Tiểu luận Giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân địa phương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

MANG ĐỨC KHAM
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN ĐỊA PHƯƠNG
TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương mại
TPHCM - 2015
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN ĐỊA PHƯƠNG
SINH VIÊN THỰC HIỆN: MANG ĐỨC KHAM
KHÓA: 36 MSSV: 1155010142
CƠ QUAN THỰC TẬP: TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TUY PHƯỚC
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: NGUYỄN THỊ NGỌC MAI
TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Tình hình nghiên cứu 2
3. Phạm vi nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 3
5. Đóng góp mới của đề tài 3
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 4

1.1. Các khái niệm cơ bản 4
1.1.1. Tranh chấp đất đai 4
1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai 6
1.1.3. Quyền sử dụng đất 6
1.1.4. Quyết định hành chính, hành vi hành chính 7
1.1.5. Đương sự 7
1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai 8
1.3. Phân loại tranh chấp đất đai 10
1.4. Nguyên nhân tranh chấp đất đai 10
CHƯƠNG 2: VAI TRÒ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 13
2.1. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân 13
2.1.1. Những điểm mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất
đai năm 2013 13
2.1.2. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành
chính 14
2.1.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
hành chính 14
2.1.2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính 16
2.1.3. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự 17
2.1.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự 17
2.1.3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự 19
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân 19
2.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 22
KẾT LUẬN 24
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tư liệu sản xuất cực kì quan trọng đối với đời sống con người
và là nền tảng cho toàn bộ quá trình sản xuất vật chất. Từ khi con người xuất hiện

trên trái đất đến nay, dựa vào đất đai, con người có thể sinh hoạt, sản xuất ra của cải
vật chất để cải biến tự nhiên và xã hội và dần dần con người cũng có thể xem nó
như một loại hàng hóa đặc biệt để đem ra trao đổi mua bán trên thị trường. Khi lực
lượng sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu về đất đai như: sinh hoạt, sản
xuất ra của cải vật chất cũng như trao đổi mua bán ngày càng tăng cao. Chính vì
thế, trải qua một thời gian rất dài, đất đai không những có giá trị sử dụng mà còn có
giá trị thương mại. Bên cạnh đó, đất đai liên quan đến lợi ích của từng người, từng
nhóm người khác nhau trong xã hội nên nó trở thành đối tượng rất dễ xảy ra tranh
chấp trong cuộc sống.
Hiện nay, vấn đề tranh chấp đất đai diễn ra rất phổ biến và phức tạp kéo theo
nhiều hậu quả như: sản xuất trì trệ, đình đốn, tốn chi phí, thời gian để theo đuổi một
vụ tranh chấp. Nếu kéo dài tình trạng này sẽ dẫn đến mất ổn định trong địa phương
cũng như làm giảm lòng tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước.
Chính vì thế, vấn đề tranh chấp đất đai đòi hỏi các cơ quan chức năng có thẩm
quyền giải quyết một cách nhanh chóng, triệt để và đúng pháp luật nhằm hạn chế
đến mức thấp nhất những hậu quả đáng tiếc xảy ra. Do đó, việc nghiên cứu giải
quyết tranh chấp đất đai là điều cần thiết trong bối cảnh hiện nay.
Ở nước ta hiện nay đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này đã được khẳng định rất rõ trong Hiến
pháp năm 1980. Thêm vào đó, những quy định chi tiết về đất đai cũng được thể
hiện trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành đã góp phần tích cực vào việc giải quyết những hạn chế trong việc bảo
đảm thực hiện quyền của người sử dụng đất, vấn đề quản lý đất đai từ phía cơ quan
chức năng cũng như những vấn đề pháp lý liên quan. Tuy nhiên, thời gian qua vẫn
có nhiều văn bản quy phạm pháp luật có sự mâu thuẫn, chồng chéo và rất khó áp
dụng vào thực tiễn lại chậm sửa đổi gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật để
giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án. Xuất phát từ lý do nêu trên, tác giả chọn đề
tài: “Giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân địa phương” nhằm làm sáng
tỏ hơn về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án, khảo sát thực trạng áp
dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai ở địa phương và từ đó đề ra kiến

nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.
2. Tình hình nghiên cứu
Đất đai là loại tài sản, hàng hóa đặc biệt lại có giá trị lớn đủ sức chi phối mọi
mặt của đời sống xã hội nên việc quy định các chế định về đất đai không thể tránh
khỏi sự chồng chéo giữa các luật nội dung ở nước ta. Vì đất đai được xem như một
tài sản (bất động sản) nên sẽ được quy định bởi Bộ luật Dân sự. Bên cạnh đó, đất
đai có thể đem ra mua bán, kinh doanh, chuyển nhượng nên cũng được điều chỉnh
bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Từ đó, khi xảy ra tranh chấp về
đất đai thì tòa án lúng túng trong việc áp dụng pháp luật trong những tình huống
tranh chấp cụ thể.
Với tính chất đặc thù vừa mang tính lịch sử, tính xã hội vừa mang tính kinh
tế nên khi các yếu tố lịch sử, xã hội hay kinh tế thay đổi thì phần nào tư duy của nhà
làm luật, nhà quản lý đất đai sẽ thay đổi nên dẫn đến tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai là điều không thể tránh khỏi. Chính vì thế, yêu cầu cần đặt
ra trong thời điểm hiện nay là cần có một đề tài nghiên cứu cứu về vấn đề giải quyết
tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân. Do đó, mục đích của đề tài này là nghiên
cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại
tòa án, khảo sát thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở địa phương từ đó kiến
nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Để thực hiện được những mục đích nêu trên, tác giả đặt ra nhiệm vụ chính
của đề tài này là:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh
chấp đất đai, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai;
- Nghiên cứu vai trò giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân,
nghiên cứu thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành
chính và thủ tục tố tụng dân sự. Từ đó rút ra thực tiễn tòa án áp dụng
pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai;
- Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai bằng con đường tòa án.
3. Phạm vi nghiên cứu

Vì có sự giới hạn về thời gian và không gian của một bài tiểu luận nên tác
giả chỉ tập trung nghiên cứu khái quát nhất những vấn đề lý luận chung về tranh
chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân. Đồng thời tác giả
khảo sát thực tiễn về việc áp dụng pháp luật của tòa án để giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất. Ngoài ra, tác giả nêu lên một vài bất cập trong thực tiễn giải
quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân. Từ đó tác giả đưa ra ý kiến tham khảo
góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để làm rõ vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân địa
phương, trong tiểu luận này, tác giả sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý thuyết của chủ nghĩa Mác –
Lê-nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt
Nam về chế độ sở hữu đất đai ở nước ta. Bên cạnh đó, tác giả cũng sử dụng các
phương pháp bổ sung khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, chứng minh, thu thập
dữ liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
5. Đóng góp mới của đề tài
Vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân
dân đã được nghiên cứu bởi nhiều công trình nghiên cứu khoa học trước đó. Tuy
nhiên, trong phạm vi đề tài này, tác giả có những đóng góp mới mẻ như:
- Làm sáng tỏ hơn về các vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân;
- Đưa ra những định hướng để hoàn thiện các quy định của pháp luật để áp
dụng phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nơi tác giả thực tập.
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI,
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Tranh chấp đất đai
Muốn tiếp cận khái niệm “tranh chấp đất đai”, trước tiên chúng ta cần phải
làm rõ khái niệm “tranh chấp”, “đất đai” từ đó đi đến làm rõ khái niệm “tranh chấp

đất đai”. Đây là một khái niệm rất quan trọng cần phải làm rõ trong đề tài trước khi
tìm hiểu các khái niệm khác có liên quan. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng thì
tranh chấp có nghĩa là tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về
bên nào. Cũng theo Từ điển tiếng Việt thì khái niệm “đất đai” được hiểu khái quát
là đất để trồng trọt, sử dụng. Từ đó, khái niệm “tranh chấp đất đai” theo Từ điển
tiếng Việt là hành vi tranh giành nhau một cách giằng co đất để trồng trọt, sử dụng
mà không rõ thuộc về bên nào. Tuy nhiên, tác giả không đồng ý cách định nghĩa
này bởi vì theo ý kiến của tác giả, Từ điển tiếng Việt chỉ dừng lại ở việc định nghĩa
“tranh chấp đất đai” theo nghĩa rất hẹp. Cụ thể, Từ điển tiếng Việt chỉ nhắc đến
tranh chấp đất đai như một hành vi tranh giành nhau một cách quyết liệt “đất để
trồng trọt, sử dụng” mà không rõ thuộc về bên nào mà không nhắc đến những tài
sản khác gắn liền với đất như nhà cửa, công trình, cây cối cũng như những hoa lợi,
lợi tức phát sinh từ những tài sản gắn liền với đất. Điều này làm thu hẹp phạm vi
tranh chấp đất đai và chưa phản ánh đúng với tinh thần của những quy định của
pháp luật về đất đai hiện hành. Cụ thể, cách định nghĩa của Từ điển tiếng Việt sẽ
không còn hợp lý trong trường hợp các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai tranh chấp về nhà ở và những công trình khác gắn liền với đất. Mặt khác, cách
định nghĩa ấy rất chung chung khi không xác định rõ vấn đề nào của đất đai cần
tranh chấp (tranh chấp về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt đối
với đất đai). Trong khi đó, các quy định của pháp luật về đất đai muốn áp dụng
được trên thực tế thì phải quy định hết sức rõ ràng và chi tiết. Đây là điểm hạn chế
của Từ điển tiếng Việt khi định nghĩa về khái niệm “tranh chấp đất đai”.
Cũng định nghĩa về khái niệm “tranh chấp đất đai, có ý kiến cho rằng tranh
chấp đất đai ở nước ta theo quy định của pháp luật chỉ có thể hiểu là tranh chấp
quyền sử dụng đất
1
. Ý kiến này làm sáng tỏ đối tượng của tranh chấp đất đai chính
1
ThS Lưu Quốc Thái (2006), Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai 2003, Tạp chí khoa học
pháp lý số 2 (33).

là quyền sử dụng đất. So với cách định nghĩa của Từ điển tiếng Việt thì ý kiến này
đã chỉ đích danh đối tượng trong tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền sử
dụng đất. Cũng theo quan điểm này thì quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội
hàm rất rộng, bao gồm tổng thể không thể tách rời các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
2
. Quan điểm này khẳng định khái
niệm “tranh chấp đất đai” là tranh chấp về tổng thể không tách rời các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Cách định
nghĩa bó hẹp đối tượng trong tranh chấp đất đai này không những làm rõ hơn đối
tượng tranh chấp mà còn giúp cho việc áp dụng pháp luật một cách chính xác và
thống nhất hơn. Tuy nhiên, trong tiểu luận này, để thuận tiện cho việc nghiên cứu
các vấn đề liên quan, tác giả không tiếp cận khái niệm “tranh chấp đất đai” theo ý
kiến này mà tiếp cận theo hướng mở rộng khái niệm “tranh chấp đất đai” bằng cách
xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt, người sử dụng đất có các quyền về tài sản
theo quy định của Bộ luật Dân sự, tranh chấp đất đai là tổng thể những tranh chấp
về quyền tài sản (trừ quyền chiếm hữu) và tranh chấp về quyết định hành chính,
hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại
tòa án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính
hiện hành.
Cũng định nghĩa về khái niệm “tranh chấp đất đai”, tác giả đồng ý với cách
hiểu tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền
và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
3
. Cách định
nghĩa khái niệm này càng được khẳng định rõ hơn khi pháp luật về đất đai cũng quy
định với ý nghĩa tương đương. Cụ thể, theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013 (khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) thì: “Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong
quan hệ đất đai.”. Theo cách định nghĩa này thì khái niệm “tranh chấp đất đai”

không hiểu theo nghĩa là tranh giành nhau đất để trồng trọt, sử dụng khi không rõ
thuộc về bên nào mà là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa
hai hay nhiều bên trong quan hệ pháp luật đất đai. Quan hệ pháp luật đất đai được
hiểu là tổng thể các quan hệ xã hội được quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.
Hay nói cách khác, luật đất đai điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội thuộc đối tượng,
phạm vi điều chỉnh của nó. Điều 1 Luật Đất đai năm 2013 quy định về phạm vi điều
chỉnh như sau: “Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách
2
ThS Lưu Quốc Thái (2006), Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai 2003, Tạp chí khoa học
pháp lý số 2 (33).
3
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb.Tư pháp 2005, tr. 455.
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”.
Xuyên suốt Luật Đất đai năm 2013 cũng là những quy định về đất đai và những tài
sản gắn liền trên nó. Như vậy có cơ sở để khẳng định tranh chấp đất đai theo Điều
1, khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nghĩa là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ
giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
Trên cơ sở của việc định nghĩa khái niệm tranh chấp đất đai nêu trên, có thể
rút ra khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đưa ra bản án, quyết định nhằm chấm dứt tình trạng tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Trong phạm vi
tiểu luận này, tác giả đưa ra khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai là việc tòa án
nhân dân đưa ra bản án nhằm chấm dứt tình trạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Khái niệm “quyền sử dụng đất” không được định nghĩa trong Luật Đất đai.
Tuy nhiên, khi nghiên cứu khái niệm “quyền sử dụng đất” dưới góc độ luật thực

định thì có thể thấy rằng quyền sử dụng đất có những đặc điểm tương đồng với
quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Bởi lẽ, xét cho cùng quyền sử dụng
đất dù có tính đặc thù so với quyền sử dụng tài sản thông thường khác thì về mặt
bản chất, đất đai cũng là một loại tài sản, cụ thể đất đai là bất động sản
4
và quyền sử
dụng đất cũng chính là quyền sử dụng tài sản. Đây là một trong ba quyền năng của
quyền sở hữu được quy định trong Bộ luật Dân sự, đó là quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt. Pháp luật cũng đã đưa ra định nghĩa về quyền sử dụng
một cách chi tiết. Theo đó, Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền
sử dụng như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản”. Vì vậy, có cơ sở để khẳng định rằng quyền sử dụng đất được hiểu
theo quy định của Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 là quyền khai thác công
dụng, hưởng lợi tức (không có hoa lợi vì đất đai không mang lại sản vật tự nhiên
khi người sử dụng đất khai thác nó) từ đất đai.
Việc nghiên cứu khái niệm “quyền sử dụng đất” có ý nghĩa quan trọng trong
việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai, mở rộng phạm vi của tranh chấp đất đai.
Trên cơ sở đó, có thể xem xét các vấn đề liên quan đến đất đai một cách đơn giản,
4
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005.
khái quát và phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự. Trên hết, làm rõ khái
niệm này trên cơ sở của pháp luật thực định cũng giúp cho việc giải quyết tranh
chấp đất đai của tòa án nhân dân địa phương được thuận lợi và không gây lúng túng
trong việc áp dụng pháp luật.
1.1.4. Quyết định hành chính, hành vi hành chính
“Quyết định hành chính” và “hành vi hành chính” là hai khái niệm được quy
định cụ thể trong Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Theo đó, quyết định hành
chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức khác hoặc
người có thẩm quyền trong các cơ quan, tổ chức đó ban hành, quyết định về một
vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một

hoặc một số đối tượng cụ thể
5
. Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành
chính nhà nước, cơ quan tổ chức khác hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan,
tổ chức đó thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của
pháp luật
6
. Việc nghiên cứu hai khái niệm này là điều kiện cần thiết để nghiên cứu
về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thông qua thủ tục tố tụng hành chính.
1.1.5. Đương sự
Đương sự là những người tham gia tố tụng trong vụ án hành chính hay vụ án
dân sự. Những quy định chi tiết về đương sự được quy định rõ trong Luật Tố tụng
hành chính năm 2010 và Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004. Trong vụ án hành chính
tranh chấp về đất đai, đương sự bao gồm người khởi kiện, người bị kiện, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong vụ án dân sự tranh chấp về đất đai thì đương
sự là cá nhân, cơ quan, tổ chức bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan.
Nguyên đơn trong vụ án dân sự là người khởi kiện, người được cá nhân, cơ
quan, tổ chức khác do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án
giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm
phạm
7
. Người khởi kiện trong vụ án hành chính không được pháp luật quy định rõ
ràng, tuy nhiên theo cách định nghĩa về nguyên đơn trong Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2005 có thể suy ra rằng người khởi kiện trong vụ án hành chính là người yêu
cầu Tòa án giải quyết vụ án hành chính khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của
mình bị các quyết định hành chính, hành vi hành chính của cá nhân, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xâm phạm.
5
Khoản 1 Điều 3 Luật tố tụng hành chính năm 2010.

6
Khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
7
Khoản 2 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
Bị đơn trong vụ án dân sự là người bị nguyên đơn khởi kiện hoặc cá nhân, cơ
quan, tổ chức khác do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án
giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bị
người đó xâm phạm
8
. Người bị kiện trong vụ án hành chính cũng không được định
nghĩa. Tuy nhiên, thông qua cách định nghĩa về bị đơn trong vụ án dân sự có thể
thấy rằng người bị kiện trong vụ án hành chính là cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền đã ban hành các quyết định hành chính, hành vi hành chính ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy
không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến
quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc được các đương sự
khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
9
. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
trong vụ án hành chính không được định nghĩa trong Luật Tố tụng hành chính nên
khái niệm này được hiểu như cách định nghĩa trong Bộ luật Tố tụng dân sự.
Như vậy, có thể thấy rằng mặc dù tên gọi người khởi kiện, người bị kiện
trong vụ án hành chính và nguyên đơn, bị đơn trong vụ án dân sự có sự khác nhau
thì về bản chất người khởi kiện trong vụ án hành chính có quyền và nghĩa vụ tương
đương với nguyên đơn trong vụ án dân sự; người bị kiện trong vụ án dân sự có
quyền và nghĩa vụ tương đương với bị đơn trong vụ án dân sự.
10
1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Nếu xem đất đai là một tài sản đặc biệt thì tranh chấp đất đai có bản chất như
tranh chấp một tài sản thông thường khác và có chế độ pháp lý được quy định bởi
Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản,… Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có
những đặc điểm riêng để phân biệt các loại tranh chấp khác.
Thứ nhất, đối tượng trong tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật
hiện hành không có đầy đủ ba quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005
11
.
Cụ thể, đối tượng trong tranh chấp đất đai không thể là quyền chiếm hữu (nước ta
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý
12
) mà chỉ có thể là quyền sử dụng đất và quyền định đoạt đối với quyền sử
dụng đất.
8
Khoản 3 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
9
Khoản 4 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
10
Xem thêm Điều 50, 51 Luật Tố tụng hành chính năm 2010; Điều 59, 60 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
11
Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ
thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.”
12
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu
đối với đất đai mà là chủ thể được quyền quản lý và sử dụng đất trong một số
trường hợp như: được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất, nhận chuyển nhượng, cho thuê lại,…. Khác với chủ thể trong tranh chấp một tài

sản thông thường, chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở
hữu đối với đối tượng tranh chấp.
Thứ ba, đất đai không chỉ là một tư liệu sản xuất cực kì quan trọng mà còn là
một loại hàng hóa có giá trị. Do đó, tranh chấp đất đai hiện nay không chỉ dừng lại
ở việc tranh chấp về giá trị quyền quản lý, sử dụng đất mà còn tranh chấp cả phần
giá trị sinh lợi của nó. Điều này nghĩa là, vấn đề tranh chấp đất đai hiện nay đã bao
gồm cả những tranh chấp phát sinh trong hoạt động quản lý, sử dụng đất đai và
những tranh chấp về những tài sản gắn liền trên đất.
Thứ tư, lợi ích của tất cả các tầng lớp trong xã hội đều gắn liền với đất đai
một cách trực tiếp hay gián tiếp. Chính vì vai trò cực kì quan trọng của đất đai nên
khi có tranh chấp đất đai xảy ra thì tùy theo mức độ, lợi ích của từng người, từng
nhóm người khác nhau trong xã hội sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng nên tính chất và mức
độ của tranh chấp đất đai rất quyết liệt, gay gắt hơn nhiều so với những tranh chấp
thông thường khác.
Thứ năm, bất kì một tranh chấp nào cũng để lại những hậu quả nhất định.
Tuy nhiên, với tính chất quan trọng của đất đai thì hậu quả của tranh chấp đất đai
thường rất nặng nề và gây ảnh hưởng xấu về mọi mặt của đời sống xã hội cả về
kinh tế lẫn chính trị như: tốn chi phí cho một vụ tranh chấp, chi phí khắc phục hậu
quả tranh chấp và những chi phí khác. Hơn thế nữa, tranh chấp đất đai còn gây ra
mất đoàn kết trong nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật về đất đai
không được thực thi một cách triệt để, gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan giải quyết
tranh chấp đất đai. Nếu tranh chấp kéo dài và diễn ra gay gắt, thường xuyên thì lòng
tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước cũng sẽ bị giảm đi đáng kể.
Việc nghiên cứu những đặc điểm đặc thù của tranh chấp đất đai vừa nêu trên
không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong việc quy định những chế định về đất đai
cũng như tranh chấp về đất đai mà thông qua đó còn thấy được tính chất, phạm vi
của tranh chấp đất đai, góp phần hoàn thiện những quy định chi tiết về loại tài sản
đặc biệt này.
1.3. Phân loại tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến trong cuộc sống. Vì thế, để

thuận tiện cho việc giải quyết tranh chấp, trong tiểu luận này, tác giả không phân
loại dựa vào những tiêu chí khác như: tính chất vụ việc, tính chất pháp lý và quan
hệ pháp luật của tranh chấp đất đai, mốc thời gian, hoàn cảnh lịch sử,… mà phân
loại dựa vào tiêu chí thủ tục tố tụng trong tranh chấp đất đai. Theo đó, tranh chấp
đất đai được chia thành hai loại cơ bản: tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ
tục tố tụng hành chính và tranh chấp đất đai được giải quyết theo theo thủ tục tố
tụng dân sự (sau đây tác giả gọi tắt là tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành
chính và tranh chấp đất đai theo theo thủ tục tố tụng dân sự).
Tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính là những tranh chấp về
tính đúng hoặc sai của các quyết định hành chính, hành vi hành chính giữa người có
quyền quản lý, sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra các quyết
định hành chính, hành vi hành chính tác động lên quyền quản lý, sử dụng đất của
chủ thể có quyền quản lý, sử dụng đất thông qua con đường tòa án. Quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính của tòa án nhân dân tuân
theo quy định của Luật Tố tụng hành chính và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự là những tranh chấp về quyền
sử dụng đất, quyền định đoạt quyền sử dụng đất và các quyền liên quan đến quyền
sử dụng đất trong hoạt động quản lý, sử dụng đất như: tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về
những tài sản, công trình gắn liền với đất,… Hay nói khác hơn, tranh chấp đất đai
theo thủ tục tố tụng dân sự là những tranh chấp về các quyền dân sự gắn với đất đai
mà chủ yếu là quyền sử dụng đất. Khi đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục tố tụng dân sự của tòa án nhân dân tuân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân
sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.4. Nguyên nhân tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai hiện nay diễn ra ngày càng phổ biến và gay gắt do các
nguyên nhân sau đây:
Thứ nhất, do hoàn cảnh lịch sử để lại. Như đã trình bày trên, đất đai có tính
lịch sử và khi các yếu tố lịch sử thay đổi kéo theo những yếu tố khác như tư duy của
những nhà lập pháp, chế độ sở hữu về đất đai, sự đổi mới về chính sách kinh tế

cũng thay đổi theo. Ở nước ta trong lịch sử đã có rất nhiều cuộc chiến tranh dẫn đến
chủ thể sử dụng đất đai bị thay đổi (do chết chóc, sơ tán,…). Các tranh chấp này
thường là tranh chấp giữa chủ thể đang thực tế sử dụng đất với chủ thể có quyền sử
dụng đất. Tranh chấp dạng này thường là tranh chấp về các quyền dân sự liên quan
đến đất đai và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự. Mặt
khác, vấn đề thay đổi chế độ sở hữu về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân về đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai)
13
đã dẫn đến nhiều tranh chấp
về việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ
trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra
nhiều tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn. Đây cũng là một dạng
tranh chấp đất đai khá phổ biến trong tình hình hiện nay và chủ yếu thường là các
tranh chấp về tính đúng hoặc sai của quyết định hành chính, hành vi hành chính do
chủ thể có thẩm quyền ban hành trong hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà
nước.
Thứ hai, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về đất đai qua các thời
kì lịch sử được ban hành quá nhiều nhưng lại không thống nhất, đồng bộ về mặt nội
dung. Cụ thể, theo bản Hiến pháp năm 1959, nước ta có ba hình thức sở hữu đất đai,
đó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân
14
. Do đó, việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện. Thời kì sau Hiến pháp năm 1980 đến
trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện duy nhất của
chủ sở hữu đối với đất đai. Luật Đất đai nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức
15
. Từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực
thì Nhà nước vẫn là đại diện chủ sở hữu nhưng người có quyền sử dụng đất lại được
phép thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử

dụng. Lúc này, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại hàng hóa và được phép đưa
vào trong giao dịch dân sự. Chính vì sự thiếu đồng bộ này nên trên thực tế các quan
hệ đất đai nảy sinh qua các thời kì là rất phức tạp, gây rất nhiều khó khăn trong việc
áp dụng pháp luật để giải quyết một tranh chấp cụ thể.
Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường dẫn đến tranh chấp đất đai.
Như trong phần mở đầu đã trình bày, đất đai không chỉ có giá trị sử dụng mà giờ
đây, người sử dụng đất còn khai thác cả giá trị thương mại trên đất. Có thể thấy
rằng, khi nền kinh tế phát triển thì điều tất yếu là tư liệu sản xuất đóng vai trò quyết
định đến nền kinh tế, nó thúc đẩy mạnh mẽ nền kinh tế phát triển. Đóng vai trò như
một tài sản có giá trị, khi các yếu tố của nền kinh tế phát triển thì tất yếu đất đai
càng có chỗ đứng trong nền kinh tế. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất nên những lợi ích kinh tế gắn liền với
đất cũng rất dễ bị xâm phạm và tất yếu, tranh chấp đất đai thường xảy ra.
13
Trước Hiến pháp năm 1980, đất đai có ba hình thức sở hữu, từ Hiến pháp năm 1980 cho đến nay, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân.
14
Điều 11 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hoà trong thời kỳ quá độ, các
hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân,
hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của
người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc.”
15
Điều 5 Luật Đất đai năm 1987.
Thứ tư, tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng gay gắt và rất khó giải quyết
cũng là do những chủ thể giải quyết tranh chấp đất đai chưa đủ trình độ chuyên môn
cần thiết để giải quyết. Ví dụ như cán bộ hòa giải ở cấp xã chưa đủ trình độ chuyên
môn về luật pháp nên đã căn cứ những điều luật không đúng khiến cho việc giải
quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, thủ tục hòa giải cũng là một
rào cản lớn làm cho vấn đề tranh chấp đất đai còn tồn đọng và giải quyết không kịp
thời.

Ngoài các nguyên nhân kể trên, hiện nay tranh chấp đất đai xảy ra nhiều
cũng là do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai không được coi
trọng và quan tâm đúng mức khiến cho phần đông người dân chưa nắm bắt hết các
văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề về đất đai liên quan đến lợi ích
của họ. Chính vì thế, một bộ phận người dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân
thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất
trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về các giao dịch dân sự liên quan đến đất
đai diễn ra khá phổ biến hiện nay. Mặt khác, trong cơ chế thị trường, quyền sử dụng
đất là tài sản có giá trị cao nên có một số đối tượng lợi dụng kẽ hở của pháp luật,
lách luật, đòi lại nhà đất đã bán,… cũng là một trong những nguyên nhân làm cho
tranh chấp đất đai hiện nay trở nên gay gắt.
Quá trình nghiên cứu tổng quát về nguyên nhân của tranh chấp đất đai là
điều kiện cần thiết để đưa ra những giải pháp nhằm hạn chế tình hình tranh chấp đất
đai hiện nay cũng như những giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai mà tác giả sẽ đề cập đến ở những phần sau của đề tài.
Việc phân tích các khái niệm cơ bản cũng như các đặc điểm của tranh chấp
đất đai, cách phân loại tranh chấp đất đai và nguyên nhân tranh chấp đất đai trong
chương 1 là điều kiện cần thiết trước khi nghiên cứu về các vấn đề giải quyết tranh
chấp đất đai của tòa án nhân dân thông qua việc nghiên cứu thẩm quyền và thủ tục
giải quyết tranh chấp đất đai theo hai thủ tục đó là: thủ tục tố tụng dân sự và thủ tục
tố tụng hành chính được tác giả trình bày một cách chi tiết trong chương 2.
CHƯƠNG 2
VAI TRÒ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
2.1. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân
2.1.1. Những điểm mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật
Đất đai năm 2013
Việc xác định thẩm quyền giải quyết bất kì tranh chấp nào là điều hết sức
cần thiết và quan trọng. Tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp đặc thù mà ở đó

chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng hết sức đa dạng. Vì vậy,
nghiên cứu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai vừa có ý nghĩa về mặt lý
luận vừa có ý nghĩa về mặt thực tiễn. Về mặt lý luận, nghiên cứu giải quyết tranh
chấp đất đai sẽ củng cố thêm lý thuyết về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp
đất đai, xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Về mặt thực tiễn, việc
nghiên cứu thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng làm cho việc giải quyết
tranh chấp đất đai trên thực tế được thuận lợi. Trên cơ sở đó, người đọc có cái nhìn
tổng quát hơn về tình hình giải quyết tranh chấp đất đai trong tình hình hiện nay.
So với Luật Đất đai năm 2003, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
cũng có những điểm mới và có những điểm được giữ nguyên. Cụ thể, Luật Đất đai
năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai tại Điều 203.
Trong đó khoản 1 của điều luật có nội dung: Tranh chấp đất đai mà đương sự có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân
dân giải quyết. Các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ
nguyên nội dung các quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm
2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ;
- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này.
Tại khoản 2 Điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có
Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết
tranh chấp đất đai là Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được mở rộng hơn, Tòa

án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, xét ở góc độ tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính
cũng mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân.
2.1.2. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
hành chính
2.1.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành
chính
Tòa án nhân dân là cơ quan tư pháp, có chức năng xét xử và là cơ quan độc
lập với cơ quan hành pháp. Vì thế, khi có sự mâu thuẫn, bất đồng hay xung đột về
mặt lợi ích trong hoạt động quản lý, sử dụng đất đai giữa các chủ thể có quyền sử
dụng đất với chủ thể trực tiếp ra các quyết định hành chính tác động đến lợi ích của
chủ thể có quyền sử dụng đất thì tất yếu có tranh chấp đất đai xảy ra. Như đã được
trình bày ở những phần trước, dạng tranh chấp này là tranh chấp về tính đúng hoặc
sai của quyết định hành chính và con đường giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục tố tụng hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính năm 2010 và các
văn bản hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở xem xét tính đúng hoặc sai của các quyết
định hành chính, hành vi hành chính trong hoạt động quản lý đất đai, tòa án nhân
dân sẽ ra một bản án để phán quyết hoặc giữ nguyên hoặc hủy bỏ các quyết định
hành chính, hành vi hành chính ấy.
Thẩm quyền giải quyết vụ án hành chính trong lĩnh vực đất đai được quy
định tại Điều 28, 29, 30, 31, 32 của Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Sau đây tác
giả chia thành hai dạng, đó là thẩm quyền chung và thẩm quyền theo cấp xét xử.
Thẩm quyền chung quy định những khiếu kiện thuộc thẩm quyền giải quyết
của tòa án. Theo đó, tòa án có thẩm quyền giải quyết khiếu kiện quyết định hành
chính, hành vi hành chính, trừ các quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc

phạm vi bí mật nhà nước trong lĩnh vực quốc phòng, an ninh, ngoại giao theo danh
mục do Chính phủ quy định và các quyết định hành chính, hành vi hành chính mang
tính nội bộ của cơ quan, tổ chức; khiếu kiện về danh sách cử tri bầu cử đại biểu
Quốc hội, danh sách cử tri bầu cử đại biểu Hội đồng nhân dân; khiếu kiện quyết
định kỷ luật buộc thôi việc công chức giữ chức vụ từ Tổng cục trưởng hoặc tương
đương trở xuống; quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh
tranh
16
. Như vậy, đối với tranh chấp đất đai được giải quyết theo con đường tố tụng
hành chính thì tòa án sẽ đưa ra phán quyết đối với các quyết định hành chính, hành
vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bị khởi kiện. Việc xem xét thẩm quyền
chung tạo nên cái nhìn khái quát về những đối tượng nào thuộc thẩm quyền giải
quyết của tòa án. Tuy nhiên, để xác định cụ thể tòa án cấp nào có thẩm quyền giải
quyết vụ án hành chính thì phải tìm hiểu về thẩm quyền theo cấp xét xử.
Thẩm quyền theo cấp xét xử quy định tòa án cấp nào có thẩm quyền xét xử
vụ án hành chính nói chung và vụ án hành chính trong lĩnh vực tranh chấp đất đai
nói riêng. Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (gọi chung
là tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm những khiếu kiện
về quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp huyện
trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với tòa án hoặc của người có thẩm
quyền trong cơ quan nhà nước đó; khiếu kiện quyết định kỷ luật buộc thôi việc của
người đứng đầu cơ quan, tổ chức từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới
hành chính với tòa án đối với công chức thuộc quyền quản lý của cơ quan, tổ chức
đó; khiếu kiện danh sách cử tri bầu cử đại biểu Quốc hội, danh sách cử tri bầu cử
đại biểu Hội đồng nhân dân của cơ quan lập danh sách cử tri trên cùng phạm vi địa
giới hành chính với tòa án
17
. Thẩm quyền của tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương (gọi chung là tòa án nhân dân cấp tỉnh) được quy định tại Điều 30
Luật Tố tụng hành chính năm 2010, Điều 4 Nghị quyết 02/2011/NQ-HĐTP. Có thể

thấy rằng, tranh chấp đất đai vẫn được tòa án nhân dân cấp tỉnh thụ lý và giải quyết
nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 30 Luật Tố tụng hành
chính và Điều 4 Nghị quyết 02/2011/NQ-HĐTP.
Như vậy, việc xác định thẩm quyền giải quyết vụ án hành chính nói riêng và
xác định thẩm quyền giải quyết vụ án nói chung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
16
Điều 28 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
17
Điều 29 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
trong việc xác định tòa án nào có thẩm quyền thụ lý và giải quyết, tránh trường hợp
có quá nhiều tòa án cùng có thẩm quyền để giải quyết gây khó khăn cho hoạt động
xét xử. Mặt khác, việc kéo dài thời gian cho một vụ án cũng gây ra thiệt hại xã hội
rất lớn.
2.1.2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính
Bất kì một loại tranh chấp nào nếu được giải quyết cũng phải tuân thủ những
thủ tục luật định. Tranh chấp đất đai cũng không ngoại lệ, để giải quyết tranh chấp
đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính thì người tham gia tố tụng, người tiến hành
tố tụng và các chủ thể khác được pháp luật quy định cũng phải tuân thủ những thủ
tục đó. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính được
quy định cụ thể như sau:
Trước hết, nếu các đương sự không thống nhất về hướng giải quyết vụ án
thông qua đối thoại
18
trong quá trình giải quyết vụ án thì để làm phát sinh vụ án
hành chính nói chung và vụ án hành chính trong lĩnh vực tranh chấp đất đai nói
riêng thì nhất thiết phải có đơn khởi kiện của người khởi kiện đối với người bị kiện
và phải có hành vi thụ lý đơn khởi kiện của tòa án nhân dân. Đây là giai đoạn khởi
kiện, thụ lý vụ án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Đơn khởi kiện phải
có đầy đủ các nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Tố tụng hành
chính năm 2010. Đặc biệt đối với đơn khởi kiện trong lĩnh vực tranh chấp đất đai

phải tóm tắt được nội quyết định hành chính hoặc tóm tắt diễn biến của hành vi
hành chính ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện. Điều này
nghĩa là, trong đơn khởi kiện tranh chấp về đất đai phải nêu rõ nội dung trong quyết
định hành chính đó gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng, khai thác lợi tức từ đất đai
như thế nào. Ví dụ quyết định thu hồi đất, quyết định trưng mua, trưng dụng đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền gây ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất
thì phải nêu rõ trong đơn khởi kiện. Nếu là hành vi hành chính thì người khởi kiện
phải tóm tắt được diễn biến của người thực hiện hành vi hành chính gây ảnh hưởng
đến hoạt động quản lý, sử dụng đất bình thường cũng như lợi ích hợp pháp của
người khởi kiện. Ngoài ra người khởi kiện cũng phải cam đoan về việc không đồng
thời khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại. Bên cạnh đó, chỉ có
việc thụ lý vụ án hành chính của tòa án mới làm phát sinh vụ án hành chính. Trên
thực tế, nếu tòa án từ chối thụ lý đơn khởi kiện nếu đơn khởi kiện không đáp ứng
các điều kiện luật định thì không làm phát sinh vụ án hành chính. Sau khi nhận đơn
khởi kiện và các tài liệu kèm theo, nếu Thẩm phán được phân công xem xét đơn
18
Luật Tố tụng hành chính bảo đảm nguyên tắc đối thoại của các đương sự trong tố tụng hành chính.
khởi kiện xét thấy vụ án hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết thì thông báo cho
người khởi kiện biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp
tiền tạm ứng án phí thì tòa án thụ lý án vào ngày người khởi kiện xuất trình biên lai
nộp tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn nộp tiền tạm
ứng án phí hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định của Pháp lệnh án
phí, lệ phí tòa án thì ngày thụ lý là ngày Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện
biết việc thụ lý.
19
Sau khi án hành chính về đất đai được thụ lý thì toàn án tiến hành phân công
Thẩm phán giải quyết vụ án, thông báo về việc thụ lý vụ án theo quy định tại Điều
112, Điều 114 Luật Tố tụng hành chính trước khi chuyển sang giai đoạn chuẩn bị
xét xử vụ án hành chính.
Ở giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên

tòa phải ra một trong ba quyết định trong thời hạn chuẩn bị xét xử: đưa vụ án ra xét
xử, tạm đình chỉ giải quyết vụ án, đình chỉ giải quyết vụ án. Trong thời hạn 20 ngày,
kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp
có lý do chính đáng, thì thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài, nhưng không quá 30
ngày
20
. Đồng thời trong thời hạn này tòa án phải gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát cùng
cấp nghiên cứu, sau 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ vụ án, Viện kiểm sát phải
trả lại hồ sơ cho Tòa án
21
.
Giai đoạn phiên tòa sơ thẩm cũng như phúc thẩm về cơ bản giống với những
phiên tòa hình sự, dân sự,… và được quy định cụ thể từ Điều 115 đến Điều 167; từ
Điều 173 đến Điều 208 Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Ngoài ra còn có các thủ
tục đặc biệt như giám đốc thẩm, tái thẩm vụ án hành chính khi phán quyết của tòa
án cấp sơ thẩm và phúc thẩm có sai lầm nghiêm trọng hoặc có tình tiết mới làm thay
đổi bản chất của vụ án.
2.1.3. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự
2.1.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự
Cũng tương tự như thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố
tụng hành chính, nhưng ở đây tác giả chia thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
theo thủ tục tố tụng dân sự thành: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp xét
xử, thẩm quyền theo lãnh thổ và thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn,
người yêu cầu trên cơ sở từ Điều 25 đến Điều 38 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
19
Xem thêm Điều 111 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
20
Xem thêm Điều 117 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
21

Xem thêm Điều 124 Luật Tố tụng hành chính năm 2010.
Thẩm quyền theo vụ vệc quy định những vụ án dân sự, việc dân sự nào thuộc
thẩm quyền giải quyết của tòa án, những vụ án dân sự, việc dân sự nào không thuộc
thẩm quyền giải quyết của tòa án. Trong phạm vi tiểu luận này, tranh chấp đất đai là
vụ án dân sự, không phải việc dân sự nên tác giả chỉ dừng lại ở việc phân tích
những vụ án dân sự tranh chấp về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
Cụ thể, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án được quy định tại
khoản 7 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004. Theo đó, các tranh chấp về
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án. Theo quy định của khoản 7 Điều 25 thì các
tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án có thể kể đến như: tranh
chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về những lợi tức trong quá
trình sử dụng đất, tranh chấp về nhà ở, công trình khác gắn liền với đất,…
Thẩm quyền theo cấp xét xử quy định những tranh chấp đất đai nào thuộc
thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp tỉnh, những tranh chấp đất đai nào thuộc thẩm
quyền giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyện. Về cơ bản, tòa án nhân dân cấp
huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tất cả những vụ án tranh chấp về đất đai được
quy định tại khoản 7 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004. Tuy nhiên tòa án
nhân dân cấp tỉnh cũng có thể lấy những vụ án tranh chấp về đất đai thuộc thẩm
quyền xét xử của tòa án nhân dân cấp huyện lên để xét xử
22
.
Thẩm quyền theo lãnh thổ quy định tòa án nơi nào có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai. Thông thường tòa án áp dụng nguyên tắc nơi có bất động sản để
giải quyết. Tuy nhiên, trong một số trường hợp khác và tùy theo sự thỏa thuận của
nguyên đơn và bị đơn thì tòa án nơi nguyên đơn cư trú hoặc tòa án nơi bị đơn cư trú
cũng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
23
.

Thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu được quy định
tại Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004. Ở đây tranh chấp đất đai là vụ án dân
sự nên không nghiên cứu thẩm quyền theo sự lựa chọn của người yêu cầu mà chỉ
tập trung phân tích thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn. Nguyên đơn có
quyền khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai theo nguyên tắc nơi có bất động sản.
Nghĩa là nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất hoặc tranh
chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì trước tiên cần xác định rõ bất động sản đó
nằm ở địa phương nào để yêu cầu tòa án có trụ sở đặt tại địa phương đó giải quyết.
Trong trường hợp tranh chấp đất đai có liên quan đến hai hoặc nhiều bất động sản
22
Xem thêm Điều 33, Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
23
Xem thêm Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
đặt ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có quyền yêu cầu tòa án có trụ sở
đặt tại một trong những địa phương có bất động sản để giải quyết
24
.
Việc nghiên cứu thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự tranh chấp về đất đai có
ý nghĩa quan trọng. Nó giúp nguyên đơn xác định được tòa án nào có thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai của họ. Thông qua đó, vụ án dân sự tranh chấp về đất
đai sẽ được giải quyết nhanh chóng vì nguyên đơn không mất nhiều thời gian để
nộp đơn khởi kiện. Trên hết, nghiên cứu về thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự
tranh chấp về đất đai giúp tòa án nhân dân ở các địa phương khác nhau, các cấp
khác nhau phối hợp tốt trong việc giải quyết vụ án, không gây chồng chéo về thẩm
quyền cũng như chức năng xét xử giữa các tòa án.
2.1.3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự
Tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự khi chủ thể
trong tranh chấp đất đai là hai hay nhiều bên bình đẳng về quyền và nghĩa vụ tranh
chấp về quyền sử dụng đất và những quyền khác có liên quan đến quyền sử dụng
đất. Khác với tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính khi một bên áp đặt

mệnh lệnh còn một bên phải phục tùng mệnh lệnh, khi cho rằng quyền và lợi ích
hợp pháp của mình bị xâm hại thì nguyên đơn có quyền khởi kiện. Thủ tục giải
quyết tranh chấp dân sự về đất đai cũng tương tự như thủ tục tố tụng hành chính.
Tuy nhiên, đương sự trong vụ án dân sự có các quyền rộng hơn đương sự trong vụ
án hành chính. Cụ thể, nguyên đơn có quyền khởi kiện và bị đơn có quyền đưa ra
yêu cầu phản tố. Điều này thể hiện sự bình đẳng giữa các bên trong tố tụng dân sự.
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân
Qua quá trình thực tập tại tòa án nhân dân huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định
và tìm hiểu các vấn đề lý luận trong quá trình học tập, nghiên cứu tại trường, tác giả
nhận thấy một số vấn đề bất cập về giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân
dân địa phương như sau:
Thứ nhất, giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính vẫn
còn nhiều bất cập. Ở đây tác giả bàn luận thêm về bản án sơ thẩm của tòa án. Như
đã biết, Tòa án nhân dân có chức năng xét xử vụ án hành chính trong lĩnh vực tranh
chấp đất đai, cụ thể là tranh chấp về tính đúng hoặc sai của các quyết định hành
chính, hành vi hành chính. Nghĩa là khi đưa ra một bản án để giải quyết tranh chấp
đất đai thì tòa án chỉ dừng lại ở việc xem xét tính đúng hoặc sai của các quyết định
hành chính hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể là tòa án hoặc
quyết định giữ nguyên quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc quyết định
24
Xem thêm điểm i khoản 1 Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.
hủy bỏ quyết định hành chính, hành vi hành chính đó mà không thể ra quyết định
tác động lên nội dung của chính các quyết định hành chính, hành vi hành chính ấy.
Xuất phát từ quyền hạn, chức năng và nhiệm vụ của các cơ quan lập pháp, cơ quan
hành pháp và cơ quan tư pháp mà pháp luật không cho phép cơ quan tư pháp ra
quyết định tác động lên nội dung các quyết định hành chính, hành vi hành chính của
cơ quan hành pháp. Đây chính là cách thức để các cơ quan nhà nước phối hợp hoạt
động và không gây chồng chéo quyền hạn, chức năng giữa các cơ quan. Điều này
dẫn đến quyền của người khởi kiện trong vụ án hành chính không được bảo vệ một
cách tuyệt đối. Chúng ta xét ví dụ, giả sử cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban

hành quyết định hành chính với nội dung cưỡng chế tháo dỡ căn nhà xây trên mảnh
đất mà người khởi kiện không có quyền sử dụng đất. Đồng thời cơ quan nhà nước
có thẩm quyền yêu cầu người khởi kiện nộp phạt 1000 tỷ đồng. Trên thực tế, người
khởi kiện có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai của mình.
Tòa án ra phán quyết hủy bỏ quyết định hành chính trái luật và giao cho cơ quan đó
sửa lại quyết định hành chính cho phù hợp. Giả sử cơ quan đó sửa quyết định hành
chính, yêu cầu người khởi kiện nộp phạt 100 tỷ đồng. Lúc này người khởi kiện lại
có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ quyết định hành chính đó. Vấn đề đặt ra ở
đây là tòa án không thể thay cơ quan nhà nước ban hành quyết định hành chính mà
chỉ có thể yêu cầu cơ quan hành chính đó hủy bỏ quyết định của mình và ban hành
lại. Giả thiết đưa ra rằng cơ quan hành chính nhà nước ban hành quyết định thu hồi
toàn bộ đất mà người dân đang sử dụng và cưỡng chế tháo dỡ. Giả sử người dân
thắng kiện thì hậu quả mà người dân phải gánh chịu là rất lớn. Chính vì thế, trên
thực tế người khởi kiện không có đủ điều kiện về thời gian, công sức và tiền của để
theo đuổi một vụ kiện diễn ra nhiều lần đối với cơ quan đó. Khi ấy, tác giả thấy
rằng quyền lợi của người sử dụng đất, công trình gắn liền với đất chưa thực sự được
pháp luật bảo vệ tuyệt đối.
Thứ hai, tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính thực tế là một vụ
kiện giống như “ con kiến kiện con voi” vì một bên là người khởi kiện đại diện cho
chủ thể có quyền quản lý, sử dụng đất với một bên người bị kiện là cơ quan hành
chính nhà nước. Mặt khác, trong tố tụng hành chính không có cơ quan thi hành án
chuyên trách. Điều này dẫn đến nhiều bất cập và gây khó khăn, thiệt thòi cho người
khởi kiện. Khác với một vụ kiện theo thủ tục tố tụng dân sự, ở đây người khởi kiện
trong vụ án hành chính nếu nhận thấy người bị kiện đã bị tòa án yêu cầu hủy bỏ
quyết định hành chính nhưng vẫn cố tình không thực thi bản án của tòa án thì pháp
luật không có cơ chế cưỡng chế thi hành án đối với cơ quan nhà nước đó. Trong khi
nếu người dân không thực thi quyết định hành chính thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Điều này dẫn đến một thực tế là có sự bất bình đẳng trong quan hệ pháp luật tranh
chấp đất đai giữa một bên là người khởi kiện (người dân) và bên còn lại là người bị
kiện (cơ quan nhà nước). Đây là bất cập rất lớn trong hoạt động giải quyết tranh

chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính của tòa án mà pháp luật cần phải có
phương hướng tháo gỡ. Bởi lẽ, đã là tranh chấp thì tòa án phải xử công bằng trong
mọi trường hợp, bên thua kiện phải chấp hành nghiêm chỉnh bản án nếu không sẽ bị
cưỡng chế thi hành. Thực tế ở địa phương, tòa án chỉ dừng lại ở việc xem xét tính
đúng hoặc sai của quyết định hành chính và trả về cho cơ quan nhà nước ban hành
lại. Tòa án nhân dân không có quyền can thiệp vào hoạt động hành pháp và vì thế,
hiện nay không có một cơ chế nào buộc cơ quan hành chính nhà nước thực thi bản
án của tòa án.
Thứ ba, những tranh chấp dân sự về đất đai theo quy định phải được hòa giải
trước khi khởi kiện lên tòa án. Tác giả nhận thấy điều này là không cần thiết khi
tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp đặc thù, đất đai có giá trị lớn và việc giải
quyết tranh chấp đất đai nếu kéo dài sẽ gây hậu quả rất lớn cho xã hội. Bên cạnh đó,
những cán bộ hòa giải ở cơ sở không có đủ trình độ chuyên môn đủ để hòa giải vụ
việc tranh chấp đất đai. Trong quá trình tác giả thực tập, tại địa phương có một vụ
tranh chấp đất đai. Theo những thông tin thu thập được thì tranh chấp này là tranh
chấp dân sự về đất đai. Cụ thể, người khởi kiện cho rằng đất của mình tuy đã cho
người bị kiện (vì vụ việc chưa được tòa án thụ lý nên tác giả không dùng từ nguyên
đơn và bị đơn) nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất không được lập thành văn
bản nên muốn đòi lại. Người bị kiện thì phản bác yêu cầu đó và cho rằng thực tế đất
đó đã được tặng cho, người bị kiện đã trồng trọt, xây dựng trên mảnh đất đó và
người khởi kiện biết nhưng không phản đối nên việc đòi đất là không có cơ sở.
Trong biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã lần thứ nhất và lần thứ hai thì lúc
đầu hòa giải viên cho rằng người khởi kiện có cơ sở để đòi đất nhưng đến lần thứ
hai thì hòa giải viên lại cho rằng người khởi kiện đòi đất là không có cơ sở. Điều
đáng bàn ở đây là hai hòa giải viên trong hai lần hòa giải khác nhau đưa ra quan
điểm khác nhau. Chưa nói đến việc một trong hai (hoặc cả hai) hòa giải viên đưa ra
quan điểm chưa đúng thì người khởi kiện và người bị kiện đã mất rất nhiều công
sức theo đuổi vụ kiện. Vậy thời gian người khởi kiện và người bị kiện yêu cầu tòa
án xem xét, giải quyết thì số phận của mảnh đất đó như thế nào? Đây cũng là một
bất cập trong thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự. Thực

tế cho thấy, nếu không thông qua hòa giải ở cơ sở thì thủ tục giải quyết tranh chấp