Tiểu luận kinh tế phát triển nhom 5

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ
------------000-----------

TIỂU LUẬN

TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẾN BẤT ỔN KINH TẾ Ở VIỆT NAM

Giảng viên hướng dẫn: Th.S Hoàng Bảo Trâm

Hà Nội, ngày 25/09/2015


2

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

Danh sách thành viên nhóm 5
STT

HỌ VÀ TÊN

MSSV

Lớp

1311120063

Anh 7-TMQT-KT K52

Vũ Thị Phương
1
(nhóm trưởng)
2

Đỗ Minh Tú

1311120092

Anh 7-TMQT-KT K52

3

Nguyễn Hải Yến

1311120098

Anh 7-TMQT-KT K52

4

Vũ Thu Lê

1311120045

Anh 7-TMQT-KT K52

5

Dương Thu Hằng

1311120029

Anh 7-TMQT-KT K52

6

Vũ Như Quỳnh

1311120064

Anh 7-TMQT-KT K52

MỤC LỤC


3

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

LỜI MỞ ĐẦU
Phát huy nội lực, tranh thủ ngoại lực, kết hợp hữu hiệu hai loại nguồn lực này
phục vụ công cuộc phát triển đất nước là chủ trương nhất quán và xuyên suốt của
Đảng và Nhà nước ta trong 30 năm đổi mới vừa qua. Ngày nay, nền kinh tế Việt
Nam đang hội nhập ngày càng sâu, rộng vào nền kinh tế khu vực và thế giới, vì
vậy các nguồn ngoại lực, đặc biệt là các nguồn tài chính đổ vào nước ngày
càng nhiều, và theo các kênh rất phong phú, đa dạng. Trong đó, phải kể đến
nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã và đang có những đóng góp to
lớn cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nước ta
Nguồn vốn này đã bổ sung một lượng vốn lớn cho nền kinh tế, về cơ bản được

sử dụng có hiệu quả, góp phần nâng cao năng lực sản xuất – kinh doanh,
giải quyết công ăn việc làm, đổi mới và chuyển giao công nghệ, phát triển kết cấu
hạ tầng, xóa đói giảm nghèo, phát triển thị trường tài chính, hoàn thiện thể chế
kinh tế thị trường… Tuy nhiên, trong quá trình thu hút và sử dụng FDI ở Việt
Nam, cũng nảy sinh những bất cập và đặt ra các vấn đề cần giải quyết. Trên thực
tế nếu FDI tập trung quá nhiều vào lĩnh vực có tính đầu cơ cao như BĐS, có thể


4

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
dẫn tới bất ổn kinh tế vĩ mô một cách nghiêm trọng. Vậy những bất ổn đó là gì và
làm thế nào để các quốc gia trong đó có Việt Nam có thể hạn chế những bất ổn.
Đó là lí do nhóm chúng tôi lựa chọn đề tài tiểu luận này “Tác động FDI vào BĐS
đến bất ổn kinh tế Việt Nam”.
Bài viết được chia làm ba phần chính. Phần đầu là cơ sở lý thuyết về tác động của
FDI vào BĐS đến lạm phát, bất ổn tỷ giá, cán cân thanh toán, hệ thống ngân hàng.
Phần hai là phân tích thực trạng bất ổn ở Việt Nam. Phần thứ ba là đưa ra các giải
pháp giải quyết những bất ổn đó.

NỘI DUNG
I.

Cơ sở lí thuyết về tác động của FDI vào BĐS đến kinh tế Việt Nam
1. Tác động của FDI vào BĐS đến lạm phát
FDI vào BĐS tác động đến lạm phát qua 3 kênh chính
Thứ nhất: FDI vào BĐS kích thích sự phát triển thị trường BĐS, từ đó tạo cơn sốt
giá BĐS. Các nhà đầu tư nhận thấy khả năng tăng giá và sinh lời của BĐS nên gia
tăng nắm giữ tài sản này. Điều này làm tăng cầu về BĐS, làm giá BĐS tăng hơn so
với mức tăng của cầu. Trong thời gian ngắn, cơn sốt giá đất xảy ra và lan tỏa đến

một số hàng hóa khác gây lạm phát
Thứ hai: FDI vào BĐS làm tăng giá của các mặt hàng nhập khẩu do FDI vào BĐS
tạo ra áp lực phá giá đồng nội tệ.
Thứ ba: FDI vào BĐS làm tăng giá nguyên vật liệu xây dựng. Các thị trường xây
dựng như sắt thép xi măng … có mối liên hệ mật thiết với thị trường BĐS. Sự phát
triển thị trường BĐS làm tăng sự sôi động trên thị trường vật liệu xây dựng và kéo
giá các yếu tố đầu vào tăng mạnh. Trong thời gian ngắn, hiện tượng cầu kéo làm
tăng giá vật liệu xây dựng và từ đó chỉ số giá tiêu dùng cũng tăng lên.
2. Tác động của FDI vào BĐS đến bất ổn tỷ giá
FDI vào BĐS có thể dẫn tới bất ổn cả tỷ giá hối đoái danh nghĩa lẫn thực tế.


5

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Với tỷ giá danh nghĩa, dòng vốn lớn FDI vào làm gia tăng cung ngoại tệ trên thị
trường ngoại hối. Nếu ngân hàng trung ương không can thiệp thì đồng tiền nội tệ
sẽ tăng giá và gây biến động tỷ giá danh nghĩa.
Với tỷ giá thực, khi dòng vốn lớn FDI vào BĐS dẫn tới lạm phát tăng. Tuy nhiên
nếu lạm phát của các nước khác trên thế giới vẫn ổn định hoặc thấp hơn thì tỷ giá
hối đoái thực sẽ tăng.
3. Tác động của FDI vào BĐS đến bất ổn cán cân thanh toán
FDI vào BĐS đến bất ổn cán cân thanh toán thông qua cán cân thương mại và cán
cân vốn.
Với cán cân thương mại, tỷ giá hối đoái thực tăng làm sức cạnh tranh về giá của
các nhân hang thương mại và nền kinh tế bị giảm sút. Hoạt động xuất khẩu giảm,
nhập khẩu tăng làm tăng thâm hụt thương maị
Với cán cân vốn, việc thu hút một lượng lớn FDI trong ngắn hạn có thể làm tăng
dự trữ ngoại hối quốc gia và thay đổi cán cân vốn trong ngắn hạn. Tuy nhiên về dài
hạn khi mà cán cân thương mại bị thâm hụt lớn, cùng với việc chuyển vốn của các

doanh nghiệp FDI về nước, vấn đề ổn địn cán cân thanh toán trở nên khó khăn.
Thêm vào đó các doanh nghiệp nước ngoài có thể rút vốn ra ngoài thị trường BĐS
nếu có dấu hiệu xấu và gia tăng bất ổn cán cân thanh toán.
4. FDI vào BĐS và bất ổn hệ thống ngân hàng
FDI vào BĐS và bất ổn hệ thống ngân hang qua các kênh sau:
Thứ nhất: khi đầu tư vào BĐS tăng lên, lượng tín dụng mà ngân hang cho đầu tư
BĐS cũng tăng. Những khoản vốn vay này có tài sản thế chấp chính là hàng hóa
BĐS. Khi bong bong BĐS xì hơi hoặc vỡ, nợ xấu sẽ tăng và dẫn tới bất ổn hệ
thống ngân hàng. Mặt khác khi thấy dấu hiệu thị trường BĐS có dấu hiệu bất ổn,
niềm tin về thị trường BĐS của doanh nghiệp FDI giảm, họ rút vốn khỏi thị
trường, chuyển lợi nhuận về nước. Kết quả thị trường BĐS càng trở nên đóng băng
và càng gia tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.


6

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Thứ hai: FDI vào BĐS tác động tới thanh khoản hệ thống ngân hàng. Thị trường
BĐS đóng băng khiến hàng hóa BĐS không thể giao dịch. Thanh khoản của tài sản
BĐS kém gây ra thanh khoản cả hệ thống ngân hang trở nên khó khăn. Chính sự
liên thông mật thiết của thị trường BĐS với thị trường tài chính đã góp phần gây
bất ổn thị trường tài chính. Nếu bong bong BĐS quá lớn, có thể gây ra phá sản
ngân hàng và các công ty kinh doanh BĐS, và cuối cùng gây khủng hoảng ngân
hàng - tài chính.
II.

Thực trạng tác động của FDI vào BĐS đến kinh tế ở Việt Nam
1. Thực trạng đầu tư FDI vào BĐS tại Việt Nam
Kể từ khi có Luật đầu tư trực tiếp nước ngoài có hiệu lực năm 1988, dòng vốn FDI
luôn là động lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của nước ta

trong suốt 26 năm qua. Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) luôn phát
triển năng động. Trong 25 năm từ 1988-2013, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam
đạt khoảng 218,8 tỷ USD, tổng vốn thực hiện đạt 106,3 tỷ USD, lĩnh vực công
nghiệp chiếm tới gần 60%. Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế
hoạch và Đầu tư), trong 10 tháng đầu năm 2014, các nhà đầu tư nước ngoài đã
đăng ký đầu tư vào Việt Nam 13,7 tỷ USD, bằng 71,2% so với cùng kỳ 2013. Như
vậy, tỷ lệ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang có chiều hướng giảm nhẹ so với


7

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
thời điểm Việt Nam đạt kỷ lục về thu hút đầu tư nước ngoài (vượt mốc 20 tỷ USD).

Trong những năm từ 2006 đến nay, FDI vào kinh doanh BĐS không ngừng gia
tăng và trở thành lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đầu tư nhiều
nhất. Năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt mức cao nhất với 23.6 tỉ USD.
Năm 2010 với 6.84 tỉ USD, BĐS cũng trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI
nhất. Năm 2006, FDI vào BĐS mới chỉ chiếm khoảng 15.2% tổng vốn đăng kí thì
đến nắm 2007 đã tăng lên 28.6%, năm 2008 là 36.8%, 2009 là 35.5% và 2010 đạt
34.3%.


8

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
FDI vào BĐS tập trung nhiều vào các lĩnh vực như xây dựng khách sạn, văn
phòng, nhà ở, khu đô thị mới còn các lĩnh vực như xây dựng KCN, KCX chiếm tỉ
trọng nhỏ. FDI vào BĐS chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP
HCM, Vũng Tàu, Đà Nẵng.

Sự gia tăng của FDI vào BĐS ở Việt Nam thời gian qua bắt nguồn từ nhiều nguyên
nhân.
Thứ nhất, Luật đất đai 2003 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh
vực BĐS. Do vậy, FDI vào BĐS tăng mạnh bất chấp những khó khăn của khủng
hoảng kinh tế thế giới.
Thứ hai, chính sách phân cấp FDI cho các địa phương cùng với tình trạng thiếu
vốn đã dẫn tới hiện tượng chấp nhận thu hút FDI bằng mọi giá, trong đó có FDI
vào BĐS mà không có sự phân tích về chi phí và lợi ích dài hạn. Nguồn vốn FDI ồ
ạt đổ vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng có thể gây nên những bất ổn kinh tế vĩ
mô trong trung và dài hạn. Nó có thể dẫn đến sự phân bổ vốn đầu tư không hiệu
quả trong nền kinh tế, làm bất ổn cán cân thanh toán, thị trường vốn, đặc biệt là hệ
thống ngân hàng và làm tăng các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Mối quan ngại hiện hữu nhất là tác động làm giảm hiệu quả đầu tư của nền kinh tế
do có quá nhiều FDI vào một số loại hình bất động sản. Chính quyền địa phương
thường quan niệm rằng, cứ có nhiều vốn FDI, dù ở lĩnh vực nào đều sẽ giúp phát
triển kinh tế của địa phương. Chính vì thế, hơn một thập niên trở lại đây, các tỉnh ồ
ạt xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất với mục tiêu thu hút FDI. Nhưng, do
thiếu kết cấu hạ tầng phần cứng (điện, nước và giao thông) và phần mềm (nguồn
nhân lực) nên đa phần các khu công nghiệp ở vùng nông thôn xa các trung tâm đô
thị không thể thu hút FDI.


9

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Sai lầm cấp phép dự án FDI một cách ồ ạt đang làm thay đổi cơ cấu kinh tế của
một số vùng nông thôn, thậm chí cả khu vực thành thị, một cách đáng báo động. ở
nông thôn, kết cấu hạ tầng như đường sá, cầu cống, điện, nước sạch thiếu thốn và
nguồn nhân lực yếu kém, không được đầu tư đúng mức. Trong khi đó, chính quyền
địa phương lại thu hồi lấy đất nông nghiệp từ người nông dân để xây dựng các khu

công nghiệp và khu chế xuất, (nhưng lại khó thu hút được FDI, thậm chí cả nhà
đầu tư trong nước) và xây dựng sân gôn, nhà nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi
giải trí, trung tâm thương mại và kể cả sòng bạc (casino). Tình trạng phát triển ồ ạt
khu công nghiệp và sân gôn đang lấy đi đất và kế sinh nhai của những người nông
dân và đẩy họ di cư tìm việc làm tại các thành phố. Gánh nặng về mặt xã hội sẽ
tăng lên.
Chính sự mất cân đối về đầu tư này, đi kèm với thị trường bất động sản và tài chính
còn sơ khai dẫn đến mối quan ngại về sự bất ổn định của nguồn vốn FDI vào xây
dựng và bất động sản trong hình thành nguồn vốn FDI ròng, nhất là khi nền kinh tế
đang phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn này để tăng mức dự trữ ngoại tệ nhằm kìm
hãm lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Thứ ba, do tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu về văn phòng, chung cư và tốc
độ đô thị hoá nhanh đã khuyến khích FDI gia tăng mạnh vào BĐS. Thực tế, trong
nhiều năm gần đây đã diễn ra xu hướng nâng cấp trụ sở, văn phòng lên mức hiện
đại của công ty trong và ngoài nước, nhất là ngành ngân hàng, bảo hiểm… Do vậy,
văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp cho thuê luôn “sốt” cả về giá lẫn nhu cầu. Mặc
dù vào năm 2007, giá bán và thuê tất cả các loại bất động sản loại này và các khu
đô thị tăng ít nhất là gấp đôi tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng tỷ lệ sử
dụng chúng vẫn đạt gần như 100%. Ngoài ra, với việc xây dựng và phát triển các
KCN và KCX, Chính phủ cũng đã khuyến khích FDI vào các dự án xây dựng cơ sở
hạ tầng bao gồm toà nhà văn phòng, chung cư ở các KCN, KCX này.


10

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Thứ tư, tiềm năng của thị trường BĐS ở Việt Nam là sức hút với dòng vốn FDI.
Nước ta có lợi thế về địa hình, vị trí địa lý, đó là những đặc điểm hấp dẫn đối với
các dự án FDI vào các resort, khách sạn, du lịch nghĩ dưỡng… Hơn nữa, lợi nhuận
đầu tư vào BĐS cao cũng là điểm hấp dẫn đối với FDI. Ngoài ra, kinh tế tăng

trưởng cao, môi trường đầu tư được cải thiện, chính trị ổn định trong thời gian qua
càng đem lại tiềm năng lớn cho FDI vào BĐS.
2. Thực trạng FDI vào BĐS tác động đến kinh tế Việt Nam
2.1. Tác động đến bất ổn tỷ giá
Trong giai đoạn 2006 - 2010, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản Việt nam chiếm
tỉ trọng tương đối cao (khoảng 30,08%) và lại mang lại nguồn lợi nhuận rất lớn.
Tuy nhiên bất động sản là lĩnh vực không tham gia xuất khẩu nên đã phần nào gây
khó khăn cho việc cân đối nguồn ngoại tệ, gây áp lực không nhỏ lên lạm phát nhập
khẩu. Nguyên nhân là do việc chuyển lợi nhuận ra nước ngoài bằng ngoại tệ mặc
dù thu hồi vốn bằng nội tệ của các nhà đầu tư nước ngoài. Để cân đối lại nguồn
ngoại tệ, ngân hàng nhà nước liên tục phải điều chỉnh theo xu hướng giảm giá nội
tệ, làm cho tỉ giá hối đoái danh nghĩa (NERR) biến động theo hướng giảm mạnh
trong gia đoạn 2006-2010. Đến cuối năm 2010, NEER đã giảm 26,7% so với năm
2006. Từ năm 2010 đến năm 2011, tỷ giá tiếp tục bị phá giá tới 15,2%, từ 17.942
VND/USD lên 20.673 VND/USD. Bên cạnh đó, do đồng nội tệ luôn bị phá giá
nhưng chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam tăng nhanh hơn mức tăng thế giới, đã dẫn đến
gia tăng tỷ giá thực hiệu dụng (REER). Hình 2 cho thấy tỷ giá thực hiệu dụng của
Việt Nam đã bắt đầu tăng từ năm 2005 – cùng thời điểm với sự gia tăng mạnh FDI
vào BĐS. Đến năm 2009 REER đã tăng hơn 40% từ năm 2005.
Hình 2: Tỷ giá hối đoái thực hiệu dụng và danh nghĩa của Việt Nam


11

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

Nguồn: IMF
Nguồn ngoại tệ từ FDI vào bất động sản làm tỷ giá danh nghĩa song phương
VND/USD tăng nhanh trong giai đoạn 2007-2011. Từ biểu đồ, có thể nhận thấy, xu
hướng tăng nhanh từ 14.168 VND/USD trong năm 2000 lên mức 20.828

VND/USD trong năm 2012. Như vậy qua 12 năm tỷ giá đã tăng 6680 VND, trung
bình mỗi năm tăng 555 VND tương đương VND bị mất giá 3.26% so với USD
hàng năm.
Trong giai đoạn 2008- 2012, tỷ giá có xu hướng leo thang nhanh, từ 16.645
VND/USD lên mức 20.828 VND/USD. Tốc độ tăng trung bình khá cao
6.08%/năm. Điều này được lý giải do tác động từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn
cầu, tác động của gói kích cầu năm 2009 và việc hỗ trợ lãi suất ưu đãi mức 4% và
sự nới lỏng tín dụng vào năm 2010 làm bùng lên lạm phát và VND bị mất giá một
cách đáng kể.
Hình 3: Diễn biến tỷ giá danh nghĩa song phương trong giai đoạn 2000 - 2012


12

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

Nguồn: Tổng cục thống kê
2.2.

Tác động đến lạm phát

Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm, luồng FDI đổ vào BĐS đã gây
nên những cơn sốt đất trong ngắn hạn ở Việt Nam. Tình trạng thiếu thông tin minh
bạch về thị trường BĐS và hiệu quả sử dụng FDI vào BĐS dẫn đến hệ quả tất yếu
là cơn sốt nhà đất. Ngoài ra, việc các tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh
BĐS đã khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Nhu cầu mua BĐS
của các hộ gia đình tăng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu vốn đầu tư. Theo
kết quả điều tra của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia (UBGSTCQG) năm 2010
thì BĐS là kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy (chiếm
34%), trong khi đó đầu tư cho sản xuất chỉ chiếm dưới 10%. So với giai đoạn 2004

– 2006, khi giá BĐS ở trạng thái ổn định hoặc tăng không đáng kể, thì giá BĐS đã
bùng nổ từ năm 2006 đến năm 2008 và từ năm 2009 đến cuối năm 2010. Đặc biệt


13

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
vào năm 2007 - năm được coi là năm đỉnh điểm của chu kì tăng trưởng kinh tế Việt
Nam với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,48%. Năm 2007, Việt Nam đã thu hút
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài khoảng 20,3 tỷ USD. Trong đó lĩnh vực bất động
sản chiếm 40% tổng số vốn. Cùng với sự hưng phấn của nền kinh tế, các ngân
hàng thương mại đã mạnh tay cho vay. Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước,
trong sự tăng đột biến từ quý IV/2007 đến quý I/2008, tín dụng bất động sản chiếm
tỷ trọng lớn. Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khoảng 41.000
tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng của
thành phố Hồ Chí Minh. Khi những cơn sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm, giá bất
động sản tăng chóng mặt thì có thể nhận thấy một điều nghịch lý là: Việt Nam quốc gia có thu nhập bình quân đầu người thuộc hàng thấp nhất, lại có giá bất động
sản thuộc vào hàng cao nhất trên thế giới. Theo thống kê của CB Richard Ellis, giá
các căn hộ chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội tháng 10/2007
tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng2/2008 tăng khoảng
50% so với năm 2006. Tỷ lệ lấp đầy các văn phòng cho thuê loại A và B tại thành
phố Hồ Chí Minh là trên 95% với giá thuê trung bình trên 50USD/m2/tháng. Theo
số liệu thống kê, nếu như GDP bình quân đầu người của Việt Nam năm 2010 chỉ
tăng 2,9 lần so với năm 2000 thì giá nhà đất đã tăng tới 10 lần trong cùng thời kỳ.
So với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt trên đầu người lớn hơn, thu
nhập trên đầu người thấp hơn tới 50 lần nhưng giá nhà đất đô thị hai nước lại tương
đương nhau. Đây là những bằng chứng rõ ràng về mức độ bong bóng của giá BĐS
ở Việt Nam và cơn sốt giá này lan tỏa đến một số chi phí khác như chi phí thuê mặt
bằng của doanh nghiệp, chi phí liên quan đến nhà ở, gây áp lực lạm phát.
FDI vào BĐS đã làm nhu cầu nguyên vật liệu trong nước tăng. Tuy nhiên, sản xuất

nguyên vật liệu trong nước lại không đáp ứng đủ nhu cầu tiêu thụ của thị trường.
Điều này dẫn tới tình trạng phải nhập khẩu nguyên vật liệu lớn. Mặt khác, đồng nội


14

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
tệ mất giá, tỷ giá hối đoái tăng cùng với nhu cầu trong nước tăng đã khiến giá
nguyên vật liệu gia tăng. Trong quý I-2008 giá nhiều loại vật liệu xây dựng
(VLXD) đã tăng đến 30 - 40% so với hồi cuối năm 2007. Cụ thể, giá thép tăng 3,2
lần so với cuối năm 2007. Còn nếu so với giá giữa năm 2007 thì giá thép tăng
100%; xi măng tăng 2 lần. Thêm vào đó, những mặt hàng đầu vào sản xuất khác
cũng tăng khiến giá của các mặt hàng tiêu dùng hàng ngày như lương thực, thực
phẩm, hàng may mặc… tăng lên. Có thể thấy, trong thời gian ngắn, hiện tượng cầu
kéo đã làm giá nguyên vật liệu tăng cao, kéo theo sự gia tăng của một số mặt hàng
khác, kéo theo tác động tới chỉ số giá tiêu dung. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính
toán sơ bộ của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng
5/2008 tăng mạnh với mức tăng 3,91% so với tháng 4 là 2,2%. Nếu chỉ so sánh
mức tăng CPI của tháng 5/2008 với cùng kì năm 2007, chỉ số này tăng tới 25,2%.
Mức tăng cao của chỉ số CPI chủ yếu vẫn do tác động tăng giá của nhóm lương
thực, thực phẩm, đặc biệt là gạo và tác động của nhóm hàng vật liệu xây dựng:
thép, xi măng… Điều này đã góp phần làm lạm phát ở Việt Nam tăng cao trong
giai đoạn 2008-2011.


15

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Hình 4: Chỉ số giá tiêu dùng giai đoạn 2007 - 2008

Nguồn: VnEconomy
2.3.

Tác động đến cán cân thanh toán

FDI đổ vào BĐS gây bất ổn cán cân thanh toán thông qua cán cân thương mại và
cán cân vốn. Đối với cán cân thương mại, tỉ giá hối đoái thực tăng làm cho sức
cạnh tranh về giá của các ngành thương mại và nền kinh tế bị giảm sút. Hoạt động
xuất khẩu giảm sút, nhập khẩu gia tăng và làm tăng thêm thâm hụt thương mại.
Đối với cán cân vốn, việc thu hút một lượng lớn FDI vào BĐS trong ngắn hạn có
thể làm tăng dự trữ ngoại hối quốc gia và thay đổi cán cân vốn trong ngắn hạn. Tuy
nhiên, về dài hạn, khi mà cán cân thương mại bị thâm hụt lớn, cùng với việc
chuyển vốn của các doanh nghiệp FDI về nước, vấn đề ổn định cán cân thanh toán
trở nên khó khăn. Kinh doanh bất động sản ít tạo ra ngoại tệ nhưng khi họ rút vốn
lại bằng ngoại tệ, gây khó khăn lớn trong cán cân thanh toán của Việt Nam.Thêm
vào đó, các doanh nghiệp FDI có thể rút vốn ra ngoài khi thị trường BĐS có dấu
hiệu xấu và dẫn tới gia tăng bất ổn cán cân thanh toán.


16

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Thâm hụt tài khoản vãng lai cũng như cán cân thương mại lớn nhất là năm 2008,
mức thâm hụt cán cân thương mại quốc tế lên tới 12.783 triệu USD. Có thể nói,
nguyên nhân sâu xa để dẫn đến tình trạng này là do nhu cầu đầu tư cao hơn so với
mức tiết kiệm trong nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm,
đầu tư FDI vào BĐS đã gây nên những cơn sốt đất ngắn hạn ở Việt Nam. Và theo
điều tra của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia năm 2010, BĐS là kênh đầu tư ưa
thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy (khoảng 34%) trong khi đầu tư vào
sản xuất chỉ chiếm dưới 10%. Thật đáng lo ngại khi đầu tư tăng cao vào khu vực

BĐS vì khu vực này thường không làm tăng năng suất (như đầu tư vào máy móc,
thiết bị), cũng như tạo ra các sản phẩm có thể được dùng để trả nợ. Và chính điều
này cũng dẫn đến việc đầu tư của Việt Nam bị phụ thuộc nhiều vào dòng vốn của
nước ngoài. Tình trạng này là nguyên nhân quan trọng gây nên tình trạng thâm hụt
tài khoản vãng lai và cán cân thương mại.
Hơn thế nữa, thâm hụt ngân sách cũng chính là một trong những nguyên nhân gây
ra sự thâm hụt cán cân thương mại, và Việt Nam đang phải chịu sự thâm hụt kép.
Đầu tư Nhà Nước chiếm trên 50% tổng đầu tư xã hội nhưng lại kém hiệu quả hơn
so với đầu tư khu vực tư nhân. Những doanh nghiệp NN đầu tư tràn lan vào lĩnh
vực bất động sản với nhiều rủi ro và kinh doanh kém hiệu quả ngày một nhiều.
2.4.

Tác động đến hệ thống ngân hàng

Các dự án FDI đầu tư vào BĐS được thu hút trong giai đoạn 2006-2011 đều có vốn
điều lệ thấp hơn rất nhiều so với vốn đăng ký. PGS-TS. Lê Quốc Hội, trường đại
học Kinh tế Quốc dân dẫn chứng, trong giai đoạn 2006-2012, Việt Nam đã thu hút
được 12 dự án FDI vào BĐS có số vốn đăng ký trên 1 tỷ USD. Các dự án này chỉ
chiếm 0,18% tổng số dự án, song số vốn đăng ký là 30,71 tỷ USD lại chiếm tới
20,7% tổng số vốn FDI đăng ký trong giai đoạn này. Đáng nói là, số vốn điều lệ


17

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
của các dự án này thấp, điển hình là có dự án nhà ở tại tỉnh Bình Dương vốn điều
lệ chỉ bằng 0,59% vốn đăng ký và rất nhiều trong số dự án này đều chậm tiến độ
thi công. Chính vì vốn điều lệ thấp hơn vốn đăng ký, tất cả các dự án FDI vào BĐS
đều phải vay vốn ngân hàng và bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người dân để
bù cho khoản chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn điều lệ. Thực chất, vốn ngân

hàng và vốn trong dân mới là nguồn lực chính trao cho nhiều nhà đầu tư BĐS, với
tỷ lệ khoảng 60% - 70% vốn đăng ký. Thực tế, trong thời gian qua nhiều nhà đầu
tư nước ngoài đã tận dụng những khe hở trong chính sách của Việt Nam để thu lợi.
Có nhiều nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra vài triệu USD chủ yếu là chi phí ban đầu như
xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng, sau đó sử dụng thương hiệu của mình để huy
động vốn của dân và vay ngân hàng để triển khai dự án. Ví dụ dự án Ciputra chỉ
đầu tư vài trăm triệu USD vốn điều lệ; phần lớn vốn điều lệ của dự án Ciputra
được đóng góp bởi đối tác trong nước là tổng công ty phát triển hạ tầng đô thị Hà
Nội. Vốn đầu tư còn lại do vốn vay ngân hàng và bán trước cho người mua. Bên
cạnh đó, sự bùng nổ của FDI vào BĐS cũng kéo nhiều tập đoàn nhà nước tham gia.
Chẳng hạn như tập đoàn công nghiệp tàu thuỷ (Vinashin), tập đoàn điện lực
(EVN), tập đoàn cao su (VRG), tập đoàn dệt may (Vinatex)…có nhiều dự án kinh
doanh bất động sản.
Ngân hàng cung cấp vốn cho FDI vào BĐS khiến thị trường BĐS nóng lên nhanh
chóng tạo bong bóng. Hình 5 cho thấy tín dụng cho BĐS luôn luôn tăng trong thời
gian thị trường BĐS sôi động, có lúc tăng lên tới trên 30%.


18

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

Hình 5: Tăng trưởng tín dụng và tín dụng vào BĐS (2005- 2011)

Nguồn số liệu: Tổng cục Thống kê
Tín dụng BĐS cũng có mối quan hệ thuận chiều với tăng trưởng tín dụng với độ trễ
khoảng 2 – 3 tháng. Tuy nhiên, do thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng
ngân hàng nên điều này không chỉ làm tăng nguy cơ bong bóng BĐS mà còn gây
nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này. Hậu quả đó là những khoản nợ xấu và mất
khả năng thanh khoản trong hệ thống ngân hàng, cùng với dòng vốn rút chạy khỏi

thị trường và giảm cầu khi thị trường đóng băng.
Đến cuối năm 2011, dư nợ BĐS trên toàn hệ thống ngân hàng chiếm 9,94 % tổng
dư nợ.


19

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

Hình 6: Dư nợ tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2004 – 03/2015

Nguồn: VnEconomy
Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng nợ xấu đã lên tới khoảng 10% tính đến cuối năm 2011.
Hình 7: Tín dụng BĐS và tỷ lệ nợ xấu BĐS trong hệ thống ngân hàng thương
mại


20

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Nguồn: UBGSTCQG
Tỷ lệ cho vay bất động sản cao chủ yếu ở các ngân hàng thương mại quy mô nhỏ,
nhiều Ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30 – 40 % trên tổng dư nợ, có
những ngân hàng thương mại tỷ lệ này lên tới trên 50%. Ngoài ra, nhiều ngân hàng
thương mại vẫn thực hiện các khoản vay nội bộ, cho các cổ đông lớn của các ngân
hàng vay tiền mà các cổ đông này lại chính là chủ đầu tư các dự án BĐS. Điều này
tạo ra rủi ro lớn đối với các ngân hàng. Xét trên khía cạnh khác, việc thực hiện
chính sách thắt chặt và nới lỏng mà phân bổ không đều đã tác động xấu lên chất
lượng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng và làm cho các nhà đầu tư
không kịp thay đổi các phương án kinh doanh sao cho hợp lý. Tình trạng này kéo

dài và được khắc phục chậm đã làm cho một lượng vốn đầu tư vào BĐS trở thành
nợ xấu và khó thu hồi.
Tài sản thế chấp cho những món vay thường xuyên là quyền sử dụng đất hoặc
chính những dự án được xây dựng làm nguy cơ về rủi ro thanh khoản của ngân
hàng thương mại cũng tăng lên. Trước sức ép và lo ngại rủi ro quá lớn từ các khoản
cho vay bất động sản, từ giữa 2007, ngân hàng Nhà nước đã có những động thái
mạnh nhằm rút tiền ra khỏi lưu thông: tháng 6/2007, ngân hàng Nhà nước đã điều
chỉnh tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc lên gấp đôi đối với cả nội tệ. Sau khi tăng gấp đôi
dự trữ bắt buộc, lượng tiền mặt trong ngân hàng chắc chắn phải xuống thấp hơn
vào đầu năm 2008.Tính tới tháng 4 năm 2008, BĐS chiếm khoảng 50% tổng tài
sản thế chấp cho vay tại ngân hàng thương mại. 50% tài sản thế chấp trong 10,8%
tín dụng cho vay thể hiện sự phổ biến của việc làm này. Mặc dù tiền mặt trong dân
vẫn nhiều, nhưng khi hệ thống ngân hàng thiếu tiền mặt thì tín dụng cấp cho nền
kinh tế cũng bị cạn kiệt nhanh chóng. Từ cuối năm 2008, nhằm khôi phục kinh tế
sau khi đã sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng tín
dụng cho vay BĐS. Hệ quả là khiến thị trường bắt đầu bùng nổ trở lại từ tháng 6


21

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
năm 2009. Cuối năm 2009, vốn tín dụng cho vay BĐS đã tăng lên 184 nghìn tỷ
đồng, chiếm 18,7% tổng dư nợ. FDI tiếp tục vào BĐS với những dự án lớn khiến
tăng trưởng tín dụng tăng xấp xỉ 20% năm 2010. Trước tình thế đó, ngân hàng Nhà
nước thắt chặt tín dụng vào nửa đầu năm 2011, tín dụng BĐS có dấu hiệu suy giảm
mạnh, tác động mạnh lên tính thanh khoản của thị trường BĐS và hệ thống ngân
hàng. Ngoài ra, sự suy giảm này còn xuất phát từ các chính sách kiềm chế tín dụng
BĐS từ ngân hàng Nhà nước như đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro
cao nhất tại các ngân hàng thương mại là 250%; hạn chế tín dụng phi sản xuất 22%
trước 30/6/2011 và giảm xuống còn 16% trước ngày 31/12/2011.

III.

Giải pháp thu hút và sử dụng có hiệu quả FDI vào BĐS

Để duy trì về lượng và nâng cao chất lượng thu hút vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh
vực bất động sản theo hướng bền vững và đa dạng hóa các sản phẩm để phục vụ
nhu cầu của phần đông dân cư, doanh nghiệp, nhà nước cần thực hiện các giải pháp
sau:
 Quản lí chặt chẽ hơn dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS: kiểm tra về năng lực
tài chính và khả năng quản lý BĐS của doanh nghiệp, cách thức huy động
vốn, tính toán rủi ro trước các biến động thị trường,.. Đặc biệt với các dự án
đang triển khai, địa phương cần phối hợp với các cơ quan chức năng giám
sát tiến độ thi công, chất lượng công trình, tình trạng vay nợ, nộp thuế,…
Các bộ ngành có liên quan cần xây dựng quy trình kinh doanh BĐS hợp lí
với các chủ đầu tư có tổ chức. Trong đó phải quy định chặt chẽ việc huy
động vốn, vay vốn. Đồng thời nguồn vốn phát triển hệ thống KCN, KCX
cũng cần đầu tư hợp lí hệ thống kho, bến bãi phục vụ hoạt động vận tải, lưu
trữ.


22

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
Nhà nước cần chủ động thực hiện tốt việc phân cấp quản lý nhà nước đối với
FDI, đặc biệt trong việc phê duyệt, cấp giấy tờ, chứng nhận đầu tư, tăng
cường hợp tác hỗ trợ, phối hợp hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát việc thi
hành pháp luật về đầu tư. Mặt khác hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất
đai từ Trung Ương tới địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy lãnh
đạo, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra việc thực thi pháp luật. Bên

cạnh đó, cần hoàn thiện chế tài xử phạt các trường hợp vi phạm pháp luật
của Nhà nước về đất đai và quản lí đất đai
 Quản lí chặt chẽ vốn FDI thực hiện trong lĩnh vực BĐS. Để tăng số dự án
cũng như tổng vốn FDI thực hiện đầu tư BĐS, cần đổi mới căn bản phương
thức quản lí và sử dụng vốn vay, tích cực phòng chống thất thoát, lãng phí và
tham nhũng. Nhà nước cần có tiêu chí đánh giá phù hợp và chọn lựa nhà
thầu xây dựng cũng như trang thiết bị tiên tiến, đảm bảo chất lượng. Hơn
nữa, quản lí hoạt động đầu tư nước ngoài cần chủ động điều tiết giá bằng
quan hệ cung cầu và kiểm soát toàn bộ thị trường BĐS sơ cấp phải có sự
điều tiết của Chính phủ.
 Tăng cường đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo sự hấp dẫn và thu
hút các nhà đầu tư BĐS nước ngoài. Cải thiện, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ
thuật là nền tảng để thu hút và thực hiện các dự án bất động sản có hiệu quả.
Gắn liền với sự nghiệp hiện đại hóa đất nước, mở rộng cơ sở hạ tầng không
chỉ nhằm phát triển kinh tế bền vững mà còn cải thiện môi trường đầu tư, tạo
điều kiện thuận lợi triển khai các dự án là cơ hội để thị trường BĐS thu hút
FDI.
 Có biện pháp hạn chế tác động tiêu cực vào bất ổn nền kinh tế. Tăng cường
kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng vào BĐS của các tổ chức tín dụng,
phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng
tín dụng. Cần kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, tổ chức


23

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM
tín dụng vào BĐS để dòng tiền được kiểm soát và sử dụng đún mục đích.
Tạo lập tính minh bạch và ổn định thị trường BĐS qua các giải pháp tổng
thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường. Cần nâng cao
chất lượng của các sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS,

tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của các dịch vụ thẩm định
giá và tư vấn BĐS.

LỜI KẾT
Sau gần 30 năm đổi mới, nguồn vốn nước ngoài FDI đổ vào Việt Nam ngày càng
nhiều và đóng góp ngày càng quan trọng cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước. Các nguồn vốn nước ngoài có tác động tích cực đến nhiều mặt của
đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt trong một số lĩnh vực cụ thể, nguồn vốn ngoại
đóng vai trò dẫn dắt quá trình phát triển. Tuy nhiên, trong quá trình thu hút và sử
dụng vốn đầu tư nước ngoài, đã xuất hiện những mặt trái, những bất cập, làm hạn
chế hiệu quả sử dụng vốn, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế vĩ mô nói chung
cũng như sự phát triển kinh tế xã hội nói chung ở Việt Nam.
Với chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về phát huy nội lực, tranh thủ ngoại lực,
kết hợp hiệu quả hai nguồn lực này phục vụ công cuộc phát triển đất nước, FDI
tiếp tục là nguồn vốn quan trọng trong thời gian tới. Hy vọng các giải pháp mà
nhóm 5 đã đề ra sẽ góp phần hạn chế và giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên.


24

FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM

TÀI LIỆU THAM KHẢO
NHNN, “Tin tức và bình luận: Kinh tế - Tài chính - Tiền tệ Thế giới” số 11/2007
Thời báo ngân hàng, “Ảo như FDI vào bất động sản” - Ngọc Khanh - 24/01/2014
Tạp chí Kinh tế và Phát triển
Tạp chí VnEconomy
Số liệu: Tổng cục Thống kê, Cục đầu tư nước ngoài FIA, Ủy ban giám sát tài chính
Quốc Gia (UBGSTCQG)