quyền của người sử dụng đất

CHƯƠNG 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT


LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
1
2

Quyền chung của người SDĐ
Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

3 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

4

Quyền giao khoán đất

5

Quyền giao dịch QSDĐ


1. QUYỀN CHUNG CỦA NGƯỜI SDĐ
CSPL: Điều 166 LĐĐ 2013
Tất cả các loại chủ thể SDĐ đều được hưởng
các quyền này trong quá trình khai thác, sử
dụng đất đai, không phân biệt loại chủ thể, hình
thức SDĐ hay mục đích SDĐ

1. Được cấp Giấy chứng nhận...
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục
vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm
quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi
phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi
khác vi phạm pháp luật về đất đai.


2. QUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC TRẢ TIỀN
THUÊ ĐẤT
Khoản 1 Điều 56, Điều 172 LĐĐ 2013
TRẢ MỘT
LẦN

TRẢ HÀNG
NĂM

5


3. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ ĐỐI VỚI
THỬA ĐẤT LIỀN KỀ (Điều 171 LĐĐ 2013)
Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với
thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của

pháp luật dân sự (Điều 273 và 279 BLDS
2005) và phải thực hiện đăng ký theo quy định
tại Điều 95 Luật Đất đai 2013.

6


4. QUYỀN GIAO KHOÁN ĐẤT.
CSPL: Điều 136, 137 LĐĐ 2013; Nghị định
135/2005/NĐ-CP
- Khái niệm: là hình thức khoán sản phẩm trong
SDĐ nông nghiệp.

+ Bên giao khoán giao QSDĐ của mình cho bên
nhận khoán sử dụng.
+ Bên nhận khoán phải nộp một phần sản phẩm
cho bên giao khoán, phần còn lại có quyền định
đoạt.
7


5. QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SDĐ.
5.1. Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ

- Khái niệm
- Điều kiện chung thực hiện giao dịch
- Điều kiện về hình thức để thực hiện giao dịch

5.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ

8


5.1. Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ
- Khái niệm:
Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý của người sử
dụng đất và của các chủ thể có liên quan trong
việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa
vụ pháp lý đối với QSDĐ.

9


5.1. Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ
- Hệ quả pháp lý: Giao dịch QSDĐ có thể dẫn
đến 2 khả năng:

Làm chuyển
QSDĐ (K10 Đ3)

Không làm
chuyển QSDĐ

Chuyển đổi
Chuyển nhượng
Tặng cho

Cho thuê
Thế chấp

Thừa kế
Góp vốn

10


Thực tế còn tồn tại các loại giao dịch khác
nhưng LĐĐ 2013 không ghi nhận
- Cho mượn QSDĐ: bên cho mượn giao
QSDĐ cho bên mượn để sử dụng trong một
thời hạn mà không phải trả tiền.
- Cầm cố QSDĐ: bên cầm cố giao QSDĐ
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận
cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

11


Điều kiện chung để thực hiện giao dịch
QSDĐ (khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013):
(1) Có Giấy Chứng nhận
(2) Đất không có tranh chấp
(3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi
hành án
(4) Trong thời hạn SDĐ

12


(1) Có Giấy Chứng nhận

- “Giấy Chứng nhận”???

“Giấy chứng nhận” ở đây được hiểu là Giấy chứng
nhận theo mẫu mới (theo quy định của Luật Đất
đai 2013) và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương
đương.

13


Các trường hợp ngoại lệ:
+ Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp: có quyết
định giao đất, cho thuê đất (k1 Điều 168).
+ Thừa kế QSDĐ: đủ điều kiện để cấp Giấy
chứng nhận (1 Điều 168).
+ Người nhận thừa kế không được quyền
cấp Giấy chứng nhận: được chuyển nhượng
hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế (K3 Điều
186).
14


Ví dụ:
A

Không được
cấp GCN

Bên chuyển nhượng
Bên Tặng cho

Để thừa kế

B

Chuyển nhượng
Tặng cho

+ Người nước ngoài
+ Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài không
thuộc đối tượng được
mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ ở tại Việt Nam

C

15


(2) Đất không có tranh chấp
- Tại thời điểm thực hiện giao dịch không có ai tranh chấp
với người SDĐ.

=> Tranh chấp về mặt pháp lý: tại thời điểm
thực hiện giao dịch, không có người nào gửi đơn
đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết
tranh chấp đất đai.

16

(3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Kê biên, xử lý tài sản của người
phải thi hành án là một trong những
biện pháp cưỡng chế thi hành án
(Điều 71 Luật Thi hành án dân sự
năm 2008)
- Kể từ thời điểm kê biên, người
SDĐ sẽ không còn quyền định đoạt
đối với QSDĐ thuộc quyền sử dụng
của mình, nhằm ngăn chặn họ tẩu
tán tài sản để trốn tránh thực hiện
nghĩa vụ.
17


(4) Trong thời hạn SDĐ
- Chỉ áp dụng đối với trường hợp SDĐ có thời

hạn. Trường hợp SDĐ ổn định lâu dài thì không
áp dụng điều kiện này.

18


5.1. Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ
- Về hình thức hợp đồng giao dịch QSDĐ:
(1) Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành
văn bản theo thỏa thuận của các bên.
(2) Công chứng, chứng thực hợp đồng giao

dịch QSDĐ: tại tổ chức công chứng hoặc UBND
cấp xã nơi có đất (khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013).


Tình huống: Uỷ ban nhân dân huyện không cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp mà hộ gia
đình ông A và hộ gia đình ông B có được do chuyển đổi
quyền sử dụng đất cho nhau, với lý do hợp đồng chuyển
đổi không được công chứng lẫn chứng thực

2016-09-13

ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM


Lưu ý: Các giao dịch QSDĐ sẽ được công
chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên
(Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013)
(1) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại…
(2) Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp.
(3) Hợp đồng chuyển nhượng… mà 1 bên hoặc
các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản.


Lưu ý: Thời điểm có hiệu lực của giao dịch
QSDĐ:
=> thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản
3 Điều 188 LĐĐ 2013).

5.2. CÁC HÌNH THỨC GIAO DỊCH QSDĐ
5.2.1. Chuyển đổi
5.2.2. Chuyển nhượng

5.2.3. Cho thuê
5.2.4. Thừa kế

5.2.5. Tặng cho
5.2.6. Thế chấp
5.2.7. Góp vốn


5.2.1. CHUYỂN ĐỔI QSDĐ

- Khái niệm: là việc người SDĐ thỏa thuận chuyển giao
quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp
luật.

A
B2

A1
Đường giao thông

B
A1

B1

A2

B2


- Đặc điểm:
+ Là hình thức “đất đổi đất” – không mang tính
chất “hàng hóa – tiền tệ”

+ Cả 02 bên đều có chuyển quyền và nhận
chuyển quyền sử dụng đất
+ Không làm tích tụ, tập trung đất đai về một chủ
thể