Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghieepj trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản an gia
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (905.16 KB, 59 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
Chuyên đề tốt nghiệp:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG
HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN GIA
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Quốc Tân
Công ty thực tập
: Sàn giao dịch BĐS An Gia
Giáo viên hướng dẫn :Vũ Thị Phượng
TP.Hồ Chí Minh 4/2011
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2
Lời cảm ơn
Đề hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến
Khoa Kinh Tế Phát Triển trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh. Các thầy cô trong
khoa đã tận tình chỉ dạy em từ khi bước vào chuyên ngành. Tất cả những kiến thức
thầy cô đã dạy sẽ là hành trang quan trọng cho em bước vào đời và trở thành người
thành đạt sau này
Em xin gửi lời cảm ơn đến cô Vũ Thị Phượng, cô là người đã dẫn dắt em từ khi
đề tài mới chỉ là ý tưởng đến khi hoàn thành tốt đề tài này. Nếu không có sự hướng
dẫn nhiệt tình của cô thì em rất khó hoàn thành đề tài này
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh chị phòng kinh doanh của sàn
giao dịch bất động sản An Gia, các anh chị đã chỉ dẫn em tận tình trong những bước
đầu chập chững với nghề bất động sản.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3
Lời nói đầu
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt
tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức
kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng
chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.
Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt là môi giới nhà đất đang có
rất nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá
nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nhìn một cách khái quát hiện nay hoạt động của đội
ngũ môi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà
nước, và dĩ nhiên điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng. Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm
nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với
phương thức hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phòng nhà đất với số lượng
nhiều vô kể; và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân.
Với thực tế tình hình như đã trình bày ở trên, sàn giao dịch bất động sản An Gia
đang có những cơ hội và khó khăn nhất định. Do sàn mới đi vào hoạt động nên chưa
có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy và hoàn thiện hoạt động dịch vụ môi giới theo
hướng chuyên nghiệp. Từ đó, em xin chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao
tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất
động sản An Gia”
Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề :
Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản .
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản
An Gia
Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp
trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản An Gia
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại sàn giao dịch bất
động sản An Gia
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
4
Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới: mua, bán, thuê,
cho thuê…tại công ty.
Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2011 đến tháng 3/2011
Phƣơng pháp nghiên cứu:
Thu thập thông tin, số liệu thực tế từ phía công ty về các vấn đề liên quan đến
môi giới bất động sản
-
Khảo sát thực tế bằng cách
o Trò chuyện, hỏi đáp trực tiếp với nhân viên kinh doanh
o Tham gia trực tiếp vào quá trình môi giới diễn ra tại công ty
-
Xử lý thông tin đã thu thập bằng các phương pháp
o Phương pháp số học, hệ thống hóa
o Phương pháp phân tích và tổng hợp
Kết cấu đề tài:
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động môi giới bất động sản.
Chương 2: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động
sản An Gia
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi
giới bất động sản nói chung và sàn giao dịch bất động sản An Gia nói riêng
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
5
MỤC LỤC
Lời cảm ơn
1
Lời nói đầu
3
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
7
1. Tổng quan về môi giới BĐS
7
1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS
7
1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS
8
1.3 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
8
2. Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS
9
2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS
9
2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS
10
3. Các loại hình môi giới và quy trình môi giới
15
3.1 Các loại hình môi giới
15
3.2 Quy trình môi giới BĐS
15
3.3 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới
23
4. Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS.
25
4.1. Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động môi giới tại sàn
giao dịch BĐS
25
4.2 Nội dung tổ chức sàn giao dịch BĐS
26
4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS
29
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN AN GIA
I Giới thiệu về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản An Gia
32
32
1. Bối cảnh ra đời của Công ty
32
1.1 Quá trình hình thành Công ty
33
1.2 Chức năng và nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản An Gia
34
1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Sàn An Gia
36
2. Xây dựng và hoạt động của Sàn giao dịch BĐS An Gia
37
2.1 Đầu tư xây dựng và trang thiết bị cho Công ty
37
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
6
2.2 Các kết quả đạt được
II. Thực trạng về hoạt động môi giới tại sàn giao dịch Bất động sản An Gia
39
39
1. Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại sàn
39
1.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ
39
1.2 Trang thiết bị và cơ sở vật chất của hoạt động môi giới
40
1.3 Tổ chức, quy trình môi giới
41
1.4 Mối quan hệ giữa hoạt động môi giới với các hoạt động khác ở sàn giao dịch BĐS
An Gia
45
2. Kết quả hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS An Gia.
46
3. Đánh giá về hoạt động môi giới tại sàn
46
3.1 Những kết quả đạt được
47
3.2 Hạn chế và nguyên nhân
47
3.3 Hướng giải quyết
48
Chƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP
TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN
48
1. Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh của sàn và của hoạt động môi giới
48
2. Một số giải pháp nhằm cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới
tại sàn giao dịch BĐS.
50
2.1 Sự cần thiết phải cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới
BĐS.
50
2.2 Một số giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại
sàn giao dịch BĐS nói chung
52
3. Những kiến nghị với sàn giao dịch BĐS An Gia nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp
trong hoạt động môi giới.
55
KẾT LUẬN
58
Tài liệu tham khảo
59
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
7
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tổng quan về môi giới BĐS
1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS
1.1.1 Khái niệm về BĐS
Cụm từ “BĐS” (sau đây viết tắt là BĐS) trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể
làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở
bản thân BĐS mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới
được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có nhiều dạng
quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy
một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau.
Như vậy, duới góc độ của nghề môi giới thì : “ BĐS là một mảnh đất có ranh giới
thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định giá gắn liền
trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định giá riêng, tách
biệt với mảnh đất”.
1.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS
Môi giới là một lớp trung gian, một cá nhân, một chủ thể, một hãng có thể làm
trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau. Từ đó, môi giới BĐS là hoạt động của
người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những
công việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm. Nhà môi giới BĐS có vai trò là
cầu nối giữa các bên liên quan.
Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản
thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó.
Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung môi giới BĐS
bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh BĐS.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
8
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
Tổ chức, các nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới
từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê,
thuê mua BĐS giữa khách hàng và bên thứ ba (điều 46). Nhà môi giới BĐS sẽ được
hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi
giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới
chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định
của nhà nước về kinh doanh BĐS. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các
vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà
môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối
được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới BĐS còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương
pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng,
hợp lý và hiệu quả nhất.
1.3 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia
nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của
những nhà môi giới, họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành Công đồng
thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua
các mặt sau:
Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa
BĐS do tính đặc thù của hàng hóa BĐS và thị trường của nó:
- BĐS gắn với các quyền năng phức tạp.
- BĐS là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
9
- Người tham gia thị trường BĐS là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị
trường BĐS phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…..
Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua
bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các
thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những
đối tác tốt, đáng tin cậy……
Như vậy sự tồn tại của hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc
đẩy đổi mới chính sách quản lý của nhà nước về BĐS. Những thành quả từ hoạt
động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh
xã hội.
2. Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS
2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới không
được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành.
Môi giới phải dựa trên Công bằng và minh bạch về thông tin.
Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm
bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới.
Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm
thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ
xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp. Vì hoạt động môi giới bất động sản, gắn liền
với uy tín và thương hiệu của công ty (hoặc cá nhân) môi giới. Vì vậy, đạo đức nghề
nghiệp được coi là yếu tố hàng đầu.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
10
2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS
2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề
Hiện nay theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môi
giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Tổ chức tham gia thị trường
dưới dạng văn phòng môi giới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới.
Chứng chỉ này được cấp khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia và vượt qua bài kiểm tra
trình độ của những trung tâm đào tạo chứng chỉ được sự cho phép của bộ Xây dựng
và tuân theo khung chương trình của bộ Xây dựng. Với việc không có yêu cầu cao về
trình độ, có thể nói nghề môi giới hiện nay đã và đang là một nghề có được sự tham
gia đông đảo của các tầng lớp trong xã hội. Đặc biệt là giới trẻ, những người năng
động và có sức khỏe đó là những lợi thế rất lớn trong lĩnh vực này.
Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấp chứng
chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm :
Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách
nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới
BĐS;
Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định
2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn
Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục đích
thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.
Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục
đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.Để khách hàng có định h ướng về
chất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những tiêu chuẩn cũng góp phần gây sức ép cho
các nhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điều cấm kị nhờ
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
11
việc thống nhất các nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết các văn phòng
môi giới với nhau.
Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:
Những kiến thức cần có:
+ Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý
+ Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện các Công
việc liên quan đến giao dịch BĐS.
Những kỹ năng cần có :
+ Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ
+ Hòa hợp được các mối quan hê
+ Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn
2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức
2.2.3.1 Đạo đức nghề nghiệp
* Nguyên tắc chung:
+ Cung cấp dịch vụ dựa trên nền tảng đạo đức, cơ sỏ đạo lí được Công
nhận chung trong xã hội.
+ Cung cấo dịch vụ sao cho dịch vụ đó không làm phương hại đến khách
hàng của họ
+ Cần trung thực với khách hàng của mình và không được làm mất lòng
tin của khách hàng vào họ.
* Sự chính trực trong nghề nghiệp
+ Tập trung cố gắng trong khi thực hiện những hoạt động nghề nghiệp
của họ.
+ Phải tuân thủ những quy định của pháp luật, bảo vệ lợi ích khách
hàng của họ dưới góc độ Công bằng và trung thực trong quan hệ với các bên của
thương vụ.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
12
+ Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạt
động nghề nghiệp.
* Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp
+ Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những
quy định của pháp luật
+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểu biết, kinh
nghiệm nghề nghiệp của họ.
* Bí mật nghề nghiệp
Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương vụ môi
giới,mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người
khác biết.Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong quá
trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của
thương vụ.
* Tôn trọng nghề nghiệp
+ Cần đảm bào sao cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa
trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng.
+ Không được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm
việc.
+ Không được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối tác cạnh
tranh, về donah nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh.
+ Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp,
nâng cao vị thế nghề nghiệp.
+ Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng
trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp.
+ Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ
cho lợi ích cá nhân.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
13
2.2.3.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp
+ Nhà môi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồng môi giới
dạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứng chỉ
hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp.Phạm vi Công việc của nhà môi
giới được xác định trong hợp đồng.
+ Vai trò của nhà môi giới dựa trên những thông vấn đề sau: cung cấp
thông tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực hiện dịch vụ được
yêu cầu, Thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn
khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàng tham
gia đàm phán về giá cả, giúp đỡ trong việc thanh toán,tổ chức các bước của
thương vụ.
+ Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủng tộc,
màu da, giới tính hay quốc tịch.
+ Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ về chức danh, tình trạng pháp
nhân của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới.
+ Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán
hay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi
giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữa các nhà môi giới
+ Bất kì một thông cáo, bản in ấn, thông tin bằng miệng hay trên giấy
được nhà môi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết.
+ Nhà môi giới có thể thực hiện dịch vụ cho cả hai bên khách hàng của
thương vụ
+ Nhà môi giới không được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí.Điều
này không hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàn g.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
14
+Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “
độc quyền”. Thông qua hợp đồng “ độc quyền” khách hàng ủy quyền thực hiện
dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng( nhà môi giới) nhất định.
+ Trước khi kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới có trách nhiệm thu thập
từ khách hàng những thông tin về việc BĐS có phải là đối tượng của hợp đồng “
độc quyền” nào trước đó không.
+ Nhà môi giới kí kết hợp đồng “ độc quyền” phải cố gắng trong mọi
khả năng có thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và không được gây khó khăn
trong việc cung cấp thông tin về BĐS trong hợp đồng.
+ Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những người khác về những việc,
mà một nhà môi giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “ độc
quyền”, sau khi có sự đồng ý của nhà môi giới thứ hai và chỉ trong pham vi kiến
thức của nhà môi giới thứ hai này.
+ Nhà môi giới không được tranh việc giải quyết vấn đề, mà những vấn
đề này thuộc phạm vi của hợp đồng “ độc quyền” của nhà môi giới khác.Không
được tác động để xóa bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng với những nhà môi giới
khác.
+ Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho khách
hàng của nhà môi giới khác, những quan hệ tiếo theo với khách hàng này phải
được thông báo và được sự đồng ý của nhà môi giới, người đã giới thiệu khách
hàng cho nhà môi giới thứ nhất.
+ Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà môi giới, việc xác
định mức hoa hông và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liên kết
Công việc và mỗi bên không được phép thay đổi.
+ Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môi giới
khác, có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng thông báo rõ ràng
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
15
rằng,họ nhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích của nhà
môi giới đã cung cấp thông tin cho họ.
+ Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải
quyết mâu thuẫn bằng con đường thỏa thuận.
+ Nhà môi giới phải đảm bảo rằng, những người giúp đỡ họ trong việc
thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề
nghiệp của các nhà môi giới.
+ Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giới khác khi
thấy họ vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi
giới trong khi thực hiện dịch vụ.
3. Các loại hình môi giới và quy trình môi giới
3.1 Các loại hình môi giới
Dựa vào các nhu cầu khác nhau của khách hàng có thể phân chia dịch vụ
môi giới thành:
1/ Môi giới mua
2/ Môi giới bán BĐS
3/ Môi giới thuê và cho thuê BĐS
4/ Môi giới cho nhà đầu tư.
3.2 Quy trình môi giới BĐS
3.2.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS
Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố
đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ. Sở hữu một
lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất
đối với nhà môi giới.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
16
a. Nguồn cung BĐS
Nguồn cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các cá
nhân, tổ chức sở hữu BĐS., các Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS., ngân
hàng, BĐS ở nước ngoài
BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ.
Để có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin về những
khách hàng có BĐS. Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau:
- Sách báo phổ thông, internet. Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và
cập nhật. Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”, tạp
chí ”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới BĐS”...
- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệp
của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực
hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ có thể
liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết.
- Các cơ quan nhà nước, các Công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước
có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại... Những
cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các Công trình...Bên cạnh đó các Công ty
xây dựng cũng là một nguồn cung lớn.
- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện
các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS. Nhà môi giới có thể tìm được thông tin
cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá .
- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi
giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới. Bên
cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi giới tới
khách hàng.
- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục. Dịch vụ này
cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thị trường
các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếp theo với số
liệu bán kèm theo
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
17
b. Thông tin về cầu BĐS
Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộng
hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn....
Người mua BĐS có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhà
xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS; Bảo toàn vốn, đầu cơ tiền nhàn
rỗi; Văn phòng, Công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ
thương mại
Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ
là gì để có kế hoạch chính xác.
Người thuê BĐS có các mục đích như: Thuê để làm khu Công nghiệp, nhà
xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh; Thuê
nhà ở Công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở;
Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà Công vụ; Ngân hàng thương mại
Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cóa thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tài
chính; Công ty bảo hiểm
3.2.2 Xác định đối tƣợng và các bên tham gia thƣơng vụ
a. Xác định đối tƣợng thƣơng vụ
Nhà môi giới có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như do chủ
sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế
hay internet... Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu. Điều quan trọng tiếp theo mà
nhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét về BĐS muốn giao dịch. Đây là việc hết sức
cần thiết bởi các nguyên nhân sau:
- Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để
phán đoán.
- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS. Nếu chỉ
dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực về BĐS.
- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được tính cách
của chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của
nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
18
căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn
phong môi giới.
- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ
thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS.
- Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị động ngay cả khi
không nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo
niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới.
Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:
- Vị trí: Vị trí BĐS là cố định, chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường
xung quanh, địa điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của
khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS. Tuy vậy, vị trí không phải là yếu
tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp, những đối với người
khác thì lại là xấu. Vì vậy, trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh
giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh
giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như
hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Công cộng,
hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh
viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là những
yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS.
- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường,
chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan tâm đến việc
phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây là một
trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả
cũ lẫn mới). Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi
kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong
khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử
dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ
thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà
chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
19
hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một
giáo sư đại học. Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho
người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ
thuật của BĐS.
- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐS
cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh
sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua
muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở đây không
phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là
để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà.
Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS
- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới
điện.....Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.
Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua BĐS
hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về
giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất.
- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm
sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch....
- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng,
quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc
biệt khác....
b. Các bên tham gia thƣơng vụ
Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn đề
quan trọng nhất là khả năng tài chính. Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực
hiện được không. Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả
năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn
tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có,
vốn vay hay thế chấp. Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
20
quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác
định thời hạn các bước thanh toán.
Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ này
cho người bán (người cho thuê). Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng
lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay
không. Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra
khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu
và bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan
đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi
người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số
trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được khách
hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào.
Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê) còn
cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người đó chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay
là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng. Không phải lúc nào nhà
môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thể nhận được
đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều). Nhà môi giới trong trường
hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các
cơ quan chính quyền. Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể
xảy ra để hành động.
Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường
BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự
trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào
những người thuê tiềm năng. Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép những vấn đề
liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cần quan sát,
đánh giá người cho thuê. Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực,
tử tế. Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau
đó thay đổi kế hoạch. Lúc này người cho thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình
trạng khó xử.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
21
Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định,
đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác định có
phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một trường hợp rất
hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân
kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền
cho một người.
3.2.3 Lập hồ sơ thƣơng vụ môi giới
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng
ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và
xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới.
Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên
nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở
hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong
quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và
chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và
theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng
ta thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng
ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo.
Nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:
- Họ và tên
- Họ và tên bố, mẹ
- Địa chỉ thường trú
- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
- Địa chỉ liên lạc
- Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
- Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
22
- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho
mọi Công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất
cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài
sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn
ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất được các điều khoản
của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thoả
thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có thể tiến
hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải
quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận.
Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến
thương vụ sau này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Lượng tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- Thời hạn kí hợp đồng Công chứng
- Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng
tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy
nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa
thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín"
của các bên.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
23
3.2.4 Thời hạn thực hiện thƣơng vụ môi giới
Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:
1-
Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%),
đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp
đồng Công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng
thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự
cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán
hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ
thuật của BĐS để bán.
2- Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử
dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp
đồng (+/- 80%).
3- Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi
BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công tơ điện, nước,
người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa
thuận.
Tuy nhiên cần nói rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải
là quy trình chuẩn.
3.3 Các bƣớc hoạt động điển hình của nhà môi giới
a. Tìm kiếm thông tin
- Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê.
- Xem xét BĐS một cách tỷ mỷ.
- Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng kỹ thuật
của BĐS.
- Kiểm tra về tình trạng pháp lý.
- Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu.
- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS.
- Tìm hiểu về thông tin khách hàng, tạo cơ sở cho việc thiết lập giao dịch giữa 2
bên sau này.
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
24
b. Xử lý thông tin
- Xác định giá BĐS được bán (cho thuê)
- Ghi chép miêu tả BĐS. Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS với các BĐS
khác.
- Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS
- Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán (cho thuê)
-Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua (thuê)
-Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua
(thuê) và các điều kiện liên quan đến thương vụ
- Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua (thuê) các BĐS
đã giới thiệu
- Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh
pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ
c. Giao dịch với khách hàng
- Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới
- Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán
- Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu
- Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới
- Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia
- Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này
- Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng Công
chứng
- Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm
- Thực hiện các Công việc liên quan đến thương vụ
- Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả
- Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên
quan đến thương vụ
- Chăm sóc khách hàng sau khi giao dịch xong, xây dựng mối quan hệ cho lần
giao dịch tiếp theo
Nguyễn Quốc Tân – K33
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
25
d. Kết thúc thƣơng vụ
- Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS
- Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi
giới
- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ
4. Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS.
4.1. Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động môi giới
tại sàn giao dịch BĐS
Các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, các nhân kinh doanh dịch vụ BĐS
được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân
khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch thì sàn đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử
dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động.
- Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải Công khai, minh bạch và tuân thủ pháp
luật.
- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn
giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc
thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Các điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS bao gồm:
- Đáp ứng các điều kiện theo quy định của nhà nước: tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh
dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người
có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất
Nguyễn Quốc Tân – K33
