng
cho thuê; thị trờng thế chấp bảo hiểm bất động sản .
Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau:
- thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất .
- thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê.
- Thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã đợc mua hoặc
đã cho thuê.
1.2 ) Vai trò của thị trờng bất động sản
Vai trò của thị trờng bất động sản hết sức to lớn đợc thể hiện nh sau:
1) thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
cho các nhà kinh doanh.
Thị trờng là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh
doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản
quá trình đó đợc thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có
đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm
phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá và dung lợng thị trờng.
4

2) Thị trờng bất động sản là cầu nối giữa ngời sản xuât và tiêu dùng về
bất động sản , giữa ngời xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử
dụng đất .
3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở bảo
vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền
với đất.
5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá
sản xuất kinh doanh.
1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản .
1) Mang tính chất không tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc
điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trờng bất động sản mang tính
địa phơng
Thị trờng này bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng,
do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, tạo nên thị tr ờng khác
nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lợng cao hơn ở
nông thôn.
2) Là thị trờng không hoàn hảo
- vì đất đai không tái tạo đợc , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều
hơn so với thị trờng hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với
giá hàng hoá khác.
- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất
động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên
thị trờng bất động sản.
- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trng , riêng bịêt, đa
số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.
3) Cung trong thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu.

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt
cung và cầu ở thị trờng .
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian
nh xin cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so
với phần lớn các thị trờng. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp
thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy phải đo đợc
5

nhịp đập của chu kỳ kinh tế gắn với sự biến động cơ cấu dân c, thu nhập
dân c ở một thời điểm, từ đó dự đoán đ ợc sự vận động hợp lý trong các
điều kiện thị trờng , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một tài sản
cho trớc, ở một thời gian cho trớc, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất
động sản .
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung
không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhng tổng đất
là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hởng lớn đến
cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải.
1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản
hiện nay.
1) Nhà nớc và ngời sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, nhà nớc giao
đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, ngời sử dụng đất đợc
các quyền sử dụng nh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê và cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
2) Ngời kinh doanh bất động sản
Là ngời thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi
nhuận. Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại
chủ đầu t tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc
thành phố, doanh nghiệp trung ơng, các tổ chức đoàn thể, ngời dân.

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối
với sự vận hành của thị trờng bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể
hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các
đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng của thị trờng bất động sản; thứ
hai, thông qua cơ chế thị trờng chính phủ điều tiết quan hệ cung cầu và
gía cả bất động sản .
4) Ngân hàng
Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh
bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốn
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).
5) Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ
đầu t bất động sản .
6

6) Chuyên gia t vấn các loại
Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công , lắp đặt
công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên
kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới.
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trờng bất
động sản.
- Thị trờng là đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờng
nay nhằm : phát huy những u thế của cơ chế thị trờng và hạn chế khắc
phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công
tác quản lý nhà nớc định hớng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi
trờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất
động sản theo cơ chế thị trờng , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi
phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự

phát triển kinh tế- xã hội.
- Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các
thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trớc pháp luật, hoạt động sản
xuất kinh doanh trong môi trờng hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể
kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và
họ toàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình.
- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức
độ nhất định.
- Ngời bán và ngời mua bất động sản đợc tự do giao dịch, tự do lựa chọn
tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trờng
phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông
tin về thị trờng bất động sản.
- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trờng bất
động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhất là
các nhà quản lý.
II) Sự vận động của thị trờng bất động sản
2.1) Cung về bất động sản
1) Khái niệm
7

Cung bất động sản trên thị trờng là khối lợng bất động sản sẵn sàng đa ra
trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn
nhất định.
Điều kịên hình thành cung :
- ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- bất động sản phải dáp ứng đợc các yêu cầu của thị trờng và đợc thị tr-
ờng chấp nhận về giá trị sử dụng
- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán
- phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất động sản tham gia
giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
+ Khu vực công cộng
khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nớc là các hoạt động xây
dựng phát triển nhà ở do nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc
đầu t xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc coi nh nguồn vốn
ngân sách nhà nớc và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nớc. Khu vực
công cộng đợc xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực
nhà nớc có thể can thiẹp trực tiếp vào.
+ Khu vực t nhân
Khu vực phát triển nhà ở t nhân là những hoạt động phát triển nhà ở
không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc , do các tổ chức, doanh nghiệp,
cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nớc về
quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nớc điều tiết khu vực này thông
qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng.
Chính phủ các nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà ở t nhân theo hai hớng
là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu
nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có
diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui
địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây
dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có
thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể
tiếp cận đợc các khu vực nhà ở t nhân qua chính sách cho vay vốn bằng
việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua.
+ Khu vực nhà ở không chính thức
Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các
hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc
của chính phủ.
8

2) Những nhân tố ảnh hởng đến cung

+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ
Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các
mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định
đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và
tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.
+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có.
Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa ph-
ơng quyết định.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu
có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất l-
ợng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản .
+ Chính sách và pháp luật của nhà nớc
Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ
quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu t
phát triển nhà đất.
3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đờng cung
a) Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trớc hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai
có nguồn gốc tự nhiên, cố định.
9

Gía
đờng cung

Tổng cung đất đai là cố định, đờng cung hoàn toàn không co giãn, trong tr-
ờng hợp này đờng tổng cung về đất đai là một đơng thẳng đứng vuông góc
với trục hoành.

Qui luật chung của cung là lợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng
hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động nh thế nào đối với cung hàng
hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đờng hoàn toàn không
co giãn , song đó cha phải là cung đất với t cách là hàng hoá.
Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co
giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả
nói chung là tơng đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đ-
ờng tơng đối dốc.
Giá
lợng cung
b) Sự dịch chuyển đờng cung
Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua một bớc
qua trái hoặc phải. Trong những trờng hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không
theo kịp và do vậy thờng tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động
sản . Trong những trờng hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì l-
ợng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đờng cung.
Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất:
10

- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: nh cấp phép xây dựng, các
tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở th ờng làm cho đờng cung dịch
chuyển về bên trái.
- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờng
cung dịch chuyển sang bên phải.

2.2) Cầu về bất động sản
1) Khái niệm
Cầu về bất động sản là khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng bất động
sản đó trên thị trờng .

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá
lớn về qui mô , phạm vi và đối tợng xuất hiện. Nhu cầu thờng xuất hiện với
một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tợng. Song cầu trên
thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả
năng thanh toán, có những nhóm đối tợng có nhu cầu nhng không trở thành
cầu trên thị trờng, có những đối tợng không có nhu cầu sử dụng nhng lại có
nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trờng.
Điều kiện hình thành cầu:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó
- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó
- Phải có sự hoạt động của thị trờng để nhu câù có khả năng thanh toán
có điều kiện gặp cung
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân nh sau:
- cầu về đất đai cho sản xuất
- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công
cộng
- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất
động sản khác
- cầu giả tạo trong quan hệ thơng mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của ngời
đầu t bất động sản
11

2) Các nhân tố ảnh hởng đến cầu

a) Sự tăng trởng về dân số và nhu các phát triển
Tăng tởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo
đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm
tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình
tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lợng

hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác
động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía
tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất là
tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung
tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất
cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung
cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang
phát triển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
Nếu nh mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Ng-
ời ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà
đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoả mãn
các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã đợc đảm bảo thì phần thu nhập sẽ đợc
chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên
cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét.
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trng rõ
nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát
triển qui mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá
là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Mất cân đối
cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá
trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm
thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vậy cầu nói riêng và thị trờng bất động
sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trình phát triển của đô thị
hoá.
12

e) Mốt và thị hiếu.
Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những
nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng
kể cầu về bất động sản đối với những vùng trớc đây cha có cơ sở hạ tầng,
không có khả năng tiếp cận.
g) Những chính sách của Chính phủ
Những chính sách của chính phủ trung ơng hoặc chính quyền địa phơng
cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản.
Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi
về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở
Do lọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng bất động sản .
3) Độ co giãn của cầu
Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố
xác định đợc gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản .
Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui
mô gia đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô gia
đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy
nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô,
mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình.
13

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp đợc xác định là tốc độ biến thiên
của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp cha vợt
quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản nh lơng thực, thực phẩm

thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vợt
qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập đợc để dành cho chỗ ở tăng
lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tơng đối lớn.


Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động
của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có
độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp,
và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần
thiết.

14

2.3) Giá cả bất động sản
1) Khái niệm giá cả
Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trờng , tức là muốn
nói đến giá thị trờng của bất động sản . Giá cả thị trờng là giá bán có thể
đợc thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dới các điều
kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự
nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và tài sản- đối tợng mua bán.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả
thuận giữa ngời mua và bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm
khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trờng mở, giá cả là
một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa.
2 ) Các loại giá cả bất động sản
Giá bất động sản đợc phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá. Với những
mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau. có thể có các loại
sau:
- Giá mua (bán) bất động sản
- Giá thuê bất động sản

- Giá cầm cố
- Giá hạch toán
- Giá bảo hiểm
Gía bất động sản thơng bao gồm :
Giá BDS = giá nhà + giá đất
Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để
tính giá. Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một
thời điểm xác định.
III) Sự vận động của thị trờng bất động sản và vai
trò của nhà nớc.
3.1) Sự vận động của thị trờng bất động sản theo cơ chế
thị trờng
Kinh tế thị trờng chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản
xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trờng chính là cơ chế
thị trờng. Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác
động tiêu cực và tích cực.
a) Những tác động tích cực
15

cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, lao động ,vốn .. thị trờng
bất động sản đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một hệ
thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế.
- Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác
khu vực của nền kinh tế dới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh
tranh, cung cầu, giá cả. thị trờng tự động điều chỉnh các chức năng
sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao
động, vốn, vào các khu vực cần thiết.
- Cơ chế thị trờng có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa học
công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động,
tăng cờng trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực

kinh doanh bất động sản .
- Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngờì kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
- Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể
kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên
khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh
nghiệp.
b) Những tác động tiêu cực
- cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trớc mắt khôn có khả
năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng
đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh các công trình kiến trúc
gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử
dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng
giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực
trong sự phát triển bất động sản .
- trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là
mục tiêu hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân,
bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo
khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat
triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên,
môi trờng, vi phạm pháp luật.
- Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực
xã hội. Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội.
Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên
giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngợc lại.
Những mặt trái của nền cơ chế thị trờng trên đay có thể dẫn tới hoạt
động của thị trờng bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên
16

những hiện tợng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị tr-

ờng không ổn định.
Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nớc rất
cần thiết và ngày càng quan trọng. Tuy mặt trái của thị trờng là hiện thực
song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lý
kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau. Việc hạn chế những khuyết tật vốn
có của cơ chế thị trờng lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội. Đối
với những nơc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị
trờng nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất quan
hệ sản xuất t bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ
đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân c đô thị và nông
thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt. ở nứơc ta, với một thời gian ngắn
thực hiện nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, tuy những
khuyết tật vốn có của cơ chế thị trờng vẫn thờng xuyên xuất hiện, nhng do
nỗ lực của nhà nớc những khuyết tật đó đợc chủ động khắc phục, từng b-
ớc góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nớc.
3.2) Vai trò của nhà nớc
Quản lý nhà nớc theo cơ chế thị trờng coa sự quản lý của nhà nớc là thực
hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trờng thông qua sự
tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy u thế
và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng , đảm bảo cho nền kinh
tế vận đông và phát triển lành mạnh. Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh
tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nớc không đứng ngoài quá trình
phát triển. Nhìn một cách tổng quát nhà nớc có hai chức năng cơ bản:
chức năng điều khiển, và chức năng phát triển. Nhà nớc sử dụng một hệ
thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trc tiếp , gián
tiếp, có tính định hớng lâu dài
ở nớc ta, sự quản lý điều tiết của nhà nớc khong chỉ nhằm khắc phục các
khuyết tật của nền kinh tế thị trờng mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu
phát triển kinh tế- xã hội theo định hớng xã hội chủ nghĩa.
Thực chất sự tác động của nhà nớc đối với các chủ thể kinh tế tham gia

vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện trên hai phơng diện :
- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trờng kinh tế xã hội-
pháp luật để phát triển, qua đó nhà nớc định hớng sự phát triển của
các chủ thể kinh tế tham gia thị trờng bất động sản theo mục tiêu đã
định. Về phong diện này nhà nớc cần sử dụng chính sách vĩ mô tác
động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị tr-
ờng bất động sản nh : chính sách đầu t xây dựng kết cáu hạ tầng,
17

chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế
Những chính sách này đợc coi nh nhân tố bên ngoài tác động hoạt
động kinh doanh bất động sản .
- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ
vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp. Về
phơng diện này nhà nớc ban hành các chính sách và giải pháp về đất
đai tín dụng, đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng.
Nh vậy, sự tác đông của nhà nớc đến việc hình thành và mở rộng thị trờng
bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trơng , chính
sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh
nghiệp tham gia vào thị trờng này và tạo môi trờng kinh tế- xã hội thuận
lợi để định hớng.Quan hệ giữa nhà nớc và các doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực này phải đợc đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế
nhất định. Về phơng diện quản lý đợc thể hiện: nhà nớc là chủ thể quản lý
và các doanh nghiệp đối tợng quản lý. Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp
đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản với nhau cũng nh các chủ thể sanhà xuất kinh
doanh khác. Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản , ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nớc phải hỗ

trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi đ-
ợc quy định rõ ràng.
Nội dung vai trò của nhà nớc về quản lý, điều tiết thị trờng bất động sản
bao gồm:
- tạo lập môi trờng pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng
thị trờng bất động sản
- thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lợc phát triển kinh tế
xã hội để định hớng cho sự hình thành và phát triển thị trờng bất
động sản
- tạo môi trờng chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trờng bất động
sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn
- thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nớc sử dụng để tác
động vào sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

Chơng II: Thực Trạng Thị Trờng Bất Động
Sản Tại Hà Nội
18

I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
Hà Nội
1) Về điều kiện tự nhiên
Hà Nội là thủ đô của cả nớc, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ,
nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tơng đối
bằng phẳng . ở đây khí hậu chịu ảnh hởng của chế độ gió mùa nhiệt đới với
hai mùa rõ rệt: mùa ma nóng ẩm và mùa khô lạnh, lợng ma trung bình
hàng năm là1.676 mm.
- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên .
- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên.
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc.

Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam
thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km. Hà nội
bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng,
Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm 9,14%
diện tích thành phố ) gồm 102 phờng ; 5 huyện ngoại thành : Sóc Sơn,
Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm
90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn .
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nớc bằng hệ thống giao thông
thuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc.
Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vai trò
trung tâm chính trị của cả nớc. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là
trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc.
Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông
Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nớc biển, chỉ có ít khu
vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng
phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà.
Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch.
Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã đợc san lấp để lấy đất xây dựng.
Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thờng , độ ẩm cao tác động tới kết cấu,
chất lợng công trình.
19

2) Điều kiện xã hội
Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số . Tổng dân số Hà
nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là 1.298.000
ngời- 52,67% tổng số dân thành phố . Hiện nay, Hà nội chiếm 3% dân số
cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thổ hành chính. Dân
số Hà nội khá cao làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng nhanh.
Phân bố dân c không đồng đều. Khu vực nội thành mật độ dân số cao
15.381 ngời/km2, trong đó một số khu vực rất cao nh khu phố cổ, quận

hoàn kiếm. Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386
ngời/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 ngời/km2, cao
gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nớc.
Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2)

khu vực 1990 1995 1997
Hà nội 451.966 397.101 376.351
Nội thành 88.896 76.407 63.786
Ba đình 45.844 40.101 48.187
Tây hồ
Hoàn kiếm 27.107 24.944 24400
Hai Bà Trng 49.182 41.863 39.829
Đống đa 35.597 29.532 36.742
Thanh xuân 68.906
Cầu giấy 139.766

Ngoại thành 753.645 67.407 724.179
Sóc sơn 1.534.018 1.380.818 1.338.993
Đông anh 834.436 768.294 74.318
Gia lâm 654.224 583.826 561.271
Từ liêm 308.752 257.772 434.601
Thanh trì 510.486 490.457 491.393
Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT
20

Mật độ dân c Hà nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với tỷ lệ tăng dân số
hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân c nông
thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh
chóng gây ra nhiều ảnh hởng tiêu cực đến môi trờng sinh thái, an ninh xã
hội.

3) Điều kiện kinh tế
Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất
của cả nớc . Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức
tạp .Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nớc (GDP) đạt 20.306,27
tỷ chiếm 6,87% so với cả nớc. GDP bình quân đầu ngời tăng từ 100 $
năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001.

năm
tăng trởng kinh tế
GDP
19968,2 9,34
19975,8 8,15
19984,8 5,8
20006,7 4,8
Những kết quả của sự tăng trởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ sở
cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội , đời sống nhân dân
đợc cải thiện . Nhng chênh lệch về mức sống của ngời dân ngoại thành so
với nội thành kém tới 5 lần.
Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nớc với
280 cơ sở sản xuất công nghiệp . Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sản xuất
công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh. Do đó, dẫn tới
phần diện tích đất đai , nhà ở của dân c bị thu hẹp. Mặt khác, do kinh tế
phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ
cấu riêng biệt so với vùng khác. Nh vậy, kinh tế đóng vai trò quan trọng
đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở.

II) Thực trạng bất động sản Hà Nội
1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội
21

*Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là
92.097 ha ,trong đó:
-Phân theo đối tợng sử dụng đất
Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%
Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%
Nớc ngoài và liên doanh nớc ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%
UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2%
Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%
Đất cha giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%
-Phân theo đơn vị hành chính
Nội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)
Tây hồ Hai Bà
Trng
Cầu
Giấy
Đống
Đa
Ba Đình Hoàn
kiếm
Thanh
Xuân
2401 1456 1204 996 925 929 910
Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85%
Sóc sơn Đông Anh Gia Lâm Thanh Trì Từ Liêm
30651 18230 17432 9822 7532
- Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990 2000,
cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâm
nghiệp giảm tơng ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng
lên tơng ứng là 0,07% và 2,07%. đất cha sử dụng giảm 1,89%. Bảng dới
đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển của Hà nội thời

kỳ 1990-2000:
nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010
loại đất
tình hình sử dụng biến động tăng+ giảm-
1990
1995 2000
1995 so
1990
2000 so
1995
2000 so
1990
tổng diện tích đất tự
nhiên (ha) 92058 91807 92097 -521+290 +39
đất nông nghiệp % 48,24 47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88
đất lâm nghiệp % 7,37 7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09
đất chuyên dùng % 22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07
đất ở % 10,1 12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07
đất cha sử dụng % 12,25 11,33 10,06 -0,92 -0,97 -1,89
* Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành:
22

năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị
trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85%
(tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha
Tổng
diện
tích
đất
đất

nông
nghiệp
đất
lâm
nghiệp
đất
chuyên
dùng
đất ở
đô thị Nông
thôn
đất
cha sử
dụng
1991 Từ
liêm
10970 5328
Gia
lâm
17570 9371
Đông
Anh
18420 10161
Sóc
sơn
31330 12999
Thanh
trì
9990 5637
Tổng 88280 43495

1995 Từ
liêm
10746 5552 20 2316 145 1430
Gia
lâm
17521 9159 44 3942 191 1283 2370
Đông
Anh
18202 9989 6 3482 103 1545 2650
Sóc
sơn
30651 12964 6647 5273 26 3089 2652
Thanh
trì
9989 5622 2082 38 1192 1055
Tổng 86839 43286 6717 156015 503 9081 10157
23

2000 Từ
liêm
7532 4290 16 1497 49 931 749
Gia
lâm
17432 9145 59 4172 213 1570 2273
Đông
Anh
18320 10015 5 3741 109 1941 2419
Sóc
sơn
30651 13156 6045 5483 27 3142 2798

Thanh
trì
9822 5190 2377 332 1233 990
Tổng 83667 41796 6125 17270 430 8817 9229
Nguồn: Định hớng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010
* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tơng đối lớn
và không đồng đều.
- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 2000, năm 2000 giảm 4613 ha so
với năm 1991. trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm 2000
giảm 3172 ha so với năm 1995. riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ này giảm
manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, do cuối năm
1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm có năm xã bị
cắt chuyển sang ( xã Phú Thợng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân La, Tứ Liên,
đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xã của huyện đợc
chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Mai dịch, Yên Hoà.
- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhân chủ
yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã , quận
Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã.
- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâm
nghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất
mở đờng giao thông và xây dựng.
- Đất cha sử dụng: tổng diện tích đất cha sử dụng ngày càng giảm so với
năm 1990, 1995. trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha (47,3%)
so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị.
- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác động
của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do
xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở. Hiện nay, diện tích đất ở
toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó :
Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7%
Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4%

- Phân theo đối tọng sử dụng:
24

Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%
Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5%
UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2%
Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%
*bình quân đất ở
-Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ
*bình quân đất ở đô thị
-Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ
trong đó khu vực nội thành:
-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ
2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội
Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốc
gia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của
Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhu cầu của
các tầng lớp dân c đô thị đợc xác định là một nhiệm vụ trọng tâm , cấp
bách.
Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nớc, vào khoảng 12 triệu m2
nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2
nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữu
khác chiếm 58% .
a) Về chất lợng nhà ở
Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xây dựng
quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng .Thời tiết khí hậu nớc ta lại rất khắc
nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,h hỏng nhà cửa cao.Hà Nội còn bị

chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong
những năm trớc đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm gía
trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sử dụng .Hiện
nàh ở Hà Nội đã h hỏng ngiêm trọng 300.000 m2 (chiếm 2,5% quĩ nhà)
không còn an toàn cho ngời ở nhất là khi gió bão Đây là những nhà ống
chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặc những nhà mới xây
25