Phân tích đánh giá các hoạt động marketing trong KD bất động sản hiện nay

QUẢN TRỊ MARKETING

ĐỀ RA:
- Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường
ngành,…).
- Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành
công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành
công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
- Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng
vấn) để minh họa cho bài viết.
BÀI LÀM:
A. Giới thiệu nội dung:
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội, thị trường
lao động, cùng với thị trường vốn, thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu
vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế, với mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa
phát triển (chưa đề cập đến là marketing). Quá trình chuyển đổi sang nên kinh tế thị trường
nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước những năm
vừa qua, thị trường BĐS đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và phức tạp.
Những sai lầm mà các công ty phát triển bất động sản thường mắc phải là họ quá tin
tưởng vào những quyết định cảm tính của mình và chưa nhìn nhận rõ tầm quan trọng của việc
marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của các bất động sản của mình, nhưng thực tế là,
năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang lại những lợi ích cho khoản đầu tư
của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác, Marketing là một khâu cực kỳ quan trọng
trong việc phát triển bất động sản.
B. Nội dung chính:


I. Cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay:
Đối với bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, việc phân tích và đánh giá cơ hội marketing

là điều quan trọng trọng trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh BĐS là:
1. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:
Các lực lượng cơ bản trong môi trường vĩ mô, gồm:
1.1. Văn hóa Xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS, một khu vực mà mật độ dân số
tăng đột biến, do tốc độ tăng cơ học dân số nên giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng,
cung-cầu bị cân đối. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng các lĩnh vực xã hội
như: Giáo dục, y tế, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng nghề
nghiệp, việc làm, sức khoẻ, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống...
1.2. Chính trị :
Xác định được nhu cầu về nhà ở, Nhà nước có chính sách về nhà ở xã hội, chính sách
thuế...là một trong những yếu tố tác động mạnh tới thị trường BĐS năm 2009,năm 2010, sẽ
tiếp tục ảnh hưởng từ: chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát; sau đó là giải pháp
kích cầu, chính sách hỗ trợ lãi suất; giãn nợ doanh nghiệp.
Chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp, chính sách về nhà ở sinh viên, người
thu nhập thấp trong xã hội; cộng đồng dân cư vùng nguy cơ thiệt hại do thiên tai, vùng đô thị
nông thôn.
- Định hướng phát triển kinh tế-xã hội: Để phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng giảm dần tỷ trọng nông nhiệp, tăng
tỷ trọng công nghiệp. Nên việc đẩy mạnh công tác phát triển các khu công nghiệp và tăng giá
trị thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung.
- Việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế dẫn đến những tác động:


* Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Đã tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những
nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc
giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ,

nên kết cấu cơ sở hạ tầng hết sức quan trọng, nó sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất
động sản có liên quan. Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng
cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng
làm việc, khách sạn và các hình thức dịch vụ khác.
* Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi
này có liên quan đến quá trình tiến tới toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của
Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực
tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng ...)
Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới
như: vòng quay BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu
BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay
vòng và tài chính BĐS ( môi giới, định giá, quản trị).
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
1.3. Kinh tế:
- Mức độ lạm phát chung: Kinh tế Việt Nam năm 2010 theo dự báo là lãm phát được
kìm hãm, nền kinh tế tiếp tục duy trì ổn định, tốc độ phát triển bằng hoặc cao hơn so với năm
2009. Lạm phát là yếu tố tác động đến ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng với
quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống
chế ở mức dưới 2 con số, là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát
triển của thị trường BĐS trong năm 2010, điều này sẽ thúc đẩy hoạt động Marketing trong
lĩnh vực bất động sản.
- Dân số tăng trưởng và các nhu cầu phát triển: Dân số tăng làm tăng mọi nhu cầu
của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận
với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về
cầu BĐS. Dựa vào tổng điều tra dân số và nhà ở làm cơ sở xác định tiềm năng và cơ hội lớn
cho các nhà đầu tư vào thị trường nhà ở tại Việt Nam.


- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung

bình hay thấp) so với các vùng khác. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể
thiếu với mỗi con người. Nên nhu cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng
của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
- Lĩnh vực Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho các nhà doanh nghiệp để
đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng.
- Tình hình thị trường các lĩnh vực: Lao động, chứng khoán, tín dụng trong vùng cùng
với sự ổn định và có chiều hướng tăng trưởng, đầu năm 2010, thị trường chứng khoán đã
được báo hiệu tăng trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên
530 điểm là yếu tố tốt cho sự phát triển của thị trường BĐS, giúp Marketing có cơ hội hoạt
động trở lại và phát triển.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có
ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao
thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt
độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho
giá trị BĐS càng gia tăng.
1.4. Môi trường công nghệ:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hiệu quả cho các khía cạnh hoạt động của
kinh doanh BĐS. Nó giúp cho nhà kinh doanh BĐS có sự thống nhất bên trong về tổ chức,
cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và
thế giới.
Hiện nay, rất nhiều công ty kinh doanh BĐS đã đưa dịch vụ và sản phẩm của mình
quảng bá trên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng
nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các nhà kinh doanh BĐS thực hiện chiến
lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng, khách
hàng nhiều nhất và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động marketing BĐS
trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế trong thi trường BĐS hiện nay.
1.5. Môi trường tự nhiên:

- Vị trí, địa điểm của BĐS: Ví trí là yếu tố có khả năng sinh lời cho BĐS mang lại
càng cao, thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí này đều có vai trò
quan trọng trong việc xác định giá trị của BĐS.
- Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh
hưởng xấu bởi khí hậu, thời tiết thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa
đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư.
- Hình thức (kiến trúc, màu sắc, mỹ quan) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà
hoặc là các công trình kiến trúc khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc, kết cấu phù hợp với thị hiếu thì BĐT đó có giá trị cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng,
tính chất vật lý, hướng…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối
với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử
dụng đất cho xây dựng và ngược lại.
- Tình trạng môi trường: Môi trường xung quang (kiến trúc cơ sở hạ tầng xã hội) nó
tác động đến sự trong lành hay bị ô nhiễm nặng, các yếu tố xã hội tác động đến sự yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS
bị sút giảm và ngược lại.
1.6. Pháp Luật:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự
chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS,
đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đúng

ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp, giao đất và cho thuê đất) là chịu tác
động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Một số văn bản quy phạm pháp luật gần đây nhất về đất đai và nhà ở:
- Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế.
- Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121
của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18 tháng 6 năm
2009. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng
tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung về quyền sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… tạo nền tảng pháp lý quan trọng,
phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai, giải quyết căn bản những vướng mắc trong quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…
- Nghị định Chính phủ số 88/2009/NĐ-CP 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành và chấm dứt
tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt 15 năm qua
- Dự Luật Thuế nhà đất (dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011) đã bắt đầu ít nhiều ảnh
hưởng tới thị trường. Được cho là “sẽ tác động tới đại bộ phận người dân”, dự Luật này đề ra
các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối tượng trong đời sống xã hội.
Đáng chú ý, dự luật được kỳ vọng sẽ “đánh” mạnh, “đánh” đau vào giới đầu cơ nhà đất,
những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất động sản
hiện nay. Đang tiếp tục được bàn thảo trước khi trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7,
“dự lệnh” thuế nhà đất sẽ tiếp tục là mối quan tâm của giới kinh doanh bất động sản trong
năm 2010.
- Thông tư số: 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính ban hành hướng
dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế
thu nhập cá nhân cũng đã nhanh chóng gỡ rối được cho giao dịch bất động sản, đặc biệt, giảm
được nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thiế thu nhập cá nhân đối với chuyển
nhượng bất động sản.
- Ngoài ra, một số vấn đề về pháp lý ảnh hưởng không nhỏ đến kinh doanh bất động
sản như: Quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết thành phố, đô thị; Tình trạng pháp lý của
BĐS, Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS.
2. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành
2.1. Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
Với đối thủ cạnh tranh hiện tại, doanh nghiệp cần phải xác định rõ ưu thế của mình;
phải xác định chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp đang ở vị thế nào (Chiến lược dẫn
đầu thị trường, chiến lược thách thức thị trường hay chiến lược theo sau thị trường), đối
thủ cạnh tranh có những mặt mạnh yếu như thế nào? Sản phẩm BDS của doanh nghiệp ra
sao đã phụ hợp với thị hiếu chưa? Từ đó xác định nhóm phân khúc thị trường doanh
nghiệp mình có lợi thế, nhóm khách hàng tiềm năng để có chiến lược marketing phù hợp
và sáng tạo.
2.2. Đối thủ tiềm năng:
Có thể nói, ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản. Đây
luôn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà kinh doanh, chưa kể đến các nhà kinh doanh bất
động sản nước ngoài. Chính vì vậy, yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến cơ hội marketing của
nhà kinh doanh bất động sản. Họ không chỉ có đối thủ cạnh tranh tiềm năng trong mước mà
cả nước ngoài.
Vì thế, việc phân tích các yếu tố vĩ mô và nâng cao trình độ, kỹ năng, khả năng trong
kinh doanh nói chung và BĐS nói riêng luôn là vấn đề của nhà kinh doanh.
2.3. Nhà cung ứng( quyền lực của nhà cung cấp):
BĐS là tài sản mà nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng trên đất, nó bao gồm cả giá trị
đất đai sau khi đã được đầu tư xây dựng. Mà nhà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một

lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS
tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem
ra trao đổi, mua bán, kinh doanh hoặc cho thuê ...
Chính vì vậy, nhà cung ứng và quyền lực của họ yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến
Doanh nghiệp, chưa kể nhà cung ứng là các cá nhân với những tài sản thừa kế...
2.4. Người mua (quyền lực của người mua):
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, miền chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá
trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết
về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Chính vì vậy, quyền lực của người mua ở môi trường này thường không giống nhau và
có tính không hệ thống. Đây cũng là yếu tố không thể thiếu trong nội dung marketing của
doanh nghiệp.
2.5. Hàng thay thế (Mối đe dọa của hàng thay thế):
Như nhận định của CBRE, năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng nổ nguồn cung
thị trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng sinh
thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá bán khởi điểm rầm rộ trong năm nay.
Chính vì vậy, chiến lược marketing cần phải có tầm nhìn dài hạn và xu thế mở rộng
trên thị trường quốc tế.
I. Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam
hiện nay.
Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay, ngoài
những điều kiện chung để kinh doanh nói chung thành công, theo tôi nhà kinh doanh Bất
động sản phải:

* Thứ nhất, có tầm nhìn chiến lược tốt và toàn cầu, có những nghiên cứu “khoa học”
và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong
tương lai. Bởi yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và
một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo.
* Thứ hai, sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự
sáng tạo, mưu mẹo. Bởi bất động sản thông thường là tài sản đối lớn đối với mọi người vì
vậy việc quyết định mua/bán thông thường được các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng vì
vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von là “marketing cảm xúc”
* Thứ ba, phải biết chấp nhận sự mạo hiểm. Đôi khi việc này có thể gây tâm lý e dè
cho nhiều doanh nghiệp nhưng nếu doanh nghiệp không có sự “táo bạo” trong kinh doanh
thì khó có thể phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh được.
* Cuối cùng, là phải biết nắm cơ hội. Đặc biệt, với thị trường BĐS, thời điểm để quyết
định đầu tư và kinh doanh là rất quan trọng.
II. Sự khác nhau giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh:
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời
về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó,
tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động của
thị trường kinh doanh BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Giữa hai miền Nam - Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên
tham gia giao dịch. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai thành phố lớn đặc trưng cho
phong cách hai miền Nam và Bắc.
Hà Nội vẫn luôn là một thị trường khó tính hơn Thành phố Hồ Chí Minh. Thị trường
Thành phố Hồ Chí Minh biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn nhiều so
với Hà Nội, Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn
khá nhiều so với Hà Nội. Dẫn đến đặc điểm của Nhà đầu tư kinh doanh tại Thành phố Hồ Chí
Minh sẽ phải có độ nhạy bén cao hơn hẳn.
Nói đến việc khuyến mãi, giảm giá mua căn hộ người ta thường nghĩ ngay đến Thành
phố Hồ Chí Minh với rất nhiều chiêu thức linh hoạt, sôi nổi. Do mong muốn hiệu quả kinh

doanh, nên các danh nghiệp tại thị trường Hà Nội cũng các định được chiến lược kinh doanh
của mình, nên xu hướng linh hoạt, tạo thị trường sôi động cũng đang lan dần đến thị trường
khó tính là Hà Nội.
Nếu như tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, hình thức khuyến mại cho khách hạng
mua sản phẩm bằng hình thức tặng thêm quà hoặc du lịch, đúng giải thưởng do mua sản
phẩm mang lại cho khách hàng mua căn hộ là xu hướng chủ đạo. Tại ở Hà Nội, khách hàng
có tính thực dụng giảm giá bán trên sản phẩm là cách làm phổ biến của chủ đầu tư nhiều dự
án.
Với những "kinh nghiệm" đã có từ năm 2009, thị trường bất động sản năm 2010 sẽ
khởi sắc hơn, tuy nhiên vẫn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một số
phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung cư. Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ
nét hơn TP HCM.
Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng chóng mặt như
TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất động sản phát triển vào
năm 2010.
C. Kết luận:
Thị trường BĐS của nước ta hiện nay đang trong giai đoạn đầu của những bước phát
triển. Trong những năm trước, thị trường bất động sản của nước ta còn ở giai đoạn sơ khai,
việc mua bán, giao dịch sản phẩm trên thị trường chưa thực sự vận hành tuân theo quy luật
của nền kinh tế thị trường và quan hệ cung cầu, xuất hiện nhiều giai đoạn khi tăng, khi giảm
của thị trường với chu kỳ ngắn do những nhà đầu cơ chi phối. Giai đoạn sơ khai này đã tạo
điều kiện cho một số nhà đầu tư có mức tăng trưởng và lợi nhuận vượt bậc trong đầu tư, kinh
doanh bất động sản mặc dù việc đầu tư, kinh doanh giai đoạn đó chưa được xây dựng bởi một
chiến lược marketing hợp lý, do mức cầu thì cao mà mức cung thấp vì giai đoạn đó chưa có
nhiều nhà đầu tư bất động sản, tính cạnh tranh không cao (thì trường sôi động). Tuy nhiên
càng về gần đây xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, việc đầu tư
kinh doanh bất động sản theo phương thức đó đã gây ra những sai lầm và thiệt hại lớn cho
một số nhà đầu tư( thì trường đóng băng), bởi các nhà đầu tư chưa thực sự song hành việc

nghiên cứu quy luật của quan hệ cung - cầu nhằm đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường
cùng với quá trình kinh doanh của doanh nghiệp.


Nhà nước đã và đang hoàn thiện thể chế phápluật để thống nhất cách điều hành và quản
lý, tăng cường cải cách hành chính, giảm sự phiền hà trong thủ tục hành chính đầu tư, giảm
cơ chế xin cho, giảm chi phí cho đầu tư, nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản để thị
trường này cũng phát triển vận hành đúng theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị
trường, giảm thiểu sự rủi ro cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Trong môi trường kinh
doanh, cũng như loại hình kinh doanh khác, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản kỳ
vọng việc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế cao, giảm thiểu sự tố rủi ro, thì nhà đầu tư càng
phải nghiên cứu công tác thị trường, xây dựng nên chiến lược marketing ngay từ khi hình
thành ý tưởng đầu tư là một việc không thể thiếu đối với nhà đầu tư, mà trước tiên là phân
tích đặc điểm hành vi nhu cầu của thị trường bất động sản, nhưng các nhà đầu tư phải kinh
doanh trên cơ sở chấp hành pháp luật và chịu sự kiểm tra, giám sát, điều hành của Nhà nước.
D. Các tài liệu tham khảo:
- Schewe, Charles (2008), The Portable MBA in Marketing
- Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.
- Một số bài viết tham khảo qua các trang web, như:
/> /> />,

Tương Dương, Ngày 6 tháng 7 năm 2010