Bong bóng bất động sản Nhật Bản và Mỹ

Bong bong kinh tế nói chung và bong bong BĐS nói riêng được các nhà kinh tế
đánh giá là đen lại những ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế. Thời kỳ bong bóng
kinh tế của Nhật Bản kéo dài 4 năm 3 tháng, từ tháng 12 năm 1986 đến tháng 2
năm 1991. Kinh tế Nhật Bản thời kỳ này có những đặc điểm như đồng Yên cao giá
so với Dollar Mỹ, tốc độ tăng trưởng GDP thực tế cao, tỷ lệ lạm phát cao, tỷ lệ thất
nghiệp thấp, và một trong những ảnh hưởng nổi bật nhất là gây nên bong bong trên
thị trường bất động sản. Bong Bóng kinh tế BĐS ở Mỹ thì bắt đầu năm 2001 và kết
thúc vào tháng 3/2008. Đây là hai quốc gia lớn trên thế giới và mặc dù bong bong
BĐS diễn ra tại khoảng thời gian khác nhau tại mỗi nước nhưng chúng đều xảy ra
khi nền kinh tế hai nước đang trong giai đoạn phồn thịnh. Và khi hiện tượng này
xảy ra, dù theo nguyên nhân nào, nó đã để lại những hậu quả nghiêm trọng với nền
kinh tế hai nước.
2. Bong bong bất động sản nhật bản 1980-1990
a, Diễn biến:
Nhắc đến Nhật Bản, thì ấn tượng đầu tiên ta thường nghĩ đến là một nền kinh tế
“tăng trưởng thần kỳ” đặc biệt vào những năm sau thế chiến thứ II. Thế nhưng
cũng ngay vào những năm 1990, hiện tượng đầu cơ vào tài sản bất động sản tăng
nhanh dẫn đến nền bong bong bất động sản tại đây và sau đó sụp đổ thảm hại.
Bong bong BĐS ở Nhật Bản những năm 1990 cũng chính là giai đoạn bùng nổ
Heisei, đây là giai đoạn thứ 3 trong loạt biến động trên thị trường bất động sản kể
từ sau thế chiến thứ 2. Trước đó, Nhật Bản trải qua bùng nổ Iwato(1958-1961) làm
cho chỉ số giá đất đô thị tăng từ 10% lên đến 60%/năm, và tiếp đó là bùng nổ theo
dự án tổ chức lại các quần đảo Nhật Bản đưa ra bởi thủ tướng Tanaka làm cho chỉ
số giá đất đô thị tăng từ 10% lên 30%/năm(1970-1973). Và cuối cùng từ cuối 1980
đến đầu 1990 thì bùng nổ heisei làm cho chỉ số này tăng đến 60%/năm. Đến đầu
năm 1991 thì bong bong BĐS vỡ, chỉ số này giảm xuống đột ngột đến mức
-20%/năm.
Theo chuyên gia Takashi Hara, bong bóng bất động sản tại Nhật Bản được tích
tụ từ năm 1980 và đỉnh điểm là năm 1990. Khi đó, nhà đầu tư tin vào thị trường bất
động sản, giá sẽ tiếp tục tăng cùng với sự tăng giá mạnh của chứng khoán - giá cổ
phiếu lúc đó tăng 200%. Tuy nhiên sau đó, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh

vào năm 1989. Còn đỉnh điểm của giá bất động sản là năm 1990. Các ngân hàng đổ
vốn lớn cho các nhà đầu tư vào bất động sản, và tài sản thế chấp lại chính bằng các
bất động sản đó. Nên khi bong bóng vỡ, tất cả các ngân hàng đều bị ảnh hưởng.
Giá trị thế chấp không đủ để bù đắp khoản cho vay dẫn đến nợ xấu tăng. Về mặt xã
hội, người dân cố gắng làm việc để có nhà, đó là giấc mơ và tương lai của họ.
Nhưng khi bong bóng vỡ thì giấc mơ của họ cũng vỡ theo. Khi đó, các ngân hàng


cũng thu hẹp cho vay. Tình thế bên đi vay và bên cho vay đều khó khăn. Xu hướng
giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch
giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các
công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm
chí phải tuyên bố phá sản.
Hiện tượng bong bong BĐS xuất hiện và vỡ đã gây ra những biến động lớn
trong thị trường BĐS nói riêng và tổng thể nền kinh tế Nhật Bản nói chung. Và
thực tế, Nhật Bản đã phải mất 15 năm để thoát khỏi khủng hoảng này.
b, nguyên nhân
Một trong những nguyên nhân cơ bản nhất gây nên hiện tượng bong bong BĐS
là tâm lý đầu cơ. Đây là hiện tượng những nhà đầu cơ kỳ vọng và sự tự tin thái
quá vào giá nhà đất trong hiện tại và cả tương lai. Nên họ sẵn sang đầu tư một
lượng vốn lớn vào thị trường BĐS và với một quy mô lớn làm cho giá BĐS tăng
cao một cách đột ngột.
Dòng tín dụng và giá chứng khoán cũng là những tác nhân chính gây nên hiện
tượng này. Từ 1983 đến 1990, cơ cấu tín dụng thay đổi theo hướng: Tín dụng trong
lĩnh vực sản xuất giảm từ 23,8% xuống 15% trong khi bất động sản tăng từ 7,1%
lên 11,9%. Khi tín dụng dồn nhiều hơn vào hoạt động đầu cơ, nó làm giá tài sản
tăng dẫn đến thu nhập nhà đầu tư tăng, các khoản vay được đánh giá tốt khiến hoạt
động ngân hàng tăng trưởng. Tuy nhiên, phần tăng trưởng này chỉ là một sự thổi
phồng thực tế. Khi bong bóng vỡ, nợ xấu tràn lan, hệ thống ngân hàng Nhật chao
đảo. Tương tự thế, sự sụt giảm của giá chứng khoán cũng tác động kéo theo sự sụt

giảm giá nhà đất. Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh điểm 38.915 cuối
năm 1989, sau đó giảm mạnh còn 14.309 điểm tháng 8/1992, giảm hơn 60% so với
thời điểm cao nhất. Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS có mối quan hệ
chặt chẽ với nhau. Thị trường chứng khoán tăng giá, một phần lãi đáng kể được
các nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt rồi đầu tư vào BĐS. Ngược lại,
khi giá chứng khoán giảm, các nhà buôn chứng khoán thua lỗ, khoản vốn đầu tư
giảm. Khi đó, giá cổ phiếu BĐS cũng giảm theo và giá đất sẽ trượt dốc.
Bên cạnh đó, nguyên nhân chủ yếu chính là tâm lý chủ quan của các bên tham
gia thị trường. Bên cho vay có một quan điểm không đúng là nền kinh tế chỉ hơi vỡ
và có thể tự phục hồi, tài sản cho vay, lĩnh vực kinh doanh đã được thẩm định. Tuy
nhiên các tiêu chí định giá tài sản không rõ ràng, các ngân hàng đã thẩm định tài
sản chung chung. Điều đó khiến việc trích lập quỹ dự phòng không đủ, không thể
can thiệp khi xảy ra sự cố. Thêm vào đó, một điểm quan trọng là nợ xấu không
được thông tin đầy đủ, thiếu sự công khai. Trong khi đó, một trong những điểm
yếu lúc đó của Nhật Bản chính là khâu giám sát, quản lý. Cuối những năm 80, cơ
quan tài chính quản lý, giám sát ngân hàng với mô hình là bảo hộ đã không cho


phá sản, vì cho rằng gây hại đến nền kinh tế. Do đó, các ngân hàng không chuẩn bị
trước cho sự phá sản. Còn bên đi vay đi tăng cường hoạt động đầu cơ, sẵn sang đi
vay với niềm tin thái quá vào giá nhà đất.
Cuối cùng là do cơ chế quản lý lỏng lẻo của các cơ quan nhà nước có liên quan.
Cơ chế kiểm tra, giám sát đối với hệ thống ngân hàng cũng chưa đầy đủ, không rõ
ràng. Khi xử lý nợ xấu, các nhà quản lý thấy cần sử dụng vốn công. Lúc đó người
dân phản ứng rất mạnh không đồng ý với việc dùng thuế để xử lý. Thông tin thiếu
cũng gây ghi ngại cho người nước ngoài muốn mua nợ. Nhiều lần tiêu chí xác định
các khoản nợ xấu được đưa ra, nhưng lại không phải là những con số chính xác.
Lúc đó nhà đầu tư đòi hỏi Nhật Bản đưa ra các tiêu chí rõ ràng về phân loại nợ xấu.
Chính sách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng. Sau khi Chính phủ thực hiện cải cách
khu vực ngân hàng bằng cách dỡ bỏ cơ chế quản lý lãi suất và những rào cản cho

vay phi ngân hàng, các ngân hàng bắt đầu mở rộng các khoản cho vay mạo hiểm
như cho vay tiêu dùng, cho các doanh nghiệp xây dựng, BĐS vay. Khi các quy tắc
điều hành và giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện mới thì các khoản cho vay
lỏng lẻo của ngân hàng đã biến thành những khoản nợ xấu gây hậu quả nghiêm
trọng.