Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nghiên cứu thực tế thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------

NGUYỄN NGỌC TUẤN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU
THỰC TẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ (KHOA HỌC QUẢN LÝ)
MÃ SỐ: 62340410

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
1. PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGỌC HUYỀN
2. PGS.TS. TRẦN KIM CHUNG

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày 18 tháng 7 năm 2017
Người hướng dẫn

Tác giả luận án

PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền

Nguyễn Ngọc Tuấn


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền và PGS.TS Trần Kim Chung
đã tận tình hướng dẫn để tôi có thể hoàn thành bản luận án này.
Tôi xin cảm ơn HĐND, UBND, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở
Tài chính,… cùng các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, các cá nhân tham gia vào
Chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
đã tạo điều kiện để tôi phối hợp thực hiện việc điều tra, phỏng vấn, tọa đàm, thu thập
dữ liệu phục vụ cho luận án.
Tôi xin cảm ơn các thầy cô giáo khoa Khoa học Quản lý, Ban lãnh đạo, các cán
bộ của Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã có những góp ý
về mặt khoa học, có những trợ giúp về mặt quy trình, thủ tục để tôi hoàn thành luận án.
Tôi xin cảm ơn gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện để tôi hoàn thành
luận án.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ủng hộ tôi hoàn thành
tốt luận án.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ ................................................................ 27
1.1. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu
vực đô thị .............................................................................................................. 27
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp .................................................. 27
1.1.2. Người thu nhập thấp và yêu cầu về nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ............. 32
1.1.3. Sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị .................................. 34
1.2. Nội dung phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ............................ 40
1.2.1. Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.. 40
1.2.2. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp ............. 40
1.2.3. Quản lý nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ......................................................... 43
1.2.4. Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị....... 46
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ...... 55
1.3.1. Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ...... 55
1.3.2. Tài chính cho nhà ở thu nhập thấp......................................................................... 56
1.3.3. Sự phát triển của ngành xây dựng nhà ở ............................................................... 58
1.3.4. Sự phát triển kinh tế và thị trường bất động sản ................................................... 58
1.3.5. Năng lực của chủ đầu tư (doanh nghiệp) .............................................................. 60
1.4. Kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp khu
vực đô thị .............................................................................................................. 61
1.4.1. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ ...................................................................................... 61
1.4.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc .................................................................................. 64
1.4.3. Kinh nghiệm của Singapore .................................................................................. 66
1.4.4. Kinh nghiệm của Nhật Bản ................................................................................... 68
1.4.5. Một số bài học rút ra đối với Việt Nam................................................................. 70
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 72


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU
VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ
HÀ NỘI .................................................................................................................... 73

2.1. Khái quát về thực trạng phát triển nhà ở đô thị Hà Nội ............................. 73
2.2. Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội............ 77
2.2.1. Khái quát hệ thống các chính sách, đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực
đô thị ................................................................................................................................. 77
2.2.2. Nhu cầu nhà ở và chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp Hà Nội........................ 80
2.2.3. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp ............. 82
2.2.4. Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội ............................ 89
2.2.5. Quản lý nhà ở thu nhập thấp ................................................................................106
2.3. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô
thị Hà Nội............................................................................................................ 111
2.3.1. Những kết quả đạt được .......................................................................................111
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ......................................................................................113
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 118
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
KHU VỰC ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI .......... 119
3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nước ta
trong thời gian tới............................................................................................... 119
3.1.1. Dự báo đô thị hóa và nhu cầu và nhà ở đô thị .....................................................119
3.1.2. Mục tiêu phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đến năm 2020 và kế hoạch phát triển
hàng năm ........................................................................................................................121
3.1.3. Quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị..................................123
3.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển phát triển nhà ở thu nhập thấp
khu vực đô thị thành phố Hà Nội ...................................................................... 124
3.2.1. Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp ....124
3.2.2. Phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp ................................................125
3.2.3. Giải pháp về tài chính ..........................................................................................126
3.2.4. Các giải pháp trong công tác quản lý ..................................................................129
3.2.5. Các giải pháp khác ...............................................................................................130
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 137
PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................ 138

NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .. 139
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................... 140
PHỤ LỤC ............................................................................................................... 149


DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ Xây dựng

CTCP

Công ty cổ phần

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

ODA

Hỗ trợ phát triển chính thức

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNT

Thu nhập thấp

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Diện tích nhà ở toàn thành phố Hà Nội từ năm 2011 đến 2014 ................ 76
Bảng 2.2: Kết quả phát triển nhà ở toàn thành phố Hà Nội từ năm đến hết năm 2014 .... 77
Bảng 2.3: Quỹ đất 20% chủ đầu tư đang thực hiện GPMB, xây dựng HTKT phải bàn
giao cho UBND ...................................................................................... 84
Bảng 2.4: Quỹ đất 20% Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đã tiếp nhận.............. 86
Bảng 2.5: Các dự án nhà ở cho người thu nhập đến đến năm 2015 đã hoàn thành ... 90
Bảng 2.6: Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp toàn thành phố ............................ 92
Bảng 2.7: So sánh kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp với chỉ tiêu phát triển theo
Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt ............................................................................... 92
Bảng 2.8: Các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp dự kiến hoàn thành trong
năm 2016 ................................................................................................ 93
Bảng 2.9: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 .. 94
Bảng 2.10: Nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập hộ gia đình tại Hà Nội năm 2014 ....... 95
Bảng 2.11: Nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập hộ gia đình tại thành phố Hà Nội
năm 2014 ................................................................................................ 97
Bảng 2.12: Giá tham khảo một số dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ......... 99
Bảng 2.13: Kết quả khảo sát một số tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở dành cho
người TNT ............................................................................................ 101


DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ...................................................................... 22
Hình 1.1: Khung lý thuyết đánh giá chất lượng nhà ở TNT ........................................ 54


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài

Nhà ở cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp cho con người sống và duy trì các hoạt
động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất
động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ
sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ
21 (Haffner và Boumeester, 2010). Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và
nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái
trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ.
Ở tất cả các nước trên thế giới, phát triển con người luôn đi cùng với phát triển
đô thị. Đô thị hóa đến từ các hoạt động của con người, tập hợp từ những hoạt động
phân phối thực phẩm, thảm thực vật, cơ sở hạ tầng để tạo ra môi trường tốt hơn cho sự
sống của con người. Hơn nữa, việc đầu tư mở rộng nhà ở là biểu tượng của sự phát
triển đô thị vì nhà ở là cơ sở nền tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho
tất cả mọi người (Byrne và Diamond, 2007).
Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều người
chuyển đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư này là sự gia tăng dân số
tại các thành phố. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của cuộc sống con người,
quan trọng không kém vai trò của thực phẩm, nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an
toàn cho người dân (Sheng và Mehta, 2008). Khi số lượng người dân sống trong thành
phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đó khoảng cách giữa
nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậm hơn tốc độ tăng
cầu. Các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình có thu nhập thấp có sức cạnh tranh thấp
hơn và có thể khả năng trở thành vô gia cư vì họ gặp khó khăn khi gia nhập thị trường
nhà ở. Nếu tình trạng các hộ gia đình vô gia cư trở nên tồi tệ hơn, phát triển đô thị
không thể tiếp tục ổn định được.
Để giữ sự ổn định và sự phát triển bền vững của đô thị, chính quyền thành phố
phải thực hiện một số biện pháp để giúp các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình thu
nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở. Sheng và Mehta chỉ ra rằng sở hữu nhà là
một “quyền con người”; không chính phủ nào có thể bỏ qua quyền quan trọng này của
các công dân (Sheng và Mehta, 2008).
Ở Việt Nam, các mục tiêu của chính sách nhà ở được căn cứ vào Luật Nhà ở

đầu tiên năm 1991, trong đó quy định rằng mọi công dân Việt Nam đều có quyền hợp


2
pháp và chính đáng trong việc mua nhà. Tuyên bố này được khẳng định lại trong
Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia năm 2011, trong đó chỉ rõ: "Quyền cơ bản của
con người là có một chỗ ở phù hợp và an toàn. Nhu cầu nhà ở chính đáng này là điều
kiện cần thiết để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực như là một phần của công cuộc
công nghiệp hóa và hiện đại hóa Việt Nam."
Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng
tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ
rệt. Những người thu nhập thấp (TNT) đô thị đang phải đương đầu với vấn đề thiếu
nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do họ không
có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy tìm ra một giải pháp
đồng bộ về chính sách, về thiết kế, xây dựng các khu ở, nhà ở cho người TNT hiện
đang là một trong những vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt Nam.
Phát triển và đảm bảo nhà ở cho người có thu nhập thấp là một trong các nhiệm
vụ quan trọng đặt ra đối với chính phủ nói chung và chính quyền đô thị nói riêng, nó là
thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và đảm bảo chất lượng sống của người
dân đô thị cũng như có tác động mạnh mẽ đến kiến trúc, cảnh quan và trình độ phát triển
của một đô thị. Vấn đề nhà ở cho người TNT không chỉ là việc tạo ra nơi ăn, chốn ở cho
người nghèo đô thị mà còn giải quyết vấn đề nhà ở để “an cư lạc nghiệp” cho người lao
động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy,
công trường, cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi
bố, mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập
thấp thay đổi địa điểm làm việc, nơi công tác, hoặc đơn thuần thay đổi điều kiện ăn ở,
sinh hoạt, đổi mới môi trường không gian sống và các điều kiện xã hội.
Đối với các vùng đô thị, phát triển nhà ở cho người TNT không chỉ mang lại lợi
ích và sự ổn định cuộc sống cho người TNT mà còn tạo nên sự phát triển bền vững cho
các khu vực phát triển cao của đô thị, tránh những pha trộn giữa cách hành xử khác

nhau giữa các nhóm người có các điều kiện, hoàn cảnh và mức cầu về điều kiện định
cư khác nhau.
Chính vì vậy, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là
một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội
văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, đặc biệt là thực hiện mục
tiêu công bằng xã hội.
Hà Nội là một thành phố đông dân cư và sự gia tăng dân số ở Hà Nội vẫn ở
mức cao, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn về thủ đô để kiếm sống. Cùng với nó


3
là sự đô thị hóa mạnh làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong những năm qua, chương
trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đã có những bước phát triển khá mạnh mẽ,
diện tích nhà ở bình quân trên đầu người toàn thành phố đạt 22,7m2/người. Số lượng
nhà ở dành cho người TNT đã tăng lên đáng kể cả về diện tích sàn xây dựng và số căn
hộ. Năm 2010, toàn thành phố xây dựng được 815 căn hộ dành cho người TNT thì đến
năm 2015 đã tăng lên 11.111 căn. Kết quả phát triển nhà ở TNT đã cho thấy nỗ lực lớn
của chính quyền thành phố và doanh nghiệp. Tuy nhiên, so với chỉ tiêu phát triển nhà
ở theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt thì vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra, còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ cho
người TNT.
Vấn đề đặt ra là tại sao Chính phủ đã sớm có các chính sách và các chương
trình phát triển nhà ở dành cho người TNT, nhưng tốc độ cũng như khả năng đáp ứng
nhà ở cho người TNT khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội
vẫn còn thấp, trong khi đó nhà ở thương mại không nhận được các chính sách và hỗ
trợ của Chính phủ lại tăng trưởng nhanh vượt mức cầu? Nhà nước trung ương và chính
quyền Hà Nội cần làm gì để phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội? Trước yêu
cầu đặt ra từ thực tiễn như trên, tác giả lựa chọn đề tài “Phát triển nhà ở thu nhập
thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu
luận án tiến sĩ của mình.

2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến nhà ở thu nhập thấp
và phát triển nhà ở thu nhập thấp
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, quan trọng nhất của con người, có
ảnh hưởng rất nhiều đến sức khỏe con người và hạnh phúc. Nhà ở thích hợp là điều
cần thiết cho cuộc sống tốt đẹp, là một yêu cầu quan trọng đối với lực lượng lao động
có hiệu quả và sự hài lòng với đời sống của cá nhân và cộng đồng ở cả hai khía cạnh
tích cực và tiêu cực. Chính vì vậy, nhà ở đô thị cho người TNT hướng đến môi trường
sống bền vững trở thành tâm điểm nghiên cứu của nhiều nhà khoa học cũng như các tổ
chức nghiên cứu.
Các công trình nghiên cứu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp khu vực
đô thị rất đa dạng, sâu sắc và với những phương pháp khác nhau bao gồm cả nghiên
cứu định tính, định lượng hoặc phương pháp phân tích, tổng hợp thông dụng. Các
nghiên cứu dưới dạng các bài báo khoa học, các cuốn sách, các công trình khoa học...
và có giá trị tham khảo khá cao cả về cơ sở khoa học cũng như kinh nghiệm thực tiễn
ở các nước trên thế giới. Đồng thời, việc tham khảo những công trình nghiên cứu này


4
sẽ góp phần rút ra những bài học kinh nghiệm về chính sách và chiến lược phát triển
nhà ở cho người TNT nói chung, ở khu vực đô thị nói riêng.

2.1. Nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp
Tuyên bố Vancouver 1976 về định cư con người cho rằng “Chỗ ở và các dịch
vụ đầy đủ là quyền cơ bản của con người, chính phủ có nghĩa vụ đảm bảo tất cả mọi
người đều có được điều đó, bắt đầu bằng những hỗ trợ trực tiếp cho những người ít cơ
hội nhất, thông qua những chương trình hướng dẫn hoạt động tự vươn lên và hành
động cộng đồng” (trích theo nhà ở cho người nghèo ở Châu Á, 2010).
Ngôi nhà cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp con người sống và duy trì các hoạt
động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất

động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ
sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ
21 (Haffner và Boumeester, 2010). Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và
nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái
trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ.
Cung cấp nhà ở thu nhập thấp, nhà ở giá rẻ đã trở thành một nhiệm vụ cấp bách
của chính phủ các nước. Nhiều chính phủ trên khắp thế giới nhận ra thực tế đó và đã
lên kế hoạch hành động về vấn đề này. Chính phủ Hoa Kỳ, chính phủ Thụy Điển và
chính phủ Singapore đã thực hiện nhiều chính sách để giải quyết vấn đề. Wallace
(1995) đã phân tích khoảng cách nhà ở giá rẻ ở Mỹ bằng cách tập trung vào sự hỗ trợ
tài chính liên bang và các quy định của các cơ quan hoạt động "vì lợi nhuận và phi lợi
nhuận" (Sirmans và Mecphenson, 2003). Không có định nghĩa chính thức về nhà ở thu
nhập thấp, nhà giá rẻ, nhưng có một định nghĩa được chấp nhận rộng rãi về "nhóm
mục tiêu" của nhà ở thu nhập thấp, nhà giá rẻ được đưa ra bởi James E. Wallace: Nếu
tổng chi phí hàng tháng của gia đình ít hơn 30% thu nhập (mức chi phí sống tại Hoa
Kỳ), thì hộ gia đình đó được nằm trong diện hưởng các chính sách nhà ở giá rẻ. Các
nước khác nhau có chính sách nhà ở giá rẻ khác nhau; ở Canada và Hoa Kỳ, chính
quyền địa phương cam kết chắc chắn gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ thông qua một
loạt các chương trình trợ cấp tiên tiến; Ở Trung Quốc, nhà ở giá rẻ là chương trình xây
dựng quốc gia được Cục/Phòng bất động sản của tỉnh chịu trách nhiệm nhằm cung cấp
môi trường nhà ở phù hợp cho các gia đình có thu nhập thấp (Jingchun Lin, 2011).
Quan niệm về tiêu chuẩn nhà ở khác nhau giữa các quốc gia và trong cùng một
quốc gia do những sự khác nhau về khí hậu, văn hóa, mức độ đô thị hóa và phát triển
kinh tế-xã hội ảnh hưởng đến tiêu chuẩn nhà ở. UNO (1969) cho rằng tiêu chuẩn nhà ở


5
xuất phát từ trình độ văn hoá của người dân. Hầu hết các công trình nghiên cứu sử
dụng hướng tiếp cận cấu trúc chức năng khi nghiên cứu vấn đề nhà ở. Với cách tiếp
cận này, nhà ở luôn được xem xét trong mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống

xung quanh nó như một tổng thể, nhà ở và môi trường sống xung quanh với một hệ
thống dịch vụ, cơ sở hạ tầng đô thị,… có những chức năng riêng nhưng lại có mối liên
kết, phụ thuộc lẫn nhau để tạo nên một tổng thể đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và
phức tạp của các nhóm xã hội trong cộng đồng đô thị.
Mankiw và Weil (1989) là những tác giả đầu tiên hướng sự chú ý đến các mô
hình kinh tế của nhân khẩu học ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở và giá nhà ở. Sử dụng dữ
liệu từ cuộc Tổng điều tra dân số cho các năm 1970 và 1980, Mankiw và Weil xem xét
mối liên hệ giữa các yếu tố dân số và nhu cầu nhà ở. Phân tích kinh tế vi mô này tập
trung vào gia đình, cá nhân để kết luận rằng nhu cầu nhà ở tăng mạnh đối với độ tuổi
từ 20 và 30, và vẫn còn kéo dài sau 30 tuổi. Các biến số chính trong mô hình này là
tuổi, thu nhập, và một số biến số hộ gia đình khác. Kết luận chính trong mô hình này là
sự thay đổi về số lượng trẻ mới sinh dẫn đến những thay đổi lớn và có thể dự đoán
được về nhu cầu nhà ở. Theo đó, nhu cầu nhà ở xuất hiện sẽ có một tác động đáng kể
đến giá nhà ở.
Tiêu chuẩn về nhà ở khác nhau giữa các quốc gia và trong cùng một quốc gia
trong đó, những sự khác nhau về khí hậu, văn hóa, mức độ đô thị hóa và phát triển
kinh tế-xã hội ảnh hưởng đến tiêu chuẩn nhà ở. UNO (1969) cho rằng tiêu chuẩn về
nhà ở xuất phát từ trình độ văn hoá của người dân. Đồng thời cũng có lập luận cho
rằng tiêu chuẩn về nhà ở nên kết hợp các tính năng tốt nhất của thực tiễn truyền thống
với nền kinh tế và tính hợp lý của kỹ thuật hiện đại. Trong một nghiên cứu về thành
phố Benin, về mặt thực nghiệm Onokerhoraye (1985) đã phân loại tiêu chuẩn nhà ở
Nigeria thành hai loại: thứ nhất, tiêu chuẩn về không gian, trong đó xác định cường độ
nhà ở về kích thước lô đất, số lượng tòa nhà trên một đơn vị diện tích đất và kích
thước nhà ở. Thứ hai, liên quan đến tiêu chuẩn hoạt động, trong đó mô tả chất lượng
môi trường.
Nghiên cứu của A O Coker (2007) cho thấy, gần một nửa (47,6%) các ngôi nhà
được khảo sát tại Ibadan hoặc là không đạt tiêu chuẩn hoặc không phù hợp làm nơi ở
cho con người. Gần 60,5% ngôi nhà được khảo sát có một khiếm khuyết nào đó liên
quan đến môi trường khu vực lân cận với nhà ở. Chất lượng nhà ở và môi trường khu
vực lân cận giảm khi mật độ nhà ở hoặc mức độ đông đúc dân cư tăng cao. Khu vực

mật độ nhà ở cao đã được đặc biệt chú ý đối với tỷ lệ cao mắc bệnh thương hàn, tả, lỵ,
viêm gan truyền nhiễm và chuột lang sâu (Sangodoyin, 1995). Việc thiếu cơ sở hạ tầng


6
môi trường như đường giao thông, hệ thống thoát nước, xử lý chất thải vệ sinh môi
trường và các cơ sở vui chơi giải trí là một vấn đề đòi hỏi phải có sự can thiệp của
chính phủ và thể chế.

2.2. Nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp
Trong lĩnh vực nhà ở, nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho một hệ thống
nhà ở phát triển mạnh mẽ. Có khá nhiều tranh luận về phương pháp tốt nhất để cung cấp
nhà ở TNT ở các nước đang phát triển đã tập trung vào vai trò và mối quan hệ giữa nhà
nước, thị trường và xã hội trong việc phát triển nhà ở (Mayer, 2011). Nghiên cứu của
Turner (1970) cho rằng nếu có những điều kiện cơ bản (việc nắm giữ bất động sản
thích hợp, tiếp cận với việc làm và tài chính nhà ở...), người nghèo đô thị có thể tìm
thấy giải pháp cho vấn đề nhà ở TNT của họ mà không có gánh nặng của sự can thiệp
của nhà nước. Turner thấy tầm quan trọng của nhà ở cho người TNT không phải là đặc
tính vật lý của một ngôi nhà, mà là chức năng các nhà cung cấp cho những người sử
dụng nó (Turner, 1976). Quan điểm này liên tục gây tranh cãi khi tìm kiếm tiêu chuẩn
tối thiểu phù hợp cho nhà ở an toàn và phù hợp cho người TNT nhưng lại có giá cả
phải chăng. Theo Turner, vai trò thích hợp của chính phủ trong việc cung cấp nhà ở
giá cả phải chăng là để tạo điều kiện tiếp cận với các yếu tố cần thiết của quá trình tiếp
cận nhà ở.
Trong nghiên cứu của (Jingchun Lin, 2011) đã chỉ ra lịch sử phát triển của nhà ở
giá rẻ/ giá hợp lý cho thấy rằng các nước phương Tây và các nước châu Á ở trong các
trạng thái khác nhau và không thể cùng thực hiện những chính sách tương tự nhau. Việc
phát triển hệ thống nhà ở giá rẻ bắt đầu từ rất sớm ở Hoa Kỳ và châu Âu, nhưng ở các
nước châu Á, đến giữa thế kỷ 20 quá trình này này mới thực sự bắt đầu. Một số khu vực
và quốc gia phát triển cao ở châu Á như Singapore hay Hồng Kông bắt đầu các dự án

nhà ở giá rẻ từ những năm 1950, là những nước đầu tiên trong khu vực châu Á.
Về việc cải thiện môi trường sống cho các hộ gia đình là một chính sách của
chính phủ từ nhiều năm trước, các nước châu Âu và Mỹ đã thực hiện chương trình sở
hữu nhà, đem lại cuộc sống tốt hơn cho người dân. Nhưng mục tiêu “sống tốt hơn”
không chỉ đề cập tới việc họ có thể đủ khả năng mua một căn nhà, mà còn hàm ý
người dân có thể có việc làm, có thu nhập đáng kể, được bảo vệ an ninh và có quỹ hưu
trí hỗ trợ, nhờ đó không cần phải lo lắng phần đời còn lại. Sau khi phân tích tình trạng
cuộc sống hiện tại tại Châu Âu, theo kinh nghiệm sở hữu nhà ở của châu Âu, Doling
và Shorshewood (2003) phát hiện ra rằng quyền sở hữu nhà sẽ bị ảnh hưởng bởi cả hệ
thống phúc lợi xã hội và thị trường lao động.


7
Schmidt và Budinich (2007) đã đề xuất khuôn khổ giúp chính phủ đối phó với
vấn đề nhà ở cho các hộ gia đình trẻ và các hộ có thu nhập thấp trong quá trình phát
triển đô thị. Chính phủ hỗ trợ các hộ gia đình trẻ và hộ có thu nhập thấp thông qua việc
phân tích chuỗi giá trị trong thị trường nhà ở. Trong số những hành động của chính
phủ, thì các chính sách có tác động trực tiếp vào thị trường nhà ở và tính hiệu quả của
việc bảo vệ quyền lợi của các gia đình trẻ và gia đình có thu nhập thấp.
Năm 1988, Đại hội đồng Liên Hợp Quốc đã thông qua chiến lược toàn cầu về
nhà ở đến năm 2000, kêu gọi nỗ lực chung tay thay đổi chính sách nhà ở quốc gia cùng
với chính phủ từ phía các khu vực chính thức và không chính thức, tư nhân, cá nhân,
gia đình, doanh nghiệp, các tổ chức phi chính phủ và các nhóm cộng đồng, cùng đóng
góp vào công cuộc xây dựng và cải thiện chỗ ở (UNCHS Habitat, 1990a). Điều này
được gọi là cải cách thể chế, sửa đổi các luật và quy định xây dựng cũng như từng
bước tạo thuận lợi cho người TNT tiếp cận các nguồn lực quan trọng, đặc biệt là đất
đai và tài chính. Chiến lược này được thực hiện tốt nhất thông qua sự hợp tác giữa khu
vực nhà nước, tư nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Trong nghiên cứu của mình,
Ronald Buye (2014) đã kiểm tra các chiến lược có thể được áp dụng để cung cấp đủ
nhà ở với giá cả phải chăng cho người có thu nhập thấp.

Nhiều nhà nghiên cứu bắt đầu từ chính sách nhà ở để nghiên cứu tình hình nhà
ở quốc gia. Các nhà hoạch định chính sách nhà ở quốc gia thiết lập các khuôn khổ
chính sách nhà ở tùy theo vấn đề mà quốc gia đang gặp phải. Nhiều nhà nghiên cứu và
các cơ quan chính phủ đã thực hiện rất nhiều nghiên cứu về quá trình hoạch định chính
sách nhà ở để định hình lộ trình phát triển nhà ở thành phố cho phù hợp. Hoạch định
chính sách là quá trình phức tạp và mất thời gian (Diamond, 2010). Các thành phố
khác nhau có các chính sách khác nhau, ví dụ một số thành phố có mật độ dân số cao
nhưng mức độ phát triển nền kinh tế thấp như Quảng Châu, hay một số thành phố đã
phát triển nhưng chính sách nhà ở liên quan đến vấn đề di cư như Singapore.
Dù ở các quốc gia đã hay đang phát triển, chính sách nhà ở giá rẻ đều thường
được sử dụng để giải quyết các vấn đề nhà ở, như để ức chế sự phát triển quá mức của
giá nhà ở thương mại, hay để giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp có nhà sở hữu. Tuy
nhiên, chính sách nhà ở giá rẻ không chỉ toàn mang lại lợi ích mà còn gây ra những bất
lợi nhất định. Trường hợp đặc biệt là cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở Mỹ, đó là kết
quả từ việc gia tăng chi phí nhà ở không thể cung cấp đủ nhà ở giá rẻ cho các hộ gia
đình lớn (Jois, 2007). Để giúp thị trường nhà ở tăng trưởng ổn định, chính quyền địa
phương, một mặt hỗ trợ chính sách thuế ưu đãi và hỗ trợ tài chính cho các chủ đầu tư
hoặc đặt các dự án nhà tại khu vực ngoại ô, nơi có chi phí đất rẻ hơn, từ đó tổng chi


8
phí của các dự án sẽ thấp hơn; Mặt khác, hạ thấp rào cản bước vào thị trường nhà ở đối
với các hộ gia đình có thu nhập thấp, và cũng đồng thời hỗ trợ tài chính, nhờ đó mà tạo
ra sự phát triển ổn định và bền vững cho thị trường nhà ở và cho xã hội.
Ronald Buye (2014) trong phân tích của mình về nhà ở giá phải chăng của
Uganda cho rằng phân cấp là một trong những cách được chính phủ sử dụng để phân
bổ nguồn lực đến người dân của mình. Do đó phát triển nhà ở phụ thuộc vào chính
quyền địa phương. Chính quyền trung ương phải xác định những nhiệm vụ được thực
hiện tốt nhất ở một mức độ phân cấp và những người có khả năng thực hiện chúng
tốt nhất thông qua bên cung cấp nhà ở tư nhân. Trong trường hợp Uganda, chính phủ

phải thiết kế một chính sách nhà ở quốc gia nhằm thúc đẩy sự tham gia của các bên
liên quan khác nhau trong việc thực hiện chính sách.
Một hệ thống nhà ở giá rẻ toàn diện nên bao gồm sáu thành phần chính đó là:
chính sách, kế hoạch, thiết kế, phân bổ, tài chính và hợp tác. Chính sách thiết lập khuôn
khổ cơ bản, ảnh hưởng lớn đến tất cả các yếu tố khác. Lập kế hoạch đưa ra những sắp
xếp chiến lược như sử dụng đất, mật độ và bố trí. Thiết kế nhằm vạch ra cách bố trí các
chi tiết vật lý và sắp xếp không gian của dự án. Phân bổ là quá trình phân bổ các sản
phẩm nhà ở giá rẻ vào tay người dân. Tài chính là vấn đề rất quan trọng cho phát triển
nhà ở giá rẻ vì nó là cầu nối để thực hiện mọi thứ. Hợp tác là sự phối hợp, kết hợp giữa
những bên tham gia trong từng bước của quá trình phát triển. Tất cả các yếu tố phụ
thuộc lẫn nhau và từ đó tạo nên một hệ thống động (Zhao, 2009).
Để tạo ra một thị trường nhà ở hoạt động tốt cần kêu gọi các chính sách và
chiến lược nhà ở hiệu quả. Struk, (1987) nhấn mạnh rằng để giải quyết các vấn đề liên
quan đến lĩnh vực nhà ở, chính phủ các nước đang phát triển phải thực hiện các chiến
lược thực tế. Nếu không như vậy cũng có nghĩa là nguồn tài nguyên khan hiếm đang bị
sử dụng lãng phí, đắt đỏ và sai lầm bắt đầu từ việc khởi xướng những chương trình nhà
ở tốn kém và lệch hướng. Ngoài ra, cần thay đổi vai trò của khu vực nhà nước từ vị trí
nhà cung cấp thành người hỗ trợ quá trình cung cấp chỗ ở. Các nguồn lực tài chính, thể
chế, nhân lực và vật lý đều được huy động một cách tích hợp có vai trò quan trọng.
Piloya (1996) trong nghiên cứu về nhà ở (khu ổ chuột) ở các đô thị Uganda đã
nhận ra rằng chính phủ không thể tự tay cung cấp nhà ở cho tất cả mọi người, chính
phủ đã thông qua cơ chế cung cấp nhà ở. Chính phủ đã nhận vai trò là người hỗ trợ
trong bối cảnh nền kinh tế được kiến tạo từ tập hợp các cơ quan khác nhau, bao gồm:
chính phủ, các tổ chức phi chính phủ, hội đồng địa phương và khu vực tư nhân.
Angwao (1998) cho rằng phân cấp là một trong những cách được chính phủ sử dụng
để phân bổ nguồn lực đến người dân. Do đó, phát triển nhà ở phụ thuộc vào chính


9
quyền địa phương. Chính quyền trung ương phải xác định những nhiệm vụ được thực

hiện tốt nhất ở một mức độ phân cấp và những người có khả năng thực hiện chúng tốt
nhất thông qua bên cung cấp nhà ở tư nhân. Các cơ quan trung ương về đất đai và nhà
ở cần phải làm việc với các bên liên quan khác để cải thiện điều kiện nhà ở cho người
TNT. Trong trường hợp này, chính phủ phải thiết kế chính sách nhà ở quốc gia nhằm
thúc đẩy sự tham gia của các bên liên quan trong việc thực hiện chính sách. Các nhà
hoạch định chính sách cần nắm rõ cung và cầu nhà ở tại mỗi khu vực đô thị lớn của
Uganda, từ đó đưa ra những mục tiêu phù hợp. Chính sách nhà ở hiệu quả đòi hỏi các
chiến lược cân nhắc đến cách thức phân bổ nguồn lực cho phát triển nhà ở và các
chính sách hỗ trợ người TNT tiếp cận nhà ở giá rẻ.
Ở Việt Nam, cũng có nhiều nghiên cứu của các cơ quan, tổ chức và các nhà
khoa học liên quan đến nhà ở cho người TNT, là vấn đề thời sự vì trên thực tế hiện
nay kết quả của các chương trình nhà ở không đến được với người có thu nhập thấp.
Theo tổng kết của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), có 7 trụ cột cho chính
sách nhà ở: (i) Cải thiện quyền sở hữu (ii) Phát triển tín dụng bất động sản (iii) Triển
khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt (iv) Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị (v)
Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản (vi) Làm nổi bật tính
cạnh tranh của nghành kinh doanh bất động sản (vii) Phát triển khung thể chế cho
chính sách nhà ở cấp quốc gia (trích theo Nguyễn Đăng Sơn, 2014)
Còn theo UNESCAP và UN-HABITAT, để giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho
người nghèo, cần thực hiện 7 chiến lược sau:
Chiến lược 1: Đầu tư xây dựng quan hệ đối tác. Công việc này vượt quá khả
năng của bất kỳ một nhóm nào để giải quyết một mình - bản thân những người nghèo
đô thị, chính phủ hay khu vực tư nhân đều không thể tự làm điều đó. Tuy nhiên, để
quan hệ đối tác có hiệu quả, thì các tổ chức của người nghèo đô thị phải đóng vai trò
các đối tác trung tâm.
Chiến lược 2: Cung cấp dịch vụ cơ bản thông qua quan hệ đối tác. Trách nhiệm
phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản trong cộng đồng nghèo có thể được chia sẻ bởi chính
phủ, cộng đồng và hộ gia đình cá thể, trong khi cơ sở hạ tầng xương sống bên ngoài
được phát triển bởi các chính quyền địa phương.
Chiến lược 3: Xây dựng quỹ tiết kiệm và tín dụng cho cộng đồng người nghèo.

Hầu hết người nghèo đô thị không dám mơ đến các khoản vay chính thức từ ngân
hàng. Do đó rất nhiều tổ chức cộng đồng và tổ chức phi chính phủ đã hỗ trợ họ thành
lập các nhóm tiết kiệm và tín dụng cộng đồng.


10
Chiến lược 4: Cộng đồng dẫn dắt quá trình. Khi được tập hợp lại thành các tổ
chức mạnh mẽ dựa trên cộng đồng, người nghèo đô thị có thể hoạt động rất hiệu quả
để cải thiện nhà ở và khu định cư của họ, theo những cách đảm bảo tất cả các hộ gia
đình trong khu định cư đều có điều kiện sống tốt hơn.
Chiến lược 5: Đơn giản hóa các quy tắc và quy định. Nếu chính phủ nghiêm túc
trong việc tạo ra môi trường thuận lợi cho người nghèo giải quyết vấn đề của chính họ,
chính phủ cần điều chỉnh và làm “mềm” hóa những quy tắc và quy định này, để chúng
linh hoạt hơn và thân thiện hơn với người nghèo.
Chiến lược 6: Làm việc dựa trên cơ sở các thông tin. Thu thập từ địa phương.
Một trong những vấn đề lớn nhất của cơ cấu quản trị tập trung là các quyết định về
những gì xảy ra trong các thành phố và thị trấn lại không được đưa ra bởi những người
sống và làm việc ở đó, mà bởi chính quyền trung ương hoặc bộ, ngành ở các thủ đô
hành chính xa xôi. Do đó chương trình phát triển thường xung đột với các nhu cầu và
nguyện vọng địa phương của các thành phố và thị xã.
Chiến lược 7: Tạo không gian đối thoại. Phương pháp tiếp cận này bao gồm các
chiến lược phát triển thành phố, diễn đàn đô thị và tham vấn. Đặc trưng chung của các
phương pháp tiếp cận này là chúng dựa trên một quá trình nghiên cứu, thảo luận, lập
kế hoạch và thực hiện rộng rãi có sự tham gia của nhiều bên.
Chính quyền có vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan
đến nhà ở, cũng như cơ sở hạ tầng các dịch vụ liên quan. Chiến lược nhà ở quốc gia
có thành công hay không tuỳ thuộc vào phần lớn khả năng huy động các nguồn tài
chính cần thiết và quản lý đúng đắn việc phân bổ chúng. Trương Hoàng Trương
(2013) cho rằng: thay vì như chúng ta đang làm như hiện nay, có nghĩa là Nhà nước
đưa ra một nguồn tài chính cho việc xây dựng nhà ở cho người nghèo và kèm theo

điệu kiện - mà đôi khi điều kiện được đưa ra không đáp ứng được cho đa số người
nghèo. Theo đó, các nguồn tài chính trước hết phải được huy động từ những người
có nhu cầu về nhà ở, từ cộng đồng dân cư, từ các nguồn đô thị qua việc sử dụng
đất, tiền thu được từ việc sử dụng đất đô thị để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị trong
đó có cơ sở hạ tầng của các khu nhà ở của người TNT và người nghèo. Nguồn tài
chính này phải được sử dụng hiệu quả, sử dụng một cách cân nhắc, đem lại lợi ích
nhiều nhất cho những người cần thiết, phải công khai, dân chủ và công bằng. Phải
kiên quyết loại trừ tư tưởng ỷ lại cũng như mọi tư tưởng ban phát ân huệ hoặc lạm
dụng. Tác giả cũng cho rằng, phía chính quyền cần phải có những hoạt động như
việc huy động nguồn vốn cần thiết để đáp ứng những yêu cầu của vấn đề nhà ở.
Điều này có nghĩa là các nguồn vốn từ các thành phần liên quan như nhà nước, tư


11
nhân, các nhà đầu tư, chủ đất, các tổ chức tài chính và các cộng đồng địa phương và
chính các hộ gia đình đều cần phải được huy động. Từ góc độ này chúng ta nghĩ
đến hình thức dịch vụ tài chính cho người nghèo, sự phát triển hệ thống tài chính
cho người nghèo hoặc là nguồn tài chính được huy động ngay chính trong cộng
đồng. Sự phát triển của hệ thống tài chính tiết kiệm cũng dẫn đến sự phát triển của
các cộng đồng thông qua các hoạt động buôn bán, sản xuất nhỏ, các hoạt động khác
liên quan đến việc làm, những việc này xem ra quan trọng làm tiền đề cho việc giải
quyết vấn đề tài chính của cộng đồng.
Như phần lớn các quốc gia, chính sách nhà ở Việt Nam sử dụng phương pháp
tiếp cận từ phía cung đối với việc trợ cấp nhà ở TNT. Chiến lược nhà ở quốc gia đến
năm 2020, chính quyền trung ương đặt ra những mục tiêu nhằm tăng chất lượng ở và
2

chỉ tiêu diện tích bình quân đầu người (đến năm 2015 đạt 26m /người khu vực đô thị
và tăng trong những giai đoạn tiếp theo). Khi thực tế diện tích nhà ở bình quân của
2

nhóm đối tượng thu nhập thấp thường ở mức dưới 10 m /người, diện tích thuê trung
2

bình chỉ từ 3m /người và khoảng 57% số hộ thu nhập thấp có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (Ngân hàng thế giới, 2011).
Bên cạnh những nghiên cứu trên, còn có nhiều công trình nghiên cứu liên quan
đến nhà ở TNT dưới dạng các đề tài, đề án, luận văn của các tác giả trong nước. Trong
các công trình nghiên cứu trong nước đều có những đánh giá và đề xuất đối với nội
dung chính sách phát triển nhà ở TNT cũng như vai trò của chính quyền đối với phát
triển nhà ở TNT (Trần Hà Kim Thanh, 2011; Hoàng Xuân Nghĩa, 2007…).

2.3. Nghiên cứu về chất lượng nhà ở thu nhập thấp thông qua sự hài lòng về
nhà ở
Chất lượng nhà ở có thể được đo lường thông qua phương pháp khách quan và
chủ quan. Đo lường khách quan được sử dụng phổ biến, là việc đánh giá các đặc tính
vật lý, cơ sở vật chất, dịch vụ và môi trường. Tuy nhiên, đánh giá khách quan không
thể kiểm tra và giải thích các khía cạnh tâm lý xã hội của dân cư. Đo lường chủ quan
bao gồm đo lường các vấn đề nhận thức, sự hài lòng, kỳ vọng, sự thất vọng liên quan
chặt chẽ đến các khía cạnh tâm lý xã hội của mỗi cá nhân (Nurizan & Hashim, 2001).
Trong phần này, tác giả tổng quan các công trình nghiên cứu về sự hài lòng về nhà ở
nói chung và nhà ở TNT nói riêng, tiêu chí phản ánh chất lượng nhà ở.
Cơ sở lý thuyết về sự hài lòng của dân cư được dựa trên ý tưởng rằng sự hài
lòng của dân cư là thước đo sự khác biệt giữa căn nhà thực tế và căn nhà mong muốn


12
cũng như tình hình khu phố họ sinh sống (Galster, 1987). Các hộ gia đình thường đưa
ra những nhận xét về điều kiện sinh sống dựa trên nhu cầu và nguyện vọng của họ. Sự
hài lòng với điều kiện nhà ở của hộ gia đình đồng nghĩa với việc không có sự hiện diện

của những lời phàn nàn giữa thực tế và kỳ vọng. Rossi (1955) mặc nhiên cho rằng nhu
cầu và nguyện vọng về nhà ở của người dân thay đổi diễn ra song song với sự phát
triển của hộ gia đình qua các giai đoạn của chu kỳ sống, dẫn đến sự bất mãn tại một số
giai đoạn và cách mà họ giải quyết sự bất mãn này là quyết định chuyển nơi ở. Do đó,
di cư được xem là một quá trình điều chỉnh, mục đích chủ yếu của nó là làm gia tăng
tiện ích tại một địa điểm hoặc tăng mức độ hài lòng của dân cư (Wolpert, 1966).
Morris và Winter (1975, 1978) đem đến quan điểm “thiếu hụt nhà ở” và khái niệm hóa
“sự hài lòng với nhà ở” như một quá trình chuyển động. Trong mô hình điều chỉnh nhà
ở về sự di chuyển dân cư, họ đưa ra giả thuyết rằng các hộ gia đình đánh giá điều kiện
nhà ở của mình theo hai loại tiêu chuẩn, cá nhân và văn hóa - 2 khái niệm tách biệt
nhau. Khi có sự khác biệt giữa sự hài lòng thực tế về căn nhà và tiêu chuẩn của căn
nhà đó sẽ sinh ra sự “thiếu hụt nhà ở”, từ đó làm phát sinh sự không hài lòng ở người
dân, dẫn đến một số hình thức điều chỉnh, có thể là người dân tự xem xét lại nhu cầu
và nguyện vọng nhà ở của họ để cảm thấy hài hòa, hoặc cải thiện điều kiện nhà ở của
họ thông qua tu sửa, nếu không họ có thể di chuyển đi nơi khác phù hợp với nhu cầu
nguyện vọng của họ hơn. Tuy nhiên, với cả hai cách di cư và tự điều chỉnh tại chỗ này,
các hộ gia đình đều cần có đủ thông tin về các cơ hội thay thế và nguồn lực tài chính.
Một số nghiên cứu thực nghiệm đã chứng minh rằng “thiếu hụt nhà ở” là một khái
niệm hữu ích trong việc giải thích sự hài lòng và hành vi di cư (Bruin & Cook, 1997;
Husna & Nurijan, 1987).
Nurizan (1993) đã chỉ ra cư dân tại các khu nhà ở TNT thu nhập thấp tại Johor
Bahru chỉ hài lòng với giao thông công cộng và khoảng cách từ nhà họ đến thành phố,
họ không hài lòng với diện tích, kích thước căn nhà, giá cho thuê và sự quá tải số
thành viên trong nhà. Dje-buarni và Al-Abed (2000) quan sát thấy rằng mức độ hài
lòng của các cư dân tại khu nhà ở TNT ở Sana'a, Yemen, tùy thuộc vào cộng đồng
hàng xóm trong khu phố, cụ thể là, tùy thuộc vào sự riêng tư của họ, điều này cũng
phản ánh nền văn hóa của xã hội Yemen. Lane và Kinsey (1980) cho rằng các đặc
điểm căn hộ là yếu tố quan trọng hơn đặc điểm nhân khẩu học. Halimah và Lau (1998)
so sánh khái niệm “ngôi nhà mơ ước” của những bà nội trợ Mã Lai và Trung Quốc
sống tại khu nhà thu nhập thấp ở Selangor và thấy rằng có sự khác biệt đáng kể về

quan giữa 2 đối tượng này. Ogu (2002) đã nghiên cứu sự hài lòng của cư dân đô thị
sống tại khu vực trung tâm, trung gian, ngoại ô và những khu quy hoạch của Thành


13
phố Benin, Nigeria và thấy rằng trong khi các biến đặc điểm căn hộ nhìn chung có
đóng góp tích cực vào sự hài lòng của cư dân, thì các biến môi trường lại có những tác
động tiêu cực. Salleh (2008) đã nghiên cứu sự hài lòng của cư dân ở hai bang - Pulau
Pinang và Terengganu, và thấy rằng các yếu tố thuộc khu dân cư là những yếu tố
chiếm ưu thế ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của cư dân tại khu nhà ở giá rẻ tư nhân
tại Malaysia.
Oh (2000) trong nghiên cứu của mình về sự hài lòng của các hộ gia đình thu
nhập trung bình tại Bandar Baru Bangi, Malaysia đi đến nhận định: trong khi người
dân rất hài lòng với không gian và giá cả của ngôi nhà, thì họ lại không hài lòng với
kích thước của bếp, ống nước, và các cơ sở vật chất công cộng như khu giải trí, sân
chơi, taxi và các dịch vụ xe buýt trong khu vực sinh sống. Alison, Kearns, và Atkinson
(2002), bằng cách phân tích dữ liệu nhà ở, kết luận rằng: mặc dù các yếu tố xã hội,
nhân khẩu học ít quan trọng hơn yếu tố nhận thức của cư dân trong việc dự đoán sự bất
mãn, thì loại hình khu dân cư vẫn là một yếu tố dự báo độc lập sự bất mãn ngay cả khi
có xem xét đến quan điểm của người dân. Cư dân trong khu nhà ở tư nhân giá rẻ trong nội
thành và xung quanh Bangkok, Thái Lan thì hài lòng với các đặc điểm thiết kế căn hộ của
họ hơn so với các cơ sở vật chất môi trường Savasdisara, Tips, & Suwannodom, 1989).
Lu (1999) cho rằng sự hài lòng của dân cư cũng khác biệt giữa các dự án của
Nhà nước và tư nhân. Tác giả cho rằng, người thuê nhà ở TNT thường hài lòng với
nhà ở của họ hơn, bởi trước hết có tiêu chuẩn cơ bản về mức độ tiện nghi, dịch vụ và
bảo trì cho người thuê nhà; và thứ hai, quan trọng hơn đó là sự hài lòng bị ảnh hưởng
bởi tính quy mô của dự án, các căn hộ có thiết kế, bề ngoài, tiêu chuẩn tương tự nhau.
Do đó, người thuê nhà xã hội nhiều khả năng đưa ra sự hài lòng thấp về khu dân cư, vì
vị trí và mật độ của các dãy nhà không tối ưu, thuận lợi. Ở một góc độ khác, Baker
(2002) quan sát thấy các đặc điểm vị trí là những yếu tố quan trọng hình thành sự hài

lòng của nhóm người thuê nhà xã hội. Mức độ hài lòng có khả năng xuất hiện nhiều ở
các yếu tố liên quan đến ngôi nhà, song các yếu tố liên quan đến khu dân cư/khu phố
như mức độ của tội phạm (Mullins, Western, và Broadbent, 2001) hoặc sự thiếu tiện
nghi (Fried, 1982) hoặc sự phát triển công nghiệp hoặc vị trí nơi làm việc lại thiên về
sự không hài lòng
Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng nhận định rằng, sự hài lòng của dân cư là các
khía cạnh đa chiều. Ví dụ, Bechtel (1997) quan sát thấy rằng sự hài lòng của dân cư
được xác định bởi sự kết hợp các yếu tố không chỉ bao gồm nhà và các phẩm chất vật
lý của nó mà còn là khu phố xung quanh và chất lượng xã hội xung quanh. Hơn nữa,
Francescato và cộng sự (1986) nhận định rằng sự hài lòng của dân cư là phản ứng của


14
mọi người đối với môi trường mà họ đang sống. Trong định nghĩa này, khái niệm “môi
trường” không chỉ bao hàm các khía cạnh vật lý của khu dân cư như nhà ở, sự phát
triển nhà ở và khu dân cư, mà còn bao hàm các yếu tố xã hội, các khía cạnh thể chế và
tổ chức. Mohit, Ibrahim và Rashid (2010) đánh giá sự hài lòng của cư dân tại các khu
nhà ở giá rẻ thiết kế mới tại Kuala Lumpur, Malaysia, với 45 biến được chia thành
năm nhóm thành phần đặc điểm thiết kế của từng căn nhà, dịch vụ hỗ trợ, cơ sở vật
chất công cộng, môi trường xã hội và các cơ sở vật chất của khu phố. Các kết quả
nghiên cứu chỉ ra rằng cư dân hài lòng nhất với dịch vụ hỗ trợ, tiếp theo là đến cơ sở
vật chất công cộng và cơ sở vật chất của khu phố, những yếu tố này được đánh giá cao
hơn yếu tố đặc điểm thiết kế căn nhà và môi trường xã hội, 2 yếu tố này được phần lớn
người trả lời cho điểm hài lòng rất thấp. Chỉ số hài lòng của người dân có hệ số tương
quan dương cao với đặc điểm thiết kế căn hộ, môi trường xã hội, các dịch vụ hỗ trợ và
các cơ sở vật chất công cộng, và hệ số tương quan dương thấp với cơ sở vật chất của
khu phố. Thuộc tính kinh tế xã hội như tuổi tác, quy mô gia đình, việc tham gia lao
động của các bà vợ, nơi cư trú trước đây có tương quan âm với mức độ hài lòng, trong
khi chủng tộc/dân tộc, loại hình công việc, mức thu nhập sàn (floor level) và thời gian
cư trú của người dân có tương quan dương với sự hài lòng của người dân.

Ngoài các nghiên cứu đề cập trên đây, còn nhiều nghiên cứu khác được thực
hiện ở các quốc gia khác với các mục tiêu như đánh giá tác động của các chương trình,
chính sách hoặc công cụ áp dụng. Việc nghiên cứu vấn đề nhà ở dành cho người TNT
có thể thực hiện theo khía cạnh vai trò, vị trí của nó trong hệ thống các giao dịch trên
thị trường bất động sản hoặc từ khía cạnh chính sách chính phủ hoặc chính quyền các
cấp, chiến lược doanh nghiệp cũng như từ những người hoặc hộ gia đình thụ hưởng
chính sách hoặc các đối tượng hữu quan khác.
Ở Việt Nam, một số nghiên cứu về sự tham gia của cộng đồng có nhiều ý nghĩa
quyết định đến thành công của việc phát triển nhà ở. Sự tham gia của cộng đồng là một
trong những yếu tố quyết định đến sự thành công của dự án (United Nations, 1984).
Cộng đồng biết rõ địa phương và những vấn đề của họ hơn là những nhà chuyên môn,
vốn là những người ở ngoài cộng đồng. Với sự tham gia của cộng đồng nhiều dự án sẽ
đáp ứng tốt hơn với những nhu cầu, những ưu tiên cần được giải quyết của họ. Khi đó,
người nghèo nhận thấy được lợi ích của họ trong việc ủng hộ các chính sách, các dự án
trực tiếp cải thiện môi trường sống của họ. Khi người dân được đóng góp ý kiến và
thống nhất những gì sẽ thực hiện và sẽ mang lại lợi ích cho họ, họ sẵn sàng đóng góp
thời gian và các nguồn lực của họ vào dự án, giúp giảm chi phí. Trong quá trình thực
hiện, các năng lực về tổ chức và kỹ thuật của cộng đồng được xây dựng thông qua sự


15
hợp tác với chính quyền, các nhà chuyên môn, cũng như khả năng thảo luận, bàn bạc
của cộng đồng được củng cố. Từ góc độ của cộng đồng, sự tham gia khuyến khích
người dân cải thiện chất lượng cuộc sống của họ, để mở ra những khả năng giải quyết
nơi ở, đất, vật liệu, xây dựng, tín dụng là giải pháp năng động và hiệu quả hơn bên cạnh
những chính sách hỗ trợ từ Nhà nước hay là chủ đầu tư. Yếu tố quan trọng nhất của sự
tham gia của cộng đồng là đảm bảo cho những người chịu ảnh hưởng của dự án được
tham gia vào việc quyết định dự án. Để có thể phát huy tính hiệu quả trong việc các
cộng đồng tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở đô thị - nhất là nhà ở dành cho
họ - những đối tượng thụ hưởng từ chính sự tham gia của họ vào trong chương trình.

Việc tham gia thành công của cộng đồng vào dự án phát triển trên đòi hỏi phải có sự liên
kết giữa cộng đồng và chính quyền địa phương (Trương Hoàng Trương, 2013).

2.4. Nghiên cứu về thu nhập và khả năng chi trả nhà ở
Thu nhập là một yếu tố quyết định chất lượng nhà ở. Nhà ở của người TNT
kém chất lượng là do họ thiếu khả năng thuê hoặc mua những đơn vị nhà tốt. Cấu trúc
vật lý ngôi nhà, các cơ sở vật chất có sẵn và môi trường khu dân cư là những thước đo
mạnh mẽ về chất lượng nhà ở. Trình độ giáo dục thấp xác định loại công việc, từ đó
dẫn đến mức thu nhập thấp. Người có thu nhập thấp chủ yếu cư trú tại những căn nhà
gần nơi làm việc với giá thuê rẻ.
Tầm quan trọng của nhà ở đã được chứng minh qua tỷ lệ thu nhập hộ gia đình
dành cho nó. Tuy nhiên, phần thu nhập dành cho nhà ở đối với nhóm thu nhập thấp có
thể được xem xét từ những khía cạnh khác nhau. Hoặc là tổng thu nhập hộ gia đình
quá thấp không thể chi trả cho nhà ở hoặc phần thu nhập dành cho nhà ở vẫn thiếu hợp
lý (Mashoko, 2012). Khoản chi trung bình của hộ gia đình cho nhà ở tại những quốc
gia đang phát triển nằm trong khoảng 15-25% tổng thu nhập. Một số trường hợp,
người TNT phải chi đến hơn 30% thu nhập cho nhà ở (Buye, 2003). Thực tế, các quốc
gia phát triển như Mỹ, chương trình nhà ở liên bang đưa ra những giải pháp sâu rộng,
trợ cấp giá thuê nhà rất tốt. Các chương trình này trả tất cả những khoản tiền chênh
lệch giữa mức giá hợp lý dành cho người dân và mức giá thuê thực tế thị trường (là
mức 30% thu nhập hàng tháng và tiền thuê thực tế của một ngôi nhà hoặc căn hộ). Các
gia đình sẽ được nhận loại trợ cấp "bù khoảng trống" này nếu họ sinh sống tại các khu
nhà ở công cộng (do cơ quan chính quyền địa phương chủ sở hữu và quản lý) hoặc
trong những dự án nhà ở của tư nhân có hợp đồng trợ cấp dài hạn với Cơ quan phát
triển nhà ở và đô thị liên bang (Turner & Kingsley, 2008) quản lý.
Rosman (2002) trong một nghiên cứu về người TNT tại Úc cho rằng việc mua
hoặc thậm chí thuê một ngôi nhà gần một thành phố lớn là điều nằm ngoài khả năng


16

chi trả đối với hầu hết những người TNT. Nhà ở giá rẻ nên phù hợp với nhu cầu của
một loạt các hộ gia đình có thu nhập từ thấp trung bình, như vậy họ mới có thể xoay
xở những chi phí thiết yếu cơ bản khác trong cuộc sống (University of Western
Sydney, tháng 7 năm 2008). Về chương trình liên bang cho người TNT tại Hoa Kỳ,
Turner và Kingsley (2008) lưu ý rằng tiền thuê hay khoản trả thế chấp hàng tháng là
khoản chi tiêu lớn nhất trong ngân sách hầu hết các gia đình, nhiều gia đình có thu
nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong việc tìm được một căn nhà phù hợp với túi tiền
của mình. Mặc dù hầu hết các chiến dịch củng cố gia đình hay thay đổi cộng đồng
đều nhận ra tính cấp thiết của vấn đề nhà ở mà các gia đình thu nhập thấp phải đối
mặt, họ thường gặp nhiều khó khăn trong việc tìm ra cách giải quyết một cách hợp lý
(Turner & Kingsley, 2008). Có thể lập luận rằng việc luôn tồn tại một nhóm cốt lõi
tối giản không thể đủ khả năng chi trả bất cứ lựa chọn nhà ở thay thế nào là điều
hoàn toàn bình thường (Mashoko, 2012).
Chất lượng và số lượng nhà ở tại khu vực đô thị là khía cạnh quan trọng của
vấn đề nhà ở đô thị. Để cải thiện các vấn đề này, các bên liên quan cần xem xét chi phí
cung cấp nhà ở, đặc biệt dựa trên nhu cầu của mỗi bên. Nhu cầu nhà ở kết hợp với khả
năng chi trả, đặc biệt là với người TNT, là những yếu tố xác định sự sẵn sàng chi trả
cho một chuỗi tiện nghi liên quan đến nhà ở.
Các chính sách nhà ở quốc gia quy định rằng tất cả mọi người không phân biệt
chủng tộc đều có thể sở hữu một ngôi nhà dù họ thuộc nhóm thu nhập cao, trung bình
hay thấp. Từ những nghiên cứu trước đó, bốn phương pháp đo lường khả năng chi trả
(mua nhà) tiêu biểu đó là: Hệ số giá trên thu nhập (PIR), Hệ số tiền thuê trên thu nhập
(RIR), Hệ số chi phí nhà ở trên thu nhập, và phương pháp thu nhập còn lại
(Norazmawati, M. S, 2013). Thông thường, để xác định xem một người có đủ khả
năng sở hữu một căn nhà hay không, người ta cân nhắc các khoản chi tiêu của họ, sau
khi thanh toán cho những nhu cầu cơ bản, thu nhập thặng dư còn lại để chi trả cho
những thứ khác. Trong tình huống này, họ được coi là có khả năng sở hữu một ngôi
nhà (Whitehead C.M.E, 1991). Tuy nhiên, nếu họ không thể trả góp nhà ở hàng tháng
và không có đủ tiền để mua những thứ khác, thì họ bị coi là không có khả năng sở hữu
nhà. Như vậy phương pháp đo lường khả năng mua nhà là rất quan trọng.

Khái niệm về khả năng chi trả (mua nhà) đề cập đến năng lực mua nhà của hộ
gia đình. Hulchanski, J. D (1995) đã nhận xét rằng khái niệm khả năng chi trả nhà ở
gắn liền với các khoản thu nhập cần thiết để thanh toán cho ngôi nhà và các chi phí
khác của hộ gia đình (Hancock, K. E, 1993). Khả năng chi trả nhà ở là năng lực của
một hộ gia đình sở hữu một đơn vị nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn sống cơ bản (về mặt


17
xã hội) tại mức tiền thuê ròng cho phép hộ gia đình vẫn có thể duy trì cuộc sống bình
thường, không bị rơi xuống dưới mức chuẩn nghèo. Do vậy, có thể kết luận rằng khả
năng chi trả nhà ở nghĩa là vừa có thể trả khoản thế chấp và vẫn có thu nhập thặng dư
để chi tiêu những thứ khác (Whitehead C.M.E, 1991).
Khả năng chi trả cho việc mua nhà là khái niệm khó xác định và đo lường. Các
nhà nghiên cứu trước đây đã sử dụng nhiều phương pháp để xác định và định nghĩa nó.
Phương pháp thu nhập thặng dư có thể phản ánh năng lực sở hữu một ngôi nhà của
một cá nhân nào đó (Chaplin R. & Freeman A, 1999). Nó thường được xem như một
phương pháp đo lường khả năng chi trả nhà ở (Hui, E. C. M, 2001 và Ho, M.H.C. &
Chiu, R.L.H, 2002). Yip, N.M (1996) nhận định rằng phương pháp thu nhập thặng dư
là một phương pháp phù hợp để đánh giá khả năng chi trả hộ gia đình. Phương pháp
này cũng được sử dụng bởi (Thalmann, P, 1999) trong nghiên cứu của ông về sở hữu
nhà tại Thụy Sĩ.
Khả năng chi trả là một chỉ số đo lường năng lực sở hữu một căn nhà của hộ gia
đình. Và phương pháp thu nhập còn lại là một thước đo khả năng chi trả phổ biến. Mỗi
thước đo đều có các tiêu chí và yếu tố cấu thành khác nhau. Norazmawati, M. S (2013)
đã tìm hiểu thu nhập còn lại để tính toán khả năng chi trả (mua nhà) cũng như tìm hiểu
các biến có ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà ở giá rẻ của nhóm thu nhập thấp tại Kuala
Lumpur. Để đo lường khả năng chi trả (mua nhà) của một cá nhân, ta tập trung chủ yếu
vào thu nhập của chính cá nhân đó. Nếu thu nhập đó đủ để trả một ngôi nhà và nhu cầu
thiết yếu khác, cùng với một số dịch vụ cuộc sống, thì cá nhân đó sở hữu khả năng chi
trả mua nhà. Mẫu nghiên cứu này bao gồm 300 cá nhân sở hữu nhà giá rẻ tại Kuala

Lumpur City Hall. Nghiên cứu sử dụng hồi quy logistic nhị phân làm công cụ phân tích.
Những phát hiện của nghiên cứu này chỉ ra rằng phương pháp thu nhập còn lại là phù
hợp để đo lường khả năng chi trả (mua nhà) cho nhóm thu nhập thấp tại Kuala Lumpur.
Các biến chính có ảnh hưởng đến khả năng chi trả bao gồm thu nhập hộ gia đình, chi
tiêu hộ gia đình, nghề nghiệp, trình độ học vấn, hộ gia đình làm việc và khoản tiền chi
trả hàng tháng cho ngôi nhà. Biến duy nhất không ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà
giá rẻ của người TNT tại Kuala Lumpur là trẻ em.
Các nước đang phát triển khi hoạch định chính sách cần phải xem xét yếu tố
khả năng chi trả vì nhà ở nên nằm trong phạm vi thu nhập và phù hợp với các nhu cầu
của các hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình, có như vậy các gia đình thu
nhập thấp và trung bình mới có thể đáp ứng các chi phí sống cần thiết khác (University
of Western Sydney, tháng 7 năm 2008).