Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất giải pháp hình thành và bổ sung nguồn vốn đầu tư cho quỹ phát triển nhà ở tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN HÀ NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2004


-1-

MỤC LỤC
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
PHẦN MỞ ĐẦU
Sự cần thiết và mục tiêu của đề tài.................................................................. 1
Tổng quan về tình hình nghiên cứu trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất và
trái phiếu kèm quyền mua nhà đất .................................................................. 3
Giới hạn nghiên cứu ......................................................................................... 3
Phương pháp nghiên cứu đề tài ........................................................................ 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRÁI PHIẾU
1.1 Trái phiếu ................................................................................................... 5
1.1.1 Đònh nghóa .................................................................................. 5
1.1.2 Phân lọai trái phiếu .................................................................... 6
1.1.2.1 Căn cứ vào hình thức đầu tư ............................................ 6
1.1.2.2 Căn cứ vào chủ thể phát hành .......................................... 6
1.1.2.3 Căn cứ vào lợi tức ............................................................. 7

-2-

1.1.3 Các nhà đầu tư ........................................................................... 7
1.2 Trái phiếu chuyển đổi ................................................................................ 7
1.2.1 Đònh nghóa .................................................................................. 7
1.2.2 Các hình thức trái phiếu chuyển đổi .......................................... 8
1.2.3 Những yếu tố xác đònh giá trò trái phiếu chuyển đổi.................. 9
1.2.3.1 Giá chuyển đổi ................................................................. 9
1.2.3.2 Tỷ lệ chuyểnđổi ................................................................ 9
1.2.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ và giá chuyển đổi ban đầu ... 9
1.2.4 Quy trình thực hiện ..................................................................... 9
1.3 Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất ............................................ 11
1.3.1 Đònh nghóa ................................................................................ 11
1.3.2 Những ưu nhược điểm của trái phiếu chuyển đổi sang nhượng
nhà đất
.................................................................................................... 16
1.3.2.1 Ưu điểm .......................................................................... 16
1.3.2.2 Nhược điểm .................................................................... 17
1.3.3 Phương thức thực hiện phát hành trái phiếu chuyển đổi sang
nhượng nhà đất ............................................................................................... 18


-3-

1.3.3.1 Điều kiện cho việc phát hành......................................... 18
1.3.3.2 Những biện pháp đảm bảo.............................................. 20
1.3.3.3 Những nội dung phát hành.............................................. 21
1.3.3.4 Phương án phát hành ...................................................... 22
1.4 Trái phiếu kèm quyền mua nhà đất ......................................................... 22
1.5 Kinh nghiệm và bài học đúc kết từ các nước đã thực hiện phát hành

trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất ... 23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHU CẦU NHÀ Ở VÀ TÍNH CẤP BÁCH
CHO VIỆC HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1 Giới thiệu về Quỹ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................ 31
2.2 Thực tạng về tình hình phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh
trong những năm qua...................................................................................... 32
2.2.1 Tổng quan về tình hình phát triển nhà ở .................................. 32
2.2.2 Việc thực hiện chỉ thò 08/2002 ................................................. 34
2.2.3 Phương hướng phát triển tình hình sử dụng đất và nhà ở của
Thành phố đến năm 2005............................................................................... 36
2.3 Đặc điểm cơ bản của các dự án đầu tư vào các khu dân cư ..................... 37
2.4 Nguồn vốn đầu tư phát triển các chương trình nhà ở cho Thành phố ....... 40


-4-

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỰC HIỆN TRÁI
PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM
QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT
3.1 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện ........................... 43
3.1.1 Thuận lợi .................................................................................. 43
3.1.2 Khó khăn .................................................................................. 44
3.2 Một số giải pháp góp phần thúc đẩy phát triển thò trường trái phiếu
chuyển đổi sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất....... 48
KẾT LUẬN ................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

-5-

DANH MUẽC CAC CHệế VIET TAẫT.
ABS: ASSET BACK SECURITY;
CMOs: COLLATERALLIZED MORTGAGE OBLIGATIONS;
CPF: CENTRAL PROVIDENT FUND;
FHLMC: FEDERAL NATIONAL MORTAGAGE CORPORATION;
FNMA: FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION;
GHLC: GOVERNMENT HOUSING LOAN CORPORATION;
GHDB: GOVERNMENTS HOUSING DEVELOPMENT BOARD;
GNMA: GOVERMENT NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION;
HKMC: HONGKONG MORTGAGE CORPORATION LIMITED;
IFC: INTERNATIONAL FINANCE CORP;
KoMoDo: KOREA MORTGAGE CORPORATION;
LTV: LOAN TO VALUA ratio;
MBS: MORTGAGE BACK SECURITY;
PTV: PAYMENT TO INCOME ratio;


-6-

PHẦN MỞ ĐẦU
SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Trong thời gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, vấn
đề để hình thành và phát triển thò trường vốn nhằm huy động nguồn lực từ dân
cư và các thành phần kinh tế để tài trợ cho các dự án đầu tư dài hạn là một trong
những họat động cấp bách để có thể phát triển ổn đònh bền vững. Mặc dù, thò
trừơng chứng khóan Việt Nam đã ra đời từ năm 2000, nhưng đến nay những
đóng góp của thò trường này cho công cuộc phát triển chưa bao nhiêu và còn có

nhiều biến động, gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư trong nước
cũng như nhà đầu tư nước ngòai. Phải chăng với những chính sách còn có những
bất cập, những hàng hóa đang được giao dòch còn đơn điệu, nghèo nàn và những
khó khăn mà sẽ xảy ra với bất cứ một thò trường nào mới được thành lập không
phải chỉ đối với Việt Nam mà còn ở những nước khác. Do đó, việc phát triển và
tạo lập nên những hàng hóa đa dạng cho thò trường vốn hay những thể chế cần
thiết để tạo một cú hích to lớn nhằm thúc đẩy giao dòch trên thò trường cũng như
nhanh chóng khôi phục lại lòng tin của những nhà đầu tư để từ đó mới có thể tạo
nên một nguồn huy động vốn lâu dài và ổn đònh.
Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất cũng như trái phiếu kèm quyền mua
nhà đất, là một trong những công cụ có thể huy động nguồn lực to lớn từ người
dân nhằm đáp ứng cho nhu cầu phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng và cả nước nói chung. Cùng với sự lớn mạnh của một thò trường bất động
sản - thò trường giao dòch mua bán cho thuê nhà đất chính thức và phi chính thức,
việc đưa hai lọai trái phiếu này vào thực hiện góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở
của người dân, cũng như tạo nguồn vốn to lớn cho những tổ chức thực hiện các


-7-

chương trình nhà ở của Thành phố. Tuy nhiên, ngòai một phần nhỏ vốn manh
mún từ các bộ phận cá nhân đầu tư vào lónh vực này, trong lónh vực công nguồn
đầu tư cho thò trường bất động sản còn thấp và chưa mang tính phát triển hỗ trợ
nhà cửa cho người nghèo. Hiện nay, với một số thông tin về lọai hình chứng
khóan này chủ yếu từ các sách vở, tài liệu nước ngòai, cũng như thông tin ở các
hội thảo chuyên đề mới bắt đầu đề cập, có thể nói công cụ huy động vốn này
khá hữu hiệu và đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển. Phải thật sự nhìn
nhận rằng với một khỏang thời gian đã phát triển thò trừơng chứng khóan trong
nước, đã đến lúc chúng ta cần quan tâm nghiên cứu kỹ về việc phát hành trái
phiếu chuyển đổi. Có như thế, với quyết tâm nỗ lực của những người thực hiện,

việc phát hành lọai hình trái phiếu chuyển đổi này mới góp phần chấm dứt tình
trạng thiếu nhà ở trầm kha, cũng như giải quyết khả năng bùng nổ giá cả nhà đất
bong bóng như hiện nay. Để góp phần thu thập những thông tin, tài liệu tìm hiểu
về lọai hình chứng khóan còn khá mới này, cũng như góp phần làm tăng thêm sự
quan tâm, nhìn nhận của xã hội, chúng tôi chọn đề tài: “ Trái phiếu chuyển đổi
sang nhượng nhà đất và trái phiếu kèm quyền mua nhà đất- Giải pháp hình
thành và bổ sung nguồn vốn đầu tư cho Quỹ phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ
Chí Minh”, và nghiên cứu luận án này bằng mối quan tâm, trăn trở của một nhà
chuyên viên trong lónh vực tài chính.
Trong nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân hiện nay, một lọat các
vấn đề nan giải và bức bách cần giải quyết như: nguồn vốn nào dành cho đầu tư
phát triển nhà ở? Khả năng đóng góp và huy động từ dân chúng như thế nào?
Tính khả thi của các cách thức huy động nguồn vốn đó với độ tin cậy bao
nhiêu?… đã đặt cho chúng ta những câu hỏi lớn: liệu chúng ta hiểu rõ nhu cầu thò
trường vốn, hành động đúng trong việc tìm hiểu, nghiên cứu những nhu cầu bức
thiết của xã hội, việc phát triển thò trường vốn đã đủ mạnh để có thể thực hiện


-8-

được chưa, cũng như các cơ sở pháp lý cho việc phát triển thò trường nhà đất
song song với phát triển thò trường vốn được yêu cầu đến mức độ nào. Để làm
được như vậy, chúng ta sẽ cần phải làm nhiều hơn nữa cho những sự đầu tư,
nghiên cứu, vì thế luận văn này mong muốn đóng góp một phần trong số đó.
TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI
SANG NHÀ ĐẤT VÀ TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA NHÀ ĐẤT:
Đến nay có thể nói, việc nghiên cứu đề tài này còn ít do là mới lại với thò
trường chứng khóan Việt Nam. Tháng 08/2003 trong hội thảo khoa học: “Các
công cụ và giải pháp huy động vốn dài hạn để đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại
Thành phố Hồ Chí Minh qua thò trường chứng khóan” có một tham luận đề cập

đến lọai hình chứng khóan này. Mới đây, với quyết đònh thành lập Quỹ phát
triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã đề
cập đến công cụ trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất. Đó chỉ mới là ý tưởng, chưa
đi sâu vào nghiên cứu khả năng thực tế để có thể phát triển lọai hình công cụ
huy động vốn này.
Do đó, với việc phát triển các chương trình nhà ở, góp phần giải quyết
nhu cầu nhà, giải quyết nhu cầu tái đònh cư cho các dự án đầu tư hạ tầng của
Thành phố, cùng với việc Quỹ phát triển nhà ở được thành lập, có thể nói đã
đến lúc chúng ta cần xem xét đề tài một cách rõ ràng và cụ thể hơn.
GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU:
Lọai hình chứng khóan này còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã
được ứng dụng tại nhiều nước trên thế giới từ lâu nay. Vì vậy, trong phạm vi
luận án chỉ nghiên cứu lý thuyết về trái phiếu chuyển đổi, cùng với việc dẫn
chứng một số tình huống thực hiện ở những nước tiêu biểu như: Mỹ, Hồng Kông,
Singapore, Nhật Bản, và các nứơc khu vực châu Á.


-9-

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI:
Trong phương pháp nghiên cứu, luận án xem xét, phân tích đối tượng
nghiên cứu theo hai giai đọan như sau: việc xây dựng những nền tảng lý thuyết
cho phát triển lọai hình trái phiếu này, kế tiếp là khả năng đóng góp của công cụ
này trong việc phát triển thò trường nhà ở tại các nước cũng như khả năng ứng
dụng vào Việt Nam vào thời điểm này đã phù hợp chưa, hay còn cần những điều
kiện gì để có thể xây dựng chúng.
Có thể nói, lọai hình chứng khóan chuyển đổi còn mới lạ với thò trường
chứng khóan còn chưa phát triển mạnh ở Việt Nam. Từ những kinh nghiệm đi
trước, cũng như những khó khăn gặp phải của các nước đã phát triển đa dạng
hàng hóa cho thò trường vốn, luận án đúc kết ra hiệu quả và khả năng phát triển

lọai hình chứng khóan này vào Việt Nam.
Với phương pháp nghiên cứu quan sát, nghiên cứu các nguồn dữ liệu thứ
cấp từ mạng internet về chứng khóan chuyển đổi sang nhà đất và chứng khóan
kèm quyền mua nhà đất (MBS-Mortgage back securities), được áp dụng thực
hiện vào việc nghiên cứu đề tài này.


-10-

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRÁI PHIẾU
1.1 TRÁI PHIẾU:
1.1.1 Đònh nghóa:
Trái phiếu là một chứng thư xác nhận một khả năng của tổ chức phát hành đối
với người sở hữu, trong đó cam kết sẽ trả khoản nợ kèm với tiền lãi trong một
thời hạn nhất đònh.
Theo NĐ 144/2003/NĐ-CP về chứng khoán và thò trường chứng khoán: Trái
phiếu là một loại hình chứng khoán được phát hành dưới hình thức chứng chỉ
hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp (bao gồm cả vốn và lãi)
của người sở hữu trái phiếu đối với tài sản hoặc vốn của tổ chức phát hành.
Hay nói cách khác, một trái phiếu chỉ đơn giản là mảnh giấy xác nhận rằng đã
vay một khỏan tiền và hứa sẽ hòan trả nó trong một thời gian ấn đònh trong
tương lai. Một trái phiếu không khác gì hơn một giấy nhận nợ. Tuy nhiên, trong
trường hợp thò trường trái phiếu được một công ty khổng lồ hoặc một cơ quan
chính phủ ký nhận. Do vậy nó được đông đảo người cho vay chấp nhận hơn. Bởi
vì, phần lớn các công ty và các cơ quan của chính phủ vay tiền trên thò trường
trái phiếu đều được biết đến và có khả năng hòan trả các khỏan nợ của mình,
nên các trái phiếu của họ được buôn bán rất tích cực.
Một trái phiếu thông thường có những đặc điểm sau:
• Chủ thể phát hành: theo như Nghò đònh 144/2003/NĐ-CP việc phát hành trái

phiếu ra công chúng do công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh
nghiệp nhà nước có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký phát hành
tối thiểu là 10 tỷ đồng Việt Nam và phải được y ban chứng khoán nhà nước
cấp giấy phép trừ trái phiếu Chính phủ;
Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký phát hành phải có lãi;


-11-

Có phương án khả thi về việc sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt phát
hành trái phiếu.
Phải có tổ chức bảo lãnh phát hành;
Tổ chức phát hành trái phiếu phải xác đònh đại diện người sở hữu trái phiếu;
• Thời hạn trái phiếu: thông thường trái phiếu có thời hạn từ một năm trở lên
nhằm huy động vay nguồn vốn trung và dài hạn;
• Mệnh giá trái phiếu và lãi suất: theo như Nghò đònh 144/2003/NĐ-CP quy
đònh mệnh giá các loại trái phiếu phải tối thiểu là 100.000 đồng. Lãi suất trái
phiếu do người đứng đầu tổ chức phát hành quyết đònh lãi suất cụ thể cho
mỗi đợi đấu thầu trong phạm vi lãi suất cho phép.
1.1.2 Phân lọai trái phiếu:
1.1.2.1

Căn cứ vào hình thức: bao gồm hai lọai:

Trái phiếu vô danh: là loại trái phiếu mà tên nhà đầu tư không được ghi
trên chứng chỉ trái phiếu hoặc tại trụ sở của nhà phát hành.
Trái phiếu ký danh: là loại trái phiếu mà tên của nhà đầu tư được ghi trên
chứng chỉ hoặc tại trụ sở của nhà phát hành.
1.1.2.2

Căn cứ trên chủ thể phát hành:

Trái phiếu công ty: do công ty phát hành nhằm huy động vốn dài hạn để
bổ sung vốn tạm thời thiếu phục vụ cho đầu tư phát triển.
Trái phiếu Nhà nước: là giấy ghi nợ do Chính phủ và chính quyền đòa
phương phát hành nhằm mục đích bù đắp thiếu hụt ngân sách và đầu tư vào các
công trình công cộng, các dự án xây dựng các cơ sở hạ tầng, gồm:
-Trái phiếu Chính phủ (Government Bond): là giấy ghi nợ do các cơ quan
chính quyền nhà nước Trung ương phát hành để huy động vốn trong nền kinh tế,
trái phiếu được đảm bảo hoàn trả nợ vay theo đó bởi tòan bộ sự tin cậy, uy tín và
tất cả các quyền khác để hòan trả nợ vay cho nhà đầu tư.


-12-

-Trái phiếu chính quyền đòa phương (Municipal Bond): được chính quyền
đòa phương huy động cho từng dự án cụ thể và sử dụng dòng tiền thu được từ
chính dự án, công trình đó để hoàn trả nợ vay.
1.1.2.3
-

Căn cứ vào lợi tức; bao gồm:

Trái phiếu trả lãi đònh kỳ (coupon bond): là trái phiếu thanh tóan cho

người giữ trái phiếu (trái chủ) một khỏan tiền lãi đònh kỳ cho đến ngày đáo hạn.
Người ta thực hiện trả lãi đònh kỳ này là thanh tóan coupon.
-

Trái phiếu chiết khấu (zero coupon bond): còn được gọi là trái phiếu

không trả lãi, loại trái phiếu này được bán ra thấp hơn mệnh giá và đến ngày
đáo hạn trái phiếu được trả đúng bằng mệnh giá.
1.1.3
-

Các nhà đầu tư:
Nhà đầu tư có tổ chức: là các ngân hàng quốc doanh, các công ty bảo

hiểm, các quỹ đầu tư chứng khoán, cũng như các quỹ lương hưu, các tổ chức kinh
doanh đầu tư tài chính vào chứng khoán.
-

Các nhà đầu tư cá nhân: với số lượng các nhà đầu tư cá nhân rất lớn,

nhưng ít đóng vai trò quyết đònh. Bản chất trái phiếu là hình thức đầu tư cần phổ
biến trong dân chúng.
1.2 TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI:
1.2.1 Đònh nghóa:
Trái phiếu chuyển đổi là một lọai chứng khóan nợ do tổ chức họăc công ty phát
hành, có thể chuyển đổi sang một số lượng chứng khóan với hình thức khác đã
được quy đònh (thường là cổ phiếu phổ thông) theo một tỷ lệ và mức giá đã ấn
đònh. Trái phiếu chuyển đổi thích hợp với nhà đầu tư muốn lợi tức cao hơn cổ
phiếu phổ thông, cũng như tiềm năng đánh giá cao hơn trái phiếu thông thường.
Theo quan điểm của tổ chức phát hành, đặc tính chuyển đổi (khả hóan) thường
được dự trù như một khỏan “bồi dưỡng nhỏ” nhằm tăng cường khả năng tiếp thò


-13-

cho cổ phiếu phổ thông hay cổ phiếu ưu đãi. Khi thò trường trái phiếu phát triển
mạnh, các công cụ nợ mang đặc tính chuyển đổi thường được phát hành như là
phương tiện để làm tăng vốn chủ sở hữu. Khi những trái phiếu này được chuyển
đổi, vốn của tổ chức phát hành sẽ thay đổi được chuyển từ nợ sang vốn (1).
Người cho vay 1

Lãi vay - Lòch trả nợ gốc
Khỏan trả trước

Người cho vay 2

Lãi vay - Lòch trả nợ gốc
Khỏan trả trước

Người cho vay 3

Lãi vay - Lòch trả nợ gốc
Khỏan trả trước

Người cho vay 4

Lãi vay - Lòch trả nợ gốc
Khỏan trả trước

Người cho vay 5

Lãi vay - Lòch trả nợ gốc
Khỏan trả trước

Ngân lưu hàng tháng:

Lãi vay
Lòch trả nợ vay
Khỏan trả trước

Phân phối dòng tiền

Sơ đồ thể hiện việc tạo ra chứng khóan chuyển đổi và dòng ngân lưu
1.2.2 Các hình thức trái phiếu chuyển đổi:
Trái phiếu chuyển đổi được đảm bảo bằng tài sản cầm cố (MBSMortgage Backed Securities) là các công cụ được đảm bảo bằng một tập hợp các
tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân hoặc tổ chức được dùng thế chấp, cầm cố
như quyền sử dụng đất, nhà xưởng máy móc thiết bò, xe cộ…. MBS đơn giản nhất
là một lọai chứng khóan thuộc lọai chuyển nhượng (pass through), trong đó
những nhà đầu tư nhận được các tỷ lệ tương ứng của việc lưu chuyển tiền mặt từ
tập hợp các khỏan cầm cố (gốc đònh kỳ, thanh tóan hòan trả và tiền lãi). Các
chứng khóan phái sinh phức tạp hơn, thường được tạo từ các chứng khóan
chuyển đổi này. Vì vậy việc lưu chuyển tiền mặt của các khỏan vay và chứng
khóan phải phù hợp với nhau, với số dư của chứng khóan cân bằng với số dư của
khỏan vay. Một chứng khóan cầm cố lọai chuyển đổi (pass through) thể hiện
việc bán khỏan vay tương ứng. Người phát hành có thể bán tài sản cầm cố cho
một quỹ tín thác hoặc một quỹ mục tiêu đặc biệt, sau đó quỹ này phát hành các


-14-

chứng khóan, hoặc cho một đònh chế trung gian, đònh chế này mua các khỏan
vay cầm cố từ một số người cho vay trện thò trường, tập hợp các khỏan vay và
phát hành chứng khóan.
Trái phiếu chuyển đổi được đảm bảo bằng các tài sản tài chính ( ABSAsset Backed Securities) là các công cụ được đảm bảo bằng một tập hợp các tài
sản từ các khỏan phải thu từ ngân hàng, các khỏan phải thu từ cho vay tiêu dùng
(mua xe, thẻ tín dụng…) khỏan phải thu từ doanh nghiệp đi vay, tài sản cho thuê

tài chính, cũng như các khỏan đầu tư cho các dự án đầu tư hạ tầng…
1.2.3 Những yếu tố xác đònh giá trò trái phiếu chuyển đổi:
1.2.3.1

Giá chuyển đổi: giá chuyển đổi của trái phiếu chuyển đổi là mệnh

giá mà nó có thể được chuyển đổi sang một cổ phiếu phổ thông.
1.2.3.2

Tỷ lệ chuyển đổi: là tỷ lệ chuyển đổi thể hiện một trái phiếu được

chuyển đổi sang bao nhiêu cổ phiếu mà ta có thể nhận được.
Ví dụ: một trái phiếu chuyển đổi có mệnh giá 100.000 đồng với giá trò chuyển
đổi là 12.500 đồng. Vì thế ta có một tỷ lệ chuyển đổi là 100.000:12.500=8 hay
bằng 1/8, có nghóa là một trái phiếu chuyển đổi có thể được đổi sang 8 cổ phiếu
phổ thông.
1.2.3.3

Yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ và giá chuyển đổi ban đầu:

-

Thò giá cổ phiếu vào thời điểm trái phiếu được phát hành;

-

Khả năng triển vọng của chính công ty phát hành và xu hướng phát triển
của công ty;

-

Xu hướng biến động của thò trường;

-

Thời gian chuyển đổi (thời gian càng dài thì tính hấp dẫn càng giảm);

-

Mức lãi suất được trả (tỷ lệ lãi suất càng cao thì càng khuyến khích các
nhà đầu tư chấp nhận giá phát hành trái phiếu chuyển đổi càng cao hơn).


-15-

1.2.4

Quy trình thực hiện:

Ở đây quy trình thực hiện một tổ chức phát hành trái phiếu tiến hành mua các
khoản nợ vay có thế chấp nhà ở từ ngân hàng hay các tổ chức tín dụng đã cho
người dân vay mua nhà trả góp tạo nên danh mục đầu tư đa dạng của họ, và tiến
hành tài trợ cho các khoản nợ mua lại trên bằng cách phát hành các chứng
khoán nợ không có đảm bảo. Tổ chức này có thể kết hợp các khoản vay có thế
chấp, cầm cố từ danh mục đầu tư riêng của họ hay từ những người đi vay tạo
thành chứng khoán có tài sản thế chấp đảm bảo MBS, với sự đảm bảo thanh
toán đúng hạn nợ gốc và lãi vay của những loại chứng khoán này.
Thông thường quy trình thực hiện bao gồm hai giai đọan như sau:
Giai đọan một: mua các khoản vay có thế chấp cho danh mục đầu tư.
-

Mua các khoản vay có thế chấp từ tổ chức tài chính.

-

Huy động vốn trong thò trường vốn đòa phương bằng cách phát hành chứng
khoán nợ dưới hình thức từ các khoản vay ngắn hạn trên thò trường tiền tệ;

-

Đưa các khoản vay có thế chấp đảm bảo ra thò trường mua bán nợ;
Giấy nợ không bảo hiểm

TS cầm cố

Người phát hành nợ
tài sản cầm cố

Nhà đầu tư

Tổ chức trung gian
tài sản cầm cố
Tiền

Tiền

Giai đọan hai: kết hợp các khoản vay có thế chấp tạo thành chứng khoán có
tài sản thế chấp đảm bảo MBS và cung cấp sự đảm bảo thanh toán đúng hạn
nợ gốc và lãi vay..
-

Lựa chọn các khoản vay có thế chấp từ ngân hàng tạo thành MBS và cung
cấp bảo đảm cho các chứng khoán này;

-

Phát hành các giấy nợ trung và dài hạn;

-

Tìm kiếm các đơn vò tài chính uy tín từ các tổ chức tài chính quốc tế.

-

Đảm bảo cho các khoản vay có thế chấp trong danh mục đầu tư duy trì;


-16-

TS cầm cố

Người phát hành nợ
tài sản cầm cố

Tài sản cầm cố với thời
gian đảm bảo hòan trả

Nhà đầu tư

Tổ chức trung gian

tài sản cầm cố
Tiền

Tiền

Quy trình thực hiện ký quỹ việc phát hành chứng khoán nợ cầm cố (CMO)
Các khoản nợ cầm cố thế chấp có bảo đảm thực hiện ký quỹ như sau:
1. Phân lọai chứng khoán ký quỹ theo những nhóm chuyển đổi với những dạng
coupon giống nhau.
2. Ước tính giá trò trái phiếu của mỗi nhóm coupon bởi chiết khấu lòch trình
dòng tiền trả nợ gốc và lãi vay, cộng với phần thu nhập tái đầu tư ở một tỷ lệ
đạt được (5/4/3), ở một tỷ lệ coupon cao trả cho bất cứ nhóm chứng khóan
cầm cố thế chấp tài sản nào. Quy trình này nhằm đảm bảo các khoản nợ cầm
cố đảm bảo hoàn toàn chuyển thành nợ dài hạn bởi lòch phân phối lại phần
ký quỹ ngay sau khi lọai nợ cầm có bảo đảm CMO đã loại trừ.
3. Giới hạn giá trò trái phiếu (ở mỗi nhóm coupon) tới một giá trò cao nhất nhất
đònh. Giá trò trái phiếu được đánh giá từ thấp đến trung bình để những khoản
trả nợ gốc được hoàn trả đầy đủ ngay cả khi chứng khoán ký quỹ được hoàn
trả ngay tức thời theo khả năng bảo hiểm của nờ cầm cố có bảo đảm CMO.

1.3 TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI SANG NHƯNG NHÀ ĐẤT
1.3.1 Đònh nghóa:
Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất là một hình thức kết hợp giữa trái
phiếu chuyển đổi và họat động mua bán sang nhượng bất động sản. Ở trái phiếu
chuyển đổi người chủ sở hữu có thể chuyển đổi sang cổ phiếu của tổ chức phát
hành. Tương tự như vậy, ở trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất, người chủ
sở hữu có thể chuyển đổi sang hình thức quyền sử dụng đất tại một khu vực nhất


-17-

đònh nào đó trong một khỏan thời gian nhất đònh và một mức giá được ấn đònh
trước.
Các tổ chức chính phủ và phi chính phủ có bổn phận cung cấp nguồn vốn lớn và
ổn đònh cho thò trường thế chấp, cầm cố nhà cửa. Những tổ chức này đi đầu trong
việc chứng khoán hoá tài sản thế chấp, cầm cố bởi việc bán những khoản nợ thế
chấp nhà cửa từ những nhà cho vay đòa phương và được đảm bảo các chứng
khoán cầm cố, thế chấp nhà cửa. Kết quả là những tổ chức này sẽ mở rộng
nguồn vốn sẵn dùng cho nhà cửa và hỗ trợ cho tái phân bổ quỹ cầm cố thế chấp
từ nguồn vốn tăng thêm tới thò trường đang thiếu hụt vốn đầu tư.
Do đó, với việc phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất, nên hai
thò trường trái phiếu (thò trường vốn) và thò trường bất động sản (thò trường tài
sản) cùng tồn tại song song, thò trường này là tham chiếu, ánh xạ cho thò trường
kia và ngược lại.
Với giả đònh thò trường hiệu quả, không phát sinh lợi nhuận từ tình trạng mua
bán song hành (Arbitrage Profit), nên giá cả của cả hai thò trường cân bằng nhau
công thức sau:
Giá thò trường của trái phiếu sang nhượng nhà đất
Tỷ lệ chuyển đổi

= Giá thò trường của 1m2 nhà đất có khả năng chuyển đổi

Số diện tích đất mà nhà đầu tư thực hiện ở đây có thể hiểu là tỷ lệ chuyển đổi.
Ví dụ: Khi một nhà đầu tư sở hữu 100 triệu đồng tiền trái phiếu và trong một
thời điểm nhất đònh ở một khu vực cụ thể nào đó, nhà đầu tư có thể chuyển đổi
sang 40m2 đất ở với giá chuyển đổi của một m2 đất là 100 tr đồng/40 m2=2,5
triệu đồng/m2.
Đến một thời điểm nào đó nhà đầu tư muốn thu hồi tiền, mà giá đất lúc này lên
đến 3 triệu đồng /m2. Họ có thể bán lại trái phiếu căn cứ vào giá trò khu đất đó ở
mức giá xấp xỉ: 40m2 x 3 triệu đồng= 120 triệu đồng.

-18-

Một mô hình thực hiện trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất theo GNMA- Hiệp
hội nợ cầm cố quốc gia của Chính phủ Mỹ - Government National Mortgage
Association.(11)
Chủ sở hữu nhà đất

Lợi tức
Dòch vụ phí
Phí bảo lãnh
(1/2% total)

Lòch hoàn trả
vốn gốc

Khoản trả
trước

Tổ chức phát hành / dòch vụ

Nợ trả không
đúng hạn

Mất khả năng
trả nợ
Những nhà đầu tư

Trong hầu hết trường hợp, các khoản vay ưu đãi qua hình thức chứng khoán

chuyển đổi sang nhượng nhà đất có tỷ lệ thế chấp nhà cửa cố đònh được thực
hiện trên nhóm từ một đến bốn gia đình tiến hành kỳ hạn thanh toán trong vòng
ba mươi năm. Dòng tiền từ những khoản thế chấp, cầm cố chắc chắn có sự khác
biệt so với các công cụ thu nhập cố đònh tiêu chuẩn thông thường. Trong khi việc
đầu tư vào trái phiếu thông thường các nhà đầu tư sẽ được hưởng khoản lợi tức
nhất đònh: khoản lợi tức hoàn trả điïnh kỳ sáu tháng và khoản hoàn trả nợ gốc khi
đến hạn, thì những khoản thế chấp, cầm cố sẽ được hoàn trả hàng tháng bao
gồm cả nợ gốc và lãi vay. Người hoàn trả sẽ dựa trên vòng đời tài sản thế chấp,
cầm cố với chắc chắn rằng lãi vay sẽ được tính theo số dư nợ. Tuy nhiên phần nợ
gốc sẽ tăng dần theo thời gian cho đến kỳ đáo hạn, việc thanh toán này thực
hiện cho đến hết khoản nợ gốc. Hơn thế nữa, khoản thế chấp cầm cố này đưa ra
một cách rộng rãi việc cung cấp khoản trả trước tới người cần thế chấp (chủ sở


-19-

hữu nhà ở). Một người thế chấp, cầm cố có quyền thanh toán khoản nợ còn lại
vào bất cứ lúc nào nếu có khả năng. Những khoản trả trước này được trừ vào số
dư nợ còn lại, vì thế làm giảm đi tổng số nợ. Việc trả trước thường được yêu cầu
bởi các nhà bán bất động sản thế chấp, cầm cố, do lãi suất giảm đi, hoặc việc
tiến hành tái cấu trúc tài chính của những người vay nợ với một lãi suất hiện
hành hấp dẫn hơn.
Theo đặc tính thống nhất của dòng tiền khoản nợ thế chấp cầm cố, chứng khoán
cầm cố thế chấp tài sản ẩn chứa nhiều rủi ro. Đó là, khả năng không chắc chắn
của dòng tiền, hoặc “rủi ro thanh khỏan trước thời hạn”, chứng khoán cầm cố
thế chấp phụ thuộc hoàn toàn vào lãi vay, tính thanh khoản, khả năng tái đầu tư,
và rủi ro mặc đònh của bất cứ một công cụ huy động vốn với thu nhập ổn đònh
như vậy. Chất lượng tín dụng của một chứng khoán chuyển đổi nợ cầm cố, thế
chấp được quyết đònh bởi đặc điểm của danh mục chứng khoán cầm cố, thế
chấp, kể cả những điều khoản của tập danh mục chứng khoán đó, tín dụng phù

hợp cho nhóm những nhà phải thế chấp, cầm cố tài sản, số lượng tài sản cầm cố
thế chấp trong danh mục, và cả tính đa dạng của đòa lý trong danh mục chứng
khoán cầm cố, thế chấp bất động sản.
Hình thức cầm cố, thế chấp tài sản đã có lòch sử hình thành nhằm bảo đảm cho
các công cụ tài chính bởi những người sở hữu nhà từ những người vay đầu tư
mua nhà ở thực hiện, do có rủi ro bò thực thi tòch thu tài sản nhà cửa của họ bởi
việc không trả được khoản nợ mà họ đã thế chấp. Hơn nữa, việc đảm bảo thế
chấp tài sản tư nhân thường được thực hiện bởi những người cho vay nhằm giảm
thiểu rủi ro không trả nợ các khoản nợ cầm cố thế chấp với tỷ lệ giá trò vay cao
(high loan-to-value ratio). Nhiều chính sách, quy đònh cung cấp việc phòng ngừa
không trả nợ vay với một tỷ lệ nợ vay đảm bảo từ khoản đònh giá trò tài sản thế
chấp, cầm cố ban đầu. Tuy vậy, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư vào
các loại chứng khoán chuyển đổi để có được giá trò thoả đáng đối với các rủi ro


-20-

tín dụng của nhiều khoản vay thế chấp nhỏ trong danh mục đầu tư. Kết quả là
nhà phát hành sử dụng việc bảo đảm hay bảo hiểm nhằm nâng cao khả năng tín
dụng của việc chuyển đổi trên toàn bộ số nợ đầu tư.
Thông thường người muốn vay tiền mua nhà sẽ nộp hồ sơ vay từ một nhà phát
hành chứng khóan cầm cố, để từ đó phía nhà phát hành này sẽ hòan tất giải
ngân cho vay tín dụng.
Hai yếu tố ảnh hưởng đến người đi vay: suất sinh lợi khi thu hồi (PTI) và suất
cho vay (LTV). Trong đó PTI là tỷ lệ trả chứng khóan cầm cố cộng với tiền thuế
nhà đất từ thu nhập, được đo lường bằng khả năng trả nợ vay hàng tháng. Nếu tỷ
lệ này thấp, người đi vay tiền sẽ phải trả trước cao. Chênh lệch giữa giá bán bất
động sản và tổngsố tiền vay là khỏan người đi vay phải thực hiện trả trước. LTV
là tỷ lệ tổng số nợ đối với giá thò trường của tài sản. Nếu tỷ lệ này thấp nó sẽ
đảm bảo an tòan cho người cho vay khi người đi vay không thể trả được nợ và

khả năng thanh lý tài sản là khả thi.
Tổ chức thực hiện việc cầm cố, thế chấp có thể giữ tàisản thế chấp, cầm cố
trong danh mục đầu tư của mình hoặc bán tài sản thế chấp, cầm cố cho một nhà
đầu tư nào đó muốn nắm giữ phần tài sản đó. Tài sản hoặc đưa vào danh mục tài
sản cầm cố, thế chấp để đảm bảo cho một lọai chứng khóan nào đó, hoặc có thể
dùng để đảm bảo cho chính khỏan bảo hiểm từ chứng khóan. Lúc này việc cầm
cố, thế chấp được xem là hình thức chứng khóan hóa. Khi một tổ chức cầm cố,
thế chấp bán tài sản thế chấp, nó sẽ được thu mua bởi các nhà đầu tư tiềm năng.
Tất cả hai tổ chức thực hiện này và những công ty tư nhân hợp lại góp phần mua
chứng khóan cầm cố, thế chấp và bán lại chúng cho những nhà đầu tư, lúc này
được gọi là kênh lưu thông chứng khóan. Hai tổ chức tập đòan chứng khóan nợ
thế chấp nhà ở liên bang (Federal Home Loan Mortgage Corporation– FHLMC)
và tổ chức chứng khóan nhà ở quốc gia (Federal National Mortgage AssociationFNMA), chỉ chuyên về mua bán tài sản thế chấp nhà ở. Một trong những lọai tài


-21-

sản phù hợp một khi đáp ứng được những yêu cầu đựơc ban hành bởi hai tổ chức
này, trước khi được thực hiện chứng khóan để đảm bảo cho khỏan nợ vay. Trong
đó với 03 quy tắc được ban hành như sau: PTImax có nghóa là suất sinh lợi khi
thu hồi cao; LTVmax lãi suất cho vay cao, và đạt được những vay lớn nhất. Nếu
một loại ứng viên nào không đạt yêu cầu này, lúc này tài sản thế chấp được
xem là không phù hợp, còn những tài sản thế chấp phù hợp được đưa vào danh
mục đầu tư của họ hoặc được tiến hành chứng khóan hóa.
1.3.2 Những ưu nhược điểm của trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất:
1.3.2.1
-

Ưu điểm:

Loại hình trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất trước mắt đáp ứng

nhu cầu huy động vốn với chi phí thấp cho việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.
Do trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất mặc dù có mức lãi suất thấp,
nhưng do khả năng hấp dẫn chính là khả năng chuyển đổi sang nhà đất. Các
công ty phát hành không đòi hỏi phải là công ty cổ phần, điều này giúp các công
ty xây dựng nhà và phát triển các dự án đầu tư khu dân cư không tốn chi phí tái
cấu trúc lại cơ cấu vốn sở hữu mà vẫn có thể huy động nguồn vốn đầu tư trong
công chúng thông qua một công cụ khác hấp dẫn hơn lọai trái phiếu thông
thường. Các doanh nghiệp đầu tư các khu đô thò mới, khu dân cư mới có thể huy
động nguồn vốn qua hình thức này trong giai đọan đầu khi mà chưa hay khó
thuyết phục vay vốn từ các ngân hàng, vấn để chỉ cần thực hiện hình thức
chuyển đổi với mức ưu đãi nào sẽ thu hút nguồn vốn từ công chúng, nhất là khi
thực hiện Nghò Đònh 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thực thi luật đất đai có yêu cầu
các Công ty đầu tư kinh doanh nhà ở phải thực hiện xây nhà phân lô chứ không
còn được phép bán đất phân lô như trước kia.
-

Mức độ rủi ro thấp của trái phiếu chuyển đổi sang nhà đất làm cho các

nhà đầu tư cần có một suất sinh lợi ổn đònh đầu tư vào đây, đồng thời góp phần


-22-

làm cho hàng hóa đa dạng và phong phú ở thò trường tài chính. Ở đây, chủ sở
hữu trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất có thể xem như đang sở hữu một
dạng trái phiếu thông thường và kèm quyền sang nhượng bất động sản.
-

Thu nhập từ trái phiếu này ổn đònh và có thể không cao nếu thò trường bất

động sản đóng băng hay đi xuống, nhưng cũng có thể cho một quyền mua bất
động sản đảm bảo cho họ thu lợi khi thò trường bất động sản đi lên. Tình hình
biến động của thò trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến khả năng chuyển đổi
trái phiếu sang bất động sản của người chủ sở hữu. Ở đây, người chủ sở hữu trái
phiếu này có thể xem như đánh cược vào tình hình biến động của thò trường bất
động sản, nhưng có đảm bảo cho họ khi thò trường bất động sản đi xuống và làm
giảm rủi ro của lọai hình trái phiếu chuyển đổi nói chung và trái phiếu chuyển
đổi sang nhượng nhà đất nói riêng. Đây là bước đệm cho việc hình thành các
công cụ tài chính phái sinh trong tương lai có thể phát triển tốt trong thi trường
chứng khoán.
-

Trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất góp phần ra đời và làm sôi

động thò trường bất động sản. Khả năng chuyển đổi sang nhà đất chỉ có thể thực
hiện sau một khỏang thời gian nhất đònh kể từ thời điểm phát hành trái phiếu.
Do yêu cầu cần ổn đònh nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp cũng như tiến
độ đầu tư vào các dự án, khi nhà đầu tư vào lọai hình trái phiếu này cần tiền có
thể bán lại trái phiếu này ra thò trường, trong điều kiện bất động sản chưa hình
thành để xây dựng giá tham chiếu cung cấp cho thò trường trái phiếu. Chính vì
thế, sự kỳ vọng hợp lý vào việc dự đóan giá cả của bất động sản trong tương lai
là cần thiết, người chuẩn bò mua trái phiếu này cần phải có những thông tin về
thò trừơng bất động sản trong khu vực xem xét, các yếu tố ảnh hưởng, chính sách
nhà nước tác động lên thò trừơng , và điều này làm thò trường bất động sản sôi
động. Thò trường bất động sản được giao dòch với những bất động sản chưa có
nhưng sẽ được hình thành trong tương lai.

-23-

1.3.2.2

Nhược điểm:

Do tác động kéo theo của thò trường bất động sản lên thò trường mua bán trái
phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất, mặc dù chúng ta có thể thấy tính sôi
động của thò trừơng bất động sản, nhưng qua khủng khỏang và sụp đổ của thò
trừơng bất động sản ở Thái Lan dẫn đến là hậu quả sụp đổ của thò trường chứng
khóan vào những năm 1997 -1999 ở Châu Á, có thể thấy tính bất ổn của thò
trừơng bất động sản sẽ dẫn đến sự thất bại của thò trường chứng khóan. Do đó,
để có thể xác đònh được giá phát hành, lãi suất, thời hạn trái phiếu và thời hạn
để bắt đầu chuyển đổi là một công việc không đơn giản và yêu cầu phải phức
tạp, cần có một quá trình thẩm đònh, xem xét tình hình thò trường bất động sản,
cũng như những thông tin thu thập được thò trường này để có thể thực hiện huy
động vốn từ công cụ trái phiếu chuyển đổi này. Trong trừơng hợp giá cả chuyển
đổi sang nhựơng nhà đất và giá trò bất động sản tại thời điểm chuyển đổi tạo nên
một khỏang cách chênh lệch quá lớn có thể gây nên tình trạng đầu cơ vào giấy
tờ có giá này làm cho thò trường tài chính sẽ lâm vào khủng hỏang.
1.3.3 Phương thức thực hiện phát hành trái phiếu chuyển đổi nhà đất(2)
1.3.3.1

Điều kiện cho việc phát hành:

Các pháp nhân họat động theo luật doanh nghiệp như doanh nghiệp nhà nước,
công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần đều có thể đứng ra phát hành trái
phiếu này. Tùy quy mô phát hành mà trái phiếu được phát hành có thể được
niêm yết hay không được niêm yết, tuy nhiên những trái phiếu để có thể niêm
yết trên thò trường chứng khóan cần có những điều kiện phát hành mang tính

chặt chẽ hơn.
Dù doanh nghiệp phát hành lọai hình trái phiếu với bất kỳ hình thức nào, cũng
cần phải tuân thủ những điều kiện căn bản khi phát hành trái phiếu chuyển đổi
sang nhượng nhà đất như sau:


-24-

-

Doanh nghiệp phải có tình hình tài chính lành mạnh, xu hướng phát triển

trong tương lai ổn đònh và chắc chắn để có thể đảm bảo cho việc chi trả lãi suất
và hòan trả lại vốn vay cho phía nhà đầu tư một khi nhà đầu tư không thực hiện
quyền chuyển đổi sang nhà đất khi trái phiếu đến hạn.
-

Dự án sử dụng nguồn vốn từ trái phiếu phát hành phải có phương án mang

tính khả thi, lòch trình trả vốn vay và thời gian trả nợ vay cụ thể đồng thời phải
được chấp thuận từ Hội đồng quản trò đối với công ty cổ phần; hội đồng thành
viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hay đơn vò chủ quản đối với các doanh
nghiệp nhà nước. Đặc biệt ở trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất được
phát hành cho mục đích huy động vốn đầu tư vào một dự án xây dựng khu đô thò
hay khu dân cư với thời gian thực hiện đầu tư khá lâu nên cần có một nguồn vốn
huy động ổn đònh, vì thế việc phát hành vốn có một vai trò quyết đònh đối với
chủ đầu tư thực hiện dự án đó, cùng với thời gian thực hiện dự án đó cũng quyết
đònh thời hạn của trái phiếu và cả thời gian khả hóan của trái phiếu chuyển đổi
sang nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác giá trò chuyển đổi của trái phiếu cũng
gắn liền với quá trình thay đổi tăng giá đất ở tương lai so với giá hiện tại của

nhà đất (mới là giá đền bù, sang nhượng chưa đầu tư cơ sở hạ tầng), điều này sẽ
làm cho khả năng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư kỳ vọng vào giá trò
chuyển đổi của chúng sẽ tăng cao hơn trong tương lai.
-

Chủ thể phát hành phải xác nhận rõ ràng quyền sở hữu và quyền sử dụng

bất động sản để có thể quy đổi trái phiếu dạng này sang quyền sử dụng đất, cụ
thể như sau: trái phiếu phải gắn liền với quyền chuyển đổi sang quyền sử dụng
một diện tích đất nhất đònh ở một khu vực nhất đònh với thời gian cụ thể được
xác đònh. Chính vì thế, chủ thể nếu không có quyền sử dụng đất hay một điều
kiện chắc chắc trong tương lai để có thể sử dụng đất nhất đònh thì họ sẽ không
thể nào phát hành trái phiếu chuyển đổi sang nhượng nhà đất.