cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản hiện nay

MARKETING

THÔNG TIN BÀI TẬP.
Đề bài: Hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường
ngành,…).
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành
công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành
công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.

I. LỜI NÓI ĐẦU
Kinh doanh bất động sản tại Việt nam có thể hiểu là những công trình xây dựng, biệt
thự, chung cư,… và quyền sử dụng đất. Trên thế giới nói chung, tại Việt nam nói riêng,
lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang là mảnh đất đầy tiềm năng và thách thức. Dòng vốn
đổ vào lĩnh vực này ngày một nhiều, sự quan tâm của Chính phủ, các doanh nghiệp, người
dân cũng tăng dần đã làm cho thị trường nóng dần theo từng giai đoạn phát triển.
Cũng như các lĩnh vực kinh doanh khác, kinh doanh bất động sản cũng có người
thành công, kẻ thất bại. Có nhiều người trở thành giàu có sau một thời gian kinh doanh bất
động sản, nhưng cũng có người phá sản do kinh doanh không thành công. Khác với các
lĩnh vực khác, vốn kinh doanh bất động sản rất lớn nên sự thành công hay thất bại ảnh
hưởng rất lớn đến người kinh doanh và những người liên quan khác.
Vậy những yếu tố nào tác động đến thị trường bất động sản. Cũng như các lĩnh vực
khác, bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó môi trường vĩ mô và môi
trường ngành là những tác nhân quan trọng nhất.


- Môi trường vĩ mô: Kinh tế; Nhân khẩu học; Môi trường tự nhiên; Môi trường
chính trị - luật pháp; Môi trường công nghệ; Môi trường văn hoá – xã hội.
- Môi trường ngành: Đối thủ tiềm tàng; Quyền lực người mua; Sự đe doạ của hàng
hoá thay thế; Quyền lực của nhà cung cấp; Các đối thủ trong ngành.

II. PHÂN TÍCH
1. Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.
1.1 Phân tích về môi trường vĩ mô.
- Kinh tế
Nền kinh tế Việt nam đang trong quá trình phát triển, chịu ảnh hưởng không quá
nhiều đến cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới nên khá ổn định. Ngoài ra, trong những năm
qua, kinh tế cũng phát triển mạnh, xuất khẩu tăng, thu nhập bình quân đầu người ngày
được cải thiện là một trong những yếu tố tích cực cho thị trường bất động sản tại Việt nam
phát triển.
Bên cạnh đó, Chính phủ có các chính sách làm cho tình hình tài chính được cải thiện
như các gói kích cầu, chính sách khuyến khích phát triển nhà cho người có thu nhập thấp
cũng là những điều kiện về kinh tế thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.
Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi đó, có những thách thức song hành như do
Việt nam là một nước đang phát triển, thu nhập còn thấp, nền sản xuất công nghiệp phát
triển kém nên ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, tuy Chính phủ
đã có những chính sách hỗ trợ người dân nhưng lại hạn chế tín dụng đối với việc đầu tư bất
động sản, điều này làm cho năng lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh
vực bất động sản bị hạn chế nhiều.
- Nhân khẩu học


Việt nam là một trong những nước có dân số cao, độ tuổi dân số trẻ, lực lượng lao
động dồi dào, đó chính là những yếu tố làm cho giá nhân công xây dựng rẻ, là cơ hội cho
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển. Ngoài ra, thói quen sống riêng của
các gia đình trẻ, sự di chuyển của lao động đến những khu công nghiệp cũng là một nhân
tố làm cho nhu cầu về nhà ở tăng, là yếu tố quan trọng đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản.
Tuy nhiên, yếu tố này cũng là những hạn chế đối với thị trường bất động sản ở khía
canh khác. Việc dân số đông và tình trạng đầu cơ đất đã làm cho việc giải phóng mặt bằng

khó khăn, tốn kém và mất nhiều thời gian. Trình độ lao động của công nhân thấp, số lượng
không ổn định, đa số làm việc theo thời vụ cũng đã ảnh hưởng đến tiến độ của các công
trình.
- Môi trường tự nhiên
Yếu tố về vị trí, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất, địa hình lô đất,
đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, tình trạng môi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro
của tự nhiên hay hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản là những yếu tố có tác
động trực tiếp đến giá trị của bất động sản đó.
Tại Việt nam nói chung, quỹ đất còn nhiều, ngoài ra nguồn vật liệu thô (như đá, cát,
gạch, gỗ…) phong phú là điều kiện thuận lợi cho ngành kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi đó, bản thân điều kiện tự nhiên cũng có những
thách thức đối với việc phát triển bất động sản. Cụ thể như do điều kiện khí hậu tại Việt
nam khắc nghiệt nên yêu cầu các công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao.
Ngoài ra, tuy đã có những kỹ thuật sản xuất thân thiện với môi trường nhưng ngành kinh
doanh bất động sản cũng có những áp lực về chống ô nhiễm môi trường, áp lực để chi trả
nhiều hơn để làm trong sạch môi trường tự nhiên.
Bên cạnh đó, quỹ đất tại các trung tâm kinh tế (như Hà nội, T.p Hồ Chí Minh…)
ngày càng eo hẹp nên việc triển khai các dự án tại khu vực này hết sức khó khăn.


- Môi trường chính trị - luật pháp
Gần đây, Nhà nước liên tục có những chính sách thông thoáng cho hoạt động kinh
doanh bất động sản, như chính sách cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại
Việt nam hay chính sách khuyến khích xây nhà ở cho người có thu nhập thấp hay nhà cho
sinh viên…
Tuy nhiên, Nhà nước cũng có những chính sách trở thành thách thức đối với thị
trường bất động sản. Việc quy định các doanh nghiệp đầu tư xong cơ sở hạ tầng mới được
huy động vốn đã hạn chế khả năng tài chính của các doanh nghiệp. Việc hạn chế đất 2 lúa
để chuyển sang mục đích kinh doanh bất động sản hay xây dựng các khu đô thị cũng là
những trở ngại. Ngoài ra, các chính sách chồng chéo, không nhất quán giữa cơ quan quản

lý nhà nước và hay thay đổi cũng là những trở ngại lớn đối với thị trường kinh doanh bất
động sản.
- Môi trường công nghệ
Hiện nay, đã xuất hiện một số công nghệ thi công nhà cao tầng tiên tiến, đáp ứng
nhu cầu thi công nhanh, hiệu quả. Những công nghệ sản xuất nguyên vật liệu cho lĩnh vực
này như sáng kiến về vật liệu nhẹ, gạch không nung, cửa sổ nhựa, kính chịu lực, xi măng
đông kết nhanh… cũng góp phần vào việc phát triển công nghệ thi công các công trình xây
dựng. Các công nghệ xử lý nền đất yếu, các giải pháp tiên tiến về đường ống cấp thoát
nước, hệ thống điện… làm cho việc xây dựng trở nên dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, những công nghệ đó chúng ta chưa thực sự làm chủ được, dẫn đến giá
thành sử dụng còn cao, thời gian thi công dài, ảnh hưởng lớn đến thị trường này.
Mặt khác, do đặc thù, tính chất của sản phẩm có thời gian dài để có thể thu hồi vốn
nên đã tác động không nhỏ đến lĩnh vực kinh doanh này.
- Môi trường văn hoá – xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Nếu mật độ dân số đột
nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên


do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Tầng lớp trung lưu tại Việt nam tăng nhanh, tốc độ đô thị
hoá tăng đã làm tăng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại các đô thị lớn. Khác với các
nước phương Tây, người dân Việt nam có thói quen sống tại nhà đất, tạo cơ hội cho việc
mua bán quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, người dân Việt nam còn có thói quen thích sở hữu
(quyền sử dụng), ít có thói quen thuê nhà nên đã tạo ra cơ hội mua bán lớn.
Tuy nhiên, một phần lớn dân cư tại Việt nam có thu nhập thấp, tỷ lệ thất nghiệp cao
nên cũng hạn chế hoạt động của thị trường bất động sản. Việc người dân có thói quen sở
hữu, ít thuê nhà cũng đồng thời là một thách thức cho việc xây nhà cho thuê hay chung cư
cao tầng.

1.2 Phân tích về môi trường ngành
- Đối thủ tiềm tàng

Ngành kinh doanh bất động sản là một mảnh đất béo bở đối với các doanh nghiệp.
Đương nhiên, nó cũng có sức hút lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh ở các lĩnh vực
khác hay các doanh nghiệp nước ngoài. Đó chính là một trong những yếu tố tiềm tàng mà
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần dự tính trước.
- Quyền lực người mua.
Khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với mọi lĩnh vực kinh
doanh. Khách hàng trong bất động sản lại càng quan trọng hơn vì mặt hàng kinh doanh này
có giá trị lớn. Người tiêu dùng thường chỉ mua sản phẩm này một vài lần trong đời, vì vậy
họ rất cẩn thận và luôn tính toán trước khi mua. Đó cũng là một yếu tố hạn chế sự linh hoạt
của mặt hàng này đối với các mặt hàng khác.
- Sự đe doạ của hàng hoá thay thế.


Quyền sử dụng đất, các công trình xây dựng… có vẻ như không có hàng hoá thay
thế. Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại phải đối mặt với những sự
lựa chọn của khách hàng như mua nhà đất hay chung cư, mua nhà hay thuê nhà…
- Quyền lực của nhà cung cấp.
Ngoài việc phải đối mặt với những quyền lợi của người mua, các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản cũng phải đối mặt với những người cung cấp mặt hàng này. Do tính
đặc thù cao, có thể có những khu đất đắc địa, khó có thể thay thế được, khi đó các doanh
nghiệp phải đối mặt với quyền lực rất lớn từ chủ sở hữu khu đất đắc địa đó.
- Các đối thủ trong ngành.
Ngoài những yếu tố như đối thủ tiềm tàng, mặt hàng thay thế, quyền lực người mua,
người bán, các doanh nghiệp còn phải đối mặt với chính các doanh nghiệp hoạt động trong
cùng lĩnh vực. Đây là nhân tố có tác động rất lớn đến sức cạnh tranh của doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp thường phải “dè chừng”, tìm hiểu nhau để đưa ra những quyết sách phù
hợp trong hoạt động kinh doanh của mình.
2. Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản
thành công ở Việt nam hiện nay
Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công tại Việt nam hiện nay cần

nhiều điều kiện, tuy nhiên, có thể khái quát bởi những vấn đề chính sau:
- Đủ điều kiện về tài chính, trình độ theo quy định của Pháp luật. Đây là một điều
kiện bắt buộc, mang tính tiên quyết để trở thành nhà kinh doanh bất động sản. Yêu cầu này
cũng nói lên nhà kinh doanh bất động sản cần nắm rõ những quy định, những thay đổi của
các chính sách, pháp luật.
- Có tư duy tốt, am hiểu về thị trường bất động sản và có khả năng dự báo nhu cầu.
Điều kiện này nói lên những kỹ năng ưu việt của nhà kinh doanh bất động sản thành công.


- Kỹ năng hoạt động marketing tốt: điều này giúp cho nhà kinh doanh có thể mua,
bán bất động sản tốt hơn.
- Biết nắm bắt cơ hội, có tính quyết đoán: đây là yếu tố quyết định sự thành bại của
hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu nhà kinh doanh bất động sản không nắm bắt được
cơ hội, không quyết đoán khi cơ hội đến thì không thể thành công.
- Ngoài các yếu tố nói trên, để có thể trở thành một nhà kinh doanh bất động sản
thành công, tại Việt nam cần có thêm yếu tố mối quan hệ, đặc biệt mối quan hệ tốt với
chính quyền địa phương. Trong nhiều trường hợp, đây lại là yếu tố có tính quyết định cao
nhất trong những yếu tố nêu trên.

3. Phân tích sự khác nhau giữa Hà Nội và T.p Hồ Chí Minh
Tại Việt nam, môi trường kinh doanh bất động sản đều có những đặc điểm nói
chung như trên. Tuy nhiên, khi xét đến từng địa điểm cụ thể thì có thể có những đặc điểm
khác nhau.
Sau đây là những phân tích sự khác nhau giữa Hà nội và T.p Hồ Chí Minh.
Về môi trường kinh tế: Nhìn chung, thu nhập bình quân tại T.p Hồ Chí Minh cao
hơn Hà nội, do đó môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh bất động
sản nói riêng tại T.p Hồ Chí Minh phát triển hơn tại Hà nội. Các dự án xây dựng bất động
sản tại T.p Hồ Chí Minh được đầu tư quy mô hơn, số lượng nhiều hơn tại Hà nội.
Hà nội là một trong những địa điểm mà rất nhiều người dân nơi khác tập trung về để
học tập, lao động, tìm việc… Tuy nhiên, nếu đưa ra so sánh thì T.p Hồ Chí Minh có số

lượng người lớn hơn nhiều Hà nội. Đây cũng là một yếu tố giúp cho thị trường bất động
sản tại T.p Hồ Chí Minh phát triển hơn.
Điều kiện khí hậu tại T.p Hồ Chí Minh cũng ít khắc nghiệt hơn Hà nội nên đặc điểm
về các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng vì thế mà khác nhau. Nếu ở Hà nội mùa


đông lạnh hơn T.p Hồ Chí Minh thì mùa hè lại nóng hơn T.p Hồ Chí Minh. Với đặc điểm
đó, kiến trúc xây dựng tại 2 thành phố này cũng khác nhau từ đó cũng ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh bất động sản
Tuy môi trường về chính sách, pháp luật được áp dụng chung cho cả nước, nhưng
thực tế, các cơ quan quản lý Nhà nước làm việc linh hoạt hơn, làm cho việc kinh doanh bất
động sản cũng phát triển hơn.

III. KẾT LUẬN
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát
triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh
doanh bất động sản là rất lớn. Đây là một cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các nhà
kinh doanh bất động sản vì thị trường này luôn mang lại những khoản lợi nhuận kếch xù và
tiềm ẩn những rủi ro đáng sợ.
Để có thể trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công tại Việt nam, rất cần
những điều kiện và tố chất nhất định. Các nhà lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản cần “phải lãnh đạo bằng cả cái đầu và trái tim”.

Tài liệu tham khảo:
- Giáo trình môn học quản trị marketing
- Điều kiện để được kinh doanh bất động sản
( />- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản (tranhuuuy, 2010,
/>

- ĐỂ thành công trong kinh doanh cần phải lãnh đạo bằng cả cái đầu và trái tim

( />