Thực trạng và giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CHÂU VĂN TÌNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Đồng Nai, 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CHÂU VĂN TÌNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP

MÃ SỐ: 60.62.01.15

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN:
TS. TRẦN THANH HÙNG

Đồng Nai, 2014


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là không gian tồn tại của mỗi dân tộc, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng, đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là nhân tố sản xuất đầu vào không thể thiếu và cũng là tài sản bất động sản có giá trị lớn. Hiến
pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại Chương II Điều 18 quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì công tác
quản lý giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một cách khoa học và
hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc
đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa người sử dụng đất, chủ đầu
tư và nhà nước trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã
hội theo quy hoạch được phê duyệt.

Công tác quản lý giá đất được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật
hiện hành (các Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐ-CP, 69/2010/NĐ-CP)
bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và phân vị trí
đất để xác định giá, quy trình và phương pháp thực hiện.
Tuy nhiên, công tác định giá đất của thành phố Hồ Chí Minh đã bộc lộ một

số điểm bất cập như: giá của một số loại đất chưa phù hợp với thực tế, mất cân đối
về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp.
Xuất phát từ thực tế nêu trên việc thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp
hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất
tại thành phố Hồ Chí Minh” là thực sự cần thiết.


2

2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá quy trình xây dựng bảng giá đất đai tại Tp. Hồ Chí Minh, mức độ
phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và
mức giá quy định so với thực tế thị trường, xác định được những bất cập tồn tại
trong phương pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm
làm cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trường đất đai tại Tp. Hồ Chí Minh.
3. Đối tượng nghiên cứu:
- Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hưởng đến phân vùng sử
dụng và phân cấp vị trí đất đai.
- Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong
mối quan hệ với các quy luật kinh tế khác.
- Phương pháp và quy trình định giá đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Phạm vi nghiên cứu đề tài trên địa bàn quận 6 thuộc thành phố Hồ Chí Minh.
Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất là đối tượng nghiên cứu liên quan đến
nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung
nghiên cứu xây dựng mô hình giá và quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất ở
trên địa bàn quận 6 thành phố Hồ Chí Minh.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
- Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá

đất hàng năm theo quy định của Bộ TN&MT.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra căn cứ thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai
hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh.


3

Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai
a) Khái niệm đất đai:
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai
nói riêng hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ
chuyên ngành và thường sử dụng lẫn lộn các thuật ngữ “Đất” và “Đất đai”, ví dụ,
như Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại
đất đai... Vào thời điểm hiện tại, trong các tài liệu về quản lý và định giá đất đai
chính thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, cụ thể
như:
“Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian
tự nhiên của thực thể vật chất đó”1.
Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần
bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa
hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên
nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái
đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”2.
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái
niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,

văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong
nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ
Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa
học cấp nhà nước, Tổng cục Địa chính, 2000.
2
Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện Nghiên cứu và Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998, trang 1248.
1


4

ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn. Nhưng
trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa
lãnh thổ, đất và đất đai. Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng3 thì các khái niệm
này được phân biệt như sau:
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa
giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên
một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề
mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không
gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong
phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong
phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
b) Vai trò và đặc điểm đất đai:
Đất đai có vai trò hết quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con
người.Hội nghị các Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một

trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của con
người trên trái đất 4”.
Dưới gốc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời
của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về
quốc gia không có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói “Việt Nam có hai
tiếng Tổ Quốc. Ta gọi Tổ Quốc là đất nước, có đất, có nước mới thành Tổ Quốc. Có
đất lại có nước thì dân giàu nước mạnh”.

Trần Thanh Hùng, Các cơ chế điều chỉnh nhà nước về quan hệ đất đai, Luận án tiến sỹ, GUZ, Matxcova,
2000.
4
Những quy định về quản lý ruộng đất, 1980, NXB Nông nghiệp
3


5

Dưới gốc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở
không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là
đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật
nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao
động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy
đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Để thấy rõ
vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói “lao động
là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này”.
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với
chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của
một quốc gia, một dân tộc.
Đất đai trước tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, nó là tài
nguyên thiên nhiên. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của

nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình,... Trên
phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ
chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và
đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển. Ở góc độ này,
đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con người tạo ra.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy
không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội. Là sự vật địa lý –
kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả
năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.
Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian như diện tích bề mặt,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn,
địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào
đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai.
Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và chính
trị của con người định cư trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai.


6

Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con người thì
xuất hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội quả đất đai. Chất lượng tự
nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người. Vị thế xã
hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Khái niệm vị thế
cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị
trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng
và cường độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho người sử dụng đất
đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong đô
thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác,… Vị thế đất đai không đồng
nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian. Cần phân

biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý. Vị thế
chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên
và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể.
Các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất
định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì được xác định trong mối quan
hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Tính bất định của
chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái tình cảm
hai chiều lẫn lộn của con người “Yêu thương và ghét bỏ”, “Hấp dẫn và ghê sợ”, “Nể
phục và đố kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”,... xuất phát từ tình cảnh lưỡng nan
của con người “Tự do và phụ thuộc”. Lúc yêu thương thì cho là có chất lượng tốt, vị
thế cao; còn lúc ghét bỏ thì lại cho là chất lượng xấu vị thế thấp. Từ sự bất định của
chất lượng và vị thế làm cho giá cả đất đai thay đổi lên xuống khó lường. Có lẽ đây
chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định được rõ ràng.
Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như
không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải
được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.
Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không
gian tự nhiên đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển. Là


7

vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia
và bề mặt trái đất, sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về
chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của
đất. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội
thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt
động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng
hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó

mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất
đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể
thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan
trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:
(i) Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự
phân bố dân cư lao động.
(ii) Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
(iii) Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ
sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia.
(iv) Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất
xã hội.
(v) Đất đai là tài sản bất động sản.
1.1.2. Giá trị đất đai
a) Các quan điểm về giá trị đất đai:
Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua
quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân
bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối
cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều
kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của
giá trị.


8

Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một
đơn vị hàng hóa đất đai PT. Hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là thửa đất
được đem ra trao đổi trên thị trường, mà phải hiểu sâu hơn là lợi ích được tạo ra từ
chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các thửa đất
xung quanh.Theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai
là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự

nhiên của đất đai, U = f(VT, CL). Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được
xác định bằng công thức: P = PT x U. Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản
chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các
quan điểm khác nhau về giá trị. Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài
liệu kinh tế học chính thống hiện nay:
- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
- Quan điển kinh tế thị trường;
- Quan điểm của marketing hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một
trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ với
giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó quan
điểm này Các Mác khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản
phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai
P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa
tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị,
vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt
động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai (Xagaidak A. E., 1992). Nhưng
thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần
chi phí đầu tư vào đất đai.


9

Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động
“kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.Năng lực của giá trị sử dụng
này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao

đổi của nó.Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị
trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi
trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai
này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của
nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền
của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại(Mã Khắc
Vỹ, 1995).
Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức
độ khái quát hơn,giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô
hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị
vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn
của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu
hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của
đất đai.
Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự
nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng
trên đất đai.
Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.
Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm
tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói
riêng và xã hội nói chung.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi
của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế
đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu


10

hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Như vậy, có thể khẳng định, hai quan

điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những
mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử
dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn
bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa
chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 1.1).

Hình 1.1. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình
b) Các hình thái của giá trị đất đai:
Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định,
ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.Trong thực tế
thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao
đổi, giá trị thị trường. Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua,
giá mua bán, giá thị trường, v.v...
Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài
chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã
hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm
hàng hóa.Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị
thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,...


11

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền
tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc
tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình
thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối
quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.2).

Hình 1.2. Bản đồ giá trị

Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường
này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm
nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”.
Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua,
giá mua bán và giá thị trường.
Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp
hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”. Giá bán
và giá mua được định hình từ các thông tin trên thị trường, từ người hàng xóm, từ
các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm
định giá.
Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang
tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất
định.


12

Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị
trường mang tính phổ biến. Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị trường là
hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông qua quan hệ
cung cầu thị trường, là giá trung bình (PT) nằm giữa mức giá thấp nhất (P2) và mức
giá cao nhất (P1) trong các phân khúc thị trường (Hình 1.3).
P: Giá cả
U: Lượng hàng hóa
S: Đường cung
D: Đường cầu

P

S1

S2

ST
P1
PT

DT

D1

P2

D2

U

U2

0

U1

UT

U

Hình 1.3. Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường
ờn
1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai
a) Quy luật phân vùng sử dụng đất đai:

Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các
hoạt động kinh tế xã hội. Các hoạtKVT2/CN/DL/
động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành
Chợ/BX
hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ
nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và
xã hội trong không gian được mô tả tính tập trung.
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.


13

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên
cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển
bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình
kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh
hưởng bởi khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí
vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân
vùng chức năng đất đai (E. L. Glaeser, 2001).
Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư
và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế
xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc
thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất
lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của
sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Người
tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn

nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các phân vùng
sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm,
sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị thế (Hình 1.4).
Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm
của Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch
vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông
nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.


14

R

12
Thương mại
và dịch vụ
7

Dân cư
Công nghiệp

2
Khu mua bán
và văn phòng

0

A

B

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân
vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác định bằng
công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm. T
cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ
1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t).
Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn
vị thời giancao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí
thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản
chi phí thời gian tiết kiệm được.
T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:
s = vt  T = 1/t = v/s.
Trong đó: T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận
thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu


15

khoảng cách (s). Vì vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị
đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
b) Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai:

Từ quan điểm lý thuyết phân vùng sử dụng đất đai nêu trên có thể đưa ra
định nghĩa khái niệm khung giá và bảng giá đất đai như sau:
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai
được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban
hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa
khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế
xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai. Bảng giá đất
đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm.
1.2. Hệ thống quản lý giá đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành
Theo nghĩa rộng: Hệ thống quản lý giá đất bao gồm các hệ thống thành phần:
(1) Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất; (2) Hệ thống tổ chức quản lý giá
đất; (3) Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất; (4) Hệ thống phương pháp định giá
đất.
Theo nghĩa hẹp, thì hệ thống quản lý giá đất chỉ bao gồm (1) Hệ thống tiêu
thức phân cấp vị trí đất; (2) Hệ thống phương pháp định giá đất.
Mục tiêu của quản lý giá đất đai là xây dựng khung giá và bảng giá đất đai
để làm căn cứ thực hiện các mục tiêu chính sách tài chính đất đai.
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;


16

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc

tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
1.2.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai
Đơn vị chủ trì:
- Cấp trung ương: Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Cấp tỉnh thành: Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Cấp huyện: Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Cấp xã: Cán bộ địa chính xã.
Đơn vị phối hợp:
- Cấp trung ương: Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;
- Cấp tỉnh thành: Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;
- Cấp huyện: Phòng Tài chính Kế hoạch.
1.2.3. Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị)
Để định giá đất đai trước tiên cần phải phân cấp vị trí đất tương ứng với vùng
giá trị đất. Vị trí đất là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực
địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tương tự nhau hoặc gần tương tự
nhau và có một mức giá thị trường nhất định.
Theo quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì số lượng vị trí đối với
các loại đất tại nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6.

17

- Phân cấp vị trí đất căn cứ vào các tiêu thức sau:
+ Vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
+ Khu vực thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp
ranh; khu vực trung tâm, khu vực ngoại vi,…
+ Loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh
PNN, đất ở;
+ Loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường
nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường
thủy;
+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố, trung tâm khu dân cư nông thôn,…
+ Loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V;
+ Loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
+ Loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1: mặt tiền, vị trí 2: hẻm cấp 1 và vị
trí 3: hẻm cấp 2...
+ Khả năng sinh lời của đất nông lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cư
nông thôn.
1.2.4. Hệ thống phương pháp định giá đất đai riêng lẻ
a) Phương pháp so sánh trực tiếp:
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

Giá chuyển nhượng
=

quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh về giá hình


hành từ những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá

b) Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một
bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công
trình có tiện ích tương đương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức
sau:


18

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy
c) Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất
động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp
này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu
nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng
thu nhập vào thời điểm định giá.

d) Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của
bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục
đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển
giả định. Công thức tính như sau:
Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển
1.2.5. Hệ thống phương pháp định giá đất đai hàng loạt
Quy trình định giá đất đai hàng loạt trong việc xây dựng bảng giá đất hàng
năm theo hướng dẫn của Bộ TN&MT là một hệ thống các bước và phương pháp
sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị.
Nội dung của bước này gồm:
- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án.
- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi được
chọn làm điểm điều tra khảo sát.
Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị
trường tại điểm điều tra.


19

Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về
giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10
tháng 8 hàng năm.
Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra
khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành
kèm theo thông tư.
Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm
điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất

giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất
đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp.
Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, phải đối chiếu giữa hồ
sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất. Không điều tra thu
thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển nhượng sau: (1) Người
chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất hoặc
không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã
chuyển nhượng; (2) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những
người thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất
là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; (4) Quyền
sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho
nhau; (5) Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có mức giá chênh lệch quá lớn
so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong
khu vực.
Nếu thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp
dụng một trong những phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng
đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra.
Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường.
Đầu tiên, phiếu điều tra được phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành
kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC. Sau đó, kết quả điều


20

tra giá đất thị trường được tổng hợp theo các biểu mẫu còn lại ban hành kèm theo
Thông tư đối với từng loại đất ở cả cấp huyện và cấp tỉnh.
Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trường còn tổng hợp đặc
điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở; rà soát các
thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực

hay các tuyến giao thông.
Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất
thị trường tại cấp huyện. Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện
và gởi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 01 tháng 9 hàng năm.
Bước 4: Xây dựng phương án giá các loại đất.
Căn cứ nguyên tắc, các phương pháp xác định giá đất; kết quả tổng hợp,
phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn; bảng
giá đất hiện hành; và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phương án
giá đất đối với từng loại đất.
Bước 5: Trình thẩm định và phê duyệt bảng giá đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài
chính trước ngày 05 tháng 10 hàng năm.
Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định. (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành
lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch
Hội đồng).
Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định
bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo
bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 31 tháng 10 hàng năm để
xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước
khi quyết định và công bố bảng giá đất.
Nhìn chung, quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành theo thông tư
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC là hợp lý. Tuy nhiên, số liệu điều tra được tổng hợp


21

và xử lý theo biểu mẫu của thông tư này bộc lộ một số hạn chế ảnh hưởng đến kết
quả xây dựng bảng giá. Hạn chế này xuất phát từ không có quy định cụ thể về cách

xác định vị trí, đoạn đường. Việc xác định vị trí hay đoạn đường hoàn toàn mang
tính chủ quan của người định giá.
Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường dựa trên cơ
sở Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai
thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí. Sau đó điều tra tại
mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng trong năm điều tra. Điều
này trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ
thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng
đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh... Trong khu đô thị ổn
định thì ít chuyển nhượng hơn. Để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn
của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường là điều khó thực hiện. Tuy nhiên để giải quyết
vướng mắc này cũng theo khuyến cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có thể
tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng vị trí tương đồng, hay thông
tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng. Tuy nhiên, các vùng giá trị được xác
định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan định tính các đặc điểm về tự
nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà không lượng hóa được các yếu tố đặc
điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng
đồng giá cũng lại là mức giá chuyển nhượng trong vùng. Như vậy khó có thể xác
định được thế nào là điều kiện tương đồng của các vị trí đất.
Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy xây dựng hàm giá đất phụ
thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế và chất lượng đất đai được đề xuất với hy
vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%.
Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy trong định giá đất được đề xuất căn
cứ vào kết quả các công trình nghiên cứu được thực hiện trong thời gian gần đây ở
nước ngoài và ở Việt Nam.


22

1.3. Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu
1.3.1. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, như ở Anh, Mỹ,
Australia,... hay các nước tại khu vực châu Á, như ở Nhật Bản, Hàn Quốc,
Malaysia, Singapore,... hoạt động định giá đất đều được quản lý bởi các cơ quan
chuyên trách của Nhà nước. Các cơ quan này ban hành các tiêu chuẩn định giá và
xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin hỗ trợ công tác định giá đất làm cho giá đất ngày
càng minh bạch rõ ràng.
Giá đất được xác định bằng các phương pháp khác nhau (so sánh trực tiếp,
chi phí, thu nhập và thặng dư) tùy theo mục đích định giá. Nhưng chủ yếu là sử
dụng phương pháp so sánh trực tiếp căn cứ vào giá thị trường (mua bán) để xác
định giá đất.
Tại các nước này, để hỗ trợ cho việc thu thập, lưu trữ và công khai giá đất đã
phát triển các ứng dụng công nghệ thông tin WebGIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- bất động sản và công khai thông tin giá đất trên mạng Internet, cụ thể như tại các
trang Web:
- />- />- />Tại Hàn Quốc xây dựng Hệ thống hỗ trợ quản lý đất đai thì được chia nhỏ ra
thành các hệ thống ứng dụng cho Quản lý giao dịch đất đai, Quản lý giá đất đã niêm
yết, Quản lý thu hồi lợi nhuận phát triển, Quản lý môi giới kinh doanh bất động sản,
Quản lý dữ liệu không gian và dịch vụ thông tin đất đai. Hệ thống dịch vụ thông tin
đất đai cung cấp thông tin đất đai cho các nhân viên và người dân thông qua
Intranet và Internet, đem lại lợi ích cho cả nhân viên và cư dân địa phương.
Tại các nước phát triển hiện nay hoạt động định giá đất đai - bất động sản có
hai hình thức định giá cá biệt (riêng lẻ) và hàng loạt. Định giá cá biệt là việc xác
định giá của từng thửa đất - bất động sản riêng lẻ bằng các phương pháp định giá cụ
thể nêu trên. Định giá hàng loạt bao gồm các bước thu thập thông tin về giá trị thị


23

trường và các yếu tố thuộc tính của đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất, phân vùng giá
trị đất, xác định giá trị cơ sở của đơn vị đất đai - bất động sản tiêu chuẩn của từng
vùng giá đất, tính toán các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố ảnh đến giá đất, xác định
giá của từng thửa đất đai - bất động sản riêng lẻ căn cứ vào giá trị đất cơ sở và các
hệ số ảnh hưởng đến giá trị đất. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng và hệ số ảnh hưởng
được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn dựa vào các hàm toán
học có dạng tuyến tính hoặc phi tuyến tính (Olof Färnkvist, 2012).
Hàm hồi quy giá đất được thiết lập bao gồm các biến số độc lập phản ánh các
thuộc tính của đất đai - bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà,...
và giá đất là biến số phụ thuộc. Mô hình định giá đất hàng loạt dựa vào các hàm hồi
quy này được sử dụng có kết quả trong từng phân vùng giá trị đất để xác định giá
đất đến từng thửa đất, nhưng lại thường mang tính cục bộ, không gắn liền được với
các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể, có thể nói, là do ảnh hưởng từ
quan điểm của Daniel McFadden về tính phi cấu trúc của đô thị, có liên quan tới
hành vi lựa chọn rời rạc của người dân (Daniel McFadden, 1978). Như vậy, mô
hình này khó có thể áp dụng rộng rãi trong khuôn khổ một phương pháp luận khúc
triết.
Một hướng tiếp cận khác trong định giá đất là xây dựng mô hình định giá đất
tự động (Automatic Valuation Models - AVMs) cũng bằng cách sử dụng các hàm
hồi quy giá ẩn, nhưng căn cứ vào lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị được phát
triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely và công bố tại Vương quốc Anh vào
năm 2000 trên Tạp chí Đô thị học (Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng
và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị”.
Nội dung chính của lý thuyết là mô tả động học dân cư đô thị, tức sự thay đổi
trong các khu dân cư đô thị liên quan đến hành vi lựa chọn về nơi ở của người dân
trong không gian đô thị, có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng
thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và Chất lượng nhà ở. Lý thuyết này có nội
dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi
William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826), lý giải động học