ĐỀ CƯƠNG GIAO ĐẤT

ĐỀ CƯƠNG GIAO ĐẤT
I.

Lý thuyết
Câu 1: Khái niệm, mục đích, căn cứ, thẩm quyền và hình thức giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Trả lời:
1. Khái niệm và mục đích
a. Nhà nước giao đất
Theo khoản 7, Đ3, LĐĐ năm 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

b.

Nhà nước giao đất nhằm các mục đích sau:
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả.
Giao đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công nhận quyền sử dụng
đất của người được công nhận. Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích ghi trong
hồ sơ xin giao đất. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ sử
dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai, cải tạo,
bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình, không ngừng
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý
để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật.
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp
luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
Nhà nước cho thuê đất
Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử
dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các

quy định hiện hành của pháp luật hiện hành.
Theo khoản 8, Đ3, LĐĐ: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”
Nhà nước cho thuê đất nhằm các mục đích sau:
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng, đặc biệt là cá nhân, tổ chức
nước ngoài.
- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước.
- Thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng, các cơ sở
kinh tế.
- Góp phần sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả, thực hiện tốt các nội dung
1

1


quản lý đất đai.
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người sử dụng
đất với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng
pháp luật.
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp
luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
c. Chuyển mục đích sử dụng đất
CMĐSDĐ là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt bằng quyết định hành chính (đối với
trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu cầu.
Nhà nước cho phép CMĐSDĐ nhằm các mục đích sau:
- Nhằm sử dụng đất đúng quy hoạch đã duyệt.

- Nâng cao hiệu suất sử dụng đất
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất.
2. Căn cứ và thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
a. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ
Điều 52 Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra hai căn cứ giao đất, cho thuê đất,
CMĐSDĐ:
-

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.

-

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất.
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển MĐSDĐ được quy định cụ thể tại Đ7 TT30. Cụ thể như sau:
1. Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho
thuê đất quy định tại các Điều 3, 4 và 6 của TT30 được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất,
cho thuê đất và ý kiến tại cuộc họp thẩm định hoặc ý kiến bằng văn bản của các cơ
quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoặc kết quả kiểm tra thực địa.
2. Nội dung văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất gồm:
a) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
c) Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu
chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định
mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả
năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;
d) Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá

về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức
độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ
2

2


cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng công trình; mức độ ảnh hưởng đến
vấn đề QPAN (nếu có);
đ) Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng
về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
3. Nội dung văn bản thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại
Khoản 3 Điều 58 của LĐĐ gồm:
a) Xác định loại dự án đầu tư và đối tượng phải áp dụng điều kiện giao đất, cho
thuê đất,;
b) Đánh giá về mức độ đáp ứng điều kiện ký quỹ, điều kiện về năng lực tài
chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, điều kiện về không
vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Như vậy, để đáp ứng các nguyện vọng khác nhau của các đối tượng sử dụng đất,
việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc. Qua đó, căn cứ để giao đất,
cho thuê đất trở nên minh bạch, thể hiện nhu cầu thực trong sử dụng đất và tránh
được tình trạng giao đất, cho thuê đất còn tùy tiện ở một số địa phương hiện nay.
b.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ (Đ59, LĐĐ)
Quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013.

-

UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Đ55 của LĐĐ;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Đ56 của LĐĐ;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

-

UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia
đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với
diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh
trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3

3


-

UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
của xã, phường, thị trấn.

-

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 1 và

khoản 2 Đ59, LĐĐ 2013 không được ủy quyền.
 Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 43: Thẩm quyền điều chỉnh quyết định
giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày LĐĐ có hiệu lực thi
hành
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 59
của LĐĐ là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người
sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
 Trường hợp quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất liên quan đến đất sử
dụng cho khu công nghệ cao, khu kinh tế và đất cảng hàng không, sân bay dân dụng
được quy định tại Điều 150, 151 và 156 LĐĐ.

3. Hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
3.1.

Hình thức Nhà nước giao đất
a. Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất (Đ54 LĐĐ)
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Đ129 của
LĐĐ;
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Đ55 của LĐĐ;
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự
nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà
nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Đ159 của LĐĐ.
b. Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách là chính sách
quan trọng của Nhà nước. Nguồn thu này chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nguồn thu
4

4


ngân sách quốc gia, đặc biệt là trong hoàn cảnh của nước ta hiện nay.
Mặt khác việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất là một trong những
biểu hiện cụ thể mục đích xác định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân", Nhà nước điều
tiết lợi ích của đất đai đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo mọi công dân đều được
hưởng lợi ích đó, hạn chế đến mức thấp nhất việc tập trung lợi ích của đất đai vào cá
nhân, nhóm người nhưng họ không phải bỏ ra chi phí tương xứng với lợi ích mà họ
có được từ đất đai.
Vì vậy, trong điều kiện công tác định giá còn bất cập, khi giao đất theo hình thức
này phải xem xét đến đối tượng cần phải ưu tiên, hỗ trợ để thực hiện chính sách xã
hội, hỗ trợ khuyến khích đầu tư và những đối tượng khác. Pháp LĐĐ nước ta đã xác
định trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất sau đây (Đ55 LĐĐ):
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê;
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
3.2 .

Hình thức cho thuê đất (Đ56 LĐĐ; Đ2 NĐ46)

a. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của LĐĐ.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa
phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 LĐĐ.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
5

5


trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử
dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b
Khoản 4 Điều 142 LĐĐ; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại
khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy
định tại Khoản 3 Điều 142 LĐĐ.
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất

xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu
tư nhà ở để cho thuê.
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2
Điều 161 LĐĐ.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
b. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:

c.

3.2.

+ Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy
sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối
để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 LĐĐ.
Các trường hợp đặc biệt:
+ Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được BQL khu công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại
Khoản 2 Điều 150 LĐĐ; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại
Khoản 3 Điều 151 LĐĐ.
+ Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở,
công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và
đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không theo quy định tại
Điểm b Khoản 3 Điều 156 LĐĐ.

+ Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi quy định
tại Điều 10 LĐĐ.
Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích phải được phép theo quy định tại Điều 57 Luật
đất đai năm 2013:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
6

6


1.

nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,
đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng
vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch
vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế
độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất
sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Câu 2: Thời hạn và hạn mức sử dụng đất.
Trả lời:
Thời hạn sử dụng đất

a. Đất sử dụng ổn định lâu dài (Đ125, LĐĐ)

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau
đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Đ131 của
LĐĐ;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn,
cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Đ147 của LĐĐ; đất xây
dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy
định tại khoản 2 Đ147 của LĐĐ;
7

7


6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Đ159 của LĐĐ;
8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,
đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Đ127 và khoản 2 Đ128 của
LĐĐ.
b. Đất sử dụng có thời hạn (Đ126, LĐĐ)

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b
khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của LĐĐ là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng
đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50
năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà
nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện KT-XH khó khăn, địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn mà
cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc
để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của
dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu
dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được

8

8


Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn
hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
6. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của LĐĐ và các công trình công cộng có mục
đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được
xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất theo quy định được tính từ ngày có quyết định
giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Đ127, LĐĐ)

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi CMĐSDĐ:
a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào
mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được
chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định
cho phép CMĐSDĐ;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng
phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu
dài;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây
hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời
hạn đã được giao, cho thuê.
9

9


Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia
hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của LĐĐ
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được
chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định
cho phép CMĐSDĐ;
đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định
lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử
dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá
nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.
2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi CMĐSDĐ được xác
định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của LĐĐ.
3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn
định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông

nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ
chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.
d. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (Đ128, LĐĐ)

“1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có
quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định
lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
e. Xác định thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 210 Luật đất đai năm 2013

Khoản 3, Khoản 4, Khoản 5 Điều 210. Điều khoản chuyển tiếp Luật đất đai năm
2013 quy định:
“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được
tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời
hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn
vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ
10

10


ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm
2013.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất
khi cấp Giấy chứng nhận tính từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
5. Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế để tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng theo dự án, đất có nguồn gốc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 của các tổ chức kinh tế sử dụng mà không xác định thời hạn sử
dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
2. Hạn mức giao đất
a. Hạn mức giao đất nông nghiệp (Đ129, LĐĐ)

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá
10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã,
phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với
mỗi loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây
hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05
héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn
mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng
bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức
11

11

giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử
dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định trên.
UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng
rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định trên.
7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân
được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính
vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.
Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho UBND cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó
đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không
tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.
b. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

(Đ130, LĐĐ)
“1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối
với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời
kỳ.”
c. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

khi được Nhà nước cho phép CMĐSDĐ, công nhận quyền sử dụng đất (Đ7 TT76)
12

12


Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép CMĐSDĐ, công nhận quyền sử
dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều
8 NĐ45; diện tích đất ở được xác định trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất
được hướng dẫn như sau:
1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ
gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật),
cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích
đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức
công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá
hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi
lựa chọn đầu tiên.
Ví dụ 1:
Ông A đang sử dụng 02 thửa đất; thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có
giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 LĐĐ năm 2013, sử dụng ổn định không
có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 60 m2 ở quận X, thành phố Z; thửa đất thứ

hai 1.640 m2 ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay
nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Hạn mức công nhận quyền sử
dụng đất tại quận X, thành phố Z là 100m2; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất
tại huyện Y là 150 m2. Thành phố Z là thành phố trực thuộc Trung ương.
Năm 2015, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại thửa
đất thứ nhất và cho phép CMĐSDĐ của thửa đất thứ hai sang đất ở. Ông A lựa chọn
thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức.
Khi được cấp GCN tại thửa đất thứ nhất thì 60 m2 đất nêu trên được xác định
là diện tích đất trong hạn mức và ông A phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất
quy định tại Bảng giá đất.
Tiếp đó, ông A làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2
sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:
- Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 40 m2 (= 100 m2 60 m2), diện tích 40 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử
dụng đất.
- Diện tích vượt hạn mức là 1.600 m2 (= 1.640 m2 - 40 m2). Giả sử giá đất của
thửa đất thứ hai tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất của thành phố Z là
20.000.000 đồng/m2 thì giá trị của thửa đất thứ hai tính trên diện tích vượt hạn mức
này (theo giá đất ở trong Bảng giá đất) là:
1.600 m2 x 20.000.000 đồng/m2 = 32.000.000.000 đồng
Do diện tích đất vượt hạn mức có giá trị trên 30 tỷ đồng nên tiền sử dụng đất
khi CMĐSDĐ của diện tích đất vượt hạn mức nêu trên được tính theo giá đất cụ thể
được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
và do UBND cấp tỉnh quyết định.
13

13


2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa
đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

a) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính
thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp GCN và theo
nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất
trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi
một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3
NĐ45.
b) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong
hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc
cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp GCN.
Ví dụ 2:
Ông A, ông B, và bà C được bố mẹ để lại thừa kế 01 thửa đất 210 m 2 tại huyện
X, tỉnh Y có nguồn gốc là đất không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 LĐĐ năm
2013, có nhà ở và sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến
trước ngày 01/7/2004, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại
địa phương. Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính
thu tiền sử dụng đất lần nào; Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức để
tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác. Hạn mức sử dụng đất tại huyện X là
100 m2. Năm 2016, thửa đất trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
cấp GCN, tiền sử dụng đất được xác định như sau:
- Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất và hoàn thành việc tách thửa đất
làm 03 thửa, mỗi thửa 70 m2 thì:
+ Ông A và ông B được cấp GCN với mỗi phần diện tích 70 m 2 đã tách thửa của
mình và được xác định là diện tích đất trong hạn mức, và ông A và ông B phải nộp
50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban
hành đối với thửa đất được cấp GCN.
+ Thửa đất 70 m2 của bà C được xác định là diện tích đất vượt hạn mức và bà C
phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số
điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp ông A, ông B và bà C cử ông B làm đại diện thực hiện thủ tục xin
cấp GCN cho toàn bộ thửa đất 210 m2 (trong trường hợp không được phép tách
thửa) thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích 100 m 2 trong hạn mức công
nhận đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử
dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại
địa phương đối với diện tích đất 110 m2 vượt hạn mức.
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không
phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà
không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay
được cấp đổi GCN thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn
mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 NĐ45.
14

14


Ví dụ 3:
Năm 2012, ông A được bố mẹ thừa kế cho một thửa đất 250 m2, đã được cấp
GCN và nộp đủ tiền sử dụng đất nên ông A chỉ làm thủ tục chuyển tên trên GCN mà
không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, ông A chưa được xác định diện tích đất
trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất nào.
Năm 2015, ông A làm thủ tục xin CMĐSDĐ đối với 200 m2 đất nông nghiệp, có
nguồn gốc được Nhà nước giao đất năm 2004 theo quy định của pháp luật về đất đai
sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép CMĐSDĐ thì ông A
được xác định diện tích đất trong hạn mức để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng
đất khi CMĐSDĐ đối với thửa đất trên.
4. Căn cứ phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường
cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn
mức theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 NĐ45; cơ quan thuế tính và ra thông
báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân.

5. Việc cộng dồn thửa đất để xác định hạn mức tính thu tiền sử dụng đất quy
định tại Khoản 1 Điều này được áp dụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân
được CMĐSDĐ, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm
2014. Trường hợp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp
GCN đối với thửa đất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất được cấp GCN có diện
tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở tại địa phương, sau
ngày 01 tháng 7 năm 2014 hộ gia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp GCN đối với
thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất
đã lựa chọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện
tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.
Ví dụ 4:
Ông A đang sử dụng 02 thửa đất: Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có
giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 LĐĐ năm 2003, sử dụng ổn định không có
tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 70 m2 ở huyện X, tỉnh K; thửa đất thứ hai có
diện tích 120 m2 ở huyện Y, tỉnh K là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay
nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương.
Năm 2012, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại khu
đất thứ nhất. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện X, tỉnh K là 100 m2.
Khi được cấp GCN tại thửa đất thứ nhất, toàn bộ diện tích 70 m 2 đất được xác định
là diện tích đất ở trong hạn mức.
Năm 2015, ông A tiếp tục làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa
đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:
- Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 30 m 2 (= 100 m2 - 70
m2), diện tích 30 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng
đất.
- Diện tích vượt hạn mức là 90 m 2 (= 120 m2 - 30 m2), diện tích này sẽ được áp
giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng
đất.
15

15


Câu 3: Các trường hợp người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu
dài.

1.

2.

Điều 125, LĐĐ (ý a, 1 câu 2)
Câu 4: Đối tượng thu tiền sử dụng đất. Nguyên tắc miễn, giảm và các
trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Trả lời:
Khái niệm tiền sử dụng đất: Theo quy định tại K20 Đ3 LĐĐ: “Tiền sử dụng
đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép CMĐSDĐ, công nhận quyền sử dụng đất.”
Đối tượng thu tiền sử dụng đất (Đ2 Nghị định 45)
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa
trang, nghĩa địa);
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong
đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép CMĐSDĐ sang đất ở hoặc
đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền
sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử
dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,
chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng
đất;
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc
được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang,
nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được
Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được
cấp GCN phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8
và Điều 9 Nghị định 45.
Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất (Đ10 Nghị định 45)
1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất
thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để
16

16


3.

làm nhà ở hoặc được phép CMĐSDĐ từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp GCN
quyền sử dụng đất ở.
2. Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất

thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ,
nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức
giao đất ở.
3. Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử
dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác
có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được
giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định 45
và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao
nhất.
4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép CMĐSDĐ
theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định 45 chỉ được thực hiện trực tiếp với đối
tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại
Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45.
5. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư
đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
6. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi
thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.
7. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được
giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ trong phạm vi phần giá trị quyền sử
dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
8. Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng
đất có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ
tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất
và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng
tương ứng.
Miễn tiền sử dụng đất (Đ11 Nghị định 45; Đ13 TT76)
Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà
nước giao đất, cho phép CMĐSDĐ, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công

với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc
miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi
có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử
dụng đất theo pháp luật về người có công.
Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ
khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn;
vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều
kiện KT-XH đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo. Việc xác định hộ nghèo theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng
bào dân tộc thiểu số theo quy định của CP.
17

17


4.

Người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử
dụng đất khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời (nơi đi).
2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp GCN lần đầu đối với
đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối
với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng
bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng
Chính phủ quy định.
3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất
ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư
tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức
giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm,

tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
5. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các
trường hợp khác do Bộ trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
6. BTC hướng dẫn cụ thể.
Giảm tiền sử dụng đất (Đ12 Nghị định 45; Đ14 TT76)
1. Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện KTXH đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn,
vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy
định tại Khoản 2 Điều 11 NĐ45 khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN) lần đầu hoặc cho phép
chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất
ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở. Hộ gia
đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu
thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp GCN, được công nhận quyền sử dụng
đất, được CMĐSDĐ.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định
hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao
đất, CMĐSDĐ, cấp GCN cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với
cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
người có công. Việc giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng theo
quy định trên chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người
có công (UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp).
3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các
trường hợp khác do Bộ trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

18

18


1.

2.

Câu 5: Căn cứ tính tiền thuê đất. Nguyên tắc miễn, giảm tiền thuê đất và
các trường hợp giảm tiền thuê đất.
Trả lời:
Căn cứ tính tiền thuê đất (Đ3, NĐ46)
1. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo
quy định của LĐĐ và được xác định trên các căn cứ sau:
a) Diện tích đất cho thuê.
b) Thời hạn cho thuê đất.
c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn
giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn
giá trúng đấu giá.
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2. Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi quy
định tại Điều 10 LĐĐ phải nộp tiền thuê mặt nước và được xác định trên các căn cứ
sau:
a) Diện tích mặt nước cho thuê.
b) Mục đích sử dụng mặt nước.
c) Đơn giá thuê mặt nước.
d) Hình thức Nhà nước cho thuê mặt nước trả tiền thuê mặt nước hàng năm hoặc
cho thuê mặt nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm (Đ18 NĐ46)
1. Việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước được thực hiện theo từng dự án
đầu tư gắn với việc cho thuê đất mới.
2. Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước vừa thuộc đối tượng được miễn
tiền thuê đất, thuê mặt nước vừa thuộc đối tượng được giảm tiền thuê đất, thuê mặt
nước, sau khi được hưởng ưu đãi miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước thì tiếp tục được
giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định cho thời gian thuê đất tiếp theo (nếu
có); trường hợp được hưởng nhiều mức giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước khác nhau
thì được hưởng mức giảm cao nhất.
3. Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19, Điều 20
Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất
và tính trên số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp.
4. Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt
nước cao hơn quy định của Nghị định này thì tiếp tục được hưởng mức ưu đãi cho
thời gian còn lại; trường hợp mức ưu đãi thấp hơn quy định tại Nghị định này thì
được hưởng theo quy định tại Nghị định này của thời hạn ưu đãi còn lại kể từ ngày
Nghị định này có hiệu lực thi hành.
5. Không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với dự án khai
thác tài nguyên khoáng sản.
6. Người thuê đất, thuê mặt nước chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê
19

19


3.

đất, thuê mặt nước sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.
7. Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Nghị định

này nhưng trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được
miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc
sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng
thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp LĐĐ
thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và
tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật
về quản lý thuế.
8. Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện
vọng nộp tiền thuê đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai và có quyền, nghĩa vụ về đất đai như đối với trường hợp không được miễn tiền
thuê đất.
Giảm tiền thuê đất (Đ20, NĐ46)
1. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau:
a) Hợp tác xã thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh được giảm
50% tiền thuê đất (được áp dụng cho toàn bộ thời gian thuê đất).
b) Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai, hỏa hoạn làm thiệt hại.
Nếu thiệt hại dưới 40% sản lượng, được xét giảm tiền thuê đất theo tỷ lệ %
tương ứng với tỷ lệ % thiệt hại.
Nếu thiệt hại từ 40% sản lượng trở lên, được xét miễn tiền thuê đất đối với năm bị
thiệt hại.
Tỷ lệ % sản lượng thiệt hại được căn cứ theo sản lượng thu hoạch của vụ thu hoạch
trong điều kiện sản xuất bình thường của vụ sản xuất liền kề trước đó hoặc của vụ thu
hoạch gần nhất sản xuất trong điều kiện bình thường trước đó và do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xác định.
c) Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà
không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc
không phải trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 20 NĐ46 khi bị thiên tai, hỏa hoạn,
tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt nước trong thời gian ngừng

sản xuất kinh doanh.
2. Việc giảm tiền thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện theo quy
định của CP hoặc Thủ tướng Chính phủ về ưu đãi đầu tư đối với khu kinh tế, khu công
nghệ cao.
3. Việc giảm tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn
thực hiện theo quy định của Chính phủ về ưu đãi đầu tư trong nông nghiệp, nông
thôn.
4. Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều
ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, việc giảm tiền thuê đất thực hiện điều ước đã
20

20


cam kết hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.
5. Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định giảm tiền thuê đất đối với các trường
hợp khác do Bộ trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.

1.

2.

Câu 6: Khái niệm, thẩm quyền, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Trả lời:
Khái niệm
Theo khoản 11 điều 3 LĐĐ 2013 “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết
định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc

thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”
Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 66 LĐĐ 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:
1. UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 LĐĐ;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.

3.

a.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều 66 LĐĐ 2013 thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền
cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Một số trường hợp thu hồi đất

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng
* Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì
lợi ích quốc gia, công cộng (Đ63 LĐĐ)
21

21

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích
quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
LĐĐ;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
* Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Đ61 LĐĐ)
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau
đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về
quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý.
* Thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng (Đ62 LĐĐ)
Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng trong
các trường hợp sau đây:
22

22


1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công
trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy
lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,
khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao
gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công
viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa
phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình
thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công
trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng;
chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm
sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ
trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,
khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu
khoáng sản.
23

23


b. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Đ64 LĐĐ)

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của LĐĐ mà nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ mà người
sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử
phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng
rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa

đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn
sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian
này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà
nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường
hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014.
Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu
24

24


tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử
dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất
a. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án
đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1
Đ64 LĐĐ, gồm:
- Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
- Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
- Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
- Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
b. Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử
dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:
- Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng
liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia

hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;
- Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia
hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc
đầu tư xây dựng.
Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử
dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính
gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc
việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.
c. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai
trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử
dụng đất vì lý do bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin
điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.
c. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có

nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Đ65 LĐĐ)
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá
sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
25

25