Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp chuẩn hóa tư liệu địa chính phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ

NGÔ VĂN BÌNH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHUẨN HÓA
TƢ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Giáo viên hƣớng dẫn: PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa

Hà Nội – 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi và đƣợc sự hƣớng dẫn của
PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung
thực và chƣa từng có ai công bố trong bất kỳ công trình nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã
đƣợc cám ơn, các thông tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng
Tác giả

Ngô Văn Bình

ii

năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên–
Đại học Quốc gia Hà Nội, cho phép tôi có lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy
cô công tác tại Khoa Địa lý nơi mà tôi đã đƣợc các thầy, cô chỉ bảo tận tình, chu
đáo, nhiệt huyết để tôi đƣợc trang bị những kiến thức, hành trang đi vào thực tế.
Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn
các thầy cô giáo. Đặc biệt để có thể hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, còn có sự giúp đỡ rất lớn của PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa giảng
viên trực tiếp hƣớng dẫn tôi, cùng với các thầy, cô giáo trong bộ môn Quản lý Đất
đai, các cô, các chú, các anh, chị ở VPĐK Đất đai thành phố Bắc Giang đã có
những chia sẻ rất thẳng thắn với đặc thù của ngành để tôi có những kiến thức thực tế
phục vụ cho luận văn, các anh chị đồng nghiệp ở Tổng cục Quản lý đất đai đã giúp
đỡ, hỗ trợ tôi để hoàn thành luận văn đúng tiến độ.
Luận văn chắc chắn không tránh khỏi những sai sót, tôi rất mong nhận đƣợc
sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để luận văn đƣợc hoàn thiện
hơn.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả

Ngô Văn Bình

iii

năm 2016


MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................ix
Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 1
1.1 Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai .......................................................................1
1.1.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................1
1.1.2 Vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai ................................................................2
1.2 Cơ sở dữ liệu địa chính ..........................................................................................6
1.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính ..............................................................................6
1.2.2 Đánh giá hiện trạng nguồn tƣ liệu địa chính nƣớc ta giai đoạn 2003 tới
nay…………………………………………………………………………………...6
1.3 Vấn đề chuẩn hóa tƣ liệu địa chính phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai..............................................................................................................................14
1.3.1 Chuẩn hóa tƣ liệu địa chính .....................................................................14
1.3.2 Thực trạng chuẩn hóa tƣ liệu địa chính ở Việt Nam ...............................20
1.3.3 Nghiên cứu sơ lƣợc về kinh nghiệm chuẩn hóa tƣ liệu của các nƣớc phát

triển trên thế giới …………………………………………………………………...23
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG NGUỒN TƢ LIỆU ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC GIANG .....................................................................................25
2.1 Khái quát chung về khu vực nghiên cứu .............................................................25
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và vị trí đía lý ............................................25
2.1.2 Tài nguyên thiên nhiên ............................................................................29
2.1.3 Đặc điểm phân bố dân cƣ, lao động ........................................................31
2.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 2015 và quy hoạch sử dụng đất tới năm 2020 ...32
2.2 Thực trạng nguồn tƣ liệu địa chính trên địa bàn thành phố Bắc Giang ..............32
iv


2.2.1 Thực trạng về tƣ liệu bản đồ địa chính ....................................................33
2.2.2 Hiện trạng về tình hình đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và hoàn
thiện hồ sơ địa chính .................................................................................................35
2.2.3 Đánh giá về hiện trạng thông tin về tƣ liệu địa chính .............................37
2.3 Nhận xét về thực trạng và yêu cầu cấp thiết cần phải chuẩn hóa tƣ liệu địa chính
trên địa bàn thành phố Bắc Giang .............................................................................37
Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHUẨN HÓA TƢ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC
VỤ CÔNG TÁC XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ BẮC
GIANG ......................................................................................................................40
3.1 Đề xuất giải pháp chuẩn hóa tƣ liệu địa chính ....................................................40
3.1.1 Đề xuất quy trình chuẩn hóa dữ liệu không gian địa chính .....................40
3.1.2 Đề xuất quy trình chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính ......................................49
3.2 Giải pháp công nghệ phục vụ cho công tác chuẩn hóa dữ liệu địa chính trên địa
bàn.............................................................................................................................56
3.2.1 Sự cần thiết xây dựng phần mềm chuẩn hóa tƣ liệu địa chính ................56
3.2.2 Phần mềm kiểm tra quan hệ không gian, chuẩn hóa thuộc tính trên bản
đồ địa chính………………………………………………………………………...58
3.2.3 Phần mềm giải pháp chuẩn hóa chuỗi, Giấy chứng nhận dạng số ..........63

3.2.4 Phần mềm hỗ trợ kiểm tra các nhóm dữ liệu thuộc tính .........................68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 76

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Thống kê tƣ liệu bản đồ địa chính trên toàn thành phố ............................34
Bảng 2.2: Thống kê tình hình cấp GCN trên địa bản thành phố ...............................36
Bảng 3.1: Quy đổi tƣơng đƣơng mục đích sử dụng năm 2003sang mục đích sử dụng
năm 2013 ...................................................................................................................46

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Cấu trúc của cơ sở dữ liệu đất đai theo Luật Đất đai 2013 .........................2
Hình 1.2: Chia sẻ thông tin đất đai với các cơ sở dữ liệu của các cơ quan khác theo
hƣớng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu .....................................................................3
Hình 2.1: Bản đồ hành chính tỉnh Bắc Giang ...........................................................25
Hình 2.2: Diện tích phân bổ trong năm theo kế hoạch .............................................32
Hình 3.1: Sơ đồ quy trình chuẩn hóa dữ liệu không gian địa chính .........................43
Hình 3.2: Dùng Google Earth để kiểm tra kinh tuyến trục và hiện trạng vị trí thửa
đất ..............................................................................................................................45
Hình 3.3: Tạo topology giữa các lớp tạo thành thửa .................................................48
Hình 3.4: Sơ đồ quy trình chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính ...........................................51
Hình 3.5: Giới thiệu các công cụ hỗ trợ GISPLUS chuẩn hóa dữ liệu .....................59
không gian và dữ liệu thuộc tính ...............................................................................59
Hình 3.6: Công cụ hỗ trợ kiểm tra quan hệ không gian các tờ bản đồ trong một xã

và các xã trong một huyện ........................................................................................60
Hình 3.7: Công cụ hỗ trợ kiểm tra dữ liệu trùng và báo cáo ra file Excel ................61
Hình 3.8: Công cụ hỗ trợ tích hợp các xã vào một huyện trong*. Mdb ...................62
Hình 3.9: Công cụ chuẩn hóa trên SDE ....................................................................63
Hình 3.10: Phần mềm chuẩn hóa GCN .....................................................................63
Hình 3.11: Sơ đồ quy trình chuẩn hóa chuỗi GCN dạng số ......................................64
Hình 3.12: Mô hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số ................................66
Hình 3.13: Cách đặt tên theo thƣ mục đơn vị hành chính.........................................67
Hình 3.14: Giao diện đăng nhập vào cơ sở dữ liệu ...................................................69
Hình 3.15: Chuẩn hóa nhóm dữ liệu thuộc tính đơn đăng ký ...................................70
Hình 3.16: Chuẩn hóa nhóm dữ liệu về thuộc tính GCN ..........................................71
Hình 3.17: Chuẩn hóa nhóm dữ liệu về chủ sử dụng đất ..........................................72
Hình 3.18: Chuẩn hóa nhóm dữ liệu về thửa đất ......................................................73
Hình 3.19: Chuẩn hóa nhóm dữ liệu về nhà và căn hộ .............................................73
Hình 3.20: Chuẩn hóa nhóm dữ liệu về CSDL bản đồ .............................................74

vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

CSDL

Cơ sở dữ liệu

FAMIS

Phần mềm tích hợp đo vẽ và thành lập bản đồ địa chính
(Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng)

GCN

Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

MPLIS

MGE
TNMT
TT-BTNMT
TCQLĐĐ
UBND

Phần mềm hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu- Tổng
cục Quản lý đất đai (ViLIS 3.0)
Phần mềm chuyển đổi hệ tọa độ địa lý
Tài nguyên và môi trƣờng
Thông tƣ Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
Tổng cục Quản lý đất đai
Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

ViLIS 2.0

Phần mềm hệ thống thông tin đất đai - Tổng cục Quản
lý đất đai

VLAP 1

Vietnam Land Administration Project – Dự án hoàn
thiện và hiện đại hóa Hệ thống quản lý Đất đai Việt
Nam giai đoạn 1

VLAP 2

Vietnam Land Administration Project – Dự án hoàn
thiện và hiện đại hóa Hệ thống quản lý Đất đai Việt
Nam giai đoạn 2

viii


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Các chính sách luật về quản lý đất đai liên tục sửa đổi theo thực tế để đi vào
hoàn thiện, kèm theo đó là một hệ lụy các văn bản pháp lý đi kèm, cải cách thủ tục
hành chính, dẫn tới kết quả hiện tại là các nguồn tƣ liệu đã không còn đồng nhất, dù
đã đƣợc đầu tƣ lớn trong ngành quản lý về tƣ liệu địa chính nhƣng vẫn còn rất khó
khăn trong công tác quản lý và sử dụng;
Quy định chuẩn hóa tƣ liệu địa chính một cách thống nhất với mục đích để
thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhằm hiện đại hoá hệ thống công tác quản
lý, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động từ nguồn dữ liệu đất đai thống nhất từ

Trung ƣơng tới địa phƣơng, một hệ thống thông tin đất đai hiện đại sẽ đảm bảo
quyền lợi hợp lý trong quản lý nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất, một hệ
thống quản lý công khai minh bạch sẽ góp phần phòng chống tham nhũng, lãng phí
trong quản lý nhà nƣớc, nâng cao hiệu quả trong sử dụng, giải quyết tranh chấp,
khƣớu nại, tố cáo về đất đai làm ngƣời dân tin tƣởng hơn vào mọi hoạt động phát
triển có liên quan tới sử dụng đất, nâng cao mức độ hài lòng của ngƣời dân đối với
hệ thống quản lý của nhà nƣớc, đơn giản hóa thủ tục khi thực hiện giao dịch về đất
đai, xin phép xây dựng về nhà ở, tài sản gắn liền với sử dụng đất.
Tuy nhiên việc hoàn thiện đƣợc hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai chính xác còn
phụ thuộc vào nguồn tƣ liệu địa chính, qua quá trình thu thập và phân tích thông tin
thì thực trạng hiện nay các nguồn tƣ liệu về địa chính phục vụ trong công tác quản
lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu còn đƣợc thể hiện về mặt pháp lý ở nhiều khuôn
dạng khác nhau qua các văn bản pháp lý ở từng thời kì khác nhau, cụ thể đối với hệ
thống bản đồ địa chính là tƣ liệu để công nhận tính pháp lý của thửa đất đối với đối
tƣợng sử dụng đất thì lại đƣợc lƣu và sử dụng ở trên nhiều nền bản đồ khác nhau
nhƣ bản đồ lâm nghiệp, bản đồ giấy, bản đồ với hệ tọa độ giả định, bản đồ khu dự
án đƣợc vẽ trên giấy đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chƣa cập nhật
vào một nền bản đồ địa chính chính quy thống nhất, bản đồ giải thửa theo chỉ thị
299/TTg, một số bản đồ vẫn để ở hệ tọa độ HN-72 chƣa quy đổi về hệ tọa độ VN2000, các dữ liệu thuộc tính vẫn để theo quy định văn bản cũ mà chƣa đƣợc cập
nhật...Hay hệ thống tƣ liệu hồ sơ địa chính qua các thời kì ở nhiều địa phƣơng vẫn
chƣa quản lý một cách khoa học không cập nhật biến động kịp thời biến động vào
sổ bộ hồ sơ địa chính dẫn tới không khớp với tình hình quản lý đất đai thực tế, hoặc
đã thất lạc trong quá trình quản lý và sử dụng, không chính xác và ít khả năng sử
ix


dụng, từ yêu cầu hiện trạng trên cần phải thống nhất các nguồn tƣ liệu địa chính về
một nguồn để đáp ứng kịp thời công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Để hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Giang, trong

quá trình xây dựng, khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu, cần thiết phải đề xuất quy
trình chuẩn hóa đi với đó là ứng dụng công nghệ thông tin để chuẩn hóa tƣ liệu địa
chính phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là rất cần thiết và phù hợp
với đặc thù công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Giang, qua quá trình
nghiên cứu và tìm hiểu, học viên lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề
xuất giải pháp chuẩn hóa tƣ liệu địa chính phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng nguồn tƣ liệu địa chính trên địa bàn. Phân tích, đánh
giá tồn tại, khó khăn từ các nguồn tƣ liệu địa chính từ đó đề xuất giải pháp chuẩn
hóa nguồn tƣ liệu một cách thống nhất, khoa học phục vụ công tác xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai, hoàn thiện chất lƣợng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đi vào vận
hành.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra và nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm:
+ Nghiên cứu tổng quan về CSDL đất đai, các nguồn tƣ liệu địa chính.
+ Số liệu thống kê phục vụ cho công tác nghiên cứu, đánh giá các tƣ liệu phục
vụ công tác chuẩn hóa xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn.
+ Nghiên cứu hiệu quả chuẩn hóa tƣ liệu địa chính trong công tác xây dựng
CSDL về đất đai.
+ Đề xuất giải pháp chuẩn hóa, giải pháp công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu đi
vào vận hành
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài thực hiện phạm vi không gian trên địa phận hành
chính thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi nghiên cứu về nội dung:

x

+ Nghiên cứu thực trạng, giải pháp chuẩn hóa tƣ liệu địa chính để phục vụ
công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
+ Nghiên cứu và đề xuất ứng dụng công nghệ thông tin: phục vụ cho công tác
chuẩn hóa tƣ liệu địa chính
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra các tài liệu, số liệu báo
cáo, thống kê tình trạng, các nguồn tƣ liệu địa chính, phù hợp thống nhất với các
văn bản pháp lý về quản lý đất đai hiện hành, đánh giá đƣợc nguồn tƣ liệu địa chính
trên địa bàn nghiên cứu, tình trạng ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác
quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Phương pháp phân tích tổng hợp tài liệu: Tiến hành thu thập tham khảo các
nguồn tài liệu trong và ngoài nƣớc về vấn đề nghiên cứu, sử dụng phƣơng pháp này
để chắt lọc những ý có đủ điều kiện về cơ sở khoa học và đủ tính trạng pháp lý để
hoàn thiện cho vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến của một số chuyên gia có kiến thức và
kinh nghiệm chuyên sâu về vấn đề nghiên cứu, tham vấn trực tiếp và cung cấp
thông tin cần thiết phục vụ đề tài.
- Phương pháp phân tích, đánh giá: Phân tích các dữ liệu thu thập đƣợc và
khả năng ứng dụng công nghệ trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên
cứu, sử dụng phƣơng pháp này để đánh giá hoàn thiện nội dụng nghiên cứu.
- Phương pháp bản đồ và hệ thống thông tin địa lý: Nghiên cứu cơ sở hình
thành các nền bản đồ qua các thời kỳ khác nhau, nghiên cứu hệ thống thông tin địa
lý tìm hiểu khai thác hệ thống bản đồ đƣa vào vận hành.
- Phương pháp công nghệ tin học: Để xây dựng ứng dụng công nghệ thông
tin trong công tác thu thập, kiểm tra, chuẩn hóa chất lƣợng dữ liệu thì cần phải chọn
ngôn ngữ lập trình tạo ra sản phẩm đi vào thực tiễn...Lựa chọn ngôn ngữ lập trình
C# trong Microsoft visual studio để nghiên cứu ứng dụng.
- Phương pháp thử nghiệm: Để kiểm chứng kết quả nghiên cứu trên địa bàn
và có thể nhân rộng phạm vi ứng dụng.

xi


6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: Bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công
trình nghiên cứu trong nƣớc và quốc tế liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết
của đề tài:
- Hướng lý thuyết quản lý: Cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật về đất đai, các Nghị định, luật đất đai, Thông tƣ, quyết định về thi
hành luật, giao trình hệ thống thông tin đất đai, các báo cáo chuyên đề liên quan tới
vấn đề nghiên cứu.
- Hướng công nghệ tin học: Định hƣớng công nghệ thông tin trong công tác
xây dựng các ứng dụng chuẩn hóa tƣ liệu địa chính phục vụ công tác xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai đi vào vận hành.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới các nguồn tư liệu địa chính, và các tài
liệu liên quan ở nước ngoài
- Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 có hiệu lực thi hành kể từ ngày
1/7/2014;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tƣ của các Bộ, ngành, các quyết định
hƣớng dẫn thi hành luật đất đai…

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh
tế xã hội và quản lý đất đai tại địa phƣơng.
- Tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu, tổng hợp lên tổng thế, để so sánh và đƣa
ra ý kiến, nhận định cho định hƣớng phát triển của đề tài.
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung chính của
luận của luận văn đƣợc trình bày 3 chƣơng:

Chương 1: Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng nguồn tư liệu địa chính trên địa bàn thành phố Bắc
Giang, tỉnh Bắc Giang
Chương 3: Đề xuất giải pháp chuẩn hóa tư liệu địa chính phục vụ công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thành phố Bắc Giang
xii


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai
Để tìm hiểu lý thuyết về cơ sở dữ liệu đất đai cần phải nghiên cứu đƣợc hệ
thống các văn bản pháp lý qua các thời kỳ khác nhau, nắm rõ bản chất của nghiệp
vụ công tác quản lý đất đai.
Lý thuyết của cơ sở dữ liệu đất đai về mặt hệ thống pháp lý của nƣớc ta đã trải
qua nhiều thời kỳ hình thành và phát triển rồi dần đi vào hoàn thiện, tới nay Luật
Đất đai 2013 đã có chƣơng IX về hệ thống thông tin địa lý và cơ sở dữ liệu đất đai,
trƣớc đó đã hình thành một số văn bản pháp lý quy định về cơ sở dữ liệu nhƣ Thông
tƣ số 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành ngày
2/8/2007 về hƣớng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính. Thông tƣ số
17/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành ngày 4/10/2010
quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính, Thông tƣ số 04/2013/TT-BTNMT của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành ngày 24/04/2013 quy định về xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai, Thông tƣ số 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về CSDL
đất đai, Thông tƣ số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về xây dựng,
quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;
1.1.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu đất đai
Dữ liệu đất đai: Theo khoản 1 điều 3 Thông tƣ số 75/2015/TT-BTNMT thì
dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai, dữ liệu thuộc tính đất đai và các
dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất [7].
Cơ sở dữ liệu đất đai: Là tập hợp các dữ liệu đất đai đƣợc sắp xếp, tổ chức để

truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông tin qua phƣơng tiện điện tử [1].
Cấu trúc của cở sở dữ liệu đất đai [17].
Cơ sở dữ liệu đất đai gồm các thành phần nhƣ sau:
+ Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
+ Cơ sở dữ liệu địa chính.
+ Cơ sở dữ liệu về điều tra cơ bản về đất đai.
+ Cơ sở dữ liệu về thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Cơ sở dữ liệu về quy hoạch sử dụng đất.
+ Cơ sở dữ liệu về giá đất.
1


+ Cơ sở dữ liệu về thanh tra kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khƣớu nại tố cáo
về đất đai.
+ Cơ sở dữ liệu khác liên quan tới đất đai.

CSDL
về giá
đất

CSDL
khác
liên
quan
tới đất
đai

CSDL đất đai

CSDL

về văn
bản
quy
phạm
pháp
luật về
đất đai

CSDL
địa
chính

CSDL
về
điều
tra cơ
bản về
đất đai

CSDL
về
thống
kê,
kiểm
kê đất
đai

CSDL
về thanh
tra,

kiểm
tra,
khƣớu
nại, tố
cáo

CSDL
về quy
hoạch
sử
dụng
đất

Hình 1.1: Cấu trúc của cơ sở dữ liệu đất đai theo Luật Đất đai 2013
1.1.2 Vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai
Nhấn mạnh đƣợc vai trò của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với sự
nghiệp hiện đại hóa công tác quản lý đất đai nói riêng và đẩy mạnh sự phát triển của
đất nƣớc nói chung, khai thác đƣợc mọi nguồn lợi từ cơ sở dữ liệu đất đai mang lại,
phát hiện kịp thời sai sót trong quản lý đất đai tránh các tiêu cực trong công tác
quản lý đất đai, kịp thời xử lý thông tin về đất đai…
a) Vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai
+ Là cơ sở để xây dựng, hoạch định chính sách và theo dõi việc thực hiện
chính sách, hỗ trợ cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, chuẩn hóa các
quy trình xử lý hồ sơ đất đai, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về quản lý nhà nƣớc,
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nghiên cứu khoa học, đào tạo, hợp
tác quốc tế, các nhu cầu khác của xã hội và phát triển chính phủ điện tử tại ngành
Tài nguyên và Môi trƣờng [15].

2

+ Là công cụ hữu ích trong quản lý đất đai để quản lý tới từng thửa đất, từng
hộ gia đình, đơn vị, mục đích sử dụng và kiểm tra theo dõi tính hợp pháp, pháp lý
trong quá trình sử dụng đất.
+ Là công cụ hữu hiệu thống nhất các dữ liệu hồ sơ địa chính, các thông tin về
nguồn tài nguyên đất, cung cấp thông tin về bản đồ địa chính, tài nguyên đất và hoạt
động kinh tế của các ngành địa phƣơng.
+ Là công cụ hiệu quả cho việc cung cấp thông tin đất đai cho thị trƣờng
quyền sử dụng đất, thị trƣờng bất động sản, trong quá trình phát triển nền kinh tế thị
trƣờng nƣớc ta, ngoài ra còn cung cấp cơ bản cho công tác quy hoạch quản lý đô thị
và nông thôn ở nƣớc ta.
+ Xử lý liên thông thủ tục hành chính với các ngành khác nhƣ thuế, kho bạc,
ngân hàng, xây dựng, công chứng… Đƣợc diễn ra an toàn, nhanh chóng, chính
xác…Dƣới đây là hình ảnh mô phỏng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu;

Hình 1.2: Chia sẻ thông tin đất đai với các cơ sở dữ liệu của các cơ quan khác theo
hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu
+ Hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai về đội ngũ công chức, viên chức
ngƣời lao động có nghiệp vụ chuyên môn cao và cơ sở hạ tầng về thông tin điện tử
tốt. Quá trình xử lý các hồ sơ giao dịch đất đai hoàn toàn bằng phần mềm, trực tiếp
hỗ trợ công tác quản lý của lãnh đạo và tăng hiệu quả làm việc của cán bộ chuyên
môn.

3


Nhƣ vậy vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai là rất lớn nó cung cấp các thông tin
về đất đai chính xác, nhanh chóng, kịp thời, quản lý đất đai hiệu quả, giảm nhẹ thủ
tục hành chính, xây dựng đƣợc nguồn nhân lực nắm chắc công nghệ thông tin, xây
dựng hệ thống chính sách, pháp luật đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, khai thác đƣợc

nguồn thu từ các dịch vụ công, hơn nữa nó còn mang lại tính nhân văn đó là cung
ứng thông tin cho ngƣời dân để phát triển và nâng cao dân trí.
b) Vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai trong nghiệp vụ quản lý đất đai
Với khối lƣợng khổng lồ hồ sơ đăng ký qua các thời kỳ khác nhau đƣợc lƣu
trữ ở Văn phòng Đăng ký đất đai các cấp, tuy nhiên lƣợng hồ sơ này sẽ lớn lên
không ngừng và nếu quản lý không tốt dễ dễ bị hƣ hỏng chính, thất lạc do các
nguyên nhân chủ quan và khách quan vì vậy câu hỏi đặt ra là việc quản lý nhƣ thế
nào để lƣu trữ đƣợc an toàn và đầy đủ dữ liệu, công tác đăng ký kê khai, cập nhật
biến động đất đai, cấp giấy hàng ngày diễn ra nhanh hơn, đảm bảo chính xác và an
toàn?
Để thực hiện việc cấp GCN, kê khai quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn
liền với đất thì phải cung cấp, xử lý và trình bày đƣợc các thông tin nhƣ:
+ Xử lý thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc
trình bày tại trang 1 trên GCN quy định tại điều 5 chƣơng III Thông tƣ số
23/2014/TT-BTNMT.
+ Thể hiện thông tin thửa đất, thông tin về nhà ở và tài sản gắn liền với đất
đƣợc trình bày tại trang 2 GCN quy định chi tiết các điều 6, 7, 8, 9 chƣơng III
Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT.
+ Thể hiện sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên GCN thể
hiện trên trang 3 GCN đối với đất phi nông nghiệp, thể hiện nội dung ghi nợ, miễn,
giảm tài chính.... In trang bổ sung GCN.
Các công cụ hỗ trợ để thực hiện trong công tác quản lý cấp GCN nhƣ:
+ Xử lý thông tin pháp lý, đủ điều kiện hay không (có nằm trong khu quy
hoạch hay không...), lập ý kiến đề xuất, lập công văn, in trình xử lý, in phiếu luân
chuyển thuế, in quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất, in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền
với đất theo quy định của Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT, tra cứu thông tin ngăn
chặn, tra cứu thông tin quy hoạch, tra cứu thông tin thửa đất, thực hiện giao dịch,
4

bảo đảm, liên thông giữa các ngành có liên quan nhƣ thuế, kho bạc đảm bảo rút
ngắn thời gian thủ tục hành chính.
Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận sẽ dễ dàng hơn khi ta xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai phục vụ trong nghiệp vụ quản lý đất đai, hoàn thiện xây dựng đƣợc cơ
sở dữ liệu đất đai giúp quá trình xử lý thông tin, kho hồ sơ số, tìm kiếm thửa đất,
nghiệp vụ quản lý về đất đai và tài sản gắn liền với đất nhanh chóng thuận tiện, còn
nâng cao khả năng trao đổi thông tin, đồng bộ hóa dữ liệu đƣợc nhanh chóng dễ
ràng.
Từ cơ sở dữ liệu địa chính trích ra đƣợc các nguồn tƣ liệu địa chính thống nhất
và đã đƣợc cập nhật đầy đủ theo quy định mới nhất nhƣ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo
quy định hƣớng dẫn của Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng và theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của chính phủ.
+ Bản đồ địa chính theo quy chuẩn của Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
+ Sổ mục kê và sổ địa chính theo yêu cầu của Thông tƣ số 24/2014/TTBTNMT đang có hiệu lực thi hành.
+ Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng
nhận theo Thông tƣ số 28/2014/TT-BTNMT.
+ Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất của một
khu đất....
Tra cứu đƣợc thông tin thửa đất biết đƣợc thông tin ngƣời sử dụng, tìm đƣợc
thông tin ngƣời sử dụng biết đƣợc thông tin về thửa đất, trong dữ liệu thuộc tính
biết đƣợc vị trí các thửa đất trên bản đồ, thông tin của thửa đất đó, tra cứu đƣợc
thông tin giá đất theo khung giá đất hiện hành.
Tìm đƣợc các thửa đất, ngƣời sử dụng theo tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về
thông tin về ngƣời sử dụng đất, vị trí, hình thể, tài sản thửa đất gắn liền với đất, mã
loại đất, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất, các quyền của ngƣời sử dụng đất
theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Nghĩa vụ tài chính, số phát hành, số hiệu
GCN…

5


1.2 Cơ sở dữ liệu địa chính
Để xây dựng đƣợc hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, chúng ta cần chuẩn nguồn tƣ
liệu để phục vụ cho quá trình hoạt động quản lý và sử dụng của con ngƣời (con
ngƣời là đối tƣợng chủ thể đƣợc thừa hƣởng các thành quả lao động để quản lý và
sử dụng nguồn tƣ liệu địa chính), các nguồn tƣ liệu đƣợc hiểu đó chính là tất cả
những hoạt động sản xuất trong lĩnh vực quản lý đất đai nhƣ đo đạc, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập sổ sách liên quan tới quản lý đất đai…
1.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính
Theo Thông tƣ số 04/2013/TT-BTNMT ban hành ngày 24 tháng 04 năm 2013:
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở để
xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác [1].
Theo Thông tƣ số 17/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban
hành ngày 04 tháng 10 năm 2010, quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính nhƣ
sau:
Dữ liệu thuộc tính địa chính [6]: Là dữ liệu về ngƣời quản lý đất, ngƣời sử
dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có
liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, dữ liệu về tình trạng
sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, dữ liệu về quyền và
nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Dữ liệu không gian địa chính [6]: Là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy
lợi; hệ thống đƣờng giao thông, dữ liệu về điểm khống chế, dữ liệu về biên giới, địa
giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đƣờng chỉ giới và mốc giới quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy

hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
1.2.2 Đánh giá hiện trạng nguồn tư liệu địa chính ở nước ta giai đoạn 2003 tới nay
Sau khi Luật Đất đai 2013 thay thế Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành,
hàng loạt chính sách mới về đất đai đã đi vào thực tế, theo qui định của pháp Luật
Đất đai [17]: Quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của nhà nƣớc, những
đảm bảo của nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất phù hợp với đối tƣợng, từng hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực
6


hiện các quyền sử dụng đất, quan hệ đất đai đã có nhiều thay đổi, hoạt động của
quản lý đất đai đã dần đi vào nề nếp, theo đó để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của
Nhà nƣớc, cần hoàn thiện hơn về chính sách, cũng nhƣ là các vấn đề nghiên cứu
liên quan tới quá trình quản lý đất đai thực tế, chúng ta cần tìm hiểu các nguồn tƣ
liệu địa chính của nƣớc ta từ sau giai đoạn Luật Đất đai 2003 tới nay để đánh giá và
nhận xét:
Thực tế chung của các địa phƣơng của nƣớc ta đã trải qua các thời kỳ khác
nhau về hệ thống văn bản khác nhau, thực trạng cơ sở dữ liệu địa chính hiện nay ở
nhiều địa phƣơng đƣợc lƣu trữ ở nhiều khuôn dạng khác nhau nhƣ dạng số, dạng
giấy; về ký đóng dấu thì dạng giấy có tính chất pháp lý cao hơn nhƣng lại không
đƣợc cập nhật vào hệ thống trong quá trình quản lý đất đai; dạng số đƣợc lƣu trữ ở
các thiết bị máy tính nhƣng lại không đƣợc cập nhật thƣờng xuyên cụ thể nhƣ sau:
Về hồ sơ địa chính: Theo điều 3 chƣơng I Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT
đƣợc hiểu nhƣ sau; Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về
hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn
liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai, nhu cầu thông tin của
tổ chức, cá nhân có liên quan;
Đối với thực tế quản lý thì hồ sơ địa chính là thành phần quan trọng lƣu trữ
thông tin về lịch sử hồ sơ của từng thửa đất, đối tƣợng sử dụng đất, yếu tố cơ bản
cấu thành nên dữ liệu thuộc tính của CSDL, là hệ thống bản đồ địa chính, số liệu, tài

liệu và các sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế,
xã hội, pháp lý của thửa đất, về ngƣời sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất, đƣợc
thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động về sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất (các loại GCN qua các thời kỳ, loại Giấy chứng nhận theo Nghị
định số 43/NĐ-CP).
Hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng nhất trong công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai. Tính quan trọng của hồ sơ địa chính đƣợc quy định theo điều 7 Thông tƣ số
24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về tính pháp lý của Hồ sơ địa chính thì: “ Hồ sơ địa chính làm
cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao quản lý đất
theo quy định của pháp luật đất đai”.

7


Giai đoạn sau 1/7/2014 và thực hiện Luật Đất đai 2013: Theo Điều 4 Thông tƣ
số 24/2014/TT-BTNMT thành phần hồ sơ địa chính bao gồm: Tài liệu điều tra đo
đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, bản lƣu Giấy
chứng nhận đối với địa phƣơng đã xây dựng và vận hành CSDL địa chính hồ sơ địa
chính đƣợc lƣu dƣới dạng số còn đối với địa phƣơng chƣa xây dựng CSDL địa
chính thì kèm thêm sổ theo dõi biến động đất đai dƣới dạng giấy;
Giai đoạn từ năm 2007 đến trƣớc năm 1/7/2014 thực hiện theo Thông tƣ số
09/2007/TT-BTNMT quy định về lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Thành phần hồ sơ
địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi
biến động đất đai, bản lƣu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ đƣợc lập và
lƣu trữ ở 2 định dạng file số và giấy.
Trƣớc đó từ giai đoạn từ 2004-2007 thực hiện theo Thông tƣ số 29/2004/TTBTNMT về lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Thành phần hồ sơ địa chính bao gồm: Bản
đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai đƣợc lập

duy nhất trên dạng giấy, lƣu 3 cấp để sử dụng và chỉnh lý biến động (tỉnh, huyện,
xã).
Qua các thời kỳ khác nhau thì hồ sơ địa chính đƣợc định nghĩa và tồn tại qua
các dữ liệu khác nhau và cách quản lý của từng địa phƣơng cũng khác nhau tùy
thuộc vào đặc thù của địa phƣơng, việc cập nhật chỉnh lý vào các nguồn tƣ liệu
không đồng nhất hoặc không cập nhật đồng bộ dẫn tới tình trạng hồ sơ địa chính
của các địa phƣơng bị thất lạc (do nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan mang
lại) hoặc không sử dụng đƣợc và chỉ mang tính chất tham khảo để đúng với quy
trình văn bản pháp lý hiện hành.
Ví dụ khảo sát các tỉnh lƣu trữ hồ sơ địa chính: Các Văn phòng Đăng ký ở xa
trung tâm thƣờng không cập nhật hồ sơ địa chính thƣờng xuyên, các đơn vị này
thƣờng không lƣu trữ kho hồ sơ địa chính một cách khoa học, tới khi tìm thì khó
tìm, hoặc do quá trình chuyển đổi văn phòng đăng ký một cấp, các văn phòng đăng
ký đã thay đổi địa điểm so với đia điểm cũ, tới khi di rời, vận chuyển thì tƣ liệu hồ
sơ địa chính đã không còn nhƣ cũ.
Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền xác nhận.

8


Theo khoản 1 điều 20 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT thì bản đồ địa chính
là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và
các đối tƣợng chiếm đất không tạo thành thửa đất; đƣợc lập để đăng ký đất đai, cấp
GCN và các nội dung khác của quản lý nhà nƣớc về đất đai;
Theo điều 5 Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT thì bản đồ địa chính đƣợc lập ở
các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:10000 trên mặt phẳng chiều hình, ở múi
chiếu 3 độ, kinh tuyến trục của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, hệ quy
chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 và hệ độ cao quốc gia hiện hành;

Hệ quy chiếu quốc gia và hệ thống tọa độ- độ cao nhà nước [15]: Chính phủ
đã lập thông qua việc đƣa hệ tọa độ quy chiếu chính quy mới là VN-2000 trƣớc đây
là HN-72. Hệ quy chiếu mới có ƣu điểm là định vị phù hợp với lãnh thổ Việt Nam,
sử dụng ellipsoid WGS-84 thuận tiện cho việc đo đạc bằng công nghệ GPS và dùng
lƣới chiếu UTM có độ biến dạng cực đại nhỏ hơn lƣới chiếu Gauss. Công tác
chuyển đổi sang hệ VN-2000 đến nay cơ bản đã hoàn thành, đến năm 1993, chúng
ta đã hoàn thành lƣới tọa độ-độ cao nhà nƣớc hạng I và II ở Miền Nam và hạng II ở
Miền Bắc, giai đoạn 1995-1999, Tổng cục địa chính (Tổng cục Quản lý đất đai) đã
bổ sung thêm lƣới chiếu GPS cấp 0 có độ chính xác cao và phủ kín lãnh thổ, trong
quá trình xây dựng hệ quy chiếu VN-2000, toàn bộ mạng lƣới tọa độ, độ cao nhà
nƣớc đã đƣợc bình sai lại, nhằm nâng cao độ chính xác, đến đầu năm 2005 lƣới tọa
độ địa chính cơ sở (luới hạng III) đã hoàn thiện trên phạm vi cả nƣớc, Đây là việc
quan trọng là cơ sở hạ tầng cho việc phát triển dữ liệu không gian ở Việt
Nam.(Nguồn trích từ nghiên cứu của: PGS.TS Trần Quốc Bình).
Hệ thống bản đồ địa chính [15]: Hiện nay có thể liệt kê nƣớc ta có các loại bản
đồ địa chính sau:
Bản đồ xuất bản trƣớc năm 1960 trên cơ sở biên vẽ lại bản đồ Pháp trƣớc đây,
tƣ liệu đã quá cũ hầu nhƣ không có giá trị sử dụng.
Hệ thống bản đồ do quân đội Mỹ xuất bản trƣớc năm 1972 ở tỷ lệ 1/50.000 và
1/1.000.000 theo hệ quy chiếu của Ấn độ và lƣới chiếu UTM. Các bản đồ này đƣợc
đo vẽ từ ảnh hàng không. Đến nay cũng đã lạc hậu chỉ dùng cho những khu vực ít
biến động;
Hệ thống bản đồ do Cục quân đội xuất bản trƣớc năm 1990 ở tỷ lệ 1/100.000
trên cơ sở biên vẽ lại các bản đồ Liên Xô cũ thành lập năm 1980 theo hệ tọa độ

9


HN-72 lƣới chiếu Gauss. Các bản đồ này không đƣợc biên tập ngoại nghiệp nên khá
nhiều yếu tố không hoặc kém chính xác;

Hệ thống bản đồ do Tổng cục Địa chính (nay là Tổng cục Quản lý đất đai)
thành lập từ năm 1995 trở lại đây gồm:
+ 843 mảnh tỷ lệ 1/50.000 phủ kín toàn bộ lãnh thổ Việt Nam đƣợc lập biên
vẽ các mảnh bản đồ lớn hơn hoặc từ ảnh hàng không.
+ 211 mảnh tỷ lệ 1/100.000, 60 mảnh tỷ lệ 1/250.000, 25 mảnh tỷ lệ 1/500.000
và 8 mảnh tỷ lệ 1/1.000.000 đƣợc thành lập trên cơ sở đo vẽ lại từ bản đồ 1/50.000.
+ Các mảnh bản đồ 1/10.000 và 1/25.000 phủ kín ½ diện tích các vùng đồng
bằng.
+ Các mảnh bản đồ này đã đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số.
Theo báo cáo Tổng cục Địa chính (Tổng cục Quản lý đất đai) năm 2000 chúng
ta có tất cả khoảng 24.000 mảnh bản đồ địa chính. Đến nay cả nƣớc đã thực hiện đo
đạc lập bản đồ địa chính với diện tích 23.200.000 ha, đạt 74.9% tổng diện tích tự
nhiên, diện tích vẫn còn đƣợc cập nhật (Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý Đất đai
– Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng năm 2015).
Từ năm 2000 cho tới nay: Sau khi đã dần hoàn thiện hệ thống pháp luật quản
lý nhà nƣớc về đất đai, tiến hành sửa chữa khắc phục các sai sót còn tồn tại theo
quan điểm “Sai thì phải sửa dần cho hoàn thiện”, có thể chia bản đồ địa chính thiết
lập theo hệ quy chiếu VN-2000 chia thành hai giai đoạn [4]:
Giai đoạn thứ nhất là bản đồ đo vẽ từ năm 2000 đến năm 2007, bản đồ địa
chính giai đoạn này đƣợc đo vẽ độc lập không lồng ghép với công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, những thửa đất đã đƣợc cấp giấy thƣờng đƣợc cấp
theo bản giấy hoặc bản trích lục sơ đồ thửa, cán bộ một số địa phƣơng vẫn dùng các
công cụ thô sơ để xác định diện tích theo cách truyền thống, những thửa đất biến
động thì chƣa cập nhật, lồng ghép vào bản đồ địa chính chính quy. Do vậy hệ thống
bản đồ này thƣờng đã phải chỉnh lý lại trong quá trình sử dụng để phù hợp với thực
tế công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai hiện tại. Hệ tọa độ của hệ thống bản đồ này
đƣợc đo vẽ theo hệ quy chiếu VN-2000.
Giai đoạn thứ hai là bản đồ đo vẽ sau năm 2008 đến nay. Trong giai đoạn này
thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về việc đẩy mạnh công tác đo đạc bản đồ địa
chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và lập hệ thống hồ sơ địa chính. Bản
10


đồ đƣợc đo vẽ gắn với công tác kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất (hiện tại cấp giấy theo Nghị định số 43/2014 của chính phủ, quy định
chi tiết tại Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT) và lập hồ sơ địa chính (theo Thông tƣ
số 24/2014/TT-BTNMT). Nhƣ vậy bản đồ đƣợc đo vẽ giai đoạn này có sự chính
xác cao và đồng nhất thông tin với các loại tài liệu địa chính khác.
Tuy nhiên, trong thực tế đi vào vận hành trong quá trình sử dụng hệ thống bản
đồ giấy nhiều địa phƣơng chuyên dùng để cấp Giấy chứng nhận và bản đồ số không
đƣợc cập nhật chỉnh lý biến động thƣờng xuyên nên sau một thời gian sử dụng so
với thực địa bản đồ đã có rất nhiều thay đổi (biến động với tần số lớn) đặc biệt là
đối với các quận, huyện, thị xã vùng ven đô thị hóa đó cũng là một thực trạng khó
khăn cần giải quyết trong công tác quản lý đất đai hiện nay. Ngoài ra do sự thiếu
đồng bộ trong việc cập nhật dữ liệu biến động nên các khu qui hoạch dân cƣ hầu
nhƣ chƣa đƣợc cập nhật lên bản đồ địa chính dẫn tới việc cấp Giấy chứng nhận trên
nhiều nền dữ liệu khác nhau, điều đó nói lên rằng việc tồn tại nhiều nền dữ liệu gây
phức tạp khó khăn trong công tác quản lý đất đai hàng ngày.
Về sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đƣợc lập ra để ghi lại những
thửa đất đã đƣợc công nhận pháp lý, ghi chép toàn bộ nhƣng thông tin Giấy chứng
nhận đƣợc cấp cho đối tƣợng sử dụng đất, mục đích của sổ cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đƣợc lập ra nhằm quản lý việc phát hành, điều chỉnh thông tin
trên Giấy chứng nhận.
Thực tế: Đa số địa phƣơng đều lập sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
để theo dõi hoạt động cấp GCN, tuy nhiên về số hiệu Giấy chứng nhận, hay số Giấy
chứng nhận đã cấp thì nhiều địa phƣơng vẫn có cách hiểu khác nhau và đƣợc ghi
chép thông tin khác nhau chƣa thống nhất đƣợc quy luật, có địa phƣơng mỗi năm lại
thiết lập lại số vào sổ và bắt đầu theo số tự nhiên, có địa phƣơng lại thiết lập số vào

sổ theo số tự nhiên từ 1 tới hết qua các năm.
Về sổ mục kê đất đai: Theo khoản 2 điều 20 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT
quy định; Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo dạc địa chính, để tổng
hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tƣợng chiếm đất không tạo
thành thửa đất: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên ngƣời sử
dụng đất và ngƣời đƣợc giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai;
Sổ mục kê đất đai đƣợc lập ra để tổng hợp, thống kê diện tích đất đai của đơn
vị hành chính đó, sổ mục kê đƣợc lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã, trong sổ
11


mục kê đất đai có các cột ghi nội dung của số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện
tích, loại đất, tên ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao quản lý đất.
Sổ mục kê là tƣ liệu để ta tra cứu và có biện pháp điều chỉnh để phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn, các số liệu trong sổ mục kê là rất cần thiết để
phân bổ cho lực lƣợng sản xuất, khuyến khích điều chỉnh đƣợc kế hoạch sử dụng
đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội – an ninh quốc phòng của địa phƣơng.
Qua khảo sát nhiều địa phƣơng sổ mục kê vẫn đƣợc lƣu trữ trong kho từ khi
thành lập sổ mục kê tới nay và chƣa có cập nhật bổ sung…chƣa khai thác đƣợc
thông tin từ sổ mục kê, dẫn tới lãng phí và dƣ thừa…
Về sổ địa chính: Theo điều 21 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT quy định sổ
địa chính lập ra để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình trạng pháp
lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất, ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý đất theo quy định của pháp
luật đất đai;
Sổ địa chính đƣợc lập ở dạng số đƣợc Thủ trƣởng cơ quan đăng ký đất đai ký
duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và đƣợc lƣu giữ trong CSDL địa chính
theo mẫu quy định theo thông tƣ; đối với địa phƣơng chƣa lập đƣợc sổ địa chính
dang số thì tiếp tục cập nhật biến động vào sổ địa chính dạng giấy theo quy định tại
Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007;

Sổ địa chính đƣợc lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi ngƣời sử
dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của ngƣời đó.
Sổ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng của hồ sơ địa chính; Sổ địa
chính lập ra với mục đích nhằm tập hợp toàn bộ thông tin cần thiết về toàn bộ diện
tích đất đai đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân và diện tích các loại đất chƣa giao, chƣa cho thuê sử dụng; Làm cơ sở để Nhà
nƣớc thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật. Nhƣ vậy, dựa vào sổ
địa chính ta biết đƣợc diện tích đất Nhà nƣớc đã giao, biết tên chủ sử dụng đất, mục
đích sử dụng đất… từ đó nắm bắt đƣợc chi tiết tình hình sử dụng đất; Sổ địa chính
là căn cứ để quản lý đất đai một cách chặt chẽ từ cấp cơ sở.
Thực trạng sổ địa chính hiện nay cũng chƣa cập nhật kịp so với thực tế quản lý
đất đai của nhiều địa phƣơng, một số tỉnh đã hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu nên
công tác lập sổ địa chính sẽ đƣợc cập nhật diễn ra dễ dàng, tự động hóa nhanh gọn,

12


tuy nhiên đa số các tỉnh chƣa thành lập đƣợc hệ thống CSDL vậy nên việc chỉnh lý
cập nhật biến động vào sổ địa chính là hầu nhƣ không có;
Về sổ theo dõi biến động đất đai: Đƣợc lập nhằm mục đích theo dõi và quản lý
tình hình đăng ký biến động, chỉnh lý bản đồ địa chính và tổng hợp báo cáo thống
kê định kỳ, là sổ đƣợc lập để theo dõi các trƣờng hợp thay đổi trong sử dụng đất bao
gồm kích thƣớc và hình dạng thửa đất, ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,
thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Sổ theo dõi biến động đất đai đƣợc lập khi đăng ký đất đai lần đầu, đƣợc thực
hiện trên cơ sở cập nhật biến động vào sổ địa chính và chỉnh lý bản đồ địa chính. Sổ
đƣợc lập cho từng xã, mỗi xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiệm lập sổ và quản lý;
Việc chỉnh lý biến động này yêu cầu phải đƣợc cập nhật đồng bộ ở mọi cấp, mọi tài
liệu quan trọng có liên quan, khi số liệu chỉnh lý trên 50% thì phải có kế hoạch đo
đạc mới bản đồ địa chính.

Đối với những địa phƣơng có quá trình vận động và phát triển kinh tế thƣờng
xuyên dẫn tới biến động đất đai diễn ra chóng mặt thì sổ theo dõi biến động đất đai
lại không đƣợc cập nhật thƣờng xuyên.
Trong thực tế thì sổ theo dõi biến động đất đai ở nhiều địa phƣơng không đƣợc
lập hoặc lập nhƣng không cập nhật thông tin biến động kịp thời do vậy không phản
ánh đƣợc đúng thực tế những biến động về giao dịch đất đai.
Sổ theo dõi biến động đất đai là rất cần thiết và phải đƣợc cập nhật thƣờng
xuyên, liên tục, mọi lúc, mọi nơi.
Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất: Là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo báo
cáo của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng), năm 2015 lĩnh
vực quản lý đất đai đã đạt những kết quả đáng ghi nhận, đặc biệt là công tác đo đạc,
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện cả nƣớc đã cấp 41,8 triệu
Giấy chứng nhận với tổng diện tích hơn 22,9 triệu ha, đạt 94.9% diện tích các loại
đất cần cấp và đạt 96.7% tổng số trƣờng hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy. Cụ
thể, về công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đến nay cả nƣớc đã đo đạc
lập bản đồ địa chính đạt trên 74.9% tổng diện tích tự nhiên và đã cơ bản hoàn thành
mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số
13