Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng cá nhân tôi. Các số
liệu, kết quả được sử dụng minh họa trong luận văn này là trung thực, có nguồn gốc
rõ ràng. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Thái Nguyên, tháng 12 năm 2016
Tác giả

Nguyễn Thị Hồng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện viết Luận văn, mặc dù còn gặp rất nhiều khó khăn
về thời gian, thông tin, tư liệu, song được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy giáo,

các cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí trong
các sở ban ngành của UBND thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh mà học viên đã
hoàn thành Luận văn: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh" theo
đúng thời gian và yêu cầu. Với tình cảm trân trọng nhất, học viên xin cảm ơn tới:
Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo
phòng Đào tạo và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt Học viên xin cám ơn
PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ học viên hoàn thành
Luận văn đúng thời gian quy định. Cùng các đồng nghiệp công tác tại Phòng Tài
Nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm đấu giá
thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố
Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình thu thập, cung cấp tài liệu, số liệu giúp
tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình làm đề tài, bản thân học viên đã cố gắng tìm hiểu tài liệu,
học hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá. Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế,
kinh nghiệm thực tế chưa nhiều vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong
nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 12 năm 2016
Tác giả

Nguyễn Thị Hồng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 4
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................4
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................................... 4
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................ 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................5
1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất ......................................... 5
1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................................ 7
1.1.3. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ................................................. 8
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 13
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................14
1.2.1. Văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t của trung ương ................................................. 14
1.2.2. Những quy định của thành phố Cẩm phả và tỉnh Quảng Ninh ....................... 16
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ...........16
1.3.1. Tổng quan công tác đấu giá quyền sử du ̣ng đấ t ở Việt Nam .......................... 16
1.3.2. Kết quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương và
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .................................................................................... 24

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv
1.4. Mô ̣t số vấ n đề đă ̣t ra trong đấu giá quyền sử dụng đất cấ p huyê ̣n .....................27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................29
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................29
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................29
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội của thành phố Cẩm Phả tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................................... 29
2.3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng và công tác quản lý nhà nước về đất đai ........... 29
2.3.3. Đánh giá kết quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Cẩm phả 5
năm gần đây từ (2011-2015) ..................................................................................... 29
2.3.4. Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân .. 30
2.3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng
đất thành phố Cẩm Phả ............................................................................................. 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................30
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 30
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 31
2.4.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 32
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới công tác đấ u giá QSDĐ đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả.............................................................................................32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế, văn hóa - xã hội ................................................................. 33
3.2. Tình hình sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố
Cẩm Phả ....................................................................................................................34
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả .................................................... 34

3.2.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả ..................... 36
3.3. Thực trạng công tác đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ... 38
3.3.1. Tổ chức bộ máy ............................................................................................... 38
3.3.2. Hệ thống thể chế chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố
Cẩm Phả ....................................................................................................... 41

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v
3.3.3. Quy trình đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......... 44
3.3.4. Thực trạng về kết quả thực hiện đấu giá QSD đất hàng năm ......................... 49
3.3.5. Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động của
đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ........................................................ 63
3.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả ...................................................................................................71
3.4.1. Những kết quả đạt được .................................................................................. 71
3.4.2. Những tồn tại bất cập và nguyên nhân ............................................................ 73
3.5. Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm
Phả tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới ...................................................................78
3.5.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 78
3.5.2. Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện đấu giá ............................................. 79
3.5.3. Đẩ y ma ̣nh xã hô ̣i hóa nâng cao năng lực tiế p câ ̣n cho người dân trong đấ u giá
quyề n sử du ̣ng đấ t ..................................................................................................... 79
3.5.4. Tăng cường kiểm tra, lập hồ sơ thu hồi đất đối với những tổ chức, doanh
nghiệp sử dụng đất kém hiệu quả .............................................................................. 80
3.5.5. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sử du ̣ng đất cho người trúng
đấu giá ....................................................................................................................... 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 82
1. Kết luận .................................................................................................................82
2. Kiến nghị ...............................................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 84

PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

CBCC

:

Cán bộ công chức

CCHC

:

Cải cách hành chính

CNTT

:

Công nghệ thông tin

CNXH

:

Chủ nghĩa xã hội

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

KH&CN

:

Khoa học và công nghệ

KT-XH

:

Kinh tế - Xã hội

PCT

:

Phó chủ tịch

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

TP.

:

Thành Phố

TTHC

:

Thủ tục hành chính

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ :

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất ...............20
Bảng 3.1. Diện tích dân số các đơn vị hành chính thành phố Cẩm Phả ...................33
Bảng 3.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 thành phố Cẩm Phả .......34
Bảng 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ 2013 - 2015 ..............................................34
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2015 của thành phố Cẩm Phả ....... 35
Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình ban hành văn bản đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh

Quảng Ninh và thành phố Cẩm Phả từ 2011 - 2015 ................................43
Bảng 3.6. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh ...................................................................................... 47
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011-2015 ....... 50
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả từ năm 2011 - 2015 ...........................................................................51
Bảng 3.9. Thống kê chi tiết về giá đấu giá so với giá sàn QSD đất năm 2014 .........57
Bảng 3.10. Thống kê chi tiết về giá đấu giá so với giá sàn QSD đất năm 2015 .......59
Bảng 3.11. Tổng hợp so sánh các chỉ số trong đấu giá đất năm 2013- 2015 ............61
Bảng 3.12. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp
trúng đấu giá QSD đất hàng năm.............................................................62
Bảng 3.13. Đánh giá ý kiến của người dân về tính hiệu quả của hoạt động đấu giá
QSD đất qua phiếu khảo sát ....................................................................64
Bảng 3.14. Đánh giá sự hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSD đất qua
phiếu khảo sát ..........................................................................................67
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá nhận thức của cán bộ, công chức về công tác đấu giá
QSD đất thành phố Cẩm Phả ...................................................................70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................17
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Cẩm Phả tính đến 31/12/2015 .....36
Hình 3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả .................45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách
về khung giá đất của Chính phủ ban hành trong thời gian trước khi có Luật Đất đai
năm 1993 ra đời đến giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003, 2013 chưa được điều
chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các
tỉnh thực hiện. Bên cạnh đó hàng năm chính phủ và UNBD các tỉnh ban hành khung
giá đất. Nhưng thực tế cho thấy có sự bất cập khung giá đất do chính phủ ban hành
và khung giá đất ngoài thị trường, đặc biệt cơ chế giá đất hiện nay gây khó khăn cho
UBND các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là
kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do Nhà nước quy định theo Nghị Định 87/1994/NĐ-CP và Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 "Quy định về khung giá đất", Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ "về bán đấu giá tài sản",
Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính "hướng dẫn việc
xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất" đã được UBND cấp tỉnh
tự điều chỉnh cho phù hợp với địa phương mình nhưng nhìn chung giá đất được
điều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số loại
đất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa
các tỉnh.
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại
các đô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua”
QSDĐ nhưng không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì

nhiều lý do khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và
“những người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS.
Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên,
sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp
thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở
theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà
nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp
không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát
triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác
nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thị trường
“ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân chính mà
Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng xấu về
thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã
lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu kỳ rõ nét là những
năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao
trào vào những năm từ 2000 - 2001, 2009 - 2010.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giải
quyết bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai: đấu giá đất công khai sẽ góp phần
giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo ra mặt
bằng giá thị trường công khai, minh bạch.
Bên cạnh đó đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin cho” trong giao đất, cho thuê đất, đồng thời thông qua đấu giá với các điều kiện

ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng
ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ
thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ
được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước,
nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ
hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay.
Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Tuy nhiên, trên thực tế nhận thức từ lãnh đạo chính quyền các địa phương
còn hạn chế cùng với sự yếu kém trong công tác chỉ đạo điều hành, tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tài nguyên đất đai đang bị các nhà quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
khai thác sử dụng lãng phí, kém hiệu quả gây thất thoát nguồn thu lớn cho ngân
sách, nhiều vi phạm tiêu cực đã tiếp tay cho hoạt động "làm giá", “đấu thầu giá”,
"thông thầu" [10] trong đấu giá có nguyên nhân trực tiếp từ yếu kém trong công
tác quản lý nhà nước nhất là pháp luật thể chế, bộ máy, nhân sự trên địa bàn như
quy định về công tác cán bộ quản lý lĩnh vực đấu giá, quy định về hoạt động thanh
kiểm tra xử lý vi phạm, quy định về công tác lập quy hoạch, kế hoạch quản lý, quy
định về công tác đăng ký, cấp phép, công tác thông tin và lấy ý kiến trong quản lý
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất….đã và đang gây bức xúc ở nhiều địa phương.
Cẩm phả là một thành phố thành trẻ thành lập từ năm 2012, qua quá trình
nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố
Cẩm Phả trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả
cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, quá trình phát triển, quản lý đất đai, có nhiều khu
quy hoạch và tổ chức nhiều dự án đấu giá thành công nhưng cũng có những dự án

không thành công do tác động ảnh hưởng của nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ
chế thông tin, cách thức tổ chức… việc khai thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như
thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà
vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ
hơn nữa.
Chính vì lý do đó tác giả đã lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản lý đất đai
nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội
và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn
thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài
chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các
công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả từ năm 2011 đến năm 2015;
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất giải pháp vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giúp

bảo vệ và sử dụng tối ưu tài nguyên đất đai đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái,
quy hoạch đô thị tại địa phương gắn mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố với mục tiêu tăng trưởng, ổn định, bền vững.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có giá trị cung cấp
vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được
giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu
quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
- Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu đề
tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế
tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh
vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại các
viện, các trường đại học.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất
1.1.1.1. Khái niệm
- Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài
sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất
và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định
nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể:
Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa
năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó
các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của
Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá
không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá
cao nhất. (Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản.[20]
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”.
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem
xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc
bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).
Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005
nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả
và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán
đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán
hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6
Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai,
có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về
bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:
+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục
luật định.
+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên.
+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.
Đấu giá quyền sử dụng đất
Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm
thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với
điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là
một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà
nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội
đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
1.1.1.2. Vai trò của công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ
sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đối
tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng
đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư
cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 ô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh
giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị
trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ
động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được
tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước.

- Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư
có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy
hoạch một cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu
giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ.
Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao
nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một
cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
- Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định
giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc
đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia
đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa
ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với
giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các
thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc
phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm
minh bạch thị trường bất động sản.
- Thứ tư đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế
một cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ
thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc
đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất
Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải
tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau:
- Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ;
- Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng;
- Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã
được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra;
- Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán
đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục
- Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Bộ Luật
đất đai 2013:
“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.” [27].
1.1.3. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất
* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất
* Như vậy đất được đấu giá trên thực tế chủ yếu thuộc 3 nhóm:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch
vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài;
- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử
dụng trong thời hạn 50 năm;
- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp tại khu vực.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng
các thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02
lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số
thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số
đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần
lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không
có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn
nhân là vợ, chồng.
1.1.3.2. Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá
Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai 2013:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
1.1.3.3. Giá đất đấu giá
* Giá đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai
giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì
đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ,
hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn
nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau.
Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" Điều 4 [26].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

10
“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [26].
Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3) [27].
* Cơ sở khoa học của giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi
hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất,
người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất
làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để
làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng
ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy
có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị
lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4].
Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như
nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như
vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại
đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan

trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi
tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung
cầu về đất đai ở từng thời điểm.
1.1.3.4. Các phương pháp tính giá đất
Về phương pháp định giá đất cụ thể ở nước ta hiện nay được quy định trong
Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 "quy định về giá đất”,
cụ thể:
a. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
Đây là phương pháp có vẻ đơn giản và trực tiếp nhưng lại dễ mắc sai lầm.
Khi sử dụng phương pháp này, người định giá muốn so sánh những bất động sản
có giá trị ngang nhau trong một vùng hoặc dựa vào các giao dịch được thực hiện
trong thời gian trước đó. Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện
qua bốn bước sau:
Thứ nhất là thu thập thông tin về bất động sản đã thực hiện giao dịch trước
đó. Trong quá trình thu thập chú ý phải thu thập các bất động sản có điểm tương
đồng như: căn hộ cùng loại, cùng khu vực, cùng mục đích sử dụng…

Thứ hai kiểm tra lại các yếu tố của bất động sản để thấy được khả năng so
sánh giữa các bất động sản thu thập được với bất động sản mục tiêu.
Thứ ba là quyết định lựa chon những bất động sản thích hợp nhất để đưa vào
làm các bất động sản tham chiếu cho quá trình so sánh. Căn cứ vào các đặc tính,
điều kiện mà bất động sản đó có thể so sánh được.
Thứ tư là so sánh trực tiếp từng yếu tố của bất động sản mục tiêu với các bất
động sản tham chiếu để tìm ra các sai lệch giữa bất động sản mục tiêu và bất động
sản tham chiếu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
Thứ năm là xác định các cơ sở để đánh giá sự thay đổi giữa các tiêu thức so
sánh để tìm ra các yếu tố tiến hành điều chỉnh bao gồm:
+ Tính chất ảnh hưởng: ảnh hưởng ít hay nhiều.
+ Đánh giá cảm quan về mức độ xấu- tốt.
Thứ sáu là tổng hợp tất cả các yếu tố ảnh hưởng sẽ có được giá xác định cho
bất động sản mục tiêu, từ đó có được khoảng giá bất động sản mục tiêu.
b. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm trên một diện tích đất so với lãi
suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao
nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Đây là phương pháp xây dựng trên cơ sở tài chính,
là phương pháp mang tính khoa học hơn cả nhưng tài sản nhà đất không hoàn toàn
giống các dạng đầu tư tài chính khác. Do đó cần có hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu
chính xác.
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do bất động sản cần định giá mang lại.

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản
phải nộp theo luật định.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần tuý
hàng năm

Tổng thu nhập
hàng năm tính
được ở bước 1

=

-

Tổng chi phí
đã tính ở
bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được
từ đất
=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

c. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng

cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
d. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử
dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra
khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất
nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”
Nhờ các phương pháp này chúng ta có thể xác định được tương đối chính
xác giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử
dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến
công tác đấu giá QSD đất. Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử
dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được đẩy lên cao và các chủ đầu tư thi nhau
cạnh tranh để có một vị trí trong vùng quy hoạch. Điều đó sẽ góp phần không nhỏ
cho sự thành công của đấu giá.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: đối với thửa đất đem ra
đấu giá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ hứu hẹn khả năng sinh lợi khi đầu
tư vào thửa đất đó. Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, góp

phần nâng cao giá trị của thửa đất, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấu
giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu
giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc
vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ
thống cơ sở hạ tầng,…). Công tác đấu giá QSD đất có phát huy được hết vai trò và
hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Vì vậy,
việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự
phiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy
nhiên thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của
các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,
trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối
không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả. Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mục
đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia
đấu giá là hết sức quan trọng.
- Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của
thửa đất đem ra đấu giá. Nếu vị trí đẹp điều đó đồng nghĩa với việc nếu đầu tư sẽ
đem lại hiệu quả cao nên sẽ có nhiều nhà đầu tư tham dự đấu giá và giá đất sẽ cao
hơn. Nếu vị trí không đẹp thì chủ đầu tư sẽ không có hứng đối với việc đầu tư vào
thửa đất, ảnh hưởng đến số lượng người tham gia đấu giá. Vì vậy trước khi đấu giá
Nhà nước cần quan tâm tới việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đất đấu giá
để tạo sự thu hút đối với các nhà đầu tư, đồng thời nâng cao giá trị cho khu đất đem

ra đấu giá.
- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sản cũng
ảnh hưởng đến đấu giá. Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn ra
rất nhiều nhưng chủ yếu không thành công do giá đất bị đẩy lên quá cao và nhà thầu
sau khi trúng đấu giá không có khả năng tài chính vì vậy từ chối không nhận QSD
đất. Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà đầu tư đăng
ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người để tiến hành đấu giá.
- Ngoài ra các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ
chức đấu giá, công tâm (sự khách quan, trung thực…) cũng ảnh hưởng tới giá đất và
công tác đấu giá QSD đất.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Văn bản quy pha ̣m pháp luật của trung ương
1.2.1.1. Bộ Luật đất đai 2003, 2013
* Luật đất đai 2003 đã có nhiều quy định liên quan tới đấu giá:
- Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34);

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15
- Về Giá đất (Điều 55);
- Về Giá đất do Nhà nước quy định (Điều 56);
- Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58).
* Luật đất đai 2013 mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố,
mặc dù còn một số bất cập nhất định, một số địa phương đã áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu.
1.2.1.2. Các văn bản của Chính phủ và Bộ ngành

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP, của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Quyết định số 216/2005/ QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ
tướng Chính phủ "ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất";
- Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài
chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng
dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số số 23/2010/TT-BTP, của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 36/2014/BTNMT, của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác
định giá đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN