Nghiên cứu khoa học: Đề xuất giải pháp quản lý khu đô thị Lideco – thị trấn Trạm Trôi – huyện Hoài Đức– Hà Nội

ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHU ĐÔ THỊ LIDECO
– THỊ TRẤN TRẠM TRÔI–HUYỆN HOÀI ĐỨC–HÀ NỘI

HƯỚNG DẪN NGHIÊN CỨU
THS.KTS BÙI QUỐC THẮNG

NHÓM SINH VIÊN THỰC HIỆN
TRẦN TRUNG KIÊN (13QL1)
TRẦN THỊ VÂN (13QL1)
LÊ VŨ CẨM TÚ (13QL1)

1


2

PHẦN MỞ ĐẦU
SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
- Sự bùng nổ các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội nói chung và địa bàn huyện Hoài
Đức nói riêng. 
- Một số khu đô thị có quy hoạch tốt,  vị trí giao thông thuận tiện, được đầu tư quy mô
nhưng vẫn còn hạn chế. Trong đó điển hình là khu đô thị LIDECO.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu thực trạng những vấn đề còn tồn tại trong khu đô thị mới LIDECO;
- Tìm hiểu, lựa chọn các kinh nghiệm, các mô hình thực tiễn có khả năng áp dụng hiệu quả
cho khu đô thị sinh thái LIDECO;
- Đề xuất giải pháp quản lí nhằm cải thiện và nâng cao chất lượng của khu đô thị LIDECO

3

NỘI DUNG ĐỀ TÀI

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ KHU ĐÔ THỊ LIDECO

CHƯƠNG II : CƠ SỞ KHOA HỌC, THỰC TIỄN VÀ PHÁP LÝ

CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHẰM CẢI THIỆN VÀ NÂNG CAO TÍNH CẠNH TRANH
CỦA KHU ĐÔ THỊ LIDECO

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ


4

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ KHU ĐÔ THỊ LIDECO

1.1. MẠNG LƯỚI CÁC KHU ĐÔ THỊ TRONG HUYỆN HOÀI ĐỨC

1.2. TỔNG QUAN KHU ĐÔ THỊ LIDECO

1.3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO


STT
1

1. MẠNG LƯỚI CÁC KHU ĐÔ THỊ

Tên khu đô thị

Quy mô

Chủ đầu tư

5

Khu đô thị mới Nam 32 Westpoint Hoài Đức (khu đô thị Tân Tổng diện tích đất quy

Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Lũng Lô 5 – Bộ Quốc

Việt Đức Phương)

hoạch 50ha

Phòng

2

Khu đô thị An Khánh - An Thượng

Quy mô dự án: 30ha

Công ty Hà Đô - Bộ Quốc phòng

3

Khu đô thị Dầu khí Đức Giang

Quy mô 78,2627 ha

Công ty CP Dầu khí Đông Đô

4

Khu đô thị mới Sơn Đồng

Quy mô:310.42 ha

Công ty Cổ phần Đầu tư Tổng hợp Đông Sơn

5

Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch

Quy mô:170.29 ha

Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng

6

Khu đô thị Vinhomes Thăng Long

242.308 m²

Tập đoàn Vingroup

7

Khu đô thị Splendora An Khánh

264.000 m²

Tổng công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam

TRONG HUYỆN HOÀI ĐỨC

 
8

Khu đô thị Nam An Khánh

288.001 m²

Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà - Sudico
 

9

Khu Đô thị An Thịnh I

647.828 m²

Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Văn Minh
 

10

Khu đô thị Tây Đô

87.930.363 m²

Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm - LIDECO, JSC

 
11

Khu đô thị Vân Canh

hơn 64ha

Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị HUD

12

Khu đô thị LIDECO

Quy mô dự án: 38,23 ha

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm


6

2. TỔNG QUAN KHU ĐÔ THỊ LIDECO

a, Thông tin dự án

- Chủ đầu tư: công ty cổ phần phát triển đô thị từ liêm
- Địa điểm: thị trấn trạm trôi, hoài đức, hà nội
- Quy mô dự án: 38,23 ha
- Tổng mức đầu tư: 781 tỷ đồng
b, Vị trí dự án,
Khu đô thị LIDECO được giới hạn bởi:
- phía đông giáp đất canh tác của xã kim chung
- phía tây giáp tỉnh lộ 422
- phía nam giáp khu dân cư quốc lộ 32
- phía bắc giáp ranh giới huyện đan phượng


2. TỔNG QUAN KHU ĐÔ THỊ LIDECO

7

•

- Khu đô thị LIDECO là một khu đô thị sinh thái.

•

- Các hạng mục công trình:

•

+ Biệt thự: 583 căn

•

+ Nhà liền kề: 135 căn

•

+ Bãi đỗ xe: 1 bãi đỗ xe

•

+ 2 trường mầm non, 1 trường tiểu học, 1 trường
THCS

•

+ 1 trạm xử lí nước thải

•

+ 1 trạm bơm


2. TỔNG QUAN KHU ĐÔ THỊ LIDECO

8

NHƯỢC ĐIỂM

ƯU ĐIỂM

Vị trí tốt

An ninh chưa được siết chặt

Giao thông thuận lợi

Hệ thống hạ tầng chưa hoàn thiện

Diện tích mặt hồ lớn

Kiến trúc cảnh quan chưa tốt

Có quy hoạch chi tiết tương đối hoàn

LIDECO nằm trong địa giới của 2 địa

chỉnh và đồng bộ

phận


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

9

3.1. Về quy hoạch sử dụng đất

Chức năng sử dụng đất

TC, QC áp dụng

Chỉ tiêu kỹ thuật

Theo quy hoạch

Theo thực tế

Đánh giá

QCVN 01:2014/BXD

8 m2/người đến 50 m2/người

46.9 m2/người

46.9 m2/người

Đúng với quy hoạch

QCVN 01:2014/BXD

>0,8 m2/người

2,18 m2/người

Chưa xây dựng

Thiếu các công trình trường hoạc mầm non

Bán kính phục vụ < 500m

Bán kính đảm bảo

>1 m2/người

2,81 m2/ người

Chưa xây dựng

Thiếu các công trình trường tiểu học

Bán kính phục vụ < 500m

Bán kính đảm bảo

QCVN 01:2014/BXD

>0,8 m2/người

2,1 m2.người

Chưa xây dựng

Thiếu công trình trường THCS

QCVN 01:2014/BXD

>4 m2/ người

12,4 m2/người

10,3 m2/người

Đất ở

Đất trường mầm non

QCVN 01:2014/BXD
Đất trường tiểu học

Đất trường THCS

Đất cây xanh, TDTT,

Cây xanh chủ yếu là cây bụi, thiếu cây xanh bóng mát và cx

mặt nước

cảnh quan

Đất giao thông

Đất bãi đỗ xe

Luật giao thông đường bộ

Tỷ lệ quỹ đất giao thông đô thị so với đất xây dựng đô thị phải bảo đảm

33,5%

33,5%

Đúng với quy hoạch

2008

từ 16% đến 26%

QCVN 01:2014/BXD

Tỷ lệ theo đất xây dựng đô thị (%) 5,0 – 6,0%

0,95%

0,95%

Đất bãi đỗ xe còn ít, đúng với quy hoạch,

Chỉ tiêu theo dân số > 4m2/người

1,03 m2/người

1,03 m2/người

vẫn đang triển khai xây dựng


10
3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.2. Về kiến trúc – cảnh quan

1. Thống kê có hơn 30 nhà biệt thự và nhà liền kề thay
đổi kiến trúc mặt đứng


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.2. Về kiến trúc – cảnh quan

1.

Thống kê có hơn 30 nhà biệt thự và nhà liền kề
thay đổi kiến trúc mặt đứng

2.

Mặt hồ bị ô nhiễm, cây xanh công viên còn ít,
chủ yếu là cây bụi, không có xây xanh bóng
mát. Cây xanh không được chăm sóc.

10


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.2. Về kiến trúc – cảnh quan

1.

Thống kê có hơn 30 nhà biệt thự và nhà liền kề
thay đổi kiến trúc mặt đứng

2.

Mặt hồ bị ô nhiễm, cây xanh công viên còn ít,
chủ yếu là cây bụi, không có xây xanh bóng
mát. Cây xanh không được chăm sóc.

3.

Các căn biệt thự mới chỉ xong phần thô. Cỏ dại
mọc ngay trước công trình

10


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.3. Về giao thông và hạ tầng kỹ thuật

1. Hệ thống giao thông tương đối hoàn thiện, một vài đoạn
đường ở xung quanh hồ và ven khu đô thị hiện chưa hoàn
thiện và đang xuống cấp

Mặt đường bê tông chưa được trải nhựa
và hiện đang xuống cấp

Mặt đường trải nhựa đã xuống cấp


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.3. Về giao thông và hạ tầng kỹ thuật

1. Hệ thống giao thông tương đối hoàn thiện, một vài đoạn
đường ở xung quanh hồ và ven khu đô thị hiện chưa hoàn
thiện và đang xuống cấp.
2. Hệ thống cấp thoát nước chưa được đấu nối và triển khai
đồng bộ


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.3. Về giao thông và hạ tầng kỹ thuật

1. Hệ thống giao thông tương đối hoàn thiện, một vài đoạn
đường ở xung quanh hồ và ven khu đô thị hiện chưa hoàn
thiện và đang xuống cấp.
2. Hệ thống cấp thoát nước chưa được hoàn thiện.
3. Hệ thống đèn chiếu sáng còn thiếu


13
3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

3.3. Về quản lý khu đô thị

+ Chính quyền địa phương
- Khu đô thị LIDECO nằm ở cả thị trấn Trạm Trội – Hoài Đức và xã Tân Lập – huyện Đan Phượng => Sự phân cấp quản lý còn nhiều khó khăn.

+ Ban quản lý khu đô thị

- Đội ngũ dịch vụ của LIDECO còn chưa chuyên nghiệp, thiếu nhân sự. ( tìm hiểu qua người dân ở KĐT, người đến mua nhà)

- Chậm triển khai quy hoạch chi tiết 1/500


3. THỰC TRẠNG KHU ĐÔ THỊ LIDECO

14

3.3. Về quan lý khu đô thị

+ Ban quản lý khu đô thị

Nhà bảo vệ duy nhất tại KĐT

Khu vực không có hàng rào ngăn

Hàng rào ngăn cách với khu vực khác khá sơ sài

cách

- Vấn đề an ninh vẫn chưa được siết chặt, chỉ có duy nhất một nhà bảo vệ tại cổng chính khu đô thị.
- Ranh giới khu đô thị với các khu vực khác không được ngăn chia hoặc được ngăn cách bằng hàng rào mềm khá sơ sài khiến cho an ninh của KĐT không
được đảm bảo.


KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Về quy hoạch và sử dụng đất:
- Chậm triển khai đồ án quy hoạch
- Còn thiếu cây xanh và không gian công cộng, hạ tầng xã hội, .

Về kiến trúc cảnh quan:
- Nhiều căn biệt thự có kiến trúc mặt đứng sai so với thiết kế.
- Nhiều căn biệt thự mới chỉ hoàn thành phần thô và đang xuống cấp. Hồ nước bị ô nhiễm. Cỏ dại mọc nhiều.

Về giao thông - hạ tầng kỹ thuật:
- Đường giao thông hiện đang xuống cấp. Hệ thống cấp nước chưa được đấu nối và triển khai đồng bộ.

Về quản lý:
- Vấn đề an ninh chưa được siết chặt
- Quản lý hành chính của khu đô thị: Sự phân cấp quản lý theo địa giới hành chính không rõ rang gây khó khăn cho cả chính quyền và chủ đầu tư.
- Thiếu hệ thống văn bản pháp luật đảm bảo cho vận hành khu đô thị.
- Chưa có cơ chế và sự hỗ trợ cho cư dân tham gia quản lý.

15


16

Chương 2: Cơ sở khoa học, thực tiễn và pháp lý

2.1. Các cơ sở khoa học
1.Một sô thuật ngữ khoa học

a.

Khái quát về “đô thị’’

- Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia
- Khái niệm đô thị dưới khía cạnh xã hội học

- Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP
b. Khái quát về “khu đô thị’’
- Theo luật Quy hoạch (06/2009)
- Theo Nghị định của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị số 42/2009/NĐ-CP
c. Khái quát về “khu đô thị sinh thái”
- Khái niệm KĐT sinh thái theo tổ chức y tế WHO và Tổ chức Sinh thái đô thị của Úc
- Các nguyên tắc của một KĐT sinh thái do GS.TSKH Lê Huy Bá và tổ chức Sinh thái đô thị Úc đề xuất
2. Các nguyên lý
a. Nguyên lý thiết kế kiến trúc
b. Nguyên lý quy hoạch xây dựng đô thị - GS.TS Nguyễn Thế Bá


2.2. Cơ sở thực tiễn
17

2.2.1. Các đô thị sinh thái trên thế giới

Southeast False Creek- làng Olympic
Vancouver, Canada

Bài học kinh nghiệm:
- Hiểu được tầm quan trọng của quy luật kinh tế cơ bản trong sự phát triển
- Sự phân công trách nhiệm rõ ràng trong cơ cấu quản lý
Tiểu khu sinh thái Christie Walk, Adelaide,
Australia

- Sự quan trọng của lợi ích thu được
- Kiểm chứng công bằng, khách quan
- Việc QLDA độc lập tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích
kinh tế

Thành phố Đông tân, Trung Quốc


18

2.2.2. Các đô thị sinh thái tại Việt Nam

Bài học kinh nghiệm:
- Hiểu được tầm quan trọng của quy luật kinh tế cơ bản trong sự
KĐT Linh

phát triển

Đàm
- Sự phân công trách nhiệm rõ ràng trong cơ cấu quản lý
- Sự quan trọng của lợi ích thu được
- Kiểm chứng công bằng, khách quan
- Việc QLDA độc lập tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích cộng đồng và
lợi ích kinh tế
KĐT Phú
Mỹ Hưng

- Việc quản lý kiến trúc cảnh quan, môi trường cần được đề cao
- Không nên chạy theo lợi nhuận trước mắt, phá vỡ quy hoạch làm
ảnh hưởng lợi ích về sau


2.3. Cơ sở pháp lý.

18

1.VB số 339/UBND-CNXD, ngày 28/8/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về chủ trương giao nghiên cứu, khảo sát, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu Liền kề biệt thự Bắc 32 – Hoài Đức, tỉnh Hà Tây.
2. QĐ số 240/QĐ – UBND, ngày 30/1/2008 của UBND tỉnh Hà Tây chuẩn y quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thi mới LIDECO – Hoài Đức
3. QĐ số 441/QĐ – UBND, ngày 29/2/2008 của UBND tỉnh Hà Tây giao Chủ dầu tư và thực hành dự án đầu tư xây dựng Khu đô thi LIDECO – Hoài Đức, tỉnh Hà Tây.
4. QĐ số 446/QĐ – UBND, ngày 29/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây duyệt y Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị LIDECO - Hoài Đức, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây.
5. QĐ số 838/QĐ –UBND, ngày 10/04/2008 của UBND tỉnh Hà Tây cho phép xây dựng dự án LIDECO – Hoài Đức , huyện Hoai Đức , tỉnh Hà Tây.
6. QĐ duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án mới LIDECO – Hoài Đức tại huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây.
7. QĐ 246/BQP –VP, ngày 16/01/2010 về việc công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm được khai triển đầu tư dự án Khu tỉnh thành mới Bắc 32, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.
8. QĐ 371/BXD – PTĐT ngày 11/3/2010 cho phép triển khai dự án KĐTM LIDECO, huyện Hoài Đức, Hà Nội.
9. QĐ số 39/TB- UBND 2010 ngày 6/8/về việc thu hồi 46,99 ha trên địa bàn xã Đức Giang , xã Đức Thượng và thị trấn Trạm Trôi huyện Hoài Đức để giao cho công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm thực hiện dự án đầu
tư xây dựng Khu tỉnh thành Bắc 32 – Hoài Đức , huyện Hoài Đức, tỉnh thành Hà Nội.
10. QĐ số 3837/QĐ –UBND ngày 16/11/2010thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng đền bù hỗ trợ tái định cư dự án ĐTXD Khu tỉnh thành mới Bắc đường 32 – Hoài Đức thuộc địa bàn thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài
Đức, TP Hà Nội.
……………………..


Chương 3: Một số giải pháp quản lý nhằm nâng cao tính cạnh tranh của khu đô thị LIDECO

3.1 Mục tiêu và định hướng quản lý
3.2 Đề xuất các giải pháp
3.3 đánh giá hiệu quả của giải pháp
3.4 tiểu kết


3.1. Mục tiêu, định hướng quản lý

Mục tiêu, định hướng
quản lý

3.2 Đề xuất các giải pháp
- Xây dựng một chế tài quản lý quy hoạch sử dụng đất nghiêm ngặt hơn
- Kiểm soát đất đã quy hoạch chặt chẽ và đúng mục đích hơn,
Quy hoạch sử
dụng đất

- Tăng diện tích giao thông tĩnh,
- Sử dụng đúng chức năng không gian cây xanh, lấy lại không gian sinh hoạt chung của cộng đồng, đảm bảo nhu cầu, chỉ tiêu của
khu vực

Công tác
quản lý quy
hoạch

- Nâng cấp cải tạo không gian cây xanh đáp ứng nhu cầu người dân.
Kiến trúc cảnh
quan

- Hoàn thiện hệ thống chiếu sáng phục vụ các mục đích công cộng.
-Quản lý chặt chẽ về việc cải tạo, sửa chữa công trình

Hạ tầng kỹ

-Đường bộ: hoàn thiện hệ thống giao thông, tạo điều kiện giao thông tốt nhất cho người dân

thuật, vệ sinh
môi trường

- Hệ thống cấp thoát, xử lý nước: hiện đại cần được quản lý bởi đơn vị có chuyên môn