MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi
phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch)
hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng
nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao
động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều
việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là
công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực
hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo
quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng
ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó
thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật
thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng
ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa
giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực
hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử
dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử
dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng
xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1

cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai
phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ
địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho
người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng
ký đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất
đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ
điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.2. Vai trò, vị trí của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.

2


Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước
về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng
đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa
chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử

dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).

3


Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây
là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực
hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản
lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và
thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ
việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng
ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực
tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập
kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm

bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy
thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián
tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy
hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có

4


nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn,
dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có
thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp
lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính
và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người
được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất
và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất
để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất
là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và
sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để
xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực
hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những
trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch
sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách,
ngoài sự quản lý của Nhà nước.

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung:
xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản
đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý
vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp
những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá
5


và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản
lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công
tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất,
công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc
sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được
chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn
với quyền của người sử dụng đất.
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký
đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà
nước của dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng
đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm
quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy
định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai
cho cán bộ xã.

- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính.

6


Sơ đồ 1: Vị trí của đăng ký đất đai trong hoạt động quản lý nhà nước về
đất đai
Xây dựng, ban hành các văn bản về quản lý và sử dụng đất

Điều tra, đo
Lậpđạc
quy hoạch, kế hoạch sử dụng
Giao
đất
đất, cho thuê
Quản
đấtlý, giám sát thực hiện quyền và nghĩa
Phân hạng
vụ định giá
Thanh
đất tra, giải quyết

Xác định vị trí, hình thể, kích thước
loại
đấtmục
tên
chủ
sử
dụng.

Xác
định
Quy
Xác
đích
định
sử cơ
đối
dụng
sở
tượng,
pháp
đất. các
lý của
quyền,
việc nghĩa
sử
Làm
dụng
cơ
vụ đất.
sở
đăng
để ký,
thực
thẩm
hiệnquyền,
tốt công
Xác
thủđịnh

tác
tụcđăng
nghĩa
đăng
Xácký
định
ký
vụđất.
tàiđối
chính.
tượng được và k
Đánh giá, xây dựng, điều chỉnh chính sách.
Pháp lý hóa tài liệu đo.Cung cấp thông
tinánh
để chỉnh
lý.- Lập, thẩm định hồ sơ.
- Phản
hiện trạng.
Cung cấp thông tin
Cơ sở thông tin để th
- Đánh giá thực hiện quy
- Đánh
hoạch.
giá việc giao đất

Cơ sở để xác định các yếu tố phân hạng và đánh giá

Quản lý, phát triển thị trường QSDĐ.

Thống kê, kiểm kê đất đai

Đăng
Cơ.BĐS
sởký
thống kê, kiểm kê chính xác, đầy đủ, có tính pháp lý.
Là điều kiện cần thiết giúp đất đai tham gia thị trường.
đất đai

Đánh giá kết quả công tác xác định địa giới
Làm cơ sở quản lý chặt chẽ việc đăng ký đất đai.

1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai.
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở Xác
cácđịnh
mặt
địa:giới hành chính.
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.

7


Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có
những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người
có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo
pháp luật.
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.

Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững
mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới
có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về
đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai
thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể
tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được
đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng,
đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao,
do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng
đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử
dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho
thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục
đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những
quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ
nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa
vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản
cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các
loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong
nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà
8


thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi
của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi
đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này.

c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với
nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ
chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký
đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà
nước của dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng
đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm
quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy
định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai
cho cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính.
1.2. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền
với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một
trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho
Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng
đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị.
1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI
trở lại đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại
9

được tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm
1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ có sổ địa bộ thời
Minh Mạng.
- Sổ địa bạ thời Gia Long : được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công
điền, đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng
hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản
“bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã. Theo quy định, hàng năm phải tiến
hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần. Tuy nhiên do
không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa
phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh.
- Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh
Mạng, triều đình cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa
bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến
bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với
sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh Tổng, Tri huyện và
điền chủ.
Thủ tục : chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ
địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên
vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản
“ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã. Theo quy định, hệ thống này
cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng được quy định
chặt chẽ hơn. Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ
khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chổ, sau
đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ.
- Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ
Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau :
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản
của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;

10


+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại
Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một
ngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ).
Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó như sau :
a. Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu chủ yếu là kế
thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này
bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện, như : có bản đồ giải thửa kèm theo; nội
dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền,
huỷ quyền và án tòa; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điền
chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điền
địa cho dân bản xứ. Riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì
áp dụng chế độ để đương do Ty Bảo thủ để đương thực hiện.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ
điền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế
chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Sắc lệnh này
được triển khai áp dụng dần ở Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế độ này là : bản đồ
giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ)
và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ đất, trong đó ghi
rõ: diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên
chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố và để đương. Hệ thống hồ
sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhất
thời Pháp thuộc. Tuy nhiên, do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắc
lệnh 1925 vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là : chế độ địa bộ và
chế độ điền thổ. Trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ.
b. Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ

Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ
Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138
ngày 14/10/1939.
11


Tài liệu theo chế độ này gồm có bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ
hộ và tài chủ hộ.
Thủ tục: hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục công việc khá
chặt chẽ :
- Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện);
- Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ thửa (do nhân viên địa
chính thực hiện);
- Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng;
- Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất của
mỗi chủ (mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa của mỗi chủ).
- Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa (tỷ lệ 1/2.000), sau khi
đánh số và tính diện tích các thửa đất thì ghi vào biên bản cắm mốc;
- Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập
danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền (đất
công). Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải được viên công sứ duyệt.
Một bộ sao bản đồ, sổ địa bộ, danh sách các trái quyền được để công khai
tại huyện đường trong hai tháng. Sau đó hệ thống này sẽ được chuyển về Sở Địa
chính để lập sổ địa bộ chính thức. Sổ địa bộ chính thức kèm theo bản đồ và biên
bản phân ranh giới xã được giao cho phòng quản thủ địa chính để thực hiện việc
đăng ký giao dịch.

c. Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889. Giai đoạn từ năm 1889
đến năm 1920 việc thực hiện và lập bản đồ bao đạc chủ yếu nhằm mục đích thu

thuế. Tư sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác
và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính. Tuy nhiên, do đặc thù miền Bắc
đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì
vậy chính quyền cho triển khai song hai hình thức :
- Hình thức đo đạc chính xác : triển khai chủ yếu ở các đô thị;
12


- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản.
1.2.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Ngụy
nên vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây :
- Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;
- Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình
thành trước Sắc lệnh 1925;
- Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ.
Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã có Sắc lệnh
124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa
phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền
Nam do ngụy quyền Sài Gòn kiểm soát tồn tại hai chế độ : chế độ quản thủ điền
địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925.
a. Tân chế độ điền thổ:
Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm :
Bản đồ giải thửa chính xác từng thửa đất;
Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản;
Sổ mục lục lập theo từng chủ sở hữu có thể hiện các thửa đất của mỗi chủ;
- Hệ thống tên chủ xếp theo A, B,C;
Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán (mỗi bằng khoán gồm tất
-

-

cả các giấy tờ liên quan đến mỗi lô đất).
Toàn bộ hồ sơ trên được lập thành hai bộ, lưu tại Ty Điền địa và xã sở tại.
Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là số lượng tài liệu, sổ sách phải
song song tồn tại quá nhiều; kích thước sổ sách, bằng khoán quá lớn khó sử
dụng và dễ hư hỏng.
b. Chế độ quản thủ điền địa
Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm :
-

Sổ điền bộ (lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 05 thửa);
Sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang;
Sổ mục lục tên chủ để tra cứu.

13


-

Hồ sơ lập thành hai bộ và lưu giữ thống nhất như hồ sơ “Tân chế độ

điền thổ”; chủ sở hữu được cấp chứng thư kiến điền.
* Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước:
- Trong bất kỳ chế độ nào xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ
địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình
hình sử dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất; và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ
quyền lợi cho chủ đất.
- Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại

hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu
lâu dài là xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên trong
mọi chế độ quản lý và hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền
sở hữu của các chủ đất luôn được coi trọng; yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ
ngày càng chặt chẽ.
- Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm
hai nhóm tài liệu : nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo thứ tự chủ sử
dụng để tra cứu. Xu hướng chung các hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu.
Điều đó phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày
càng manh mún ở Việt Nam.
1.2.3 Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
a. Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979
Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng
ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa
được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các
cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ
yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp
tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu
gồm hai loại : bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc
cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong
14


đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng
không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
b. Thời kỳ từ năm 1982 đến năm 1988
Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước
quan tâm, thể hiện :
- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc

thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản
đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK
ngày 05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá
chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê
ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện
duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , hệ thống
hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu).
Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988
mới thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế.
Các khu dân cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí
sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp
pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống
sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra,
phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chưa được thực hiện.
c. Từ khi có Luật đất đai năm 1988 đến Luật đất đai 2003
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị
299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định
201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết đinh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành
quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ban hành các

15


văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng
ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số

vướng mắc cần giải quyết : do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg
còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi
mới. Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất
chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời.
Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu
nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên
bức bách.
Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ
chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất :
- Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành
tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định
56/ĐKTK năm 1981
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định
các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động.
- Công văn 647/CV_ĐC ngày 31/05/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn
một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP.
- Công văn 1427/CV-ĐC ngáy 13/10/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn
xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng và Tổng
cục Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận
sở hữu nhà.

16

- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về
đẩy mạnh và hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp.
- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn
thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất
và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
- Công văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà ở đô thị.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị
định 17/CP/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999
của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi
hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó
một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ
IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của
Luật Đất đai năm1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001). Một số văn bản
pháp luật đã được ban hành từ năm 2001 đến năm 2002 như sau :
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

17


- Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của TCĐC hướng dẫn
mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày
03/01/2002 của Toàn án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng
cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải
quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
d. Từ khi Luật đất đai 2003 đến trước Luật đất đai 2013
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật đất đai
2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào
ngày 01/07/2004; để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 các văn bản pháp luật ban
hành tiếp theo là
•

Định giá đất, thu tiền sử dụng đất:
Nghị Định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất
•

Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
•

•

Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất
Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu

tiền sử dụng đất (có hiệu lưc 01/03/2011)
•

Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung Nghị định

198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
•

Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt

•

nước
Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền
thuê đất, mặt nước (có hiệu lưc 01/03/2011)
• Thông tư 92/2007/TT-BTC hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước.
•

Quyết định 44/2010/QĐ-TTg miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xây
18


dựng công trình phụ trợ đường cao tốc quốc gia •

Thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư:
Nghị Định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
•

Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,

•

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
Nghị Định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử

•

dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường,

•

hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Thông tư 151/2010/TT-BTC hướng dẫn áp dụng các loại thuế và các khoản nộp
NSNN đối với quỹ phát triển đất quy định tại Điều 34 Nghị định 69/2009/NĐ-

•

CP Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định

•

84/2007/NĐ-CP
Thông tư liên tịch 14/2008/TTTL-BTC-BTNMT hướng dẫn thực hiện Nghị định
84/2007/NĐ-CP
• Thông tư 57/2010/TT-BTC quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết
toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất

•

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử

•

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng

•

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/09 quy định về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Hết hiệu lực

•

khoản 9 Điều 6, điểm k khoản 1 Điều 12 và điểm đ khoản 1 Điều 19)
Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu
lực ngày 10/12/2010)

19


•

Thông tư 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/03/10 sửa đổi Thông tư liên tịch
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-

•

BTNMT
Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/05 hướng dẫn đăng ký thế

•

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thông tư 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 sửa đổi Thông tư liên

•

tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT
• Văn bản khác:
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất đai và xây

•

dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất

f. Từ khi Luật đất đai 2013 đến nay
Để đáp ứng được yêu cầu ngày càng phát triển của xã hội, của điều kiện
thực tế Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có
hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2014; để cụ thể hóa Luật đất đai 2013 các văn
bản pháp luật ban hành tiếp theo là:

-

Nghị định 43/2014/ NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy
định chi tiết về thi hành một số điều của Luật đất đai.

-

Nghị định 47/2014/ NĐ- CP quy định về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
- Thông tư Số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
-

Thông tư Số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về hồ

sơ địa chính
-

Thông tư Số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về bản
đồ địa chính

-

Chỉ thị 21/2014/ CT - TTg ngày 01/8/2014 về việc kiểm kê đất đai lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014

20


1.3. Mục đích, yêu cầu, đối tượng kê khai và được đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.3.1.Mục đích, yêu cầu
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đạt được các mục đích sau:
Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện
pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm
năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thủ pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người
được nhà nước giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình
xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng
pháp luật. Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện
theo quy định của pháp luật.
Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến
hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào, đủ điều
kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vào trường hợp
xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chính để cấp GCN
cho họ, chứ không thể bỏ lại được, làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được.
Phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất thuộc mọi đại phương đều
lần lượt được cấp GCNQSDĐ. Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt
chẽ của cấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.
1.3.2.Đối tượng kê khai đăng ký đất đai
- Người sử dụng đất phải thực hiện kê khai đăng ký

- Nguyên tắc chung:
+ Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

21


1.4. Điều kiện được đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
* Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất phải là người
đang sử dụng đất hoặc có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.5. Căn cứ, phạm vi đăng ký đất đai
1.5.1. Căn cứ
Điều kiện đo đạc để tổ chức đăng ký đất
Giải pháp đo đạc chính thức, lâu dài, thống nhất để phục vj việc cấp giấy
chứng nhận và lập hồ sơ địa chính, theo quy hoạch sử dụng đất cả nước đến
năm 2010:
- Đối với đất đô thị và khu dân cư nông thôn, đất chuyên dùng: sử dụng
bản đồ địa chính đo trực tiếp tại thực địa;
- Đất nông – lâm nghiệp: sử dụng bản đồ địa chính thành lập từ ảnh hàng
không hoặc bằng phương pháp đo vẽ trực tiếp.

1.5.2. Phạm vi đăng ký và mức độ thực hiện
Đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ có thể
được tổ chức đồng loạt trên phạm vi xã, phường, thị trấn hoặc trên một phần
lãnh thổ của địa phương (như thôn, ấp, bản…) cho tất cả các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân trên diện tích họ đang sử dụng nhưng chưa đăng ký.
Những xã chưa có đủ điều kiện tổ chức kê khai đăng ký đồng loạt thì tổ
chức kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ riêng lẻ cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện các hành vi làm biến động đất
đai thì đăng ký đất ngay sau khi hoàn thành các thủ tục hành chính về giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất…và
được cấp GCNQSDĐ ngay sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai
22


1.6. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

23