bài giảng quyền của người sử dụng đất

BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1. Quyền chung: Điều 105 LĐĐ1. Quyền chung: Điều 105 LĐĐ
(i)(i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(ii)(ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
(iii)(iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo
vệ, cải tạo đất nông nghiệp;vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
(iv)(iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
(v)(v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm
đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
(vi)(vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi
phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Quyền được bồi thường khi Nhà nước Quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất (xem Bài 4)thu hồi đất (xem Bài 4)
3.3. Quyền được giao khoán đấtQuyền được giao khoán đất
Điều 73 NĐ 181/2004/NĐĐiều 73 NĐ 181/2004/NĐ CP;CP;
Nghị định 135/2005/NĐNghị định 135/2005/NĐ CP ngày CP ngày
08/11/2005;08/11/2005;
Thông tư 102/2006/TTThông tư 102/2006/TT BNN ngày BNN ngày
13/11/2006.13/11/2006.
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
3.3. Quyền được giao khoán đấtQuyền được giao khoán đất
Tự nghiên cứu những vấn đề cơ bản:Tự nghiên cứu những vấn đề cơ bản:
(i)(i) Mục tiêu giao khoánMục tiêu giao khoán
(ii)(ii) Chủ thể giao khoán, chủ thể nhận Chủ thể giao khoán, chủ thể nhận

khoánkhoán
(iii)(iii) Đối tượng (loại đất) giao khoánĐối tượng (loại đất) giao khoán
(iv)(iv) Hình thức giao khoánHình thức giao khoán
(v)(v) Thời hạn giao khoánThời hạn giao khoán
(vi)(vi) Hợp đồng giao khoánHợp đồng giao khoán
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.4. Quyền giao dịch quyền sử dụng đấtQuyền giao dịch quyền sử dụng đất
4.1. Khái niệm quyền GDQSDĐ4.1. Khái niệm quyền GDQSDĐ
Giao dịch quyền sử dụng đất là việc Giao dịch quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất tiến hành dịch người sử dụng đất tiến hành dịch
chuyển quyền sử dụng đất của mình chuyển quyền sử dụng đất của mình
theo nội dung và hình thức nhất định theo nội dung và hình thức nhất định
phù hợp quy định của pháp luật đất đai phù hợp quy định của pháp luật đất đai
nhằm thực hiện quyền tài sản của mình nhằm thực hiện quyền tài sản của mình
đối với quyền sử dụng đất. đối với quyền sử dụng đất.
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.2. Khái niệm, đặc điểm từng loại quyền 4.2. Khái niệm, đặc điểm từng loại quyền
GDQSDĐGDQSDĐ
(i)(i) Chuyển đổi quyền sử dụng đấtChuyển đổi quyền sử dụng đất
(ii)(ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đấtChuyển nhượng quyền sử dụng đất
(iii)(iii) Để thừa kế quyền sử dụng đấtĐể thừa kế quyền sử dụng đất
(iv)(iv) Tặng, cho quyền sử dụng đấtTặng, cho quyền sử dụng đất
(v)(v) Góp vốn bằng quyền sử dụng đấtGóp vốn bằng quyền sử dụng đất
(vi)(vi) Cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đấtCho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất
(vii)(vii) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đấtThế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.2. Khái niệm, đặc điểm từng loại quyền 4.2. Khái niệm, đặc điểm từng loại quyền

GDQSDĐGDQSDĐ
Chuyển
quyền
sử dụng đất
Chuyển đổi
QSDĐ
Chuyển
nhượng
QSDĐ
Để
thừa kế
QSDĐ
Tặng,
cho QSDĐ
Góp vốn
bằng QSDĐ
hình thành
pháp nhân
Cho thuê
(cho thuê lại)
QSDĐ
trong KCN,
KCNC, KKT
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.3. Điều kiện GDQSDĐ4.3. Điều kiện GDQSDĐ
4.3.1. Điều kiện chung thực hiện giao dịch4.3.1. Điều kiện chung thực hiện giao dịch
Điều kiện về nội dung: Điều kiện về nội dung:
Điều 106 LĐĐ;Điều 106 LĐĐ;
Điều 66 NĐ 84/2007/NĐĐiều 66 NĐ 84/2007/NĐ CPCP

(i)(i) Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;với đất;
(ii)(ii) Không có tranh chấp;Không có tranh chấp;
(iii)(iii) Còn thời hạn sử dụng đất;Còn thời hạn sử dụng đất;
(iv)(iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm
bảo thi hành án.bảo thi hành án.
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.3. Điều kiện GDQSDĐ4.3. Điều kiện GDQSDĐ
4.3.1. Điều kiện chung để thực hiện quyền4.3.1. Điều kiện chung để thực hiện quyền
Điều kiện về thủ tục: Điều kiện về thủ tục:
Điều 119 và Điều 146 NĐ 181;Điều 119 và Điều 146 NĐ 181;
Khoản 2 Điều 10 NĐ 17/2006/NĐKhoản 2 Điều 10 NĐ 17/2006/NĐ CPCP
(i)(i) Quyền sử dụng đất thuộc quyền sử Quyền sử dụng đất thuộc quyền sử
dụng chung:dụng chung:
(ii)(ii) Công chứng hoặc chứng thực hợp Công chứng hoặc chứng thực hợp
đồng:đồng:
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.3. Điều kiện GDQSDĐ4.3. Điều kiện GDQSDĐ
4.3.2. Điều kiện riêng để có quyền 4.3.2. Điều kiện riêng để có quyền
Sử dụng đất dưới hình thức giao có thu Sử dụng đất dưới hình thức giao có thu
tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Có tài sản/công trình kiến trúc/kết cấu Có tài sản/công trình kiến trúc/kết cấu
hạ tầng gắn liền trên đất (trừ hộ gia hạ tầng gắn liền trên đất (trừ hộ gia
đình, cá nhân.đình, cá nhân.
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

4.3.2. Điều kiện riêng để có quyền 4.3.2. Điều kiện riêng để có quyền
Người Người
sử sử
dụng dụng
đấtđất
Hình Hình
thức sử thức sử
dụng dụng
đấtđất
Quyền giao dịch quyền sử dụng đấtQuyền giao dịch quyền sử dụng đất
ChuyểnChuyển
đổiđổi
Chuyển Chuyển
nhượngnhượng
Để Để
thừa kếthừa kế
Tặng, Tặng,
chocho
Góp Góp
vốnvốn
Cho Cho
thuê, thuê,
cho cho
thuê lạithuê lại
Thế Thế
chấp, chấp,
bảo bảo
lãnhlãnh
Hgđ, Hgđ,
cncn

TcktTckt
NVNĐCNVNĐC
ONNONN
Tc, cn Tc, cn
nngoàinngoài
BÀI 5BÀI 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTQUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.4. Trình tự, thủ tục GDQSDĐ4.4. Trình tự, thủ tục GDQSDĐ
Điều 126 Điều 126  Điều 131 LĐĐĐiều 131 LĐĐ
Điều 147 Điều 147  Điều 156 NĐ 181Điều 156 NĐ 181
(i)(i) Hồ sơ giao dịch:Hồ sơ giao dịch:
(ii)(ii) Nộp hồ sơ giao dịch:Nộp hồ sơ giao dịch:
(iii)(iii) Thủ tục giao dịch:Thủ tục giao dịch:
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Nghĩa vụ chung: Điều 107 LĐĐNghĩa vụ chung: Điều 107 LĐĐ
(i)(i) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất,
đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều
cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong
lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
(ii)(ii) Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi giao Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi giao
dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
(iii)(iii) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
(iv)(iv) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
(v)(v) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm
tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có
liên quan;liên quan;
(vi)(vi) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật
trong lòng đất;trong lòng đất;
(vii)(vii) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc

khi hết thời hạn sử dụng đất.khi hết thời hạn sử dụng đất.
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Nghĩa vụ tài chínhNghĩa vụ tài chính
2.1. Tiền sử dụng đất2.1. Tiền sử dụng đất
NĐ 198/2004/NĐNĐ 198/2004/NĐ CP ngày 03/12/2004CP ngày 03/12/2004
NĐ 44/2008/NĐNĐ 44/2008/NĐ CP ngày 09/4/2008CP ngày 09/4/2008
NĐ 120/2010/NĐNĐ 120/2010/NĐ CP ngày 30/12/2010CP ngày 30/12/2010
Thông tư 93/2011/TTThông tư 93/2011/TT BTC ngày BTC ngày
29/6/201129/6/2011
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Tiền sử dụng đất2.1. Tiền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm:2.1.1. Khái niệm:
Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà
người sử dụng đất dưới hình thức giao người sử dụng đất dưới hình thức giao
có thu tiền sử dụng đất phải nộp một có thu tiền sử dụng đất phải nộp một
lần cho Nhà nước để có quyền sử dụng lần cho Nhà nước để có quyền sử dụng
đất.đất.
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Tiền sử dụng đất2.1. Tiền sử dụng đất
2.1.2. Căn cứ xác định:2.1.2. Căn cứ xác định:
(i)(i) Diện tích đất sử dụng;Diện tích đất sử dụng;
(ii)(ii) Giá đất;Giá đất;
(iii)(iii) Thời hạn sử dụng đất.Thời hạn sử dụng đất.
 Thời hạn lâu dài hoặc 70 năm:Thời hạn lâu dài hoặc 70 năm:
Tiền sdđ = diện tích x giá đấtTiền sdđ = diện tích x giá đất
 Thời hạn dưới 70 năm: giảm thu tiền sử dụng Thời hạn dưới 70 năm: giảm thu tiền sử dụng
đất của mỗi năm không được giao đất sử đất của mỗi năm không được giao đất sử

dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Tiền sử dụng đất2.1. Tiền sử dụng đất
2.1.3. Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất:2.1.3. Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất:
(i)(i) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất.đất.
(ii)(ii) Chuyển hình thức ưử dụng từ thuê đất sang Chuyển hình thức ưử dụng từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất.giao đất có thu tiền sử dụng đất.
(iii)(iii) Chuyển mục đích sử dụng đất.Chuyển mục đích sử dụng đất.
(iv)(iv) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định,
lâu dài được cấp giấy chứng nhận đối với lâu dài được cấp giấy chứng nhận đối với
quyền sử dụng đất.quyền sử dụng đất.
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Tiền sử dụng đất2.1. Tiền sử dụng đất
2.1.4. Miễn, giảm tiền sử dụng đất2.1.4. Miễn, giảm tiền sử dụng đất
Điều 12 và Điều 13 NĐ 198/2004/NĐĐiều 12 và Điều 13 NĐ 198/2004/NĐ
CPCP
2.1.5. Ghi nợ tiền sử dụng đất2.1.5. Ghi nợ tiền sử dụng đất
NĐ 120/2010/NĐNĐ 120/2010/NĐ CPCP
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Tiền thuê đất2.2. Tiền thuê đất
NĐ 142/2005/NĐNĐ 142/2005/NĐ CP ngày 14/11/2005CP ngày 14/11/2005
NĐ 121/2010/NĐNĐ 121/2010/NĐ CP ngày 30/12/2010CP ngày 30/12/2010
TT 94/2011/TTTT 94/2011/TT BTC ngày 29/6/2011BTC ngày 29/6/2011
Điều 13 NĐ 69/2009/NĐĐiều 13 NĐ 69/2009/NĐ CPCP
(i) (i) Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các
chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải

nộp hàng năm hoặc một lần cho Nhà nước nộp hàng năm hoặc một lần cho Nhà nước
để được quyền sử dụng một diện tích đất để được quyền sử dụng một diện tích đất
trong thời gian nhất định.trong thời gian nhất định.
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Tiền thuê đất2.2. Tiền thuê đất
(ii)(ii) Căn cứ xác định:Căn cứ xác định:
Diện tích đất thuê;Diện tích đất thuê;
Giá đất;Giá đất;
Hệ số tính giá thuê đất: 0,75% Hệ số tính giá thuê đất: 0,75% 3%3%
 Tiền thuê đất hàng năm:Tiền thuê đất hàng năm:
Diện tích đất thuê x giá 01m2 đất x hệ Diện tích đất thuê x giá 01m2 đất x hệ
số tính giá thuê đấtsố tính giá thuê đất
 Tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời Tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời
gian thuê = Tiền sử dụng đấtgian thuê = Tiền sử dụng đất
BÀI 6BÀI 6
NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤTNGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.3. Thuế sử dụng đất2.3. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là khoản tiền mà người Thuế sử dụng đất là khoản tiền mà người
khai thác sử dụng đất đai phải nộp hàng năm khai thác sử dụng đất đai phải nộp hàng năm
cho Nhà nước.cho Nhà nước.
Thuế sử dụng đất gồm hai loại:Thuế sử dụng đất gồm hai loại:
(i)(i) Thuế sử dụng đất nông nghiệpThuế sử dụng đất nông nghiệp
Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày
10/7/199310/7/1993
Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình
sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức ngày sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức ngày
26/3/1994.26/3/1994.