Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động của các ngân hàng liên doanh tại Việt Nam trong thời gian qua

MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU

1

NỘI DUNG

2

I. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh

2

1. Đối tượng được phép thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

2

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

8

3. Giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng liên doanh

10

4. Đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất

13

II.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

13

1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

13

2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

15

3. Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp
17
4. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp pháp nhân phá sản

18

III.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh

19

1.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh

19

2. Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất tại các ngân hàng liên doanh

KẾT LUẬN

22
26


MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển, đầu tư sản
xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế là rất lớn. Một trong nguồn cung vốn chính
trên thị trường để các doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phát triển đó là vốn từ các tổ
chức tín dụng mà chủ yếu là các ngân hàng. Cùng với nhu cầu đó của xã hội hoạt động
ngân hàng ở nước ta trong thời gian qua đã phát triển không ngừng. Và dưới tác động
của xu hướng “toàn cầu hóa”, nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, mở cửa
hội nhập tại Việt Nam, các ngân hàng liên doanh đã từng bước được thiết lập và phát
triển. Sự hiện diện của các ngân hàng liên doanh với nước ngoài tại Việt Nam đã góp
phần mở rộng quan hệ đối ngoại, đẩy nhanh quá trình mở cửa, thúc đẩy phát triển kinh
tế.
Cũng như các tổ chức tín dụng, hoạt động chính của ngân hàng liên doanh là hoạt
động cho vay (tín dụng) và đồng hành với các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo
đảm cho vay như: bảo lãnh, thế chấp, cầm cố… Song trên thực tế, phổ biến nhất vẫn là
hình thức thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây được xem là một trong những biện
pháp quan trọng, phổ biến và được ưu tiên sử dụng trong các biện pháp bảo đảm để
thực hiện nghĩa vụ.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất với khá nhiều quyền lợi trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là một trong
những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định về thế
chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói
riêng khá đồng bộ và thống nhất ở Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật các tổ chức tín
dụng… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, thực tế áp dụng đã bộc lộ

những bất cập, chồng chéo dẫn đến những khó khăn trong quá trình vận hành quyền
thế chấp quyền sử dụng đất trong thời gian qua, đặc biệt là khi áp dụng chính sách mới
của Nhà nước về việc cho phép các ngân hàng phá sản. Trong phạm vi nghiên cứu của
mình, chúng tôi nêu lên một số quan điểm về vấn đề: “Thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động của các ngân hàng liên doanh tại Việt Nam
trong thời gian qua”.

2


NỘI DUNG
I. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh
1. Đối tượng được phép thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, khoản 1 Điều 167, thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Theo Điều 5 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật này, bao gồm:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập
và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
3


Khoản 2 Điều 167, Luật đất đai năm 2013 ghi rõ:
“…2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền
và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có
quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật
này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được
theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực
hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách
thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia
được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của
nhóm người sử dụng đất….”
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất được
chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền thế chấp (Điều 168).
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền
thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 173). Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có
quyền thế chấp tài sản bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm d, khoản 2,
Điều 174). Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
4


Nam; việc thực hiện quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền (Điều 174, khoản 3).
Điều 174, khoản 4 quy định: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được
miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được
miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu

tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 175).
Đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc
do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước
tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 174.
Khoản 3, khoản 4 Điều 174 quy định: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa
vụ sau đây:
“…a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất
thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
5


thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2
Điều 174 của Luật này;…
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;…”
Tại Điều 177 quy định:1.Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền thế chấp quy định tại Điều
174 của Luật này trong các trường hợp sau đây:
a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu

tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước
cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam (Điều 178).
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất mà thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận
thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật
(Điều 179, khoản 1, điểm g và khoản 3, điểm a). Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
6


nghiệp, khu chế xuất chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức
kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (Điều 179, khoản 2, điểm đ và
khoản 3, điểm b). Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được
miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp
không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được thế chấp bằng quyền
sử dụng đất (Điều 181).

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có các
quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 174 (Điều 183, khoản 1, điểm b).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế
chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 183, khoản 2, điểm b).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền
sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất (điểm d, khoản 3,Điều 183).
Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có
các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 183 tương ứng với hình
thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

7


Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có
quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174.

Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều
174 trong các trường hợp sau đây:
* Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
* Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc
nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho
doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy
định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của
Luật này. Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh
nghiệp liên doanh (Điều 184, khoản 2).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng
quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy
định tại Điều 174.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê
8

lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế có quyền tại Điều 174.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều
183.
Như vậy, có thể thấy pháp luật hiện hành quy định khá cụ thể chi tiết về các đối
tượng là người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng
thương mại nói chung và ngân hàng liên doanh nói riêng. Đây là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất có thể thực hiện một trong những quyền cơ bản nhất của mình. Quy
định này không chỉ giúp cho người sử dụng đất mà cả phía ngân hàng biết loại đất nào
đủ điều kiện và loại đất nào không được phép thế chấp tại các ngân hàng.
2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã đề cập, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong
những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tại bộ luật dân sự 2005 có đưa khái niệm
cụ thể về hợp đồng thế chấp, theo đó: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả
thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng
đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp
được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (Điều 727 BLDS 2005). Sau khi
BLDS 2015 ra đời, đã khái quát lên thành “hợp đồng về quyền sử dụng đất” bao gồm
cả chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn;
theo đó hợp đồng về quyền sử dụng đất được định nghĩa: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc
thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Điều 500 BLDS 2015). Như
vậy, BLDS có sự thay đổi theo hướng đưa ra khái quát về hợp đồng về quyền sử dụng
đất (trong đó có thế chấp), đồng thời quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2013.
Để thực hiện quyền thế chấp tài sản bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013

có quy định điều kiện cụ thể (Điều 188). Các điều kiện bao gồm:
9


Một là, “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật
này” (điểm a, khoản 1, Điều 188). Điều kiện tiên quyết đầu tiên để người sử dụng đất
được thực hiện quyền thế chấp là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong
quy định trên có trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 – trường hợp đặc biệt
của người nhận thừa kế là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất (liên quan tới quyền tặng cho,
chuyển nhượng khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât) và trường hợp nhận
thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168: “ ...trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng
đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều
kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất”. Như vậy, để có thể thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trước hết
người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp có
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua thừa
kế: khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là có thể thực hiện quyền thế chấp).
Hai là, “Đất không có tranh chấp” (điểm b, khoản 1, Điều 188) khi xảy ra tranh
chấp, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên thì việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất bị hạn chế, trong đó có hạn chế về quyền thế chấp. Thế chấp quyền sử
dụng đất là một trong những biện pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên
vay đối với ngân hàng liên doanh, điều kiện đất không có tranh chấp một lần nữa giúp
bên cho vay (ngân hàng liên doanh) đảm bảo được quyền lợi của mình, tránh gặp phải
những rắc rối, phức tạp không đáng có.
Ba là, “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” (điểm c,
khoản 1, Điều 188): Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một biện pháp
cưỡng chế thi hành án. Hiện nay, Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn

đã quy định tương đối đầy đủ, rõ ràng về trình tự, thủ tục áp dụng các biện pháp cưỡng
chế thi hành án; do đó khi tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành
án thì người sử dụng đất không được phép thực hiện các quyền bao gồm cả thế chấp.
Bốn là, “Trong thời hạn sử dụng đất” (điểm d, khoản 1, Điều 188) quy định này
xuất phát từ việc quy định thời hạn sử dụng đất của nhà nước; việc quy định thời hạn
10


sử dụng đất như vậy là hợp lý, khẳng định rõ ràng ranh giới giữa Nhà nước và người
sử dụng đất, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai tốt hơn;
tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất, bởi việc quy định rõ thời hạn khi giao đất
giúp người sử dụng đất lập kế hoạch đầu tư, sử dụng đúng đắn, thu được hiệu quả cao
nhất. Như vậy, người sử dụng đất muốn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của mình
tại các ngân hàng liên doanh thì một trong những điều kiện cần lưu ý đó là quyền sử
dụng đất đó đang trong thời hạn được phép sử dụng mà Nhà nước quy định.
Ngoài ra, trong một số trường hợp việc thế chấp tai sản là quyền sử dụng đất còn
gắn liền với nhà ở trên đất, thì ngoài điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai
2013 thì còn phải đảm bảo kèm theo các điều kiện quy định trong Luật nhà ở 2014
(mục 8: thế chấp nhà ở từ Điều 144 tới Điều 149).
3. Giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng liên doanh
Theo quy định chung, tài sản bảo đảm cấp tín dụng phải được xác định giá trị tại
thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm để làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng của tổ
chức tín dụng. Căn cứ theo một số quy định của pháp luật hướng dẫn về phương pháp
định giá đất tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về giá đất; hay các quy định cụ thể về khung giá đất tại Nghị định
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chình phủ quy định về khung giá
đất, kết hợp với mức giá cả thị trường cũng như các yếu tố thuận lợi hay bất lợi của
bất động sản (Vị trí: mặt tiền, giáp với lô đất,..; giao thông; tình trạng pháp lý: giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;….) mà các tổ chức tín dụng đưa ra mức thẩm định giá
phù hợp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ

quy định về giao dịch bảo đảm, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp do ngân hàng liên
doanh, khách hàng và bên thứ ba thỏa thuận. Trên cơ sở đó, ngân hàng liên doanh xem
xét, quyết định mức cấp tín dụng và tự chịu trách nhiệm về rủi ro trong việc cấp tín
dụng cho khách hàng.
Trong đó ngân hàng liên doanh có thể áp dụng một số phương pháp định giá đất
được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng
11


đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban
hành.

Cụ thể hơn các phương pháp định giá đất trên đã được quy định chi tiết về trình
tự, nội dung tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Đối với ngân hàng, hoạt động định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa quan
trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án,
góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Các ngân hàng có thể dựa trên một số cơ
sở sau để định giá bất động sản: Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất
động sản như đất đai, lao động và các nguyên, vật liệu; dựa vào những thay đổi của
nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động
sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay
đổi về vật chất, tinh thần của người dân…ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản; Dựa
vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu
12


vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động sản, giữa bản
thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng góp của các bất
động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá; Dựa vào các yếu
tố cấu thành của bất động sản, căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành
của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản; Dựa vào khả năng cạnh tranh của
bất động sản, căn cứ vào cạnh tranh trong sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh
tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu trong thị trường; Dựa vài các lợi ích mang
lại trong tương lai của bất động sản, giá trị của bất động sản được xác định dựa vào
các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó
cần dự báo những giá trị tương lai của bất động sản mang lại khi định giá.
Trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh cần
phân loại rõ từng loại đất từ đó xác định được khung giá đất đối với từng loại đất, cùng
với đó đối với những loại đất được Nhà nước cho thuê thì các tổ chức tín dụng cần xác
định rõ thời gian thuê đất.Thông thường hợp đồng thuê đất của các công ty với thời

hạn thuê khoảng 50 năm, tiền thuê có thể thanh toán thành nhiều đợt khác nhau nhưng
khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước lại
ghi nhận thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn thuê trong hợp đồng. Do đó nếu
không chú ý thì ngân hàng liên doanh (thậm chí cả các cơ quan tư vấn thẩm định giá
chuyên nghiệp) sẽ định giá tài sản thế chấp với toàn bộ thời gian thuê (50 năm) mà
không quan tâm đến việc thời gian bên thuê đã nộp tiền thuê đất, điều này dẫn đến khi
cơ quan thuê đất chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn (được cho phép trong Hợp
đồng) thì tài sản thế chấp tại các ngân hàng liên doanh sẽ không còn giá trị.
Chính vì vậy, việc xác định giá trị tài sản thế chấp phải được tính toán trên cơ sở
thời gian thực tế đã nộp tiền thuê đất. Phải quan tâm đánh giá lại giá trị tài sản này
theo định kỳ vì giá trị tài sản thế chấp này sẽ biến động phụ thuộc vào các yếu tố:
+ Thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại, theo đó nếu thời hạn thuê đất còn
lại càng ít thì giá trị tài sản thế chấp càng giảm và ngược lại.
+ Thay đổi chính sách về giá cho thuê đất của Nhà nước, khi có sự thay đổi
chính sách về giá cho thuê sẽ ảnh hưởng đến chi phí thuê đất phải nộp nên sẽ trực tiếp
ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất thuê.
13


4. Đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện hành quy định các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc
phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và
đăng ký thế chấp quyền sử đụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất thuộc các
trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Điều 4 của
thông tư. Đây là một trong những quy định cần thiết và có ý nghĩa quan trọng một mặt
nhằm công khai hóa thông tin về giao dịch, đồng thời giúp cho cơ quan nhà nước kiểm
soát chặt chẽ các giao dịch, phòng ngừa rủi ro cho các ngân hàng liên doanh đối với

những trường hợp bên thế chấp có hành vi gian dối. Bên cạnh đó, nó còn mang một ý
nghĩa nhằm đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho tới ngày xóa đăng
ký. Điều này còn giúp xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp
ttrong trường hợp một quyền sử dụng đất đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc
nhiều ngân hàng khác nhau và giữa thế chấp có đăng ký và thế chấp không được đăng
ký. Việc ghi nhận và hoàn thiện theo chiều hướng tích cực của các quy định về đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành chính đã và đang tạo điều kiện
thuận lợi cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.
II.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được thực hiện nhằm đảm bảo
cho ngân hàng liên doanh thu hồi nợ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý
trong các trường hợp sau:
+ Trường hợp thứ nhất: khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, tức đến
hạn thanh toán khoản vay cho ngân hàng liên doanh mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp được phép xử lý tài
sản bảo đảm. Căn cứ vào quy định trên có thể thấy nếu bên thế chấp khi đến hạn
không có khả năng thanh toán hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng liên doanh, khi đó bên
nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của mình
14


được thu hồi đầy đủ. Tuy nhiên, quy định bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ
thì chưa được quy định cụ thể tại văn bản nào. Bởi lẽ, một hợp đồng thế chấp sẽ bao
gồm nhiều nghĩa vụ đó là: nghĩa vụ trả lãi suất hàng tháng, nghĩa vụ trả nợ gốc khi hết
hạn hợp đồng. Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực hiện thì thời hạn
của từng phần là căn cứ để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu
khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng tín dụng
mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín
dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Tại khoản 1 Điều 293 BLDS 2015

quy định: “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy
định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả
lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại”.
+ Trường hợp thứ hai: Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Căn
cứ vào quy định này có thể thấy nếu trong thời hạn của hợp đồng thế chấp, bên thế
chấp có bất cứ hành vi nào vi phạm nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thì ngân
hàng liên doanh được phép xử lý tài sản thế chấp của bên thế chấp. Chẳng hạn: trong
hợp đồng thế chấp các bên có thỏa thuận về mục đích vay tiền trong hợp đồng tín dụng
có thời hạn vay là 3 năm, nhưng mới được 1 năm ngân hành liên doanh phát hiện ra
khách hàng sử dụng tiền vay không đúng mục đích đã cam kết khi đó bên nhận thế
chấp sẽ yêu cầu bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn nếu bên
thế chấp không thực hiện được, bên nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp
đó.
+ Trường hợp thứ ba: Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy
định. Quy định này đã tạo hướng mở cho các bên khi tham gia giao dịch, đảm bảo
quyền tự do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định nào hướng
dẫn cụ thể về phạm vi cũng như các trường hợp các bên được phép thỏa thuận. Do đó
để đảm bảo quy định này được thực hiện, pháp luật cần có quy định, hướng dẫn cụ thể
để quá trình thực hiện đúng pháp luật và đảm bảo được quyền tự do thỏa thuận của các
bên.

15


Trường hợp luật có quy định phải kể tới trường hợp xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất, trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật tại Điều 6, Thông tư
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn một số

vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Như vậy, nếu trong thời hạn của hợp đồng thế chấp,
Nhà nước có quyết định thu hồi đất thì tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cũng
được xử lý để đảm bảo thực hiện công việc quan trọng của nhà nước và cộng đồng xã
hội. Tiền bồi thường do các bên thỏa thuận, nếu bên thế chấp được nhận bồi thường
bằng đất ở thì đất ở đó được được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thế chấp tài sane là quyền sử dụng đất tại ngân hàngliên
doanh, tuy nhiên khi người thế chấp không có khả năng thanh toán khoản nợ của mình,
khi đó tài sản là quyền sử dụng đất được xử lý như thế nào. Việc áp dụng phương thức
xử lý tài sản thế chấp trước hết xuất phát từ bản chất của hợp đồng dân sự là sự thỏa
thuận của các bên. Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trước hết
tùy thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử
dụng đất. Cụ thể, tại khoản 1, Điều 303 BLDS 2015 quy định: bên bảo đảm và bên
nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp
sau: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận
chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và phương thức
khác. Cùng với quy định này, tại Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN quy định ngân hàng liên doanh được phép bán tài sản bảo đảm không qua đấu
giá, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo
đảm. Tuy nhiên, trong quy định này chỉ đề cập chung chung là tài sản mà không nêu
cụ thể khi tài sản dùng để bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đấtthì ngân hàng
liên doanh sẽ “trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đó hay phải thông qua thủ tục
khác đặc biệt, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”1.

1 Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức
tín dụng, ThS. Doãn Hồng Nhung, Tạp chí Luật học số 3/2002, tr.16-21

16

Trường hợp nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp không thỏa thuận được
phương thức xử lý tài sản thế chấp nào thì theo quy định tại tại khoản 2, Điều 303
BLDS 2015 quy định bán đấu giá trừ trường hợp luật có quy định khác. Để xử lý được
quyền sử dụng đất cần xác định rõ các trường hợp sau:
+ Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền
với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản
gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác. Như vậy, nếu bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại
ngân hàng liên doanh mà không thế chấp tài sản trên đất, thì nay bên nhận thế chấp sẽ
xử lý cả tài sản trên đất và quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Quy định này là phù
hợp với tực tiễn, bởi lẽ nếu ngân hàng liên doanh chỉ xử lý quyền sử dụng đất còn tài
sản thuộc sở hữu của bên thế chấp, bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng tài sản đó
thì người được nhận quyền sử dụng đất từ việc bán đấu giá sẽ không thể khai thác, sử
dụng được đất đó do tài sản vẫn còn trên đất.
+ Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền
với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì
xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất
theo thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử
dụng đất đó. Theo quy định này bên nhận thế chấp chỉ được xử lý quyền sử dụng đất
đã thế chấp. Quy định này góp phần bảo vệ quyền sở hữu của người có tài sản trên đất,
không vì bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình mà ảnh hưởng đến
quyền lợi hợp pháp của người có tài sản. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là người nhận quyền
sử dụng đất sẽ làm gì với đất đai khi trên đất đã có tài sản, chẳng hạn là một ngôi nhà.
Do đó, nếu quyền sử dụng đất trong trường hợp này mà đem ra đấu giá thì e rằng khó
có thể xử lý được vì mục đích của người nhận chuyển nhượng không chỉ mảnh đất đó
mà chính là giá trị mà mảnh đất đó mang lại cho mình. Như vậy, nhìn vào quy định
này của pháp luật tưởng rằng là khả thi, đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho người có tài
sản trên đất và cho bên nhận thế chấp nhưng thực tiễn thi hành việc xử lý là rất khó

khăn. Mặt khác, thực tế thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
17


trung tâm bán đấu giá, tài sản có bán được hay không lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố,
cụ thể:
Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp qua trung tâm bán đấu giá tốn nhiều thời
gian, chi phí tài chính. Giá chuyển quyền sử dụng đất bị phụ thuộc vào người mua, do
đó đôi khi tài sản là quyền sử dụng đất được bán không đúng với giá trên thị trường.
Thứ hai, người mua tài sản thế chấp, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
bán đấu giá thường không thích do quan niệm không thích mua tài sản đã bị “dớp
đen”. Những người mua tài sản có giá trị lớn thường xem xét kỹ lưỡng đặc biệt liên
quan đến đất đai, tài sản có thể được xem là gắn liền với họ cả cuộc đời. Vì vậy, đối
với tài sản thế chấp là quyền xử dụng đất nên chăng không nhất thiết phải bán đấu giá
mà thay vào đó cần có quy định cụ thể cho ngân hàng liên doanh được quyền bán tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
3. Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp
Saukhi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có thể thông qua đấu giá, bên
nhận thế chấp sẽ thanh toán số tiền thu được như sau: nếu “số tiền có được từ việc xử
lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài
sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch
phải được trả cho bên bảo đảm” 2. Ngược lại, Nếu “số tiền có được từ việc xử lý tài
sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm
cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được
thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm”. Như vậy, nếu số tiền có được từ xử lý tài sản
bảo đảm không đủ cho việc thực hiện nghĩa vụ thì bên thế chấp vẫn bị coi là chưa hoàn
thành nghĩa vụ. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trường hợp này xảy ra
khá nhiều trên thực tế, ví dụ: ông A mua một mảnh đất có giá 1 tỷ đồng khi thị trường
bất động đang lên ông A bán mảnh đất đó cho ông B với giá 1,5 tỷ. Ông B đem thế

chấp mảnh đất đó tại ngân hàng liên doanh với số triền 1,2 tỷ đồng thời hạn hợp đồng
thế chấp đến tháng 12/2016. Tuy nhiên, năm 2016 là thời điểm thị trường bất động sản
đứng im, khi ngân hàng liên doanh phát mãi để bán đấu giá mảnh đất đó chỉ thu được
2 Khoản 2, Điều 307 BLDS 2015

18


số tiền là 1 tỷ đồng. Trong khi đó, số tiền ông B vay ngân hàng là 1,2 tỷ, theo đó ông B
vẫn còn nợ ngân hàng 200 triệu và số tiền này được chuyển sang khoản vay không có
bảo đảm. Như vậy, với việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như hiện nay
ngân hàng liên doanh nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung rất khó có thể thu
hồi nợ một lần khi xử lý tài sản thế chấp do thị trường bất động sản có nhiều biến
động.
4. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp pháp nhân phá sản
Hợp đồng thế chấp tài sản đang được thực hiện thì sự cố xảy ra: là doanh nghiệp
bị phá sản. Như vậy, đối với trường hợp này phía bên thế chấp phá sản hoặc phía bên
nhận thế chấp bị phá sản thì hợp đồng thế chấp cũng như tài sản thế chấp được xử lý
như thế nào.
Thứ nhất, khi bên thế chấp là pháp nhân phá sản. Sau khi Thẩm phán Tòa án ra
quyết định tuyên bố phá sản thì tài sản của bên thế chấp sẽ được xử lý theo thứ tự phân
chia được quy định tại khoản 1, Điều 54 Luật phá sản 2014 như sau:
-

“Chi phí phá sản;
Khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với
người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước lao động tập

thể đã ký kết;
Khoản nợ phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt

động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã;
Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm phải trả
cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do
giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ”.
Căn cứ vào quy định trên khi bên thế chấp phá sản thì bên nhận thế chấp chỉ
được nhận tài sản sau khi bên thế chấp thanh toán hết các khoản nợ trên.
Thứ hai, khi ngân hàng liên doanh phá sản. Quy định này mới được phép luật
cho phép thực hiện trên thực tế được quy định cụ thể tại Chương III Luật phá sản
2014. Tuy nhiên, pháp luật mới quy định một cách chung nhất về trình tự, thủ tục phá
sản đối với tổ chức tín dụng mà chưa có một văn bản hướng dẫn nào về việc tài sản tổ
chức tín dụng đang nhận thế chấp được xử lý như thế nào khi được Thẩm phán Tòa án
tuyên bố phá sản. Mặt khác, thực tế hiện nay tại Việt Nam chưa có bất cứ một ngân
19


hàng nào bị tuyên bố phá sản một phần cũng vì đây là một vấn đề rất nhạy cảm đối với
Việt Nam, nếu ngân hàng liên doanh phá sản nguy cơ xảy ra hiện tượng Domino là rất
lớn và ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế của nước ta. Từ thực tế đó, có thể những
quy định pháp luật về phá sản đối với tổ chức tín dụngnói chung và ngân hàng liên
doanh nói riêng chưa được áp dụng, chưa phát huy được vai trò của nó. Vì vậy, để đảm
bảo quy định pháp luật ban hành có tính khả thi ngoài những quy định chung tại Luật
phá sản 2014 và Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì pháp luật cần có những quy định
hướng dẫn cụ thể trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của bên thế chấp.
III.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh
1.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền
sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh
Thứ nhất, Về đối tượng được thế chấp tại các ngân hàng liên doanh. Quy định về
chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai (đối tượng hưởng quyền và nghĩa vụ) theo Luật
đất đai năm 2013 đang bị “vênh”, lạc hậu với quy định về chủ thể của quan hệ pháp

luật dân sự nói chung theo Bộ luật dân sự năm 2015. Điều này dẫn đến rất nhiều khó
khăn trong áp dụng và thực thi pháp luật. Ví dụ, theo Bộ luật dân sự năm 2015 thì chỉ
còn hai chủ thể là cá nhân và pháp nhân. Các chủ thể khác trước đây như hộ gia đình,
tổ hợp tác… không còn được thừa nhận tư cách chủ thể (vẫn còn tên gọi), quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình, tổ hợp tác được chuyển giao cho các thành viên trong nhóm.
Còn theo Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, tổ hợp tác vẫn thực hiện các quyền
năng của chủ thể. Không ít hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia
đình tại các ngân hàng liên doanh. Sở dĩ Bộ luật Dân sự năm 2015 bỏ tư cách chủ thể
của hộ gia đình vì có quá nhiều quan điểm không đồng nhất trong việc xác định như
thế nào là hộ gia đình và thành viên của hộ (có tới 42 luật điều chỉnh khái niệm hộ gia
đình). Xác định theo hộ khẩu hay huyết thống hay mục đích sản xuất kinh doanh nông
– lâm – ngư – diêm nghiệp? Vì vậy, đây là vấn đề gây nhiều tranh cãi cần được kịp
thời giải quyết, quy định cụ thể trong các văn bản luật và thống nhất trong thực tiễn áp
dụng.

20


Cũng theo bộ luật dân sự 2015, chủ thể là hộ gia đình đã bị xóa bỏ, tuy nhiên
những quy định của Luật đất đai 2013 vẫn còn nhiều liên quan đến loại chủ thể này và
quá trình áp dụng pháp luật vào thời điểm này sẽ gặp rất nhiều vướng mắc. Như vậy,
thiết nghĩ chúng ta nên sửa đổi Luật Đất đai theo hướng, phải ghi rõ tên của tất cả các
thành viên có quyền sử dụng đất, đồng thời sửa đổi các quy định của Luật đất đai
nhằm phù hợp và thống nhất với quy định của Bộ luật dân sự hiện hành.
Thứ hai, quy định về định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân
hàng liên doanh. Hiện nay, tại các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng liên
doanh trong nước nói riêng việc định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn gặp
rất nhiều vướng mắc mà chủ yếu là liên quan đến việc khó khăn trong áp dụng các quy
định của pháp luật hiện hành về định giá đất. Thị trường bất động sản không ổn định,
có lúc rất sôi động, có lúc lại khá trầm lắng, hoạt động mua bán ngầm còn thường

xuyên diễn ra. Trong khi đó, sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị
trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa đồng nhất giữa các văn bản luật (như:
Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…). Điều này, dẫn tới hiện
tượng đầu cơ, lách luật trên thị trường bất động sản .
Việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà không
đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường. Định giá bất động sản thế chấp
tại một số ngân hàng liên doanh còn dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chưa có
hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chưa phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị
trường. Sở dĩ có tình trạng này là do khung giá đất của Nhà nước với giá đất thị trường
không đồng nhất. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với khung giá của
Nhà nước.
Phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng
phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, theo
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất vừa được Chính phủ ban hành, có 5
phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá

21


đất và mỗi bất động sản có đặc điểm và công dụng riêng vì thế việc áp dụng kết hợp
các biện pháp định giá đất là điều cần thiết.
Một hiện tượng nữa thường gặp trong quá trình định giá đất là hợp đồng thuê đất
của các công ty với thời hạn thuê khoảng 50 năm, tiền thuê có thể thanh toán thành
nhiều đợt khác nhau nhưng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh
nghiệp, cơ quan Nhà nước lại ghi nhận thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn
thuê trong hợp đồng. Do đó nếu không chú ý thì các ngân hàng liên doanh (thậm chí cả
các cơ quan tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp) sẽ định giá tài sản thế chấp với toàn
bộ thời gian thuê (50 năm) mà không quan tâm đến việc thời gian bên thuê đã nộp tiền

thuê đất, điều này dẫn đến khi cơ quan thuê đất chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn
(được cho phép trong Hợp đồng) thì tài sản thế chấp tại các ngân hàng liên doanh sẽ
không còn giá trị.
Bên cạnh đó, hiện nay, các quy định của Luật đất đai nói chung và quy định về
thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng, ngân hàng liên doanh có nhiều
quy định không phù hợp, thống nhất với nội dung quy định tại các văn bản pháp luật
có liên quan, khiến cho việc áp dụng các quy định pháp luật còn chồng chéo, bất cập.
Chính vì vậy, thiết nghĩ cần phải sửa đổi các quy định của pháp luật tạo nên sự thống
nhất, đồng bộ trong các văn bản quy phạm pháp luật, đảm bảo tính thống nhất, chặt
chẽ của hệ thống pháp lý và việc áp dụng, thi hành các quy định của văn bản pháp luật
có hiệu quả cũng như dễ thi hành hơn.
Thứ ba, thực trạng áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại các
ngân hàng liên doanh. Luật đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất đã đem lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn.
Các quyền năng của việc chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có thế chấp quyền sử
dụng đất) được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức
được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có
quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê
quyền sử dụng đất, cho thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên trên thực tế, cho thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp
quyền sử dụng đất chưa nhiều bởi nhiều lý do khác nhau mà chủ yếu là chưa được cấp
22


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất muốn dùng quyền sử đụng
đất của mình làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại các ngân hàng nói chung và ngân
hàng liên doanh nói riêng, thông qua hình thức thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có
đủ những điều kiện nhất định, trong đó có điều kiện quyền sử dụng đất đó phải thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc người sử dụng đất được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó tiến độ cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất được thực hiện cũng rất chậm chễ, thủ tục hành chính phức tạp.
Điều này đã và đang là "rào cản" đối với người sử dụng đất trong việc tiếp cận nguồn
vốn. Do đó, đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc làm
"tất yếu" mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực
hiện ngay và phải có lộ trình cụ thể.
Các văn bản pháp luật hiện hành cũng có những bất cập làm cản trở người sử
dụng đất thực hiện quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của mình cụ thể: Hiện
Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
tại các ngân hàng nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu
thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn
lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. Do vậy, việc mở cửa cho phép thế chấp các dự án
bất động sản tại các ngân nước ngoài là cần thiết, góp phần làm tăng lòng tin và bảo
đảm lợi ích của nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, việc cho
phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước
ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Đồng thời cần quy định rõ khi xảy ra tranh
chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.
2. Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
các ngân hàng liên doanh
Khi cấp tín dụng cho khách hàng, cái chuôi để ngân hàng nắm là tài sản bảo đảm.
Tài sản này còn được coi là “phao cứu sinh” cho ngân hàng liên doanh phòng trường
hợp khách hàng không trả được nợ. Trong nhiều trường hợp, việc ngân hàng liên
doanh tự bán tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp có thể
tiết kiệm được thời gian và chi phí. Hơn nữa, một số trường hợp không còn tồn tại nữa
hoặc không hợp tác với ngân hàng liên doanh để xử lý tài sản bảo đảm vì cho rằng,
23


ngân hàng liên doanh đã được ủy quyền và được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm để
thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, trong

quá trình xử lý tài sản bảo đảm, ngoài hạn chế về tư cách bán/chuyển nhượng tài sản
bảo đảm nêu trên, ngân hàng liên doanh còn gặp không ít khó khăn, vướng mắc sau:
Thứ nhất, quá trình làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua. Căn
cứ thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm (có công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm),
ngân hàng liên doanh được quyền tự chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm để thu
nợ: bên bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm phối hợp
bán tài sản bảo đảm, bán đấu giá tài sản bảo đảm, bên cho vay nhận chính tài sản bảo
đảm để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm, bên nhận bảo đảm tổ chức bán công khai
trên thị trường mà không phải qua thủ tục đấu giá, phương thức khác do các bên thỏa
thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Tùy từng trượng hợp cụ thể mà ngân hàng
có thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất theo một trong các phương thức nêu
trên. Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ không phải là hoạt
động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm (các Ngân hàng, Tổ chức tín dụng) và
được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật các Tổ chức tín dụng 2010, các văn
bản hướng dẫn Bộ luật Dân sự, giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng, giấy
chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Song, quan điểm này chưa được các cơ quan công
chứng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên cả nước chấp thuận. Ðây cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tài sản bảo
đảm tồn đọng nhiều, không xử lý được, có giá trị lớn và nợ xấu chưa giảm nhanh, nhất
là trong điều kiện bên bảo đảm không hợp tác, phối hợp với ngân hàng để xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất để trả nợ.
Thứ hai, việc xử lý tài sản bảo để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án. Trong
bối cảnh nền tư pháp của Việt Nam hiện nay, thủ tục khởi kiện bên vay (bên bảo đảm)
ra Tòa án để yêu cầu giải quyết việc trả nợ thường kéo dài 2 – 3 năm và phát sinh
nhiều chi phí. Cho nên, các ngân hàng liên doanh quan ngại với phương thức thu nợ
bằng biện pháp khởi kiện khách hàng ra Tòa án. Hầu hết các ngân hàng liên doanh đều
cho rằng, khởi kiện khách hàng ra Tòa án là biện pháp “cực chẳng đã”, khi không còn
sự lựa chọn nào khác để xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ. Thế nhưng khi nộp đơn
khởi kiện bên thế chấp ra Tòa án, quyền khởi kiện của ngân hàng liên doanh chưa chắc
24

được bảo đảm, ngay cả khi có được bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án, việc xử
lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án cũng không dễ
dàng.
Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện hoặc ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án
với lý do địa chỉ của bị đơn ghi trong Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm không
phải là địa chỉ hiện tại. Theo quy trình cấp tín dụng của các ngân hàng, trước khi cấp
tín dụng cho khách hàng, ngân hàng liên doanh tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ,
thông tin về khách hàng. Tất nhiên, khách hàng phải chịu trách nhiệm về tính trung
thực, chính xác và đầy đủ của các thông tin ghi trong hồ sơ vay vốn. Thông tin về địa
chỉ của khách hàng phải khớp đúng với thông tin ghi trong chứng minh nhân dân, hộ
khẩu (đối với khách hàng cá nhân) và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (đối với
khách hàng doanh nghiệp). Ðịa chỉ của khách hàng có thể được cán bộ tín dụng đi
kiểm tra, xác minh thực tế. Khách hàng phải thông báo kịp thời cho ngân hàng liên
doanh khi thay đổi địa chỉ theo cam kết trong hợp đồng tín dụng. Việc khách hàng trốn
tránh nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng liên doanh có thể thực hiện bằng cách chuyển đến
cứ trú tại một địa chỉ mới mà không thông báo cho ngân hàng như cam kết. Việc khách
hàng vi phạm hợp đồng tín dụng và cố tình không trả nợ vay cho ngân hàng lẽ ra cần
được Tòa án thụ lý giải quyết và tuyên bản án nghiêm khắc đối với bên vi phạm để giữ
gìn trật tự, môi trường kinh doanh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên bị vi
phạm. Tiếc thay, trong thời gian qua, Tòa án ở một số địa phương đã không thụ lý đơn
khởi kiện hoặc ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án với lý do bị đơn không có mặt
tại địa chỉ ghi trong đơn khởi kiện.
Trong nền kinh tế thị trường, thời gian thu hồi vốn là rất quan trọng đối với ngân
hàng để quay vòng vốn, tái đầu tư, tạo lợi nhuận phát triển kinh doanh. Thực tế, sau
khi thụ lý đơn khởi kiện và hòa giải không thành, Tòa án ở một số địa phương đã
không quyết định đưa vụ án ra xét xử trong thời hạn tố tụng do pháp luật quy định
(thời hạn tối đa 6 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án đối với vụ án có tính chất phức tạp
hoặc do trở ngại khách quan). Thực tế, có vụ án kéo dài đến 2 năm kể từ ngày thụ lý

vụ án mà Tòa án vẫn không mở phiên tòa xét xử. Khi ngân hàng liên doanh đề nghị
sớm đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật thì thẩm phán phụ trách vụ án trả
lời Tòa án đang xác minh lại tình trạng của tài sản bảo đảm (diện tích đất, chủ sở hữu
25