nghĩa vụ của người sử dụng đất

Chương 6
NGHĨA VỤ CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
GV: NGÔ GIA HOÀNG


1. NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SDĐ

Điều
170 Luật
Đất đai
2013

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng
ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều
cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo
các quy định khác của pháp luật.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai;
làm đầy đủ thủ tục khi giao dịch
QSDĐ theo quy định của pháp luật


1. NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SDĐ

Điều
170 Luật
Đất đai

2013

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ
môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của NSDĐ có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật
về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết
định thu hồi đất, khi hết thời hạn SDĐ
mà không được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền gia hạn sử dụng.


2. NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

 Nghĩa vụ nộp tiền SDĐ
 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
 Nghĩa vụ nộp thuế SDĐ
 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
 Lệ phí địa chính
 Lệ phí trước bạ


2. NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH
Lệ phí
trước bạ
tiền
thuê đất

có quyền
QSDĐ

tiền sử
dụng đất

2016-09-13

Lệ phí
địa chính

Sử dụng đất

Thuế sử
dụng đất

ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Thuế
thu nhập

Chuyển nhượng


2.1. NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SDĐ
2.1.1. Khái niệm
2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền SDĐ
2.1.3. Căn cứ để tính tiền SDĐ
2.1.4. Các trường hợp nộp tiền SDĐ cụ thể

2.1.1. Khái niệm
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng
đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất (K21 Đ3 LĐĐ 2013).
- Đặc điểm:
+ Là tiền phải trả để có QSDĐ
+ Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ dưới hình
thức giao vào những mục đích nhất định
+ Phương thức thanh toán: một lần


2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền SDĐ
Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
- Khi nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ

- Khi người sử dụng đất chuyển mục SDĐ từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang,
nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc
trường hợp phải nộp tiền SDĐ
- Trường hợp người đang SDĐ được cấp GCN
mà phải nộp tiền SDĐ


Nhận định: Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài
chính mà người sử dụng đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp phải thực hiện cho Nhà

nước.

2016-09-13

ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM


2.1.3. Căn cứ để tính tiền SDĐ
CSPL: Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Giá
đất

Diện
tích

Mục
đích
SDĐ


Giá
trúng
đấu giá
Giá
đất
tính
tiền
SDĐ

Giá
trong
Bảng
giá

K3Đ3 NĐ 45/2014/NĐ-CP
Hệ số điều
chỉnh

HGĐ, CN + công
nhận/chuyển mục đích
+ trong hạn mức

Khi giá trị thửa đất/khu
đất (theo Bảng giá):
<30 tỷ: TW
<10 tỷ : miền núi, vùng
cao
<20 tỷ: còn lại

Giá đất
cụ thể
Phương
pháp khác
HGĐ, CN +
công
nhận/chuyển
mục đích +
vượt hạn
mức

2016-09-13

HGĐ, CN
+ giao
không qua
đấu giá

Tổ chức +
giao không
qua đấu
giá/công
nhận/chuyển
mục đích

ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Khi giá trị thửa đất/khu
đất (theo Bảng giá):
≥30 tỷ: TW
≥ 10 tỷ : miền núi, vùng
cao
≥ 20 tỷ: còn lại


2.1.4. Thu tiền SDĐ trong các trường hợp
cụ thể:
- Thu tiền SDĐ khi nhà nước giao đất (Điều
4 NĐ 45/2014/NĐ-CP)
- Thu tiền SDĐ đối với trường hợp chuyển
mục đích SDĐ (Điều 5 NĐ 45/2014/NĐCP)

- Thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ
(Điều 6, 7, 8, 9 NĐ 45/2014/NĐ-CP)


Thu tiền SDĐ khi nhà nước giao đất (Điều 4 NĐ
45/2014)
Tiền SDĐ = Diện tích đất x Giá đất trúng đấu giá
Ví dụ: Công ty A trúng đấu giá 1000 m2 đất để thực hiện
dự án xây dựng nhà ở để bán tại Tp. Hồ Chí Minh. Giá
trúng đấu giá là 10 triệu/m2
=> Tiền SDĐ = 1000 x 10 triệu = 10 tỷ đồng


Thu tiền SDĐ khi nhà nước giao đất (Điều 4 NĐ
45/2014)
Tiền SDĐ = DT đất x giá đất – (tiền miễn
giảm + tiền bồi thường, giải phóng MB)
VD: Ông B được nhà nước giao 300 m2 đất ở tại tỉnh Bến Tre. Tại
khu vực gia đình ông A sinh sống, hạn mức giao đất ở là 200 m2. Giá
đất trong bảng giá là 50tr/m2, hệ số điều chỉnh là 2.
(1) Phần S trong hạn mức (200 m2) sẽ áp dụng giá đất trong Bảng giá
= 200 x 50tr = 10 tỷ.
(2) Phần S vượt hạn mức (100 m2) sẽ áp dụng giá đất cụ thể.
Giá trị thửa đất (theo giá đất trong Bảng giá đất): 300 x 50tr = 15 tỷ
Bến Tre thuộc khu vực đồng bằng => giá đất cụ thể được xác định
theo phương pháp hệ số điều chỉnh.
=> Tiền SDĐ = S x Giá đất cụ thể
= S x (Giá trong Bảng giá x Hệ số điều chỉnh)
= 100 x 50tr x 2 = 10 tỷ
Vậy, tổng số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp là 20 tỷ.

Thu tiền SDĐ đối với trường hợp chuyển mục đích
SDĐ (Điều 5 NĐ 45/2014)
+ Nếu chuyển từ đất được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm thì khi chuyển mục đích sang đất giao có thu tiền
sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
+ Nếu chuyển từ đất có nguồn gốc là đất giao có thu
tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê hoặc đất có nguồn gốc nhận
chuyển nhượng thì họ sẽ được trừ đi khoản tiền mà họ
đã trả (trừ đi khoản thời gian mà họ đã sử dụng).


Thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ (Điều 6, 7,
8, 9 NĐ 45/2014/NĐ-CP)
- Việc thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ chủ yếu
áp dụng đối với chủ thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân.
- Tiền SDĐ sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như
thời điểm bắt đầu SDĐ, việc SDĐ có vi phạm pháp luật
đất đai hay không, có GCN hay không, hiện trạng SDĐ
(có nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở),
diện tích đất sử dụng (trong/ vượt hạn mức giao đất
ở),…


2.1.5. Ghi nợ tiền sử dụng đất:
Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
2.1.6. Miễn giảm tiền sử dụng đất:

Điều 10 – 13 Nghị định 45/2014/NĐ-CP


2.2. TIỀN THUÊ ĐẤT
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước;
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị
định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành


a) Khái niệm:
Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng
đất dưới hình thức thuê đất phải trả cho Nhà nước để
được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời
gian nhất định.
- Đặc điểm:
+ Bản chất: tiền phải trả để có QSDĐ
+ Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ dưới hình thức
thuê
+ Phương thức trả tiền: hàng năm/ một lần (có thể
lựa chọn phương thức trả tiền thuê)


b) Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất:
Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP

Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất được
chia làm 02 nhóm:
- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: không
được lựa chọn phương thức trả tiền thuê


c) Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước
Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP
+ Diện tích đất thuê
+ Thời hạn thuê đất
+ Hình thức thuê đất (trả hàng năm hay một
lần)
+ Đơn giá tính tiền thuê (Điều 4 NĐ
46/2014/NĐ-CP)


- Tính tiền thuê đất: trường hợp không
qua đấu giá
+ Tiền thuê đất hàng năm = S x đơn giá
hàng năm = S x [tỷ lệ phần trăm (từ
0,5% - 3%) (x) Giá đất cụ thể)]
+ Tiền thuê đất một lần = diện tích x đơn
giá (một lần)


- Tính tiền thuê đất: trường hợp thông
qua đấu giá
+ Tiền thuê đất hàng năm = S x đơn giá
trúng đấu giá của thời hạn 1 năm (ổn
định 10 năm)

+ Tiền thuê đất một lần = diện tích x đơn
giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất


d) Chế độ miễn, giảm:
Điều 18 – 21 Nghị định 46/2014/NĐ-CP
Điều 12 – 16 TT 77/2014/TT-BTC
Quan trọng: Xác định đối tượng nào được
lựa chọn cách thức trả tiền thuê? Căn cứ
xác định tiền thuê?


2.3. NGHĨA VỤ NỘP THUẾ SDĐ
a) Khái niệm:
- Là nghĩa vụ vật chất mà người sử dụng đất
phải thực hiện hàng năm cho Nhà nước
- Bản chất: Thuế sử dụng đất là khoản điều tiết
lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng
đất.
Nhận định: Thuế SDĐ và tiền sử
dụng đất là tên gọi khác của cùng
một loại nghĩa vụ tài chính. Đ/S?