Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

1
1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải ngoại
lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng
để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu
tư nước ngồi.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta ln đổi mới
hồn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ q trình
phát triển đất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu
rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động
sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và cơng trình trên đất để
phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất
nước” [9]. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hố và
đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép
thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức
này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số
địa phương, nhưng trong q trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại
như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất
thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ ....
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

2
hng u thu d ỏn hoc u giỏ quyn s dng t. Cụng tỏc u giỏ quyn
s dng t ó thc s l mt hng i mi cho th trng bt ng sn. Giỏ t
quy nh v giỏ t theo th trng ó xớch li gn nhau hn thụng qua vic u
giỏ quyn s dng t. Xut phỏt t nhng vn trờn, ng thi nhm gúp
phn vo vic y mnh cụng tỏc u giỏ quyn s dng t chỳng tụi tin hnh
nghiờn cu ti: ỏnh giỏ hiu qu cụng tỏc u giỏ quyn s dng t
trờn a bn Thnh ph Hi Phũng.
1.2. Mc ớch - yờu cu ca ti
1.2.1. Mc ớch
- Tỡm hiu cỏc chớnh sỏch v vn bn liờn quan n u giỏ, ỏnh giỏ cụng
tỏc u giỏ quyn s dng t;
- ỏnh giỏ hiu qu ca u giỏ quyn s dng t qua mt s d ỏn trờn
a bn Thnh ph Hi Phũng;
- xut gii phỏp hon thin hn quy trỡnh, c ch, cụng tỏc u
giỏ hiu qu hn;
1.2.2. Yờu cu
- Nghiờn cu, nm vng cỏc vn bn liờn quan n u giỏ quyn s dng
t ca Trung ng v a phng.
- S liu iu tra phi khỏch quan v m bo tin cy
- a ra cỏc ý kin m bo tớnh khỏch quan i vi cụng tỏc u giỏ
quyn s dng t.
- Kt qu nghiờn cu phi m bo c s khoa hc v thc tin.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động

sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản
là các tài sản khơng thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định” [23].
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số
nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai)
hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hố được giao dịch
trên thị trường bất động sản; Trung quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên
đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước khơng được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất
[25], [7].
Ở nước ta cũng vậy, khơng phải tất cả các loại bất động sản đều được
tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản khơng phải là bất
động sản hàng hố (Ví dụ: Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử
dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta
thì đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu tồn dân, do vậy
đất đai khơng phải là hàng hố. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền
sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều
kiện cụ thể mới được coi là hàng hố và được đưa vào lưu thơng thị trường bất
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
4
ng sn.[22],[25]
2.1.2. Th trng bt ng sn
Th trng bt ng sn l mt b phn cu thnh quan trng ca nn
kinh t. Th trng bt ng sn cú liờn quan n lng ti sn rt ln trong

nn kinh t ca mt nc. Vic phỏt trin th trng bt ng sn to ra
nhng kớch thớch cho u t vo t ai. S chuyn dch nng ng v lao
ng gia cỏc ngnh, cỏc vựng lónh th; Chuyn bt ng sn thnh ti sn
chớnh thu hỳt v huy ng cỏc ngun lc ti chớnh cho nn kinh t ..... Vi
vai trũ ht sc quan trng núi trờn ca bt ng sn v th trng bt ng sn
i vi nn kinh t.
Thc cht hng hoỏ trao i trờn th trng bt ng sn Vit Nam l
trao i giỏ tr quyn s dng t cú iu kin v quyn s hu cỏc ti sn
gn lin vi t.[6],[19]
2.2. Giỏ t v c s khoa hc xỏc nh giỏ t
2.2.1. Khỏi nim v giỏ t
t ai l sn phm phi lao ng, bn thõn nú khụng cú giỏ tr. Do ú i
vi t ai m núi, giỏ c t ai phn ỏnh tỏc dng ca t ai trong hot ng
kinh t, nú l s thu li trong quỏ trỡnh mua bỏn, núi cỏch khỏc giỏ c t ai cao
hay thp quyt nh bi nú cú th thu li cao hay thp mt khong thi gian
no ú. Quyn li t ai n õu thỡ cú th cú kh nng thu li n ú t t v
cng cú giỏ c tng ng, nh giỏ c quyn s hu, giỏ c quyn s dng, giỏ c
quyn cho thuờ, giỏ c quyn th chp .... Hu ht nhng nc cú nn kinh t th
trng, giỏ t c hiu l biu hin mt giỏ tr ca quyn s hu t ai. Xột
v phng din tng quỏt, giỏ t l giỏ bỏn quyn s hu t chớnh l mnh giỏ
ca quyn s hu mnh t ú trong khụng gian v thi gian xỏc nh [13].
Giỏ t l s iu tit mi quan h gia t ai - th trng - s qun lý ca
Nh nc, giỏ t chu tỏc ng ca nn kinh t th trng bi cỏc quy lut cnh
tranh, quy lut giỏ tr, quy lut cung - cu. Nh nc iu tit v qun lý th trng
chuyn nhng Quyn s dng t theo giỏ c, nhng giỏ t li ph thuc vo kh
nng, phng thc sinh li ca t v b chi phi bi nhiu yu t nờn khi xỏc nh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5
giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [3].
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.2.1. Địa tơ
Địa tơ là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nơng
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tơ gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [21]. Trong chế độ chiếm hữu nơ
lệ, địa tơ là do lao động của nơ lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tơ là phần sản phẩm thặng dư do nơng
nơ tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về thực chất,
địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận
bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tơ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nơng nghiệp và cơng nhân nơng nghiệp làm th. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tơ: Địa tơ chênh lệch; Địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa
tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tơ chênh lệch
dưới chủ nghĩa tư bản [13].
Địa tơ chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình qn bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá
cả sản xuất cá biệt [13]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Như
vậy địa tơ chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
6
ruộng đất. Địa tơ chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội,

song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần t phụ thêm của
các Hợp tác xã nơng nghiệp của nơng dân, một phần dưới hình thức thu nhập
của Nhà nước. Có hai loại địa tơ chênh lệch: Địa tơ chênh lệch 1 và địa tơ chênh
lệch II. Địa tơ chênh lệch I là địa tơ chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tơ
chênh lệch II là địa tơ chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó.
2.2.2.2. Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tơ. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán khơng muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tơ cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hố thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là ngun tắc cân
bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hố thơng thường là có
đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
7

cu núi trờn m hỡnh thnh nguyờn tc cung cu riờng [13]
Cung - cu ca th trng t ai din bin cú phn khỏc so vi quan h
cung cu trong th trng hng hoỏ thụng thng. Vn ny cú ý ngha c
bit trong nh giỏ t bi vỡ cung ca t v c bn l c nh v bt bin. Giỏ
ca t trong mt khu vc nht nh s c xỏc nh bng yu t cu nh: Mt
dõn c, t l tng trng kinh t, vic lm v mc thu nhp bỡnh quõn ca
ngi dõn ti a phng, kh nng ca h thng giao thụng, t l lói sut vay
th chp [13].
Mc dự tng cung ca t ai l c nh, nhng lng cung ca mt loi t
c th hay cho mt mc ớch s dng c th thỡ cú th tng lờn hoc gim xung
thụng qua vic iu chnh c cu gia cỏc loi t, cú th thy khi t nụng nghip,
t phi nụng nghip hoc t cha s dng ngoi vi mt thnh ph c iu
chnh theo quy hoch nhm chuyn mt s ln din tớch ny sang mc ớch lm
khu dõn c ụ th. Cung v t ti ụ th ú nh th m tng lờn. S tng s
lng din tớch t ti ụ th s lm chm s tng giỏ t khu vc ny. Bờn
cnh ú s phỏt trin v tng trng liờn tc v kinh t ca mt khu vc no ú dn
n nhu cu s dng t ngy mt nhiu hn cho tt c cỏc ngnh kinh t, vỡ th giỏ
t ngy mt cao hn [13]. Bng chng l cỏc lụ t b chia ct ngy mt nh
hn v thay th vo nhng khong t trng l nhng cn nh riờng bit cho h gia
ỡnh. t ai luụn cú hn m nhu cu v t thỡ vụ hn, cho nờn theo phỏt trin
giỏ t ụ th vn cú xu hng tng liờn tc.
Nhỡn chung Vit Nam trong thi gian ti quan h cung cu v t s
dng vo mc ớch sn xut nụng nghip cha n mc mt cõn i cng thng
gia lao ng cụng nghip v t ai. Phn ln t cha s dng li l t i
nỳi, cỏc vựng ven bin .... ũi hi phi cú vn u t ln thỡ mi a vo khai
thỏc c. Lut u t ban hnh cng c thờm quy mụ sn xut a dng cõy
trng, m thờm nhiu ngnh ngh thu hỳt lc lng lao ng xó hi. Tc
phỏt trin cụng nghip u t xõy dng cỏc khu trung tõm thng mi, du lch
.... cng m ra kh nng thu hỳt lc lng lao ng t khu vc nụng nghip.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

8
Tuy nhiờn tc tng lao ng ca Vit Nam bỡnh quõn khong 2,5 -3% nm.
Chnh ph cha cú kh nng sp xp l mt trong nhng yu t to lờn s mt
cõn i gia lao ng v t ai. ú l cha tớnh n yu t tin b k thut, u
t thit b mỏy múc s lm d tha lao ng [13].
Mt yu t khỏc cng cú lm nh hng n quan h cung cu v t ú
l t ai cha c s dng thc s tr thnh hng hoỏ. Lut t i cho phộp
cỏc t chc cỏ nhõn v h gia ỡnh s dng t cú 6 quyn: Chuyn i, chuyn
nhng, cho thuờ, tha k, th chp v gúp vn [18]. Nhng vic thc hin
nhng quyn ny li b hn ch bi cỏc iu kin cn thit khụng dn n tớch
t t, bo m mi ngi u cú t canh tỏc v cú nh .
2.2.3. Nhng yu t c bn xỏc inh giỏ t trong u giỏ quyn s dng t
Khi xỏc nh giỏ t u giỏ phi m bo li ớch ca hai phớa l Nh
nc v ngi tham gia u giỏ, giỏ t tớnh c phi da vo giỏ th trng v
kh nng sinh li ca t. t ai dựng vo cỏc mc ớch khỏc nhau thỡ kh
nng sinh li khỏc nhau, kh nng sinh li ph thuc vo s thun li ca mnh
t bao gm cỏc yu t sau:
- V trớ ca khu t: V trớ l mt trong nhng nhõn t quan trng trong
vic xỏc nh giỏ t, vớ d trong cựng mt loi ng ph ca mt loi ụ th
thỡ giỏ t nhng v trớ mt tin s cú giỏ cao hn nhng v trớ trong ngừ
hm. Mt khỏc, cỏc v trớ khu trung tõm vn hoỏ, kinh t - xó hi, thng mi
... s cú giỏ cao hn cỏc v trớ xa trung tõm (cựng t ti v trớ mt tin) hoc
cựng mt ng ph, nhng v trớ gn khu sn xut cú cỏc khớ c hi thỡ giỏ
t s thp hn cỏc v trớ tng t nhng t xa trung tõm hn. Vỡ vy, khi xỏc
nh giỏ t, iu quan trng l phi xỏc nh v trớ t v cỏc nhõn t xung
quanh lm nh hng n giỏ t.
- Yu t nh hng v kh nng u t c s h tng.
Mt khu t cho dự cú rt nhiu yu t thun li nhng nu cha c
u t xõy dng c s h tng, khu t s cú nhng hn ch nht nh trong vic
xỏc nh giỏ t. Ngc li, mt khu vc c u t c s h tng nh h

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
9
thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên
lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mơ lớn .... (những yếu tố phục vụ
trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất
của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá
đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu
vực này tăng lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí
nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu
vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau.
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản
khơng giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố
định về vị trí, có hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn
về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
Ví dụ:
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm
sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị
trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc
vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định
hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị
thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm
thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khởi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nơng nghiệp ra ven đơ
thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
10
hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại
sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nơng thơn và các vị trí khác. [3],[11],[29]
2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao
đổi hàng hố được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hố. Thị trường hiểu theo nghĩa
rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thơng qua trao đổi và lưu
thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu
vực và khơng gian trao đổi hàng hố [13].
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy
định “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” , do đó
khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu
thơng trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[25]
Q trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta có thể
chia thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trƣớc năm 1992:
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như khơng tồn tại. Thời kỳ
này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng
giá trị tài sản thơng qua việc gán nợ của nơng dân đối với các tầng lớp địa
chủ bóc lột [17].
Từ năm 1945 đến trƣớc 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở hữu

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
11
Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn tồn
nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị
hạn chế theo q trình “Cơng hữu hố đất đai”. thị trường đất đai hầu như
khơng được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch
về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mơ nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho th).
Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự kiểm sốt của pháp
luật.
Hiến pháp nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định
đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [15]. Nhà nước
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng
tồn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh
tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa; Luật đất đai 1988,quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho
một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất
đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: Quy định về những đối tượng
được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử
dụng tạm thời, các ngun tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm đất đai, chế độ quản lý, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh
tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc
cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn
và rắc rối mới. Gía đất tăng cao, “Hàng hố quyền sử dụng đất” khơng được
đánh giá đúng và nhất qn, việc giao, cho th đất khơng được điều chỉnh
thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các
vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả

doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
12
nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngồi, hệ thống tín dụng
nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền
Việt Nam so với đồng đơ la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các
nước xã hội chủ nghĩa ở Đơng Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước
cùng với những khoản thu nhập có được đã làm cho thị trường bất động sản
bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhẩy vọt đã để lại những hậu
quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được
như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của
ngân sách bị thất thốt, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha hố một bộ phận đội
ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà,
đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng [13].
Giai đoạn từ 1992 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng khơng ít
các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho
các đối tượng (Kèm theo diện tích đất), việc cho th nhà hưởng hoa hồng của
Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện
[13]. Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở
pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua,
bán, cho th nhà ở, th kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là
chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật đất
đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai
năm 1988 [21].
Trong hoạt động của Thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất
chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật
đất đai. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hố Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của
người sử dụng đất (Khoản 3- điều 5), theo đó các quyền năng của người sử dụng

đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17],
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
13
xut phỏt t 5 quyn ny, t ai c xỏc nh l loi ti sn cú giỏ tr thụng
qua giao dch chuyn nhng quyn s dng t. Trờn c s quy nh ca Lut
t ai 1993, B lut dõn s 1995 ó c th hoỏ vic chuyn nhng quyn s
dng t i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t t iu 690 n iu 744 v
cỏc hỡnh thc hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, th chp v tha
k quyn s dng t. Giai on ny, th trng nh gn lin vi quyn s
dng t khu vc ụ th phỏt trin mnh thụng qua cỏc hỡnh thc chuyn nhng
theo cỏc Kờnh ngm, trc tỡnh hỡnh ú, Chớnh ph ban hnh cỏc Ngh nh
61/1994/N-CP v mua bỏn v kinh doanh nh , Ngh nh 60/1994/N-CP v
quyn s hu nh v quyn s dng t, õy l vn bn hng dn thi hnh
Lut t ai cú tớnh iu hnh cao, trong ú quy nh chi tit thi hnh phỏp lnh
v quyn v ngha v ca cỏc t chc trong nc c Nh nc giao t, cho
thuờ t.
Sau 5 nm thi hnh Lut t ai 1993, s phỏt trin ca hot ng giao
dch chuyn nhng quyn s dng t, nh gn lin vi quyn s dng t
ũi hi phi cú nhng chớnh sỏch mi iu chnh cỏc quan h phỏp lut v t
ai, cựng vi vic cn thit phi cú cỏc quy nh b sung, sa i v khc
phc nhng hn ch ca Lut t ai 1993. Lut sa i b sung mt s iu
ca Lut t ai 1993 c Quc hi khoỏ X thụng qua, mt s ni dung
quan trng c b sung l quyn ca t chc v cỏ nhõn c Nh nc cho
thuờ t cng c thc hin cỏc quyn s dng t [17], theo ú cỏc Ngh
nh hng dn trin khai, thc hin Lut t ai sa i b sung nh Ngh
nh 17/1999/N-CP ngy 29/3/1999 [8]; Ngh nh 04/2000/N-CP ngy
11/2/2000; Ngh nh 10/2000/N-CP ngy 8/6/2000 v Ngh nh s
38/2000/N-CP ngy 23/8/2000 quy nh chi tit Lut thu chuyn quyn s
dng t; Thu tin thu s dng t, cú th ỏnh giỏ Ngh nh 17/1999/N-

CP l vn bn quan trng nht trong thi k ny vỡ nú ỏp ng c nhng
nhu cu bc xỳc trong cụng tỏc qun lý s dng t ai lỳc by gi; Ngh
nh s 17 quy nh cỏc th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho
thuờ li, tha k quyn s dng t v th chp, gúp vn bng giỏ tr quyn s
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
14
dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng
đất vận hành [8].
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình
mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật. Đất đai
đối với các đạo luật khác, Quốc hội khố X thơng qua Luật sửa đổi bổ sung một
số điều của Luật đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17]. Ngồi việc bổ sung các chế
định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp,
Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức
tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo
quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được
ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước
ngồi mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hồn thiện Luật đất đai 1998, Luật đất
đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu ..... Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử
dụng đất, tiền th đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà khơng do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại”[18].
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình
thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18].
Để thực hiện Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, quy định những

việc cụ thể liên quan đến cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai [10]. Tuy
nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng
hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã
tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
15
hoạt động đó là :
- Thị trường quyền sử dụng đất được cơng nhận;
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hố quyền sử dụng đất cho thị
trường hoạt động thơng qua việc giao đất, cho th đất và Nhà nước tham gia
các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho th đất có thu
tiền sử dụng đất.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho
th, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có sử dụng đất.
Các khu vực của thị trƣờng đất Việt Nam:
Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại
đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các Chủ sử dụng
đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước
giao đất, cho th đất hoặc cơng nhận quyền sử dụng đất (Thị trường sơ cấp);
Bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham
gia vào các giao dịch dân sự, thơng qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất
(thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất
đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu
(Nhà nước - Người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (Người sử dụng -
Người sử dụng).
Thị trƣờng sơ cấp về đất đai:
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho

th đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt là các
chủ sử dụng đất) [13].
Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho th đất,
thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; Xác lập
quyền sử dụng đất và quyền th đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
16
Về phía người sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này
gồm: Các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho th đất để sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; Tổ
chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho th; Tổ chức kinh tế đầu
tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho th; Tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Thị trƣờng thứ cấp về đất đai:
Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho th, cho th lại,
thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thị trường này, về mặt
pháp lý đã được cơng nhận, tuy nhiên quy mơ của thị trường này phụ thuộc rất
nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất
một cách hợp pháp (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) [13].
Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày
càng tăng, nhất là ở các đơ thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong
dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật đất đai (1993). Trong thời
gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật
pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan
hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và
hồn tồn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm. Sau khi Luật đất đai
có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hố các quy

định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá trị và quy định khung giá đất
có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày càng phổ biến, sơi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh;
Thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
17
2.3.2 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hố
đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động
sản, quan điểm đổi mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp
luật của thị trường bất động sản, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng
hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá
đất .....”. Q trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn,
góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, cơng tác quản lý Nhà nước
về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm
tồn tại được Bộ Tài ngun Mơi trường đánh giá “..... Q trình liên tục đổi mới về
chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản q cồng kênh, rất phức tạp
trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa
được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật
phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hồn thiện
chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối
tồn diện những nội dung trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng
một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất
đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ
cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Một trong những nội dung là chế định
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này
Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành

văn, chỉ có một số Nghị định, thơng tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến
chế định này:
- Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn
chế, người sử dụng đất chỉ “..... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến
trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
18
t c giao, c Nh nc n bự thit hi thc t v c giao t khỏc
khi t ang s dng b thu hi.
- T khi cú Lut t ai 1993 n nay, quan im ch s hu ton dõn
v t ai c khng nh, trong ú Nh nc l i din ch s hu, ni dung
quan trng nht l quyn ca ngi s dng t c ng v Nh nc m
rng trong iu kin c th, hỡnh thc c th vi cỏc i tng c th. Sau khi
sa i b sung nm 1998, 2001, quyn v li ớch hp phỏp ca ngi s dng
t, mt ln na c quan tõm y , va m bo li ớch ca Nh nc, bo
m quyn v li ớch ca ngi s dng t, to iu kin lnh mnh cho th
trng bt ng sn hot ng trong ú cú th trng quyn s dng t, nh
ca gn lin quyn s dng t.
hon thin khung phỏp lý cho hot ng ca th trng quyn s dng
t, t nm 1994 n trc khi cú Lut t ai nm 2003, Quc hi, Chớnh ph,
cỏc B ngnh liờn quan ó ban hnh mt s vn bn quy phm phỏp lut liờn
quan n th trng theo tng lnh vc.
- Thụng t s 94/TT-LB ngy 14/11/1994 ca Liờn B Ban vt giỏ Chớnh
ph - Ti chớnh - Xõy dng - Tng cc a chớnh hng dn thi hnh Ngh nh
s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chớnh ph;
- Thụng t s 19/TC-TCT ngy 16/3/1995 v hng dn thi hnh Ngh nh s
193/CP ngy 29 thỏng 12 nm 1994 ca Chớnh ph quy nh v l phớ trc b;
- Thụng t s 02/BTC ngy 01/01/1995 ca B ti chớnh hng dón thi hnh
Ngh nh s 89/CP ngy 17/8/1994 ca Chớnh ph v thu tin s dng t;
- Ngh nh s 85/CP ngy 17/12/1986 ca Chớnh ph quy nh v vic

ban hnh quy ch bỏn u giỏ ti sn quy nh;
- Ngh nh s 88/1999/N-CP ngy 01/9/1999 v vic ban hnh Quy ch
u thu; Ngh nh s 14/2000/N-CP ngy 05/5/2000 v Ngh nh s
66/2003/N-CP ngy 12/6/2003 ca Chớnh ph v vic sa i b sung mt s
iu ca quy ch u thu;
- Ngh nh s 19/CP ngy 08/6/2000 ca Chớnh ph quy nh chi tit
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
19
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC
ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải
pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và
tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài
chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của
Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng
dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài
chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành
có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị
trường đất đai như sau:
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
20
ca Chớnh ph;
- Ngh nh s 198/2004/N-CP ngy 03 thỏng 12 nm 2004 ca Chớnh
ph v thu tin s dng t;
- Ngh nh s 05/2005/N-CP ngy 18/01/2005 ca Chớnh ph v bỏn
u giỏ ti sn. Ngh nh ny cú hiu lc t ngy 10/02/2005 v thay th cho
Ngh nh s 86/CP ngy 19/12/1996 ca Chớnh ph quy nh v vic ban hnh
quy ch bỏn u giỏ ti sn.
- Thụng t s 34/2005/TT-BTC ngy 12 thỏng 5 nm 2005 ca B ti
chớnh hng dn xỏc nh giỏ khi im v chuyn giao ti sn Nh nc bỏn
u giỏ.
Theo cỏc quy nh ny giỏ t thu tin s dng t trong cỏc trng
hp u giỏ quyn s dng t l giỏ trỳng u giỏ. Giỏ trỳng u giỏ l mc giỏ
cao nht tr cho tha t khi tham gia u giỏ.
2.3.3. Quỏ trỡnh hỡnh thnh ch trng u giỏ Vit Nam
2.3.3.1. Quỏ trỡnh khai thỏc qu t trong c ch giao t to vn u t xõy
dng c s h tng Vit Nam
Trc nm 1993, trong nhng quy nh ca Lut t ai 1988, Nh nc
nghiờm cm vic mua bỏn t ai v khụng tha nhn cỏc giao dch chuyn i,
chuyn nhng, cho thuờ, th chp, gúp vn giỏ tr quyn s dng t trờn th
trng. t ai khụng cú giỏ v Nh nc tin hnh giao, cp t cho cỏc doanh
nghip, t chc, cỏ nhõn khụng thu tin s dng. Lut t ai 1988 mang nng
tớnh hnh chớnh, mnh lnh, ch yu ch gii quyt mi quan h hnh chớnh v
t ai gia Nh nc vi ngi c giao, cp t. Trong giai on ny, giỏ

t khụng c cp n, Nh nc qun lý t ai theo dit, loi, hng t m
khụng qun lý t ai mang nng tớnh hnh chớnh, mnh lnh ó lm cho quan
h t ai khụng vn ng theo hng tớch cc, t ai khụng c coi l ti sn
quý, tỡnh trng vụ ch, s dng lóng phớ, ln dhim, mua bỏn ngm din ra ph
bin Nh nc khụng kim soỏt c.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
21
Lut t ai 1993 ra i vi nhng quy nh mi cho phộp ngi s dng
t c quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, gúp vn, th chp giỏ tr
quyn s dng t ó to ra c s phỏp lý v t nn múng cho s hỡnh thnh v
phỏt trin th trng bt ng sn chớnh thc nc ta.
Lut t ai 1993 ó cú bc chuyn bin tớch cc, khụng ch gii quyt
mi quan h gia Nh nc v ngi s dng t m cũn gii quyt mi quan
h gia ngi s dng t vi nhau (Mi quan h dõn s, kinh t v t ai):
M rng quyn cho ngi s dng t, cho phộp h c chuyn quyn s dng
t, tha nhn s tn ti ca th trng bt ng sn, tha nhn t cú giỏ v
Nh nc xỏc nh t qun lý, t ú Nh nc khụng ch qun lý t dai
theo din tớch, loi, hng t m cũn qun lý theo giỏ tr t (Giao t cú thu tin
s dng) . Nh vy bờn cnh hỡnh thc giao t khụng thu tin (i vi mt s
trng hp phc v li ớch cụng cng), Nh nc tin hnh giao t, cho thuờ
t cú thu tin s dng. Theo quy nh Lut t ai 1993 Nh nc giao t cú
thu tin s dng trong cỏc trng hp sau:
- Giao t lm nh cho h gia ỡnh, cỏ nhõn.
- Giao t cho cỏc t chc kinh t u t xõy dng nh bỏn hoc
cho thuờ.
- Giao t cho cỏc t chc kinh t u t xõy dng kt cu h tng chuyn
nhng hoc cho thuờ quyn s dng t gn lin vi kt cu h tng ú.
- Giao t cho mt s trng hp to vn xõy dng c s h tng theo
d ỏn do Chớnh ph quyt nh.
Chớnh sỏch s dng t ai phi tr tin l chớnh sỏch tin b, phự hp vi

ng li i mi qun lý t ai theo c ch th trng, Nh nc cú ngun thu
ngõn sỏch t t, huy ng c vn u t xõy dng c s h tng phc v
s nghip cụng nghip hoỏ - hin i hoỏ t nc. Mt khỏc, vi chớnh sỏch
giao t cú thu tin s dng s to c s cụng bng gia ngi s dng t
vi nhau, gia ngi trc tip lao ng sn xut vi ngi s dng t vo mc
ớch kinh doanh. Ngun ti nguyờn t ai c xỏc nh rừ giỏ tr s gúp phn
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
22
tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử
dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương
đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử
dụng.
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động
nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa
phương. Thực chất q trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân thành phố cho phép các nhà đầu tư có
năng lực tài chính nhận làm các cơng trình. Sau đó, các nhà đầu tư này th các
đơn vị thi cơng để xây dựng cơng trình. Sau khi hồn thành, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được
nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân Thành phố chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư
vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng
trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình
trạng q trình thi cơng cơng trình qua q nhiều khâu trung gian gây tốn kém
về thời gian và tiền của). Sau khi hồn tất cơng trình, Uỷ ban nhân dân thành
phố sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được
nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có
năng lực thi cơng là rất ít.

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân Thành phố cho phép các nhà đầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một cơng trình
thuộc danh mục cơng trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và
theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hồn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân
dân thành phố sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để
thanh tốn. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân Thành phố tự tổ chức đầu tư
xây dựng cơng trình.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
23
Hin nay, h thng c s h tng (H thng ng giao thụng, h thng
in, cp thoỏt nc, cỏc cụng trỡnh phỳc li nh trng hc, bnh vin, trm
xỏ, ni vui chi, gii trớ ....) hu ht cỏc a phng cũn lc hu, nghốo nn,
thiu ng b, cha tng xng vi trỡnh v tc phỏt trin ca nn kinh t
- xó hi. Vi ch trng i t ly c s h tng ca Chớnh ph, trong vũng
hn 10 nm tr li õy, vic thc hin cỏc d ỏn s dng qu t to vn xõy
dng c s h tng ó c nhõn rng trờn phm vi c nc. õy l mt gii
phỏp hu hiu khc phc nhng khú khn v vn xõy dng c s h tng, tp
trung khai thỏc ngun ni lc ca t nc phc v s nghip cụng nghip hoỏ -
hin i hoỏ. Di hỡnh thc giao t cú thu tin s dng, nhiu a phng ó
huy ng c ngun thu ln cho ngõn sỏch, u t xõy dng, ci to, nõng cp
h thng ch, trng, ng trm, tng bc gúp phn ci thin i sng vt
cht, tinh thn cho nhõn dõn. chớnh sỏch giao t to vn u t xõy dng c
s h tng ó mang li hiu qu kinh t, xó hi to ln. Song cựng vi nhng bin
ng v giỏ c t ai trờn th trng bt ng sn, giỏ chuyn nhng thc t
cao gp nhiu ln so vi giỏ t do Nh nc quy nh, chớnh sỏch giao t
to vn u t xõy dng c s h tng ó bc l nhng hn ch, nhc im
nht nh, c th:
Khung giỏ t do Nh nc ban hnh theo Ngh nh 87/CP ca Chớnh
ph l cn c thc hin chớnh sỏch ti chớnh trong vic giao t, cho thuờ t,
chuyn mc ớch s dng t v bi thng khi Nh nc thu hi t. Hin nay,

bng giỏ t ó c Nh nc chnh sa h s k nhiu ln song vn quỏ lc
hu. Khi tin hnh giao t to vn u t xõy dng h thng c s h tng, U
ban nhõn dõn cỏc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng cng ch ng iu
chnh kp thi bng giỏ t cho phự hp vi tỡnh hỡnh thc tin a phng song
nhỡn chung giỏ t do Nh nc t ra l rt thp so vi thc t, nht l cỏc ụ
th, cỏc khu cụng nghip, du lch, dch v. Chớnh s chờnh lch v giỏ t do
Nh nc quy nh vi giỏ t chuyn nhng thc t trờn th trng m trong
thc t, mt s giao dch t ai lm phỏt sinh ra nhng khon a tụ m Nh
nc khụng kim soỏt c dn n tht thoỏt mt ngun thu ln (Trong trng
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
24
hp giao t to vn u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ). Thc t tn
ti nhiu a phng trong trng hp giao t cho t chc kinh t xõy nh
bỏn hoc cho thuờ, Nh nc mi ch chỳ ý n giao m cha chỳ ý n kim
soỏt. Khi giao t thỡ giao theo giỏ do U ban nhõn dõn tnh, thnh ph ban hnh
da trờn khung giỏ Chớnh ph, giỏ ny rt thp. Khi kinh doanh tin hnh bỏn
hoc cho thuờ nh li da trờn giỏ c th trng, do vy, khon a tụ chờnh lch
li ri c vo tỳi cỏc doanh nghip kinh doanh bt ng sn. Nh vy, phng
thc giao t cú thu tin s dng ó khụng huy ng c ti a ngun thu cho
ngõn sỏch Nh nc, giỏ t khi Nh nc giao t chờnh lch quỏ ln so vi
giỏ t trờn th trng ó lm tht thoỏt mt ngun thu ln cho ngõn sỏch
.[29],[1],[28].
Trong thi gian qua, nhiu a phng ó thc hin ch trng i t
ly c s h tng ca Chớnh ph di hỡnh thc giao t cú thu tin s dng v
thu c nhng kt qu nht nh. Song bờn cnh nhng a phng thc hin
tt cụng tỏc ny, tin hnh giao t cụng khai, khỏch quan, trung thc, ỳng
trỡnh t, th tc do phỏp lut quy nh, s dng ngun thu ỳng mc ớch, ỳng
c ch ti chớnh thỡ ti mt s a phng vn xy ra tỡnh trng lónh o lm
dng quyn hn cõu kt vi ch u t, ch d ỏn tin hnh giao t thiu
cụng khai, thiu trung thc vi mc ớch trc li cỏ nhõn gõy tht thoỏt ngun

thu cho ngõn sỏch, lm gim lũng tin dõn. Ti mt s tnh, tỡnh trng trm
trng dn n khiu ni, t cỏo kộo di (Thỏi Bỡnh) lm ri lon chớnh tr - xó
hi a phng, gõy tỏc ng xu i vi s phỏt trin ca nn kinh t.
2.3.3.2 Ch trng u giỏ t c hỡnh thnh:
Giao t cú thu tin s dng vi mc ớch nhm khai thỏc qu t, to
vn u t xõy dng c s h tng mc dự ó phỏt huy hiu qu, mang li nhiu
giỏ tr kinh t, xó hi to ln trong thi gian qua. Song cựng vi s phỏt trin ca
nn kinh t - xó hi, s bin ng ca giỏ c t ai trờn th trng bt ng sn,
c ch giao t cú thu tin s dng ó bc l nhng nhc im hn ch nht
nh.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
25
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn dầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc
phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày
18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-
BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ
đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu cơng trình xây dựng cơ sở
hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Điều 1 quy định cụ thể
phạm vi áp dụng :
1. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định
04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998;
Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều
Nghị định 04/2000/NĐ-CP.
2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo
vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã
hội ngồi đơ thị, ngồi khu dân cư nơng thơn: Giao thơng liên lạc, thuỷ lợi, điện,

cấp thốt nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và
các cơng trình kết cấu hạ tầng khác
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đơ thị
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
- Các dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng khác.
3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch
sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- Đất giao có thu tiền sử dụng đất.
- Đát cho th, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có
thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng).
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN