Bong bóng bất động sản ở mỹ giai đoạn 2001 3 /2008 và bài học cho việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
***





KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP


Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn
2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam

Sinh viên thực hiện : Mai Phương Chi
Lớp : Nhật 1
Khoá : K43F
Giáo viên hướng dẫn : ThS. Lê Phương Lan





Hà Nội, 2008
1
MC LC

Lời mở đầu 1
Ch-ơng 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất
động sản 5

I. Khái niệm về bất động sản và thị tr-ờng bất động sản 5
1. Khái niệm bất động sản 5
1.1. Định nghĩa bất động sản 5
1.2. Phân loại bất động sản 6
1.3. Đặc điểm của bất động sản 7
1.4. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa 9
2. Thị tr-ờng bất động sản 10
2.1. Khái niệm thị tr-ờng bất động sản 10
2.2. Đặc điểm của thị tr-ờng bất động sản 12
II. Quản lý thị tr-ờng bất động sản và quản lý bất động sản 14
1. Quản lý thị tr-ờng bất động sản 14
2. Quản lý bất động sản 15
3. Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế
quốc dân 17
3.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 17
3.2. Huy động vốn cho nền kinh tế 18
3.3. Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà n-ớc. 19
3.4. Mở rộng các thị tr-ờng trong và ngoài n-ớc, mở rộng quan hệ
quốc tế. 20
3.5. Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân. 22
III. Một số khái niệm liên quan 23
1. Khái niệm về bong bóng bất động sản 23
2. Khái niệm vay thế chấp và chứng khoán hóa 24
2.1. Vay thế chấp (hay còn gọi là vay tài sản hoặc thế chấp thứ cấp)
24
2.2. Chứng khoán hoá 26
2.3. Mối quan hệ giữa thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng tài chính 27
CHƯƠNG 2: Bong bóng bất động sản ở Mỹ 29
I. Tổng quan về thị tr-ờng bất động sản Mỹ 29
II. Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 34

1. Giai đoạn 2001- 2005 34
1.1. Về giá nhà 34
1.2. Về khối l-ợng giao dịch 37
2. Giai đoạn 2005 3/2008 39
2.1. Về giá nhà 40
2.2. Về khối l-ợng giao dịch 42

2
III. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản ở Mỹ 44
1. Hội chứng thích sở hữu nhà của ngời dân Mỹ. 44
2. Sản phẩm cho vay thế chấp d-ới chuẩn 45
3. L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 47
4. Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục. 50
IV. Hậu quả của bong bóng nhà đất tại Mỹ và ảnh h-ởng tới thị tr-ờng
tài chính thế giới 56
1. Hậu quả bong bóng nhà đất tại Mỹ 56
2. Tác động tới thị tr-ờng tài chính thế giới 60
CHƯƠNG 3: BàI HọC CHO VIệt NAM 64
I. Thực trạng thị tr-ờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008 và
nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó. 64
1. Giai đoạn 2001 2003: Thị tr-ờng bất động sản bùng nổ 64
2. Giai đoạn 2003 - 2005: Thị tr-ờng đóng băng 65
3. Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị tr-ờng biến động phức tạp. 69
II. Một số bài học rút ra từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp
dụng cho Việt Nam 73
1. So sánh biến động thị tr-ờng bất động sản Mỹ và Việt Nam 73
2. So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện t-ợng bong bóng bất động sản tại
Mỹ và ở Việt Nam 75
2.1. Tâm lý ng-ời dân 75
2.2. Tín dụng bất động sản 77

2.3. L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 79
2.4. ảnh h-ởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất 81
3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có
thể áp dụng cho Việt Nam 84
3.1. Bài học về tâm lý ng-ời dân 84
3.2. Bài học về hình thức tín dụng bất động sản: cho vay thế chấp d-ới
chuẩn 85
3.3. Bài học về biện pháp tăng nguồn vốn cho thị tr-ờng bất động sản
86
3.4. Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà n-ớc 87
III. Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả của thị tr-ờng bất động
sản Việt Nam nhằm tránh nguy cơ vỡ bong bóng 88
1. Giải pháp vĩ mô 88
1.1. ổn định tâm lý ng-ời dân, tránh tình trạng đầu cơ bằng các quy
định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý
Nhà n-ớc về đất đai 88
1.2. Tăng cung bất động sản 91
1.3. Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị tr-ờng bất động sản. 91


3
1.3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. 92
1.3.2. Thu hút vốn đầu t- trực tiếp n-ớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản
92
1.3.3. Sử dụng các công cụ đầu t- tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông
thoáng giữa thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng vốn. 93
2. Giải pháp vi mô 94
2.1. Về phía các ngân hàng th-ơng mại 94
2.1.1. Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên

quan đến bất động sản 94
2.1.2. Tháo gỡ v-ớng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh
doanh bất động sản 94
2.2. Về phía các công ty kinh doanh địa ốc 95
2.2.1. Chứng khoán hoá các dự án đầu t kinh doanh bất động sản . 95
2.2.2. Hình thành quỹ đầu t- tín thác cho thị tr-ờng bất động sản 96
2.2.3. Nâng cao trình độ, tăng khả năng quản lý của các doanh nghiệp
bất động sản trong n-ớc. 96
Kết luận 98
Danh mục Tài liệu tham khảo 100
Danh mục từ viết tắt 104
Danh mục bảng biểu 105




Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 1
LI M U
1. Tớnh cp thit ca ti
Bt ng sn l mt loi hng hoỏ c bit, v cng vỡ nhng tớnh cht
c bit m nú úng vai trũ ht sc quan trng trong nn kinh t quc dõn.
Phỏt trin bt ng sn v th trng bt ng sn s gúp phn lm tng giỏ tr
t ai v thỳc y sn xut phỏt trin, huy ng vn cho nn kinh t, m
rng cỏc th trng trong v ngoi nc, m rng quan h quc t, to cụng
n vic lm v nõng cao i sng ca nhõn dõn Tuy nhiờn, th trng bt
ng sn li rt phc tp v nhy cm nờn vic qun lý v nh hng ca cỏc
c quan cú thm quyn khụng h n gin. Nht l trong bi cnh hin nay,
mi liờn thụng gia th trng bt ng sn v th trng ti chớnh ngy cng
tr nờn cht ch.

Th trng bt ng sn M l mt th trng ln v cú lch s lõu i.
Tuy nhiờn, trong gn 10 nm tr li õy, chớnh vỡ nhng khon li nhun kch
xự m ngi ta ó quờn i nhng nguy c ang tim n lao vo u t
nhm kim li vi s tham gia ca mt lot cỏc ngõn hng, cụng ty a c,
nhng nh u t Mt h thng khng l c to ra, gn kt cht ch vi
nhau, v ch cn mt khõu trong h thng ny gp s c s kộo theo s sp
dõy chuyn ca c h thng. Lói sut gim, ngi dõn ua nhau tin vo
bt ng sn, cỏc ngõn hng thỡ khụng ngng cho vay, m rng c vo khu
vc nhng ngi cú thu nhp thp, y giỏ nh lờn cao. n khi lói sut tng,
bong búng xỡ hi, nhiu ngi khụng cú kh nng hon tr cỏc khon n cm
c vỡ giỏ nh tt xung thp, trong khi lói sut tớn dng li tng cao. Vic mt
kh nng chi tr ca h kộo theo nguy c phỏ sn ca cỏc c s cho vay. Tuy
nhiờn, cỏc c s ny ó chuyn chỳng sang dng trỏi phiu, bỏn li cho cỏc
nh u t. Vy l cuc khng hong trờn th trng bt ng sn ó lan sang
c th trng chng khoỏn v th trng ti chớnh, v nú khụng cũn nm trong
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 2
t M m ó tr thnh mt cn bóo ti chớnh trờn ton th gii vi nhng
hu qu ht sc nng n.
Th trng bt ng sn Vit Nam ht sc phc tp v luụn trong tỡnh
trng bt n nh. Trong thi gian qua, din bin trờn th trng bt ng sn
Vit Nam cng cú mt s nột tng t nh M. Nhiu chuyờn gia cng
cnh bỏo v nguy c bong búng s v v hu qu cú th s rt nng n do tớnh
cht phc tp riờng ca th trng nu cỏc c quan qun lý khụng cú nhng
bin phỏp kp thi nhm n nh v hng th trng phỏt trin lnh mnh
hn.
Vỡ nhng lý do trờn, em quyt nh chn ti: Bong búng bt ng
sn M giai on 2001 3/2008 v bi hc cho Vit Nam cho khúa lun
tt nghip ca mỡnh.
Em mong mun rng t vic nghiờn cu cuc khng hong th trng

bt ng sn M giai on 2001 - 3/2008 s rỳt ra c mt vi kinh nghim
cho th trng bt ng sn Vit Nam, mt con nga bt kham cho ti nay
vn cha th thun hoỏ.

2. Mc ớch nghiờn cu
Cung cp nhng lý thuyt c bn v bt ng sn, th trng bt
ng sn, qun lý th trng bt ng sn v mt s vn liờn quan.
Tỡm hiu tng quan v th trng bt ng sn M, din bin bong
búng bt ng sn giai oan 2001 3/2008, nguyờn nhõn bựng n v hu qu.
Phõn tớch nhng nột chung v th trng bt ng sn Vit Nam
trong thi gian qua v nhng bi hc kinh nghim cú th ỏp dng t khng
hong bt ng sn M.
3. i tng v phm vi nghiờn cu
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 3
i tng nghiờn cu ca ti: hin tng bong búng trờn th
trng bt ng sn.
Phm vi nghiờn cu ca ti: Vi mc ớch tỡm hiu v din bin
trờn th trng bt ng sn v nhng nguy c tim n, ti tin hnh
nghiờn cu hai th trng l th trng bt ng sn M v th trng bt
ng sn Vit Nam.
4. Phng phỏp nghiờn cu
ti c thc hin bng cỏc phng phỏp: Phng phỏp nghiờn cu
ti bn, phng phỏp lý lun kt hp tỡm hiu v quan sỏt thc t, phng
phỏp thng kờ phõn tớch, phng phỏp so sỏnh, t ú rỳt ra nhng lun c
logic nht, tng hp v ỏnh giỏ i tng nghiờn cu.
5. Kt cu ca ti
Ngoi phn Li m u v Kt lun, ti c chia lm ba chng
chớnh:
Chng 1: Tng quan v bt ng sn v qun lý bt ng sn

Chng II: Bong búng bt ng sn M giai on 2001- 3/2008
Chng III: Bi hc cho Vit Nam
Để có thể hoàn thành khóa luận này, tr-ớc hết em xin chân thành cảm
ơn tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng, Khoa Kinh tế và kinh doanh quốc tế cùng
các thầy cô trong Khoa đã tận tình dìu dắt em trong bốn năm học vừa qua và
đã hết sức tạo điều kiện cho em đ-ợc thực hiện bài Khóa luận này!
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thạc sỹ Lê Ph-ơng Lan đã trực tiếp
chỉ bảo, h-ớng dẫn cho em rất nhiều trong suốt quá trình thực hiện và hoàn
thành Khóa luận.
Đồng thời em cũng xin đ-ợc gửi lời cảm ơn tới sự động viên, giúp đỡ
của gia đình và bạn bè trong quá trình thực hiện bài viết này.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 4
Với sự hạn chế về kiến thức cũng nh- kinh nghiệm thực tế, thời gian và
các điều kiện nghiên cứu còn hạn hẹp nên mặc dù rất cố gắng nh-ng bài viết
vẫn không tránh khỏi nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận đ-ợc những ý kiến
đóng góp quý báu của quý thầy cô để bài viết đ-ợc hoàn thiện hơn và có ý
nghĩa thực tiễn nhất định.
Hà Nội, ngày 23 tháng 6 năm 2008
Sinh viên
Mai Ph-ơng Chi
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 5
CHNG 1: TNG QUAN V BT NG SN V
QUN Lí BT NG SN
I. Khỏi nim v bt ng sn v th trng bt ng sn
1. Khỏi nim bt ng sn
1.1. nh ngha bt ng sn
Bt ng sn (BS) l mt khỏi nim ph bin nhiu quc gia trờn
th gii. Trong ting Anh, ngi ta thng dựng t real estate (hoc real

property, realty) núi v BS:
V mt phỏp lut, ú l khỏi nim ch t v hu ht nhng th gn
vi nú, vi quyn s hu t di lũng t n khụng gian. V mt kinh t, ú
l khỏi nim ch cỏc ti sn di dng t ai hoc cụng trỡnh xõy dng v
cỏc hot ng liờn quan n quyn s hu, s dng v chuyn nhng cỏc ti
sn ny [57]
Theo nh ngha trờn, bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci trong
lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to ra do sc lao ng ca con ngi
trờn mnh t. Bt ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng,
cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t ai hay gn lin vi t ai,
nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th.
Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt
ng sn (BS) gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn,
h thng phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin
quan im phõn loi v tiờu chớ phõn loi, to ra cỏi gi l khu vc giỏp ranh
gia hai khỏi nim bt ng sn v ng sn. Vit Nam, B Lut Dõn s
Vit Nam nm 2005 ó phõn chia ti sn thnh bt ng sn v ng sn.
Trong ú, iu 174 quy nh:
1. Bt ng sn l cỏc ti sn bao gm:
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 6
a) t ai.
b) Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin
vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú.
c) Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai.
d) Cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh.
2. ng sn l nhng ti sn khụng phi l bt ng sn. [6]
Trong khỏi nim trờn yu t khụng th di di c coi l tiờu thc u
tiờn trong vic xỏc nh BS. Khỏi nim ca B Lut Dõn S Vit Nam a
ra nhỡn nhn BS mt cỏch bao quỏt, ph bin nht l t v vt kin trỳc

trờn t.
1.2. Phõn loi bt ng sn
BS c phõn loi tựy theo mc ớch nghiờn cu v cỏch tip cn:
- Theo kinh nghim ca cỏc nc trờn th gii cng nh ca Vit
Nam, v mt qun lý xõy dng v phỏt trin BS, cú th chia BS thnh
ba nhúm:
+ BS cú u t xõy dng: Gm BS nh , nh xng, cụng
trỡnh thng mi, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l tr
s lm vic,Trong nhúm ny, BS nh t (gm t ai v cỏc ti sn gn
lin vi t ai) l nhúm BS c bn, cú tớnh cht phc tp v chu nh
hng ca nhiu yu t ch quan v khỏch quan.
+ BS khụng u t xõy dng: BS nhúm ny ch yu l
t nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm t nụng nghip, t
rng, t nuụi trng thy sn, t lm mui, t him
+ BS c bit: L nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc
gia, di sn vn húa vt th, nh th h, n chựa, ngha trang [4]
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 7
- V mt kinh t, nhiu lut gia v nh kinh t trờn th gii ó phõn
chia bt ng sn thnh 5 loi ch yu theo tng lnh vc:
+ Nh l loi bt ng sn c s dng lm ni c ng cho
cỏc gia ỡnh, cỏ nhõn.
+ Bt ng sn cụng nghip bao gm nh lm vic ca cỏc doanh
nghip, xng mỏy, nh kho, cỏc nh mỏy in, nh mỏy nc
+ Bt ng sn nụng nghip bao gm cỏc n in, trang tri,
vn cõy lõu nm, rng khai thỏc g, tri chn nuụi, t canh tỏc rau qu, cỏc
tri nuụi trng thy sn
+ Bt ng sn thng mi bao gm cỏc tũa nh vn phũng,
trung tõm thng mi, cn h cho thuờ, khỏch sn, nh hng, cỏc bói xe,
cỏc tin nghi cụng ớch, khu vui chi, th thao

+ Bt ng sn s dng cho mc ớch chuyờn bit bao gm ging
ng, trng hc, bt ng sn thuc nh nc qun lý v s dng
Dự phõn loi theo cỏch no cng cú th thy mt cỏch hiu ph bin v
BS l: BS l nhng ti sn vt cht khụng th di di, tn ti v n nh lõu
nm.
1.3. c im ca bt ng sn
Bt ng sn l mt loi hng húa c bit, do ú nú cú nhng c
im khỏc bit so vi nhng hng húa khỏc:
- Tớnh c nh: l c trng khỏc bit ca BS so vi cỏc loi hng
húa khỏc. c tớnh ny ũi hi phi cú phng thc giao dch v qun lý hot
ng giao dch khỏc vi cỏc th trng hng húa khỏc. Hng húa BS khụng
th di chuyn d dng cng nh em i trng by ni khỏc nh cỏc hng
húa khỏc m thng phi c gii thiu thụng qua hỡnh nh, bn v hoc cỏc
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 8
ti liu, hỡnh thc mụ t khỏc. Vỡ c im ny m vic qun lý BS cú th
c thc hin d dng hn cho dự cú thay i nhiu ch s hu. Phỏp lut
quy nh vic giao dch BS thụng qua chng t, chng th v quyn s
dng v phi c ng ký vi c quan cú thm quyn nhm mc ớch qun
lý cht ch BS v bo v quyn li ca ch s hu. Tớnh c nh cũn lm
cho hng húa BS mang tớnh a im khỏc nhau thỡ cú nhng giỏ tr khỏc
nhau. Tớnh c nh ny ó t ra vn phi cú s iu tit th trng BS
khỏc so vi cỏc th trng hng húa thụng thng, thụng qua d bỏo v lp k
hoch to lp ch ng ca chớnh quyn a phng iu tit cung cu.
- Tớnh cỏ bit v khan him: c im ny ca BS xut phỏt t tớnh
cỏ bit v tớnh khan him ca t ai. Tớnh khan him ca t ai l do din
tớch b mt trỏi t l cú hn. Tớnh khan him c th ca t ai l gii hn v
din tớch t ai ca tng ming t, khu vc, vựng, a phng, lónh th
Chớnh vỡ tớnh khan him, tớnh c nh v khụng di di c ca t ai nờn
hng hoỏ BS cú tớnh cỏ bit. Trong cựng mt khu vc nh, k c hai BS

cnh nhau u cú nhng yu t khụng ging nhau. Trờn th trng BS khú
tn ti hai BS hon ton ging nhau vỡ chỳng cú v trớ khụng gian khỏc
nhau, k c hai cụng trỡnh cnh nhau v cựng xõy theo mt thit k.
- Tớnh chu s nh hng ln nhau: BS chu s nh hng ln nhau
rt ln, giỏ tr ca mt BS ny cú th b tỏc ng ca BS khỏc. c bit,
trong trng hp Nh nc u t xõy dng cỏc cụng trỡnh kt cu h tng s
lm tng v p v nõng cao giỏ tr s dng ca BS trong khu vc ú. Trong
thc t, vic xõy dng BS ny lm tụn thờm v p v s hp dn ca BS
khỏc l hin tng khỏ ph bin.
- Cú vũng i di: Khi vũng i vt lý chm dt, cỏc kt cu chu lc
ch yu ca cụng trỡnh xõy dng b lóo hoỏ v h hng, khụng th tip tc an
ton cho vic s dng. Trong trng hp ú, cú th tin hnh ci to, nõng
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 9
cp BS thu c li ớch ln hn l phỏ i v xõy dng mi kộo di vũng
i vt lý, ng thi cng kộo di vũng i kinh t bng cỏch tip tc khai
thỏc hoc chuyn mc ớch s dng. Do t ai l ti sn do thiờn nhiờn ban
tng, mt loi ti nguyờn c xem nh khụng th b hu hoi, tr khi cú
thiờn tai, xúi l, vựi lp, cỏc vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng trờn t sau
khi xõy dng hoc sau mt thi gian s dng c ci to nõng cp cú th tn
ti hng trm nm hoc lõu hn na. li cú th s dng vo nhiu mc ớch
khỏc nhau, nờn hng hoỏ BS rt phong phỳ v a dng, khụng bao gi cn.
[5]
- Giỏ tr BS: BS thng c coi l ti sn cú giỏ tr ln v cú th
gia tng giỏ tr (thụng qua u t, kinh doanh,). Do ú, BS tr thnh i
tng u t, bo ton giỏ tr ng tin tớch ly v cng l i tng thu
hỳt u c. Giỏ tr BS t ai cú c thự rt khỏc bit so vi cỏc BS khỏc.
Giỏ tr BS t ai ph thuc vo mc ớch s dng chỳng, hay núi cỏch
khỏc, l ph thuc vo s tỏc ng ca yu t con ngi lm tng kh nng
sinh li ca BS.

1.4. iu kin bt ng sn tr thnh hng húa
Theo nh ngha ca kinh t hc c in, ca ci núi chung tr thnh
hng húa thỡ xó hi phi cú s phõn cụng lao ng n mt mc nht nh,
ng thi phi cú s cỏch bit tng i gia cỏc ch th sn xut. i vi
nhng hng húa c bit thỡ phi cú nhng iu kin c bit.
BS s tr thnh hng húa v l mt hng húa c bit nu nú hi t
cỏc iu kin sau:
- BS phi l sn phm ca lao ng do con ngi b cụng sc khai
phỏ, gi gỡn.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 10
- BS phi cú ch s hu c th, phi c phỏp lut cho phộp v phi
cú iu kin giao dch. C th nh cú xỏc nhn quyn s hu (cú giy
chng nhn), khụng thuc vựng cm s dng, khụng nm trong vựng quy
hoch phi di di hoc thay i mc ớch s dng theo k hoch ca Nh
nc v khụng gõy ụ nhim mụi trng[3]
2. Th trng bt ng sn
2.1. Khỏi nim th trng bt ng sn
Th trng l mt khỏi nim thng xuyờn c nhc ti trong kinh
doanh. Mt trong nhng khỏi nim chung nht v th trng l: Th trng
l tp hp cỏc s tha thun thụng qua ú ngi bỏn v ngi mua tip xỳc
vi nhau trao i hng húa v dch v [1]. Hin nay cng cha cú mt
khỏi nim chớnh tc no c a ra cho th trng BS. Tuy nhiờn, do
nhng c im riờng ca hng húa BS, t khỏi nim tng quỏt cú th cú
cỏc cỏch hiu v th trng BS nh sau:
- Th trng BS l th trng ca hot ng mua bỏn, trao i, cho
thuờ, th chp, chuyn nhng quyn s dng BS theo cỏc quy lut ca th
trng v s qun lý ca Nh nc.
- Th trng BS l tng hũa cỏc giao dch v BS ti mt a bn
nht nh, trong mt thi gian nht nh.

- Th trng BS l t chc cỏc quyn cú liờn quan n BS sao cho
chỳng cú th trao i ly giỏ tr gia cỏc cỏ nhõn hoc cỏc ch th tham gia th
trng. Cỏc quyn ny ục lp vi cỏc tớnh vt cht ca BS. Khỏi nim ny
nghiờng v th trng BS nh mt mụ hỡnh, t chc cỏc quyn liờn quan
n t c thc hin mt cỏch c lp.
Tuy nhiờn, cỏc cỏch hiu trờn u cú mt im chung khỏi quỏt v th
trng BS, ú l tng hũa cỏc quan h giao dch v BS c thc hin
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 11
thụng qua cỏc quan h hng húa tin t. C th hn, ú l tng hũa cỏc quan
h trao i hng húa BS (cỏc quan h giao dch gia ngi mua v ngi
bỏn, gia cung v cu v BS) v thc hin cỏc quan h chuyn dch v giỏ
tr BS. Trờn thc t, ni dung c bn ca th trng BS v cng l cỏch
quan nim ph bin hin nay v th trng BS, ú l th trng nh t vỡ
trong th trng BS, th trng nh t c hỡnh thnh rừ rt nht v vn
hnh sụi ng nht. Th trng nh t c hiu l ni din ra cỏc hnh vi
mua v bỏn hng húa quyn s dng t ai, cụng trỡnh xõy dng cng nh
dch v gn lin vi hng húa ú. Quỏ trỡnh trao i quyn s dng t luụn
vn ng v phỏt trin lm cho cỏc phng thc giao dch, trao i cng din
ra nhiu dng khỏc nhau.
Trong th trng bt ng sn tn ti hai hỡnh thc kinh doanh. ú l
kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn:
- Kinh doanh bt ng sn: Theo nh ngha ca Lut Kinh doanh BS
Vit Nam thỡ: Kinh doanh BS l vic b vn u t to lp, mua, nhn
chuyn nhng, thuờ, thuờ mua BS bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho
thuờ li, cho thuờ mua nhm mc ớch sinh li. [7] Cỏc i tng thc hin
hot ng ny l cỏc nh u t phỏt trin BS, cỏc qu phỏt trin BS, cỏc
nh u c BS, cỏc i tỏc gúp vn trong d ỏn di cỏc hỡnh thc nh tin,
t, cụng ngh
- Kinh doanh dch v bt ng sn: Kinh doanh dch v BS l hot

ng h tr kinh doanh BS v th trng BS, bao gm cỏc dch v mụi
gii BS, nh giỏ BS, sn giao dch BS, t vn BS, u giỏ BS, qung
cỏo BS, qun lý BS. [7] Tham gia vo hot ng ny cú cỏc cụng ty t
vn u t, cỏc cụng ty mụi gii BS, cỏc cụng ty qun lý BS, cỏc i lý
marketing, cỏc cụng ty kim toỏn, u giỏ, cụng ty chng khoỏn
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 12
Tuy l nhng khỏi nim tỏch ri nhau nhng hot ng kinh doanh
BS v kinh doanh dch v BS luụn luụn gn lin nhau v cú tỏc ng qua
li v nh hng ti nhau trong vic phỏt trin BS. Vic kinh doanh BS
khụng th thnh cụng c nu nh khụng cú s tn ti ca hot ng kinh
doanh dch v BS v ngc li. Chớnh vỡ vy, th trng BS hon chnh
khụng th ch l quan h gia ngi mua v ngi bỏn v BS m cũn l ni
din ra cỏc giao dch liờn quan n BS nh cho thuờ, th chp, bo him hay
chuyn dch quyn s dng BS, v cỏc giao dch trờn th trng BS
cng chu tỏc ng bi quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh
tranh nh trờn cỏc th trng hng húa khỏc.
Cỏc yu t cu thnh th trng bt ng sn
Di gúc kinh t thng mi, th trng BS c nhỡn nhn trờn
c s tng th cỏc yu t cu thnh th trng ny, bao gm:
- Hng húa BS: t ai, cụng trỡnh trờn t
- Cỏc lc lng tham gia th trng BS: ngi mua, ngi bỏn, nh
u t, nh qun lý, ngi trung gian, ngi thuờ v cho thuờ BS
- C s vt cht h tng ca th trng BS: ni din ra cỏc hot ng
trao i, cỏc phng tin h tr cho vic trao i, mua bỏn, giao dch, phng
tin thụng tin, c s phỏp lý
- C ch vn hnh ca th trng: S qun lý ca Nh nc v s iu
tit ca cỏc quy lut trờn th trng.
2.2. c im ca th trng bt ng sn
Bt ng sn cng l mt loi hng húa, do ú th trng bt ng sn

cng mang nhng c im ging vi th trng hng húa khỏc.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 13
- Th trng BS cng chu tỏc ng ca cỏc quy lut th trng nh
cỏc th trng hng húa khỏc nh quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut
cnh tranh v chu nh hng ca cỏc nhõn t cung, cu v BS, s lng
cỏc giao dch v BS, giỏ c, cnh tranh, cỏc chớnh sỏch ca Nh nc v
chớnh quyn a phng
- Quyn s hu v quyn s dng BS c phỏp lut bo v. ng
thi, vic giao dch v kinh doanh BS luụn yờu cu cn s minh bch, cụng
khai.
Tuy nhiờn, th trng bt ng sn cng cú nhng c im riờng nh
sau:
- Phng thc chuyn nhng c bit: Do BS khụng phi l hng
húa thụng thng, quyn s hu v quyn s dng BS b tỏch ri nhau nờn
khi mua bỏn, chuyn nhng hng húa BS, phi cú c ch quyn s hu
c thc hin v mt kinh t. Vic mua bỏn, chuyn nhng BS luụn kốm
theo hp ng, chng th.
- Chi phớ chuyn nhng c bit: Vic mua bỏn chuyn nhng BS
luụn cú cỏc chi phớ giao dch BS nh thu trc b, phớ qun lý, thu giỏ tr
gia tng, thu chuyn nhng, phớ cụng chng, phớ lut s, phớ hoa hng cho
mụi gii, thụng tin Theo thụng l thỡ tng phớ giao dch BS hp lý chim
khong 6% n 8% giỏ mua bỏn, chuyn nhng BS. Vic nh giỏ khung
tng hp cỏc chi phớ giao dch, dch v v thu l do cỏc c quan chc nng
ca Nh nc thc hin. Thu s dng t l thu tr hng nm tớnh theo hoa
li thu trờn t. Nhỡn chung thỡ thu s dng t khụng nh hng nhiu n
th trng BS, nhng trong vic nh giỏ BS thỡ thu s dng t cng
c xem l mt yu t giỳp nh giỏ BS chớnh xỏc hn.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 14

- Th trng BS cú liờn quan mt thit n th trng tớn dng BS.
Bi vỡ mun th trng BS hỡnh thnh v phỏt trin thỡ phi cú c ch tớn
dng BS nh tớn dng cho ngi mua, tớn dng th chp, cỏc khon vay u
t di hn cỏc nc cng cú th trng BS phỏt trin thỡ lng tớn dng
BS li cng cao v cú xu hng hỡnh thnh nhng ngõn hng chuyờn nghip
v tớn dng BS trong nn kinh t.
II. Qun lý th trng bt ng sn v qun lý bt ng sn
Trong lnh vc BS, qun lý l quỏ trỡnh thc hin v phi hp cỏc
chc nng hoch nh, t chc, lónh o v kim soỏt cỏc hot ng trong th
trng BS trong s tỏc ng ca h thng qun lý n h thng b qun lý
nhm t c mc tiờu thụng qua vic s dng cỏc cụng c v chớnh sỏch
qun lý. Cú th chia hot ng qun lý thnh hai cp :
1. Qun lý th trng bt ng sn
Vai trũ qun lý th trng BS l thuc trỏch nhim ca Nh nc.
Qun lý ca Nh nc i vi th trng BS l mt quỏ trỡnh thc hin v
phi hp bn loi chc nng: hoch nh, t chc, lónh o v kim soỏt i
vi cỏc giao dch trờn th trng BS nhm thỳc y s phỏt trin tớch cc
ca th trng ny. i vi th trng BS, qun lý Nh nc cú nhng vai
trũ sau:
- nh hng: Nh nc nh hng v hng dn cỏc doanh nghip
trong cỏc hot ng u t v kinh doanh trờn th trng BS nhm khai thỏc
mi tim nng phỏt trin th trng thụng qua cỏc chin lc, quy hoch, cỏc
chng trỡnh mc tiờu, cỏc k hoch, chớnh sỏch v cỏc quy nh phỏp lut.
- To lp mụi trng kinh doanh: Nh nc to lp v ci thin mụi
trng kinh doanh cho cỏc doanh nghip thụng qua vic khai thụng cỏc quan
h thng mi trờn th trng BS v ban hnh h thng phỏp lut ng b
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 15
nh ban hnh Lut u t, Lut kinh doanh bt ng sn, Lut thuNh
nc cng thụng qua cỏc quan h i ngoi ca mỡnh thu hỳt u t, huy

ng vn cho vic phỏt trin th trng BS.
- H tr cỏc doanh nghip hot ng trong lnh vc BS: Trong quỏ
trỡnh qun lý kinh t v thng mi, Nh nc luụn s dng quyn lc v kh
nng ca mỡnh h tr cỏc doanh nghip thụng qua cỏc chớnh sỏch xõy
dng, tớn dng, lói sut, t giỏ, cỏc loi qu u tv cỏc cụng ty t vn
phỏp lut cho doanh nghip. Bờn cnh ú, Nh nc cng quan tõm phỏt trin
nhng lnh vc khỏc nhm h tr cho cỏc hot ng ca th trng bt ng
sn nh thụng tin, xỳc tin thng mi
- Gii quyt cỏc mõu thun trờn th trng: Nh nc chớnh l ch da
cho doanh nghip trong vic gii quyt nhng mõu thun phỏt sinh trong giao
dch trờn th trng nh mõu thun gia cỏc ch th kinh doanh vi nhau,
mõu thun trong vic thc hin cỏc quy nh v thu, th tc hnh chớnh phỏp
lutthụng qua h thng lut phỏp, cỏc quy nh, chun mc v b mỏy t
chc ca mỡnh nhm lnh mnh húa cỏc quan h kinh t, xó hi trong lnh vc
BS v to ng lc phỏt trin kinh t. Th trng v doanh nghip khụng th
t mỡnh gii quyt nhng mõu thun ny.
- iu tớt th trng bt ng sn: Th trng iu tit cung cu v giỏ
c theo c hai hng tớch cc v tiờu cc. Nhng Nh nc úng vai trũ ch
o trong nhn thc v ch ng s dng cỏc bin phỏp cụng c can thip
th trng nhm phỏt huy mt tớch cc v hn ch mt tiờu cc ca nú. Nh
nc khụng trc tip tham gia vo cỏc nghip v kinh doanh BS m ch to
ra mụi trng thun li giỳp cỏc ch th kinh doanh phỏt huy li th so sỏnh,
khai thỏc ni lc v nõng cao hiu qu hot ng.
2. Qun lý bt ng sn
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 16
Bờn cnh vic qun lý ca Nh nc i vi th trng bt ng sn
cũn cú hot ng qun lý BS ca cỏc ch u t ca d ỏn BS hoc cỏc
cụng ty ng ra qun lý BS thay mt cho ch u t mt d ỏn.
Trờn th gii, qun lý BS c hiu l:

Vic qun lý t ai v cỏc cụng trỡnh xõy dng gn lin vi nú bng
mt lot cỏc chc nng liờn quan n t ai v cỏc cụng trỡnh xõy dng ú,
bao gm thu tin thuờ nh, t, thanh toỏn cỏc chi phớ, sa cha, bo dng
cụng trỡnh, cung cp cỏc dch v kốm theo, bo him, giỏm sỏt cụng vic ca
cỏc nhõn viờn, m phỏn vi cỏc khỏch hng (thuờ hoc mua) hin ti v
khỏch hng tim nng[12]
Lut kinh doanh BS ca Vit Nam cng a ra quan im v dch v
qun lý bt ng sn nh sau:
iu 66.
2. Ni dung kinh doanh dch v qun lý bt ng sn bao gm:
a) Bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn theo u quyn ca ch
s hu, ch s dng bt ng sn.
b) Cung cp cỏc dch v bo m duy trỡ hot ng bỡnh thng ca bt ng
sn.
c) Thc hin bo trỡ, sa cha bt ng sn.
d) Qun lý, giỏm sỏt vic khai thỏc, s dng bt ng sn ca khỏch hng
theo ỳng cụng nng, thit k v hp ng.
) Thc hin cỏc quyn v ngha v i vi khỏch hng, vi Nh nc theo u
quyn ca ch s hu, ch s dng bt ng sn. [8].
Nh vy, v c bn, quan im ca Nh nc Vit Nam v qun lý
BS cng gn vi nhng khỏi nim c a ra trờn th gii.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 17
V bn cht, qun lý BS cng l mt loi dch v trong kinh doanh
BS. Dch v ny c cung cp bi nhng cụng ty chuyờn nghip v ang
ngy cng chng t u th ca mỡnh trong vic kinh doanh cỏc d ỏn BS cú
vn u t ln, nht l khi nú c cung cp t cỏc cụng ty ó xõy dng c
thng hiu hoc uy tớn cho mỡnh.
3. Vai trũ ca vic qun lý v phỏt trin bt ng sn trong nn kinh t
quc dõn

Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh
t th trng vỡ th trng ny liờn quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln
c v quy mụ, tớnh cht cng nh giỏ tr trong nn kinh t quc dõn: T trng
BS trong tng s ca ci xó hi cỏc nc cú khỏc nhau nhng thng
chim trờn di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Cỏc hot ng liờn
quan n BS chim ti 30% tng hot ng ca nn kinh t. Theo ỏnh giỏ
ca cỏc chuyờn gia, tng giỏ tr vn cha c khai thỏc n cha trong BS
cỏc nc thuc th gii th 3 l rt ln lờn ti hng nghỡn t USD, gp nhiu
ln tng h tr ODA ca cỏc nc phỏt trin hin dnh cho cỏc nc ang
phỏt trin trong vũng 30 nm qua. Do ú, vic qun lý v phỏt trin BS cú
vai trũ rt quan trng trong nn kinh tờ quc dõn.
3.1. Lm tng giỏ tr t ai v thỳc y sn xut phỏt trin
Th trng BS cú quan h trc tip vi cỏc th trng nh th trng
ti chớnh tớn dng, th trng xõy dng, th trng vt liu xõy dng, th
trng lao ng Theo phõn tớch ỏnh giỏ ca cỏc chuyờn gia kinh t, cỏc
nc phỏt trin nu u t vo lnh vc BS tng lờn 1 USD thỡ s cú kh
nng thỳc y cỏc ngnh cú liờn quan phỏt trin t 1,5 2 USD. ú l do khi
th trng bt ng sn phỏt trin, s lng cỏc d ỏn u t tng lờn, c bit
l cỏc d ỏn bt ng sn thng mi, s lng cỏc cụng trỡnh xõy dng tng
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 18
lờn s lm phong phỳ thờm cỏc hỡnh thc ca ti sn bt ng sn v lm tng
giỏ tr ca t ai. Vớ d khi cú d ỏn xõy dng 1 khu ụ th, ta cú th thy rừ
rng rng giỏ t trong khu vc v cỏc vựng lõn cn tng lờn mt cỏch nhanh
chúng. Vic phỏt trin cỏc d ỏn BS s kộo theo nhu cu v vt t, vt liu
xõy dng, mỏy múc, trang thit b, cụng ngh xõy dng, thụng tin Cỏc
ngnh sn xut st thộp, xi mng, gch p lỏt, sn n mỏy múc thit b nh
mỏy phỏt in, iu hũa, bm nc cng cú c hi phỏt trin.
Bờn cnh ú, cỏc nh u t v cỏc t chc kinh doanh bt ng sn
nu vic kinh doanh bt ng sn phỏt trin, thu c li nhun, h s tip tc

u t, m rng kinh doanh hoc s dựng li nhun thu c t kinh doanh
bt ng sn u t vo lnh vc kinh doanh khỏc, a dng húa danh mc u
t tng kh nng sinh li v gim ri ro. T ú, vn s chuyn dch t th
trng BS sang th trng khỏc v lm ngnh sn xut kinh doanh ú phỏt
trin. Phỏt trin v iu hnh tt th trng BS s cú tỏc dng thỳc y tng
trng kinh t thụng qua cỏc bin phỏp kớch thớch vo t ai, to lp cỏc
cụng trỡnh, nh xng, vt kin trỳc t ú to nờn chuyn dch ỏng k
v quan trng v c cu trong cỏc ngnh, cỏc vựng lónh th v trờn phm vi
c nc
3.2. Huy ng vn cho nn kinh t
Khi vic phỏt trin ca d ỏn BS gúp phn thỳc y sn xut phỏt
trin thỡ bn thõn nú ó l quỏ trỡnh tng vn u t cho phỏt trin kinh t.
Nhu cu v cỏc sn phm v dch v nh vt liu xõy dng, lao ng, thụng
tin tng lờn s hỳt ngun vn ỏng k vo th trng ny. Bờn cnh ú,
s phỏt trin ca BS s lm tng thờm ti sn c nh ca xó hi thụng qua
vic xõy dng c s h tng, vt cht k thut v l ngun vn u t di hn,
l ni gom vn v cú th chuyn vn t ngi ny sang ngi khỏc thụng qua
giao dch mua bỏn. Vỡ BS cú giỏ vn trờn th trng, nờn BS cú th c
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 19
chuyn thnh tin thụng qua vic bỏn hay vay vn tớn dng bng th chp.
Ngy nay, mi liờn thụng gia th trng bt ng sn v th trng ti chớnh
cng chng t sc nh hng mnh m lờn ton b nn kinh t. Theo thng
kờ kinh nghim cho thy, cỏc nc phỏt trin lng tin ngõn hng cho vay
qua th chp bng BS chim trờn 80% trong tng lng vn cho vay. BS
l hng húa c bit, cú giỏ tr cao, kinh doanh BS v kinh doanh dch v
bt ng sn thng mang li li nhun ln, do vy sc hp dn vn u t
vo BS ln, thu hỳt c vn u t trong v ngoi nc. Khi vic vn
hnh, qun lý v kinh doanh BS phỏt trin, tc chu chuyn ca vn
nhanh hn, ú chớnh l mt cỏch b sung thờm vn cho u t phỏt trin. Cỏc

giao dch th chp BS vay vn, gúp vn liờn doanh bng BS l nhng
giao dch lm tng thờm vn cho u t phỏt trin. Trong kinh doanh BS,
khi thc hin th chp BS, ngun vn c tng lờn gp ụi vỡ nh ú, huy
ng c vn nhn ri m BS vn s dng phỏt huy c tỏc dng. Gúp
vn liờn doanh bng BS chớnh l to vn i ng thu hỳt u t nc
ngoi, gúp phn huy ng vn cho u t phỏt trin kinh t. Vỡ vy, phỏt trin
u t, kinh doanh BS úng vai trũ quan trng trong vic chuyn cỏc ti sn
thnh ngun ti chớnh di do phc v cho yờu cu phỏt trin Kinh t - Xó
hi, c bit l u t phỏt trin c s h tng ca nn kinh t.
3.3. Tng thu nhp cho ngõn sỏch Nh nc.
Hot ng ca cỏc cụng ty qun lý v kinh doanh BS s tỏc ng ti
BS v mang li nhng kt qu l:
- Lm tng giỏ tr ca BS: T mt mnh t cỏc nh u t b vn
xõy dng cụng trỡnh, t vn hnh v khai thỏc cụng trỡnh s lm phỏt sinh
thờm doanh thu v li nhun.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 20
- Kớch thớch cỏc trao i hng húa BS trờn th trng, lm tng cỏc
quan h giao dch v BS, khi lng giao dch cng nhiu hn do quỏ trỡnh
mua i, bỏn li, thuờ i, thuờ li
Nhng tỏc ng ú ó gúp phn tng thu cho ngõn sỏch Nh nc
thụng qua cỏc loi thu: thu t hot ng xõy dng, t vn, thit k, thu
mua bỏn BS, chuyn nhng BS, thu trc b, thu kinh doanh mụi gii
BS, thu thu nhp doanh nghip (t cỏc doanh nghip kinh doanh dch v
cho thuờ BS), thu chuyn li nhun ra nc ngoi (i vi nhng d ỏn cú
vn u t nc ngoi), thu thu nhp cỏ nhõn (vi cỏc doanh nhõn nc
ngoi v nhng nhõn viờn Vit Nam cú thu nhp cao t hot ng kinh doanh
BS), thu chuyn nhng c phn (vi cỏc doanh nghip chuyn i hỡnh
thc u t hoc thay i i tỏc) Ngoi ra, Nh nc s cú c thờm
doanh thu t cỏc ngnh sn xut kinh doanh phc v cho vic phỏt trin d ỏn

BS.
Kinh doanh v phỏt trin BS gúp phn quan trng trong vic khai thỏc
v s dng cú hiu qu ngun ti nguyờn t ai, tn dng v phỏt trin BS
ỏp ng nhu cu ca nhõn dõn, tng ngun thu ngõn sỏch cho Nh nc.
Nhng vựng t giỏ tr thp hoc ang khai thỏc hiu qu thp, sau khi quy
hoch s cú giỏ tr tng lờn, nhõn dõn c ỏp ng v nhu cu c trỳ, lm
vic. Khi nhu cu tiờu dựng BS tng lờn (nhu cu v nh , vn phũng,
khỏch sn), nhu cu v cỏc tin ớch sinh hot cng tng lờn nh in, nc,
gas, vin thụng v Nh nc s cú thờm ngun thu ln t cỏc dch v tin
ớch ny.
3.4. M rng cỏc th trng trong v ngoi nc, m rng quan h quc t.
Th trng chung ca mi quc gia l mt th thng nht ca cỏc loi
th trng vn, th trng lao ng, th trng hng húa, th trng BS. Do
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 và bài học cho Việt Nam
Mai Ph-ơng Chi Nhật 1 K43F 21
ú, s phỏt trin ca hot ng kinh doanh BS cú nh hng n tt c cỏc
th trng ú v th trng chung ca mi quc gia. Khi th trng BS phỏt
trin, nú s yờu cu th trng vn phi phỏt trin theo u t phỏt trin.
Nu cú nhiu giao dch BS c thc hin hoc nhiu d ỏn u t vo
BS xõy dng, bỏn v cho thuờ, vn vo th trng s tng lờn. Cỏc
ngõn hng s hot ng tớch cc hn nh cỏc nghip v cho vay, nh giỏ, th
chp, t ú, vn nhn ri s c a vo th trng. Khi ú, th trng
sc lao ng v th trng BS nh vt liu xõy dng, mỏy múc thit b vn
hnh trong cỏc tũa nh, trang trớ ni tht, k thut cụng ngh cng phỏt
trin theo tng ng. ng thi, khi a mt cụng trỡnh xõy dng vo s
dng v kinh doanh, chng hn mt khỏch sn 5 sao, s ũi hi mt lot dch
v i kốm nh: dch v lm sch, dch v bo dng mỏy múc thit b (iu
hũa trung tõm, mỏy phỏt in, h thng cung cp nc, h thng cu ha),
dch v cõy cnh, dch v git l, dch v an ninh bo v Nh vy, ngi
ch ca khỏch sn ny phi ký hp ng vi mt lot cỏc nh cung cp nhng

dch v núi trờn vi cht lng tng xng vi tũa nh ca mỡnh. Khi nhiu
tũa nh lm khỏch sn c a vo s dng, chng nhng th trng cho
thuờ khỏch sn phỏt trin m s kộo theo s phỏt trin ca cỏc th trng dch
v phc v v s phỏt trin ny cng cú cnh tranh, c bit l khi cỏc khỏch
sn cng cnh tranh ln nhau v cht lng dch v. iu ú cho thy, khi th
trng BS sụi ng, nú kớch thớch nhng th trng khỏc phỏt trin.
Trong hi nhp quc t, th trng trong nc gn cht vi th trng
ngoi nc. S phỏt trin ca cỏc d ỏn BS gúp phn to iu kin cho cỏc
ch th l ngi nc ngoi tham gia giao dch v u t vo phỏt trin BS
trong nc, ng thi cũn cho phộp h u t phỏt trin sn xut, u t kinh
doanh cỏc lnh vc khỏc v thm chớ cú th c trỳ v sinh sng ti ú. Ti cỏc
nc ang phỏt trin, u t nc ngoi l mt kờnh huy ng vn vụ cựng