Tiểu luận giải quyết tranh chấp đất đai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TIỂU LUẬN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI

Nhóm III: Phạm Xuân Chiến
Nguyễn Thế Dương
Tạ Thanh Hoàng
Võ Đức Hợi
Hoàng Kim Khánh
Nguyễn Thanh Long
Đoàn Thị Thu Trang
Đoàn Mỹ Trang

Tháng 9 năm 2016


A. PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc
biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một
loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia
tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Tranh chấp đất đai phát sinh
nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của đời sống xã hội như: tổn thương đến
các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự
an toàn xã hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm
sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân

đối với Nhà nước.
Trong những năm qua, nhìn chung các cơ quan hành chính, Toà án nhân
dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về đất đai, chất
lượng giải quyết ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp
pháp của các tổ chức xã hội và công dân. Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng vì
nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất
đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn, các vụ án tranh chấp đất đai
thường kéo dài thời gian giải quyết; có vụ án phải giải quyết nhiều lần, gây bức
xúc trong xã hội. Nguyên nhân, trong đó có cả yếu tố khách quan như: Pháp luật
chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định đã được sửa đổi, bổ sung nhưng chưa phù
hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau và yếu tố chủ quan
như: Đội ngũ những người giải quyết tranh chấp chưa thực sự nhận thức đầy đủ
về tính chất đặc thù của các vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục các khuyết
điểm, vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai; trình độ
chuyên môn của những người tham gia giải quyết tranh chấp đất đai còn hạn
chế.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại
việc khó khăn, phức tạp nhất. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các
quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực
trạng, nguyên nhân tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của
các cơ quan có thẩm quyền. Trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa
đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các
tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh
chấp đất đai là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện
nay. Với nhận thức đó, nhóm 3 chúng tôi chọn vấn đề " Giải quyết tranh chấp
đất đai " làm đề tài thảo luận.
2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu và thảo luận là phân tích, đánh giá thực
trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta, qua đó đề xuất 01 số
giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết
có hiệu quả hơn các tranh chấp đất đai.

3.Phạm vi nghiên cứu: Giải quyết tranh chấp đất đai; thẩm quyền giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất; nguyên nhân tranh chấp đất đai và một số bất cập
trong pháp luật đất đai.
2


4. Phương pháp nghiên cứu: để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, chúng
tôi chọn phương pháp phân tích, trao đổi, thảo luận.
B. PHẦN NỘI DUNG
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN:
1. Khái niệm và các dạng tranh chấp đất đai.
* Khái niệm tranh chấp đất đai: Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai
2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
*Đặc điểm của tranh chấp đất đai
- Chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và
quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Chủ thể
tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là
người quản lý hoặc người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức với nhà
nước khi bị thu hồi đất.
-Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản
lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với
việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng
khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn
thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành
một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy
luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần
chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất
(thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung
quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất

đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm
trọng hơn.
Tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể
gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong
nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp
mà thuộc thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý được quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật đất đai 2013.
Thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó
còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ
bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên
với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, mảnh đất nào
đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về lấn
3


chiếm ranh giới, lối đi; tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửa đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng
đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân
sự như: cho mượn, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, hoặc các
tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp
hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là
gì. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

2. Thẩm quyền, nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai.
2.1.Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai.
Trên cơ sở khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệm giải quyết
tranh chấp đất đai như sau: “giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa
các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai”.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai
là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai
trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và
của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi
công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra.
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản
lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải
quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị
xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy
định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
2.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai đã được
hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như
sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự

chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy
định sau đây:
4


a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như
sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng
hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về
tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này
phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có
hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường
hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Như vậy, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ
quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên,
Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải

hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì
gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của
Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa
giải tranh chấp tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã
gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban
Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô
thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh
sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng
đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối
với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường
(đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường
hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh,
Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong
thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc
hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa
5


giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được
gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường
hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì
UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối
với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác
để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất
và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.

*Giải quyết tranh chấp theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết
tranh chấp tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân
sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người
đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có
bất động sản đó).
Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án
có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi
kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành
hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với
hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình
giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành
thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự
không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định Công nhận nhận sự thảo thuận
của các đương sự, tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì
Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương
sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý
với bản án sơ thẩm, các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
*Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ
được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp
tại UBND. Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp
huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải
quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối
tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có
quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự
không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết
định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân
dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện
thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn
6


phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách
quan trong quá trình giải quyết tranh chấp.
2.3.Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai.
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế,
quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp
đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh
chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra.
Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải
đảm các nguyên tắc sau đây:
- Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý.
Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý”. Cụ thể hóa Hiến pháp, khoản 5 Luật Đất đai
2013 đã quy định: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam”. Điều
đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp
đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là
quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải
tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người
đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả

cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được.
- Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân. Điều 54
Hiến pháp năm 2013 quy định “ Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử
dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Thể chế quy định này của Hiến pháp, Luật Đất
đai 2013 (Điều 167) thừa nhận quyền năng của người sử dụng đất (quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất) đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà
nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền
của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là
nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực tế, đã chứng minh rằng, nếu lợi
ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể
mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá
trình giải quyết các tranh chấp đất đai.
Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp
luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở
các quy định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là
nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất.
7


- Nguyên tắc giải quyết nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế,
xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao
động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương, cơ
cấu sản xuất hàng hóa. Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến các
mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất
đai phải nhằm vào mục đích bình ổn, trật tự các quan hệ xã hội, đảm bảo phát
triển kinh tế, nhưng phải đảm bảo ổn định trật tự xã hội.

- Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa: khi giải quyết tranh chấp
đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà
pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về
đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý
và lợi ích của người dân.
3. Nguyên nhân tranh chấp đất đai.
*Nguyên nhân khách quan:
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để
lại, lỗi trong cơ chế quản lý đất đai. Trước đây trong việc quản lý đất đai, Nhà
nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai
thiếu chặt chẽ, còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý.
Việc quản lý mục đích sử dụng đất không chặt chẽ dẫn đến việc sử dụng đất sai
mục đích là điều thường xảy ra. Tuy có nhiều cố gắng nhưng quản lý Nhà nước
về đất đai vận hành không tích cực, hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện nên thiếu
căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng ruộng đất của các chủ thể,
không phản ánh được thực trạng sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế
quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá. Đất đai được coi như một loại
hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là
quy luật tự nhiên, nhưng Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết
và quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều
người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho
thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực
hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn
bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ. Cùng với việc gia tăng dân số,
chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần
được giải quyết.
* Nguyên nhân chủ quan:
Việc quản lý đất bị buông lỏng, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất lâm

nghiệp, đất đai bị bỏ hoang nhiều mặc cho người dân lấn chiếm. Ở nông thôn
ranh giới đất làng thường không được phân định rõ ràng. Việc cấp giấy chứng
nhận quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức chậm chạp và qua
nhiều công đoạn phức tạp mới thực hiện được. Việc chuyển nhượng, mua bán
đất đai trái pháp luật không kiểm soát được.
8


Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và
thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc
biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong
nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử
của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một
quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
Chính sách, pháp Luật Đất đai và những chính sách có liên quan đến đất
đai của chúng ta trong thời gian qua chưa nhất quán, đồng bộ. Trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự tác động mặt trái của cơ chế thị
trường đã làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong xã hội, trong khi đó chính sách,
pháp luật về đất đai của chúng ta trong thời gian qua chưa đáp ứng đòi hỏi của
xã hội, chưa đầy đủ để có thể quản lý hiệu quả đất đai.
Cán bộ, công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai còn thiếu
gương mẫu, tùy tiện, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Ngoài ra, còn
phải kể đến trình độ chuyên môn của một số cán bộ, viên chức thi hành công vụ
liên quan đến đất đai còn hạn chế.
Việc tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp Luật Đất đai chưa được coi
trọng, pháp Luật Đất đai chưa đi sâu vào đời sống nhân dân. Do đó mà người sử
dụng đât thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất và chấp
hành pháp Luật Đất đai.
II. KẾT LUÂN, MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai tương đối cụ thể; Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta
có nhiều thay đổi tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, tạo
cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp
đất đai có hiệu quả hơn. Song bên cạnh đó, còn nhiều quy định còn bất cập, việc
giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp
thời. Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính
và Tòa án nhân dân trong những năm qua có những vụ vừa chậm trễ, vừa không
thống nhất. Các vụ khiếu kiện về giải quyết tranh chấp đất tại cơ quan hành
chính phải giải quyết nhiều lần (do giải quyết không đúng); Có nhiều vụ án phải
xử đi, xử lại nhiều lần (do bị hủy do thu thập chứng cứ, vi phạm thủ tục tố tụng),
kéo dài trong nhiều năm làm giảm lòng tin của người dân.
Trong phạm vi đề tài, chúng tôi đưa ra một số vướng mắc, bất cập sau:
1. Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai
năm 2013 và tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày
15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi
là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Việc tiến hành hòa tranh chấp đất đai được
hòa giải tại UBND cấp xã, trường hợp hòa giải không thành thì đương sự mới có
quyền lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan hành chính giải quyết. Hòa giải tại UBND
xã được coi là thủ tục “tiền tố tụng” bắt buộc trước khi đương sự khởi kiện ra
Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết.
9


Trước khi hòa giải UBND cấp xã phải tiến hành Thẩm tra, xác minh tìm
hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do
các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng
đất. Khi tổ chức hòa giải phải có các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải.
Nhưng thực tế, UBND nhiều xã không làm đúng theo quy định, thủ tục không
chặt chẽ, hồ sơ nội dung hòa giải sơ sài, người tham gia hòa giải chỉ là đại diện

cho hộ gia đình, nhưng không có ủy quyền, nếu hòa giải thành, nhưng sau đó lại
có khiếu nại của các thành viên trong gia đình thì lại phải hòa giải lại. Nhiều
UBND xã xem thủ tục hòa giả chỉ là hình thức, thủ tục để các đương sự yêu cầu
cơ quan hành chính cấp trên hoặc Tòa án giải quyết. Nhiều vụ án Tòa án phải
tạm đình chỉ để chờ UBND xã hòa giải bổ sung vì người tham gia tố tụng trong
vụ án chưa được hòa giải tại UBND xã, kéo dài thời gian giải quyết.
* Kiến nghị: trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, việc UBND
cấp xã tổ chức hòa giải tranh chấp là cần khuyến khích hòa giải ở cơ sở. Chứ
không phải là thủ tục bắt buộc “tiền tố tụng” trước khi đương sự khởi kiện đến
Tòa án. Bởi lẽ, quá trình Tòa án giải quyết vụ án, Tòa án phải thu thập đầy đủ
chứng cứ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, việc kê khai đăng ký quyền
sử dụng đất; Sau khi thu thập đầy đủ chứng cứ, Tòa án tiến hành hòa giải (là bắt
buộc trong tố tụng) nếu không thành mới đưa vụ án ra xét xử.
2. Bên cạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức chậm
chạp. Việc ghi diện tích đất được cấp trong giấy chứng nhận (trước năm 2013)
còn chung chung, vẽ sơ đồ theo tỷ lệ%, không ghi cụ thể về độ dài các cạnh của
thửa đất, khi tranh chấp xảy ra việc xác định độ dài cạnh thửa đất là không chính
xác nếu thửa đất không có mốc giới cố định. Việc ghi tên người sử dụng đất trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế đã có những vướng mắc, dẫn
đến nhiều vụ tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, đặc biệt đối với những giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là hộ gia đình.
Theo quy định của Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà
các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế
chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh
doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc
các lĩnh vực này”; khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Chủ
hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của
hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ” . Tuy
nhiên, khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ
Tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
“1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:
c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ
tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định
tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ
gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại
10


diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia
đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ
hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên,
năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;
Như vậy, hiện nay có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 2013 với Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định hướng dẫn
thi hành Luật đất đai năm 2013 nêu trên thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là
quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không được sự đồng ý của các thành viên
trong hộ thì giao dịch đó vô hiệu; còn Bộ luật dân sự quy định người đại diện hộ
gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của hộ gia đình. Mặt khác, pháp luật cũng chưa quy định rõ căn cứ vào giấy
tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa
những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ
ràng, dẫn đến một số vướng mắc, cụ thể như sau:
- Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật đất đai quy định được cấp cho
hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp
một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của
người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.
- Trường hợp nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng
đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên
chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ
gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng
tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít
trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú
hợp pháp. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã
thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là
của cá nhân người chủ hộ. Ngoài ra, khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã
chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không
còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân,
có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc
hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người
đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài
sản mà người đó để lại.
- Hiện nay do chưa thống nhất nội dung ghi tên chủ sử dụng đất trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều nơi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chỉ ghi chung chung như: Cấp cho hộ gia đình Ông A hay cấp cho tộc họ
Nguyễn…nhưng thực tế thửa đất lại thuộc quyền sử dụng của cả vợ và chồng
hoặc của các thành viên khác trong gia đình nên khi có tranh chấp Tòa án phải
mất nhiều thời gian thẩm tra, xác minh để làm rõ những người có quyền sử dụng
đất cụ thể là những ai trong hộ gia đình, trong tộc họ ( nếu thiếu người tham gia
11


tố tụng thì án bị hủy). Nhiều trường hợp, khi có tranh chấp đương sự chỉ căn cứ
vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi mà xác định đất cấp cho cá nhân
và cho rằng việc xét xử của Tòa án là thiếu tính thuyết phục, gây ra tâm lý thiếu
tin cậy vào cơ quan Tòa án của người dân.

*Đề xuất giải pháp giải quyết vướng mắc:
Để khắc phục những bất cập do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ,
thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài
sản trong khái niệm hộ gia đình, các cơ quan, ban ngành chức năng có liên quan
cần phối hợp với nhau để tháo gỡ những vướng mắc càng sớm càng tốt trong
thực tiễn thi hành các quy định nêu trên. Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho gia đình, tộc họ cần ghi rõ đầy đủ tên các thành viên (có
thể có danh sách kèm theo); đối với tộc họ có quá đông thành viên thì có thể căn
cứ vào ý chí của tộc họ thể hiện trong biên bản họp của hội đồng tộc họ nhất trí
cho một hoặc một số thành viên trong tộc họ là người đại diện theo ủy quyền
thay tộc họ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tộc họ.
Những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì cần thiết phải đính
chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên,
nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là
chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá
nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng.
Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử
dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ,
có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã. Đây sẽ là căn cứ xác thực để người dân có
thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan Tòa án có
thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi giải quyết
tranh chấp.Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên
trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền
sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của
những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.
Để tránh việc lấn chiếm ranh giới đất, đối với các Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất không ghi độ dài của các cạnh thửa đất (theo Điều 12 Nghị định số
23/2014/TT –BTNMT) thì đính chính lại. Việc giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng phải giao trên thực địa, có biên bản giao nhận đất có

xác nhận của những người sử dụng đất xung quanh của thửa đất được giao,
trong một số trường hợp không có mốc ổn định thì cơ quan quản lý đất đai có
biện pháp cắm mốc cố định.
Đề tài này mang tính tham khảo, đề nghị các anh, chị trong nhóm 3 thảo
luận, đóng góp ý kiến.

12