Tài liệu Các vấn đề kinh tế xã hội đặt ra đối với vùng ven trong quá trình đô thị hóa doc

Các vấn đề kinh tế xã hội đặt ra đối với vùng ven trong quá trình đô thị hóa
Chủ nhiệm: Th.S. Dư Phước Tân
Thành viên tham gia: CN.Phan Văn Khiết, CN.Nguyễn Thị Bích Hồng, CN.Nguyễn Thị
Nết, CN.Trần Thị Mẫn
Trong khi tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM diễn ra nhanh chóng, chủ trương mở rộng nội
thị của TP.HCM kể từ năm 1997 với sự hình thành 5 Quận mới bao gồm Quận Thủ Ðức,
Quận 2, Quận 9, Quận 7 và Quận 12, đã góp phần giúp diện tích nội thành TP.HCM
được mở rộng thêm, với mong muốn thúc đẩy phát triển thành phố theo hướng hiện đại
hóa. Tuy nhiên, sau 8 năm thực hiện, bên cạnh một số thành tựu đã đạt được, 5 quận
mới, nhìn chung vẫn chưa phát triển được như mong muốn. Đề tài “Các vấn đề KT-XH
đặt ra đối với vùng ven trong quá trình đô thị hóa” do Th.S. Dư Phước Tân làm chủ
nhiệm, đã phát triển được một cơ sở lý luận tổng hợp về lý thuyết vùng ven, qua đó
góp phần hỗ trợ công tác quản lý đô thị đựoc hiệu quả hơn, làm rõ một số biến động
KT_XH của 5 Quận mới trong thời gian qua, phát hiện một số tồn tại và các nguyên
nhân cốt lõi, đồng thời đưa ra một số giải pháp mang tính định hướng, trong công tác
quy hoạch và phát triển các Quận mới.
THỰC TRẠNG VÀ TỒN TẠI TRONG PHÁT TRIỂN 5 QUẬN MỚI.
Mặc dù Chính quyền Thành phố đã có nhiều nỗ lực trong quản lý đô thị, tuy nhiên với
tốc độ đô thị hoá khá nhanh, hơn 8 năm qua Thành phố vẫn luôn đương đầu với rất
nhiều thách thức. Các quận thuộc vùng ven nội thành như Tân Bình, Gò Vấp, Bình
Thạnh và Quận 8 - là khu vực có chức năng dự trữ đất đai, dành cho sự phát triển, mở
rộng nội thành - dần dần cũng trở nên "quá tải" kể từ năm 1997. Từ khu dân cư Bàu
Cát, quận Tân Bình, một mô hình đô thị được đánh giá là khá thành công của Thành
phố lúc bấy giờ (vào năm 1995), nhưng qua thời gian cũng dần dần cho thấy không
"bắt kịp” với yêu cầu hiện đại hóa Thành phố Hồ Chí Minh. Việc bố trí khu Công nghiệp
Tân Bình ngay trên địa bàn Quận Tân Bình - trên một khu đất vùng ven của trung tâm
nội thành đã dần dần lộ rõ sự bất hợp lý do khu dân cư đô thị đã phát triển quá nhanh,
đã đan xen với khu công nghiệp quan trọng này. Điều này cho thấy sự mở rộng nhanh
của ranh giới đô thị, đã vượt ra khỏi địa phận vốn có của 8 Quận trung tâm. Cũng chính
từ tốc độ đô thị hoá khá nhanh của các Quận ven, đất đai trở nên hạn hẹp và thành phố
đã quyết định hình thành 5 Quận mới từ năm 1997, vốn là các huyện ngoại thành trước

đây. Quận Thủ Đức, Quận 2 và Quận 9 (được tách ra từ địa bàn huyện Thủ Đức trước
đây), Quận 7 (được tách ra từ một phần Huyện Nhà Bè) và Quận 12 (tách ra từ một
phần Huyện Hóc Môn). Gần đây, sự ra đời của Quận Bình Tân vào năm 2003, đây cũng
là một xu thế tất yếu trong tiến trình đô thị hóa.
Tuy nhiên, bên cạnh một số thành tựu đáng kể đã góp phần thay đổi bộ mặt 5 Quận
mới trong 8 năm qua, như việc hình thành khu chế xuất Tân Thuận, Khu chế xuất Linh
trung, các khu công nghiệp tập trung và các công trình giao thông tầm cở, như đường
Xuyên Á, Đại lộ Đông Tây, Khu đô thị Nam Sài Gòn và nhất là khu đô thị mới Thủ Thiêm
đã và đang được quy hoạch theo hướng một đô thị hiện đại; nhìn chung, các quận mới
trong 8 năm phát triển vừa qua, vẫn còn nhiều tồn tại và chưa thực sự được khai thác
đúng tiềm năng sẵn có của các Quận mới. Mô hình phát triển của 5 quận mới trong 8
năm qua, hầu như vẫn chưa có gì đột phá so với sự phát triển của 4 Quận ven trước
đây (Quận Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Bình và Quân 8), chủ yếu phát triển manh mún, trừ
một vài khu dân cư với quy mô lớn đã và đang được quy hoạch định hình.
Một bất cập lớn nhất vẫn là luồng di dân đến Thành phố Hồ Chí Minh bình quân mỗi
năm khá nhiều (BQ từ 100.000 đến 200.000 người/năm trong 5 năm qua). Chính số
lượng dân nhập cư này đã góp phần đã gây quá tải về cơ sở hạ tầng, điều kiện môi
trường và mỹ quan của Thành phố. Thành phố phải đương đầu cùng một lúc vừa phải
tập trung cải tạo, chỉnh trang khu vực nội thành hiện hữu, vốn đã xuống cấp nghiêm
trọng, mặt khác, vừa phải đầu tư cơ sở hạ tầng tại các quận mới, trong khi nguồn lực
rất có hạn. Mâu thuẫn nêu trên cũng là nguyên nhân khách quan, góp phần dẫn đến sự
bất cập trong kiểm soát, sử dụng đất đai tại các Quận mới, dẫn đến hàng loạt dự án
nhà ở và khu dân cư phát triển rất manh mún, tràn lan, chưa đáp ứng yêu cầu nhà ở
thực sự cho người dân thành phố. Tất cả những tồn tại trên đặt ra những thách thức rất
lớn mà Thành phố phải vượt qua để phát triển trong các bước tiếp theo.
NHẬN DIỆN MỘT SỐ NGUYÊN NHÂN CHỦ QUAN:
Qua phân tích thực trạng, có ba nguyên nhân cốt lõi đã ảnh hưởng đến sự phát triển
của các Quận mới, bao gồm:
1. Phương pháp quy hoạch cho 5 Quận mới chưa thật sự khả thi.
TP.HCM đã áp dụng theo phương cách quy hoạch chưa thực sự hiệu quả, chưa chú

trọng việc phân kỳ đầu tư (mang tính khả thi) trong quy hoạch, nhất là chưa phân chia
thành các khu vực để kiểm soát sự phát triển trong tiến trình đô thị hóa, tương ứng với
mức độ phát triển kinh tế của từng địa bàn. Do vậy, hầu hết đất đai ở các khu vực nội
thành, vùng ven và ngay cả ngoại thành vẫn phát triển tràn lan, chưa chú trọng đến
việc kiểm soát hay khống chế về mức độ đô thị hóa. Điều này đã dẫn đến sự phát triển
nhiều khu vực tự phát ở các Quận mới, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển bền vững và
hiện đại hóa khu vực bên trong nội thành trung tâm. Sự đầu tư chưa mang tính tập
trung, vẫn còn dàn trãi cho các nơi và do vậy, đã dẫn đến khung hạ tầng chưa đồng bộ
và các khu dân cư vẫn chưa được xây dựng hoàn chỉnh. Từ đó, chưa thể kiểm soát chặt
chẽ kế hoạch sử dụng đất cụng như tốc độ đô thị hóa diễn ra tại đây và kết quả là vẫn
còn hiện tượng đất nông nghiệp bị bỏ hoang hoặc dạng da beo, hoặc bị mua đi bán lại
để đầu cơ, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay.
Bên cạnh đó, thành phố chỉ đơn thuần dựa vào phương pháp lập quy hoạch chi tiết, là
cơ sở duy nhất để tiến hành quản lý xây dựng của chính quyền địa phương, cũng góp
phần gây ra hiện tượng “quy hoạch treo” tại nhiều địa bàn (theo nhiều chuyên gia,
nguyên nhân vẫn là do chưa có chủ đầu tư, nhưng đã lập QH chi tiết). Nguyên nhân này
đã góp phần dẫn đến quy hoạch không đồng nhất, liên tục thay đổi, ảnh hưởng đến
chất lượng đô thị trong tương lai. Một vì dụ điển hình là Quy hoạch Quận 2 được phê
duyệt trước đây, hoàn toàn không có chung cư cao tầng, với đường nội bộ khoảng 7 m.
Đến nay, định hướng quy hoạch này đã bị thay đổi, với hàng loạt chung cư cao tầng đã
được xây dựng, dẫn đến hệ quả chiều rộng con đường 7 m đã không còn phù hợp.
Ngoài ra, công tác quy hoạch vừa qua hầu như chưa chú trọng lấy ý kiến của dân, nên
dẫn đến nhiều nơi quy hoạch chưa khả thi. Hiện nay mặc dù bước đầu có sửa đổi
phương pháp nhưng vẫn chưa triệt để.
2. Chính sách và quy định của chính quyền chưa cải tiến cho phù hợp:
Mặc dù thế mạnh chủ yếu và cơ bản nhất của 5 Quận mới là vị trí, quỹ đất đai và cảnh
quan thiên nhiên nhưng trong thời gian qua chưa được khai thác đúng mức. Nguyên
nhân bắt nguồn từ:
Do khó khăn từ thủ tục đầu tư còn khá phức tạp góp phần làm ảnh hưởng của các nhà
đầu tư vào kinh doanh địa ốc gặp bế tắc, hạn chế sự phát triển của quận. Do khó khăn

do cơ chế và quy định về đền bù giải phóng mặt bằng
.
Các dự án chậm, hầu hết các dự
án đều phát sinh khiếu nại về giá, kể cả các công trình công ích. Công tác triển khai các
dự án tái định cư chậm cũng đã gây khó khăn cho việc thực hiện các chính sách di dời
trong công tác đền bù. Hầu hết các dự án đều chưa chuẩn bị kịp trước quỹ nhà tái định
cư khi tiến hành giải tỏa. Công tác giải phóng mặt bằng, nói chung, một số bất cập phát
sinh cũng do chính từ quy định giá bồi thường và hỗ trợ chưa hợp lý. Điều này đã góp
phần ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi đất cho các dự án và gây ra khiếu kiện hoặc kéo
dài thời gian thương lượng.
Khó khăn do tình hình xây dựng lấn chiếm đất công vẫn chưa được ngăn chặn kịp thời ở
một số phường như: Phú Thuận, Bình Thuận, Tân Hưng, Tân Phú và Tân Quy. Điều này
cũng bắt nguồn từ quy định và kiểm tra của chính quyền địa phương chưa hiệu quả và
thực thi triệt để.
Nhìn chung, việc chưa công khai quy hoạch chi tiết cùng với hiện tượng đầu cơ gia tăng,
đã đẩy giá đất lên khá cao (giá đất tăng bình quân 5,5 lần/năm trong 8 năm qua).
Những quy định và chính sách áp dụng cho các khu vực như nội thành, vùng ven hay
ngoại thành đều nên có những quy định mang tính đặc thù cho từng khu vực, không
nên áp dụng giống nhau, qua đó mới có thể ưu tiên tạo động lực cho phát triển đồng bộ
các Quận mới.
3. Bộ máy chưa đáp ứng với yêu cầu mới và công tác lãnh đạo và chỉ đạo thực
hiện QH chưa kiên quyết
Đây cũng là nguyên nhân cốt lõi đến một số hậu quả không mong đợi trong quá trình
phát triển 5 Quân mới. Cũng chính vì chưa công bố quy hoạch rộng rãi và kiên quyết
trong xử lý vi phạm trong đầu tư xây dựng từ phía chính quyền, đã góp phần gây ra
tình trạng phát triển tự phát ở nhiều nơi. Bộ máy hành chính hầu như dàn đều và giống
nhau ở các địa bàn, chưa chú trọng tính đặc thù của từng nơi để bố trí cán bộ sao cho
phù hợp. Một số địa bàn người nước ngoài sinh sống (như Phường Thảo Điền, An
Khánh, Quận 2), lẽ ra phải bố trí cán bộ phường am tường về ngoại ngữ và có kỹ năng
xử lý nhanh các vấn đề phát sinh trên địa bàn Phường. Hoặc là Phường có số dân nhập

cư đông, lẽ ra phải có số lượng cán bộ và bộ máy tương đối khác so với phường ít dân
v.v....
Chính quyền thành phố dường như cũng chưa nhất quán trong thực thi quy hoạch đề
ra. Trong 5 năm qua mục tiêu phát triển KT-XH của 5 Quận mới là nâng cao điều kiện
văn hóa tại địa phương. Tuy nhiên một số UBND Quận mới có than phiền là khi đề nghị
xây nhà văn hóa tại địa bàn các Quận mới, UBNDTP lại chưa cấp kinh phí để xây dựng.
Nhìn chung, chính quyền thành phố vẫn chưa xây dựng một lộ trình chung phù hợp,
qua đó đảm bảo quy hoạch toàn bộ khu vực 5 Quân mới được thực thi theo quy hoạch
một cách đồng bộ. Điều này đã gây lúng túng cho các địa phương Quận mới, khi triển
khai thực hiện quy hoạch trên địa bàn riêng lẽ.
Mặc dù biến động về KT-XH diễn ra nhanh chóng ở 5 Quân mới, tuy nhiên công tác cập
nhật thông tin, khảo sát tình hình, làm cơ sở cho công tác lãnh đạo điều hành ở Quận
mới, hầu như chưa được quan tâm đúng mức. Một số thông tin, tư liệu trong các lãnh
vực kinh tế xã hội quận (ví dụ: mức sống dân cư, tình hình phân loại nhà ở …) chưa
được thống kê khảo sát định kỳ, làm tư liệu nghiên cứu, chỉ đạo, quản lý, góp phần
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trên địa bàn.
THAM KHẢO MỘT SỐ GIẢI PHÁP MANG TÍNH ĐỊNH HƯỚNG
Trên cơ sở 3 nguyên nhân cốt lõi đã được phân tích, một số giải pháp định hướng được
đặt ra cho các Quận mới, có thể tham khảo bao gồm:
1. Giải pháp thứ nhất: Phấn đấu nghiên cứu và cải tiến phương pháp lập quy
hoạch sao cho khả thi và hiệu quả
Để thực hiện được nhiệm vụ này, UBNDTP thành phố có thể xem xét và đổi mới công
tác lập quy hoạch theo các giải pháp định hướng như:
1.1. Đổi mới từ công tác quản lý đô thị theo hướng chú trọng nhiều hơn đến quy hoạch
chiến lược (định hướng chung), trong đó có xây dựng một lộ trình đầu tư hạ tầng mang
tính chất khung sườn đi trước.Thành phố có thể xây dựng một lộ trình đầu tư chung cho
các Quận mới, trong đó xây dựng mạng lưới giao thông cơ bản là rất quan trọng. Nên
xem vùng ven như một tổng thể chung khi xây dựng lộ trình phát triển các cơ sở hạ
tầng mang tính khả thi. Điều này sẽ dẫn đến sự tiết kiệm nguồn lực khi đầu tư hạ tầng
kỹ thuật và xã hội trong các khu dân cư, tráng tình trạng manh mún và trùng lấp, không

phát huy hiệu quả (VD: Nhà trẻ, trường học…)..
1.2. Xây dựng lộ trình đầu tư giao thông trên toàn địa bàn vùng ven. Qua phân tích
trạng cho thấy, nếu không xây dựng lộ trình và kiên quyết đầu tư mạng lưới giao thông
cơ bản ngay từ bây giờ, quỹ đất trong tương lai sẽ không còn nhiều hoặc giá bồi thường
ngày càng gia tăng, rất khó thu hồi cho các côn trình công cộng.
1.3. Nghiên cứu và áp dụng cách thức kiểm soát tốc độ đô thị hóa trên địa bàn thành
phố thông qua việc phân chia thành 3 khu vực để quản lý theo 3 đặc thù khác nhau: (1)
Nội thị, (2) Quận vùng ven (tức 6 Quận mới) và (3) Ngoại thành, qua đó có thể kiểm
sóat chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất theo từng khu vực. Đề nghị thành phố nên nghiên
cứu áp dụng theo mô hình này trong công tác quản lý đô thị.
1.4. Ngoài ra, thành phố có thể ban hành quy định bắt buộc trong quy trình lập quy
hoạch, phải có sự tham vấn ý kiến của người dân tại chỗ, để góp phần bảo đảm tính
khả thi trong quy hoạch.
1.5. Cụ thể có thể ứng dụng trực tiếp từ kết quả nghiên cứu của đề tài về lý thuyết
vùng ven mà đề tài đã đề xuất. Căn cứ theo lý luận về vùng ven, nhóm nghiên cứu đã
tổng hợp và đưa ra một cơ sở lý luận về vùng ven. Đây là phương pháp có nhiều ưu
điểm trong quy hoạch và quản lý đô thị.
Để có thể xếp loại một khu vực được gọi là vùng ven khi đáp ứng đầy đủ bốn tiêu chí
như sau:
a. Là khu vực tiếp giáp sát 13 Quận nội thành
b. Khu vực nằm chuyển tiếp giữa nội thành và ngoại thành. Tuy nhiên, vẫn có trường
hợp một số khu vực nằm trong quy hoạch là hướng phát triển chính của không gian
thành phố, nên có thể chuyển tiếp trực tiếp giữa nội thành và các tỉnh lân cận, mà
không chuyển từ nội tàhnh sang ngoại thành (VD: Quận 9, Quận Thủ Đức).
c. Khu vực còn diện tích đất nông nghiệp tối thiểu 10-30% trong tổng diện tích đất tự
nhiên. Nói khác đi đây là khu vực còn nhiều đất dự trữ cho phát triển đô thị.
d. Nơi diễn ra tốc độ đô thị hóa cao nhất so với toàn thành phố.
Căn cứ theo lý thyết về vùng ven và các tiêu chí xếp loại vùng ven như trên đã đề cập,
toàn bộ thành phố Hồ Chí Minh có thể được chia làm 3 khu vực chủ yếu như sau:
(1) Khu vực đô thị (hay còn gọi vùng nội đô):

là khu vực đã qua giai đoạn đô thị
hóa, đang là khu đô thị trung tâm bao gồm 13 Quận nội thành như Quận 1,3,4,5,6,8,
10,11, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Gò vấp, Bình Thạnh. Đây là khu vực cần tiếp tục
khuyến khích đô thị hóa theo hướng chỉnh trang và hiện đại hóa. Riêng Quận 8, tân
bình, Gò Vấp và Bình Thạnh, trước đây có thể xếp vào khu vực đô thị hóa đã TB,GV và
BT
(2) Khu vực đô thị hóa (hay còn gọi vùng ven đô):
là khu vực đang trong quá
trình đô thị hóa, bao gồm chủ yếu 5 Quận mới (Quận 2,7,9,12 và Thủ đức) và Quận
Bình Tân. Khu vực này còn một số nơi còn mang đặc điểm bán thôn bán thị, nhưng
đang xảy ra tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Do vậy, khu vực này có thể gọi là khu vực
kiểm sóat đô thị hóa. Các họat động đầu tư xây dựng phải được giám sát chặt chẽ,
tránh để xảy ra tình trạng phát triển tự phát, sau này chỉnh trang lại rất tốn kém.
(3) Khu vực ngoại thành (hay ngoại ô):
là khu vực có diện tích đất nông nghệip
còn nhiều, bao gồm các Huyện như Huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, nhà Bè và
Duyện hải. Đây là khu vực giới hạn tối đa đô thị hóa, cần hạn chế tối đa sự phát triển
đô thị tại khu vực này.
Như vậy, theo lý thuyết về 3 khu vực như vậy, khu vực vùng ven là khu vực nằm tiếp
giáp giữa khu đô thị đang đô thị hóa mạnh và khu hạn chế tốc độ đô thị hóa. Theo
phương hpáp quy hoạch và quản lý như vậy, sẽ tập trung đầu tư trọng điểm vào khu
vực vùng ven (các Quận mới) và hạn chế phát triển đô thị ra xa hơn như khu vực ngọai
thành. Sau một thời gian, khu vực các Quận ven sẽ tiếp tục trở nên quá tải và khi đó
các vùng đất dự trữ ở khu vực ngọai thành sẽ tiếp tục cung ứng cho quá trình mở rộng
nội thị ra xa hơn.
2. Giải pháp thứ hai: Nghiên cứu và ban hành một số quy định đặc thù và linh
họat và tạo động lực cho 5 Quận mới.
2.1. Có thể nghiên cứu và cải tiến thêm về thủ tục đầu tư khi giao cho các nhà đầu tư
bất động sản tại các Quận mới. Do đặc điểm của các Quận vùng ven, là nơi cung ứng
quỹ nhà cho thành phố, việc cải tiến quy trình thủ tục cần được nhanh gọn, tạo điều

kiện ưu tiên cho các nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở.
2.2. Cải tiến và bổ sung thêm những quy định trong công tác hỗ trợ, bồi thường tái
định cư sao cho hấp dẫn những hộ bị giải tỏa. Quy trình nên thống nhất giữa các dự án
đầu tư phát triển, không phân biệt dự án ODA và dự án từ vốn ngân sách nhà nước.
Hiện nay thành phố cũng đang đầu tư nhiều trong cải tiến chính sách và quy trình giải
tỏa bồi thường.
2.3. Ngoài ra, việc nghiên cứu ban hành các quy định bổ sung về hiện tượng lấn chiếm
đất công cần được kiên quyết và triệt để. Cần chú ý quản lý đất công ở những khu vực
sông rạch, mương thoát nước, rất dể dẫn đến hiện tượng ngập úng sau khi mưa hoặc
triều cường.