đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố việt trì - tỉnh phú thọ giai đoạn 2007 - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN



NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN


"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2007 - 2010"


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2011
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Tác giả luận văn


Nguyễn Thị Thùy Liên



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

LỜI CẢM ƠN

§ể hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông phó hiệu trưởng, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau Đại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học N«ng Lâm Thái Nguyên ®·
luôn giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Việt Trì, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế
hoạch, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã động
viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
Tác giả



Nguyễn Thị Thùy Liên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
CSHT
CNH - HĐH
GCNQSDĐ
GPMB
HĐND
LĐĐ
QH
QLĐĐ
QSDĐ
SDĐ
TTBDCT
UBND

XD

: Bất động sản
: Cơ sở hạ tầng
: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Giải phóng mặt bằng
: Hội đồng nhân dân
: Luật Đất đai
: Quy hoạch
: Quản lý đất đai
: Quyền sử dụng đất
: Sử dụng đất
: Trung tâm bồi dưỡng chính trị
: Ủy ban nhân dân
: Xây dựng







S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn

DANH MC BNG

Bng 4.1: Dõn s - mt dõn s tớnh n 31/12/2003 53
Bng 4.2: Hin trng dõn s 54
Bng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất (tổng hợp theo ph-ơng án chọn) 58

Bng 4.4: Tng hp cụng tỏc u giỏ QSD trờn a bn thnh ph Vit Trỡ
t 2007 n 2010 68
Bng 4.5: Kt qu u giỏ QSD khu vực dọc tuyến đ-ờng từ đ-ờng Trần
Phú vào trung tõm bi dng chớnh tr Thành phố 74
Bng 4.6: Kt qu u giỏ QSD khu nh vn i Ong Vang 76
Bng 4.7: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu ng m, bng 1
ng Sụng Thao, xó Minh Nụng - thnh ph Vit Trỡ 79
Bng 4.8: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu vc t 9, ph Tõn Xuõn,
phng Tõn Dõn 83
Bng 4.9: Chờnh lch giỏ t gia giỏ quy nh v giỏ trỳng u giỏ 84





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

MỤC LỤC

Phần I: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 3
1.3.1. Mục đích 3
1.3.2. Yêu cầu 3
Phần II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 4
2.1.1. Bất động sản 4
2.1.2. Thị trường bất động sản 5
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 10

2.2.1. Giá đất 10
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 12
2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 14
2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam 16
2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam 17
2.3. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 19
2.3.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 19
2.3.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 23
2.4. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam 32
2.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới 32
2.4.2.Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 35
2.4.3. Tình hình đấu giá trên địa bàn tỉnh Phú Thọ 39
2.5. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 41
Phần III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 43
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 43
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 43
3.2. Nội dung nghiên cứu 43
3.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43
3.2.2. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3.2.4. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 - 2010 44
3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt
44
3.2.7. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá

QSDĐ 44
3.3. Phương pháp nghiên cứu 45
Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì 46
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 46
4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 2000 - 2010 50
4.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Việt Trì 56
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai 56
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 57
4.2.3. Nhận xét chung 59
4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì 59
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn
thành phố Việt Trì 59
4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 60
4.3.3. Thanh toán, hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá 63
4.3.4. Các vấn đề khác 64
4.3.5. Căn cứ để xác định giá sàn 65
4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì 66
4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì giai
đoạn 2007- 2010 66
4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án điển hình
71
4.4.2.1. Dự án khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung
tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè 71
4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang
địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì 75
Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố
Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày
13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: 75

4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân
Xuân, phường Tân Dân 80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 83
4.5.1. Hiệu quả kinh tế 83
4.5.2.Hiệu quả xã hội 86
4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 87
4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ 88
4.6.1. Công tác tổ chức 88
4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 89
4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 89
4.7. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 90
Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận 92
5.2. Đề nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
Phần I
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Đất đai với vai trò và ý nghĩa to lớn theo quy định của Hiến pháp và Luật
Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Để chủ động và tạo sự yên tâm trong
đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai, Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi
giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai được chặt chẽ, hạn chế
những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải
có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong
quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà
nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng
chính phủ, 2005). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó
thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2

phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục
những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm
đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp
những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những
bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai
trong suốt một thời gian dài trôi nổi.
Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua thành phố Việt Trì đã
triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho
Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản
lý đất đai nên thành phố cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình
triển khai và thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp
phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2007 - 2010".
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Như đã biết, do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị
trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của
pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu,
biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là
đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Thành phố Việt Trì là một trong những địa phương đi đầu trong công
tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều
phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn
chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của
công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để
có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem
lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án điển
hình từ năm 2007 - 2010 trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ;
- So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm từ đó đưa ra kiến nghị với
UBND tỉnh nhằm xây dựng giá đất sát với giá thị trường hơn;
- Đưa ra ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy;
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Phần II
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định: BĐS là các tài
sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là
BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được
coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng
hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng
đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
2.1.2. Thị trường bất động sản
* Thị trƣờng bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh
cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính
trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành
chính đối với thị trường đất đai.
Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo

quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là
thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường
đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ
và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô
tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo
trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
* Thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [7], [23], [26].
Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên
ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18]
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta chia
thành 4 giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1946:
Trước năm 1945, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai

đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột [17]. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.
* Từ năm 1946 đến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn
toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. Thị trường đất đai hầu
như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự
kiểm soát của pháp luật.
* Từ năm 1980 đến trước 1993:
Tại điều 19 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý[15]. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật
Đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; Khi
chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền
được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ
có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về
đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất

động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
* Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các
cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các
đối tượng (kèm theo diện tích), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước
diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước
tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều
chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở,
thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn,
sáng tạo của Đảng và Nhà nước. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được
Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai năm 1988 [22].
Trong hoạt động của thị trường đất đai có quyền sử dụng đất chuyển sang
một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất
đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất
(Khoản 3 - điều 5), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định,
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17], xuất phát từ năm
quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993,
Bộ Luật Dân sự 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và các hình thức
hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực

đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “kênh
ngầm”. Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-
CP về việc mua bán và kinh doanh nhà ở; Nghị định 60/1994/NĐ-CP về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp
lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất. [18]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất
đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung
quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị
định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000.
Để đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình
hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất
đai đối với các đạo luật khác. Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17].
Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, tại Điều 5 Luật Đất đai 2003
quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại”[18].
Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, quy định những
việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [10].
Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại
đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử
dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được
nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
sơ cấp); Bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về
sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
- Thị trường sơ cấp: là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu tiến
hành việc giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh
tế và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn
nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này
phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng,
vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi [13].
- Thị trường thứ cấp: là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất cho các
chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thế chấp, cầm cố, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất. Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên quy mô
của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả
năng cung cấp về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy
CNQSDĐ) [13].

Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản
pháp quy cụ thể hóa các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có
giá trị và quy định khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành
một lĩnh vực hoạt động kinh doanh. Thị trường đất đai hình thành ngày càng
rõ nét.
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
2.2.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá đất là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất [18].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các
quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết
và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi
phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ
các yếu tố chi phối đó.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai
để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. [21]
Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường [2].
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy
định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại

đất cho từng vùng, từng thời gian.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS cũng ngày
càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá
BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến
70% giá đất thực tế trên thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên,
tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [22]. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất
nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư
do nông dân tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản,
do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư

bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa [13].
* Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có
lãi, người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất [13].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì

giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác với các loại
hàng hóa thông thường khác là do có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên
tắc cung cầu riêng [13].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như:
Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân
của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất
vay thế chấp [13].
Nhìn chung, ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển… đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự
tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục

về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất
đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá
đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục [21].
2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải bảo đảm lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường mà giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào
các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục
đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (tiềm năng
vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội…). Như vậy, giá đất để tiến
hành đấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất đồng nghĩa với việc phụ
thuộc vào các yếu tố sau [19]:
- Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác

định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.v.v. (những yếu tố phục vụ trực
tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ : Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung -
cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng
đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy

nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị
trí khác.
2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
đựợc trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại
hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. [11]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác
định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử
dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất
mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều
dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/NĐ-
CP và Nghị định 17/NĐ-CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành
đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đấy đủ yêu cầu, được các địa phương
bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác
định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có
những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn). [2],[3],[4],[12],[20]
2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu
thực tiễn của cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề

bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời
gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá