ĐỀ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Mục lục
Câu 14: Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển TT BĐS ở Việt Nam?
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21

ĐỀ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Câu 1: khái niệm của thị trường và chức năng của thị trường?
• Khái niệm: thị trường là nới trao đỏi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa.
Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua
trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên hệ kinh tế giữa người với
người để từ đó liên kết họ với nhau.
Thị trường theo nghĩa hẹp được hiểu là nơi diễn ra sự mua bán, bán các loại hình và hàng
hóa vô hình- dịch vụ.
• Chức năng của thị trường:
- Chức năng trao đổi: Khi mua bán người ra chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng
hóa, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hóa, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng
hóa theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dung.
- Chức năng điều tiết: thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung
cầu và quy luẩ cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền
kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các lãnh thổ và các
doanh nghiệp, không những điều tiết cơ cấu số lượng của hàng hóa mà còn tự phát điều
1


-

-

tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị
trường.
Chức năng thông tin: Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh

doanh( môi giới) và người tiêu dung như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả,
về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận… Khi trình độ công nghệ thông tin của
xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tang cường, nhạy
bén.
Chức năng liên hệ kinh tế: Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh
tế, cac ngành địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nên
kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu.Tóm lại thị
trường là hệ thống mở

Câu 2: Bất động sản là gì, đặc tính của bất động sản? Cho VD chứng minh BĐS là tài sản
không di dời được?
 Khái niệm:Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
 Đặc tính của Bất động sản:
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc

đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để
giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản,
vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa
điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá ư xã hội và đến môi trường
-

cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.
Tính lâu bền: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng , một loại tài nguyên được
xem như không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai, xói lở đồng thời các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử

-

dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn.
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét
đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu của người tiêu dung trong việc

-

thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh
nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các
phòng cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn
của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến
2


tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.
Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không
-

hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.
Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với
hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị
trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều
chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch
và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó mà
tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính

-

sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v...
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải
tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý.
Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp.
Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay
việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy
trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói
chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản
lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt
hại sẽ lớn. Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật

-

sư.v.v...
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công
viên, trường học v.v... có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận
lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn
của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát
triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn.

 Ví dụ:

Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá khác.
• Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý
nhưng với BĐS thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS.
• Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại
hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc
các mô tả khác.
• Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao.

Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Câu 3: Thị trường BĐS là gì? Đặc tính và chức năng của TT BĐS?
 Khái niệm:
3


-

Thị trường bất động sản là thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà

-

nước.
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch của daan sự về BĐS tại một địa bàn

-

nhất định, trong thời gian nhất định.
Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thế trao đổi
giá trị giữa các các nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất

mà thường được gọi là đất.
 Đặc tính của thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chưa trong bất động sản đó chứ không phải
là bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng
hạn như quy hoahcj đô thị, điều lệ xây dựng tức là có tính tương đối chứ không phải là tuyệt đối.
-

Thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu xắc: BĐS có đặc điểm cố định, không di dời

được về mặt vị trí và nó chịu tác động của 1 yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Trong khi
tập quán,thị hiếu và tập lý ở mỗi vùng lại khác nhau. Do vậy hoạt động của BĐS mang

-

tính địa phương sâu xắc.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật: các dao dịch về BĐS có tác động mạnh
mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế, xã hội. Do đó các vấn đề về BĐS đề có dự chi phối

-

và điều chỉnh chặt chẽ của các hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản.
Cần đến dịch vụ của các loại rư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: BĐS thường có giá trị
cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dung, mà một đời lại không có mấy lần
mua sắm như vậy do đó khi mua cần có sự tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên
môi giới, chuyên viên định giá..Tuy giá cả du chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang
tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm
được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giups hoặc thay
mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm.. để mua hoặc thuê
BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát
triền thì suy ra vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về

-

BĐS sẽ đắt lên.
Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường:
Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên
bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên
4

mua không? BĐS mang tính khi vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu
thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do đổ
dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ,bắt bí, đảy giá lên các xa giá thực hoặc tình trạng nhà
không,ít người mua hoặc thuê.
 Chức năng của thị trường BĐS:

Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS: đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, chu kì đầu tư phát
triển BĐS lại dài thường chaajm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết
đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả.
Thể hiện sự thay đổi với thị trường BĐS: Sự biến động của cầy là do những nguyên nhân chủ
yếu sau đây gây ra:
+
+
+
+

Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai
Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ
Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dung
Thay đổi khả năng và cung cấp vốn của đất đai

Chỉ đạo sự cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: có 2 phương thức sau đây để thay đổi việc
cung ứng:
+ Phát triển nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện có,chẳng hạn chuyển

nhà để bán thành cho thuê hoặc ngược lại
+ Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường tương

đương với 300-400 lần giá cho thuê, nếu giá bán nhà tang cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê

nhà cũng tang lên, hoặc như giá thuê văn phòng tang cao nhiều thì nhu cầu thuê thuê nhà
cũng tang lên; hoặc như giá thuê văn phòng tang cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng
được cho thuê làm văn phòng..
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cần phải trải qua thời giannhaats định, trong thời gian ấy lai có
thể xuất hiejn nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu
BĐS rất khó thực hiệ và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy
người ta thường nói “ mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối tạm thời thôi’’
Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: chẳng hạn tại các đô thi lớn, giá đất ngày
càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa
học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng( kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến sự phát triển
5


của các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ
xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc. Như vậy người tiêu dung cũng phải dần dần thích ứng
với tình hình thay đổi của điều kiện cung.
Câu 4: tính chất và đặc điểm của thị trường BĐS( Câu 3)
Câu 5: Kinh doanh BĐS là gì? Nguyên tắc, điều kiện kinh doanh BĐS? (điều kiện chủ thể
tham gia kinh doanh BĐS và ĐK BĐS được đưa vào kinh doanh)
 Khái niệm: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
 Nguyên tắc kinh doanh BĐS:( Điều 4-luật KDBĐS)

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc

phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
 Điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh BĐS(Điều 10-luật KDBĐS)

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy
mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp
thuế theo quy định của pháp luật
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
 Điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh(điều 9-luật KD BĐS)
6


1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a)
Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng
đất.

Câu 6: Vai trò quản lý của Nhà nước đối với TT BĐS?

Ở các mức độ khác nhau, các nước kinh tế thị trường đều xác nhận vai trò quản lý của
Nhà nước đối với TT BĐS với những nội dung chủ yếu như sau:
1. Xây dựng Hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực

Xây dựng Hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực nhằm:
- Tạo điều kiện để TT BĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ

pháp luật;
- Đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán;
- Đảm bảo thu thuế từ hoạt động của TT BĐS nộp vào ngân sách Nhà nước;

2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan
Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan nhằm:

7


- Đảm bảo cho TT BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của
của bản thân TT BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này;
- Điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải
quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở;
3. Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản
Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản nhằm:
- Đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản ;
- Đảm bảo đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS (Chuyển đổi,

chuyện nhưọng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS);
4. Xây dưng khung pháp lý Quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất
Xây dưng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất nhằm:
- Làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường;

- Làm cơ sở cho việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ

lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế BĐS
5. Xây dựng hệ thống thông tin mở ư Ngân hàng dữ liệu về BĐS
Xây dựng hệ thống thông tin mở ư Ngân hàng dữ liệu về BĐS nhằm:
- Đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS
- Đáp ứng yêu cầu quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước.

Câu 7. Cung, cầu BĐS là gì? Cung, cầu BĐS phụ thuộc vào những yếu tố nào?
 Cầu trong thị trường bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những
thời điểm nhất định.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và
chủ yếu của TTBĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp,
giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và
các công trình BĐS khác. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động
nhất trên TTBĐS.
8


Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay
đổi, trừ giá cả và số lượng BĐS. Đối với nhiều loại BĐS (như nhà ở chẳng hạn), số lượng
cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác:
– Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người mua
tăng lên, đường biểu diễn dịch về bên phải;
– Sự thay đổi giá cả hùng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao thì sẽ
thay đổi quan hệ cung cầu;
– Sự thay đổi dự báo vê tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai mình
sẽ sắm ô tô, thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê sẽ thay đổi;

– Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và quy
hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
Ngoài ra, còn một số nhân tố ảnh hưởng đến cầu trên TTBĐS như: Tăng giảm dân số; Kế
hoạch phát triển kinh tế – xã hội; Quá trình đô thị hóa; Sự phát triển cơ sở hạ tầng và các
nhân tố khác.
 Cung trong TTBĐS

Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại
một

thời

điểm

nào

đó

với

một

mức

giá

giới

hạn

nhất

định.

Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm
(tỷ lệ thuận).
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khởi điểm,
công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm,
dự báo tương lai, v.v… Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân tố đó:
– Giá thành khởi điểm BĐS: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do
đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao thấp còn phụ
thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát, v.v… Chẳng hạn nếu lãi suất
ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái, tức là số cung sẽ tăng lên.
– Sự thay đổi chính sách của Chính phủ (đất đai, đầu tư): Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc
tăng thuế thì số lượng cung giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái.
– Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo rằng sắp tới giá nhà sẽ
tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số BĐS chưa bán vội, làm giảm lượng cung.

9


Câu 8. Nguyên tắc mua bán, công trình xây dựng?
Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (luật KDBĐS 2014)
1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các
nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng
riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống

nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì
phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao
nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Câu 9. : Trình bày nội dung thông tin về BĐS. Cho ví dụ?
1. Loại bất động sản:
Nêu cụ thể loại bất động sản: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..; văn phòng,
cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..; hạ tầng khu công nghiệp hay nhà
xưởng, nhà máy, kho, bãi..; loại đất (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...).
2. Vị trí bất động sản:
a) Đối với nhà ở, công trình xây dựng..: nêu cụ thể số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố (thôn),
phường (xã), quận (huyện), thành phố (tỉnh);
b) Đối với nhà chung cư: (ghi căn hộ số, tầng số, nhà chung cư số, khu đô thị, phường, quận,
thành phố);
c) Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: (ghi: lô đất, biệt thự số, căn hộ số, chung cư
số, dự án, khu đô thị, phường, quận, thành phố. Khuyến khích có sơ đồ vị trí kèm theo).
3. Thông tin về quy hoạch:
a) Quy hoạch chi tiết của dự án hoặc mô hình.
b) Thông tin liên quan đến bất động sản (tình hình giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội… (nếu có).
4. Quy mô, diện tích của bất động sản:
10


a) Đối với nhà ở, nhà chung cư: (ghi: tổng diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số

tầng …).
b) Đối với đất: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng được phép
xây dựng…).
c) Đối với hạ tầng khu công nghiệp: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, diện tích xây
dựng, diện tích giao thông, đất cây xanh, diện tích công trình công cộng…).
5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:
(nêu cụ thể: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; công năng sử dụng bất động sản
theo thiết kế ban đầu; ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có); cấp, hạng
công trình, năm xây dựng, chất lượng hiện tại…).
6. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, giao
thông, nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện…).
7. Tình trạng pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử
dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử
dụng bất động sản (nếu có).
8. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có):
9. Giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê:
10. Quyền và lợi ích của người có liên quan:
11. Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và các thông
tin khác (nếu có).
Ghi chú: Đối với bất động sản của các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thì nội
dung thông tin do chủ sở hữu, chủ sử dụng và sàn giao dịch lựa chọn.
Câu 10. Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh?
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì
phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản
thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê
mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có

trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Câu 11. Hãy nêu và phân tích những nét chính về thực trạng thị trường bất động sản ở
Việt Nam?
* Việc quản lý thị trường bất động sản đã đạt được những kết quả quan trọng, bước đầu
hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam.

11


Để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã được ban
hành như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu
nhà ở và kinh doanh nhà ở, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai ... đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản.
Đây là một trong nhưng cơ sở quan trọng hình thành và phát triển thị trường bất động sản, tăng
nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng
cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn,
cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ
đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý
nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ
sở hạ tầng đô thị, hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong
những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lý đất
đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai.
Các chương trình phát triển nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ vốn cho các hoạt động
phát triển nhà ở cho các địa phương, chính phủ đã cho phép các địa phương sử dụng phần lớn
nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có
thu nhập thấp. Chính phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán
nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhà ở.

* Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định một số
yếu tố còn hạn chế như sau:
- Hiện nay ở nước ta đang tồn tại song song cả thị trường bất động sản chính thức do Nhà
nước quản lý và thị trường bất động sản không chính thức. Nguyên nhân sâu xa là thiếu một hệ
thống chuyển nhượng đất đai và hệ thống đánh thuế rõ ràng và hợp lý. Sự xuất hiện và phát triển
thị trường bất động sản không chính thức ở nước ta đã làm tổn hại rất lớn đến lợi ích quốc gia,
ngoài ra nó còn dẫn đến sự xây dựng bừa bãi, lộn xộn, phá vỡ quy hoạch cảnh quan đô thị, làm
cho trật tự xây dựng đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng.
-

Hầu hết các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các
giao dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất, nhà, thế chấp , cho thuê ... Trong khi

12


đó việc hợp thức hoá rất khó khăn, thủ tục phức tạp rườm rà, giá các thuế phí lại
quá cao.
-

Các quyền của người mua và người bán quy định chưa rõ ràng.

-

Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không được xử lý
nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

-

Yếu tố tâm lý tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các biến

động phức tạp trên thị trường bất động sản. Tâm lý phổ biến của người Việt Nam
là muốn được sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những người có thu
nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà đơn giản hơn là
một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều kiện đó, chủ
trương về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác
động tâm lý, làm mất cân bằng trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy
giá đất luôn luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà.

-

Vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý
giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho người mua người bán gặp gỡ nhau,
tổ chức cung cấp các thông tin về nhà đất, việc đăng ký thống kê và việc thực thi
các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và đất.

-

Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vực đô
thị còn quá chậm.

-

Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đất.

-

Nhà nước chưa thực hiện các bước để chính thức hoá thị trường bất động sản
trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán nhà, đất là một nhu cầu tất yếu có
tính quy luật khách quan ngày một gia tăng.

-

Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại: Cầu của khu vực
dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung, trong khi cung về mặt bằng tại
các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp Nhà nước và diện
tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Điều đáng lưu ý là những bất động sản
mà cung vượt cầu thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách hoặc có nguồn
gốc từ ngân sách.

13


-

Còn có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất,
mà nguyên nhân chính là đất thuộc sở hữu toàn dân, trong khi nhà ở thì lại thuộc
sở hữu tư nhân.

- Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ. Thực tế nhân dân vẫn chưa

hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hành chính trong việc kê
khai, đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí và lệ phí địa
chính.
Câu 12. Trình bày các loại hình đầu tư bất động sản. Khi đầu tư bất động sản gặp những rủi
ro gì?
Đầu tư các khu dân cư: ví dụ như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà các cá nhân hay gia
đình sẽ trả tiền cho bạn để được sống trong căn bất động sản đó. Thời gian sống trong căn bất
động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua của bạn và khách hàng.
Đầu tư bất động sản thương mại: đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Bạn xây dựng một tòa nhà
(quy mô phụ thuộc vài vốn của bạn) với các phòng riêng biệt thì bạn có thể cho các công ty thuê

để sử dụng làm văn phòng.
Đầu tư theo ngành: bạn có thể sử dụng bất động sản làm mặt bằng để mở các nhà kho, nơi rửa
xe hay bất kì loại ngành nào khác... Doanh thu có được từ các ngành này hoặc đơn giản chỉ là phí
thuê mặt bằng khi bạn sở hữu bất động sản và cho người khác thuê để kinh doanh. Loại hình này
có 2 đặc điểm là "phí" và "dịch vụ". "Phí" là tiền sử dụng mặt bằng, còn "dịch vụ" là những hình
thức dịch vụ đi kèm mà bạn có thể cung cấp để làm tăng thêm thu nhập như dịch vụ hút bụi kèm
tại các điểm rửa xe.
Đầu tư mặt bằng bán lẻ: bao gồm các trung tâm mua sắm, các cửa hàng bán lẻ... Bạn sở hữu
chúng và cho người khác thuê để kinh doanh bán lẻ. Ngoài việc nhận được tiền thuê định kì,
nhiều trường hợp bạn sẽ nhận được phần trăm hoa hồng theo doanh số của các cửa hàng khi luôn
giữ cho bất động sản trở thành nơi kinh doanh uy tín.
Đầu tư bất động sản hỗn hợp: bạn có thể kết hợp bất kì hình thức nào ở trên vào một dự án duy
nhất. Tôi có quen một nhà đầu tư tại Califonia, người gần đây đã đầu tư mài triệu USD vào một
thành phố tầm trung ở vùng Midwest. Ông đã tiếp cận một ngân hàng xin tài trợ vốn để xây nên
một tòa nhà đa chức năng. Ngân hàng cho ông ấy vay và nhận được ưu đãi là sẽ được dùng tầng
1 để cho thuê, điều này đã tạo lợi nhuận đáng kể cho chủ sở hữu. Một số tầng khác được sử
dụng để cho các công ty bảo hiểm và các doanh nghiệp thuê làm văn phòng. Những khu bán lẻ
xung quanh khối văn phòng nhanh chóng được thuê bởi cửa hàng bánh mì Panera, một phòng tập
thể dục thẩm mỹ, một cửa hàng bán lẻ cao cấp - Quiznos, một loạt các sân golf ảo và một salon
tóc.
Sử dụng bất động sản hỗn hợp là hình thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn
đáng kể vì điều này đã giúp họ thực hiện đa dạng hóa, yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro.
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) - hình thức đầu tư
khá phổ biến trên thế giới. Được giao dịch tương tự như cổ phiếu, các quỹ REIT sở hữu danh
mục gồm các bất động sản và các khoản thế chấp bất động sản.
Rủi ro trong kinh doanh BĐS:

14

Rủi ro trong đầu tư bất động sản thể hiện trên bốn mặt sau đây: độ an toàn của vốn, độ
tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền và mức độ phức tạp của quản
lý tài sản. Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các
hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi là rủi ro hệ thống, và những nhân tố
chỉ ảnh hưởng đến một hai (hạng mục mà thôi và người đầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá
biệt.
1. Rủi ro hệ thống
Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó các rủi ro hệ thống như rủi ro do lạm phát, do
cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai hoạ
gây ra.
*

Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất định nên giá trị
của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát. Nếu tiền
thuê nhà là cố định thì rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải người
thuê. Vì vậy suất thu lợi đầu tư tối thiểu cần phấn đấu vượt trên tỷ lệ lạm phát, phải quay
vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà và tận dụng tính giữ giá trị của
bất động sản.

*

Do cung cầu của thị trường. Cung và cầu trên thị trường bất động sản sở tại luôn luôn
biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu
thực tế khác với lãi suất thu dự tính. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng cung lớn hơn
cầu thì lượng nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, rất dễ dẫn đến tình
trạng phá sản. Để đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa
phương và tiến hành phân tích tỉ mỉ kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp
thời.

*

Rủi ro chu kỳ. Cũng như sự phát triển kinh tế nói chung, sự thăng trầm của thị trường bất
động sản cũng có chu kỳ, mỗi chu kỳ gồm 4 giai đoạn là hồi phục và phát triển; phồn
vinh; khủng hoảng và suy thoái; tiêu điều.

*

Do khó chuyển nhanh thành tiền. Khi cần đến tiền một cách gấp gáp, muốn bán nhà vội
vàng thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sút giảm nhanh;

*

Do lãi suất tiền vay. Chính phủ thường dùng chính sách lãi suất để hướng dòng vốn đầu
tư vào ngành nào, nơi nào mà mình mong muốn. Lãi suất ảnh hưởng đến lỗ lãi, đến nợ
nần của nhà đầu tư, còn các tổ chức tiền tệ thì chú trọng đến tính quay vòng, đến khả
15


năng thu lợi và đến sự an toàn vốn của họ, cho nên thiên về các khỏan cho vay ngắn hạn
hoặc áp dụng lãi suất thả nổi (không cố định);
*

Do chính sách thay đổi. Trong quá trình đầu tư bất động sản, có rất nhiều chính sách của
Chính phủ như về cấp đất, về giá đất, về thuế, về nhà ở, về giá cả, về tiền tệ, về bảo vệ
môi trường .v.v... gây ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu lợi của nhà đầu tư, tạo ra
những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, nhà đầu tư thường hướng vào các hạng mục
đầu tư được Chính phủ khuyến khích, ưu đãi, chẳng hạn nhà ở thông dụng hoặc cải tạo
các khu phố cũ;

*

Do yếu tố chính trị. như chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công .v.v... Rủi ro loại này
không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, thậm chí huỷ hoạ cả bản thân
bất động sản mà còn gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế hoặc nhiều thị trường có
liên quan khác, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản;

*

Do các tai hoạ như cháy nổ và các thiên tai gây ra. Để hạn chế hậu quả này, nhà đầu tư đã
đóng các loại phí bảo hiểm nhưng dù sao thì bảo hiểm cũng không phải vạn năng, bao
trùm được hết và bù đắp đủ.

2. Rủi ro cá biệt: Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố

nào đó của thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dùng, chọn
địa điểm thiếu chính xác .v.v. Ngoài ra còn có những biến động trên thị trường nói chung,
chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trường khác mà nhà đầu tư bất động sản lại bị
buộc chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng được, hoặc là dòng vốn đầu tư
chuyển hướng về đó làm cho khó huy động vốn vào thị trường bất động sản hoặc như do
quản lý sơ suất, nhà đầu tư bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn
của mà bị thiệt hại lớn .v.v...
Người đầu tư bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển hướng rủi
ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro.
Một số rủi ro khác thường gặp khi đầu tư bất động sản
Thứ nhất: Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm và
cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai
theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi. Những chi phí
phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất eo
sách, các loại thuế, khoản dự phòng... và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.

16


Thứ hai: Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án. Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu
kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án,
thậm chí ế hàng. Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường
sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng
không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có
trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.
Thứ ba: Rủi ro về chính sách. Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật
Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc
kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng
đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ.
Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất
động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng
đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các
chính sách đến dự án liên quan.
Thứ tư: Rủi ro về lãi suất. Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các
ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả
đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở
Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể
tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay
thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng
với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền
kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thắng thua. Thông thường chủ đầu tư
phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính
sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất
động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Đây chính
là ván cược có không ít rủi ro.

Thứ sáu: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu. Khi đầu tư, ngoài
việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các
đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc có
quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất
động sản giảm, thậm chí là ế hàng.
Thứ bảy: Rủi ro về kiến trúc phong thủy. Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất
động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được
quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt
Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không
hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai mua.
Thứ tám: Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động
sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi
lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản
17


dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho
doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh
thì không nên vội đầu tư bất động sản.
Thứ chín: Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp. Các
doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành
sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Điều này dẫn
đến doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa.
Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể xếp bàn cờ làm lại.
Tạo ra một bất động sản mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử
huyệt.
Thứ mười: Rủi ro về năng lực quản lý dự án. Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc
Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê
một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà
cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi

phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.
Cuối cùng: Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi. Đa phần chủ đầu tư chưa
từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ
vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai
quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng
không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà
đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong
đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất
lớn.
Câu 13. Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm những hoạt động nào? Điều kiện chủ thể được
tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS?
•

Kinh doanh dịch vụ bđs bao gồm các hoạt động như môi giới bđs, sàn giao dịch bđs, tư
vấn, quản lý bất động sản
Mục 2. DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

18


2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp
luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa
là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất
động sản.

Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp
đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 68. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện
sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.
3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản.
Mục 3. DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

19


Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người
có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ
thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Điều 70. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

1. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia
có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao
dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Mục 4. DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 74. Dịch vụ tư vấn bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c) Tư vấn về tài chính bất động sản;

20


d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Điều 75. Dịch vụ quản lý bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục
đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền
của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường
của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;

d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp
đồng;
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của
chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Câu 14: Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển TT BĐS ở Việt Nam?
Để thực hiện mục tiêu nhanh chóng hình thành và phát triển TTBĐS trong nền kinh tế hàng hoá
nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng
xã hội chử nghĩa; đó chính là một TTBĐS phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước
bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp, hướng dẫn các giao dịch; đồng thời khắc
phục những tồn tại hiện nay của TTBĐS, những giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và
phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới bao gồm:
Từng bước xây dựng vù hoàn thiện hành lung pháp luật cho TTBĐS.
– Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc
đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS. Nhằm từng bước hạn chế và xoá bỏ TTBĐS không
chính thức (thị trường nhà nước không kiểm soát được);
Để tạo môi trường pháp lý cần khẩn trương hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS để điều chỉnh các
mối quan hệ liên quan đến quản lý và hoạt động kinh doanh BĐS, đây là nhu cầu bức xúc để
phát triển nền kinh tế TTBĐS có sự quản lý vĩ mô của nhà nước;
21


Các quy định cần phải thông thoáng hơn, không hạn chế đối tượng được quyền mua bán,
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng BĐS.
Riêng đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài thì có hạn chế về thời gian được sử dụng đất
và chỉ nên khống chế phạm vi thực hiện ở một số địa phương;
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai và BĐS phải thông qua đăng ký
giao dịch;
Có chính sách phù hợp giải quyết càng sớm càng tốt những tồn đọng về nhà đất do lịch sử để
lại; đây là một tồn tại lớn cần giải quyết dứt điểm.
- Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải đi trước một bước nhằm

phát triển BĐS đúng mục đích, cân đối và hiệu quả.
Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đối với đất đai trong mọi lĩnh vực ngày càng tăng, vì vậy
phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ được nguồn tài nguyên hữu hạn
và quý giá là đất đai với quan điểm phát triển bển vững. Phương án quy hoạch sử dụng đất
mang tính khả thi cao và phải được công khai hoá.
Những giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoú BĐS hoàn thiện về tính pháp lý để thực hiện các
giao dịch, đủ điều kiện lưu thông trên thị trường.
Để đạt được giải pháp này cần:
Khẩn trương hoàn thành việc lập hổ sơ địa chính;
Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (giảm bớt các
thủ tục, xem xét các khoản thu về tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; sắp xếp lại
trụ sở làm việc ra khỏi các trung tâm thương mại và dịch vụ , v.v…).
Những giải pháp tài chính cơ bản.
Phát triển thị trường vốn và tiền tệ, huy động vốn đầu tư trong nước là một điều kiện cần thiết
để hình thành một TTBĐS phát triển vững chắc và lành mạnh, khắc phục tình trạng mất cân đối
giữa cung – cầu về BĐS;
Giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và giá thị trường
trong điều kiện bình thường;
Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS;
– Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp trong việc
mua nhà hoặc thuê nhà;
Giảm tiền mua cổ phần với những người có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn khi cổ phần hoá
doanh nghiệp nhà nước;
Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian nhất định đối với các doanh nghiệp sản xuất
kinh doanh BĐS (số thuế được miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường năng lực sản xuất
mở rộng kinh doanh BĐS).
Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh BĐS.
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh BĐS;
Mọi doanh nghiệp đểu phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm đủ nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước;

Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá
cả, thủ tục hợp đồng giao dịch…;
- Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất.
- Tổ chức quản lý nhà nước với TTBĐS.
- Thực hiện đấu giá quyển sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo môi trường cạnh
tranh lành mạnh, góp phần kiểm soát giá cả BĐS hợp lý;

22


-

Tổ chức cơ quan đăng ký BĐS. Các giao dịch về BĐS đều phải được đăng ký. Tạo tiền đề
cho Nhà nước quản lý và điều tiết TTBĐS;
Tổ chức, thống nhất tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyển sử dụng đất, lệ phí
địa chính, lệ phí trước bạ vào một cơ quan;
Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho TTBĐS, đảm bảo các thông tin đầy đủ,
minh bạch và dễ tiếp cận;
Thành lập tổ chức định giá BĐS, đào tạo nghề định giá BĐS. Bồi dưỡng nâng cao kiến thức
cho công chức quản lý Nhà nước về đất đai – nhà ở;
– Tổ chức thực hiện điểm, xây dựng mô hình phát triển BĐS để nhân rộng ra cả nước.

23