Quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở nghệ an

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA Ở NGHỆ AN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA Ở NGHỆ AN
Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị
Mã số: 62.31.01.02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

1. PGS. TS. TRẦN KIM CHUNG
2. TS. TRẦN TÖ CƢỜNG

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án
chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả

Nguyễn Thị Hải Yến

i


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Mục lục ........................................................................................................................ii
Danh mục các chữ viết tắt ......................................................................................... iii
Danh mục hình ........................................................................................................... iv
Danh mục bảng .......................................................................................................... iv
Danh mục hộp ............................................................................................................. v
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ............................................ 8

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án ................ 8
1.2. Những kết quả nghiên cứu đạt đƣợc và vấn đề đặt ra cần tiếp tục
nghiên cứu ............................................................................................ 21

1.3. Khung phân tích của luận án ................................................................ 22
Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA .................................... 24

2.1. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai ............................... 24
2.2. Quản lý nhà nƣớc về đất đai trong quá trình đô thị hóa ....................... 33
2.3. Kinh nghiệm về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa .............................................................................................. 53
Chƣơng 3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA Ở NGHỆ AN ............................................... 65

3.1. Tổng quan về tình hình đất đai trong quá trình đô thị hóa ở Nghệ An .... 65
3.2. Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị
hóa trên địa bàn tỉnh Nghệ An .............................................................. 79
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong
quá trình đô thị hóa ở Nghệ An ............................................................ 99
Chƣơng 4 GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
ĐẤT ĐAI TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA Ở NGHỆ AN ............................ 116

4.1. Bối cảnh quốc tế và trong nƣớc có ảnh hƣởng đến quản lý nhà
nƣớc đối với đất đai ở Nghệ An trong quá trình đô thị hóa ............... 116
4.2. Định hƣớng về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa ở Nghệ An ......................................................................... 121
4.3. Một số kiến nghị giải pháp nhằm tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc
đối với đất đai ở Nghệ An .................................................................. 129
4.4. Kiến nghị............................................................................................. 147
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ......................................................................................... 152
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 153
PHỤ LỤC

ii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CNH

Công nghiệp hóa

ĐTH
HĐH

Đô thị hóa
Hiện đại hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KCN

Khu công nghiệp

KĐT

Khu đô thị

KH

Kế hoạch

KKT

Khu kinh tế

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

KTTT

Kinh tế thị trƣờng

NĐT

Nhà đầu tƣ

NN

Nhà nƣớc

NSDĐ

Ngƣời sử dụng đất

QH

Quy hoạch

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý Nhà nƣớc

SDĐ

Sử dụng đất

SH

Sở hữu

SHTD

Sở hữu toàn dân

TĐC

Tái định cƣ

THĐ

Thu hồi đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

TP

Thành phố

TW

Trung ƣơng

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới (World Bank)

XNCN

Xã hội chủ nghĩa

iii

DANH MỤC HÌNH
Hình
Hình 2.1.

Nội dung

Trang

Kinh nghiệm của Hàn Quốc: các ƣu tiên khác nhau về chính sách
cơ sở hạ tầng trong tiến trình đô thị hóa ................................................ 58

Hình 3.1.

Cơ cấu lao động trên 15 tuổi có việc làm chia theo khu vực kinh tế..... 69

Hình 3.2.

Biến động tỷ lệ đô thị hóa của Nghệ An so với cả nƣớc ....................... 70

Hình 3.3.

Biến động diện tích đất qua các năm 2005, 2010, 2014 ........................ 72

Hình 3.4.

Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất đến ngày 31/12/ 2014 ................. 73

Hình 3.5.

Xu hƣớng biến động nhóm đất nông nghiệp thời kỳ 2010 - 2014 ........ 74

Hình 3.6.

Cơ cấu đất ở thành thị, nông thôn giai đoạn 2005 - 2014...................... 76

Hình 3.7.

Biến động diện tích đất chƣa sử dụng qua các năm .............................. 77

Hình 3.8.

Nhận xét về việc ban hành các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật
đất đai của Nghệ An .............................................................................. 82

Hình 3.9.

Đánh giá về việc thực hiện QH, KH SDĐ ở khu vực thành phố,
khu trung tâm các huyện, thị trên địa bàn Nghệ An .............................. 87

Hình 3.10. Nhận xét về tình trạng không thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An .................................................. 96
Hình 4.1.

Biểu đồ diện tích, cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020 ......................... 125
DANH MỤC BẢNG

Bảng

Nội dung

Trang

Bảng 3.1. Tăng trƣởng kinh tế của Nghệ An giai đoạn 2010 - 2015 ..................... 66
Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành ở Nghệ An giai đoạn 2010 - 2015.... 67
Bảng 3.3. Cơ cấu dân số tỉnh Nghệ An các năm 2010, 2014................................. 68
Bảng 3.4. Cơ cấu lao động tỉnh Nghệ An phân theo vùng..................................... 68
Bảng 3.5. Tình hình sử dụng đất ở Nghệ An năm 2005, 2010 và 2014................. 71
Bảng 3.6. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp ở Nghệ An .................................... 73
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp ở Nghệ An .............................. 75
Bảng 3.8. Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp ở Nghệ An 2005-2014 ........... 75
Bảng 3.9. Hệ thống văn bản liên quan đến Luật đất đai 2013 ............................... 80
Bảng 3.10. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................... 89
Bảng 3.11. Nguồn thu ngân sách từ đất của Nghệ An giai đoạn 2012 - 2015 ......... 93
Bảng 4.1. Định hƣớng sử dụng đất đến năm 2020 ............................................... 126

iv


DANH MỤC HỘP
Hộp

Nội dung

Trang
2

Hộp 3.1:

Cán bộ bị tố cung cấp thông tin sai, làm dân mất cả ngàn m đất ......... 83

Hộp 3.2:

Vì sao hàng trăm dự án đất vàng tại Nghệ An “trùm mền"? ................. 86

Hộp 3.3:

Nhiều „ông lớn‟ bất động sản ở Nghệ An nợ tiền sử dụng đất .............. 94

Hộp 3.4:

Nghệ An - Chính quyền xã tiếp tay cho ngƣời dân lấn chiếm, xây dựng
trái phép công trình kiên cố ................................................................... 95

Hộp 3.5:

Nghệ An: Có phán quyết của tòa, HĐND tỉnh vẫn ra Nghị quyết
thu hồi đất! ........................................................................................... 102

Hộp 3.6:

Dân chƣa nhận tiền đền bù vì chính quyền hứa miệng........................ 107

Hộp 3.7:

Nghệ An: Bị thu hồi đất, ngƣời dân làm đơn kêu cứu ......................... 108

Hộp 3.8:

Di dân tái định cƣ Nhà máy thủy điện Hủa Na, ngƣời dân vẫn chƣa thể

an cƣ ..................................................................................................... 109

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một trong những nguồn lực đầu vào vô cùng quan trọng của nền
sản xuất xã hội, tạo ra tăng trƣởng và phát triển kinh tế. Vì thế, quản lý nhà nƣớc
đối với đất đai là vấn đề kinh tế - chính trị lớn, phức tạp và rất nhạy cảm đối với
mỗi quốc gia. Đất đai không chỉ đƣợc sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu về mặt bằng
cho sản xuất và đời sống, mà còn là hàng hóa đặc biệt đƣợc khai thác nhằm tạo ra
nguồn vốn đầu tƣ cho xây dựng và phát triển đô thị trong quá trình đô thị hóa. Việt
Nam là quốc gia đất chật, ngƣời đông, tài nguyên đất đai rất hạn chế, diện tích tự
nhiên khoảng 331.698 km2. Do dân số đông (hơn 90 triệu ngƣời, xếp thứ 13 trên thế
giới), nên bình quân diện tích tự nhiên trên đầu ngƣời rất thấp (khoảng 0,38 ha), chỉ
bằng 1/5 mức bình quân chung của thế giới (1,96 ha). Là quốc gia đang phát triển,
yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó có quá trình đô thị hóa ở Việt Nam là
tất yếu khách quan và diễn ra rất mạnh mẽ. Vì thế, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ quỹ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngày càng tăng, diễn ra với
một quy mô rộng lớn ở hầu khắp đất nƣớc.
Việc phân bổ lại nguồn lực đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau, đặc
biệt là bổ sung quĩ đất cho phát triển đô thị là tất yếu khách quan trong quá trình phát
triển. Tuy nhiên, quá trình này cũng đã làm cho quan hệ lợi ích gắn với đất đai do phân
phối địa tô giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất (bao gồm cả ngƣời đang có quyền sử
dụng đất bị thu hồi và nhà đầu tƣ có nhu cầu sử dụng đất thông qua hình thức cho thuê
đất hay giao đất của nhà nƣớc) ngày càng trở nên phức tạp. Đã xuất hiện khá nhiều
những điểm nóng trong xã hội do ngƣời sử dụng đất phản ứng các quyết định giao đất,
thu hồi đất và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng. Đơn thƣ khiếu nại, tố cáo trong
lĩnh vực quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng và chiếm tới trên 70% tổng số vụ việc

đơn thƣ của các cấp (Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003). Cùng với việc phát
sinh mâu thuẫn xã hội, vấn đề tiêu cực tham nhũng liên quan tới lĩnh vực đất đai cũng
vô cùng trầm trọng và trở thành tệ nạn xã hội phổ biến. Vì vậy, để đảm bảo ổn định xã
hội, phát huy đƣợc tiềm năng đất đai cho phát triển theo hƣớng bền vững, vấn đề hoàn
thiện thể chế đất đai, trong đó đặc biệt là đổi mới, hoàn thiện chức năng quản lý của
nhà nƣớc đối với đất đai cho phù hợp với các nguyên tắc của kinh tế thị trƣờng là vô
cùng quan trọng. Tăng cƣờng quản lý của nhà nƣớc đối với đất đai chính là một trong
1


những yếu tố then chốt của mục tiêu hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng
xã hội chủ nghĩa trong quản lý, sử dụng tài nguyên, có tác động sâu rộng đến phát triển
kinh tế - xã hội, ổn định chính trị của đất nƣớc và đời sống của nhân dân. Trƣớc tình
hình đó, nhà nƣớc Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong định chế quản lý nhà nƣớc về
đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Kể
từ khi Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên năm 1987, đến nay đã có 2 lần sửa đổi (1998
và 2001) và 3 lần ban hành luật mới (1993, 2003 và 2013). Công tác quản lý nhà nƣớc
về đất đai vì vậy đã có những tiến bộ rõ rệt, góp phần tạo ra những biến đổi có tính
bƣớc ngoặt về kinh tế, tạo việc làm và thu nhập cho dân cƣ, cải thiện môi trƣờng sống
chung, giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Cùng với quá trình đô thị hóa trên cả nƣớc, tốc độ đô thị hóa ở Nghệ An nói
chung và thành phố Vinh nói riêng diễn ra ngày càng nhanh, đặc biệt từ năm 2008 khi
thành phố Vinh chính thức trở thành đô thị loại I. Đất đai ở Nghệ An biến động mạnh
cả về mục đích sử dụng và đối tƣợng sử dụng. Sau 7 năm thực hiện Luật Đất đai năm
2003 (từ năm 2004 - 2011), tỉnh Nghệ An đã thu hồi 33.357 ha đất (chiếm 4,58%
diện tích đất thu hồi cả nƣớc, đứng thứ tƣ trong 63 tinh, thành phố), để thực hiện
458 dự án, trong đó có 102 dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở. Diện tích đất đô thị
tăng lên nhanh chóng, diện tích đất nông nghiệp nông thôn (đặc biệt diện tích đất
lâm nghiệp) bị thu hẹp dần.1
Trong quá trình đô thị hóa, công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn

Nghệ An phát sinh nhiều hạn chế và vƣớng mắc. Mâu thuẫn về lợi ích giữa chính
quyền với ngƣời dân, giữa doanh nghiệp với ngƣời dân trong quá trình thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ngày càng gay gắt, đe dọa ổn
định xã hội, làm xói mòn lòng tin của ngƣời dân với Đảng và Nhà nƣớc. Công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa làm tốt vai trò định hƣớng, dự báo quá trình
dịch chuyển đất đai, thƣờng xuyên điều chỉnh quy hoạch chạy theo các lợi ích kinh
tế, theo nhu cầu của nhà đầu tƣ vẫn còn phổ biến. Trong quá trình chuyển đổi hình
thái sử dụng đất, ở nhiều dự án giá trị của đất đem lại quá lớn, nên việc giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất là cả một quy
trình khép kín không mang tính công khai, thiếu dân chủ, dẫn tới nhiều vụ tham
nhũng đất đai đã xảy ra trên địa bàn tỉnh. Bên cạnh đó, công tác định giá đất không
1

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa
đổi Luật Đất đai, công văn số 193/BC-BTNMT, tháng 9/2012.

2


theo nguyên tắc thị trƣờng. Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định vẫn chỉ bằng
từ 30% tới 70% giá đất chuyển nhƣợng thực tế, gây thiệt hại cho ngƣời dân bị thu
hồi đất. Ngoài ra, sự phát triển của thị trƣờng đất đai đôi khi còn mang tính tự phát,
bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động một cách cực đoan, đặc biệt
tại các khu vực đô thị và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang
diễn ra mạnh mẽ đã làm cho giá đất đô thị ở thành phố Vinh tăng cao, vƣợt qua khả
năng chi trả của đại đa số dân cƣ.
Từ những phân tích tình hình đất đai cả nƣớc và cụ thể của tỉnh Nghệ An cho
thấy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, nông thôn sang đất
đô thị làm thay đổi cơ bản hình thái tài sản đất. Giá trị tài sản đất tăng lên rất nhanh
làm phát sinh tính phức tạp trong quan hệ kinh tế đất giữa các chủ thể sử dụng đất

và nhà nƣớc, đòi hỏi hoạt động quản lý của nhà nƣớc đối với đất đai phải đổi mới,
hoàn thiện cả về nội dung, phƣơng pháp và công cụ quản lý. Vì thế, hoạt động quản
lý nhà nƣớc về đất đai phải đƣợc nghiên cứu, xem xét một cách toàn diện, đầy đủ ở
các mặt kinh tế, chính trị, xã hội. Trong đó, việc phân tích, đánh giá hoạt động quản
lý của nhà nƣớc đối với đất đai cần phải đƣợc tiếp cận từ góc độ của khoa học kinh
tế chính trị (không thể đơn thuần từ góc độ của khoa học quản lý), nhằm phát hiện
các rào cản, hạn chế trong hoạt động quản lý, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao
chất lƣợng của hoạt động quản lý, sử dụng hiệu quả, bền vững tài nguyên đất, đồng
thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất, giữ
vững ổn định xã hội trong quá trình phát triển. Với ý nghĩa đó, NCS chọn vấn đề:
"Quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở Nghệ An" làm
đề tài nghiên cứu luận án Tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc
đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa
- Phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá
trình đô thị hóa ở tỉnh Nghệ An giai đoạn 2005 - 2015
- Đề xuất quan điểm định hƣớng và các giải pháp đồng bộ để tăng cƣờng
quản lý của nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa, đảm bảo lợi ích của
Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và lợi ích của ngƣời sử dụng đất, để đất đai thực sự là nguồn
lực đầu vào quan trọng trong phát triển kinh tế, góp phần hoàn thành mục tiêu đô thị
3


hóa, công nghiệp hóa tỉnh Nghệ An đến năm 2020.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Luận án này có 4 nhiệm vụ nghiên cứu gồm:
Một là, góp phần làm rõ một số vấn đề về cơ sở lý luận: đô thị hóa và quản lý
nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa, cùng với yêu cầu đẩy mạnh hoàn

thiện thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (làm rõ những nội dung,
các vấn đề cần thực hiện để tạo ra sự chuyển biến từ chính phủ chỉ đạo, điều hành,
giám sát sang chính phủ kiến tạo, khởi nghiệp)
Hai là, xem xét nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và trong nƣớc về quản lý
nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa.
Ba là, đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô
thị hóa ở Nghệ An trong giai đoạn 2005 - 2015, làm rõ nguyên nhân của những
thành tựu cũng nhƣ yếu kém, không hiệu quả.
Bốn là, đề xuất các giải pháp đồng bộ nhằm tăng cƣờng quản lý của nhà nƣớc
đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở tỉnh Nghệ An.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án
Quản lý nhà nƣớc về đất đai trong quá trình đô thị hóa (bao gồm cả đất đai
dành cho công nghiệp hóa) ở Nghệ An, gắn với sự biến đổi hình thái tài sản đất và
yêu cầu đẩy mạnh hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa
theo tinh thần Nghị quyết Đại hội lần thứ XII của Đảng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án
3.2.1. Phạm vi về nội dung
Luận án nghiên cứu nội dung và các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc
đối với đất đất đai, các tác động của quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa nói chung Việt Nam, trong đó có tỉnh Nghệ An. Luận án còn đề cập đến
thực tiễn quản lý nhà nƣớc về đất đai một số nƣớc trên thế giới và một số địa
phƣơng trong nƣớc, góp phần làm rõ hơn thực trạng về quản lý nhà nƣớc đối với đất
đai trong quá trình đô thị hóa ở Nghệ An. Từ đó luận án nghiên cứu những giải
pháp đặt ra trong việc tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa ở Nghệ An.
3.2.2. Phạm vi về không gian
Luận án lấy phạm vi về không gian nghiên cứu là địa bàn tỉnh Nghệ An.
4

3.2.3. Phạm vi về thời gian
Thời gian nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2005 - 2015, tức là xem xét thực
trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của tỉnh nghệ An kể từ khi Luật Đất đai
năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 cho đến hiện nay (năm 2015, tuy nhiên do
trong thời gian hoàn thành luận án xuất hiện một số sự kiện quan trọng, luận án có bổ
sung cập nhật thông tin mới ), đồng thời dựa vào những dự báo về chiến lƣợc phát triển
kinh tế, xã hội và qui hoạch sử dụng đất cho đến năm 2020.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
Cơ sở phƣơng pháp luận để nghiên cứu luận án chủ yếu là chủ nghĩa duy vật
biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử của học thuyết Mác - Lênin; Đồng thời luận
án còn vận dụng các qui luật kinh tế và quan điểm, đƣờng lối, chính sách của Đảng và
của Nhà nƣớc làm cơ sở phân tích, đánh giá và xây dựng các giải pháp, kiến nghị. Từ
đó, để giải quyết những nội dung nghiên cứu đã đặt ra, Luận án sử dụng phƣơng pháp
phân tích so sánh; phƣơng pháp phân tích thống kê; phƣơng pháp diễn giải và qui
nạp; phƣơng pháp thu thập số liệu, tƣ liệu, tài liệu. Cụ thể:
4.1. Phương pháp phân tích so sánh
Nội dung nghiên cứu của đề tài đƣợc xem xét đánh giá trên cơ sở so sánh đối
chiếu với công tác quản lý đất đai của một số nƣớc trên thế giới và một số địa
phƣơng trong nƣớc, nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam và cho tỉnh
Nghệ An. Ngoài ra căn cứ vào tình hình sử dụng đất, so sánh kết quả sử dụng đất và
biến động đất đai qua các năm để phân tích mức độ ảnh hƣởng của các chỉ tiêu này
đến vai trò quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Các kết quả so sánh đƣợc lấy làm cơ sở
cho việc thực hiện các giải pháp nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa.
4.2. Phương pháp thống kê
Đề tài sử dụng các số liệu, tài liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc
phân tích đánh giá toàn diện nội dung nhiệm vụ, và kết quả hoạt động quản lý nhà
nƣớc về đất đai trong từng giai đoạn, từng năm cụ thể ở Nghệ An. Kết quả phân tích
sẽ giúp tác giả có cơ sở khoa học cho các giải pháp, tập trung vào nhân tố có tác

động lớn nhất để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa ở Nghệ An.
4.3. Phương pháp diễn giải và quy nạp
Trên cơ sở phân tích những nội dung cơ bản về quản lý nhà nƣớc đối với đất

5


đai và thực tế quản lý sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa ở Nghệ An, đề tài sử
dụng phƣơng pháp quy nạp để đƣa ra những đánh giá mang tính khái quát về thực
trạng quản lý và sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa ở Nghệ An, đặt trong bối
cảnh chung của cả nƣớc và dƣới sự tác động của quá trình công nghiệp hóa và cơ
chế kinh tế thị trƣờng.
4.4. Phương pháp thu thập số liệu, tư liệu, tài liệu
Đối với việc sƣu tầm và tổng hợp số liệu, tƣ liệu, Luận án sử dụng:
- Các dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp ngƣời dân
là đối tƣợng bị thu hồi đất. Phỏng vấn các doanh nghiệp là đối tƣợng nhận đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh
trong lĩnh vực bất động sản. Phỏng vấn các cán bộ quản lý nhà nƣớc ở các Sở, ban,
ngành, đơn vị đƣợc giao quản lý về đất đai, những ngƣời tham gia vào quá trình
thực hiện dự án quy hoạch đô thị, xây dựng các khu đô thị...
- Các số liệu, tài liệu từ các cơ quan thống kê Trung Ƣơng, Tỉnh; các báo
cáo chuyên ngành và các công trình nghiên cứu đã đƣợc công bố nhƣ báo cáo
khoa học, sách chuyên khảo, đề tài khoa học, tạp chí, bài báo,...của các chuyên gia
trong và ngoài nƣớc; các tài liệu do các cơ quan ở Tỉnh Nghệ An cung cấp (Ủy
ban nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, Sở Xây dựng, Cục thống kê, …)
nhƣ các báo cáo tổng kết tình hình quy hoạch sử dụng đất, tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền SDĐ và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An,
niên giám thống kê tỉnh Nghệ An. Kết quả của của bƣớc thu thập tài liệu này sẽ
cung cấp cơ sở lý thuyết cho việc phân tích, đề xuất giải pháp nhằm tăng cƣờng

quản lý nhà nƣớc về đất đai ở Nghệ An trong thời gian tới.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
Luận án có 3 đóng góp mới về khoa học:
Một là, phân tích, làm rõ nội dung quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá
trình đô thị hóa, cùng với yêu cầu đẩy mạnh hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa theo tinh thần Nghị quyết TW VI khóa VIII đến Nghị
quyết Đại hội lần thứ XII của Đảng. Vận dụng để xem xét đối với tỉnh Nghệ An từ
2005 đến nay.
Hai là, đánh giá những kết qủa đạt đƣợc và những hạn chế về công tác
quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa, trong bối cảnh đẩy
mạnh hoàn thiện kinh tế thị trƣờng ở Nghệ An.
6


Ba là, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với
đất đai trong quá trình đô thị hóa, trong bối cảnh đẩy mạnh hoàn thiện kinh tế thị
trƣờng ở Nghệ An.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
6.1. Ý nghĩa lý luận
Góp phần bổ sung, hoàn thiện luận cứ khoa học về đô thị hóa và quản lý nhà
nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa trên địa bàn cấp tỉnh ở Việt Nam,
theo hƣớng xây dựng nền KTTT định hƣớng XHCN.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận án là tài liệu tham khảo bổ ích cho những ngƣời
hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai, cho sinh viên, học viên cao học và những
nhà nghiên cứu quan tâm đến vấn đề này. Đồng thời, kết quả này cũng có thể
chuyển giao áp dụng vào thực tiễn tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa ở Nghệ An khi Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận án còn có 4 chƣơng.

Chƣơng 1:

Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chƣơng 2:

Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa

Chƣơng 3:

Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong quá trình đô
thị hóa ở Nghệ An

Chƣơng 4:

Giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai trong
quá trình đô thị hóa ở Nghệ An

7


Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trên thế giới
Đất đai luôn có một vị trí đặc biệt với con ngƣời bởi dù ở bất kỳ quốc gia nào và
chế độ nào thì mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con ngƣời đều dựa trên đất đai.
Do các ảnh hƣởng của lịch sử, văn hóa, thể chế, chính trị, kinh tế cũng nhƣ cấu trúc
pháp luật của mỗi nƣớc lại có những đặc thù riêng. Tuy nhiên hệ thống pháp luật, cũng

nhƣ hệ thống chính sách đất đai trên thế giới đều hƣớng đến giữ gìn và phát huy mọi
tiềm năng từ đất.
Tìm hiểu kinh nghiệm quản lý của các quốc gia, nhất là với những quốc gia
có kinh nghiệm tốt trong quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để có các giải
pháp quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai là rất quan trọng, nên đã có nhiều nghiên cứu
về vấn đề này. Các bài viết “Some Aspects of Land Administration in Indonesia:
Implications for Bank Operations” (1994) của Behuria Sutanu, Manila - Một số
khía cạnh về quản lý đất đai ở Indônêsia [103]; “Kinh nghiệm một số nước trong
quản lý đất đai” (2012) của Phạm Việt Dũng [23], “Kinh nghiệm quản lý đất đai của
một số nước trên thế giới và vấn đề đối với Việt Nam” (2010) của Nguyễn Trọng
Tuấn [72]; “Các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới” (2013) của Đỗ Sơn Tùng
[73] đã giới thiệu một số kinh nghiệm trong quản lý đất đai (QLĐĐ) của một số
nƣớc trên thế giới: Quy hoạch phân bổ sử dụng đất (SDĐ) và chính sách thuế của
Anh, Pháp, Mỹ; Quy hoạch, định giá đất và chính sách thu hồi đất (THĐ) của Hàn
Quốc; kinh nghiệm về quan hệ sỡ hữu (SH) đất đai, công tác thống kê phân loại đất
của Trung Quốc, thông tin về sự đa dạng hình thức SH đất đai ở Châu Âu, Mỹ, Mỹ
Latinh, Châu Phi, Trung Đông, Châu Á... Hay bài viết “Kinh nghiệm quản lý đất đai
ở Xin-ga-po” (2011) của Nguyễn Thị Hoa [32] cho thấy trải qua chặng đƣờng 50
năm phát triển, Singapore đã trở thành một trong những quốc gia phát triển năng
động nhất Châu Á và thế giới. Những bƣớc tiến kỳ diệu này là kết quả của tầm nhìn
chiến lƣợc đúng đắn, những chính sách phù hợp trong quy hoạch (QH), sử dụng đất
đai, xây dựng và phát triển đô thị của quốc đảo này. Qua đó khái quát một số kinh
nghiệm có thể vận dụng trong QLĐĐ ở Việt Nam.

8


Để đánh giá hệ thống QLĐĐ, bài viết “Evaluation of Land Administration
Systems” (2004) của các tác giả Daniel Steudler, Abbas Rajabifard, and Ian P.
Williamso [105] đã mô tả sự phát triển của một khung đo lƣờng về hệ thống QLĐĐ.

Từ đó đề xuất một mô hình quản lý - liên kết các khía cạnh hoạt động QLĐĐ với
chính sách đất đai. Năm 2005 các tác giả lại có bài viết “Evaluation of Land
Administration Systems in Switzerland” [106] đƣợc áp dụng cho một trƣờng hợp
nghiên cứu đánh giá hệ thống QLĐĐ quốc gia của Thụy Sĩ. Từ đó cung cấp cho
một cái nhìn sâu sắc vào các hệ thống QLĐĐ từng quốc gia cụ thể. Tuy nhiên,
nghiên cứu này cho phép ứng dụng khảo sát và đánh giá trên phạm vi quốc gia,
trong phạm vi QLĐĐ ở địa phƣơng thì không đủ điều kiện để ứng dụng toàn bộ.
Vấn đề quản lý nhà nƣớc (QLNN) về đô thị, trong đó có quản lý đất đô thị
trong quá trình đô thị hóa (ĐTH) cũng đƣợc nghiên cứu khá đầy đủ nhƣ: “Những
biên giới đô thị mới: quá trình ven đô hóa và tái lãnh thổ ở Đông Nam Á” (2008)
của Micheal Leaf [42]; “Urbanization, Urban Environment and Land Use:
Challenges and Opportunitie” - đô thị hóa, môi trƣờng đô thị và sử dụng đất: thách
thức và cơ hội (tháng 1/2003) của tác giả Masakazu Ichimura [109]; đã phân tích
những thách thức của ĐTH và các đô thị lớn trong quá trình phát triển kinh tế. Quá
trình ĐHT ngày càng phức tạp hơn khi xuất hiện việc chiếm dụng quỹ đất nông
nghiệp, nạn đầu cơ đất đai đã phá vỡ QH, kế hoạch (KH) SDĐ đô thị và các vùng
miền. Từ đó đề xuất các nguyên tắc và giải pháp phát triển đô thị gắn liền với công
tác QH đất đai nói chung và chiến lƣợc phát triển đô thị nói riêng.
Qúa trình ĐTH diễn ra ngày càng nhanh thì mâu thuẫn về quyền lợi giữa
ngƣời sử dụng đất (NSDĐ) bị THĐ với quyền lợi của Nhà nƣớc (NN) trong các
chính sách về bồi thƣờng, hỗ trợ khi THĐ giải phóng mặt bằng (GPMB) là điều khó
tránh khỏi. Bàn về vấn đề này đã có các nghiên cứu “Land

valuation and

compensation in Australia, Australian Institute of Valuers and Land Economists” Định giá đất và đền bù thiệt hại về đất ở Oxtraylia (1993) của R.O. Rost and H.G.
Collins [113]; “Land valuation taxation in Ireland: information implementation
issues” (2010) của Elaine Monaghan [107]; “The materialization of protection of
property rights through just compensation - Experiences from Taiwan and
California” (2008) Tzu- Chin Lin, Stephen D. Roach [117].

Một trong những đề tài luôn nóng đối với các nƣớc đang phát triển và các
nền kinh tế chuyển đổi trên thế giới là vấn đề SH, chiếm hữu, SDĐ, cải cách ruộng

9


đất, QLĐĐ. Trong đó, chế độ chiếm hữu và QLĐĐ có vai trò rất lớn trong phát
triển nông nghiệp và CNH ở các nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam. Trong cuốn
sách của “The Mystery of Capital - Sự bí ẩn của vốn” của tác giả Hernando de Soto
(2003) [108] đã đề cập đến việc các nƣớc chậm phát triển có thể giải quyết vấn đề
nan giải trong phát triển là thiếu vốn thông qua việc giải quyết vấn đề SH, cụ thể là
biến nguồn tài nguyên, trong đó có đất đai, nhà cửa thành nguồn lực và từ đó thành
tài sản và vốn của nền kinh tế.
Về những thách thức và cơ hội trong vấn đề quản lý bền vững đất đai trên thế
giới có nghiên cứu “Sustainable Land Management: Challenges, Opportunities, and
Trade-offs“ (2006) của World Bank (WB) - Quản lý đất đai bền vững: Những thách
thức, cơ hội [120]. Cuốn sách này nói lên ƣu tiên đầu tƣ trong QLĐĐ bền vững và
quản lý tài nguyên thiên nhiên.
Về vấn đề tăng trƣởng đô thị và quản lý đô thị hay vấn đề về quyền THĐ, tác
phẩm: “Lý luận về địa chính hiện đại” (2002), do Tôn Gia Huyên (nguyên Tổng
cục trƣởng tổng cục Đất đai Việt Nam) dịch và chủ biên [35], đã công bố nhiều
nghiên cứu của tập thể các nhà khoa học Đài Loan về chính sách đất đai của chủ thể
quản lý lãnh thổ này trong quá trình ĐTH, nhiều vấn đề của các nghiên cứu này rất
gần với nội dung nghiên cứu của đề tài, đặc biệt các chính sách cụ thể về đất đai cho
phát triển đô thị. Tuy nhiên, điểm hạn chế của các nghiên cứu này là chỉ giới hạn
cho mô hình đa SH về đất đai, trong đó SH tƣ nhân về đất đai là cơ bản.
Nhìn chung, đã có nhiều nghiên cứu ngoài nƣớc phân tích, đánh giá về QLNN
trong lĩnh vực đất đai, và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực QLNN về đất đai.
Tuy nhiên, việc ứng dụng để đánh giá thực trạng và đƣa ra các giải pháp nâng cao hiệu
lực QLNN đối với đất đai trong quá trình ĐTH ở Việt Nam hoặc ở từng địa phƣơng ở

Việt Nam thì cần phải vận dụng linh hoạt và có những điều kiện nhất định.
1.1.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước
Trong giai đoạn công nghiệp hóa (CNH), hiện hại hóa (HĐH) đất nƣớc, đất
đai trở thành nguồn nội lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH)
với mục tiêu đƣa nƣớc ta trở thành một nƣớc công nghiệp, dân giàu, nƣớc mạnh, xã
hội công bằng, dân chủ, văn minh. Vì vậy, QLĐĐ đòi hỏi phải đƣợc thực hiện ngày
càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Nội dung QLĐĐ, QLNN về
đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng (KTTT) định hƣớng xã hội chủn ghĩa (XHCN)

10


đã và đang đƣợc nhiều nhà khoa học nghiên cứu khá toàn diện và rộng rãi với nhiều
công trình đƣợc công bố.
1.1.2.1. Các nghiên cứu về chính sách, pháp luật đất đai
Trƣớc những yêu cầu mới về chính sách, quản lý, sử dụng đất đai cũng nhƣ các
định hƣớng, quan điểm phát triển ngành, trong đó có nhiều công trình nghiên cứu phân
tích đánh giá những tồn tại, bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành góp
phần hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai Việt Nam, nhƣ: Đề tài “Nghiên
cứu đặc điểm và tính kế thừa của hệ thống chính sách, pháp luật đất đai từ năm 1945
đến nay nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai ở Việt
Nam”, của Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai (2011) do Nguyễn Thị Song Hiền làm chủ
nhiệm đề tài [30]. Đề tài đó hệ thống hóa các chính sách của Đảng, pháp luật của NN
về đất đai từ năm 1945 đến nay. Nghiên cứu đặc điểm và tính kế thừa của hệ thống
chính sách, pháp luật đất đai từ năm 1945 đến nay. Rút ra những kinh nghiệm nhằm
xây dựng cơ sở lý luận và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai ở Việt
Nam. Từ đó đề tài đƣa ra một số đề xuất cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm
2003 về: SH đất đai; phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và các Luật liên quan; QH,
KH SDĐ; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ; THĐ, bồi thƣờng tái định cƣ
(TĐC); tài chính đất đai; đăng ký đất đai; quyền và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ. Ngoài ra,

có nhiều nghiên cứu đề xuất một số kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về
đất đai từ nay đến năm 2020 cùng các giải pháp thực hiện nhƣ: “Đổi mới pháp luật về
chính sách đất đai” (2012) Đặng Hùng Võ [91]; ” Luật Đất đai năm 2003 - những vấn
đề đặt ra từ thực tiễn và khuyến nghị bổ sung, sửa đổi” (2012) của Nguyễn Minh
Quang [55]; “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước” (2012) của Nguyễn Quốc Ngữ [45]. Bàn về
sự cần thiết phải cụ thể hoá hơn quyền, trách nhiệm của NN với tƣ cách là chủ SH;
Quyền, trách nhiệm của ngƣời SDĐ trong thời hạn đƣợc giao; Sửa đổi, bổ sung Nghị
định 69/2009/NĐ-CP... và điều chỉnh, bổ sung cơ chế phân cấp QLĐĐ giữa chính
quyền trung ƣơng (TW) với chính quyền địa phƣơng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp
luật về quản lý, SDĐ đai ở Việt Nam có bài viết “Hoàn thiện hệ thống pháp luật về
quản lý sử dụng đất đai ở nước ta” (2011) của tác giả Hoàng Ngọc Hà [28].
Bên cạnh đó nghiên cứu “Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam - Từ lí
thuyết đến thực tiễn” (2010) của tác giả Nguyễn Văn Sửu [58] đã phân tích quá

11


trình đổi mới chính sách đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng vốn đƣợc khởi
xƣớng từ những năm 80 của thế kỉ XX và xem xét các tác động của nó đối với một
số lĩnh vực nhƣ SH, quản lí, quyền tài sản, tiếp cận và sử dụng đất đai, thu hồi
quyền sử dụng và chuyển đổi sinh kế nông dân, qua đó tìm hiểu các biến đổi trong
cấu trúc và quan hệ đất đai; mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính
sách đất đai ở Việt Nam; tác động kinh tế, chính trị, xã hội của quá trình này đến
nông dân nói riêng và đời sống xã hội nói chung. Tác giả của cuốn sách cũng cho
thấy hiện đang tồn tại một khoảng cách nhất định giữa lí thuyết và thực tiễn, chính
sách và thực hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai, nhất là với
đất nông nghiệp. Chính những vấn đề này đang và sẽ là động lực, nguyên nhân của
những điều chỉnh và đổi mới chính sách đất đai trong những năm tiếp theo.
Đề cập đến cơ chế chính sách về đất đai, trong điều kiện nền KTTT ở nƣớc ta

cũng có một loạt các bài viết nhƣ: “Tiếp tục hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về
đất đai” (2011) [50] của Lê Thanh Khuyến. Bài viết chỉ rõ những vấn đề cấp bách
đang nổi lên trong công tác QLNN về đất đai ở Việt Nam hiện nay; Làm rõ vai trò
quản lý và trách nhiệm của NN với đất đai trong cơ chế quản lý KTTT xã hội chủ
nghĩa; Chỉ có NN mới có quyền phân bổ nguồn tài nguyên này; Hoàn thiện chính
sách pháp luật về đất đai; Quy định thời hạn SDĐ hợp lý; Quản lý SDĐ đai gắn với
bảo vệ môi trƣờng; Công khai minh bạch trong QLĐĐ; “Đổi mới QLNN về đất đai
theo nguyên tắc thị trường định hướng XHCN” (2011) của Nguyễn Mạnh Hùng [36].
Tác giả cho thấy những lỗ hổng về cơ chế chính sách và sự buông lỏng quản lý của
NN Việt Nam trong việc QLĐĐ thời gian qua; Từ đó bài đƣa ra 4 đề xuất cho việc
hoàn thiện thể chế QLĐĐ theo nguyên tắc thị trƣờng, đó là: Quản lý QH SDĐ, quản
lý chuyển đổi mục đích SDĐ, thực hiện cơ chế giám sát trên cơ sở sử dụng các công
cụ của thị trƣờng và NN có chính sách, và cách thức để trao quyền cho ngƣời SDĐ;
1.1.2.2. Các nghiên cứu về quan hệ sở hữu đất đai
Ở giác độ nghiên cứu lý luận về quan hệ SH đất đai trong thời kỳ quá độ lên
chủ nghĩa xã hội, trong điều kiện nền KTTT có nhiều công trình nghiên cứu quan
trọng công phu của các Bộ, các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học nhƣ: đề tài: “Lý
luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” - năm
2005, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do Hà Quý Tình là chủ
nhiệm [64]; bài viết “Một số vấn đề về sở hữu đất đai ở Việt Nam“ (2011) của

12


Nguyễn Đình Bồng tại Hội thảo tƣ vấn sửa đổi Luật Đất đai của Viện Nghiên cứu
chính sách chiến lƣợc Tài Nguyên môi trƣờng [8]; Đề tài nghiên cứu khoa học cấp
Bộ: “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai
của một số quốc gia trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, năm
2012, thuộc Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng (TN&MT), do Trần Tú Cƣờng là chủ
nhiệm đề tài [14] - Nghiên cứu này đã chỉ ra một thực trạng: mô hình SH đất đai toàn

dân còn tồn tại ở Việt Nam và một vài quốc gia kém phát triển hiện nay, chỉ là sản
phẩm đặc thù có tính lịch sử và là dạng sản phẩm sao chép thiếu cơ sở khoa học, đây
chính là vấn đề sẽ tiếp tục gây ra nhiều khó khăn, phức tạp đối với việc quản lý, sử
dụng đất đai ở Việt Nam trong quá trình phát triển nền KTTT và hội nhập kinh tế
quốc tế; bài báo “Quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất
trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta” (2012) của Trần Thị Minh Châu
[11].... Nhìn chung các nghiên cứu đó đề cập đến nội dung hữu toàn dân (SHTD) về
đất đai gắn với nền KTTT ở nƣớc ta, với mục tiêu tìm hiểu cơ sở khoa học, tham mƣu
cho NN ban hành các chính sách đất đai ở nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay.
Ngoài ra các bài viết “Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam” [51]
(2013); “Sở hữu đất đai trong quá trình đổi mới ở Việt Nam: Lịch sử, hiện trạng và
giải pháp” [49] (2012) và “Về sở hữu, sử dụng và sai phạm trong quản lý đất đai ở
Việt Nam từ khi đổi mới” (2007) [59] của các tác giả Nguyễn Văn Khánh, Nguyễn
Văn Sửu. “Land Issues in the Process of Implementing the 1992 Constitution” (2012)
- Vấn đề đất đai trong quá trình thực hiện Hiến pháp năm 1992 của Vũ Tuấn Anh;
[118] “Quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở
Việt Nam” (2011) của Hoàng Văn Hoan [31]. Bằng cái nhìn toàn diện và hệ thống,
các nghiên cứu trình bày khái quát quá trình xác lập và thực hiện quyền SH đất đai
của các NN qua các giai đoạn lịch sử dân tộc. Đặc biệt các bài viết đi sâu phân tích và
làm sáng tỏ quá trình nhận thức, xây dựng chủ trƣơng chính sách và thực hiện quyền
SH, SDĐ cũng nhƣ những vấn đề nảy sinh trong việc thực thi quyền SH đất đai ở
nƣớc ta dƣới sự lãnh đạo của Đảng; trên cơ sở đó đề xuất các quan điểm và giải pháp
nhằm khắc phục và giải quyết những bất cập hiện nay, tạo điều kiện ổn định tình hình
xã hội và tiếp tục thúc đẩy phát triển nông nghiệp, nông thôn và KT - XH đất nƣớc.
Quan hệ SH đất đai cũng đƣợc bàn luận nhiều tại các Hội thảo khoa học, nhƣ: Hội
thảo khoa học - thực tiễn “Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong

13

giai đoạn hiện nay” (tháng 4/2013) do Tạp chí Cộng sản và Học viện Chính trị Hành chính khu vực IV thuộc Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh
phối hợp tổ chức tại Cần Thơ, nhằm góp phần cung cấp những luận chứng khoa học
cũng nhƣ thực tiễn cho việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, trƣớc mắt là
đóng góp ý kiến cho Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi). Hội thảo tập trung thảo
luận, phân tích bốn vấn đề lớn. Một là, quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tƣ
tƣởng Hồ Chí Minh và chủ trƣơng của Đảng ta, NN ta về SH, quản lý và sử dụng đất
đai trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ SHTD về
đất đai ở nƣớc ta. Hai là, đánh giá mặt đƣợc, mặt chƣa đƣợc trong cơ chế, chính sách
về quản lý và sử dụng đất đai trong những năm gần đây; tác động của những cơ chế,
chính sách này và những vấn đề đang đặt ra. Ba là, một số yêu cầu đối với vấn đề SH,
quản lý và sử dụng đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH và hội nhập quốc tế
của cả nƣớc nói chung và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng. Bốn là,
những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai. Tuy nhiên
các nghiên cứu về SH đất đai ở nƣớc ta trong những năm qua đều diễn ra trƣớc khi
Luật đất đai 2013 có hiệu lực. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 có 14
chƣơng với 212 điều, tăng 7 chƣơng và 66 điều. Theo đó, Luật đất đai đó có những
điểm mới quan trọng: đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH trong thời kỳ đẩy mạnh
CNH, HĐH đất nƣớc, thể hiện đƣợc ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
1.1.2.3. Các nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với đất đai với tư cách là
nguồn lực phát triển đang trong quá trình chuyển đổi hình thái tài sản
Quản lý nhà nƣớc đối với đất đai với tƣ cách là nguồn lực phát triển đang
trong quá trình chuyển đổi “hình thái tài sản” đã làm thay đổi giá trị đất đai. Nhà
nƣớc và NSDĐ đã ngày càng nhận thức sâu sắc vị trí, tầm quan trọng và giá trị to
lớn của đất đai. Đất đai (hay nói cụ thể hơn là giá trị quyền SDĐ) đƣợc coi là một
loại hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động, chi phối bởi các quy luật của nền KTTT
nhƣ quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh... Trong nền KTTT, các
giao dịch về đất đai diễn ra nhiều, mạnh mẽ hơn theo quy luật cung cầu và giá trị
đất đai cũng lớn hơn. Do đó, các quy định có liên quan đến việc tạo vốn từ đất đai
ra đời là kết quả tất yếu của việc nhận thức đƣợc giá trị của đất đai với tƣ cách là
một loại tài sản có giá trị đặc biệt trong nền KTTT. Với các quy định của Luật và

các văn bản hƣớng dẫn đã tạo cơ chế để đất đai trở thành nguồn thu của NSNN,

14


nguồn lực cho phát triển đất nƣớc. Bàn về vấn đề này có đề tài "Nghiên cứu cơ sở lý
luận và thực tiễn nhằm đề xuất các giải pháp tăng cường vốn hóa đất đai ở Việt
Nam" (2011), của Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai, do Mai Hạnh Nguyên làm chủ
nhiệm đề tài [44].
Ngoài ra, trên góc độ quản lý về giá đất có nghiên cứu “Sứ mệnh lịch sử của luật
đất đai sửa đổi” (2012) cũa Vũ Xuân Tiền [65]. Bài viết đã khái quát quá trình đổi mới
pháp luật về quản lý giá đất ở Việt Nam từ 1988 tới nay; Trình bày nội dung quản lý
giá đất của pháp luật hiện hành nƣớc ta; Thực tế triển khai quản lý giá đất và những bất
cập nảy sinh, từ đó đƣa ra các kiến nghị đổi mới chính sách pháp luật về giá đất, cụ thể:
Sự thừa nhận của pháp luật đối với giá đất trên thị trƣờng, sự hình thành giá đất của
NN và phạm vi áp dụng, có hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị
trƣờng trong những trƣờng hợp không áp dụng giá đất do NN quy định. Trong phạm vi
hẹp hơn, các nghiên cứu về giá quyền SDĐ đô thị, đề tài nghiên cứu cấp Bộ "Nghiên
cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trong quá trình đô thị hóa" (2011) do Phùng Ngọc Phƣơng làm chủ nhiệm đề tài và
Văn phòng Tổng cục Quản lý đất đai là cơ quan chủ trì [52]. Đề tài phân tích, đánh giá
thực trạng đấu giá quyền SDĐ, chỉ ra những khó khăn, bất cập và đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả đấu giá quyền SDĐ, góp phần hoàn thiện các quy định về đấu giá
quyền SDĐ trong quá trình ĐTH. Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu cấp Bộ do Bùi
Ngọc Tuân là chủ nhiệm với tên là: “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến
động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù
hợp với nước ta” (2005) [67].
1.1.2.4. Các nghiên cứu về xung đột quyền và lợi ích giữa nhà nước và các
chủ thể dụng đất
Dƣới tác động của quá trình ĐTH, đất đai với tƣ cách là nguồn lực phát triển

đang trong quá trình chuyển đổi “hình thái tài sản” đã dẫn đến những xung đột về
lợi ích, phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi giữa NSDĐ bị THĐ với quyền lợi của NN
trong các chính sách về bồi thƣờng, hỗ trợ khi THĐ. Đã có nghiên cứu phân tích
cho thấy thực tế việc quản lý và SDĐ đã và đang có những bất cập cả về phƣơng
diện lý luận và thực tiễn, chính sách và thực thi chính sách; đặc biệt là vấn đề giải
quyết việc làm cho nông dân bị THĐ đang là bài toán khó giải cho các cấp chính
quyền trong giai đoạn hiện nay. Từ đó góp ý kiến với NN xây dựng chính sách bồi
thƣờng đảm bảo công bằng xã hội nhƣ: Báo cáo tổng hợp đề tài cấp bộ “Vấn đề đất

15


đai và sở hữu đất đai trong phát triển ở Việt Nam giai đoạn 2011- 2020” (2012)
của Vũ Tuấn Anh [03] trong phần đánh giá tác động của thể chế SH và thực trạng
QLĐĐ trong gần mƣời năm gần đây đã chỉ rõ “xử lý không tốt mâu thuẫn lợi ích
giữa CNH, ĐTH và lợi ích của nông dân dẫn đến làm mất lòng tin của nhân dân đối
với đƣờng lối của Đảng và nhà nƣớc”.
Việc chuyển đổi hình thái SDĐ trong quá trình CNH, ĐTH gắn liền với mâu
thuẫn giữa lợi ích của NN, nhà đầu tƣ (NĐT) và ngƣời có đất bị thu hồi. Mâu thuẫn
về giá đất và đơn giá tính bồi thƣờng luôn thấp hơn giá trên thị trƣờng, ảnh hƣởng
đến quyền lợi của ngƣời dân bị THĐ. Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu
hẹp đã ảnh hƣởng đến đời sống của ngƣời nông dân với hoàn cảnh thiếu tƣ liệu sản
xuất, không có việc làm. Tốc độ ĐTH càng nhanh càng tỷ lệ nghịch với lợi ích của
ngƣời dân bị THĐ. Bàn về vấn đề này này có đề tài “Nghiên cứu đánh giá thực
trạng sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của
các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước
thu hồi - Đề xuất các giải pháp đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư
và người có đất bị thu hồi" (2010), của Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai do Đinh
Ngọc Hà làm chủ nhiệm [27]. Để giải quyết những mâu thuẫn trong quá trình
chuyển đổi hình thái SDĐ, đề tài đã đề xuất các giải pháp giải quyết việc phân chia

lợi nhuận từ việc chuyển nhƣợng, cho thuê quyền SDĐ sau khi chuyển mục đích sử
dụng nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của NN, NĐT và ngƣời có đất bị thu hồi.
Về vấn đề tranh chấp, mâu thuẫn trong quản lý và SDĐ cũng đƣợc phản ánh
trong nhiều nghiên cứu khác nhau. Trong đó, “Cơ chế nhà nước thu hồi đất và
chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam - Phương pháp tiếp cận, định giá đất và
giải quyết khiếu nại của dân” (2011) [102] là kết quả nghiên cứu trong nhiều năm của
WB ở Việt Nam với chủ đề “Xã hội và các xung đột đất đai“. Công trình đã đi sâu
nghiên cứu các “cơ chế“ THĐ và đền bù GPMB, góp phần làm rõ nguyên nhân của
xung đột đất đai, nhằm hỗ trợ cải thiện chính sách và thực tiễn về thu hồi và chuyển
dịch đất đai để đạt đƣợc sự tăng trƣởng bền vững trong quá trình ĐTH và CNH đang
diễn ra nhanh chóng ở Việt Nam.
Đất đai luôn đóng vai trò thiết yếu trong phát triển KT-XH, mang lại nguồn lợi
quá lớn, đã khiến việc ngƣời dân tiếp cận đƣợc thông tin trở nên vô cùng khó khăn do
lo ngại đụng chạm đến lợi ích cá nhân hoặc lợi ích nhóm. Trên thực tế, việc công khai
thông tin trong lĩnh vực đất đai là một trong những yếu tố quan trọng để giảm tham

16


nhũng trong lĩnh vực này. Bàn về vấn đề này có rất nhiều nghiên cứu của nhƣ “Báo
cáo khảo sát tình hình hình công khai thông tin trong quản lý đất đai” (2010) của
Trung tâm Nghiên cứu Chính sách và Phát triển (DePoCen) [100]. Báo cáo này đã
đƣợc trình bày tại Hội nghị Bàn tròn về “Nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai
ở Việt Nam”do Đại sứ quán Thụy điển tổ chức và đƣợc sự hỗ trợ của Tổ chức Minh
bạch Quốc tế và Hƣớng tới sự minh bạch, Đan Mạch, UNDP và WB vào tháng 11 năm
2010 tại Hà Nội. Năm 2014, WB và DePoCen tiếp tục có nghiên cứu “Công khai thông
tin quản lý đất đai ở Việt Nam - Báo cáo tổng hợp”[99]. Phƣơng pháp luận đƣợc sử
dụng trong nghiên cứu này rất đơn giản. Thay vì khảo sát ngƣời dân và doanh nghiệp
thông thƣờng, phƣơng pháp luận để nghiên cứu Công khai Thông tin Đất đai là sử
dụng phƣơng pháp quan sát trực tiếp. Sau khi rà soát kỹ lƣỡng các văn bản quy phạm

pháp luật chủ yếu quy định về thông tin liên quan đến đất đai nào phải đƣợc công khai
và bằng hình thức nào, các nhóm nghiên cứu viên thử tìm kiếm các thông tin đó và ghi
lại những trải nghiệm trong hành trình tìm kiếm thông tin của mình. Nghiên cứu dựa
trên quan sát bốn cấp độ cung cấp thông tin liên quan đến đất đai: trên trang web của
các tỉnh, và trên thực tế tại văn phòng các cơ quan cấp tỉnh, huyện và xã. Đây là một
nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn giúp cho các cấp chính quyền xây dựng và hoàn thiện
công tác QLNN về đất đai ở địa phƣơng.
Quá trình chuyển đổi mục đích SDĐ phục vụ cho CNH, ĐTH, giá trị của đất
đai ngày càng tăng và vì thế tham nhũng trong QLĐĐ cũng ngày càng gia tăng dƣới
nhiều hình thức phức tạp và tinh vi, ảnh hƣởng xấu đến đời sống kinh tế, chính trị,
xã hội làm xói mòn lòng tin trong nhân dân đối với công cuộc đổi mới của Đảng nói
chung và chính sách QLĐĐ nói riêng. Bàn về vấn đề này có nghiên cứu “Nhận diện
và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt
Nam”(2011) là sách tham khảo đƣợc hình thành trên cơ sở báo cáo cùng tên do Đại
sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng thế giới tại Việt Nam và Đại sứ quán Thủy Điển
phối hợp thực hiện [26]. Cuốn sách tập trung phân tích và giải thích các nguyên
nhân tham nhũng trong lĩnh vực QLĐĐ trong hai loại hình dịch vụ QLĐĐ chủ chốt
do NN cung cấp là tham nhũng trong quá trình cấp GCN, tham nhũng trong THĐ và
giao đất; các hình thức hiện có của loại tham nhũng này. Trên cơ sở phân loại tham
nhũng, xác định nguy cơ và các dạng tham nhũng chính trong QLĐĐ, đề xuất cách
thức giải quyết đối với từng dạng tham nhũng cụ thể và đƣa ra một số kiến nghị cụ
thể nhằm phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực này.
17


1.1.2.5. Các nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa
Về nội dung QLNN đối với đất đai trong quá trình ĐTH, và ảnh hƣởng quá
trình ĐTH đến QLNN về đất đai trong điều kiện phát triển KTTT và hội nhập kinh tế
thế giới cũng đã đƣợc nhiều tổ chức, cá nhân các nhà khoa học quan tâm nghiên cứu

nhƣ: đề tài khoa học “Nghiên cứu, đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến
việc quản lý và sử dụng đất” (2013) của Viện nghiên cứu QLĐĐ do Đào Thị Thanh
Lam là chủ nhiệm đề tài [37]. Đề tài đã hệ thống hóa mối quan hệ hữu cơ của quá
trình ĐTH với công tác QLĐĐ; Đánh giá những khó khăn, hạn chế, vƣớng mắc phát
sinh đối với công tác QLĐĐ trong qúa trình ĐTH nhƣ công tác lập và thực hiện KH
SDD; vấn đề bồi thƣờng GPMB ở nhiều khu đô thị (KĐT); tình trạng khiếu kiện kéo
dài liên quan đến bồi thƣờng, hỗ trợ TĐC, tình trạng chống đối không hợp tác trong
công tác kiểm đếm, bồi thƣờng và di dời,... Trên cở sở các đánh giá nói trên đó đề
xuất 3 nhóm giải pháp về chính sách, kỹ thuật và về tổ chức thực hiện nhằm nâng cao
hiệu lực QLNN về đất đai, hiệu quả SDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững trong
quá trình ĐTH; Ngoài ra, nghiên cứu QLNN về đất đai trong quá trình ĐTH, xem xét
trong phạm vi một đô thị cụ thể có Luận án tiến sĩ “Tăng cường vai trò quản lý của
Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” (2008) của
tác giả Trần Tú Cƣờng [13]. Đề tài đã khái quát hoá một số vấn đề lý luận về đô thị,
quá trình ĐTH và mối quan hệ giữa đất đai với quá trình ĐTH; phân tích thực trạng
vai trò NN trong quản lý, SDĐ với chức năng là đại diện cho SHTD về đất đai; quan
hệ kinh tế giữa đại diện SH đất đai với ngƣời SDĐ,... trong qúa trình ĐTH ở thành
phố (TP) Hà Nội từ khi có Luật đất đai năm 1987 đến 2008. Từ đó đề xuất định
hƣớng và một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý của NN trong đối
với đất đai trong quá trình ĐTH.
Về nội dung hàng hoá quyền SDĐ trong thị trƣờng bất động sản (BĐS) ở
Việt Nam hiện nay và vấn đề QLNN về đất đai trong thị trƣờng BĐS, cũng đó
đƣợc nhiều nhà khoa học, nhiều tổ chức quan tâm nghiên cứu và đạt đƣợc nhiều
thành tựu quan trọng. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ do TS. Trần Kim Chung là chủ
nhiệm với tiêu đề: “Môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam - Cơ sở lý luận,
thực trạng và giải pháp” - năm 2006 [16]; Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu mối quan hệ
giữa nội dung hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất với thị trường bất động
sản nhằm thúc đẩy nguồn lực đất đai - bất động sản" (2010) do Nguyễn Thị Ngọc

18