Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến, thành phố Tuyên Quang

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của ngành nông nghiệp
và lâm nghiệp, là thành phần quan trọng đối với môi trường sống của các loài
động thực vật, là địa bàn để xã hội loài người phân bố dân cư, phát triển cơ sở
kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có
hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậy mà đất đai có vai trò rất quan trọng,
cần có sự quản lý và sử dụng đất một cách phù hợp, chặt chẽ.
Luật đất đai 2013 đã quy định rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý ” và “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Do đó, công tác quản lý của Nhà nước về đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng, cần phải được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quả hơn. Trong các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
một vấn đề cần chú trọng. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một
biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất chồng chéo,
kém hiệu quả, các hiện tượng lấn chiếm, hủy hoại đất, kìm hãm phát triển sản
xuất, phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời giúp cho người sử dụng đất đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với tài sản đất đai của họ.
Phường Nông Tiến là đơn vị hành chính cấp cơ sở, là phường ngoại thành
của Thành phố Tuyên Quang . Để đảm bảo quản lý đất đai một cách hiệu quả
thì Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến đã xác định công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là nội dung quan trọng cần được quan tâm thực hiện. Ủy ban
nhân dân đã vận động, tạo điều kiện cho người dân thực hiện và hoàn thành
thủ tục xin đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận. Tuy nhiên do một số nguyên
nhân mà công tác này còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn.

-

-

-

-

-

Từ thực tế đó, thấy được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Kim Yến, tôi xin
nghiên cứu đề tài : “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại Ủy ban nhân dân phường Nông Tiến, thành phố Tuyên Quang”.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
a, Mục đích
Tìm hiểu công việc và áp dụng các kiến thức đã học tại trường để có cái nhìn
tổng quan hơn về vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Ủy ban
nhân dân phường Nông Tiến.
Rút ra các mặt được, các tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của phường Nông Tiến.
Dựa vào nguyên nhân của những tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nâng cao chất lượng công tác quản lý
nhà nước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận

trên địa bàn phường Nông Tiến.
b, Yêu cầu của đề tài:
Nắm vững chính sách pháp luật, văn bản pháp lý của nhà nước về đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận và các văn bản có liên quan khác.
Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn thành phố và phải bám sát thực tế sử dụng đất của người sử dụng đất.
Phân tích một cách chính xác, trung thực và khách quan các số liệu, tài liệu thu
thập được bằng các kiến thức đã học.
- Đề xuất giải pháp khả thi để nâng cao chất lượng công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở à tài sản khác gắn liền với
đất.


c, Cấu trúc của đề tài
Cấu trúc của đề tài gồm có 3 phần chính như sau:
Chương I: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương II: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương III: Thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
phương.

Chương 1:

Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
1.1.

a, Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về cấp GCN .
Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định
của Hiến pháp, do Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành một
số văn bản pháp quy để cụ thể hóa các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất như
sau:
Luất đất đai 2003, luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009
- Luật Đất đai 2013, trong đó quy định về vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN,
các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN ,
lập hồ sơ địa chính, việc xác định diện tích đất đối với các trường hợp thửa đất
có vườn, ao gắn liền với nhà ở, trình tự thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp
GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Luật nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN đối với
nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu đất ở.
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể
về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính
sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 làm cơ sở xác
định điều kiện cấp GCN đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc
diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 23/2003/QH11
ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội nhưng đến nay cơ quan nhà nước
chưa có văn bản quản lý nhưng thực tế nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử
dụng nhà đất đó.
- Nghị quyết số 57/ 1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27
tháng 7 năm 2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà
ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đối với người Việt Nam định
cư tại nước ngoài tham gia.

b. Các văn bản thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.


Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các văn bản có các quy
định về cấp GCN như sau:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ: Quy
định bổ sung về việc cấp GCN , thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ: Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật
đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy
định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, trên Bộ, ngành ở Trung
ương ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc cấp GCN
như sau:
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định sửa đổi, bổ sung
một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Tài nguyên và Môi trường
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).


- Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT quy định về quy trình và định mức kinh tế kỹ

thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường về cấp GCN.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường về cấp GCN QSDĐ thay thế Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.
- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/08/2014 Về việc công bố thủ tục hành
chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
- 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất sử dụng.
- "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo
Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
2.1. Khái niệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.

1. Khái niệm đăng ký.

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà


nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống
nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc
sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của
quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc
đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực
tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc
ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa
đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm, mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất
định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
3.1. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.

3.1.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
1. Trình tự đăng ký đất đai.
* Kê khai đăng ký đất đai:
- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.


- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường
cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các
Chi nhánh trực thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định,
nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành
văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện
thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung
đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư
24/2014/TT-BTNMT);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và
có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định
tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);
3.1.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.


1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống
nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở
cho người có quyền sở hữu nhà ở”.
• Trình tự thực hiện.

-

a, Yêu cầu .
- Hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xin cấp GCN nộp bộ hồ sơ gồm: Đơn xin cấp
GCN theo mẫu số 04/ĐK và giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp tại UBND
xã, thị trấn nơi có đất hoặc người dân có thể nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .
b, Tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp GCN tại UBND xã, thị trấn nơi có đất.
Cán bộ địa chính tiếp nhận hồ sơ - UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra và
xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp đất đai đối với
thửa đất, xác định nguồn gốc, thời điểm, sự phù hợp với quy hoạch hay không, đủ
điều kiện hay không, sau đó thì công bố công khai danh sách các trường hợp đủ
điều kiện hay không đủ điều kiện để lấy ý kiến của khu dân cư. Nếu không có ý


-

kiến gì hoặc có ý kiến thì phải tổng hợp để xem xét sau đó nộp hồ sơ đến bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện, bộ phận này sau khi đã kiểm tra hồ sơ
đúng và đủ, vào sổ tiếp nhận hồ sơ, viết giấy biên nhận và bàn giao hồ sơ cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
c, Thẩm định, kiểm tra hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp GCN
của xã, thị trấn nộp qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện, đồng
thời kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin cấp GCN đối với trường hợp đủ điều
kiện và ghi ý kiến với trường hợp không đủ điều kiện. Với trường hợp đủ điều kiện
làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất, trích sao hồ sơ địa
chính, sau đó gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật. Sau khi hồ sơ đầy đủ hợp lệ thì tổ chức in giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
d, Trình ký.
Sau khi đã kiểm tra hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của các hộ gia đình, cá
nhân, trình lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện ra quyết định
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
đ, Ban hành.
Sau khi trình ký xong, chuyên viên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
vào sổ theo dõi cấp GCN sau đó chuyển quyết định cấp GCN cho cán bộ tiếp nhận
và trả kết quả của UBND huyện nơi mà hộ gia đình, cá nhân (hoặc cán bộ địa
chính đối với các thị trấn, xã thực hiện chế độ 1 cửa liên thông) nộp hồ sơ xin cấp
GCN.
Toàn bộ thời gian thực hiện việc cấp GCN là: 40 ngày làm việc.
Lưu trữ hồ sơ :
Một bộ hồ sơ đầy đủ và bìa trắng (đối với quy định mới thì lưu bản là bản photo
GCN) được lưu giữ vĩnh viễn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Một bộ hồ sơ đầy đủ trừ bản trắng GCN được lưu trữ vĩnh viễn tại UBND xã, thị
trấn;


-

Một bộ hồ sơ và phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính của người sử

dụng đất được lưu trữ vĩnh viễn tại Chi cục thuế huyện.
- Quyết định cấp đất, GCN người sử dụng đất lưu trữ.
• Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ( sile)
7.1. Những lợi ích do đăng k ý, cấp giấy chứng nhận đem lại cho nghành
quản lý đất đai.
Đối với chúng ta, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng và đặt biệt là tư liệu sản xuất không
có gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên tài nguyên đất đai
có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu về đất đai của
con người này càng tang. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý
việc sử dụng đất đai hàng đầu.
Đối với nước ta, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận nói riêng giữ vai trò quan trọng. Đăng ký,
cấp giấy chứng nhận là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ
địa chính đem lại những lợi ích đáng kể như sau:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng.
- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khai một
hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai.
- Phục vụ quy hoạch.
- Phục vụ quản lý trật tự tri an
Đối với công dân việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đem lại những lợi ích
như: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai, khuyến khích đầu tư cá
nhân, mở rộng khả năng vay vốn, giảm tranh chấp đất đai….
Với lợi ích mà công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận đem lại đối với công dân,

đối với nhà nước và xã hội, chúng ta thấy rằng việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên phạm vi toàn quốc đến từng thửa đất, mảnh đất ở các địa bàn
là một nhiệm vụ không thể thiếu được. Điều này giúp cho người sử dụng yên tâm
đầu tư khai thác những tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủ những quy định về
đất đai. Việc đăng ký đất nhằm thiết lập hồ sơ, làm cơ sở đề nhà nước nắm chắc,
theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật.
Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận là một trong 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai, nhằm xác lập quyền để người sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý để
đầu tửan xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất.
4.1. Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.1.1. Vị trí
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao
nhất. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng
được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá
trình khai thác sử dụng đất.
Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có
để có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho
tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định.
Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Nhà nước có thể nắm rõ
thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ
sơ nhà. Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử
dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích
đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì...
Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý

chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các


tranh chấp và xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực
hiện.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm,
đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những sai
sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất.
Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ
nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà nước
muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như:
+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay
đổi biến động trong quá trình sử dụng đất..
+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà,
kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến
động về sở hữu nhà ...
Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng
thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc thực hiện
kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa
chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng
bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất.
Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có
thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng ký biến động. Tất cả các vấn đề tranh
chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ
sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận. Có thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng
cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã


được quy định trong Luật Đất đai hiện hành. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà
nước là lập pháp, hành pháp và tư pháp.
Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp, luật, Ủy ban thường vụ Quốc hội
thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nước ra lệnh công bố và có hiệu lực thi hành.
Cơ quan hành pháp là Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp, Chính phủ
ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban
nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...
Cơ quan tư pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ quan
này làm nhiệm vụ xét xử những sai phạm nếu có trong quá trình cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là
Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo
về chuyên môn nghiệp vụ.
4.1.2. Vai trò.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền


với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà
nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các
công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại
hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ
thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp
luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên
quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân
sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp
pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin
tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến
hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta.
- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông
tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi

của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở
hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Như vậy, việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử
dụng sẽ được tăng cường.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin
thiếu chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã
được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật.
Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra
quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một
ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy
hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ
thể…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mô
hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc
xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông
tin quy hoạch .. nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị
trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải
quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận
chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi
Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì
việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh
được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản
lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành
chính và kinh tế.
4.1.3. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi.


Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của người có quyền sử dụng đất, có
quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được
cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt
thòi cho Nhà nước. Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tài sản có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không
thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị
trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên,
điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản.
* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của
mình.
Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp – pháp luật, công dân được
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định
người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở thực hiện quyền của mình.
* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đã có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện
tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế
xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng
không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ
dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực


a.

tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây
dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng
của nhân dân ngày ngày được giữ vững.
Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành
cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có ruộng” đã trở thành
hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận lại
càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên
đất.
GCN .
5.1. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước

trên thế giới:
Tại Austalia
Việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ của Bang thực hiện. Các cơ
quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng ĐKĐĐ, cơ quan quản lý đất đai hoặc
cơ quan thông tin đất đai. Gồm có các đơn vị văn phòng đăng ký quyền đất đai của
Northern Territory – là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ
của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo hệ thống Torrens bao gồm cả
các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và casc nhiệm vụ đăng kí khác.
Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức
đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các
bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các
loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được
ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận
không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ
sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
Cơ quan cấp GCN của bang Victoria: Hệ thống cấp GCN ở bang Victoria là
thế thống Torrens. Cơ quan cấp GCN Victoria được thành lập theo luật chuyển
nhượng đất đai năm 1958. Cơ quan cấp GCN Victoria có các bộ phận: Dịch vụ
đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp
thửa đất; Văn phòng định giá. Hiện nay hầu hết đất đai và BĐS ở Bang Victoria đã


được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở
hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử
dụng đất của các BĐS liên quan.
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales (NSW): Việc cấp GCN do
cơ quan quản lý đất đai của Bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan
quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản
lý đất công; Định giá; Cấp GCN. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật
BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký

theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ cấp GCN của NSW gồm 2
loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ
mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế duới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch
sử và được sao chụp và được lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, ben cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được
lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình cấp GCN đã được tin học hóa bằng Hệ thống
đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký
quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên
thế giới. Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp
lên hệ thống đăng ký tự động.
b. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được hình thành sau Cách mạng tư
sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật
Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc
chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố,
hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền
và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28/03/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống
việc đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp
(quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một


-

-

-

số quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ
chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống
về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS.
Cho dù là công bố công khai tại văn phòng casp GCN hay đăng ký theo Địa
bộ Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên quyết.
Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà
còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và
hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công
chứng (ngày thánh hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem
lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu, chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của
mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp
nối trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng giao dịch đều không được phép đăng ký nếu
như giấy tờ xác nhận quyền sở hữu chủ trước đó chưa đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra
nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ 3 thì nhất thiết phải đảm
bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở
hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể
quyền đối với 1 BĐS nào đó quyên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định
đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với BĐS đó sẽ không được phép đăng ký
để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều
dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định
một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp
đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng
năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của
các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham
gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến 1 pháp nhân
đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của

pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì phần cuối của hợp đồng,
văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.


-

Thông tin về BĐS: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều
phải có đầy đủ thông tin cụ thể về BĐS. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối
nhau đối với cùng một BĐS thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với
mọi BĐS được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, tặng cho,
di tặng, thông tin về BĐS đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ
sơ địa chính. Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thông tin sau đây
được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồ địa chính, số
bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi
thêm: tính chất của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa,
quán cây sồi...). Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có
thể phân chia của nhà trung cư, cũng như đối với các phần của BĐS đã phân chia
giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng,
giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình
trạng phân chia của BĐS chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô
(nếu là đất chia lô) (Tổng cục quản lý đất đai, 2009).
c. Thụy Điển
Cấp GCN được thực hiện ở Thủy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành một thủ
tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở
Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thể kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển
và hiện đại hóa. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ
thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác
nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng
ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ
Môi trường Thụy Điện. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng

Đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn
phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp GCN trực thuộc Tòa án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp,
Cơ quan cấp GCN có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng cấp GCN trực thuộc tòa
án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng
cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS Trung ương trực thuộc
Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ


thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng
ký BĐS và cấp GCN.
d. Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin
về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông
tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác
cấp GCNQSDĐ tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị
trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất
động sản thế giới)
e. Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở Thái Lan được chia
thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mành đất không có tranh
chấp thì được cấp bìa đỏ. Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn
gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. Đối với các chủ sử dụng
mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCNQSDĐ là bìa vàng. (Nguồn: Trang
thông tin thị trường bất động sản thế giới).
6.1. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước
Theo số liệu thống kê từ Tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp
GCN của Chính phủ thì cho đến ngày 31/12/2016 công tác cấp GCN trong cả nước

đã đạt được kết quả thể hiên trong bảng 1.1 như sau:
Công tác cấp GCN của cả nước được đẩy mạnh hơn, đến 31/12/2016 đã thực
hiện được như sau:
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp: cấp được 16.173.096 GCN với diện tích là
8.316.529 ha, đạt 85,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình, cá
nhân là 16.167.072 GCN với diện tích 7.694.216 ha, cấp cho tổ chức 6.024 GCN
với diện tích 622.313 ha.
- Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 2.629.232 GCN với diện tích 10.371.428 ha,
đạt 86,3% diện tích cần cấp GCN.
Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian qua còn gặp nhiều khó khăn
do không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa


chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp GCN
cho đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâm nghiệp tại một số
địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất
do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp, đổi mới các
lâm trường;
- Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 3.685.259 GCN với diện tích 83.109 ha, đạt
63,5% diện tích cần cấp.
- Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.671.553 GCN với diện tích 435.967
ha, đạt 79,3% diện tích cần cấp GCN.
- Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 466.552 GCN ứng với diện tích 149.854
ha, đạt 60,5% diện tích cần cấp.

CHƯƠNG 3:
THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NÔNG TIẾN – THÀNH
PHỐ TUYÊN QUANG

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội
3.1.1.Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1.Ví trị địa lý
Phường Nông Tiến là đơn vị hành chính cấp cơ sở, là phường ngoại của
thành thành phố Tuyên Quang. Trên địa bàn phường có nhiều cơ quan, đơn vị,
doanh nghiệp như: Nhà máy giấy An Hòa, Doanh nghiệp Long Đình, Công ty cổ
phần khoáng sản …tạo điều kiện cho đời sống an sinh xã hội cho nhân dân trong
phường.
- Có tổng diện tích đất tự nhiên: 1271,93 ha, chiếm 0,20 % diện tích tự
nhiên toàn Thành phố.
- Có toạ độ địa lý như sau:
+ Từ 20o 58’55’’ đến 21o 00’59’’ độ vĩ Bắc
+ Từ 106o 15’58’’ đến 107o18’23’’ độ kinh Đông
- Ranh giới hành chính của phường được xác định như sau:


+ Phía Bắc giáp xã Tràng Đà, xã Tân Tiến
+ Phía Nam giáp phường Hưng Thành, xã An Tường, An Khang
+ Phía Đông giáp xã Thái Bình, Phú Thịnh;
+ Phía Tây giáp phường Minh Xuân, Tân Quang.
Hệ thống giao thông thuận lợi với trục quốc lộ 37 và tuyến đường Đại lộ Tân
Trào chạy ngang trung tâm phường, gần các Trung tâm văn hóa-chính trị-xã hội của
Thành phố. Hầu hết hệ thống đường liên khu, liên tổ đã được bê tông hóa. Dọc hai
bên bờ sông Lô có hệ thống kè đảm bảo vững chắc, thuận tiện cho thuyền, bè qua lại.
Với vị trí địa lý như vậy, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thông thương, giao lưu, phát
triển kinh tế xã hội với các địa phương khác.
Hệ thống trục đường chính đều là đường bê tông, đường nhựa và có điện chiếu
sáng. Đến năm 2016 có 19/19 tổ nhân dân có nhà văn hóa. Trạm Y tế phường, các
trường học trên địa bàn phường được xây dựng đạt chuẩn Quốc gia.
3.1.1.2. Địa hình địa mạo

a,Những nét đặc trưng của địa hình
Phường Nông Tiến nằm trong vùng địa hình đồi núi cao xen lẫn với những
cánh đồng bằng phẳng. Hướng dốc chính từ Bắc xuống Nam, hướng cục bộ Đông
– Tây đổ ra sông Lô.Sự chênh lệch địa hình giữa các vùng trong phường không
lớn, trên địa bàn phường có nhiều hồ lớn tạo cảnh quan.
b,Địa mạo
Phường Nông Tiến có địa hình khá phức tạp, Phía Đông là dải núi có độ cao
trung bình 400 m, có độ dốc trung bình từ 18-25 o. Phía Tây dọc 2 bên đường Tân
Trào và Quốc lộ 37 có địa hình tương đối bằng phẳng; là nơi tập trung dân cư đông
đúc, phường có địa hình hẹp dần và chạy dài theo dòng sông Lô.
3.1.1.3.Khí hậu:
Phường Nông Tiến có khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp
của khí hậu nóng ẩm. Theo số liệu của trạm dự báo khí tượng thủy văn Tuyên
Quang thì khí hậu Thành phố Tuyên Quang, trong đó có phường Nông Tiến nói
riêng có những đặc trưng sau:


- Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 22,0 oC. Mùa hè nhiệt độ trung
bình dao động từ 28,5- 30,2oC, nhiệt độ tối cao đạt tới 38,0 oC vào tháng 7. Mùa
đông chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc nên thời tiết lạnh, nhiệt độ trung bình
dao động từ 16-22oC.
- Độ ẩm không khí tương đối trung bình hàng năm là 86 %, cao nhất là tháng
3, tháng 4, đạt 90 %, thấp nhất vào tháng 11 và tháng 12, đạt 73 %. Độ ẩm không
khí phụ thuộc vào độ cao, địa hình và sự phân hóa theo mùa.
- Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 2.322,5 mm, năm có lượng mưa
lớn nhất đạt 3.956 mm (năm 1971), năm có lượng mưa nhỏ nhất 1.231mm (năm
1978). Lượng mưa phân bố không đều trong năm, phân hóa theo mùa tạo ra hai
mùa trái ngược nhau là:
Mùa mưa: Từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa chiếm khoảng 85 % tổng
lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 7 (438 mm).

Mùa khô: Từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa ít, chiếm khoảng
15% tổng lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12 (24,1 mm).
Trung bình số giờ nắng dao động từ 1.600-1.800h/năm, tập trung từ tháng 5
đến tháng 12, tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3. Mưa ít, nhiệt độ thấp,
nắng ít vào các tháng 12, tháng 1, tháng 2 và tháng 3, gây hạn hán, ảnh hưởng tới
sinh trưởng, phát triển cây trồng và vật nuôi.
- Trên địa bàn phường Nông Tiến có 2 loại gió chính là gió Đông Bắc và gió
Đông Nam.
+ Gió Đông Bắc: Từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, tốc độ gió từ 3- 4 m/s.
Gió mùa Đông Bắc thường tràn về theo đợt, mỗi đợt kéo dài từ 5 - 7 ngày, tốc độ
gió trong những đợt gió mùa Đông Bắc đạt tới cấp 6-7, thời tiết lạnh, giá rét, ảnh
hưởng đến sản xuất, sinh hoạt và sức khỏe con người.
+ Gió Đông Nam: Tập trung từ tháng 5 đến tháng 9, tốc độ gió trung bình
cấp 3 đến cấp 4. Gió thổi từ vịnh vào đất liền mang theo nhiều hơi nước tạo không
khí mát mẻ.
- Vào mùa mưa nhất là tháng 7, 8 thường có bão gây ra mưa lớn, tốc độ gió
đôi khi đạt tới cấp 12, gây thiệt hại lớn về tài sản, hoa màu và đời sống sinh hoạt
của nhân dân trong vùng.