Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu và xây dựng các chỉ báo về thành quả(KPI) đối với chính sách nhà ở xã hội

NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN SỰ SẴN SÀNG THAM GIA
CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ NHU CẦU
VÀ XÂY DỰNG CÁC CHỈ BÁO VỀ THÀNH QUẢ
đối với

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI
Học viên: PHẠM NGUYỄN THẾ THÀNH
Đơn vị công tác: CEO Công ty TM TV XD Tinh Thông
CV Đầu tư Tổng công ty Bến Thành

Cán bộ hướng dẫn: PGS. TS. LƯU TRƯỜNG VĂN
Hội đồng 1, ngày 23/ 01/2015, Phòng D12.02


NỘI DUNG CHÍNH CỦA LUẬN VĂN
—  Chương 1. GIỚI THIỆU.
—  Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG

PHÁP NGHIÊN CỨU.
—  Chương 3. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.
—  Chương 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU - THẢO LUẬN.
—  Chương 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.
—  TÀI LIỆU THAM KHẢO.
—  CÁC PHỤ LỤC.


VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
—  (TCTK, 2012) có 31,9% dân số sống tại các thành thị Việt

Nam; Khoảng 69% dân số đang ở độ tuổi lao động à áp lực

về nhu cầu nhà ở.

—  Khoảng cách giữa giá nhà ở với thu nhập tại Việt Nam ngày

càng nhiều hơn, cũng đồng nghĩa với ước mơ sở hữu
được một căn hộ của phần đông gia đình trở nên xa vời

—  An cư – Lạc nghiệp à Cần có sự hỗ trợ từ nhà nước về

Nhà ở Xã hội.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.
—  Đối tượng nghiên cứu: Sự sẵn sàng tham gia của đối

tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội đối với chính sách phân
phối nhà ở xã hội của Chính phủ.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
—  Nghiên cứu dựa trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành

của Việt Nam về nhà ở xã hội, tiến hành khảo sát các đối
tượng có nhu cầu NƠXH tại TP.HCM.


MỤC TIÊU, PHƯƠNG PHÁP,
CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU.
Mục tiêu nghiên cứu
1. Nhận diện đầy đủ
các đối tượng có nhu
cầu về NƠXH.

Phương pháp và công cụ
nghiên cứu

Phương pháp phân tích và tổng hợp lý
thuyết, trên cơ sở quy định hiện hành
của Nhà nước Việt Nam về NƠXH; kết
hợp với phương pháp điều tra thông qua
bảng câu hỏi để xác định đầy đủ các đối
tượng có nhu cầu.
2. Xác định các nhân Phương pháp phân tích và tổng hợp lý
tố ảnh hưởng đến sự thuyết, kinh nghiệm; kết hợp với phương
sẵn sàng tham gia của pháp điều tra thông qua bảng câu hỏi.
đối tượng có nhu cầu
đối với chính sách
NƠXH.


MỤC TIÊU, PHƯƠNG PHÁP,
CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU.
Mục tiêu nghiên cứu
3. Phân tích nhận định
của người có nhu cầu
về chính sách NƠXH.

Phương pháp và công cụ
nghiên cứu
Phương pháp điều tra thông qua bảng
câu hỏi để thu thập ý kiến nhận định
các đối tượng có nhu cầu.

4. Xây dựng mô hình
Phương pháp phân tích, tổng hợp, lý
nhận thức về sản
thuyết Marketing về sản phẩm, kết hợp
phẩm NƠXH theo quan với kết quả điều tra sự hài lòng.
điểm Marketing hiện đại.
5. Xây dựng các chỉ
báo chủ yếu về thành
quả (KPI) của Chính
sách phân phối NƠXH.

Phương pháp phân tích, tổng hợp kết
quả điều tra, kết hợp với lý thuyết về
chỉ báo chủ yếu về thành quả.


Quy
 trình
 
 
nghiên
 cứu
 

Xác định sơ bộ các đối tượng có nhu cầu
NƠXH và các nhân tố ảnh hưởng
bằng phương pháp phân tích,
tổng hợp lý thuyết và kinh nghiệm

Thiết kế bảng
câu hỏi sơ bộ

Hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức
trên cơ sở ý kiến chuyên gia

Bảng câu hỏi chính thức
được phát hành

Làm sạch dữ liệu
Dữ liệu kết quả
khảo sát
Xử lý, kiểm định dữ liệu
Lý thuyết về các yếu tố
ảnh hưởng đến hành vi
tiêu dùng

Phân tích dữ liệu

Xây dựng các chỉ số
KPI cho chính sách
NƠXH

Đề xuất mô hình
khái niệm về sản
phẩm NƠXH

Kiến nghị

Nhận diện đối tượng có nhu cầu;

Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh
hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại
sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu;
XD mô hình nhận thức về SP NƠXH.


Chọn mẫu & công cụ nghiên cứu
|  Mẫu hợp lệ dùng để phân tích là

177, chọn mẫu thuận tiện,

trên tổng số phiếu khảo sát được phát là 350; Thông qua
phỏng vấn trực tiếp và gián tiếp bằng Bảng câu hỏi; Việc làm
sạch dữ liệu được tiến hành bằng bảng tần số để phát hiện
các giá trị lạ, ngoài phạm vi giá trị biến cho phép;
|  Các biến [Xếp hạng ưu tiên về các yếu tố cấu thành sản
phẩm NƠXH], biến [Vị trí căn hộ NƠXH] và biến [Ưu tiên
tham khảo ý kiến] được mã hóa lại; Các biến multi-answers
được nhóm thành các variable set; Các bảng phân tích tần số
cho biến multi-answer được lập trên các variable set này.
|  Phân tích số liệu định tính bằng thống kê mô tả, bảng chéo
(cross-tabulation) và EFA, với phần mềm SPSS 22.
|  Đã kiểm tra độ tin cậy của Nghiên cứu bằng kỹ thuật splithalf.


KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN.


Nhận diện sản phẩm
NƠXH phù hợp với số

đông người có nhu cầu

Trên#70#m2#

40#2#70#m2#

Dưới#40#m2#
0%#

10%#

20%#

30%#

40%#

50%#

60%#

70%#

80%#

90%#

1#phòng#ngủ#

Dưới#40#m2#

80,00%#

40#2#70#m2#
0,00%#

Trên#70#m2#
0,00%#

2#phòng#ngủ#

20,00%#

75,40%#

29,20%#

3#phòng#ngủ#

0,00%#

24,60%#

70,80%#

Kendall’s tau-b=0,523, gamma=0,806, sig.=0,000

100%#

| Hầu hết mẫu khảo sát
lựa chọn loại căn hộ

có 2, 3 phòng ngủ
(51,1% và
| 45,9%), từ 40 m2 trở
lên (96,2%), đa số
chọn ở từ 3-4 người
(67,2%).
—  Cụ thể, căn hộ phù
hợp với số đông
người có nhu cầu là:
ü  loại 40-70 m2, có 2 phòng
ngủ, dành cho 3-4 người;
và
ü  loại trên 70 m2, có 3 phòng
ngủ, dành cho 3-4 người.

Kendall’s tau-c=0,250, gamma=0,609, sig.=0,000


Nhận diện sản phẩm NƠXH phù hợp với số đông
người có nhu cầu

100,00&
90,00&
80,00&
70,00&
60,00&
50,00&
40,00&
30,00&
20,00&

10,00&
0,00&

87,30&

| Hầu hết (83,7%) mẫu khảo
sát chọn loại căn hộ đã
được hoàn thiện toàn bộ
hoặc trừ phần nội thất.
Điều đáng chú ý là phần
lớn (51,1%) số mẫu chọn
căn hộ hoàn thiện trừ
phần nội thất, trong khi chỉ
có 32,6% chọn căn hộ
hoàn thiện hoàn toàn.

84,80&
74,40&

73,30&

66,40&
57,00&
45,20&

Chất&
Giá&bán&
lượng&xây&
dựng&

Thiết&kế&

Nhanh&
Nhanh&
Phong&
Tên&/&
chóng&có& chóng&
thủy&của& Thương&
Giấy&
được&dọn& căn&hộ& hiệu&của&
chứng&
vào&ở&
đơn&vị&bán&
nhận&
trong&căn&
quyền&sở&
hộ&
hữu&căn&
hộ&

| 02 yếu tố được ưu tiên
quan tâm nhất là: chất
lượng xây dựng, giá bán.


Nhận diện sản phẩm NƠXH phù hợp với số đông người có nhu cầu
| NƠXH có vị trí gần
trường học (74,2%), gần
nơi làm việc (71,8%),
gần bệnh viện (68,8%)

và gần chợ (65,1%) là
những ưu tiên lựa chọn
quan trọng nhất của các
mẫu nghiên cứu.
74,20&

80,00&

71,80&

68,80&

70,00&

65,10&

55,60&

60,00&
50,00&

55,00&

54,40&

37,40&

40,00&
30,00&

18,50&

20,00&
10,00&

un
G
g&
ần
ph
tâ
&c
ươ
m
hợ
&c
ng
&
ủ
a&
&L
TP
ện
.H
&g
ia
CM
o&
&
t

hô
G
ần
ng
&tr
&c
ôn
un
G
ần
g&
g&
tâ
G
&c
ần
m
ôn
&R
&tr
g&
n&
vi
un
ng
ên
g&
ưỡ
&
tâ

m
ng
&g
&(c
iả
hù
i&t
rí&
a&
/&n
hà
&th
ờ&
/&

iệ
n&

iệ
c&

G

ần

&b

ện
h

&v

&v

àm

ơi
&l

&n

ần

G

ần
&n
ơ

i&c
ó&

G

ần
&

Tr

G

G

ần

&tr
ườ
n

g&

họ

c&

0,00&

|  Bên cạnh đó, các yếu tố hỗ

trợ khác cũng được quan
tâm nhiều là: dịch vụ đảm
bảo an ninh & vệ sinh
(61,5%), hỗ trợ tín dụng
(61,4%) và bảo trì (54,6%).


Kết quả phân tích EFA (với Bartlett’s test Sig.=,000 (đkc), KMO=0,841 (đkđ);
Varimax; Eigenvalue > 1) à tổng quát hóa có 05 nhóm nhân tố chủ yếu ảnh
hưởng đến lựa chọn căn hộ NƠXH của người có nhu cầu là:
ü  Nhân tố 1: ”Sự đảm bảo về chất lượng và cam kết", gồm các biến:

[Chất lượng], [Thiết kế], [Nhanh chóng có Giấy chứng nhận Quyền sở
hữu căn hộ], [Nhanh chóng được dọn vào ở trong căn hộ], [Dịch vụ đảm
bảo anh ninh, vệ sinh], [Bảo trì công trình]. (Cronbach Alpha = 0,831).
ü  Nhân tố 2: "Vị trí thuận lợi cho gia đình", gồm các biến: [Gần trường
học], [Gần chợ], [Gần bệnh viện]. (Cronbach Alpha = 0,797).
ü  Nhân tố 3: “Vị trí thuận lợi cho công việc và giải trí", gồm các biến:
[Gần nơi làm việc], [Gần trung tâm thành phố], [Gần trung tâm giải trí] và
[Gần công viên]. (Cronbach Alpha = 0,757).
ü  Nhân tố 4: "Hỗ trợ thiết kế và tâm linh", gồm các biến: [Thương hiệu
đơn vị bán], [Tư vấn thiết kế nội thất], [Phong thủy], [Phong thủy], [Gần
trung tâm tín ngưỡng]. (Cronbach Alpha = 0,604).
ü  Nhân tố 5: "Tài trợ", gồm các biến: [Giá bán] và [Hỗ trợ tín dụng].
(Cronbach Alpha = 0,55).


Nhận diện đối tượng ảnh hưởng đến quyết định chọn &
hình thức chọn NƠXH
—  Người có nhu cầu NƠXH
hầu hết có xu hướng ưu
tiên tham thảo ý kiến của
người hôn phối (87,4%)
và của cha mẹ / ông bà
(71,2%).

—  Đa số chọn hình thức

Mua (71,9%).


Phân tích về nhu cầu tài trợ thanh toán NƠXH.

—  Có 20,7% mẫu trả lời có
nhu cầu NƠXH trong vòng
1 năm và 38,5% có nhu
cầu trong vòng 2-3 năm,
chứng tỏ phần lớn nhu
cầu NƠXH đang rất cấp
bách (chiếm 59,2% số mẫu
khảo sát).

—  Phần lớn mẫu khảo sát chọn

nguồn tài trợ thanh toán là từ
tiền đã dành dụm được
(58,5%) và từ chương trình
ưu đãi vay mua NƠXH của
nhà nước (57%).


—  Mức thu nhập của
các mẫu quan sát
phần lớn (65,2%) ở
mức từ 5 - <15 triệu
đồng/tháng (5 - <9
triệu đồng=34,8%; 9
- <15 triệu đồng
=30,4%).
—  Trên cơ sở thanh

toán trước 30% và
vay thế chấp 70%,

đa số (72,9%) chọn
mức thời gian vay
từ 2-10 năm (2 -5
năm=39,1%; 5-10
năm =33,8%).


Thông"qua"
thông"4n"
trên"báo"chí"
80"
70,9%
70"
60"
50"
40"
30"
20"
10"
0"
21,6%

Tính phổ cập, minh bạch
thông tin về NƠXH.

28,4%

Thông"qua"
thông"báo"
của"cơ"quan"

quản"lý"nhà"
nước"

Thông"qua"
mời"chào"các"
đơn"vị"bán"
nhà"

70,00&
60,00&
50,00&

59,40&

54,90&
48,10&

48,90&

40,00&
30,00&
20,00&
10,00&

0,80&

1,50&

0,00&
Không&biết& Không&biết& Không&biết& Không&thể& Khó&khăn& Không&có&

nơi&nào& đơn&vị&nào& nơi&đăng&ký& xin&xác&
khác& khó&khăn&gì&
cung&cấp& bán&nhà&ở& xin&ưu&đãi& nhận&là&đối&
thông&=n&về& xã&hội& mua&nhà&ở& tượng&đủ&
chương&
xã&hội&
điều&kiện&
trình&nhà&ở&
mua&/&thuê&
xã&hội&
mua&/&thuê&
nhà&ở&xã&
hội&

Thông tin về chính sách NƠXH đến
được người có nhu cầu chủ yếu từ
nguồn báo chí (70,9%).
Hầu hết (81,3%) nhận định rằng rất
khó tiếp cận để nắm bắt các quy
định, thủ tục đăng ký NƠXH; đồng
thời phần lớn (60,6%) có cùng nhận
định là khó thực hiện theo các quy
định, thủ tục đăng ký mua / thuê
NƠXH.
Phần lớn chỉ nhận thức được 02 loại
ưu đãi mà đối tượng đủ tiêu chuẩn
mua/thuê NƠXH đang được hưởng là
Hỗ trợ vay vốn và lãi suất, trong khi
NƠXH còn được hưởng ưu đãi về tiền
sử dụng đất và thuế GTGT.

NHẬN ĐỊNH TỔNG QUÁT
ü  Nhu cầu NƠXH đang rất cấp thiết. Loại sản phẩm NƠXH được số
đông người có nhu cầu mong đợi hiện nay là căn hộ từ 40 m2 đến
trên 70 m2, có 2 - 3 phòng ngủ, cho 3-4 người. Đa số chọn hình
thức MUA căn hộ;
ü  Sự đảm bảo về chất lượng và cam kết, Vị trí thuận lợi (cho gia
đình, công việc và giải trí), Sự phù hợp với nhu cầu tự thể hiện và
tâm linh, Tài trợ (hỗ trợ về giá bán và tín dụng)] là những nhóm
nhân tố chính ảnh hưởng đến người có nhu cầu khi lựa chọn sản
phẩm NƠXH. Người hôn phối, cha mẹ, ông bà và con cái của
người có nhu cầu là những người ảnh hưởng nhiều nhất đến
quyết định chọn NƠXH.
ü  Nghiên cứu cho thấy người có nhu cầu có xu hướng tài trợ cho căn
hộ NƠXH của mình từ nguồn tiền dành dụm được và tìm kiếm
nguồn vay ưu đãi từ chương trình NƠXH của nhà nước.
ü  Đa số người được khảo sát đều nhận định có sự thiếu minh bạch
và thiếu phổ biến về chính sách và gặp rất nhiều khó khăn khi
muốn tiếp cận, tham gia các chương trình NƠXH hiện nay.


Đề xuất Mô hình nhận thức (conceptual framwork)
cho sản phẩm NƠXH theo quan điểm Marketing hiện đại.

•  Nhận định của Người có
nhu cầu
•  Lý thuyết Hành vi tiêu
dùng, các mức (layer)
của sản phẩm

Mô hình
Nhận thức
(conceptual
framwork)
SP NƠXH


sách và gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận, tham gia các chương trình NƠXH hiện
nay.

Đề xuất mô hình nhận thức về sản phẩm
NƠXH theo quan điểm Marketing hiện đại.

Sản phẩm NƠXH cần phải là một gói phức hợp các lợi ích thỏa mãn nhu cầu của người có nhu
ầu. Khi phát triển sản phẩm NƠXH, nhà phát triển sản phẩm phát triển sản phẩm trước tiên phải
nhận diện giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm ở sản phẩm NƠXH. Sản phẩm thực tế
au đó phải được thiết kế và được tìm cách để làm gia tăng để tạo ra giá trị khách hàng và thỏa mãn
ốt nhất nhu cầu của khách hàng. Một mô hình nhận thức sản phẩm NƠXH được đề xuất trên cơ sở
ác nhận định đúc kết được từ nghiên cứu trên. (Hình 12).

Sản$phẩm$
tăng$thêm$
(augmented$
product)$

Hỗ#trợ#tín#dụng,#lãi#suất#

Giá#bán##
hợp#lý#

Sớm#có#
GCN#QSH#

Dịch#vụ#
an#ninh,#
vệ#sinh#

Đơn#vị#
cung#cấp#
uy#tín#

Niềm%tin%%
An%cư%+%%
Lạc%nghiệp%

Sớm#giao#
nhà#
Thiết#
kế#phù#
hợp#

Chất#lượng#
tốt#
Hạ#tầng#kỹ#thuật#khu#vực#
thuận#lợi#(gần#trường#học,#
chợ,#bệnh#viện,#.v.v.)#

Giá$trị$
khách$
hàng$cốt$

lõi$(core$
customer$
value)$

Bảo#trì#

Tư#vấn#
thiết#kế#
nội#thất#

Sản$
phẩm$
thực$tế$
(actual$
product)$

Hình 13. Một mô hình cấu thành sản phẩm NƠXH do tác giả đề xuất.
4.2. Kiến nghị.

Các Chủ đầu tư,
Cơ quan quản lý
nhà nước về
NƠXH có thể
dùng Mô hình
này làm cơ sở
để phát triển
sản phẩm
NƠXH cụ thể tại
Việt Nam.

Đề xuất các Chỉ báo Thành quả chủ yếu (KPI)
cho Chính sách NƠXH.
•  Nhận định của Người có nhu
cầu
(Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn.
2014. Nhận diện, đánh giá nhu cầu và xác định
đặc trưng sản phẩm NƠXH. Tạp chí Xây dựng –
Bộ XD, số tháng 11/2014.).

•  Nhận định của Chủ đầu tư

Chỉ báo Thành
quả chủ yếu (KPI)
cho Chính sách
NƠXH

(Phạm Nguyễn Thế Thành, Lưu Trường Văn.
2014. Vì sao các chủ đầu tư chưa sẵn sàng đầu
tư phát triển NƠXH. Tạp chí Người XD số
5-6/2014).

các chỉ số KPI sau được đề xuất với mong muốn phù hợp với
trình độ phát triển của Chính sách và được khuyến nghị sử
dụng như là một công cụ chính để đo lường mức độ đáp
ứng nhu cầu của Chính sách phát triển NƠXH.


Đề xuất các chỉ số KPI .

Đề xuất các chỉ số KPI .


Đề xuất các chỉ số KPI .


Đề xuất các chỉ số KPI .


KIẾN NGHỊ
Tình hình thị trường thực tế hiện nay tồn tại tình trạng lượng
cung sản phẩm nhà ở thương mại đang quá dư thừa so với
nhu cầu có khả năng thanh toán, trong khi đó sản phẩm NƠXH
còn quá ít so với nhu cầu thiết thực quá lớn. Với quan điểm
xem việc phát triển và cung cấp NƠXH như là một khoản
đầu tư ban đầu để phát triển các vùng trọng điểm kinh tế
thì cần có vai trò chủ đạo và tích cực của các cơ quan quản
lý nhà nước, thông qua việc miễn tiền sử dụng đất, miễn /
giảm thuế, hỗ trợ tín dụng, cung cấp quỹ đất "sạch" để
phát triển NƠXH, đơn giản hóa các thủ tục, minh bạch hóa
chính sách phân phối NƠXH (bằng các quy định, quy chế,
quy trình cụ thể, rõ ràng để dễ thực hiện và phê
duyệt, .v.v.).