Báo cáo " Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất " pptx

nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2009 37






TS. Trần Quang Huy *
1. Phỏp lut t ai trong vic bo h
cỏc quyn kinh t ca ngi s dng t
t ai Vit Nam thuc cụng th quc
gia vi tuyờn ngụn chớnh tr-phỏp lớ l: t
ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i
din ch s hu. Nh vy, ch s hu t
ai c ghi nhn ti iu 17 Hin phỏp
nm 1992 v iu 5 Lut t ai nm 2003
ú l ton dõn. Tuy nhiờn, ch th ny ch
cú th thc hin s mng lch s ca mỡnh
khi chuyn giao quyn s hu cho ngi i
din l Nh nc vi cỏc li th ca ch th
quyn lc v kinh t, v chớnh tr v phỏp lớ.
Do vy, Nh nc tr thnh i din ch s
hu ton dõn v t ai, ton b vn t
quc gia c Nh nc qun lớ. Song, s l
vụ ngha nu nh hỡnh dung rng Nh nc
s t mỡnh thc hin ton b cỏc quyn ca
i din ch s hu vi cỏc quyn chim
hu, s dng v nh ot t ai. Trờn thc

t, bng vic giao t, cho thuờ t, cụng
nhn quyn s dng t, Nh nc chớnh
thc trao cỏc quyn kinh t cho ngi s
dng t khai thỏc cụng nng t ai, t
ú mc ớch ca ngi i din ch s hu
c hin thc hoỏ v cng qua ú li ớch
kinh t ca ngi s dng t c bo m.
Cho nờn, khớa cnh s hu t ai Vit
Nam hiu cho ỳng phi l s thng nht
gia quyn nng s hu thuc v Nh nc
vi cỏc quyn nng kinh t m ngi s
dng t cú c do s bo h ca ngi i
din ch s hu.
T B lut dõn s nm 1995 n B lut
dõn s nm 2005 v t Lut t ai nm
1993 n Lut t ai nm 2003 l bc tin
ln trong vic cụng nhn cỏc quyn kinh t
ca ngi s dng t i vi cỏc giao dch
dõn s v t ai. T ch ch h gia ỡnh, cỏ
nhõn cú quyn thc hin cỏc giao dch v
quyn s dng t, n nay, cỏc ch th ú
bao gm c t chc kinh t trong nc, t
chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam
nh c nc ngoi. Nh vy, quyn s
dng t ó tr thnh ti sn cú giỏ tr ca
ngi s dng t, t õy h cú th chuyn
i t cho nhau t chc li sn xut,
li di sn l quyn s dng t cho ngi
tha k theo quy nh ca phỏp lut, cú th
th chp quyn s dng t ti ngõn hng

ly vn u t cho sn xut kinh doanh. Nu
tip cn cỏc quyn kinh t ca ngi s dng
t theo cỏc lut t ai trc õy (Lut t
ai nm 1987 v Lut t ai nm 1993 ó
c sa i, b sung nm 1998 v nm
2001) cú th thy rng cha bao gi ngi
* Trng i hc Lut H Ni


nghiên cứu - trao đổi
38 tạp chí luật học số
8/2009
s dng t li c bo h nhiu quyn n
vy. Cỏc quyn ca ngi s dng t theo
quy nh ca Lut t ai nm 2003 c
phõn bit trờn c s hỡnh thc m ngi s
dng t la chn trong quỏ trỡnh u t
kinh doanh ca mỡnh. iu ú cú ngha l
tu thuc vo vic ngi s dng t la
chn hỡnh thc giao t hay thuờ t, t
ú h cú quyn i vi quyn s dng t
hay ch vi ti sn gn lin vi t. Vớ d, t
chc kinh t ca Vit Nam c s dng t
vi hỡnh thc giao t cú thu tin s dng
t m tin tr cho Nh nc khụng cú
ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ c
bo h cỏc quyn khụng ch i vi quyn
s dng t m cũn vi ti sn ó c u
t trờn t. Trong khi ú, nu l t chc kinh
t s dng t thuờ t sau ngy 1/7/2004 thỡ

h khụng cú quyn i vi quyn s dng
t thuờ, m ch cú cỏc quyn i vi ti sn
ó u t trờn t thuờ. i vi t chc, cỏ
nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c
nc ngoi cng c phõn bit gia vic
thuờ tr tin thuờ hng nm hay tr tin thuờ
mt ln cho Nh nc Vit Nam. Do ú, nu
ngi nc ngoi, ngi Vit Nam nh c
nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u t s
dng t tr tin thuờ hng nm khụng cú
quyn i vi t thuờ nhng nu l tr tin
thuờ mt ln cho c quỏ trỡnh u t kinh
doanh thỡ c dựng quyn s dng t ca
mỡnh tham gia cỏc giao dch dõn s v t
ai. Nh vy, vic s dng t di hỡnh
thc giao t hay thuờ t l do nh u t
quyt nh, Nh nc to iu kin cho h
c la chn v bo h cỏc quyn v li
ớch hp phỏp gn lin vi s la chn ca
nh u t.
Quyn con ngi di gúc ngi s
dng t trc ht phi l cỏc m bo ca
Nh nc quyn t do kinh doanh c
thc hin, c la chn hỡnh thc s dng
t thớch hp nht i vi mỡnh u t
kinh doanh m khụng phi chu trc bt c
sc ộp no. Nh u t trong nc, nu vỡ
kh nng ti chớnh cú hn, cú th phi chn
gii phỏp thuờ t ca Nh nc sn xut
kinh doanh thay vỡ phi tr khon tin ln

c giao t cú thu tin s dng t. i
vi cỏc d ỏn kinh doanh thun tuý ó c
phờ duyt phự hp vi quy hoch s dng
t, cỏc nh u t trong nc cú th cú
c mt bng t chc sn xut kinh
doanh thụng qua cỏc giao dch v nhn
chuyn nhng quyn s dng t, thuờ t,
thuờ li t hoc gúp vn bng quyn s
dng t vi cỏc ch th s dng t khỏc.
iu ú cú ngha l cỏc doanh nghip cú
c quyn s dng t mt cỏch nhanh
chúng m khụng nht thit phi thụng qua
cỏc th tc v thu hi t, bi thng, gii
phúng mt bng v giao t cho nh u t
m chuyn hoỏ bng cỏc giao dch dõn s v
t ai. Nh vy, trong nhiu quan h t ai
khụng nht thit phi ỏp dng cỏc th tc
hnh chớnh phin h m thay vo ú l cỏc
quyn dõn s ca ngi s dng t. õy l
s ci m trong cỏc quy nh ca Lut t
ai nm 2003 v quyn ca ngi s dng
t. i vi nh u t nc ngoi, nu nh
h cũn thn trng trong chin lc u t
hoc h cũn cha thc s an tõm vi mụi


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 39

trường đầu tư ở nước ta, có thể họ đưa ra

phương án trả tiền thuê hàng năm cho Nhà
nước. Sau đó, nếu với nhu cầu và mong
muốn về đầu tư, các tổ chức, cá nhân nước
ngoài có thể chuyển sang phương án thuê đất
trả tiền thuê một lần cho Nhà nước Việt
Nam. Các quyền kinh tế của người sử dụng
đất được bảo vệ ở mức độ cao nhất, điều đó
cũng đồng nghĩa với việc quyền con người
về mặt kinh tế được thực thi một cách đầy
đủ. Do vậy, với các quy định hiện hành,
pháp luật đất đai không chỉ mở rộng các
quyền cho mọi đối tượng sử dụng đất, từ chủ
thể sử dụng đất ở trong nước đến tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mà còn tạo điều kiện cho họ lựa
chọn hình thức sử dụng đất trong đầu tư kinh
doanh mà không phân biệt giữa các thành
phần kinh tế khác nhau. Qua đó, vấn đề vốn
của nhà đầu tư được quan tâm hàng đầu,
quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư cũng
thể hiện nguyên tắc bình đẳng trước pháp
luật, không có sự phân biệt về đầu tư trong
nước hay nước ngoài, giữa doanh nghiệp dân
doanh hay doanh nghiệp nhà nước. Quyền
tiếp cận đất đai và quyền khai thác công
năng đất đai hoàn toàn không phụ thuộc vào
địa vị pháp lí của họ, quan trọng là quy mô
sử dụng đất mà họ có khả năng sử dụng và
quyền sử dụng đất được bảo hộ tối đa.
2. Pháp luật đất đai đối với việc giải

quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại
Lịch sử các chính sách đất đai ở Việt
Nam vốn phức tạp, không chỉ gắn liền với
các quá trình xây dựng và phát triển của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (sau này là
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam), mà còn gắn với các chính sách cụ thể
trong từng giai đoạn của cách mạng Việt
Nam. Đã có nhiều văn bản pháp luật liên
quan đến cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất
những năm sáu mươi của thế kỉ XX ở miền
Bắc Việt Nam và những năm sau giải phóng
miền Nam khi: “Nhà nước không chấp nhận
việc đòi lại nhà ở mà Nhà nước đang quản lí
do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã
hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không
chấp nhận việc đòi lại đất ở mà trước đây
Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng
do thực hiện các chính sách của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ
Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam”.
(1)
Trong lĩnh vực đất đai
cũng có những quy định tương tự như vậy,
khoản 2 Điều 2 Luật đất đai năm 1993 và
khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2003 quy
định: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi
lại đất đã được giao theo quy định của Nhà

nước cho người khác sử dụng trong quá
trình thực hiện các chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà,
Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Khoản 1 Điều 4
Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai
đã hướng dẫn cụ thể khi tuyên bố: “Nhà
nước không thừa nhận việc đòi lại đất và
không xem xét giải quyết khiếu nại về việc
đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người
khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất


nghiªn cøu - trao ®æi
40 t¹p chÝ luËt häc sè
8/2009
trước ngày 15/10/1993 ”. Quy định này cụ
thể hoá các trường hợp không xem xét giải
quyết và các văn bản pháp luật được sử dụng
để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp về đất
đai không thuộc các trường hợp nêu trên.
Việc giải quyết khiếu nại và tranh chấp đất
đai liên quan đến tồn tại lịch sử phải căn cứ
vào các văn bản pháp luật đất đai tại thời
điểm xảy ra tranh chấp và khiếu nại, kể cả
các văn bản đã không còn hiệu lực pháp luật.
Như vậy, nếu như đất đai không thuộc diện
Nhà nước thống nhất quản lí, không thuộc

diện Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá
nhân khác sử dụng khi thực hiện các chính
sách đất đai thì người sử dụng đất vẫn có
những cơ hội để đòi lại đất. Điều 116 Luật
đất đai năm 2003 chính là một trong những
trường hợp đó. Theo quy định này, lần đầu
tiên Nhà nước giải quyết trường hợp các cơ
quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá
nhân. Như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất trong các trường hợp
cho cơ quan nhà nước mượn đất chính thức
được thừa nhận và khẳng định thông qua
việc trả lại đất hoặc giá trị quyền sử dụng
đất bằng các phương thức linh hoạt từ phía
Nhà nước. Người sử dụng đất thuộc trường
hợp cho các cơ quan nhà nước mượn đất
trong lịch sử sẽ làm hồ sơ gửi tới uỷ ban
nhân cấp tỉnh với các loại giấy tờ có liên
quan như: 1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất
minh chứng quyền sử dụng đất của mình;
2) Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất đã
cho mượn; 3) Giấy tờ, cam kết cho mượn đất
mà các bên đã kí kết khi cho mượn để được
xem xét trả lại các quyền lợi hợp pháp.
Cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia
đình, cá nhân không chỉ bao gồm các cơ quan,
đơn vị, tổ chức của Nhà nước mà còn của
Đảng cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam và các tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị-xã hội. Như vậy, phạm vi các loại

cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình,
cá nhân được xác định cho mọi tổ chức
thuộc hệ thống chính trị của Nhà nước ta.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu sau khi mượn
đất, các cơ quan đã xây dựng công sở nhà
nước, các trường học, bệnh viện, cơ sở nghiên
cứu thì việc trả lại quyền sử dụng đất sẽ áp
dụng như thế nào? Theo quy định tại khoản
2 Điều 116 Luật đất đai năm 2003 thì Nhà
nước áp dụng linh hoạt các trường hợp sau:
Thứ nhất, trả lại quyền sử dụng đất đã
mượn nếu như đất đó chưa giao cho người
khác sử dụng.
Thứ hai, bồi thường bằng tiền hoặc giao
đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho
người khác sử dụng.
Việc bồi thường trong trường hợp bằng
tiền hoặc bằng đất mới được tính theo giá đất
do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại
thời điểm xem xét trả lại quyền sử dụng đất.
Thời hạn xem xét trả lại đất được thực hiện
từ khi có hiệu lực pháp lí của Luật đất đai
năm 2003 (từ ngày 1/7/2004) cho đến hết
ngày 31/12/2010.
Với các quy định trên có thể thấy rằng
Nhà nước Việt Nam không quay lưng lại quá
khứ, không quên các quyền lợi của người sử
dụng đất đã cho các cơ quan nhà nước mượn
đất. Cần phải thấy rằng việc cho mượn đất là
giao dịch dân sự bao gồm một bên chủ thể

nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 41

là các cơ quan nhà nước với bên kia là hộ gia
đình, cá nhân. Do vậy, trong xã hội dân sự
các cơ quan nhà nước không thể tiếp tục
chiếm giữ đất đai mà không xem xét bồi
thường cho người có quyền lợi chính đáng.
Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi,
quyền con người trong lĩnh vực pháp luật đất
đai không chỉ là các quyền hiện hữu của con
người cụ thể trong khai thác, hưởng dụng đất
đai mà còn là quyền trong quá khứ, quyền
gắn với lợi ích chính đáng được Nhà nước
cam kết bồi thường, hỗ trợ. Điều này không
chỉ thuần tuý là việc Nhà nước trả lại một giá
trị thực sự mà người sử dụng đất đã cam kết
cho Nhà nước mượn đất được hưởng mà cao
hơn, quyền con người được coi trọng, chính
sách và pháp luật phải vì lợi ích của nhân
dân mới có niềm tin ở nhân dân.
3. Pháp luật đất đai đối với việc cấp
các giấy tờ về quyền sử dụng đất
Để các quyền của công dân, quyền tài
sản được đảm bảo dưới các hình thức pháp lí
nhất định thì việc Nhà nước xác lập các giấy
tờ về quyền của người sử dụng đất là rất
quan trọng. Điều đó lí giải tại sao từ năm

1989 (năm bắt đầu thực hiện thí điểm việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai năm 1987) đến
nay trong các chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam, vấn đề cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lại luôn được quan tâm
đến vậy. Cả nước đã cấp được hơn
25.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trong đó có hơn một triệu giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
ở đối với người dân tại khu vực đô thị. Tuy
nhiên, vẫn còn hơn hai triệu giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã được các cơ quan có
thẩm quyền kí nhưng hiện nay chưa có
người đến nhận.
(2)

Trước hết cần phải xác định rằng cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân,
đó là nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước và
đồng thời là quyền lợi công dân. Do đó, Nhà
nước không thể chậm trễ trong việc xác lập
quyền sử dụng đất hợp pháp cho người dân,
càng không thể coi đó như là sự ban phát từ
cơ quan nhà nước. Hiện nay, người dân vẫn
rất khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, bởi thủ tục hành
chính nhiêu khê, người có trách nhiệm làm
thủ tục dường như vẫn cố tình chậm trễ ở
mọi công đoạn với nhiều lí do khác nhau.

Thực tế này sẽ ảnh hưởng lớn đến quản lí
nhà nước về đất đai đồng thời không bảo
đảm các quyền dân sự cho người dân khi
thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Kể từ ngày 1/1/2008, mọi giao dịch về
quyền sử dụng đất phải bằng giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề này được
quy định tại Điều 66 Nghị định của Chính
phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về
sửa đổi, bổ sung một số quy định về thi hành
Luật đất đai năm 2003. Với quy định nêu
trên có thể đặt câu hỏi rằng với hàng triệu
trường hợp các tổ chức và cá nhân chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và rất nhiều trường hợp còn ghi nợ trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vấn
đề quyền dân sự của người sử dụng đất sẽ
được bảo hộ tới đâu?
Theo quy định của pháp luật đất đai, hộ


nghiên cứu - trao đổi
42 tạp chí luật học số
8/2009
gia ỡnh, cỏ nhõn c cp giy chng nhn
quyn s dng t m cha cú kh nng np
tin s dng t cho Nh nc c Nh
nc cho ghi n. Tin n ca h c tr
theo giỏ t ti thi im tr n v c xoỏ
n trờn giy chng nhn quyn s dng

t.
(3)
Vớ d, ngi dõn ghi n trờn giy
chng nhn quyn s dng t vo nm
2005 nhng ti nm 2010 mi tr n thỡ h
phi tr theo giỏ t ca nm 2010. Tuy
nhiờn, giỏ t nm sau khi c cụng b bi
u ban nhõn dõn cp tnh thng cao hn so
vi nm trc ú. Do vy, dự Nh nc
khụng thu theo t l phn trm so vi giỏ gc
nh cỏc ngõn hng thng mi thng lm
vi cỏc khon n song khon n ca ngi
dõn cng tng lờn. Nguy c n chng lờn n
i vi ngi khụng kh nng ti chớnh
np cho Nh nc l nguy c luụn tim n.
Theo chỳng tụi, vn cp giy chng
nhn quyn s dng t trong so sỏnh vi
cỏc quy nh trc õy liờn quan n quyn
con ngi, Lut t ai nm 2003 ó gii
quyt tt mt s im sau:
Th nht, vic ghi tờn ngi s dng t
ó cú nhiu tin b. Nu nh trc õy cp
giy chng nhn quyn s dng t thng
ghi tờn ch h, quyn li ca nhng ngi
cựng liờn i trong h gia ỡnh khụng c
m bo y , nht l khi ngi ch h cú
du hiu mc vo t nn xó hi no ú v t
mỡnh s dng giy chng nhn quyn s
dng t do mỡnh ng tờn thc hin
ngha v dõn s. iu ú nh hng rt ln

ti cỏc thnh viờn khỏc trong h gia ỡnh.
Mt khỏc, hin nay chỳng ta cp giy chng
nhn quyn s dng t trờn c s n v l
tha t. Do ú, thay vỡ mt giy chng nhn
quyn s dng t bao gm nhiu tha t thỡ
nay giy chng nhn quyn s dng t c
cp ti tng tha t. Ngi s dng t cú
th dựng mt s giy chng nhn vay
nhng ngõn hng thng mi khỏc nhau vi
cỏc khon n hon ton c lp vi nhau.
Nh vy, quyn li ca ngi s dng t sau
khi c cp giy chng nhn quyn s dng
t c bo h tt hn. Mt khỏc, trong
trng hp quyn s dng t l ti sn chung
ca v chng thỡ giy chng nhn quyn s
dng t ghi h tờn v v chng. iu ny
th hin nguyờn tc hin nh v quyn bỡnh
ng ca v v chng trong cỏc quan h
phỏp lut. Tuy nhiờn, nu hai v chng cú
tho thun no ú v c xỏc nhn bi
chớnh quyn cp c s thỡ giy chng nhn
quyn s dng t ch cn ghi tờn mt ngi
nhng quyn s dng t vn l ti sn
chung. Nguyờn tc ny cng ỏp dng tng
t vi trng hp v chng cú yu t nc
ngoi, khi Vit kiu hoc cỏ nhõn nc
ngoi iu kin mua nh ti Vit Nam.
Th hai, i tng v phm vi c cụng
nhn l ch th s dng t v cp giy
chng nhn quyn s dng t cng c m

rng hn so vi cỏc quy nh trc õy. iu
ú thy rừ khi ln u tiờn c s tụn giỏo v
cng ng dõn c xut hin trong cỏc quy
nh ca Lut t ai nm 2003 v c cụng
nhn quyn s dng t. Trong giy chng
nhn quyn s dng t ghi tờn c s tụn
giỏo hoc cng ng dõn c s dng t
nhng trao giy cho ngi i din hp phỏp


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2009 43

của cơ sở tôn giáo hoặc cộng đồng dân cư.
Bảo vệ quyền tài sản quan trọng mà
quyền đó mang lại nhiều lợi ích cho người
sử dụng đất thì điều đó hiển nhiên cũng
chính là quyền con người được hiện thực
hoá. Các quyền đó thể hiện trong chứng thư
pháp lí do Nhà nước công nhận dưới hình
thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất ở.
4. Pháp luật đất đai trong bối cảnh của
sự phát triển, các vấn đề kinh tế-xã hội
mà Nhà nước phải chăm lo cho người sử
dụng đất
Nhu cầu sử dụng đất cho công nghiệp
hoá và đô thị hoá đối với nước còn chậm
phát triển như Việt Nam là rất lớn. Vấn đề

đặt ra là làm sao cân đối được giữa việc giữ
gìn an ninh lương thực quốc gia, giữ được
quỹ đất nông nghiệp cho nông dân với quá
trình đô thị hoá nhanh hiện nay để nông dân
không bị mất đất. Việc thu hồi đất trong 5
năm qua theo báo cáo của Bộ nông nghiệp
và phát triển nông thôn với diện tích hơn
366.000 ha đất nông nghiệp, tác động đến
gần 627.495 hộ gia đình với khoảng 950.000
lao động và ảnh hưởng tới đời sống của hơn
2,5 triệu người, trong đó có những hộ gia
đình rơi vào tình trạng bị bần cùng hoá.
(4)

Đây chính là những cảnh báo quan trọng khi
nhiều địa phương vẫn lấy đất nông nghiệp để
xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị mới
và phê duyệt các quy hoạch sân gôn một
cách vô tội vạ. Trung bình, cứ thu hồi mỗi ha
đất nông nghiệp sẽ có 10 nông dân bị mất
việc và với tốc độ 73,2 nghìn ha đất bị thu
hồi mỗi năm sẽ có 70 vạn nông dân không
có công ăn việc làm. Khu vực bị ảnh hưởng
nhiều nhất là vùng đồng bằng sông Hồng với
hơn 300.000 hộ, tiếp đến là Đông Nam Bộ
với 108.000 hộ, đặc biệt thành phố Hà Nội là
địa phương có số hộ bị ảnh hưởng lớn nhất
nước với 138.291 hộ gia đình.
(5)
Theo đánh

giá của đại diện Ngân hàng thế giới tại Việt
Nam thì: “nông dân là những người nghèo
nhất, nhưng cùng với quá trình hiện đại hoá
đất nước, họ đã bị kéo vào vòng xoáy của sự
nghèo đói”.
(6)
Tại các địa phương bị thu hồi
đất, có tới 67% số hộ vẫn phải quay trở lại
nghề nông, chỉ 13% có nghề ổn định. Tuy
nhiên, vốn tha thiết với nghề nông nhưng
thực tế đáng buồn là không có đất, cho nên
đại bộ phận những hộ nông dân này lại rơi
vào cảnh thất nghiệp cùng với các tệ nạn xã
hội kéo theo. Vậy nên, chính sách nào cho
nông dân để họ không những thoát nghèo,
không bị tái nghèo trong bối cảnh lao động
dôi dư ở độ tuổi từ 35-60 tại các địa phương
đang chiếm số lượng lớn?
Trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, các
biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
thường được nhắc đến như giải pháp quan
trọng. Tuy nhiên, với trung bình mỗi hộ bị
thu hồi đất thì có 1,5 lao động mất việc làm
nhưng khi tuyển dụng vào làm việc tại các
khu công nghiệp, số lao động có trình độ học
vấn thấp chiếm tỉ lệ cao nên không đáp ứng
được nhu cầu. Do vậy, để nông dân có việc
làm cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp
sau thu hồi đất, nhất là dạy nghề, tạo việc

làm mới. Đặc biệt, phải có cơ chế giám sát


nghiên cứu - trao đổi
44 tạp chí luật học số
8/2009
doanh nghip trong vic u tiờn con em
nụng dõn b mt t trong o to ngh,
chuyn i ngh v to cụng n vic lm cho
h. Cựng vi bin phỏp trờn, cỏc a phng
cng nờn chỳ trng vo chớnh sỏch phỏt trin
ụ th nụng nghip v dch v lin k. Cỏc
quy nh v vic h tr t kinh doanh dch
v cho h gia ỡnh, cỏ nhõn trong trng hp
thu hi trờn 30% t nụng nghip chớnh l
ỏp ng cỏc nhu cu cụng n vic lm n
nh cho ngi nụng dõn.
Vit Nam l nc cú trờn 70% dõn s
sng bng ngh nụng. Bi vy, lo cho nụng
dõn chớnh l lo cho nn tng quc gia, lo cho
an sinh xó hi ca t nc v cng chớnh l
bo m quyn con ngi cho ch th ụng
o nht nc ta nhng cng b nh hng
nhiu nht ca quỏ trỡnh phỏt trin.
5. Phỏp lut t ai v s hu nh ,
quyn s dng t ti Vit Nam i vi
ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t
chc, cỏ nhõn nc ngoi
Mt trong nhng chớnh sỏch ln ca Nh
nc Vit Nam trong thi gian qua gúp phn

to iu kin hi nhp tt hn vo khu vc
v th gii chớnh l cỏc quy nh v vic cho
phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi,
t chc, cỏ nhõn nc ngoi c mua nh ,
cú quyn s hu nh , quyn s dng t
ti Vit Nam. Nhng chớnh sỏch ny nhn
c s hng ng to ln ca cng ng Vit
kiu cng nh ngi nc ngoi ang sinh
sng, hc tp v kinh doanh Vit Nam.
Theo thng kờ ca U ban Nh nc v
ngi Vit Nam nc ngoi thỡ hin nay
cú khong 2,7 triu Vit kiu ang sinh
sng, lm n ti gn 100 nc v vựng lónh
th. Trong s ú cú 1,5 triu ngi ti Hoa
K, 320.000 ngi ti Phỏp, 180.000 ngi
ti Canada, 300.000 ngi ti Australia c
bit cú khong 10% Vit kiu l trớ thc cú
th úng gúp cho quỏ trỡnh phỏt trin khoa
hc v cụng ngh ca t nc.
(7)
Do vy
ng v Nh nc Vit Nam luụn coi ng
bo Vit sng ti nc ngoi l b phn bt
di bt dch ca cng ng cỏc dõn tc Vit
Nam, cao quan im: Xúa b mc cm,
nh kin, phõn bit i x v quỏ kh, giai
cp, thnh phn, xõy dng tinh thn ci m,
tin cy ln nhau, hng ti tng lai
(8)
v:

phỏt huy ngun lc trớ tu v sc mnh tinh
thn ca ngi Vit Nam.
(9)
Do vy, cựng
vi chớnh sỏch i on kt dõn tc, chớnh
sỏch v thu hỳt u t i vi cng ng kiu
bo nc ngoi, Nh nc Vit Nam ó
cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi
iu kin theo quy nh ca phỏp lut t
ai v nh c mua nh ti Vit Nam.
Quy nh ny ln u tiờn ghi nhn ti Lut
t ai sa i, b sung nm 2001, c c
th hoỏ ti Ngh nh s 81/2001/N-CP
ngy 5/11/2001 ca Chớnh ph v vic cho
phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi
mua nh ti Vit Nam. Tip theo trong
Lut t ai nm 2003, Lut nh nm 2005
u cú cỏc quy nh v vic cho phộp ngi
Vit Nam nh c nc ngoi mua nh
ti Vit Nam vi cỏc iu kin ngy cng d
dng hn, m rng thờm phm vi cỏc i
tng ngi gc Vit Nam cng nh ngi
cú thi gian lu trỳ liờn tc Vit Nam t
180 ngy tr lờn cng c mua mt nh


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2009 45

ti Vit Nam. Sau khi c s hu nh ,

c cp giy chng nhn quyn s hu nh
, quyn s dng t ti Vit Nam, Vit
kiu c bo h cỏc quyn ti sn tng t
nh cụng dõn Vit Nam trong nc, c
phộp bỏn nh, th chp nh vay tin ngõn
hng, li tha k, tng cho nh theo quy
nh ca lut phỏp Vit Nam.
Khụng nhng cho phộp Vit kiu c
mua nh ti Vit Nam, Quc hi khoỏ XII
ca nc Cng ho xó hi ch ngha Vit
Nam kỡ hp th t ó thụng qua Ngh quyt
v vic cho phộp ngi nc ngoi mua nh
ti Vit Nam.
(10)
õy l biu hin quan
trng trong cỏc chớnh sỏch ca Nh nc
Vit Nam v hi nhp v phỏt trin. Theo
thng kờ ca Cc qun lớ nh v th trng
bt ng sn (B xõy dng), hin nay cú
khong 81.000 ngi nc ngoi ang sinh
sng, hc tp, kinh doanh ti Vit Nam cỏc
d ỏn u t, trong cỏc lnh vc y t, giỏo
dc, vn hoỏ, th thao, cỏc c quan i din
ngoi giao, t chc quc t.
(11)
Tuy nhiờn,
khụng phi tt c ngi nc ngoi núi trờn
u iu kin mua nh ti Vit Nam.
Theo tớnh toỏn ca B xõy dng thỡ ch cú
khong 21.000 ngi iu kin mua nh

ti Vit Nam vi thi gian lu trỳ t 3 - 5
nm v khụng phi trong s ny ai cng
mun mua nh ti Vit Nam. i tng
c phộp s hu nh ti Vit Nam gm 5
nhúm, trong ú ch yu l nh u t nc
ngoi ang thc hin cỏc hot ng kinh
doanh ti Vit Nam. Thi gian s hu nh
ti Vit Nam ti a l 50 nm k t ngy
c cp giy chng nhn quyn s hu nh
, quyn s dng t ti Vit Nam v thi
im bt u c mua l t ngy 1/1/2009.
Cỏc chớnh sỏch v phỏp lut nờu trờn v
vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc
ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c mua
nh , s hu nh v quyn s dng t
ti Vit Nam cho thy Nh nc Vit Nam
khụng nhng bo h y quyn dõn s v
nh cho cụng dõn Vit Nam m xa hn,
phự hp vi thụng l quc t, ngi nc
ngoi cng cú quyn dõn s v nh ti Vit
Nam. õy l bc phỏt trin mi v quyn
con ngi trong xó hi dõn s Vit Nam
trong bi cnh hi nhp khu vc v th gii./.

(1).Xem: iu 4 Ngh nh ca Chớnh ph s 60/CP
ngy 5/7/1994 v quyn s hu nh v quyn s
dng t ti ụ th.
(2).Xem: Trang tin tc v s kin ca B ti nguyờn
v mụi trng, ngy 31/5/2008.
(3).Xem: Khon 1 iu 5 Ngh nh ca Chớnh ph s

84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 v quy nh b sung
v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, thu
hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th tc
bi thng, h tr, tỏi nh c khi nh nc thu hi
t v gii quyt khiu ni v t ai.
(4).Xem: Bỏo cỏo ca B nụng nghip v phỏt trin
nụng thụn trỡnh Chớnh ph v thc trng thu hi t
nụng nghip, thỏng 9/2008.
(5). Bỏo cỏo ó dn.
(6). Bỏo cỏo ó dn.
(7).Xem: Tp chớ quờ hng s 3/2002, tr.25.
(8).Xem: Vn kin i hi i biu ton quc ln th
IX ng cng sn Vit Nam, Nxb. Chớnh tr quc gia,
H Ni, 2001, tr. 45.
(9).Xem: Vn kin ó dn, tr. 91.
(10).Xem: Ngh quyt s 19/2008/NQ-QH12 khoỏ XII
ngy 3/6/2008 v vic thớ im cho t chc, cỏ nhõn
ngi nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam.
(11).Xem: Tp chớ ph n s cui tun ra ngy
16/8/2007, tr. 5.