QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Chương 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT


1. Quyền chung của người SDĐ (Điều
166 LĐĐ 2013)
1.1. Quyền được cấp GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (GCN)
 1.1.1. Các trường hợp được cấp GCN
(Điều 99 LĐĐ 2013)
 (i) Được Nhà nước giao, cho thuê đất
(trừ đất công ích)
 (ii) Đang SDĐ được công nhận QSDĐ



(iii) Nhận chuyển QSDĐ từ người khác
 (iv) Có QSDĐ thông qua các căn cứ
khác
 1.1.2. Trường hợp đang SDĐ được
cấp GCN
 (i) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang
SDĐ có giấy tờ về QSDĐ tại Khoản 1,
2, 3 Điều 100 LĐĐ 2013; Điều 18 NĐ
43/2014/NĐ-CP)



(ii) Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15/10/ 1993 đến ngày LĐĐ
2013 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCN (khoản 4 Điều 100 LĐĐ
2013).
 (iii) Cộng đồng dân cư SDĐ (khoản 5
Điều 100 LĐĐ 2013).



(iv) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang
SDĐ không có giấy tờ về QSDĐ (Điều
101 LĐĐ 2013; Điều 20 NĐ
43/2014/NĐ-CP)
 (v) Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất (Điều 102 LĐĐ
2013)
 => Chỉ được cấp GCN phần diện tích
sử dụng đúng mục đích;



1.2. Các quyền chung còn lại (Điều
166 Luật đất đai 2013)
 - Hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất;
 - Hưởng các lợi ích do công trình của
Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
 - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ

trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;



- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người
khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình;
 - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi
phạm pháp luật về đất đai.



2. Quyền giao dịch QSDĐ






2.1. Các vấn đề chung về giao dịch
QSDĐ
2.1.1. Khái niệm
* Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý của
người SDĐ và của các chủ thể có liên
quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm
dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với
QSDĐ.

(Xem thêm khái niệm giao dịch dân sự
tại Điều 121 BLDS 2005; Điều 116 BLDS
2015)


=> Hệ quả của giao dịch QSDĐ:
 - Làm thay đổi chủ thể SDĐ:
những giao dịch này được gọi chung
là chuyển QSDĐ (khoản 10 Điều 3
LĐĐ 2013);
 - Không làm thay đổi chủ thể
SDĐ: giao dịch không chuyển QSDĐ.



2.1.2. Điều kiện chung để thực
hiện giao dịch (khoản 1 Điều 188
LĐĐ 2013)
 (i) Có GCN
 - Loại GCN được giao dịch: GCN
theo mẫu mới và các giấy tờ có giá trị
pháp lý tương đương.



- Các trường hợp ngoại lệ (không
cần GCN):
 + Chuyển đổi QSDĐ (có quyết định
giao đất, cho thuê đất)

 + Nhận thừa kế QSDĐ (Khoản 1 Điều
168 Luật đất đai 2013);
 + Trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 Luật đất đai 2013 (người
nhận thừa kế không thuộc trường hợp
được cấp GCN).



(ii) Đất không có tranh chấp (không
có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp)
 (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án;
 (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.



2.1.3. Các vấn đề chung về thủ tục
giao dịch
 (i) Hình thức hợp đồng, văn bản
giao dịch: lập thành văn bản theo thỏa
thuận giữa các bên;
 (ii) Công chứng, chứng thực hợp
đồng giao dịch: tại tổ chức công chứng
hoặc UBND cấp xã nơi có đất (khoản 3
Điều 167 Luật đất đai 2013) => thực
tiễn?


* Trường hợp không bắt buộc
công chứng, chứng thực:
 - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ; QSDĐ và tài sản gắn liền với
đất; hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp;
 - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; tài
sản gắn liền với đất mà một bên hoặc
các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh BĐS.



=> các trường hợp bắt buộc
chứng, chứng thực?
 * Thời điểm được thực hiện
dịch: (Điều 168 LĐĐ 2013)
 * Thời điểm có hiệu lực của
dịch: thời điểm đăng ký vào sổ địa
(khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013)


công
giao
giao
chính


2.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ

 2.2.1. Chuyển đổi QSDĐ
 2.2.1.1. Khái niệm
 Chuyển đổi QSDĐ là việc người SDĐ
thỏa thuận chuyển QSDĐ cho nhau theo
quy định của pháp luật.



* Đặc điểm:
 - Là hình thức “đất đổi đất” - Không
mang tính chất “hàng hóa – tiền tệ”.
 - Cả hai bên đều có chuyển quyền và
nhận chuyển quyền SDĐ.
 - Không làm tích tụ, tập trung đất đai.










2.2.1.2. Điều kiện có quyền chuyển đổi
(Điều 190 LĐĐ 2013)
- Chủ thể thực hiện: HGĐ hoặc cá nhân
- Loại đất sử dụng: đất nông nghiệp
- Hình thức SDĐ được phép chuyển đổi:
đất được Nhà nước giao, do chuyển QSDĐ

từ người khác => không phải đất thuê
(mâu thuẫn điểm b khoản 1 Điều 179 LĐĐ
2013?)
- Phạm vi thực hiện: trong cùng một xã,
phường, thị trấn.


2.2.1.3. Thủ tục chuyển đổi QSDĐ (Điều
78, 79 NĐ 43/2014/NĐ-CP).
 2.2.2. Chuyển nhượng QSDĐ
 2.2.2.1. Khái niệm
 Chuyển nhượng QSDĐ là việc người
SDĐ chuyển QSDĐ của mình cho người
khác để đổi lấy một khoản tiền tương
ứng với giá trị QSDĐ theo thỏa thuận.



* Đặc điểm:
 - Là hình thức chuyển QSDĐ mang tính
“hàng hóa – tiền tệ”.
 - Có phân biệt giữa bên chuyển quyền và
bên nhận chuyển QSDĐ.
 - Có khả năng làm tích tụ và tập trung
đất đai.



2.2.2.2. Điều kiện
 A. Đối với hộ gia đình, cá nhân

 (i) Điều kiện chuyển nhượng (khoản
1 Điều 179, Điều 191, 192 LĐĐ 2013)
 * Trường hợp SDĐ không phải là
đất thuê: đều được chuyển nhượng
QSDĐ theo quy định của pháp luật, gồm
các trường hợp:



- đất nông nghiệp được Nhà nước giao
trong hạn mức;
 - đất được Nhà nước giao có thu tiền
SDĐ, được Nhà nước công nhận QSDĐ;
 - đất nhận chuyển QSDĐ.
 * Trường hợp SDĐ thuê: phải trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.



* Chuyển nhượng có điều kiện:
 - Đối với đất xen kẽ trong phân khu bảo
vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái thuộc rừng đặc dụng: chỉ được
chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.





- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng
hộ: chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở,
đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ đó.




- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc
thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước:
được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định
giao đất theo quy định của Chính phủ.