PHÂN TÍCH và ĐÁNH GIÁ cơ hội MARKETING đối với KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM

QUẢN TRỊ MARKETING

GIỚI THIỆU

I.

1. Chủ đề phân tích: “Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh
doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay. Phân tích sự khác nhau giữa Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh”
2. Phương pháp thực hiện:
Bài viết này tôi sử dụng phương pháp:


Phương pháp sưu tầm tài liệu thứ cấp: Tài liệu được tham khảo, chọn lọc từ tài

liệu môn học, các bài viết liên quan qua Internet


Phương pháp sưu tầm tài liệu sơ cấp, nghiên cứu, phân tích tài liệu: Dựa vào

các phương pháp nghiên cứu, phân tích đã học để tiến hành phân tích các dữ liệu, thông tin
của bài tập.
II. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Theo Bách khoa toàn thư mở định nghĩa:
Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu
khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà
di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.

Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng,
dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của
mình. Thị trường bất động sản có iên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.
Bất động sản có thể phân làm 3 loại:


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
-

Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản nhà đất, (bao gồm đất đai và

các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch
vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động sản nhà đất là
nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường bất động sản của một nước.
-

Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản,

đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...
-

Bất động sản sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật

thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v..
Bất động sản trong thời điểm hiện nay đang trở thành một kênh đầu tư rất có lãi đối
với các nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán đang có dấu hiệu
chùng xuống thì những tín hiệu trên chính là niềm tin của giới đầu tư về bất động sản vẫn
là một kênh an toàn nhất.
Đấy là cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt nam hiện nay. Tuy

nhiên bên cạnh đấy vẫn có nhiều thách thức đối với các nhà kinh doanh bất động sản.
Môi trường vĩ mô: bao gồm môi trường kinh tế, Pháp luật – Chính trị, Văn hoá –
Xã hội, Công nghệ, Môi trường tự nhiên.
1. Môi trường kinh tế:
-

Thuận lợi: Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển. Theo các chuyên gia

của Quỹ tiền tệ quốc tế IMF, kinh tế Việt Nam đang biểu lộ sức mạnh trong các lĩnh vực
như: xây dựng và tiêu thụ nội địa và dự kiến sẽ là một trong những nền kinh tế có tốc độ
tăng trưởng cao nhất Châu Á trong năm 2010. Nền kinh tế Việt Nam ít ảnh hưởng bởi sự
khủng hoảng của nền kinh tế thế giới.
Thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng dự kiến năm 2010 thu nhập cá nhân
bình quân đầu người đạt 1200 đô la. Đây chính là tiền đề quan trọng cho thấy thu nhập của
nền kinh tế và người tiêu dùng tăng lên. Đó chính là cơ hội để phát triển kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam.
-

Thách thức: Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển tuy nhiên so với các nước

trong khu vực và các nước có nền kinh tế phát triển thì Việt Nam thì nền kinh tế Việt Nam
đang còn khó khăn và lạc hậu ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và kinh doanh bất

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao

BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
động sản nói riêng. Bên cạnh đó Thi trường Bất động sản Việt Nam chưa phát triển mạnh,
còn manh mún và nhỏ lẻ.
Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh. Số lượng vốn để kinh doanh
bất động sản rất lớn, việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng
đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu
tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất
Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng
khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng
mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà
đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư
vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp
khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những
nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
Giá vàng liên tục tăng cao trong các năm trở lại đây trong khi giá bất động sản được
đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng
gia tăng mạnh mẽ càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các
căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà
có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng
nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên
cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
2. Môi trường Pháp luật, chính trị.
-

Cơ hội: Chính sách pháp luật ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh bất động sản.

Vừa qua Bộ Tài chính điều chỉnh hàng loạt quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân
trong việc chuyển nhượng bất động sản (Việc miễn thuế TNCN đối với cá nhân chuyển
nhượng bất động sản nhà ở, đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền
sử dụng), Các chính sách hỗ trợ lãi suất, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp. Chính sách hỗ

trợ của chính phủ về nhà ở cho người thu nhập thấp( hỗ trợ nhà ở cho sinh viên, công
nhân, người thu nhập thấp, cụm tuyến dân cư vùng lũ, vùng đô thị nông thôn...) đang tạo
ra vô số cơ hội cho việc đầu tư và kinh doanh bất động sản.
-

Thách thức: Thị trường bất động sản luôn nhảy cảm với những cơ chế, chính

sách pháp luật của Nhà nước. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu tực từ năm 2007 đã

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
nêu rõ việc chuyển nhượng, cho thuê, kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao
dịch. Đây là thách thức đối với các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ. Tiền đất,
tiền thuế chuyển nhượng tăng nhanh là cản trở thực sự đối với những người có nhu cầu
mua bất động sản. Các chính sách khác như: việc huy động vốn trọng việc mua bất động
sản là nhà chung cư chặt chẽ hơn, hạn chế việc đầu tư kinh doanh bất động sản là đất 2
lúa. Giá đền bù giải phóng mặt bằng không ổn định, và chi phí lớn ảnh hưởng rất nhiều
đến việc đầu tư và kinh doanh. Các thông tin về quy hoạch khu đô thị, các dự án không
minh bạch, chưa công bố kịp thời dẫn đến việc định hướng đầu tư và kinh doanh cũng gặp
nhiều khó khăn.
3. Môi trường Văn Hoá – Xã Hội.
-

Cơ hội: Số lượng dân cư gia nhập tầng lớp trung lưu ngày càng tăng lên, nhu

cầu thoả mãn cuộc sống ngày một cao hơn do đó số lượng giao dịch bất động sản thành
công cũng sẽ tăng lên đáng kể.
Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Theo số
liệu thống kê của Viện kiến trúc Quy hoạch xây dựng tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng
mạnh, tỉ lệ đô thị hóa năm 1999 là 23,6%, năm 2004 là 25,8%, dự báo năm 2010 sẽ tăng
lên 33% và đến năm 2025 sẽ đạt đến 45%. Một chuyên gia kinh tế cho biết, theo kinh
nghiệm quốc tế: khi mức độ đô thị hóa của một quốc gia ở trong khoảng từ 30% - 70% thì
được coi là thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất. Việt Nam đang ở vào
thời kỳ đó và nó sẽ còn kéo dài nhiều năm sau. Kinh tế phát triển, kéo theo tốc độ đô thị
hóa tăng lên, đi cùng với với nó là sự tăng nóng của thị trường BĐS trong hiện tại và
tương lai gần sẽ là tất yếu.
Nguồn nhân lực hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có vai trò đặc biệt quan
trọng đối với sự phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản. Hiện tại Việt Nam
đã đào tạo và thu hút các nguồn nhân lực chất lượng cao từ các nước tiên tiến như: cán bộ
kỹ thuật về thi công xây dựng, các nhà thiết kết kiến trúc, cán bộ lập và quản lý các dự án
đầu tư... Bên cạnh đó nguồn nhân lực của Việt Nam chiếm phần đa trong độ tuổi lao động,
nguồn lao động dồi dào, chi phí thấp là thế mạnh của việc sản xuất và kinh doanh bất động
sản.
Bên cạch đó sở thích của người dân trong việc sử dụng nhà riêng gắn liền với đất
hơn là nhà chung cư thuận lợi cho việc kinh doanh và mua bán đất đai.

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING

-

Thách thức: Tuy tầng lớp trung lưu của Việt Nam ngày càng tăng nhanh tuy

nhiên đa phần người dân Việt Nam thu nhập còn thấp. Việc tích trữ và mua sắm được một
mảnh đất để xây nhà hay một căn nhà chung cư để ở hết sức khó khăn. Tỷ lệ thất nghiệp
đang còn ở mức cao.
Lực lượng lao động đông đảo tuy nhiên vẫn còn thiếu và yếu. Theo PGS.TS Hoàng
Văn Cường – Chủ nhiệm khoa kinh doanh Bất động sản Trường Đại học Kinh tế quốc dân
nhận xét: “ Nguồn nhân lực hiện nay là thiếu và yếu, Thiếu vì chưa đủ nhân lực đáp ứng
cho nhu cầu mở rộng và ra đời của rất nhiều công ty KD BĐS. Yếu vì chưa qua đào tạo
chưa có kiến thức một cách hệ thống. Những người kinh doanh trong lĩnh vực này chưa
nhiều kinh nghiệm thực tế, nên khả năng chia sẻ kinh nghiệm và tự đào tạo thông qua công
việc thấp. Một số lĩnh vực thiếu nhân lực trầm trọng, từ thiết kế, thi công đến việc quản lý
vận hành và tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn". Đấy là
một thách thức rất lớn trong việc sản xuất và kinh doanh bất động sản bởi vì nguồn nhân
lực là nguồn lực quan trọng nhất để sản xuất và kinh doanh.
Việc người dân thích sở hữu tài sản và sử dụng nhà ở trên đất là thách thức lớn đối
với việc cho thuê văn phòng, nhà cho thuê và các toà nhà chung cư cao tầng. Người Việt
Nam ảnh hưởng theo phong tục á đông nên việc chọn nhà hay mua đất đều phải xem
phong thuỷ ảnh hưởng đến việc lựa chọn và xây dựng nhà chung của nhà đầu tư.
4. Công nghệ:
-

Cơ hội: Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu

phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến về vật liệu nhẹ ví dụ: gạch không nung, cửa số, kính
chịu lực, xi măng đông kết nhanh góp phần giảm chi phí cùng thời gian thi công công trình
sẽ góp phần giảm giá thành sản phẩm.
-

Thách thức: Tuy nhiên do trình độ còn thiếu và yếu, Việt Nam vẫn chưa làm

chủ được công nghệ hiện đại của các nước tiên tiến trên thế giới. Các nguyên liệu, công
nghệ hầu hết phải nhập khẩu mua lại nên chi phí cao.
5. Môi trường tự nhiên:
-

Cơ hội: Quỹ đất trong việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam còn nhiều. Các

nguồn nguyên, nhiên vật liệu thô đa dạnh và phong phú.

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
-

Thách thức: môi trường khí hậu khác nhau giữa các vùng miền, khí hậu khắc

nghiệt ảnh hưởng đến việc sản xuất và kinh doanh bất động sản
Quỹ đất tại các trung tâm kinh tế lớn của cả nước ngày càng eo hẹp do sự phát triển
nhanh chóng của đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản
Giá đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định của nhà nước được điều chỉnh tăng
cao.
6. Môi trường ngành:

Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường
trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại
lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức
môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Chính vì
điều này dẫn đến các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu
hiệu quả.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực
tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng
hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo
được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền.
Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được
phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh
ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Bên cạnh đó các rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường kinh doanh bất động sản như: Rào
cản kỹ thuật (đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất đai, độ an toàn, công nghệ sản xuất...), rào
cản về vốn, rào cản về pháp luật, rào cản về chính tiền tệ của nhà nước, rào cản về thủ tục hành
chính,....
III. ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH
CÔNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.
Một trong những sai lầm mà các công ty bất động sản thường mắc phải là họ quá tin tưởng
vào những quyết định cảm tính của mình và chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing
trong việc làm gia tăng các giá trị của các bất động sản của mình.

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao

BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
Nhưng thực tế là, năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang lại những lợi
ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác, Marketing là một khâu
cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông
thường ở chỗ nó đòi hỏi giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự
phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ hiện tại và
tương lai. Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa
phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của
tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình. Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc
phát triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian
chế tạo. Một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được
thị trường. Do vậy, ngoài việc giám đốc marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải
thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến
lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.
Họ cần phải có những nghiên cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản
phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai. Những nghiên cứu “khoa học” này sẽ là
yếu tố quyết định việc: ở đâu? Làm gì? Và như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi
nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng
dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn
cảnh của thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản,
định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty.
Cũng giống như các giám đốc marketing khác, sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing
bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo. Bất động sản thông thường là tài sản đối lớn
đối với mọi người vì vậy việc quyết định mua/bán thông thường được các khách hàng cân nhắc rất
kỹ lưỡng vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von là “marketing cảm xúc”
Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà với bất kể
giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm khách hang tiềm
năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp.
Sai một ly đi một dặm là việc thường xảy ra đối với các công ty phát triển bất động sản,

hãy giảm thiểu điều đó bằng việc tuyển chọn cho mình một giám đốc marketing thật tốt chứ
không đơn thuần chỉ là một giám đốc bán hàng.
IV. SỰ KHÁC NHAU GIỮA KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA HÀ NỘI VÀ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
Thị trường bất động sản vẫn đang chứng kiến tình trạng khá trái ngược nhau ở hai miền
Nam và Bắc như đã diễn ra trong năm trước. Trong khi ở Tp.HCM, các dự án bất động sản loay
hoay tìm đầu ra thì ở Hà Nội lại xảy ra sốt giá.
Thị trường Hà Nội là một thị trường tiềm năng mà nhiều Công ty nhắm tới, cả về môi giới
và đầu tư bất động sản, liên kết với các doanh nghiệp có quỹ đất.
Các môi giới ở Tp.HCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm năng của thị trường bất
động sản ở Hà Nội vẫn còn lớn, do nguồn cung hiện tại khá hạn chế, nhất là các dự án thuộc loại
vừa túi tiền của người dân.
Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua căn hộ dự án Lê Văn Lương của Công ty Nam
Cường, chủ đầu tư ở Hà Nội trong lần đầu tiên công ty này công khai mở bán dự án với giá gốc
khiến nhiều chủ đầu tư ở Tp.HCM phải nhìn ra thị trường phía Bắc và mơ ước.
Đơn giản là vì từ lâu, chủ đầu tư ở Tp.HCM không còn được hưởng các ưu thế thị trường
khi cung ít cầu nhiều, dự án chưa mở bán đã có người đặt mua hết.
Tại miền Bắc, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít, khiến một lượng lớn nhà đầu tư có khả năng
thanh toán cao ở Hà Nội và một số tỉnh, thành khác vào Tp.HCM tìm cơ hội đầu tư. Phú Mỹ Hưng
và những dự án khu vực lân cận là nơi thu hút được nhiều nhà đầu tư “VIP” ở Hà Nội.
Không ít công ty môi giới tại Tp.HCM mở văn phòng đại diện ở phía Bắc không phải để

môi giới bán dự án bất động, mà là để môi giới cho khách hàng mua dự án ở Tp.HCM.
Nhà đầu tư ở Tp.HCM sẽ được đưa đón đi thăm quan các dự án ở Bình Dương hoặc Đồng
Nai nếu có nhu cầu. Các môi giới tỏ ra không mệt mỏi khi chăm sóc khách hàng. Gọi điện giới
thiệu dự án, gọi hỏi lại cho đến khi nhận được câu trả lời chính thức và nếu không bán được dự án
này thì môi giới lại gọi khi có một dự án mới được tung ra bán.
Các dự án được chào bán ở thời điểm hiện tại chủ yếu là đất nền hoặc biệt thự, có mức giá
khoảng 3 triệu đồng/m2. Còn các dự án trung và cao cấp ở vẫn trong tình trạng đìu hiu khách. Tuy
nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn âm thầm chuẩn bị thủ tục triển khai, khởi công móng, chờ thời điểm
thích hợp mới công bố bán hàng. Thời điểm đó hy vọng sẽ đến vào cuối năm 2010.
Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên tham gia
giao dịch. Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn nhiều so
với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minh bạch. Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua
bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều so với Hà Nội.
Nguyên nhân:

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
Ở thị trường phía Nam nói chung, thị trường Tp.HCM nói riêng, có rất nhiều chủ đầu tư
bất động sản là doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia
Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… và rất nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa.
Trong khi đó, ở Hà Nội, rất ít doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương
hiệu lớn. Mỗi doanh nghiệp thường chỉ có một dự án nhỏ hoặc vừa. Còn các dự án lớn nằm trong
tay những doanh nghiệp có xuất phát điểm là doanh nghiệp nhà nước. Những doanh nghiệp này
một thời gian dài bán hàng không cần quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn theo

“quan hệ”.
Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản ở Hà Nội vẫn thấp
hơn ở Tp.HCM rất nhiều. Chính vì vậy, mặt bằng giá đất ở Hà Nội vẫn cao hơn ở Tp.HCM. Trong
năm 2009, dù giá đất ở Tp.HCM giảm mạnh, nhưng giá đất ở Hà Nội có khu vực lại “sốt”. Các
doanh nghiệp niêm yết như NTL, SJS ở Hà Nội thu lãi lớn nhờ bán đất nền dự án.
Dù thị trường Hà Nội còn nhiều tiềm năng về sức mua tuy nhiên nhiều Công ty quyết định
không đầu tư ra Hà Nội, vì giá đất cao. Lợi thế chỉ thuộc về các chủ đầu tư tại chỗ, có đất sạch với
giá vốn rẻ. Trong khi ở Tp.HCM, dưới sức ép của cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư nhỏ đã phải sang
nhượng dự án, thì ở Hà Nội, sức ép này nhỏ hơn nhiều, do cung nhìn chung vẫn thấp hơn cầu,
nhất là ở phân khúc nhà giá trung bình.
Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản Hà Nội là thị trường phát triển sau thị
trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. Điều đó có nghĩa là những gì đang xảy ra ở thị
trường bất động sản Hồ Chí Minh giảm giá, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư về chất lượng, về tiếp
thị dự án rất có thể sẽ diễn ra ở thị trường Hà Nội.
Điều đó sẽ đến khi nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi dào hơn. Tiến trình này nhanh
hay chậm phụ thuộc vào cơ chế của cơ quản quản lý liên quan đến thủ tục triển khai dự án bất
động sản nhanh hay chậm.
V. KẾT LUẬN
Kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đang là một nghề rất được nhiều người quan tâm
bởi sự an toàn và khả năng sinh lợi lớn. Bên cạnh những cơ hội cho việc kinh doanh bất động sản
thì đối mặt với đấy là nhiều thách thức. Là một nhà Marketing trong dịch vụ kinh doanh bất động
sản không chỉ đơn thuần cho thuê hoặc bán bất động sản bất kể giá nào mà còn cần phải xây dựng
được thương hiệu cho mình, tìm kiếm các khách hàng tiềm năng và cách thức phục vụ chuyên
nghiệp.
VI. TÀI LIỆU THAM KHẢO

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao


BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING
-

Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.

-



-



-



-

www.vneconomy.vn

-

PINDEX.VN

-

Báo lao động

Gemba 01.V02

Người thực hiện

Lê Thanh Cao